25/11/2019
Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
ĐỀ CƯƠNG ÔN TẬP MÔN ĐỊNH GIÁ ĐẤT ĐAI VÀ BẤT ĐỘNG SẢN
Học kỳ 1, năm học 2019 – 2020
Biên soạn và tổng hợp: Nguyễn Minh Quốc
Câu 1. Trình bày các khái niệm về định giá? (Nêu ít nhất 2 khái niệm)
- Định giá là việc cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc tổ chức, cá nhân sản xuất, kinh doanh quy
định giá cho hàng hóa, dịch vụ (Theo Luật giá 2012)
- Định giá là sự ước tính trị giá bằng tiền của một vật, của một tài sản; là sự ước tính giá trị hiện
hành của tài sản trong kinh doanh (Theo từ điển Oxford).
- Định giá là sự ước tính về giá trị các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một
mục đích đã được xác định rõ (Theo Giáo sư W.Seabrooke).
- Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể, của một tài
sản xác định, tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả đặc điểm của tài sản, cũng như xem xét tất
cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn (Theo Giáo sư Lim
Lan Yuan – Khoa Xây dựng và bất động sản, Đại học Quốc gia Singapore).
- Định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm, có tính đến bản chất của bất
động sản và mục đích của định giá. Do vậy, định giá là áp dụng các dữ kiện thị trường so sánh mà
bạn thu thập được và phân tích, sau đó so sánh với tài sản yêu cầu định giá để hình thành giá trị của
chúng (Theo Fred Peter Marrone – Hiệp hội thẩm định giá Austraylia).
Câu 2. Định giá đất đai, định giá bất động sản là gì?
- Định giá đất là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục
đích sử dụng khác nhau đã được xác định trước, tại một thời điểm xác định.
- Định giá bất động sản là sự ước tính giá trị của bất động sản tại một thời điểm xác định, có cân
nhắc đến các đặc điểm của bất động sản cũng như xem xét đến các yếu tố kinh tế thị trường.
Câu 3. Trình bày cơ sở giá trị của định giá. Phân tích giá trị thị trường, giá trị phi thị trường
và mối quan hệ giữa chúng.
- Giá trị là thước đo kinh tế trong trao đổi hàng hóa. Hiểu nôm na thì giá trị là cái giá mà một người
phải bỏ ra để đổi lấy được một hàng hóa trên thị trường; khi có nhu cầu giao dịch thì giá trị xuất
hiện.
- Giá trị phụ thuộc vào:
▪ Tính có ích (tức là mức độ thỏa mãn nhu cầu)
▪ Tính khan hiếm.
▪ Có nhu cầu (có thể thanh toán).
- Cơ sở giá trị gồm có:
▪ Giá trị thị trường: Giá trị thị trường là mức giá ước tính của tài sản tại thời điểm, địa điểm
thẩm định giá, giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng
bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động
một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc. (HTTCTĐG Số 2)
▪ Giá trị phi thị trường: Giá trị phi thị trường là mức giá ước tính được xác định theo những
căn cứ giới hạn hay hạn chế nào đó của tài sản hay vì mục đích đặc biệt. Giá trị phi thị trường
gồm: giá trị sử dụng, giá trị đầu tư, giá trị thế chấp, giá trị bồi thường, giá trị tính thuế.
- Mối quan hệ giữa chúng:
Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai và Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc
1
25/11/2019
Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
Câu 4. Trình bày nhiệm vụ và mục đích của định giá.
- Nhiệm vụ: Cung cấp thông tin về giá trị của BĐS cho những đối tượng có yêu cầu (khách hàng)
làm cơ sở đưa ra các quyết định hợp lý liên quan đến BĐS nhằm đạt được mục đích định giá.
- Mục đích:
▪ Khu vực tư nhân: Định giá phục vụ cho việc mua bán, đầu tư – kinh doanh, thế chấp, góp
vốn,…
▪ Khu vực nhà nước: Điều tiết lợi ích kinh tế, định hướng thị trường BĐS, quản lý sử dụng đất
có hiệu quả,…
Câu 5. Trình bày các nguyên tắc định giá đất đai (Theo điều 112, Luật đất đai 2013)
- Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá;
- Theo thời hạn sử dụng đất;
- Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển
nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
thu nhập từ việc sử dụng đất;
- Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu
nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau.
Câu 6. Trình bày các nguyên tắc định giá bất động sản
1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất
- Sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản là đạt được mức hữu dụng tối đa có thể cho phép
về mặt pháp lý, về kỹ thuật, về tài chính trong những hoàn cảnh kinh tế - xã hội thực tế phù hợp và
đem lại giá trị cao nhất cho tài sản.
- Một tài sản đang sử dụng thực tế không nhất thiết đã thể hiện khả năng sử dụng tốt nhất và có hiệu
quả nhất của tài sản đó.
2. Nguyên tắc cung – cầu trong định giá
- Giá trị của một tài sản được xác định bởi mối quan hệ cung và cầu về tài sản đó trên thị trường.
Đồng thời, giá trị của tài sản đó cũng tác động đến cung và cầu về tài sản.
