Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án quốc lộ 18 đoạn đi qua địa bàn thành phố cẩm phả

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN CÔNG THỌ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN QUỐC LỘ 18
ĐOẠN ĐI QUA ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN CÔNG THỌ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG, GIẢI
PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN QUỐC LỘ 18
ĐOẠN ĐI QUA ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

THÁI NGUYÊN - 2019

3i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Những kết quả nghiên cứu của tôi được trình bày trong bản luận văn này
là hoàn toàn trung thực, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ
và pháp luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Công Thọ


4i

LỜI CẢM ƠN
Được sự nhất trí của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Khoa
Quản lý Tài nguyên, tôi đã tiến hành làm luận văn “Đánh giá công tác bồi
thường, giải phóng mặt bằng dự án Quốc lộ 18 đoạn đi qua địa bàn thành
phố Cẩm
Phả”. Trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn ngoài sự cố gắng và
nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các cán
bộ tại nơi thực tập cùng gia đình và bạn bè.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu; Ban Chủ nhiệm Khoa Quản
lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên cùng toàn thể các thầy
cô giáo đã dạy dỗ, quan tâm và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình
học tập và rèn luyện tại trường thời gian qua.
Đặc biệt để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, tôi nhận được sự quan
tâm của giáo viên hướng dẫn – TS. Vũ Thị Thanh Thủy, đã tận tâm hướng
dẫn, giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này.

Tôi xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo, các cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trường thành phố Cẩm Phả, Trung tâm phát triển quỹ đất TP Cẩm Phả, các
cơ quan ban ngành có liên quan đã giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận
văn tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Học viên thực hiện

Nguyễn Công Thọ


3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................ii
MỤC LỤC........................................................................................................iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG..............................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH..............................................................................viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU.................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư........ 4
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .........................................
4
1.1.2. Đặc điểm quá quá trình bồi thường, hỗ trợ .............................................
5

1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất................................................................................................. 6
1.1.4. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở Việt
Nam qua các thời kỳ........................................................................................ 10
1.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số một số nước trên
thế giới và khu vực.......................................................................................... 22
1.2.1. Ở Hàn Quốc........................................................................................... 22
1.2.2. Ở Trung Quốc ....................................................................................... 24
1.2.3. Ở Thái Lan ............................................................................................ 25
1.2.4. Ở Singapore........................................................................................... 26
1.2.5. Ở Australia ............................................................................................ 28
1.3. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước
thu


4

hồi đất tại Việt Nam ........................................................................................ 30


44

1.3.1. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........................................... 30
1.3.2. Tình hình công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở một
số tỉnh, thành phố trong giai đoạn hiện nay .................................................... 32
1.4. Tình hình công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở tỉnh Quảng Ninh......
34
1.4.1. Các văn bản hướng dẫn công tác bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất ............................................................................................................. 34
1.4.2. Kết quả thực hiện chính sách pháp luật về bồi thường khi Nhà nước

thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh........................................................ 35
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 38
2.1. Đối tượng, phạm vị nghiên cứu ............................................................... 38
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 38
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu............................................................................... 38
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 38
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 39
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu...................................... 39
2.3.2. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu .............................................. 40
2.3.3. Phương pháp kế thừa............................................................................. 41
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 41
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 42
3.1. K hái quát về điều kiện tự nhiên – KTXH TP Cẩm Phả.............................
42
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 42
3.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội thành phố Cẩm Phả .........................................
46
3.1.3. Đánh giá chung...................................................................................... 49
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn TP Cẩm Phả ...................... 51
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 51
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2018................................................... 57


5
vi

3.3. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ..................................................................... 59
3.2.1. Tình hình công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.............................. 59

3.2.2. Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư................. 59
3.2.3. Quy trình thực hiện công tác GPMB của dự án .....................................
62
3.3. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án................... 66
3.3.1. Khái quát chung về dự án nghiên cứu ................................................... 66
3.3.2. Cơ sở pháp luật để thực hiện dự án ....................................................... 67
3.3.3. Công tác chỉ đạo, điều hành .................................................................. 69
3.3.4. Kết quả thực hiện công tác bồi thường GPM tại dự án ........................ 71
3.3.5. Đánh giá của người dân bị thu hồi đất tại dự án về công tác thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .............................................................. 78
3.3.6. Ý kiến của chuyên gia và cán bộ về các yếu tố ảnh hưởng đến công
tacd GPMB ...................................................................................................... 82
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố
Cẩm Phả
......................................................................................................................... 83
3.4.1. Đánh giá chung công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ......................................... 83
3.4.2. Một số giải pháp góp phần thực hiện tốt hơn công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư............................................................................................ 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................... 87
1. Kết luận ....................................................................................................... 87
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 91
PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH ............................................................ 94


