Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố uông bí, tỉnh quảng ninh giai đoạn 2017 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––––

VŨ MẠNH HÙNG
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
-----------------------

VŨ MẠNH HÙNG
NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI THÀNH PHỐ UÔNG BÍ,
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2017 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8. 85. 01. 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. VŨ THỊ QUÝ

Thái Nguyên, năm 2019

i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai
công bố trong bất kì công trình nào khác.
Thái Nguyên, tháng 5 năm 2019
Tác giả luận văn

Vũ Mạnh Hùng


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và thực hiện đề tài, tôi đã nhận
được sự giúp đỡ tận tình, những ý kiến đóng góp và những lời chỉ bảo quý báu
của tập thể và cá nhân trong và ngoài Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên.
Trước tiên, tôi xin chân thành cảm ơn sâu sắc đến TS. Vũ Thị Quý, là
người trực tiếp hướng dẫn và giúp đỡ tôi trong suốt thời gian nghiên cứu đề
tài và viết luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn sự đóng góp ý kiến chân thành của các Thầy
giáo, Cô giáo Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông lâm Thái
Nguyên.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè
đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng 5 năm 2019
Tác giả luận văn

Vũ Mạnh Hùng

3

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ...................................................................................................ii
MỤC LỤC........................................................................................................iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT .............................................................. vi
DANH MỤC HÌNH VÀ BẢNG .....................................................................vii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 4
1.1.3. Cơ sở khoa học........................................................................................ 5
1.2. Các quy định liên quan đến giá đất ............................................................
9
1.2.1. Giá đất và định giá đất ............................................................................ 9
1.2.2. Nguyên tắc định giá đất ........................................................................ 11
1.2.3. Phương pháp định giá đất...................................................................... 13
1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ......................................................... 14
1.3. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới và Việt Nam ......................
20
1.3.1. Các phương pháp định giá đất trên Thế giới......................................... 20
1.3.2. Các phương pháp định giá đất ở Việt Nam........................................... 22
1.3.3. Xu thế biến động giá đất ở thành phố Uông Bí .................................... 26

1.3.4. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 27
1.4. Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực của đề tài .............................. 28


4

Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU............................................................................................... 30
2.1. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................. 30
2.2. Đối tượng nghiên cứu............................................................................... 30
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 30
2.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Uông Bí .................... 30
2.3.2. Tình hình sử dụng và quản lý đất đai của thành phố Uông Bí giai
đoạn 2017 - 2018............................................................................................. 30
2.3.3. Thực trạng giá đất quy định tại thành phố Uông Bí năm 2017 - 2018.......
30
2.3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn
thành phố Uông Bí giai đoạn 2017 - 2018 ...................................................... 31
2.3.5. Đề xuất một số giải pháp....................................................................... 31
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 31
2.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu................................................... 31
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu..................................................... 31
2.4.3. Phương pháp điều tra dữ liệu thị trường ............................................... 34
2.4.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu.............................. 35
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của thành phố Uông Bí ...................... 36
3.1.1. Vị trí địa lý ............................................................................................ 36
3.1.2. Điều kiện tự nhiên của thành phố Uông Bí ........................................... 37
3.1.3. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng........................................... 44
3.2. Tình hình sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Uông Bí giai đoạn

2017 - 2018...................................................................................................... 49
3.3. Thực trạng giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Uông Bí .............. 55
3.3.1. Giá đất ở theo quy định chung trong phạm vi cả nước......................... 55
3.3.2. Giá đất ở theo quy định của UBND tỉnh Quảng Ninh.......................... 56


5

3.4. Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
thành phố Uông Bí .......................................................................................... 58
3.4.1. Ảnh hưởng của yếu tố loại đường phố đến giá đất ở............................ 58
3.4.2. Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở............................................. 64
3.4.3. Ảnh hưởng của yếu tố quy hoạch đến giá đất ở.................................... 65
3.4.4. Ảnh hưởng của yếu tố chiều rộng mặt tiền, hình thể, diện tích của
lô đất đến giá đất ở .......................................................................................... 67
3.5. Đề xuất một số giải pháp.......................................................................... 69
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 71
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 74
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 77