- Giá trị của tài sản thay đổi tỷ lệ thuận với cầu và tỷ lệ nghịch với cung về tài sản.
- Các yếu tố về đặc điểm vật lý và đặc điểm kinh tế - xã hội khác biệt với những thuộc tính của các
tài sản khác cũng được phản ánh trong cung - cầu và giá trị tài sản.
3. Nguyên tắc thay đổi trong định giá
- Giá trị của tài sản thay đổi theo sự thay đổi của những yếu tố hình thành và tác động đến giá trị của
nó.
- Giá trị của tài sản cũng được hình thành trong quá trình thay đổi liên tục phản ánh hàng loạt các
mối quan hệ nhân quả giữa các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị. Bản thân các yếu tố ảnh hưởng đến giá
trị luôn luôn thay đổi. Do đó, trong thẩm định giá tài sản, thẩm định viên phải nắm được mối quan
hệ nhân quả giữa các nhân tố ở trạng thái động, phải phân tích quá trình thay đổi nhằm xác định mức
sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
4. Nguyên tắc thay thế
Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai và Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc
2
25/11/2019
Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
- Trong trường hợp hai hay nhiều tài sản có thể thay thế lẫn nhau trong quá trình sử dụng, thì giá trị
của những tài sản đó được xác định bởi sự tác động lẫn nhau của tài sản này đến tài sản khác.
- Khi hai tài sản có tính hữu ích như nhau, tài sản nào chào bán ở mức giá thấp nhất thì tài sản đó sẽ
bán được trước. Giới hạn trên của giá trị tài sản có xu hướng được thiết lập bởi chi phí mua một tài
sản thay thế cần thiết tương đương, với điều kiện không có sự chậm trễ quá mức làm ảnh hưởng đến
sự thay thế. Một người mua thận trọng sẽ không trả giá cao hơn chi phí mua một tài sản thay thế
trong cùng một thị trường và một thời điểm.
5. Nguyên tắc cân bằng (hay sử dụng thống nhất)
- Khi các yếu tố cấu thành của tài sản đạt được sự cân bằng thì tài sản đạt được khả năng sinh lời tối
đa hay mức hữu dụng cao nhất.
- Do đó, để ước tính mức sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản, cần phải phân tích về sự
cân bằng của các yếu tố cấu thành của tài sản cần thẩm định giá.
6. Nguyên tắc thu nhập tăng hoặc giảm
Tổng thu nhập trên khoản đầu tư tăng lên sẽ tăng liên tục tới một điểm nhất định, sau đó mặc dù
đầu tư tiếp tục tăng nhưng mức thu nhập tăng thêm đó sẽ giảm dần.
7. Nguyên tắc phân phối thu nhập
- Tổng thu nhập sinh ra từ sự kết hợp các yếu tố của quá trình sản xuất (đất đai, vốn, lao động, quản
lý) và có thể được phân phối cho từng yếu tố này.
- Nếu việc phân phối được thực hiện theo nguyên tắc tương ứng thì phần tổng thu nhập còn lại sau
khi đã phân phối cho vốn, lao động và quản lý sẽ thể hiện giá trị của đất đai.
8. Nguyên tắc đóng góp
- Mức độ mà mỗi bộ phận của tài sản đóng góp vào tổng thu nhập từ toàn bộ tài sản có tác động đến
tổng giá trị của tài sản đó.
- Giá trị của một tác nhân sản xuất hay một bộ phận cấu thành tài sản phụ thuộc vào sự vắng mặt
của tác nhân đó làm giảm đi bao nhiêu giá trị của toàn bộ tài sản, có nghĩa là lượng giá trị mà nó
đóng góp vào giá trị toàn bộ là bao nhiêu. Khi xem xét giá trị của tài sản bộ phận, thẩm định viên
cần phải xem xét nó trong mối quan hệ với tài sản tổng thể.
- Nguyên tắc này là nguyên tắc cơ bản trong việc xem xét tính khả thi của việc đầu tư bổ sung vào
tài sản khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
9. Nguyên tắc phù hợp
Tài sản cần phải phù hợp với môi trường của nó nhằm đạt được mức sinh lời tối đa hoặc mức hữu
dụng cao nhất. Do đó, thẩm định viên phải phân tích xem liệu tài sản đó có phù hợp với môi trường
hay không khi thẩm định viên xác định mức sử dụng tài sản tốt nhất và có hiệu quả nhất.
10. Nguyên tắc cạnh tranh
- Lợi nhuận cao vượt trội sẽ thúc đẩy cạnh tranh, đồng thời, cạnh tranh quá mức có thể làm giảm lợi
nhuận và cuối cùng có thể không còn lợi nhuận.
- Đối với tài sản, mối quan hệ cạnh tranh cũng được quan sát giữa các tài sản với nhau và giữa tài
sản này với tài sản khác.
- Khi tiến hành thẩm định giá, thẩm định viên cần xem xét, đánh giá tác động của yếu tố cạnh tranh
đến thu nhập của tài sản, đặc biệt khi sử dụng cách tiếp cận từ thu nhập để xác định giá trị của tài
sản.
