Tìm hiểu về hoạt động chào bán chứng khoán ra công chúng của các doanh nghiệp ở Việt Nam

MỞ ĐẦU
Khác với hầu hết các quốc gia trên thế giới, Việt Nam quy định chế độ sở hữu toàn
dân về đất đai và Nhà nước là chủ thể đại diện duy nhất và tuyệt đối của quyền sở hữu đất
đai. Trong đó, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất. Mặc dù pháp luật đã có những
quy định rất rõ ràng tuy nhiên, trong một số trường hợp, trong các giao dịch chuyển quyền
sử dụng đất giữa các các chủ thể thì vẫn còn có hành vi vi phạm xảy ra.
Và để làm rõ hơn vấn đề này, em xin được lựa chọn đề số 06: “Tìm hiểu về hoạt
động chào bán chứng khoán ra công chúng của các doanh nghiệp ở Việt Nam ” để làm
bài tiểu luận của mình.
NỘI DUNG
1. Khái quát chung về chuyển quyền sử dụng đất
- Khái niệm
Chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang
người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền
sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
- Điều kiện chuyển quyền sử dụng đất
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng
đất khi có các điều kiện sau đây:
+ Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp
nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật đất đai 2013;
+ Đất không có tranh chấp;
+ Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
+ Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện
các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có
đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật đất đai

2013.
Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp
quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất
đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính 1.
- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử đụng đất
Theo khoản 1, khoản 2 Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của
Chính phủ hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Đất đai năm 2013 thì, trình tự, thủ
1 />
Trang | 1


tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện
như sau:
- Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ thực hiện quyền của người sử dụng đất, chủ sở
hữu tài sản gắn liền với đất, gồm:
+ Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất (theo Mẫu số 09/ĐK ban
hành kèm theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường).
+ Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
+ Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với
đất, lập tại tổ chức công chứng nơi có đất.
Trường hợp thực hiện quyền của người sử dụng đất đối với một phần thửa đất thì
người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với
phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện
quyền của người sử dụng đất.
2. Các hành vi vi phạm hành chính của người sử dụng đất khi thực hiện các
giao dịch chuyển quyền sử dụng đất và ví dụ minh họa.
2.1. Hành vi tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy
định tại Điều 188 của Luật Đất đai
- Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi tự ý chuyển

nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi
chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên
để bảo đảm thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền gia hạn.
- Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực
hiện hành vi vi phạm gây ra.
Ví dụ:
Công ty cổ phần Đầu tư BicLand (Hà Nội) đang thực hiện dự án xây dựng nhà máy
sản xuất bao bì và các loại kính xây dựng trên diện tích khoảng 10.000m2 thuộc địa bàn
xã A, huyện B, tỉnh C. Diện tích đất này, hiện đang được quản lý là đất chuyên trồng lúa
nước, được quy hoạch là đất phi nông nghiệp – sản xuất, kinh doanh. Công ty đã hoàn
thành việc nhận chuyển nhượng 9.800m2, còn lại 200m2 không thể thực hiện được bởi
một trong số các thành viên trong hộ gia đình không đồng ý chuyển nhượngTheo quy
định tại Điều 188 của Luật Đất đai thì một trong những điều kiện để người sử dụng đất
được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Do đó trường hợp người sử dụng đất mất Giấy chứng nhận thì cần thực hiện thủ tục
để cấp lại Giấy chứng nhận theo quy định tại Điều 77 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày
15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai để có thể
thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Trang | 2


2.2. Hành vi tự ý chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không đủ điều
kiện quy định
- Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi
hộ gia đình, cá nhân tự ý chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá
nhân khác trong cùng xã, phường, thị trấn khi chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất hoặc quyết định giao đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để bảo đảm thi
hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền

gia hạn.
- Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng đối với hành vi
hộ gia đình, cá nhân tự ý chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá
nhân khác không trong cùng xã, phường, thị trấn.
- Biện pháp khắc phục hậu quả: Buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển đổi do vi
phạm gây ra.
Ví dụ:
Gia đình B đang có 100 m2 đất trồng lúa tại xã M. Ngày 22/11/2015, gia đình B đã
chuyển quyền sử dụng 100 m2 đất trên cho bà C sống tại xã N. Hành vi của gia đình B đã
vi phạm vào khoản 2 điều 14 Nghị định 102/2014/NĐ-CP thì gia đình B sẽ bị phạt cảnh
cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng. Bà C cũng buộc trả lại diện tích
đất đã nhận chuyển đổi do vi phạm.
2.3. Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô,
bán nền trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
- Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền
trong dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê mà
chưa được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cho phép thì hình thức và mức xử phạt như sau:
+ Phạt tiền từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất
dưới 01 héc ta;
+ Phạt tiền từ trên 50.000.000 đồng đến 100.000.000 đồng đối với dự án có diện tích
đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
+ Phạt tiền từ trên 100.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện
tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta;
+ Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với dự án có diện
tích đất từ 05 héc ta trở lên.
- Biện pháp khắc phục hậu quả. Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực
hiện hành vi vi phạm.
Ví dụ:
Công ty A chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt về việc phân lô,
bán nền nhưng công ty A vẫn cố tình tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho X và cho

những cá nhân, tổ chức khác, lúc này, quyền lợi của X sẽ bị ảnh hưởng. Hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất giữa X và công ty A sẽ được xem là vô hiệu và hậu quả pháp
Trang | 3


lý phát sinh là hai bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. X sẽ phải giao lại đất cho
công ty A và công ty A có trách nhiệm hoàn trả lại tiền cho X. Căn cứ theo Điều 15 Nghị
định 102/2014/NĐ-CP quy định về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai quy
định về tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong dự
án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở
Như vậy, tùy vào từng diện tích mà công ty A tự ý chuyển nhượng dưới hình thức
phân lô, bán nền thì công ty A sẽ bị xử phạt mức tiền phạt tương ứng. Ngoài ra, công ty A
còn bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả là buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp do thực
hiện hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền mà
chưa được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.
2.4. Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng
một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở mà không đủ điều
kiện
- Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần
hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở khi chưa có Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án,
đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền gia hạn,
chưa hoàn thành các nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai thì hình thức và mức xử phạt
như sau:
+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất
dưới 01 héc ta;
+ Phạt tiền từ trên 60.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện tích
đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
+ Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với dự án có diện
tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta;

+ Phạt tiền từ trên 200.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với dự án có diện
tích đất từ 05 héc ta trở lên.
- Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng đối với hành vi tự ý nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án
đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở mà người nhận chuyển nhượng không có ngành nghề
kinh doanh phù hợp, không thực hiện ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư,
không có đủ năng lực tài chính theo quy định tại Khoản 2 Điều 14 của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP, không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp
đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác.
- Biện pháp khắc phục hậu quả:
+ Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
+ Buộc trả lại diện tích đất đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất do thực hiện
hành vi vi phạm.
Ví dụ:
Trang | 4


Công ty A đang có dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội rộng 1500m2 và trong đó có
500 m2 đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án. Ngày 22/1/2018, công ty A đã chuyển
nhượng toàn bộ dự án này cho công ty B.
Hành vi này của công ty A đã vi phạm quy định của pháp luật đất đai. Theo Điều 16
Nghị định 102/2014/NĐ-CP thì công ty A sẽ bị phạt tiền từ trên 60.000.000 đồng đến
150.000.000 đồng tùy vào mức độ vi phạm. Ngoài ra công ty A còn bị buộc nộp lại số lợi
bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.
2.5. Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng
một phần hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng
hoặc cho thuê mà không đủ điều kiện
- Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần
hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê khi
chưa có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đất đang có tranh chấp, đất đang bị kê biên

để đảm bảo thi hành án, đất đã hết thời hạn sử dụng nhưng không được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền gia hạn, đất chưa xây dựng xong các công trình hạ tầng kỹ thuật tương ứng
theo tiến độ ghi trong dự án đã được phê duyệt thì hình thức và mức xử phạt như sau:
+ Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 60.000.000 đồng đối với dự án có diện tích đất
dưới 01 héc ta;
+ Phạt tiền từ trên 60.000.000 đồng đến 150.000.000 đồng đối với dự án có diện
tích đất từ 01 héc ta đến dưới 03 héc ta;
+ Phạt tiền từ trên 150.000.000 đồng đến 200.000.000 đồng đối với dự án có diện
tích đất từ 03 héc ta đến dưới 05 héc ta;
+ Phạt tiền từ trên 200.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng đối với dự án có diện
tích đất từ 05 héc ta trở lên.
- Biện pháp khắc phục hậu quả:Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp có được do thực
hiện hành vi vi phạm
Ví dụ:
Công ty Y đang có dự án đầu tư xây dựng chung cư dài 3000 m2 và trong đó có
1000m2 đất đang có tranh chấp, chưa được giải tỏa, đền bù. Ngày 12/4/2018, công ty Y
đã chuyển nhượng 1000 m2 đường đang chờ giải tỏa đó cho công ty K để cho thuê làm
sân bóng đá
Hành vi này của công ty Y đã vi phạm quy định của pháp luật đất đai. Cụ thể, theo
Điều 17 Nghị định 102/2014/NĐ-CP thì công ty Y sẽ bị phạt tiền từ trên 60.000.000 đồng
đến 150.000.000 đồng tùy vào mức độ vi phạm. Ngoài ra công ty Y còn bị buộc nộp lại số
lợi bất hợp pháp có được do thực hiện hành vi vi phạm.

Trang | 5


3. Những bất cập của pháp luật đất đai hiện hành quy định về xử lý vi phạm
pháp luật đất đai và đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung
3.1. Những bất cập của pháp luật đất đai hiện hành quy định về xử lý vi phạm
pháp luật đất đai

- Qua hơn 3 năm triển khai thực hiện Nghị định số 102, Bộ Tài nguyên và môi
trường đã thực hiện 18 cuộc thanh tra, kiểm tra đối với 64 tổ chức sử dụng đất. Kết quả đã
phát hiện nhiều tồn tại, sai phạm trong quản lý, sử dụng đất đai ở hầu hết các đối tượng
được thanh tra, kiểm tra. Tuy nhiên kết quả xử phạt vi phạm hành chính về đất đai mới
thực hiện 8 trường hợp với số tiền hơn 1,36 tỷ đồng. Còn tại ở các địa phương, chỉ tính
riêng trong 2 năm 2016-2017 đã thực hiện 957 cuộc đối với 2.918 tổ chức, cá nhân sử
dụng đất và đã xử phạt 376 tổ chức, cá nhân với số tiền hơn 8,4 tỷ đồng. “Như vậy việc
xử phạt vi phạm hành chính về đất đai đã thực hiện ở các cấp trong 3 năm qua còn ít so
với số lượng trường hợp vi phạm đã phát hiện” -Bộ Tài nguyên và Môi trường cho hay.2
- Chưa quy định đầy đủ các trường hợp lấn, chiếm đất theo mục đích sử dụng đã
được quy định tại Điều 10 Luật Đất đai năm 2013. Đơn cử như hành vi lấn, chiếm đất
chưa sử dụng để xây dựng nhà ở và các công trình khác vẫn chưa được đề cập, dẫn tới cơ
quan có thẩm quyền lúng túng vì không có căn cứ để xử lý.
- Thiếu hướng dẫn chi tiết về xử lý vi phạm hành chính trong trường hợp “người sử
dụng đất không thực hiện nghĩa vụ đối với Nhà nước”, đã được quy định tại Điều 64 Luật
Đất đai 2013. Do vậy, câu hỏi đặt ra là cơ sở nào để “xử phạt vi phạm hành chính” trong
trường hợp này, căn cứ nào để chứng minh “người sử dụng đất không thực hiện nghĩa vụ
đối với Nhà nước và đã bị xử phạt vi phạm hành chính mà không chấp hành” để ra quyết
định thu hồi đất khi vi phạm pháp luật về đất đai? Không chỉ vậy, nhiều trường hợp đã
được giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xây dựng nhà ở, người được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất loại đất ở, nhưng không xây nhà ở mà lại xây nhà
thờ, đặt tượng Phật trên diện tích đất nêu trên. Đáng nói là Nghị định 102 không quy định
việc xử lý vi phạm đối với hành vi này.
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP có quy định một số hành vi lấn, chiếm đất thuộc thẩm
quyền xử phạt của Chủ tịch UBND cấp xã. Tuy nhiên, về biện pháp khắc phục hậu quả thì
Chủ tịch UBND các xã chỉ có thẩm quyền “buộc khôi phục lại tình trạng của đất trước khi
vi phạm” mà không có thẩm quyền “buộc trả lại đất đã lấn, chiếm”. Do đó, hành vi vi
phạm này không được xử lý triệt để, hoặc đã có tình trạng các UBND cấp xã đùn đẩy
trách nhiệm, không xử lý mà đề nghị Chủ tịch UBND cấp huyện xử lý.
Bên cạnh đó, Khoản 2 Điều 208 Luật Đất đai năm 2013 quy định trách nhiệm của

Chủ tịch UBND cấp xã trong việc phát hiện, ngăn chặn và xử lý kịp thời việc chuyển
quyền sử dụng đất trái phép, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, thế nhưng Nghị định
2 />
Trang | 6


102 lại thiếu quy định cụ thể về từng trường hợp, cũng như phạm vi, thẩm quyền dẫn đến
khó khăn trong việc xử lý, ngăn chặn hành vi vi phạm.
- Nghị định số 102 quy định đối tượng bị xử phạt là hộ gia đình nhưng trong quá
trình thực hiện thì việc xác định hộ vi phạm gặp khó khăn, vướng mắc vì theo Bộ luật
Dân sự năm 2015, không có quy định pháp nhân là hộ gia đình. Không hiếm trường hợp
muốn xử phạt hộ gia đình nhưng các thành viên khác trong hộ không đồng ý vì họ không
có hành vi vi phạm.
- Chế tài xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai theo Nghị định này còn
nhẹ, chưa đủ sức răn đe, phòng ngừa, đặc biệt là mức xử phạt đối với các hành vi lấn,
chiếm đất đai, tự ý chuyển mục đích sử dụng đất.3
3.2. Đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung
Để góp phần củng cố và duy trì kỉ cương pháp luật trong quản lí và sử dụng đất đai
thì việc phát hiện kịp thời và xử lí nghiêm minh mọi vi phạm hành chính phải luôn được
coi trọng. Nhiệm vụ này phải được coi là một trong những nhiệm vụ quan trọng hàng đầu
của Nhà nước, của xã hội trong tình hình hiện nay:
- Cần sửa đổi, bổ sung các quy định của pháp luật, cụ thể: làm rõ hơn khái niệm
“chiếm đất”; bổ sung nội dung giải thích hành vi “hủy hoại đất”; bổ sung quy định việc
xác định hành vi vi phạm đã kết thúc và các hành vi vi phạm đang diễn ra để xác định thời
hiệu xử phạt trong lĩnh vực đất đai; bổ sung quy định về việc xác định số lợi bất hợp pháp
có được do thực hiện từng hành vi vi phạm trong lĩnh vực đất đai; quy định bổ sung các
biện pháp khắc phục hậu quả trong các trường hợp khác nhau; bổ sung thêm quy định xử
phạt đối với các hành vi vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai như hành vi chuyển
mục đích sử dụng đất từ đất trồng lúa sang đất nông nghiệp khác, hành vi lấn, chiếm đất
chưa sử dụng; hành vi hủy hoại đất.