6

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐĐC

: Bản đồ địa chính

BĐS

: Bất động sản

ĐGĐ

: Định giá đất

ĐKĐĐ

: Đăng ký đất đai

GCNQSDĐ

: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HSĐC

: Hồ sơ địa chính

KT

: Kinh tế

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

SDĐ

: Sử dụng đất

TN

: Tự nhiên

TP

: Thành phố

UBND

: Uỷ ban nhân dân

VPĐK

: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất

XH

: Xã hội


vii
DANH MỤC HÌNH VÀ BẢNG
Hình 2.1. Sơ đồ các tuyến phố điều tra tại phường Phương Đông ................. 36
Hình 2.2. Sơ đồ các tuyến phố điều tra tại phường Thanh Sơn ...................... 36
Hình 2.2. Sơ đồ các tuyến phố điều tra tại phường Yên Thanh...................... 36
Hình 3.1. Sơ đồ hành chính Thành phố Uông Bí............................................ 36
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Uông Bí ............................. 49
Bảng 3.2: Khung giá đất ở tại đô thị ............................................................... 55
Bảng 3.3: Khung giá đất ở tại nông thôn ........................................................ 55

Bảng 3.4: Giá đất ở áp dụng cho địa bàn nghiên cứu các năm 2017 đến 2018 ...
57
Bảng 3.5: Giá đất ở của các đường phố Nhóm I............................................. 58
Bảng 3.6: Giá đất ở của các đường phố Nhóm II ........................................... 61
Bảng 3.7: Giá đất ở của các đường phố Nhóm III .......................................... 62
Bảng 3.8: Chênh lệch giá đất ở trung bình của các nhóm đường phố ............ 63
Bảng 3.9: Ảnh hưởng của vị trí lô đất đến giá đất ở ....................................... 65
Bảng 3.10: Đặc điểm của một số khu dân cư.................................................. 66
Bảng 3.11: Giá đất ở của các khu dân cư trước và sau khi thực hiện dự án .......
66
Bảng 3.12: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở của lô đất có
hình thể tốt..................................................................................... 68
Bảng 3.13: Ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở của lô đất có
hình thể xấu ................................................................................... 68
Bảng 3.14: So sánh ảnh hưởng của chiều rộng mặt tiền đến giá đất ở giữa
2 nhóm........................................................................................... 68


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Lịch sử hình thành và phát triển của xã hội loài người cho thấy, đất
đai là tài nguyên đã được hình thành và chứa đựng sẵn trong đó các tiềm
năng của sự sống, trên cơ sở đó loài người mới hình thành và phát triển.
Đất đai là một sản phẩm sẵn có mà tự nhiên đã ban tặng cho cả xã hội loài
người, là tài nguyên không thể thay thế, cố định về vị trí và giới hạn về
diện tích, không tự tăng lên cũng không tự mất đi. Đất đai là một loại hàng
hóa đặc biệt, loại hàng hóa này biểu hiện bằng quyền sử dụng đất và có hai
thuộc tính cơ bản của một loại hàng hóa đó là thuộc tính giá trị và thuộc