6vi

DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT Chữ viết tắt

Chú giải

1

BTGPMB

: Bồi thường giải phóng mặt bằng

2

BTHT

: Bồi thường, hỗ trợ

3

BTHT&TĐC

: Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

4

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

5

GCN

: Giấy chứng nhận

6

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

7

HĐND

: Hội đồng nhân dân

8

LĐĐ

: Luật Đất đai

9

NXB

: Nhà xuất bản

10

TĐC

: Tái định cư

11

TNMT

: Tài nguyên và Môi trường

12 UBND

: Uỷ ban nhân dân

13

: Thành phố

TP


7
viii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Tình hình dân số và lao động của thành phố Cẩm Phả .................. 47
Bảng 3.2: Tốc độ tăng trưởng kinh tế qua các năm của TP Cẩm phả ............ 48
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả............................ 57
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả bồi thường Giải phóng mặt bằng giai đoạn

2016-2018...................................................................................... 60
Bảng 3.5: Tổng quan về dự án......................................................................... 71
Bảng 3.6: Bảng tổng hợp giá bồi thường tài sản, vật kiến trúc, cây cối, hoa
màu tại dự án ................................................................................. 72
Bảng 3.7: Kết quả thực hiện công tác bồi thường và hỗ trợ ............................ 77
Bảng 3.8: Đánh giá của người dân trong việc xác định đối tượng được bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư ......................................................... 78
Bảng 3.9: Đánh giá của người dân về chính sách hỗ trợ và tái định cư .......... 80
Bảng 3.10: Đánh giá của người dân về trình tự thực hiện và trách nhiệm của
các cấp, các ngành ......................................................................... 81
Bảng 3.11: Đánh giá mức độ quan trọng của một số yếu tố ảnh hưởng đến
công tác giải phóng mặt bằng........................................................ 82


8
viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Vị trí thành phố Cẩm Phảtrên bản đồ tỉnh Quảng Ninh ..................
43
Hình 3.2: Biểu đồ đánh giá của người dân về giá bồi thường, hỗ trợ.............. 79


11


22

MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngày nay, cùng với sự phát triển của xã hội thì đất đai là thành phần
không thể thiếu để thúc đẩy các hoạt động sản xuất của đời sống kinh tế xã
hội, nên chúng ta đang phải tìm mọi cách để đặt ra các thể chế pháp luật về đất
đai, đặc biệt là sự ra đời của Luật đất đai và những văn bản pháp luật có liên
quan để việc quản lý và sử dụng đất đai được diễn ra một cách hợp lý, tiết
kiệm và có hiệu quả.
Cùng với sự hội nhập của khu vực đặc biệt là việc phát triển nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng Xã hội chủ nghĩa. Trong những
năm qua công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng được coi trọng và
Nhà nước luôn coi việc quản lý Nhà nước về đất đai là một vấn đề trọng tâm
để phát triển đất nước, cho nên công tác quản lý Nhà nước về đất đai bước đầu
đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế
- xã hội, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và môi trường sinh thái.
Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường hỗ
trợ và tái định cư là vấn đề mà Nhà nước phải đối mặt như một quy luật tất
yếu và phổ biến, không thể tránh khỏi.
Thành phố Cẩm Phả là một thành thành phố Công nghiệp nằm dọc
Quốc lộ 18A, cách thành phố Hạ Long 30 km. Thành phố hiện đã được công
nhận là đô thị loại II, nằm trong hành lang kinh tế động lực Hạ Long - Cẩm
Phả - Vân Đồn - Móng Cái. Có nguồn tài nguyên phong phú, đa dạng nhất là
khoáng sản than, du lịch sinh thái biển và tài nguyên biển là trung tâm công
nghiệp than nằm liền kề với thành phố Hạ Long là cầu nối kết giữa các trung
tâm kinh tế - dịch vụ du lịch lớn của tỉnh với khu vực phía Đông tỉnh Quảng
Ninh, đây là tiền đề thúc đẩy thành phố Cẩm Phả trở thành một thành phố với
đầy đủ chức năng công nghiệp than, dịch vụ, du lịch.


