Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố yên bái tỉnh yên bái

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ THU TRANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI TỈNH YÊN BÁI

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN – 2019


2

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TRẦN THỊ THU TRANG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ YÊN BÁI TỈNH YÊN BÁI
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN NGỌC NÔNG

THÁI NGUYÊN - 2019

i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin can đoan đây là đề tài nghiên cứu của riêng tôi, các số liệu và
kết quả sử dụng để nghiên cứu viết luận văn là trung thực và chưa được sử
dụng để bảo vệ học vị nào, mọi trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ nguồn
gốc rõ ràng.

Tác giả luận văn

Trần Thị Thu Trang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN

Trong thời gian thực tập và nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự giúp đỡ,
những ý kiến đóng góp, chỉ bảo quý báu của các Thầy, cô Khoa Quản lý Tài
nguyên và Phòng đào tạo, trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên.
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự cố gắng và nỗ lực của bản thân,
tôi có nhận được sự hướng dẫn chu đáo, tận tình của thầy giáo PGS.TS. Nguyễn
Ngọc Nông, là người hướng dẫn trực tiếp tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề tài
và viết luận văn.
Tôi cũng nhận được sự giúp đỡ, tạo điều kiện của Phòng Tài nguyên và Môi

trường thành phố Yên Bái và các anh, chị em, bạn bè đồng nghiệp, sự động viên,
tạo mọi điều kiện về vật chất, tinh thần của gia đình và người thân.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày

tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Trần Thị Thu Trang

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC BẢNG....................................................................................... vii
ĐẶT VẤN ĐỀ ............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ..........................................................................................1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................................2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................................2
3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................................2
3.2.
Ý

nghĩa
thực
..................................................................................................3

tiễn

CHƯƠNG I. TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ................................4
1.1. Cơ sở lý luận về đề tài..........................................................................................4
1.1.1.
Khái
niệm
đất
đai
...........................................................4

và

quyền

sử

dụng

đất

1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất.......................................................5
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất................................................................................8
1.2. Cơ sở pháp lý về đề tài.......................................................................................13
1.3. Cơ sở thực tiễn về đề tài.....................................................................................16
1.3.1.

Đấu
giá
đất
tại
........................................................16

một

số

nước

trên

thế

giới

1.3.2. Thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại một số thành phố lớn
của Việt Nam.............................................................................................................20
1.3.3. Tổng quan kết quả đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Yên Bái ......22
CHƯƠNG II.

ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP

NGHIÊN CỨU........................................................................................................30
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu......................................................................30
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu......................................................................................30
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu.........................................................................................30
2.2.

Nội
dung
nghiên
..........................................................................................30
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

cứu



4

2.2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất trên
địa bàn thành phố Yên Bái ........................................................................................30
2.2.2. Đánh giá kết quả đấu giá QSD đất của 4 quỹ đất nghiên cứu tại thành phố
Yên Bái, tỉnh Yên Bái ...............................................................................................31
2.2.3. Đánh giá công tác ĐG QSD đất thông qua khảo sát cán bộ và người dân .....31
2.2.4. Đánh giá hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Yên Bái.....................................................................................................31
2.2.5. Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu
giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái ...........................................................31
2.3. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................31
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu.............................................................31
2.3.2. Phương pháp phân tích tổng hợp, xử lý số liệu ..............................................32
2.3.3. Phương pháp chuyên gia .................................................................................32
CHƯƠNG III. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ......................................................33
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất của
thành phố Yên Bái.....................................................................................................33
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ...........................................................................................33
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội..............................................................36

3.1.3. Tình hình quản lý và sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên
Bái.....................41
3.2. Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 4 quỹ đất nghiên cứu tại
thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ..............................................................................45
3.2.1. Tóm tắt các quỹ đất nghiên cứu ......................................................................45
3.2.2. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái ............................46
3.2.3. Thực trạng và kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại 4 quỹ đất đã đấu giá
trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái ..........................................................50
3.3. Đánh giá công tác đấu giá QSD đất thong qua khảo sát cán bộ và người dân ..65
3.3.1. Đối với cán bộ .................................................................................................65
3.3.2. Đối với người dân tham gia đấu giá................................................................66
3.4. Đánh giá hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Yên Bái.....................................................................................................68
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5

3.4.1. Hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái.....68
3.4.2. Hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái. ......72
3.5. Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu giá
quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái. ................................................................72
3.5.1. Giải pháp về chính sách Nhà nước..................................................................72
3.5.2. Giải pháp về kỹ thuật ......................................................................................73
3.5.3. Giải pháp về cơ chế tài chính ..........................................................................74
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................75
1. Kết luận. ................................................................................................................75
2. Kiến nghị. ..............................................................................................................76

TÀI LIỆU THAM KHẢO

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1.

BĐS

Bất động sản

2.

CP

Chính Phủ

3.

NĐ

Nghị định

4.

QĐ

Quyết định

5.

QH

Quy hoạch

6.

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

7.

UBND

Ủy ban nhân dân

8.

VPĐK

Văn phòng đăng ký

T

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng phân bố dân cư, lao động năm 2018.......................................38
Bảng 3.2: Hiện trạng sử dụng đất năm 2018.............................................................42
Bảng 3.3: Tình hình biến động đất đai của thành phố Yên Bái giai đoạn 2012 2018......44
Bảng 3.4: Khái quát đặc điểm các dự án...................................................................45
Bảng 3.5: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ tại Tổ 36, phường
Đồng Tâm, thành phố Yên Bái .................................................................................52
Bảng 3.6. Danh sách các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng
đất thương mại dịch vụ tại Tổ 36, phường Đồng Tâm, thành phố Yên Bái
.......................53
Bảng 3.7: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thị thuộc Tổ 12a, 36a phường
Yên Thịnh, thành phố Yên Bái. ................................................................................55
Bảng 3.8: Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở tại
đô thị thuộc Tổ 12a, 36a phường Yên Thịnh, thành phố Yên Bái............................56
Bảng 3.9: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thị thuộc Tổ dân phố Nam
Thọ, phường Nam Cường, thành phố Yên Bái. ........................................................59
Bảng 3.10: Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất ở
tại đô thị thuộc Tổ dân phố Nam Thọ, phường Nam Cường, thành phố Yên Bái. ...60

Bảng 3.11: Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất ở tại đô thị thuộc Tổ 21, phường
Nguyễn Phúc, thành phố Yên Bái. ............................................................................63
Bảng 3.12: Danh sách các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá quyền sử dụng đất
thuộc Tổ 21, phường Nguyễn Phúc, thành phố Yên Bái. .........................................64
Bảng 3.13: Sự hiểu biết của cán bộ tổ chức đấu giá về đấu giá QSD đất.................65
Bảng 3.14: Sự hiểu biết của người tham gia đấu giá QSD đất .................................66
Bảng 3.15: Chênh lệch giá đất giữa giá quy định và giá trúng đấu giá ...................69

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1

ĐẶT VẤN ĐỀ
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hiến pháp năm 2013 khẳng định: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc
gia, nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật” (khoản
1 Điều 54). Theo đó, đất đai là nguồn tài nguyên thiên nhiên, một loại tài sản - hàng
hóa đặc biệt không do con người tạo ra, là tư liệu sản xuất, nguồn vốn quý giá của
quốc gia và của người sử dụng đất. Thực tế đã chứng minh rằng, nguồn tài nguyên
đất đã mang lại những lợi ích to lớn cho Nhà nước, người sử dụng, doanh nghiệp và
cho toàn xã hội. Trong đó, quan hệ đấu giá quyền sử dụng đất có vai trò vô cùng
quan trọng cho sự ổn định, phát triển bền vững và thịnh vượng của nền kinh tế quốc
dân.
Trong những năm qua, do hạn chế trong công tác quản lý nhà nước về đất
đai, hoạt động giao đất, cho thuê đất ở hầu hết các địa phương diễn ra có lúc đã
vượt tầm kiểm soát của các cơ quan nhà nước gây thất thoát quỹ đất, ảnh hưởng và
tác động xấu đến quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Giá đất do Nhà nước quy định

để tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất thấp hơn nhiều so
với giá thực tế trên thị trường, đã tạo sự chênh lệch giữa hai loại giá. Đây là những
nguyên nhân cơ bản làm thất thoát nguồn thu rất lớn cho ngân sách. Để khắc phục
tình trạng trên, Nhà nước chủ trương thực hiện giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho
thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất đã được quy định trong Luật Đất đai
năm 2003 và tiếp tục quy định tại Luật Đất đai năm 2013, thì việc bán đấu giá
quyền sử dụng đất so với trước đây đã được nhân rộng trong phạm vi cả nước tạo ra
hướng đi mới phù hợp với cơ chế thị trường cho công tác giao đất, cho thuê đất,
từng bước khắc phục những hạn chế trong việc Nhà nước giao đất, cho thuê đất
trong nhiều năm qua.
Qua thực tế triển khai trên cơ sở nguyên tắc cạnh tranh lành mạnh giữa
những người tham gia đấu giá, người trả giá cao nhất sẽ là người nhận được quyền
sử dụng đất. Việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại các tỉnh, thành phố trong
cả nước đã tạo ra nguồn thu lớn cho ngân sách; tạo vốn để đầu tư xây dựng, cải tạo,
nâng cấp hệ thống cơ sở hạ tầng như hệ thống đường giao thông, trường học, bệnh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




viện… thay thế hệ thống cơ sở hạ tầng đã cũ kỹ, lạc hậu, yếu kém ở hầu hết các
địa phương.
Thấy được những lợi ích từ việc đấu giá quyền sử dụng đất, trong những
năm gần đây, đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng ở các tỉnh thành trong cả
nước, đã trở thành một hướng đi mới cho thị trường bất động sản, góp phần rút
ngắn khoảng cách giữa giá đất quy định so với giá thị trường, làm cơ sở cho Nhà
nước điều chỉnh khung giá đất hiện hành sát với giá thị trường.
Thành phố Yên Bái là một trong những địa phương trên cả nước áp dụng
hình thức đấu giá quyền sử dụng đất trong giao đất, cho thuê đất. Công tác đấu giá

quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên Bái trong những năm qua đã đem lại
một số lợi ích phục vụ cho quá trình phát triển kinh tế - xã hội và quản lý nhà nước
về đất đai trên địa bàn thành phố. Để thấy rõ được những hiệu quả do công tác đấu
giá quyền sử dụng đất mang lại, đồng thời tìm ra những giải pháp đẩy mạnh công
tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi tiến hành nghiên cứu đề tài:
“Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Yên
Bái, tỉnh Yên Bái”.
2. Mục tiêu của đề tài
Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế-xã hội và tình hình quản lý, sử dụng đất
đai tại thành phố Yên Bái.
Đánh giá kết quả đấu giá quyền sử dụng đất tại một số quỹ đất đã đấu giá
trên địa bàn thành phố Yên Bái, tỉnh Yên Bái.
Đánh giá hiệu quả và hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất tại
thành phố Yên Bái.
Đề xuất một số giải pháp để nâng cao hiệu quả của công tác đấu giá đấu giá
quyền sử dụng đất tại thành phố Yên Bái.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Đề tài góp phần cung cấp cơ sở cho việc đề xuất quy trình tổ chức và thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất hợp lý hơn, giúp quy trình đấu giá ngày càng hoàn
thiện và đem lại hiệu quả cao nhất;


3

Góp phần bổ sung và hoàn thiện các chính sách liên quan đến tổ chức thực
hiện đấu giá quyền sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả công tác đấu giá quyền sử
dụng đất.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả đề tài góp phần phát huy những ưu điểm và khắc phục những mặt

còn hạn chế để công tác đấu giá, đề xuất giải pháp ngày càng hoàn thiện và đem lại
hiệu quả cao nhất có thể cho công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở trên địa bàn
thành phố Yên Bái.


4

CHƯƠNG I
TỔNG QUAN CÁC VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về đề tài
1.1.1. Khái niệm đất đai và quyền sử dụng đất
1.1.1.1 Đất đai
Đất đai là một loại tài nguyên tự nhiên, một loại tài nguyên sản xuất, bao gồm
cả lục địa và mặt nước trên bề mặt trái đất. Theo quan điểm kinh tế học, đất đai
không chỉ bao gồm mặt đất còn bao gồm cả tài nguyên trong lòng đất và tất cả mọi
thứ sinh sôi trên mặt đất và trong lòng đất không do lao động và con người làm ra,
tức là bao gồm nước mặt đất và nước ngầm, thổ nhưỡng, thực vật và động vật. Với
nghĩa chung nhất, đó là lớp bề mặt của trái đất, bao gồm đồng ruộng, đồng cỏ, bãi
chăn thả, cây rừng, bãi hoang, mặt nước, đầm lầy và bãi đá…Với nghĩa hẹp, đất đai
biểu hiện khối lượng và tính chất của quyền lợi hoặc tài sản mà một người có thể
chiếm đối với đất. Nó có thể bao gồm lợi ích trên đất về mặt pháp lý cũng như
những quyền theo tập quán không thành văn (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2008).
Đất đai cố định về mặt vị trí, có giới hạn về không gian nhưng vô hạn về thời
gian sử dụng. Đất đai có khả năng sinh lợi vì trong quá trình sử dụng, nếu biết sử
dụng hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà có xu hướng tăng lên. Vì đất
đai là một loại tài sản và hàng hóa đặc biệt nên đòi hỏi cần phải định giá. Đất đai
tham gia nhiều vào quá trình sản xuất nhưng nó không chuyển dần giá trị của nó
vào giá thành của sản phẩm, không hao mòn, càng tham gia nhiều vào quá trình sản
xuất thì giá đất càng tăng lên. Việc đầu tư của xã hội để làm tăng giá trị của đất đai
phần lớn là đầu tư trực tiếp cho các tài sản khác như: cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng

xã hội…; do chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đai là rất trừu tượng, khó xác
định và thiếu cơ sở xác định mức chi phí cụ thể vì thế làm ảnh hưởng đến giá đất
(Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
1.1.1.2. Quyền sử dụng đất
Theo Luật đất đai 2013 định nghĩa thì đất đai thuộc quyền sở hữu của toàn dân
và do Nhà nước làm chủ sở hữu. Nhà nước theo đó trao quyền sử dụng đất cho
người dân thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất. Luật cũng công nhận quyền


5

sử dụng đất đối với những người sử dụng đất ổn định và quy định về quyền cũng
như nghĩa vụ chung của người sử dụng đất. Song song đó, luật cũng đưa ra khái
niệm về giá của quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do
Nhà nước quy định hoặc hình thành trong giao dịch về quyền sử dụng đất. Còn giá
trị quyền sử dụng đất là giá trị tính bằng tiền của quyền sử dụng đất trên một đơn vị
diện tích xác định trong một thời gian sử dụng nhất định.
Người sử dụng đất được sở hữu phần giá trị quyền sử dụng đất, được phép
chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với các phần diện tích được giao tương ứng
với nghĩa vụ thực hiện với Nhà nước.
1.1.1.3. Một số khái niệm khác
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá và người
trả giá cao nhất thì được mua.
- Đấu thầu: Là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá
rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng.
- Định giá: Là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm xác định.
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác
định.

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả thuận
giữa người mua và người bán tại một thời điểm xác định. Giá cả có thể lớn hơn
hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản (Nghị định 188/2004/NĐ-CP, 2004)
1.1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về giá đất và đặc điểm của giá đất
Luật Đất đai 2013 quy định: Giá quyền sử dụng đất (sau đây gọi là giá đất) là
số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nước quy định hoặc được hình
thành trong giao dịch về QSDĐ.
Giá đất được hình thành trong các trường hợp sau:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc TW quy định giá.
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc do đấu thầu dự án có sử dụng đất.
- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất,


6

góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Trên thực tế có hai loại giá đất: Giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị
trường. Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu quy định ra giá đất, sử dụng giá đất
làm công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị
trường đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai.
Như vậy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế
đất giữa Nhà nước – chủ sở hữu đất và người sử dụng đất – người được Nhà nước
giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này cho giao dịch dân sự như chuyển
quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh… giữa các chủ sử dụng đất. Ngược lại, giá thị
trường là giá được hình thành trong quá trình thực hiện chuyển quyền sử dụng đất,
thế chấp, góp vốn bằng tài sản đất giữa các chủ sử dụng đất. Hai loại giá này đều có
mặt trong việc xử lý các quan hệ đất đai (hoặc trực tiếp hoặc gián tiếp) giữa Nhà
nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự

công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất.
1.1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
Theo thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 Quy định chi tiết phương
pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn
xác định giá đất bao gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp xác định mức giá thông qua việc tiến hành phân tích các
mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại
đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường
phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập
Là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số giữa mức thu nhập
thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết
kiệm bình quân/1 năm (tính đến thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND
kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền
gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.


7

- Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất động
sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư
Là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất
bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị
phát triển giả định của bất động sản.

- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Căn cứ vào các thông tin đã thu thập được, điều kiện áp dụng các phương
pháp định giá đất quy định tại Khoản 2 Điều 5 của Nghị định số 44/2014/NĐ-CP
để lựa chọn phương pháp định giá đất phù hợp. Trường hợp cần thiết có thể áp dụng
kết hợp các phương pháp định giá đất quy định tại các Khoản 1, 2, 3 và 4 Điều 4 của
Nghị định số 44/2014/NĐ-CP để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.
1.1.2.3. Các yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là Nhà
nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị trường và
khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng
sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau thì khả năng sinh lợi
khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi của mảnh đất bao gồm các
yếu tố sau: (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân, 2006).
- Vị trí của khu đất:
Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong việc xác định giá đất,
ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị thì giá đất ở những vị
trí mặ t tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ hẻm. Mặt khác, các vị trí
ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương mại... sẽ có giá cao hơncác vị
trí ở xa trung tâm (cùng trên một mặ t tiền) hoặ c cùng ở mặ t đường phố, nhưng
vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí
tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn.


8

- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư CSHT
Một khu đất cho dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được
đầu tư xây dựng CSHT, khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác
định giá đất. Ngược lại, một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường
giao thông, hệ thống cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện

đại, điện sinh hoạt, điện sản xuất quy mô lớn... sẽ làm tăng giá trị của đất và tác
động trực tiếp đến giá đất.
- Điều kiện kinh tế - xã hội và các công trình dịch vụ
Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều kiện có
sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở khu vực này
tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà máy, xí nghiệp, khu
công nghiệp, khu chế xuất sẽ có hạn chế khả năng phát triển nhà ở khu vực xung
quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm.
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó cũng chịu
ảnh hưởng theo các mục đích đó do đất đai là một tài sản không giống như những
tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định về vị trí, có hạn về
không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về số lượng cung cấp nhưng
nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà ở có nghĩa là sự đầu tư không
hoàn toàn bất biến (Thông tư số 48/2012/TT-BTC, 2012; Nghị định 188/2004/NĐCP, 2004).
1.1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất
1.1.3.1. Khái niệm về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá là một cơ chế thị trường trong đó một vật hữu hình hay vô hình, một
hay một tập hợp sản phẩm hay dịch vụ (gọi chung là vật đấu giá) được trao đổi,
mua bán trên cơ sở giá chào những người tham gia đấu giá hay người trả giá, những
thành viên tham gia trên thị trường. Đấu giá cung cấp một hệ quy tắc điều chỉnh qua
đó quyết định mua hay bán cho người trả giá thích hợp nhất. Đấu giá được tổ chức
vào thời điểm xác định với số người tham gia hạn chế (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn
Đình Bồng, 2005).


9

1.1.3.2. Vai trò của công tác đấu giá quyền sử dụng đất

Thứ nhất, đấu giá công khai sẽ góp phần giải quyết vấn đề khiếu kiện trong bồi
thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh các yếu tố khác như giá đất bồi thường chưa
hợp lý, các biện pháp hỗ trợ chưa đồng bộ dẫn đến nhiều vụ việc khiếu nại bồi
thường xuất phát từ việc người bị thu hồi đất cho rằng Nhà nước thu hồi đất giao cho
chủ đầu tư thực hiện dự án, giá bồi thường thấp (do chủ yếu đất thu hồi là đất nông
nghiệp) nhưng chủ đầu tư bán lại với giá cao (đặc biệt là đất xây dựng các khu đô
thị, khu thương mại, dịch vụ, đất ở và ở các thời điểm thị trường bất động sản phát
triển nóng dù nhà đầu tư khi được giao đất, cho thuê đất phải thực hiện nộp tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định).
Hơn nữa, có trường hợp khi làm thủ tục thu hồi đất, nhà đầu tư lại trực tiếp đi
thương lượng với người bị thu hồi đất hoặc nhà đầu tư trong một số trường hợp đã
thực hiện bán, rao bán đất thuộc dự án ngay từ khi dự án vẫn còn trên giấy đã vô
hình chung tạo ra mối quan hệ trực tiếp giữa người bị thu hồi đất và nhà đầu tư.
Nhiều vấn đề phát sinh từ mối quan hệ trực tiếp này rất khó dung hòa, đặc biệt là
vấn đề lợi ích giữa các bên, cũng như xử lý vấn đề tổng thể. Có dự án, chủ đầu tư
chấp nhận bỏ thêm tiền ngoài phương án được duyệt để trả cho người bị thu hồi đất,
thường là đối với các trường hợp chây ỳ để sớm hoàn thành việc giải phóng mặt
bằng. Phương pháp này có thể giải quyết được vấn đề cho một dự án nhưng sẽ làm
phá vỡ mặt bằng chung, người bị thu hồi đất sẽ có sự so bì dẫn tới khiếu kiện.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tách được chủ thể bị thu hồi đất và chủ thể
được sử dụng đất sau khi thu hồi, chủ thể có nhu cầu sử dụng đất lại phải tham gia
đấu giá công khai tại các cơ quan chức năng, không liên quan đến người có đất bị
thu hồi, chênh lệch giá đất được thu vào ngân sách Nhà nước. Điều này sẽ làm hạn
chế đáng kể tình trạng khiếu kiện về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Thứ hai, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ tạo ra mặt bằng giá thị trường công
khai, minh bạch. Có nhiều phương thức để xác lập giá thị trường của một mảnh đất,
thửa đất nhưng cách tốt nhất vẫn là thông qua đấu giá. Các doanh nghiệp thẩm định
giá, các cơ quan Nhà nước khi thực hiện việc xác định giá, thẩm định giá, quyết
định giá đất, căn cứ được coi là đáng tin cậy nhất vẫn là giá đất thông qua đấu giá.

10

Còn người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan sẽ dễ dàng chấp nhận hơn. Khi hình
thức đấu giá được áp dụng một cách rộng rãi sẽ tạo ra một mặt bằng giá thị trường,
góp phần giải quyết được bài toán về xác định giá đất sát với giá thị trường vốn
đang là vấn đề bức xúc hiện nay.
Thứ ba, đấu giá quyền sử dụng đất sẽ hạn chế được tình trạng “xin – cho”
trong giao đất, cho thuê đất. Theo đánh giá của nhiều chuyên gia thì việc giao đất,
cho thuê đất vẫn có tình trạng “tù mù”, “xin cho”. Đây là cơ hội để tham nhũng nảy
sinh. Với việc phải niêm yết, thông báo công khai thông tin về thời gian, địa điểm,
quyền sử dụng đất đấu giá, các tổ chức, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất, đủ điều
kiện theo quy định của pháp luật đều có cơ hội được tham gia sẽ khó có cơ hội cho
việc dàn xếp. Có thể vẫn có những vấn đề trong đấu giá như hiện tượng thông đồng,
quân xanh - quân đỏ… song không thể phủ nhận những ưu thế của phương thức này.
Thứ tư, thông qua đấu giá với các điều kiện ràng buộc chặt chẽ về quyền và
nghĩa vụ, nhiều đối tượng có cơ hội tiếp cận, đăng ký tham gia cũng sẽ cho phép lựa
chọn được nhà đầu tư có khả năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự
án, cộng với yếu tố mặt bằng sẵn có, dự án sẽ được triển khai một cách nhanh
chóng, thuận lợi, đem lại lợi ích cho cả Nhà nước, nhà đầu tư và xã hội. Điều này sẽ
hạn chế được tình trạng dự án treo hoặc đất bỏ hoang không được đưa vào sử dụng
như đang diễn ra ở nhiều nơi như hiện nay. Thực tế, các dự án thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất có rất ít dự án bị bỏ hoang.
1.1.3.3. Các hình thức đấu giá quyền sử dụng đất
Đấu giá mức thứ nhất: Cho phép người chào giá cao nhất được mua vật đấu
giá và trả tiền tại mức giá đó. Mặt khác, trong đấu thầu người thắng cuộc là người
thắng thầu, là người chào ở mức giá thấp nhất và được trả bằng mức giá đó. Trên
thực tế, đấu giá mức thứ nhất thường đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Hà Lan.
Đấu giá mức thứ hai: Chấp nhận người trả giá ở mức cao nhất và người thắng
cuộc phải chi trả tiền ở mức giá thấp nhất liền dưới mức thắng cuộc. Trong đấu

thầu, người bỏ thầu có mức giá thấp nhất sẽ được chấp nhận thầu nhưng được trả
tiền ở mức cao hơn liền kề trên mức giá chào thắng cuộc. Đấu giá mức thứ hai
thường là đấu giá niêm phong hoặc đấu giá kiểu Anh.


11

Đấu giá niêm phong: Đây là hình thức đấu giá trong đó người tham gia cùng
nộp giá chào một lúc mà không được biết giá của người khác cũng như giữ kín
không cho người khác biết giá của mình. Thông thường người trả giá mua cao nhất
(hoặc giá bán thấp nhất theo hình thức đấu thầu) sẽ thắng. Người thắng có thể trả
giá theo giá đã chào hoặc tại mức giá thấp hơn ngay sau mức giá thắng cuộc (đấu
giá mức thứ 2).
Đấu giá kiểu Hà Lan: Người bán đấu giá đưa ra một mức giá rất cao cho vật
đấu giá mà thường là không người mua nào trả nổi. Mức giá sẽ được hạ xuống dần
dần theo một chiếc đồng hồ. Nếu người trả giá chấp nhận mức giá thì phải ấn nút
chấp nhận ngay, nếu không sẽ mất cơ hội. Phương thức này áp dụng rộng rãi trong
các chợ hoa nổi tiếng của Hà Lan.
Đấu giá kiểu Anh: Người bán đấu giá điều khiển cuộc bán đấu giá sao cho
người trả giá thắng được mức hiện tại. Giá chào mời phải cao hơn giá cũ một
khoảng cho trước. Cuộc đấu giá chấm dứt khi không còn người nào đưa ra mức giá
khá hơn. Người trả giá hiện tại sẽ thắng và trả số tiền theo giá đã chào. Đấu giá kiểu
Anh được coi là đấu giá mức hai vì người thắng cuộc chỉ cần chào giá ở mức thứ
hai (hoặc hơn mức giá thứ hai một chút). Đấu giá mức thứ hai còn gọi là đấu giá
Vickrey, lấy theo tên của William Vickrey, giải Nobel năm 1996. Ông là người đầu
tiên mô tả và chỉ ra rằng người trả giá có một chiến lược vượt trội để trả giá theo giá
trị thực mà người chơi không cần quan tâm tới những gì mà đối thủ làm nhưng vẫn
đạt được lợi ích cao nhất so với các chiến lược khác. Phần chênh lệch giữa mức giá
thứ nhất và mức giá thứ hai theo ông khuyến khích người trả giá đưa ra con số lớn
nhất mà họ sẵn sàng trả.

Đấu giá nhượng quyền: Đây là hình thức đầu giá dài vô hạn định, dành cho
các sản phẩm có thể được tái bản (bản thu âm, phần mềm, công thức làm thuốc…),
người đấu giá đặt công khai giá lớn nhất của họ (có thể điều chỉnh hoặc rút lại),
người bán có thể xem xét kết thúc cuộc đấu giá bất cứ lúc nào khi chọn được mức
giá vừa ý. Những người thắng cuộc là những người đặt giá bằng hoặc cao hơn giá
được chọn, và sẽ nhận được phiên bản của sản phẩm.


12

Đấu giá duy nhất: Trong hình thức này, người đấu giá sẽ đưa ra giá không rõ
ràng, và được cung cấp một phạm vi giá mà họ có thể đặt. Một mức giá duy nhất có
thể cao nhất hoặc thấp nhất từ các mức giá được ra giá sẽ thắng cuộc. Ví dụ, nếu
một cuộc đấu giá quy định mức giá cao nhất là 10, năm giá cao nhất là 10, 10, 9, 8,
8 thì 9 sẽ là giá thắng cuộc vì là người ra giá duy nhất. Hình thức này phổ biển
trong các cuộc đấu giá trực tuyến.
Đấu giá mở: Đây là hình thức sử dụng trong thị trường chứng khoán và
trao đổi hàng hóa. Việc mua bán diễn ra trên sàn giao dịch và người giao dịch
đưa ra giá bằng lời ngay lập tức. Những giao dịch có thể đồng thời diễn ra ở
nơi khác nhau trong sàn mua bán. Hình thức này dần được thay thể bởi hình
thức thương mại điện tử.
Đấu giá trần: Hình thức đấu giá này có giá bán ra định trước, người tham gia
có thể kết thúc cuộc đấu giá bằng cách đơn giản chấp nhận mức giá này. Mức giá
này do người bán định ra. Người đấu giá có thể chọn để ra giá hoặc sử dụng luôn
mức giá trần. Nếu không có người chọn giá trần thì cuộc đấu giá sẽ kết thúc với
người trả mức giá cao nhất.
Đấu giá tổ hợp: Trong một số trường hợp, sự định giá của người mua là một
tập hợp món hàng với số lượng và chủng loại khác nhau (gọi là tổ hợp). Ví dụ, nếu
bánh xe đạp và khung xe đạp được bán rời ra trong cuộc đấu giá thì đối với người ra
giá một tổ hợp gồm 1 bánh xe hoặc khung xe chẳng có giá trị gì cả. Tình thế này có

thể được giải quyết bằng cách bán tất cả các món đồng thời và cho phép người mua
đăng ký ra giá cho một tổ hợp các món hàng. Sự ra giá theo tổ hợp như vậy sẽ đề
nghị một giá trả cho tất cả các món trong tổ hợp nếu thắng thì có được tổ hợp,
ngược lại sẽ không phải mua bất cứ món gì trong tổ hợp.
Các hình thức đấu giá không chỉ được áp dụng đối với những mặt hàng hiếm
mà còn được sử dụng rộng rãi tại các sàn giao dịch hàng hóa theo lô, đặc biệt là với
các cơ chế khớp lệnh giao dịch tự động. Nghiên cứu đấu giá giúp cho các nhà thiết
kế thị trường có thể tối ưu hóa hoạt động mua bán. Hơn thế nữa, kết hợp với lý
thuyết trò chơi, nghiên cứu đấu giá có thể giúp người bán đấu giá đạt hiệu quả cao
hơn (Nguyễn Võ Tiến Sơn, 2014).


13

1.2. Cơ sở pháp lý về đề tài
- Luật Đất đai ngày 26/11/2003.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành
Luật Đất đai.
- Nghị định số 05/2005/NĐ-CP ngày 18/1/2005 của Chính phủ về bán đấu giá
tài sản. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 10/2/2005 và thay thế cho Nghị định số
86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy định về việc ban hành quy chế bán đấu
giá tài sản.
- Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007 Quy định bổ sung về việc cấp
giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 123/2007 ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị
định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung
giá các loại đất.
- Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008 sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử

dụng đất.
- Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy định bổ sung quy hoạch sử
dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Quy định về cấp giấy chứng
nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định số 17/ 2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ quy định về
bán đấu giá tài sản.
- Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 sửa đổi, bổ sung một số điều
của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất.
- Nghị định 121/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số
điều của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai. Nghị định này có hiệu lực từ ngày


14

01/7/2014. Nghị định này thay thế cho các Nghị định 181/20004/NĐ-CP ngày
29/10/2004 về thi hành Luật Đất đai; Nghị định 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006
sửa đổi Nghị định hướng dẫn Luật Đất đai; Nghị định 84/2007/NĐ-CP ngày
25/5/2007 Quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực
hiền QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất, giải quyết khiếu nại về đất đai; Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 Quy
định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định
cư; Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 Quy định về cấp giấy chứng nhận
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định giá
đất. Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014. Nghị định này thay thế cho các

Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Quy định về phương pháp xác định
giá đất và khung giá các loại đất; Nghị định 123/2007 ngày 27/7/2007 sửa đổi, bổ
sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp
xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về Quy định thu
tiền sử dụng đất, Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; và Thông tư
76/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việc hướng dẫn một số điều
của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu tiền sử
dụng đất. Các văn bản này thay thế cho Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày
03/12/2004 về thu tiền sử dụng đất; Nghị định số 44/2008/NĐ-CP ngày 09/4/2008
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất; Nghị định 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 198/2004/NĐ-CP ngày 01/12/2004 của
Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước, Nghị định này có hiệu lực từ ngày 01/7/2014; và Thông
tư 77/2014/TT-BTC của Bộ Tài chính ngày 16/6/2014 về việc hướng dẫn một số
điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về
thu tiền thuê đất, thuê mặt nước. Các văn bản này thay thế cho Nghị định
142/2005/NĐ-


15

CP ngày 14/11/2005 về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước; Nghị định 121/2010/NĐCP ngày 30/12/2010 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số
142/2005/NĐ-CP ngày 14/11/2005 của Chính phủ về thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước.
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ Quy định về bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất. Nghị định này có hiệu lực từ
ngày 01/7/2014. Nghị định này thay thế cho Nghị định 197/2004/NĐ-CP ngày

03/12/2004 về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 135/2016/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều
của các Nghị định quy định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê mặt
nước;
- Nghị định số 62/2017/NĐ-CP ngày 16/5/2017 của Chính phủ quy định chi
tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật đấu giá tài sản;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn
thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày số 16/11/2004 của Chính phủ;
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/5/2005 của Bộ tài chính hướng dẫn
xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá.
- Thông tư 13/2007/TT-BTC ngày 06/3/2007 của Bộ Tài chính sửa đổi, bổ
sung thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12/05/2005 của Bộ Tài chính hướng dẫn
việc xác định giá khởi điểm và chuyển giao tài sản Nhà nước để bán đấu giá.
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/3/2012 của Bộ Tài chính hướng dẫn
về việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động đấu giá QSDĐ
để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá
đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất.
- Thông tư liên tịch số 14/2015/TTLT-BNTMT-BTP ngày 04/4/2015 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường, Bộ Tư pháp quy định việc tổ chức thực hiện đấu giá
quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;
- Thông tư số 60/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định về kỹ thuật điều tra, đánh giá đất đai;


16

- Thông tư số 75/2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định kỹ thuật về cơ sở dữ liệu đất đai;

- Thông tư số 183/2015/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện thanh
toán bằng quỹ đất cho Nhà đầu tư thực hiện Dự án đầu tư Xây dựng - Chuyển giao
quy định tại Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg ngày 26 tháng 6 năm 2015 của Thủ
tướng Chính phủ;
- Thông tư liên tịch số 88/2016/TTLT-BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ
Tài chính, Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp
nhận, luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng
đất;
- Thông tư số 48/TT-BTC ngày 15/5/2017 của Bộ Tài chính quy định chế độ
tài chính trong hoạt động đấu giá tài sản;
- Quyết định số 16/2006/QĐ-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường ban
hành đơn giá lập và điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của cả nước và của
vùng;
- Quyết định số 11/2015/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ quy định về miễn,
giảm tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân đối với đất ở có nguồn gốc được
giao (cấp) không đúng thẩm quyền trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 tại địa bàn có
điều kiện kinh tế xã hội khó khăn, đặc biệt khó khăn, biên giới, hải đảo;
- Quyết định số 23/2015/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ quy định cơ chế
nhà nước thanh toán bằng quỹ đất cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư xây
dựng theo hình thức xây dựng - chuyển giao;
- Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 18/10/2017 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Yên Bái về việc Ban hành quy trình luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài
chính về đất đai của người sử dụng đất trên địa bàn tỉnh Yên Bái;
- Quyết định số 12/2018/QĐ-UBND ngày 08/8/2018 của Ủy ban nhân dân
tỉnh Yên Bái về việc Ban hành quy định về đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất
có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất trên địa bàn tỉnh Yên Bái.
1.3. Cơ sở thực tiễn về đề tài
1.3.1. Đấu giá đất tại một số nước trên thế giới