tính giá trị sử dụng.
Trong quá trình CNH - HĐH đất nước, nhu cầu sử dụng đất cho sản
xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát triển đô thị
ngày càng tăng. Việc chuyển đổi cơ chế quản lý kinh tế từ nền kinh tế kế
hoạch hóa sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa đòi hỏi
việc quản lý và sử dụng đất đai, trong đó quản lý Nhà nước về giá đất và định
giá đất phải đổi mới để phù hợp với thể chế kinh tế mới.
Từ những nhu cầu bức thiết về đất đai của xã hội, việc trao đổi mua bán
loại hàng hóa này là một xu thế tất yếu, từ đó hình thành nên một thị trường
còn gọi là thị trường đất đai thuộc thị trường bất động sản. Thị trường này ở
Việt Nam đang trong quá trình phát triển và bước đầu được mở rộng. Đến
nay, các tác nhân tham gia thị trường bất động sản bắt đầu hoạt động có hiệu
quả, tạo cơ sở cho thị trường đất đai hoạt động sôi nổi. Trong thị trường này,
quyền sử dụng đất có một vị trí đặc biệt, giá của quyền sử dụng đất (còn gọi là
giá đất) thu hút được sự quan tâm của rất nhiều đối tượng, vì họ muốn áp
dụng giá đất vào nhiều mục đích khác nhau như: chuyển nhượng, trao đổi
quyền sử dụng đất, kinh doanh hoặc đầu cơ đất đai...


2

Thành phố Uông Bí nằm cách Thủ đô Hà Nội 130 km, cách thành phố
Hải Dương 60 km, cách trung tâm thành phố Hải Phòng 30 km, cách thành
phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh 45 km; có mạng lưới giao thông đường bộ,
đường sắt và đường thủy thuận tiện cho giao lưu, tiêu thụ hàng hóa.
Thành phố Uông Bí nằm trong vùng tam giác động lực phát triển miền
Bắc là Hà Nội - Hải Phòng - Quảng Ninh; là đô thị loại II đang trong quá trình
đẩy mạnh CNH - HĐH, với kỳ vọng sẽ trở thành một đô thị kiểu mẫu, phát
triển nhanh và bền vững ở vùng Đông Bắc Việt Nam. Nền kinh tế - xã hội
đang trên đà phát triển, kéo theo sự phát triển của cơ sở hạ tầng, sản xuất,

kinh doanh, dịch vụ, nhà ở… làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất. Chính vì vậy,
giá đất trên thị trường luôn biến động và có xu hướng tăng cao. Trong khi đó,
để đảm bảo cho vấn đề ổn định kinh tế - xã hội, giá đất của nhà nước lại tăng
không nhiều nên gây ra sự chênh lệch rất lớn so với thị trường đã làm phát
sinh nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù,
giải tỏa, tái định cư cho người dân khi thu hồi đất, thực hiện nghĩa vụ tài
chính khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất
ở…Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng trên, trong đó giá đất là một
trong nguyên nhân chủ yếu, đòi hỏi phải có một bảng giá đất thị trường phù
hợp. Như vậy, để góp phần tích cực trong công tác xác định giá đất thị trường
thì việc nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất trên địa bàn thành phố
Uông Bí, tỉnh Quảng Ninh là cần thiết.
Xuất phát từ những vấn đề nêu trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu
một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông Bí, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2017 - 2018”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông
Bí từ đó đưa ra một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác định giá
đất và quản lý thị trường quyền sử dụng đất.


3

- Đánh giá thực trạng giá đất tại thành phố Uông Bí năm 2017-2018
- Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành
phố Uông Bí;
- Đề xuất một số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất ở phù hợp.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học:
+ Vận dụng kiến thức đã học vào thực tế để nâng cao tính thực tiễn,

chiều sâu của kiến thức ngành học;
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn;
+ Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ làm rõ một số yếu tố ảnh hưởng đến
giá đất ở tại đô thi, giúp hoàn thiện cơ sở về định giá đất.
- Ý nghĩa thực tiễn
+ Giúp địa phương nắm được mức chênh lệch giữa giá đất ở thực tế so
với giá đất ở Nhà nước quy định;
+ Xác định một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Uông
Bí, tỉnh Quảng Ninh;
+ Nêu bật công tác xác định giá đất ở để từ đó địa phương có định
hướng quản lý đai, cũng như có cơ sở để ban hành bảng giá đất hợp lý, mang
tính hiệu quả trong thực tế.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Khi nghiên cứu khái niệm về đất đai liên quan đến định giá đất phải
hiểu: Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tư liệu sản xuất đặc biệt,
là thành phần quan trọng của môi trường sống, là địa bàn phân bố khu dân cư,
xây dựng cơ sở kinh tế, văn hoá, an ninh và quốc phòng. Các Mác viết: “Đất
đai là tài sản mãi mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện
không thể thiếu được để sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm
nghiệp” (Bộ giáo dục và đào tạo, 2014). Đất đai có các đặc trưng:
- Tính cố định về vị trí địa lý
- Tính không tăng