22

Trên địa bàn thành phố Cẩm Phả trong những năm qua ngoài kết quả đã
đạt được từ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với hàng trăm dự án từ
thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã hoàn thành song công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư. Tuy nhiên, cũng đã có nhiều “điểm nóng” do thực hiện
công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất chưa tốt, người dân khiếu
nại, tố cáo với số đông, gây mất ổn định xã hội, việc giải quyết, khắc phục kéo
dài, mất nhiều thời gian.
Từ thực tế công tác bồi thường, hỗ trợ, có những đề xuất để sửa đổi, bổ
sung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm
đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi,
góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện
về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
là cần thiết.
Nhận thức được tầm quan trọng của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai tôi tiến hành thực hiện
nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự
án Quốc lộ 18 đoạn đi qua địa bàn thành phố Cẩm Phả” làm đề tài luận văn
Thạc Sỹ chuyên ngành Quản lý đất đai.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ tại dự án nâng cấp Quốc lộ 18A
trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa khoa học
Việc đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB dự án nâng cấp
Quốc lộ 18A đoạn đi qua địa bàn thành phố Cẩm Phả có ý nghĩa thiết thực góp

33

phần tìm ra giải pháp nhằm hỗ trợ giải quyết các vấn đề tồn tại, đảm bảo lợi
ích của người dân có đất bị thu hồi.
Đề tài nghiên cứu về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và
tái định cư là một lĩnh vực nhạy cảm, mang tính nổi cộm trong quá trình thực
hiện, song kết luận của đề tài sẽ là tiền đề và là cơ sở cho các nghiên cứu tiếp
theo, đồng thời cũng là cơ sở khoa học để có thể đưa ra những hướng quy
hoạch hợp lý, góp phần thiết thực trong việc thực hiện có hiệu quả quá trình
CNH - HĐH.
* Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp đánh giá chung kết quả của
công tác bồi thường, tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau
khi bị Nhà nước thu hồi đất.
Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở thực tiễn, có thể dùng làm tài liệu
tham khảo cho các sinh viên, học viên cao học cũng như những nhà quản lý,
đơn vị thi công trong việc học tập, nghiên cứu, ban hành và thực hiện chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện
các dự án trên địa bàn Tỉnh Quảng Ninh.


44

Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định
cư
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao

cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thực chất là việc giải
quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người được giao đất, thuê đất và
người bị thu hồi đất. Bồi thường thiệt hại về đất phải được thực hiện theo quy
định của Nhà nước. Việc bồi thường thiệt hại về đất không giống với việc trao
đổi, mua bán tài sản, hàng hoá trên thị trường mà phải đảm bảo quyền và lợi
ích hợp pháp của Nhà nước, người bị thu hồi đất và người nhận quyền sử
dụng đất thu hồi, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hoà giữa các đối
tượng tham gia.
- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối
với diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội, luật đất đai 2013).
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có
đất thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát (Quốc hội, luật đất đai 2013).
- Tái định cư: Là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây
để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể
tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự
án phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, tái định cư là hoạt
động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận
dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.


55

- Giải phóng mặt bằng: Là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất
định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình
mới trên đó.

- Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là công việc được thực hiện
từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng
cho chủ đầu tư.
1.1.2. Đặc điểm quá quá trình bồi thường, hỗ trợ
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang
tính đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, liên
quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
1.1.2.1. Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực đô thị, mật độ dân cư cao,
ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ
tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa
dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực
nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do
đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến
hành với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi
khu vực và từng dự án cụ thể.
1.1.2.2. Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh
tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất
quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản
xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng


66

họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa
dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định

giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần
thiết để đảm bảo đời sống dân cư sau này.
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất
1.1.3.1. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
đất đai
Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn
bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Theo đó, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được
Chính phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc
trong công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với
những đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt
những kết quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng
cho việc phát triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn
định, chưa thống nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi
thường GPMB đã gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho
thấy việc ban hành các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất
đai có ảnh hưởng rất lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản
pháp luật đất đai còn có những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ
phức tạp cao, không thuận lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ,
chặt chẽ gây lúng túng trong xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
1.1.3.2. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng
ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt


77

lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ
địa chính và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định
khi xác định nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan trọng
hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở
xác định tính pháp lý của đất đai.
Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính
bồi thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém,
đặc biệt công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường
GPMB đã gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi,
tiến độ GPMB nhanh hơn.
1.1.3.3. Xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý
không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã
hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có
tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm
vụ CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt
được các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy
hoạch,

88

kế hoạch sử dụng đất có tác động tới công tác bồi thường đất đai trên hai khía
cạnh:
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan
trọng nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất, mà theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được
thực hiện khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh
hưởng tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất
tính bồi thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo".
1.1.3.4. Yếu tố giá đất và định giá đất
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình
thành trong các trường hợp sau đây: (1) Do UBND các tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào
nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất và và khung giá đất do Chính phủ
quy định) và được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; (2) Do
đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người
sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện
các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn
bằng quyền sử dụng
đất.
Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá

trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong
một thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước
tính


99

về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã
được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải
căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp
dụng phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định
giá đất chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên
thế giới thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu
nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan
hệ kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định
của Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị
trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là
giá đất do các địa phương quy định và công bố đều chưa sát với giá thực tế
của thị trường, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát
sinh khiếu kiện (Quốc hội, luật đất đai 2003).
Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi
trường cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì
có tới
12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%).
Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu
nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng
thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao
so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi (Bộ Tài nguyên và môi
trường, 2005).

Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư,
làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
1.1.3.5. Thị trường bất động sản


10
10

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của
nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy
nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm
thiểu việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể
đáp ứng nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời
người bị thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không
nhất thiết phải thông qua Nhà nước thực hiện công tác TĐC và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác
động tới giá đất tính bồi thường.
1.1.4. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở
Việt
Nam qua các thời kỳ
1.1.4.1. Thời kỳ trước khi có luật đất đai năm 1988
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nước
Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Đến năm
1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật cải cách ruộng
đất được ban hành. Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là
thủ tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở

Việt Nam, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện
chế độ sở hữu ruộng đất của nông dân. Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vận
động nông dân vào các hợp tác xã; thành lập các nông, lâm trường quốc
doanh, trạm trại nông nghiệp với hình thức sở hữu tập thể.
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 151/TTg
quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất. Đây có thể coi là văn bản
pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường bắt buộc ở Việt Nam. Ngày


11
11

06/7/1959, Liên bộ Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ nội vụ ban hành Thông
tư liên tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị định 151/TTg.
Nghị định này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng
ruộng đất của nhân dân trong việc xây dựng những công trình do Nhà nước
quản lý, đó là: "Đảm bảo kịp thời và đủ tiện ích cần thiết cho công trình xây
dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng
đất. Những người có ruộng đất được trưng dụng được bồi thường và trong
những trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm... hết sức
tiết kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt, tận dụng đất hoang để không phải
trưng dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng đất của nhân dân... hết sức tránh
những nơi dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, đền, chùa. Trường
hợp đặc biệt phải bàn kỹ với nhân dân địa phương. Trường hợp không thực
hiện được như vậy, về đất sẽ được bồi thường bằng tiền từ 1 đến 4 năm sản
lượng thường liên của ruộng đất bị trưng dụng. Mức bồi thường căn cứ thực tế
ở từng nơi, đời sống nhân dân cao hay thấp, ruộng ít hay nhiều, tốt hay xấu
mà định. Đối với ruộng đất bị đào để tu bổ đường sá, làm đập thì tuỳ theo đất
bị đào sâu hay nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ít mà định mức bồi thường
không quá 2 năm sản lượng thường niên...”

1.1.4.2. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1988 đến Luật Đất đai năm 1993
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý. Chính vì vậy mà khi nhà nước thu hồi đất thì người sử
dụng đất không được bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất mà chỉ được bồi
thường những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây
nên (Quốc hội, Hiến pháp 1980). Luật Đất đai năm 1988 ban hành quy định về
việc bồi thường cũng cơ bản dựa trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT
về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích
sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường. Căn cứ để tính bồi thường
thiệt


12
12

hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất
lượng và vị trí đất. Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối
thiểu. UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của
địa phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn
hoặc cao hơn khung giá định mức. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất
nông nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường
về đất nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước. Khoản tiền này được nộp vào
ngân sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng,
cải tạo đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định cư cho người dân
vùng bị thu hồi đất.
Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng
công tác pháp luật đất đai nói chung và công tác bồi thường, GPMB nói riêng,
đó là:
+ Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước

thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.
+ Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao
đất sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định
của pháp luật”.
+ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không
bị quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh
và vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường
tài sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua,
trưng dụng do luật định (Quốc hội, hiến pháp 1992).
1.1.4.3. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003
a) Luật Đất đai 1993
Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật đất
đai 1988. Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai quy định các loại


13
13

đất và nguyên tắc sử dụng từng loại đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất; xác lập cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất đó là quyền được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất làm căn cứ cho việc được bồi thường giá trị
quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất .
- Điều 12 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. Tính giá trị
tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất. Chính phủ quy định khung giá
các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”.
- Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi
đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công
cộng thì người thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (Quốc hội, Luật đất đai

1993).
Căn cứ Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định 90/CP ngày
17/8/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử
dụng vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Để đáp ứng yêu cầu của xã hội và sự chuyển biến mạnh mẽ của nền
kinh tế, Quốc hội đã liên tục sửa đổi Luật đất đai vào các năm 1998 và 2001.
Theo đó, Chính phủ và các bộ ngành đã ban hành các văn bản quy định về
công tác bồi thường GPMB.
+ Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
+ Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.
b) Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998
Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội
thông qua ngày 02/12/1998. Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn
dựa trên nền tảng cơ bản của Luật Đất đai năm 1993 và bổ sung một số điều
cho phù hợp
thực tế.