11. Nguyên tắc dự tính lợi ích tương lai
Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai và Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc
3
25/11/2019
Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
- Giá trị của tài sản có thể được xác định bằng việc dự tính khả năng sinh lợi trong tương lai.
- Giá trị của tài sản cũng chịu ảnh hưởng bởi việc dự kiến thị phần của những người tham gia thị
trường và những thay đổi có thể dự tính trước trong yếu tố này cũng ảnh hưởng đến giá trị.
- Việc ước tính giá trị của tài sản luôn luôn dựa trên các triển vọng tương lai, lợi ích dự kiến nhận
được từ quyền sử dụng tài sản của người mua./.
Câu 7. Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá bất động sản.
1. Nhóm yếu tố chính sách
- Một trong những đặc trưng cơ bản của giá đất và BĐS là chịu ảnh hưởng lớn từ phía con người;
Trong đó, tác động do các chính sách điều tiết của Nhà nước vừa có tính đặc trưng vừa như một
nhân tố ảnh hưởng. Các chính sách điều tiết của Nhà nước bao gồm: chính sách đất đai, pháp luật
đất đai, luật kinh doanh BĐS điều chỉnh các quan hệ đất đai là cơ sở hình thành giá đất và BĐS.
- Chính sách giá đất và BĐS tác động vào sự ổn định hoặc diễn biến của giá đất và BĐS; các chính
sách phát triển kinh tế của Nhà nước có tác dụng khuyến khích, thúc đẩy hoặc hạn chế phát triển
kinh tế của vùng này hay vùng khác và các chính sách thuế cũng góp phần làm ổn định hoặc làm
tăng, giảm giá đất và BĐS.
- Một trong những yếu tố quan trọng, quyết định đến giá đất và BĐS là quy hoạch sử dụng đất, và
quy hoạch xây dựng nó quyết định mục đích sử dụng đất cũng như các điều kiện khác gắn liền với
đất và ảnh hưởng rất lớn đến giá đất.
2. Nhóm yếu tố xã hội
- Trên phạm vi cả nước, một xã hội ổn định (cả kinh tế, chính trị, an ninh, môi trường) sẽ là một môi
trường tốt tạo điều kiện cho phát triển kinh tế, thu hút đầu tư nước ngoài, đầu tư từ nội bộ nền kinh
tế quốc dân, làm tăng nhu cầu sử dụng đất và làm cho giá đất cũng chuyển động theo.
- Quá trình đô thị hoá cũng kéo theo cơ cấu sử dụng đất thay đổi, tác động trực tiếp đến giá đất, vì
nhu cầu sử dụng đất đô thị tăng sẽ chuyển dần đất nông nghiệp sang đất đô thị, dẫn đến sự biến động
của giá đất.
- Ngoài ra, giá đất còn chịu ảnh hưởng bởi yếu tố tâm lý, thị hiếu, truyền thống của con người. Ví
dụ: ở Việt Nam, người dân có truyền thống thích sống ven đường, gần trung tâm thương mai, dịch
vụ…do đó làm cho giá đất tại các khu vực này cao hơn hẳn những khu vực khác.
3. Nhóm yếu tố kinh tế
- Một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân.
Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng
cơ hội có việc làm, vật giá tiền lương nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tư
xã hội tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên.
- Mức độ dự trữ và mức độ đầu tư là tương quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng trưởng thì đầu
tư cũng tăng tương ứng.
- Theo đà gia tăng thu nhập của dân cư, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con người sẽ có
nhu cầu tiêu dùng mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lượng, diện tích nhà ở.
- Sự biến động của vật giá ảnh hưởng thiết thân đến từng người. Tài sản nhà đất càng ở trong thời
kỳ vật giá biến động càng thể hiện được tính bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận
với ảnh hưởng của thị trường nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao,
chúng cùng chung xu thế "nước lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát
sinh ở khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hưởng tương đối ít, thậm chí có nơi nhân khẩu
Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai và Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc
4
25/11/2019
Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất còn xuống thấp. Điều đó mặt khác nói lên ảnh
hưởng của cung không đủ cầu trên thị trường nhà đất đô thị đối với giá đất.
4. Nhóm yếu tố cá biệt
- Nhân tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về vị trí cụ thể từng đối
tượng định giá trong thành phố, bao gồm đất được xếp hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung
tâm thương nghiệp hoặc đến các trung tâm tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hưởng
của các loại trung tâm đối với các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện giao thông có ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu có loại hình giao thông của địa
phương, độ tiện lợi và phương thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu tổng thể của mạng lưới giao
thông, tình hình đường sá và cấp hạng, tình trạng giao thông công cộng và mật độ lưới giao thông...
- Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất, lớn quá hay nhỏ quá đều
không dễ dàng trong quá trình sử dụng và khả năng tài chính của người sử dụng đất, nên ảnh hưởng
đến giá cả của thửa đất.
- Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hưởng đến hiệu quả trưng bày và thu lợi của
người sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh, thương mại và ngay cả đất ở do đó
cũng ảnh hưởng đến giá đất.
- Trong mọi trường hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt đường đềuờnhong thuận
lợi cho người sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào nên đều ảnh hưởng đến giá đất của thửa
đất đó.
- Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vuông hoặc chữ nhật, còn các dạng như tam giác, hình
thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều không thuận lợi cho việc sử dụng vào mục đích để ở
nên ảnh hưởng đến giá đất.
- Nhân tố quy hoạch đô thị được xem là nhân tố cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất,
chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng, loại hình sử dụng đất...
- Thời hạn sử dụng đất: quyết định thời gian được sử dụng và thu lợi từ thửa đất đó nên trực tiếp
ảnhhưởng đến giá đất.
- Chất lượng môi trường ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu bao gồm, môi trường nhân văn và
môi trường tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi trường tự nhiên như: địa chất, địa thế, độ dốc,
hướng gió, không khí, độ ô nhiễm tiếng ồn... cho đến các điều kiện môi trường nhân văn như loại
hình nghề nghiệp của dân cư, trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực
Câu 8. Trình bày cơ sở lý luận, phạm vi áp dụng, các bước thực hiện, ưu và hạn chế của
phương pháp so sánh.
1. Cơ sở lý luận
- Theo quy luật thị trường cạnh tranh, giá trị và nguyên tắc thay thế.
- Giá trị của BĐS mục tiêu (BĐS định giá) có mối quan hệ chặt chẽ (gần bằng) với giá cả của các
bất động sản tương tự (so sánh) đã được bán trên thị trường.
2. Phạm vi áp dụng: Sử dụng định giá cho hầu hết các BĐS có giao dịch phổ biến trên thị trường
tại các thời điểm.
3. Quy trình thực hiện phương pháp so sánh
Bước 1: Nhận biết bất động sản
- BĐS cần được mô tả thông qua biểu mẫu được xây dựng thống nhất chứa đựng những số liệu cụ
thể, chi tiết tập trung vào các đặc điểm khu vực (vị trí, địa hình, môi trường,…); đặc điểm vật lý
Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai và Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc
5
25/11/2019
Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
(hình thể, kích thước, quy mô diện tích,…); pháp lý của BĐS; chi phí xây dựng và khấu hao; thu
nhập và chi phí.
- Cần chú ý đến những số liệu về ngày giao dịch, giá cả, các điều kiện và điều khoản giao dịch.
Bước 2: Tìm kiếm giao dịch thị trường
Các nguồn cung cấp thông tin về các BĐS giao dịch như: Chính quyền địa phương, trung tâm cung
cấp thông tin nhà đất, phương tiện truyền thông, sàn giao dịch, trung tâm môi giới,…
Bước 3: Lựa chọn bất động sản so sánh
Việc lựa chọn các tài sản ban đầu sẽ căn cứ vào: loại BĐS, đặc điểm khu vực, đặc điểm vật lý của
tài sản, thời điểm giao dịch, điều kiện và điều khoản giao dịch.
Bước 4: Phân tích, điều chỉnh sự khác biệt
- Điều chỉnh theo tỷ lệ phần trăm: sử dụng để phản ánh những thay đổi/khác biệt về những điều
kiện thị trường hoặc vị trí tài sản.
- Điều chỉnh theo số tiền tuyệt đối: dùng để điều chỉnh những khác biệt về mặt vật lý giữa 2 BĐS
so sánh và BĐS cần định giá.
- Qúa trình điều chỉnh bắt đầu khi đã lựa chọn các BĐS so sánh. Các điều chỉnh bắt đầu với giá
giao dịch của từng BĐS so sánh và BĐS mục tiêu. BĐS mục tiêu là chuẩn, các mức điều chỉnh luôn
được tính từ BĐS so sánh.
- Các mức giá điều chỉnh phải dựa trên cơ sở giá trị thị trường và điều chỉnh theo giá thị trường.
Bước 5: Thống nhất các mức giá
- Sau khi điều chỉnh, mỗi BĐS so sánh có một mức giá chỉ dẫn. Thống nhất các mức giá chỉ dẫn
hoặc một giới hạn giá tối đa, tối thiểu thể hiện giá trị BĐS định giá (giá trị ước tính cuối cùng cần
được làm tròn số).
- Những việc cần làm khi thực hiện thống nhất các mức giá chỉ dẫn khác nhau là:
+ Số lần điều chỉnh: Mỗi lần điều chỉnh có nghĩa là đã có sự khác biệt đáng kể giữa tài sản so sánh
và tài sản cần thẩm định giá.
+ Tổng mức điều chỉnh là tổng số tiền của các bước điều chỉnh tiến hành cho mỗi tài sản so sánh.
Tổng số tiền của các bước điều chỉnh càng nhỏ thì tính tương đồng giữa tài sản so sánh và tài sản
cần thẩm định giá càng cao.
+ Điều chỉnh ròng là số tiền còn lại sau khi bù trừ giữa điều chỉnh âm và điều chỉnh dương. Số tiền
còn lại sau khi bù trừ càng nhỏ càng tốt.
+ Tổng mức điều chỉnh theo phần trăm trên giá bán: hữu ích khi tổng số tiền của mỗi điều chỉnh là
tương đương nhau.
+ Tổng số số liệu: Số liệu có phù hợp với loại tài sản hay không? Số liệu có cập nhật và không quá
lạc hậu hay không?
+ Tính so sánh/tương thích giữa tài sản so sánh với tài sản cần định giá: Tài sản nào có khả năng
so sánh tốt nhất? Mức giá nào cần được quan tâm nhiều nhất.
4. Ưu và hạn chế của phương pháp so sánh
a) Ưu điểm
- Là phương pháp được áp dụng phổ biến nhất hiện nay và không theo một công thức cố định mà
chỉ dựa chủ yếu vào thông tin của bất động sản và thông tin giao dịch của thị trường bất động sản.
- Là phương pháp đầu vào của tất cả các phương pháp định giá bất động sản khác như: phương
pháp chi phí, phương pháp thặng dư.
Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai và Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc
6
25/11/2019
Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
- Là phương pháp phù hợp và chiếm ưu thế cao nhất trong điều kiện phát triển nhanh chóng về
công nghệ thông tin trong giai đoạn hiện nay.
b) Hạn chế
- Thời gian giao dịch của các BĐS so sánh là trước thời điểm định giá BĐS mục tiêu, vì vậy thông
tin về giá bán của BĐS so sánh có thể đã thay đổi tại thời điểm định giá.
- BĐS có đặc tính cá biệt nên việc tìm kiếm những BĐS tương tự bị hạn chế ảnh hưởng đến kết
quả định giá.
- Thị trường BĐS được xem là thị trường không hoàn hảo, thiếu tính công khai thị trường, thị
trường biến động không lành mạnh (không ổn định), phương pháp so sánh trực tiếp khó chính xác
ngay khi các đối tượng có các tính chất giống nhau về mọi mặt.
Câu 9. Trình bày cơ sở lý luận, phạm vi áp dụng, các bước thực hiện, ưu và hạn chế của
phương pháp chi phí
1. Cơ sở lý luận: Phương pháp này dựa trên lý luận rằng một người mua tiềm năng được thông
báo sẽ không trả giá cho một BĐS cao hơn chi phí mua đất và chi phí xây dựng một công trình với
tiện ích tương tự.
2. Phạm vi áp dụng: Phương pháp chi phí chỉ thích hợp xác định giá trị cho những BĐS không có
giao dịch trên thị trường và những BĐS này không trực tiếp tạo ra lợi nhuận: bệnh viện, trường học,
nhà thờ, sân bay, bến cảng,…
3. Quy bước thực hiện phương pháp
Bước 1: Xác định giá trị thửa đất (trống) hay ước tính.
Ước tính giá trị của BĐS với giả thiết như là đất chưa xây dựng với mục đích sử dụng hiện tại có
giá trị sử dụng cao nhất và tốt nhất (chú ý đến phương án định giá trên cơ sở sử dụng công trình
đang tồn tại).
Bước 2: Ước tính chi phí xây dựng công trình
- Ước tính chi phí hiện hành để xây dựng công trình tương tự (xây dựng lại) hay để thay thế công
trình xây dựng hiện tại trên cơ sở xem xét kết cấu kiến trúc, tiêu chuẩn thiết kế, thiết bị lắp đặt, diện
tích xây dựng,… Có 2 loại chi phí: chi phí tái tạo và chi phí thay thế
- CP tái tạo là chi phí hiện hành để xây dựng lại một công trình thay thế giống y hệt với công trình
cần thẩm định giá, và bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của công trình thẩm định giá đó.
- CP thay thế là chi phí hiện hành để xây dựng một công trình có giá trị sử dụng tương đương với
công trình thẩm định giá nhưng loại bỏ các bộ phận có chức năng bị lỗi thời.
Bước 3: Ước tính lượng giảm giá trị tích lũy (khả năng)
- Sự giảm giá của công trình xây dựng là hiện tượng mất mát giá trị vì bất cứ lý do nào, dẫn đến sự
khác nhau giữa giá thị trường và chi phí thay thế đối với BĐS tại thời điểm định giá.
- Sự giảm trị về vật chất (hao mòn vật chất): hao mòn và hư hỏng do cường độ sử dụng, do tác
động của các yếu tố như: thời gian sử dụng, sự phá hủy của mối mọt, nhiệt độ, độ ẩm,…
- Sự giảm giá trị về chức năng: giá trị sử dụng của công trình bị giảm tương đối do cải tiến kỹ thuật,
thiết kế ưu việt làm thiết bị lạc mốt hay thiết kế công trình có lỗi,…
- Sự giảm giá trị về kinh tế: giá trị mất do yếu tố nằm bên ngoài BĐS như sự sử dụng đất không
tương thích do thay đổi về xây dựng và quy hoạch, không phù hợp với môi trường xung quanh,…
- Sự giảm giá trị cần được xem xét là có thể sửa chữa được hay không thể sửa chữa được.
- Có thể dùng các phương pháp sau để ước tính lượng giảm giá trị tích lũy:
Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai và Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc
7
25/11/2019
Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
+ Phương pháp tuổi: Vòng đời – Tuổi kinh tế còn lại/Vòng đời kinh tế = (Tuổi hiệu quả/Vòng đời
kinh tế) x Chi phí xây dựng mới.
+ Phương pháp phân tích kỹ thuật: Tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình (nhà ở) căn cứ vào tỷ lệ
chất lượng còn lại của các kết cấu chính tạo nên công trình và tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính đó
với tổng giá trị của công trình.
Tỷ lệ chất lượng còn
Tỷ lệ giá trị của kết cấu
lại của kết cấu chính
chính thứ i so với tổng
x
Tỷ lệ chất lượng còn
giá trị của ngôi nhà (%)
= thức i (%)
lại của nhà ở (%)
Tổng tỷ lệ giá trị của các kết cấu chính so với tổng giá
trị của ngôi nhà (%)
+ Phương pháp vốn hóa tổn thất thu nhập: Đánh giá tổng giá trị tổn thất mỗi năm, dự báo thời gian
bị tổn thất, vốn hóa tổng giá trị tổn thất về năm hiện hành là giá trị giảm cần ước tính.
+ Phương pháp so sánh (thị trường): Giá trị giảm giá được xác định căn cứ vào chênh lệch giá trị
của các BĐS so sánh bán trên thị trường. Chênh lệch giá trị của các BĐS so sảnh là sự giảm giá trị
tích lũy, không phân biệt cho từng loại nguyên nhân.
Bước 4: Ước tính giá trị BĐS định giá
Giá trị BĐS = Giá trị đất (trống) + Giá trị còn lại của công trình xây dựng
4. Ưu và hạn chế của phương pháp chi phí
a) Ưu điểm
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
b) Hạn chế
- Chi phí không bằng với giá trị và không tạo ra giá trị: giá bán có thể cao hơn hay thấp hơn chi
phí xây dựng.
- Phương pháp chi phí phải sử dụng đến cách tiếp cận cộng tới, song tổng của các phần có thể
không bằng lượng toàn phần.
- Việc ước tính giảm giá tích lũy có thể mang tính chủ quan và khó thực hiện do có những sự khác
nhau trong định nghĩa và thuật ngữ.
- Người thẩm định giá phải có kiến thức nhất định về xây dựng, tính giá thành xây dựng và phải
có kinh nghiệm mới áp dụng được phương pháp này.
Câu 10. Trình bày cơ sở lý luận, đặc điểm, các bước thực hiện, ưu và hạn chế của phương
pháp lợi nhuận (vốn hóa thu nhập) trong định giá đất đai và bất động sản.
1. Cơ sở lý luận: Là phương pháp xác định giá trị thông qua vốn hóa doanh thu thuần của BĐS
hay bội số thu nhập gộp (GRM).
2. Đặc điểm
- Sử dụng xác định giá trị cho BĐS đang hoạt động và sinh lợi như là căn hộ chung cư, tòa nhà cho
thuê, khách sạn,…
- Phương pháp nhanh nhất để ước tính giá trị BĐS khi quyết định đầu tư.
- Giá trị tài sản bằng tỷ số giữa doanh thu thuần và tỷ suất vốn hóa: V =
I
.
R
3. Các bước thực hiện
Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai và Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc
8
Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
25/11/2019
Bước 1: Xác định doanh thu thuần do BĐS mang lại
a) Ước tính doanh thu
- Doanh thu từ BĐS là các khoản thu nhập ổn định nhận được từ việc khai thác sử dụng BĐS.
- Doanh thu phụ thuộc vào loại BĐS và cách thức khai thác sử dụng BĐS.
b) Tài liệu và thông tin về doanh thu
- Loại hình BĐS: Văn phòng, khu bán lẻ, nhà xưởng, khách sạn,…
- Tổng diện tích sàn xây dựng và diện tích sàn có thể kinh doanh.
- Bảng kê chi tiết các khách thuê hiện hữu hoặc đã ký thỏa thuận thuê: xác định được diện tích đã
cho thuê và diện tích chưa cho thuê cũng như giá thuê trung bình.
- Hợp đồng thuê của một số khách thuê bất kỳ để kiểm tra; doanh thu khác.
- Giá thuê của các thành lập.
- Xác định tỷ lệ cho thuê cao nhất của từng thành phần khi tòa nhà hoạt động ổn định theo thông
lệ chung của thị trường. Việc này đòi hỏi kinh nghiệm ở TDV.
Doanh thu = Doanh thu cho thuê x Đơn giá thuê x Phần trăm cho thuê x (12)
c) Tính chi phí hoạt động
- Chi phí hoạt động là khoản chi phí hằng năm cần thiết cho việc duy trì thu nhập từ khai thác sử
dụng BĐS. Chi phí hoạt động phụ thuộc vào loại BĐS và hình thức khai thác sử dụng.
- Các chi phí liên quan có thể phát sinh như: Chi phí hoa hồng và marketing, quản lý, điện, nước,
văn phòng phẩm,… Các khoản chi phí này được tính toán dựa trên phần trăm doanh thu trong năm.
Doanh thu thuần
=
Tổng doanh
thu tiềm năng
-
Thất thu do bỏ trống
và rủi ro thanh toán
Thất thu do bỏ
trống và rủi ro
thanh toán
=
Tỷ lệ thất thu
X
Tổng doanh thu tiềm
năng
-
Chi phí tạo
thu nhập
Bước 2: Xác định tỷ suất vốn hóa (R)
- Tỷ suất vốn hóa: Là tỷ suất phản ánh mối quan hệ giữa doanh thu thuần hàng năm từ khai thác
I
R
- R được xác định thông qua giá thuê tháng (doanh thu thuần) và giá bán của BĐS tương tự.
- Giá trị BĐS V phải được xác định từ việc khảo sát các mức giá bán các BĐS giao dịch thành
công trên thị trường.
- BĐS càng xa trung tâm thì R càng lớn.
- Rủi ro càng cao thì R càng lớn.
Bước 3: Vốn hóa doanh thu thuần
Sau khi doanh thu thuần và tỷ suất vốn hóa được xác định từ bước 1 và bước 2. Giá trị BĐS được
sử dụng BĐS với giá trị (giá bán) BĐS trên thị trường. Được tính theo công thức: V =
I
.
R
4. Ưu và hạn chế của phương pháp lợi nhuận (vốn hóa thu nhập)
a) Ưu điểm
ước tính thông qua quá trình vốn hóa: V =
Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai và Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc
9
25/11/2019
Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
b) Hạn chế
- Phương pháp lợi nhuận chỉ cho kết quả cao nhất khi tìm được các BĐS cho thuê mang những đặc
tính giống với BĐS định giá.
- Khó xác định được doanh thu và chi phí hợp lý (cần phân tích được báo cáo tài chính về tình hình
kinh doanh).
- Doanh thu thuần có thể không phản ánh được mức sinh lợi của BĐS.
Câu 11. Trình bày ý nghĩa của việc định giá và quy trình định giá bất động sản.
1. Ý nghĩa
- Để định giá viên phát triển ý tưởng để đi đến kết luận về giá trị của tài sản.
- Cung cấp một khuôn mẫu để nghiên cứu thị trường, phân tích số liệu và áp dụng các kỹ thuật cần
thiết và chuyển hóa những nội dung đó thành kết quả giá trị cần định giá.
- Công cụ để định giá viên và khách hàng kiểm tra kết quả định giá. Quy trình này tuân thủ những
yêu cầu nêu trong tiêu chuẩn hành nghề định giá.
2. Quy trình tổng quát
Bước 1: Xác định vấn đề
- Thiết lập mục đích, nhiệm vụ của việc định giá.
+ Khách hành sử dụng kết quả định giá cho mục đích gì?
+ Mục đích định giá phải được xác định tại thời điểm tiếp nhận công việc định giá và phải được
ghi rõ trong hợp đồng.
+ Là cơ sở để xác định cuộc định giá.
- Nhận biết về BĐS cần định giá: Đặc điểm cơ bản về các yếu tố pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của
BĐS.
+ Nhận biết theo địa chỉ hành chính: số nhà, khu phố, xã, huyện, tỉnh;
+ Nhận biết theo địa chỉ địa chính: Số thửa, số tờ bản đồ địa chính;
+ Nhận biết theo mô tả pháp lý: Hồ sơ kỹ thuật thửa đất, trích lục thửa đất;
+ Xác định chủ sở hữu, chủ sử dụng.
- Cơ sở giá trị của định giá (loại giá trị ước tính)
+ Mỗi cuộc định giá thường chỉ nhằm xác định một loại giá trị nhất định (giá trị thị trường
hoặc giá trị phi thị trường)
+ Phải giải thích kỹ về loại giá trị mà cuộc định giá cần xác định
+ Đảm bảo rằng loại giá trị được lựa chọn phải phù hợp với mục đích định giá.
- Xác định ngày có hiệu lực của kết luận về giá: Kết luận về giá chỉ có giá trị tại một thời điểm
nhất định nào đó. Cần phải báo cáo chính xác thời điểm có hiệu lực của kết quả.
- Xác định BĐS định giá: Xác định loại BĐS, xác định thời gian hoàn thành.
- Những điều khoản.
Bước 2: Xác định mục tiêu
- Xác định phạm vi cần thiết để hoàn thành công việc định giá với kết quả đáng tin cậy.
Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai và Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc
10
25/11/2019
Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
- Là một công cụ để lập kế hoạch, cho phép định giá viên xác định các bước đi kế tiếp nhau theo
tuần tự, khả thi trong quy trình định giá – do đó có thể huy động tốt các nguồn lực (nhân lực, vốn,…)
và thời gian cần thiết để hoàn thành nhiệm vụ.
Bước 3: Thu nhập số liệu
- Số liệu cần cho phân tích bao gồm số liệu chung (vĩ mô) và số liệu cụ thể
+ Tác động chính phủ (các chính sách), kinh tế, xã hội, môi trường, nằm ngoài tài sản cần định giá.
+ Thông tin chi tiết về tài sản cần định giá, những tài sản so sánh, đặc trưng thị trường tài sản địa
phương.
- Số liệu thị trường khu vực
+ Xu hướng dịch chuyển cơ cấu dân số, xu hướng giảm (tăng) tỷ lệ văn phòng làm việc cho thuê,
hay xu hướng tăng số nhà xây mới,…
+ Số liệu về cùng và cầu liên quan đến tài sản cạnh tranh (với tài sản cần định giá).
Bước 4: Phân tích số liệu + đưa ra giá dự kiến
- Phân tích những thông tin khảo sát hiện trường.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường BĐS: Xu hướng cung, cầu trên thị trường; khả năng kết
nối giữa cung và cầu.
- Phân tích về việc sử dụng tối ưu nhất – tốt nhất: Sử dụng tối ưu nhất, sử dụng tối ưu công trình.
- Phân tích khách hàng tiềm năng: Đặc điểm khách hàng tiềm năng, sở thích của khách hàng, nhu
cầu và sức mua BĐS.
- Đưa ra giá dự kiến.
Bước 5: Định giá: Lựa chọn phương pháp + Thống nhất
- Có thể lựa chọn các phương pháp: So sánh, chi phí, thu nhập.
- Thống nhất các mức giá để đưa ra giá trị của BĐS.
Bước 6: Báo cáo định giá
- Là sản phẩm cuối cùng của toàn bộ công việc định giá.
- Là kết quả của những nỗ lực và kỹ năng của nhà định giá hay định giá viên.
- Mục đích của báo cáo định giá: Truyền đạt kết quả và kết luận của định giá viên một cách có hiệu
quả và có sức thuyết phục đối với người sử dụng đúng thông tin.
- Mục tiêu của việc định giá: Mô tả chính xác BĐS, thời gian có hiệu lực, số liệu và phân tích, giá
trị ước tính, những điều kiện và điều khoản.
Câu 12. Trình bày những nội dung cơ bản của một báo cáo kết quả thẩm định giá
1. Những thông tin cơ bản
2. Những căn cứ pháp lý để định giá
3. Mô tả đặc điểm kỹ thuật của BĐS
4. Mô tả đặc điểm pháp lý của BĐS
5. Những giả thiết và hạn chế trong xác định giá trị của BĐS
6. Kết quả khảo sát thực địa
7. Những lập luận về mức giá cuối cùng
8. Phương pháp định giá
9. Xử lý những vấn đề phức tạp, không rõ ràng trong quá trình tiến hành địnhgiá BĐS
10. Những quyền và lợi ích cá nhân (nếu có) của thẩm định viên liên quan đến BĐS cần định giá,
có thể làm nảy sinh những xung đột lợi ích trong quá trình thực thi nhiệm vụ.
Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai và Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc
11
25/11/2019
Khoa Quản lý đất đai và Bất động sản
11. Tên, chữ kỹ của định giá viên tiến hành định giá BĐS
12. Phụ lục đính kèm báo cáo kết quả định giá
Câu 13. Nêu đặc điểm của một bảng giá đất của một tỉnh (thành phố). Nhận xét về ưu và hạn
chế của bảng giá đất đó.
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
______________________________________________________________________________
ĐỀ THI KẾT THÚC HỌC PHẦN NĂM HỌC 2018 – 2019
Học kỳ 1
Câu 1. (2 điểm) Trình bày một số khái niệm về định giá. Phân tích giá trị thị trường, giá trị phi thị
trường và mối quan hệ giữa chúng.
Câu 2. (1,5 điểm) Trình bày nguyên tắc cung cầu, nguyên tắc sử dụng thống nhất và nguyên tắc sự
đóng góp trong định giá đất đai và bất động sản.
Câu 3. (1,5 điểm) Trình bày nhóm yếu tố chính sách. Phân tích tác động của các yếu tố này đến giá
trị đất đai và bất động sản.
Câu 4. (3 điểm) Trình bày cơ sở lý luận, phạm vi áp dụng, các bước thực hiện, ưu và hạn chế của
phương pháp Vốn hóa thu nhập (Lợi nhuận) trong định giá đất đai và bất động sản.
Câu 5. (2 điểm) Trình bày quy trình định giá bất động sản.
Học kỳ 2
Câu 1. (3 điểm) Trình bày cơ sở giá trị của định giá và 3/9 (ba trong chín) nguyên tắc định giá đất
đai và bất động sản.
Câu 2. (2 điểm) Phân tích các yếu tố xã hội và kinh tế ảnh hưởng đến giá trị của đất đai – bất động
sản.
Câu 3. (3 điểm) Trình bày ngắn gọn phương pháp so sánh, chi phí và lợi nhuận trong định giá đất
đai và bất động sản.
Câu 4. (2 điểm) Chọn 1 trong 2 câu
a) Trình bày quy trình điều tra giá bất động sản giao dịch trên thị trường phục vụ xây dựng bảng
giá đất. Cho biết những khó khăn trong quá trình điều tra và hướng xử lý.
b) Trình bày đặc điểm của Bảng giá đất của 1 tỉnh (thành phố). Nhận xét những ưu điểm và hạn
chế của Bảng giá đất đó.
--- Hết ---
Đề cương ôn tập môn Định giá đất đai và Bất động sản, học kỳ 1, năm học 2019 – 2020, biên soạn: Nguyễn Minh Quốc
12