- Tính lâu bền
- Tính cá biệt
- Tính khu vực
- Các tính chất khác:
1.1.2. Cơ sở thực tiễn
1.1.2.1. Khái niệm thị trường đất đai
Thị trường đất đai về ý nghĩa chung là thị trường giao dịch đất đai.
Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai là tổng hòa các mối quan hệ về giao dịch
đất đai diễn ra tại một khu vực địa lý nhất định, trong một khoảng thời gian
nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai là nơi diễn ra các hoạt động có
liên quan trực tiếp đến gao dịch đất đai. Xây dựng và phát triển thị trường
giao dịch đất đai lành mạnh là yêu cầu tất yếu cho việc phát triển kinh tế đất
nước (Lưu Quốc Thái, 2005).


5

1.1.2.2. Vai trò của thị trường đất đai
Thị trường đất đai có liên quan đến lượng tài sản lớn trong nền kinh tế
quốc dân của mỗi nước, do đó thị trường đất đai có vị trí và vai trò quan
trọng trong nền kinh tế, cụ thể:
- Hoạt động của thị trường đất đai góp phần phân bổ và sử dụng đất đai
có hiệu quả.
- Thị trường đất đai hoạt động tạo ra những kích thích tới tăng trưởng
kinh tế khi đầu tư vào bất động sản.
- Tác động trực tiếp của thị trường đất đai tới phát triển thị trường tài
chính.
- Phát triển thị trường đất đai một cách thông thoáng sẽ tạo điều kiện
cho việc hình thành giá cả đất đai một cách khách quan và được phản ánh đầy
đủ vào chi phí sản xuất.

- Phát triển thị trường đất đai thông thoáng sẽ tạo động cơ phấn đấu và
cơ hội có nhà ở cho đại đa số dân chúng lao động với giá cả chấp nhận được.
1.1.3. Cơ sở khoa học
Trong giai đoạn hiện nay, giá đất và định giá đất là vấn đề được quan
tâm và chú trọng của nhiều ngành, vì vậy xác định cơ sở hình thành giá đất là
một nhân tố cực kỳ quan trọng để định giá đất cụ thể và chính xác.
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá trị thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất. Giá đất do người sử dụng đất thoả thuận với những người có
liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại
quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất (Nguyễn Thế Huấn và
Phan Thị Thu Hằng, 2008).
Giá cả là biểu hiện tiền tệ của hàng hóa trên cơ sở giá trị, tuy nhiên đất
đai là sản phẩm phi lao động của con người, bản thân nó không có giá trị. Do
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




6

đó đối với đất đai, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán có nghĩa là tư bản hóa
địa tô.
Như vậy có thể nói cơ sở khoa học chính để hình thành giá đất bao
gồm: Địa tô, lãi suất ngân hàng, quan hệ cung cầu.
1.1.3.1. Địa tô
Địa tô là phần sản phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông
nghiệp tạo ra và nộp cho người chủ sở hữu ruộng đất. Ðịa tô gắn liền với sự ra

đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ,
địa tô là do lao động của nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do
tạo ra. Trong chế độ phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô
tạo ra và bị chúa phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế
độ tư hữu về ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất,
địa tô tư bản chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận
bình quân và do nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ. Địa tô tư
bản chủ nghĩa phản ánh quan hệ giữa ba giai cấp: địa chủ, tư bản kinh doanh
nông nghiệp và công nhân nông nghiệp làm thuê. Trong chủ nghĩa tư bản, có
các loại địa tô: địa tô chênh lệch; địa tô tuyệt đối và địa tô độc quyền.
Địa tô chênh lệch loại địa tô mà chủ đất thu được do có sở hữu ở những
ruộng đất có điều kiện sản xuất thuận lợi hơn như ruộng đất có độ màu mỡ
cao hơn, có vị trí gần thị trường tiêu thụ hơn, hoặc tư bản đầu tư thêm có hiệu
suất cao hơn. Là độ chênh lệch giữa giá cả sản xuất xã hội và giá cả sản xuất
cá biệt. Có hai loại địa tô chênh lệch: địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch
II.
- Ðịa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất
có độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ.
- Ðịa tô chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

canh trên thửa đất đó. Địa tô chênh lệch I sẽ thuộc về người có quyền sở hữu

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

8

về đất đai nó được chuyển vào giá cả đất đai hay tiền thuê đất hàng năm, còn
địa tô chênh lệch II sẽ thuộc về những người đầu tư hay thâm canh trên thửa
đất đó.
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận
dôi ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm
cao hơn giá cả sản xuất.
Trong chủ nghĩa xã hội, khi ruộng đất thuộc sở hữu toàn dân, không
còn là tư hữu của địa chủ hay nhà tư bản, thì những cơ sở kinh tế để hình
thành địa tô tuyệt đối cũng bị xoá bỏ, nhưng vẫn tồn tại địa tô chênh lệch,
song nó thuộc sở hữu của nhà nước và khác về bản chất đối với địa tô chênh
lệch dưới CNTB (Nguyễn Thế Huấn và Phan Thị Thu Hằng, 2008).
1.1.3.2. Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi
quyết định đầu tư người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại sao cho ít
nhất phải bẳng số tiền gửi vào ngân hàng. Chính vì vậy, ta cần xét tới lãi suất
ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng thời
gian tương đối dài.
Lãi suất ngân hàng cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó người
dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng
để hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng
giảm thì số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với
giá thấp, họ giữ lại để thu được lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi
vào ngân hàng.
Khi nền kinh tế xã hội ngày càng tăng trưởng thì lãi suất có xu hướng
giảm, trong khi đó người mua lại muốn sở hữu một căn hộ gắn liền với đất

hơn là gửi tiền vào ngân hàng do đó mà giá đất ngày càng có xu hướng tăng
lên. Vì vậy nhà tư bản kinh doanh muốn sử dụng đất tốt phải xác định được
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

giá cả. Trong đó tăng trưởng kinh tế xã hội thì lãi suất có xu hướng giảm, do
đó giá đất có xu hướng tăng lên, việc kinh doanh bất động sản luôn mang lại
lợi nhuận.
Từ đó có thể thấy giá đất tỷ lệ thuận với địa tô và tỷ lệ nghịch với lãi
suất ngân hàng.
1.1.3.3. Quan hệ cung cầu
Giữa cung - cầu luôn có tác động lẫn nhau, ảnh hưởng trực tiếp đến giá
đất và làm cho giá đất luôn biến động.
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả hạ xuống.
Với đất đai cũng vậy, giá cả cũng phụ thuộc vào mối quan hệ cung cầu.
Nhưng vì đất đai, khác với các loại hàng hoá thông thường là có tính tự nhiên
nhân văn, nên không hoàn toàn vận hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà
hình thành theo nguyên tắc riêng:
- Bên cung và bên cầu đều không dễ dàng biết được ở đâu có thông tin
về cung hoặc cầu.
- Tính thay thế là có hạn. Do đất đai vốn có tính cá biệt khi trở thành đối
tượng giao dịch, các thửa đất đều mang tính đặc thù riêng, nên tính thay thế
nhau cũng có giới hạn.
Quan hệ cung - cầu trong thị trường đất đai trong thời gian ngắn diễn