- Nâng mức xử phạt vi phạm hành chính đối với một số hành vi để nâng cao hiệu
quả xử phạt, có tác dụng răn đe, phòng ngừa hành vi vi phạm. Đồng thời, bổ sung cụ thể
hình thức xử phạt với hành vi lấn, chiếm đất chưa sử dụng; lấn, chiếm đất nông nghiệp
không phải là đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất; lấn,
chiếm đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất, đất phi
nông nghiệp không phải là đất ở; lấn, chiếm đất; lấn chiếm đất thuộc hành lang bảo vệ an
toàn công trình và đất công trình có hành lang bảo vệ. Ví dụ, với mức phạt khi chuyển
mục đích sử dụng sang đất phi nông nghiệp thì hình thức và mức xử phạt tại Nghị định
102 chỉ phạt tiền từ 10 triệu đồng đến 50 triệu đồng cho diện tích dưới 5ha tới trên 10ha,
thì cần tăng lên từ 10 triệu đồng tới 500 triệu đồng.
- Tăng cường vai trò giám sát của người dân, cộng đồng dân cư; làm rõ thêm các
hành vi vi phạm Luật Đất đai, tăng mức xử phạt đối với một số hành vi phạm, quy định

3 />
Trang | 7


biện pháp khắc phục hậu quả mang tính khả thi hơn. Quy định rõ hơn trách nhiệm của cơ
quan, tổ chức, người đứng đầu trong việc để xảy ra vi phạm pháp luật đất đai.4
KẾT LUẬN
Đất nước ta đang trong tiến trình đổi mới và phát triển cùng với sự đa dạng hóa của
nền kinh tế thị trường. Theo đó, tốc độ đô thị hoá khắp nơi ngày một tăng nhanh. Do đó,
vấn đề quản lí, sử dụng đất đai đã và đang là vấn đề nóng bỏng và rất phức tạp, đòi hỏi
Nhà nước, xã hội và mỗi công dân đều phải ý thức đầy đủ về trách nhiệm của mình đối
với việc xây dựng và chấp hành những quy định của pháp luật về đất đai nói chung trong
đó có các quy định về chuyển quyền sử dụng đất. Có như vậy thì mới góp phần nâng cao
tính minh bạch trong quá trình sử dụng đất cũng như để khẳng định nguyên tắc của Hiến
pháp đã nêu là “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”.

4 />

Trang | 8


DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Trường Đại học Luật Hà Nội, Giáo trình Luật đất đai, Nxb. Tư pháp, Hà Nội,
2017;
2. Luật đất đai 2013;
3. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi
hành một số điều của Luật Đất đai để có thể thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất;
4. Nghị định 102/2014/NĐ-CP về xử lý vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
5. Các link đã truy cập:
/> /> /> />
Trang | 9


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU............................................................................................................................ 1
NỘI DUNG......................................................................................................................... 1
1. Khái quát chung về chuyển quyền sử dụng đất...............................................................1
2. Các hành vi vi phạm hành chính của người sử dụng đất khi thực hiện các giao dịch
chuyển quyền sử dụng đất và ví dụ minh họa.....................................................................2
2.1. Hành vi tự ý chuyển quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện theo quy định tại Điều
188 của Luật Đất đai...........................................................................................................2
2.2. Hành vi tự ý chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp mà không đủ điều kiện quy
định..................................................................................................................................... 3
2.3. Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền trong
dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở ...........................................................................3
2.4. Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần
hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở mà không đủ điều kiện..................4
2.5. Hành vi tự ý chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng một phần

hoặc toàn bộ dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê mà
không đủ điều kiện.............................................................................................................. 5
3. Những bất cập của pháp luật đất đai hiện hành quy định về xử lý vi phạm pháp luật đất
đai và đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung................................................................................6
3.1. Những bất cập của pháp luật đất đai hiện hành quy định về xử lý vi phạm pháp luật
đất đai................................................................................................................................. 6
3.2. Đề xuất hướng sửa đổi, bổ sung...................................................................................7
KẾT LUẬN........................................................................................................................8
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO

Trang | 10