biến có phần khác so với quan hệ cung cầu trong thị trường hàng hoá thông
thường. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất bởi vì khả năng
cung về đất đai trên thị trường luôn cố định về không gian, vì đất đai không
thể di chuyển được từ nơi này sang nơi khác. Lượng cầu cũng có thể gia tăng
không đều giữa các địa phương do các yếu tố: điều kiện phát triển, vị trí địa
lý, khí hậu, tâm lý, sức thu hút đầu tư.... Chính vì vậy, cung cầu về đất đai
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10

luôn xảy ra tình trạng mất cân đối cục bộ theo địa phương trong khi chúng ta
không thể "điều" đất từ địa phương khác tới để điều hoà.
1.2. Các quy định liên quan đến giá đất
1.2.1. Giá đất và định giá đất
1.2.1.1. Giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó (Hồ Thị Lam Trà, 2005). Quyền lợi đất đai đến đâu
thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như
giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả
quyền thế chấp... Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được
hiểu là biểu hiện mặt giá trị của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện
tổng quát, giá đất là giá bán quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở
hữu mảnh đất đó trong không gian và thời gian xác định.
Ở Việt Nam, giá đất có sự khác biệt rõ rệt so với nhiều quốc gia trên

thế giới, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai dựa trên giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hòa giá trị hiện hành của địa tô nhiều năn
được chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh
tế. Theo khoản 19 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Giá đất là giá trị của
quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện tích đất”.
Giá đất ở nước ta được hình thành trong những trường hợp sau đây:
- Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo
quy định tại Điều 114, Luật Đất đai 2013;
- Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11

- Do người sử dụng đất thỏa thuận về giá đất khi thực hiện các quyền
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất.
1.2.1.2. Định giá đất
a. Định giá tài sản
Theo GS. W. Sealrooke (Viện Đại học Portsmouth, Vương quốc Anh):
“Định giá là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng
hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định”.
Theo GS. Lim Lan Yuan (Khoa xây dựng và bất động sản, Đại học
Quốc gia Singapore): “Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính
giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm xác
định, có cân nhắc đến tất cả các đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả
các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường, bao gồm các loại đầu tư lựa chọn”.

Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế-kỹ thuật,
tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình
thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của
thị trường. Định giá tài sản là hình thức phân tích kinh tế ứng dụng. Nhiều
khái niệm sử dụng trong lý thuyết định giá là những khái niệm kinh tế tuy có
một số khác biệt. Ngày nay, theo đà phát triển của kinh tế thị trường, lý thuyết
định giá ngày càng được hoàn thiện và trở thành một ngành chuyên sâu trong
nền kinh tế.
b. Định giá đất
Định gía đất được hiểu là sự ước tính về giá trị của đất bằng hình thái
tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định tại thời điểm xác định.
Đất đai là một tài sản. Vì vậy, về nguyên tắc việc định giá đất cũng
giống như việc định giá các tài sản thông thường. Mặt khác, đất đai không
phải là tài sản thông thường là tài sản đặc biệt, giá đất ngoài các yếu tố về
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12

không gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối nó còn bị tác động bởi các yếu
tố về tâm lý, xã hội. Vì vậy định giá đất chỉ có thể là sự ước tính về mặt giá trị
mà không thể tính đúng, tính đủ như định giá các tài sản thông thường (viện
Nghiên cứu, đào tạo kinh tế - tài chính (2015).
1.2.2. Nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc định giá đất có mối quan hệ chặt chẽ với nhau. Vì vậy khi
định giá chúng ta cần xem xét tổng hợp tất cả các nguyên tắc cơ bản như
sau:
- Nguyên tắc thay thế

Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa đất chủ thể có
khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về
giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm
trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng
tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
- Nguyên tắc thu nhập
Giá đất phản ánh mức thu lợi trên đất tức là thu nhập của thửa đất. Giá
đất được hình thành trong một quá trình lâu dài. Công việc định giá đất đưa ra
mức giá ở hiện tại nhưng cần dựa trên những tài liệu trong quá khứ và dự báo
cho tương lai. Nguyên tắc thu nhập rất cần thiết đối với phân tích khu vực
trong định giá đất, kiểm tra giá cả của mẫu giao dịch, xác định thu nhập ròng
và suất lợi tức hoàn vốn. Đây là cơ sở hình thành phương pháp thặng dư và
phương pháp hoàn vốn trong định giá đất.
- Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau. Xét
về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dài, có sử dụng cho
thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số rất nhiều các sử
dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dụng vừa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13

hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản thời gian
xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất. Sử
dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá đất.

- Nguyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần
Hay còn gọi là nguyên tắc lợi ích cận biên giảm dần. Tức là khi gia
tăng số lượng đơn vị đầu vào của các yếu tố sản xuất thì thu nhập ròng gia
tăng theo, nhưng sau khi đạt đến một số lượng nào đó, nếu tiếp tục cho thêm
đầu tư thì thu nhập ròng không còn gia tăng theo tỷ lệ đầu tư thêm thậm chí
còn giảm đi. Đầu tư đất đai cũng tuân theo nguyên tắc này. Để tìm ra điểm
ngoặt tăng giảm của tổng thu nhập cần tính toán tổ hợp về giá thành tất yếu,
dự toán thu nhập, chi phí…
- Nguyên tắc cạnh tranh
Cạnh tranh trong hàng hóa thông thường là phát sinh giữa hai bên cung
cầu, giá cả chính là kết quả cạnh tranh tại điểm cân bằng của mối quan hệ
cung cầu. Trong thị trường đất đai, cạnh tranh đa phần xảy ra giữa các bên có
nhu cầu với nhau. Nếu giá đất thấp hơn so với khả năng thu lợi. Loại đất có
tính thay thế càng nhỏ thì tính cạnh tranh càng cao đẩy giá đất lên cao.
- Nguyên tắc đóng góp
Tổng thu lợi của BĐS là kết quả chung từ tác động của các yếu tố cấu
thành là đất đai và vật kiến trúc. Nguyên tắc này không chỉ dùng trong công
tác định giá mà còn có thể dùng vào việc đầu tư tiếp cho đất hoặc các vật kiến
trúc để cải tạo, tu sửa từng phần BĐS.
- Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của yếu tố cấu thành giá.
Các yếu tố hình thành giá luôn trong trạng thái biến động. Khi định giá cần
xem xét tổng hợp các yếu tố ảnh hưởng.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14

- Nguyên tắc hòa hợp
Đất đai gắn liền với môi trường tự nhiên và môi trường xã hội. Cho nên
khi định giá cần phải phân tích cẩn thận mối quan hệ giữa đất đai với môi
trường xung quanh. Nếu hòa hợp với môi trường xung quanh thì việc sử dụng
đất có thể phát huy được cao nhất về hiệu quả sử dụng hoặc thu lợi.
- Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai
Đất đai cần thiết cho tất cả các hoạt động sản xuất và sinh hoạt của con
người. Vì vậy giá đất là khoản chi trả ưu tiên trước hết khi bắt tay vào sản xuất.
1.2.3. Phương pháp định giá đất.
1.2.3.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Là phương pháp định giá đất thông qua việc phân tích mức giá của các
thửa đất trống tương tự về mục đích sử dụng đất, vị trí, khả năng sinh lợi, điều
kiện kết cấu hạ tầng, diện tích, hình thể, tính pháp lý về quyền sử dụng đất
(sau đây gọi là thửa đất so sánh) đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu
giá quyền sử dụng đất để so sánh, xác định giá của thửa đất cần định giá
1.2.3.2. Phương pháp thu nhập
Là phương pháp định giá đất tính bằng thương số giữa mức thu nhập
ròng thu được bình quân một năm trên một đơn vị diện tích đất so với lãi suất
tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm tính đến thời điểm định giá đất của loại
tiền gửi VNĐ kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi
suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.
1.2.3.3. Phương pháp chiết trừ
Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất
bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá trị bất
động sản (bao gồm giá trị đất và giá trị tài sản gắn liền với đất).
1.2.3.4. Phương pháp thặng dư
Là phương pháp định giá đất đối với thửa đất có tiềm năng phát triển
theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hoặc được phép chuyển mục
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

15

đích sử dụng đất để sử dụng cao nhất và tốt nhất bằng cách loại trừ tổng chi
phí ước tính ra khỏi tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản
1.2.3.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng
giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây
gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành
(Nguồn: NĐ số 44/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ)

1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.2.4.1.Yếu tố thông thường
Yếu tố thông thường là nói về những nhân tố ảnh hưởng chung có
tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức
giá cả đất trong điều kiện kinh tế, xã hội thông thường, từ đó trở thành cơ
sở để quyết định giá cụ thể cho các loại đất.
a.Yếu tố hành chính
Yếu tố hành chính chỉ sự can thiệp của Nhà nước đến giá đất. Yếu tố
hành chính ảnh hưởng tới giá đất bao gồm các mặt:
- Chế độ về đất: bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất, có
nhiệm vụ khống chế trực tiếp sự tồn tại và mức độ biến động của giá đất.
- Chế độ nhà ở, kiến trúc: nhà ở và kiến trúc là bộ phận quan trọng
trong BĐS vì vậy cách thức quản lý nhà ở, kiến trúc có ảnh hưởng tới giá đất
là rõ ràng.
- Quy hoạch đô thị: quy hoạch quyết định mức cung kinh tế của đất.
Việc xác định mục đích sử dụng đất cụ thể của một thửa đất có ý nghĩa lớn

đối với sự duy trì tính hoàn chỉnh của phân khu chức năng đô thị, tính tối

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




16

ưu của hiệu quả sử dụng tổng thể và tính hợp lý tối đa trong việc kết hợp
giữa hiệu quả xã hội và hiệu quả kinh tế trong sử dụng đất.
- Ngoài ra các chính sách thuế, chính sách về giá đất và những thay đổi
về hành chính…cũng có ảnh hưởng nhất định tới giá đất.
b. Yếu tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hưởng lớn đối với giá đất. Nhân tố
xã hội ảnh hưởng đến giá đất qua bốn mặt chủ yếu:
- Trạng thái ổn định chính trị: là tình trạng ổn định của cục diện chính
trị trong nước. Chính trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất sẽ được vận
hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn cùng với lợi
nhuận. Lòng tin của nhà đầu tư được nâng cao kéo theo giá đất tăng lên và
ngược lại
- An ninh xã hội: thể hiện trật tự xã hội, một môi trường sống an toàn
sẽ thuyết phục người mua sẵn sàng trả giá cao hơn.
- Đầu cơ nhà đất: là hành vi người đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến
động của giá cả nhà đất để thu được siêu lợi nhuận. Nhân tố này ảnh hưởng
đột xuất đến giá đất
- Tiến trình đô thị hóa: tại các khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu
đông đúc thì giá đất tăng cao, tỷ lệ nhân khẩu nhập cư cao và tiến trình đô thị
hóa có tốc độ lớn thì giá đất tăng cao. Mặt khác đô thị hóa còn là nguyên nhân
kéo theo sự phát triển của sản xuất và các nhu cầu có liên quan tới đất đai.

- Yếu tố tâm lý: Các yếu tố này có ý nghĩa đặc biệt trong xã hội phương
Đông, nó cũng có tác động đến giá bất động sản trên thị trường. Đặc biệt
trong lĩnh vực nhà đất, phong thủy cũng tác động phần nào đến giá trị nhà đất.
Chẳng hạn, nếu ta mua một ngôi nhà tóp hậu thì chắc chắn giá trị sẽ thấp hơn
nhiều so với nhà nở hậu vì người dân cho rằng nở hậu sẽ làm ăn phát đạt hơn.
c. Yếu tố kinh tế
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN