Phát triển thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố hà nội đến năm 2030

VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Nguyễn Ngọc Tiệp

PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM
2030

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

HÀ NỘI - 2019


VIỆN HÀN LÂM
KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM

HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI

Nguyễn Ngọc Tiệp

PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM
2030

Chuyên ngành

Quản lý kinh tế

Mã số

9.34.04.10

LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ

NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC:
1. TS. Nguyễn Đình Dƣơng
2. PGS. TS Bùi Văn Huyền

HÀ NỘI - 2019

ii


LỜI CAM ĐOAN

Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi,
các số liệu nêu trong luận án là trung thực. Những kết luận khoa học
của luận án chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình nào
khác.

Tác giả luận án

Nguyễn Ngọc Tiệp

iii


MỤC LỤC

DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT.....................................................................iv
DANH MỤC CÁC BẢNG................................................................................... v
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ..............................................................................vi
MỞ ĐẦU...............................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài.................................................................................1
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án............................................. 3
3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận án............................................. 4
3.1. Đối tƣợng nghiên cứu.............................................................................4
3.2. Phạm vi nghiên cứu.................................................................................4
4. Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận án........................4
4.1. Xây dựng khung phân tích...................................................................... 4
4.2. Phƣơng pháp nghiên cứu........................................................................ 5
5. Đóng góp mới về khoa học của luận án...................................................... 11
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án..................................................... 12
7. Cơ cấu của luận án.......................................................................................12
CHƢƠNG 1.
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU......................................................13
1.1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU........................................... 13
1.1.1. Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng nhà ở quốc tế và Việt Nam...........13
1.1.2. Tổng quan về nghiên cứu về thị trƣờng bất động sản và nhà ở trên địa
bàn thành phố Hà Nội.................................................................................. 26
1.2. KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU ĐẶT RA.........................................32
CHƢƠNG 2.
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN
THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở......................................................................................33
2.1. MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG....................................................................33
2.1.1. Khái niệm và phân loại nhà ở, thị trƣờng nhà ở................................ 33
2.1.2. Đặc điểm............................................................................................ 39
2.1.3. Vai trò.................................................................................................41

i


2.2. CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH VÀ ẢNH HƢỞNG ĐẾN SỰ PHÁT
TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở......................................................................44
2.2.1. Cầu thị trƣờng nhà ở..........................................................................44
2.2.2. Cung thị trƣờng..................................................................................47
2.2.3. Giá cả nhà ở trên thị trƣờng...............................................................50
2.2.4. Hệ thống các tổ chức trung gian.........................................................53
2.2.5. Vấn đề thông tin thị trƣờng................................................................54
2.3. NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
56
2.3.1. Ban hành các văn bản chính sách, pháp luật......................................56
2.3.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch......................................................61
2.3.3. Các công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất.......................................... 63
2.3.4. Tổ chức thực hiện...............................................................................65
2.4. BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 68
2.4.1. Kinh nghiệm của một số quốc gia trên thế giới................................. 68
2.4.2. Kinh nghiệm của Thành phố Hồ Chí Minh........................................80
2.4.3. Bài học kinh nghiệm rút ra.................................................................82

CHƢƠNG 3.
THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI..................................................................................86
3.1. KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI ĐÔ THỊ
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI...............................................................................86
3.1.1. Tình hình kinh tế................................................................................86
3.1.2. Tình hình văn hóa - xã hội................................................................. 88
3.1.3. Tình hình phát triển đô thị..................................................................89
3.2. THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN

HÀ NỘI........................................................................................................... 90
3.2.1. Cầu thị trƣờng....................................................................................90
3.2.2. Cung thị trƣờng..................................................................................94
3.2.3. Giá cả hàng hóa trên thị trƣờng.........................................................97
3.2.4. Hệ thống các tổ chức trung gian.......................................................101
3.2.5. Vấn đề thông tin thị trƣờng..............................................................102
3.3. CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI.............................................................................104
3.3.1. Ban hành các văn bản, chính sách pháp luật....................................104
3.3.2. Công tác lập quy hoạch, kế hoạch....................................................106
3.3.3. Công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất...............................................107
3.3.4. Công tác tổ chức thực hiện...............................................................108

ii


3.4. ĐÁNH GIÁ CHUNG............................................................................. 113
3.4.1. Những kết quả đạt đƣợc...................................................................113
3.4.2. Tồn tại, hạn chế và nguyên nhân......................................................116
3.4.3. Kết luận chung................................................................................. 123
CHƢƠNG 4.
MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN
ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030...............................................................124

4.1. TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI THẾ GIỚI VÀ
TRONG NƢỚC ĐẾN 2030.......................................................................... 124
4.1.1. Tình hình quốc tế..............................................................................124
4.1.2. Tình hình trong nƣớc....................................................................... 125
4.2. DỰ BÁO NHU CẦU VÀ SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG NHÀ
Ở.................................................................................................................... 126

4.2.1. Đô thị Hà Nội 2030 và tầm nhìn 2050.............................................126
4.2.2. Dự báo nhu cầu thị trƣờng nhà ở.....................................................128
4.2.3. Định hƣớng phát triển thị trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp......133
4.3. GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ
NỘI ĐẾN NĂM 2030....................................................................................134
4.3.1. Phân tích SWOT về thị trƣờng nhà ở trên địa bàn Hà Nội..............134
4.3.2. Giải pháp về cơ chế, chính sách.......................................................135
4.3.3. Giải pháp đảm bảo về cung – cầu trên thị trƣờng............................139
4.3.4. Giải pháp về tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc......................144
4.3.5. Giải pháp về thông tin phục vụ thị trƣờng.......................................147

KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ.............................................................................150
DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ......................................................i
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.............................................................iii
PHỤ LỤC...............................................................................................................i

iii


D
BQL: Ban quản lý

BĐS: Bất độ

CBCNV: Cán b
CCVC: Công

CLB: Câu lạ

CPF: Quỹ d

DA: Dự án

DN: Doanh
GNP: Tổng

HDB: Cơ qu

HĐH: Hiện đ

KCN: Khu c

KH: Kế ho
KNHC: Công

KTX: Ký túc

KTXH: Kinh t

KTS: Kiến t

NĐ: Nhà đ

NO: Nhà ở

NOTM: Nhà ở

NOXH: Nhà ở

QH: Quy h

TT: Thị trƣờng
TTg: Thủ tƣớng
TW: Trung ƣơng
UBND: Ủy ban nhân dân

iv


DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 2.1. Phân tích khả năng thanh toán cho nhà ở tại Việt Nam

36

Bảng 2.2. Nhu cầu về diện tích căn hộ theo giai đoạn cuộc đời......................46
Bảng 2.3. Mức giá có khả năng thanh toán theo giai đoạn cuộc đời...............52
Bảng

3.1.

Cầu

về

NOXH

của

nhóm

cán

bộ

công

chức

hƣởng lƣơng ngân sách trên địa bàn Hà Nội..................................................91
Bảng 3.2. Diện tích sàn xây dựng mới hoàn thành tại Hà Nội năm 2018.......96
Bảng 3.3. Giá bán căn hộ tại một số dự án trên địa bàn Hà Nội..................... 98
Bảng 3.4. Diễn biến giá cát xây dựng ở Hà Nội............................................100
Bảng 4.1. Dự báo dân số Thủ đô Hà Nội.......................................................129
Bảng 4.2. Tổng diện tích nhà ở cần tăng thêm theo giai đoạn.......................131
Bảng 4.3. Diện tích nhà ở tăng thêm............................................................. 132

v


DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Trang
Biểu đồ 2.1. Đƣờng cầu bất động sản.............................................................45
Biểu đồ 3.1. Tăng trƣởng GRDP giai đoạn 2012-2018...................................86
Biểu đồ 3.2. Cơ cấu kinh tế của Hà Nội năm 2018.........................................87
Biểu đồ 3.3. Cầu về NOXH tại một số địa phƣơng đến năm 2020.................92
Biểu đồ 3.4. Những lý do ngƣời dân quan tâm khi có nhu cầu mua NOXH .. 93

Biểu đồ 3.5. Mức giá phù hợp với khả năng thanh toán khi mua NOXH.......99
Biểu đồ 3.6. Diễn biến giá thép xây dựng ở Hà Nội......................................100
Biểu đồ 3.7. Diện tích nhà ở xây mới Hà Nội giai đoạn 2011 - 2018...........114

Biểu đồ 3.8. Diện tích bình quân về nhà ở trên đầu ngƣời tại Hà Nội..........115
Biểu đồ 4.1. Diễn biến dân số Hà Nội giai đoạn 1995 - 2050.......................130
Biểu đồ 4.2. Tổng diện tích nhà ở theo các giai đoạn tại Hà Nội..................131

vi


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
Trang
Hình 1. Khung phân tích của Luận án...............................................................5
Hình 1.1. Mô hình nhà ở “half-half” tại Chi-lê............................................... 18
Hình 1.2. Mô hình kênh dẫn giữa thị trƣờng BĐS và thị trƣờng tài chính....27
Hình 2.1. Tháp nhu cầu của Maslow...............................................................44
Hình 2.2. Tổ chức bộ máy quản lý nhà nƣớc về nhà ở................................... 66
Hình 2.3. Mô hình nhà ở xã hội tại một số thành phố của Pháp......................76
Hình 3.1. Bộ máy quản lý nhà nƣớc về hoạt động thanh tra, kiểm tra của thành

phố Hà Nội đối với lĩnh vực xây dựng của thị trƣờng nhà ở........................ 111

vii


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nhà ở là một trong những nhu cầu thiết yếu và cần thiết của con ngƣời ở
bất kỳ giai đoạn nào từ trong lịch sử cho đến hiện đại. Tháp nhu cầu của Maslow
đã xác định nhu cầu về nhà ở nằm trong tầng thứ nhất của tháp, để khẳng định
đây là một trong những nhu cầu thiết yếu, phải đƣợc đảm bảo cho mỗi con
ngƣời. Việc thỏa mãn nhu cầu nhà ở của con ngƣời đƣợc đáp ứng bằng nhiều
hình thức khác nhau trong đó có việc tự xây dựng nhà để ở hay thông qua việc

mua bán trong nền sản xuất hàng hóa trên thị trƣờng hiện nay.
Cùng với quá trình 30 năm đổi mới ở Việt Nam nói chung và Hà Nội nói
riêng, thị trƣờng nhà ở đã từng bƣớc hình thành và phát triển với tốc độ nhanh, đã
góp phần nhanh chóng đáp ứng nhu cầu nhà ở của nhân dân, đóng góp không nhỏ
vào tăng trƣởng kinh tế đất nƣớc và Thành phố, ngày càng trở thành một trong
những bộ phận trọng yếu của nền kinh tế. Thị trƣờng bất động sản mới hình thành
nên phát triển còn thiếu ổn định, tiềm ẩn nhiều rủi ro; tình trạng phát triển bất động
sản tự phát, theo phong trào còn phổ biến khi thì phát triển "nóng", có thời điểm
xảy ra tình trạng "đóng băng" ít có giao dịch. Cơ cấu hàng hóa nhà ở trên thị
trƣờng chƣa đáp ứng nhu cầu của xã hội. Số lƣợng và cơ cấu nhà ở còn hạn chế,
chƣa có nhiều mô hình nhà ở phù hợp với nhu cầu sống” của dân cƣ trong quá
trình hiện đại hóa (HĐH), đô thị hóa (ĐTH) và hội nhập. Thị trƣờng (TT) dƣ thừa
sản phẩm nhà ở cao cấp, diện tích lớn, giá bán cao, nhƣng lại thiếu sản phẩm nhà ở
giá trung bình và thấp thích ứng với nhu cầu của đại bộ phận dân cƣ đô thị, dẫn đến
lệch pha cung - cầu thị trƣờng. Quá trình hình thành của thị trƣờng nhà ở (NO) còn
gây bất cập trong công tác quản lý và phát triển đô thị, tạo lập không gian văn minh
hiện đại (trƣờng hợp thành phố Hà Nội). Hoạt động giao dịch, mua bán trên thị
trƣờng có những bất cập về thông tin, chất lƣợng, dịch vụ hỗ trợ, phƣơng thức
thanh toán... nên phát triển có nhiều yếu tố

1


tự phát, sai lệch, bất cập của cơ chế thị trƣờng. Thị trƣờng bất động sản (BĐS)
phát triển chƣa có sự kiểm soát có hiệu quả từ phía các cơ quan nhà nƣớc, nhất
là tại các cơ quan quản lý nhà nƣớc tại địa phƣơng…
Tại các thành phố lớn nhƣ Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, tốc độ đô thị hoá
nhanh, tỷ lệ dân cƣ đô thị cao nhƣng dân cƣ nông thôn vẫn chiếm tƣơng đối;
tốc độ gia tăng dân số cơ học vào khu vực đô thị Hà Nội ngày càng lớn, trong đó
tỷ lệ dân nhập cƣ có thu nhập trung bình vẫn chiếm đa số (tỷ lệ ngƣời di cƣ ở

độ tuổi dƣới 30 ở Hà Nội là 68,7% 1) đặt ra nhu cầu nhà ở tăng nhanh cả về số
lƣợng và chất lƣợng, gây sức ép lên thị trƣờng nhà ở, đặc biệt nhà ở giá trung
bình và thấp. Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá của cả
nƣớc, có tốc độ phát triển đô thị nhanh chóng so với nhiều địa phƣơng trên cả
nƣớc, hiện Thành phố có gần 750 dự án phát triển nhà ở, khu đô thị mới đang
đƣợc triển khai; Hà Nội cũng là địa phƣơng rất phát triển các ngành thƣơng mại
– dịch vụ, tập trung nhiều khu công nghiệp và doanh nghiệp trên địa bàn tao ra
nhiều cơ hội việc làm, cải thiện đời sống cho nhân dân (thu nhập bình quân đầu
ngƣời của Hà Nội đạt khoảng 3.900 USD/năm [117]). Đặc điểm về dân cƣ, lao
động của Hà Nội cũng có nhiều khác biệt, nhóm lao động có thu nhập trung bình
và thấp cũng sinh sống ngay trong khu vực trung tâm; dịch chuyển lao động
ngay chính từ các lao động khu vực ngoại thành vào trung tâm Hà Nội làm dịch
vụ; lao động ngoại tỉnh về Hà Nội làm việc ở các khu công nghiệp, doanh
nghiệp và các ngành dịch vụ. Đồng thời, những loại hình nhà ở cũ khu vực nội
đô Hà Nội cũng còn chiếm tỷ lệ lớn với các khu nhà tập thể hình thành từ thời
bao cấp, mỗi căn hộ có diện tích nhỏ đã đƣợc cơi nới, chất lƣợng xuống cấp,
còn tồn tại trong thời gian dài. Do đó có thể khẳng định cầu về các loại hình nhà
ở cho các nhóm đối tƣợng có thu nhập trung bình và thấp ở Hà Nội là rất lớn.
Hoạt động của TT NO tại Hà Nội ngoài những đặc điểm chung còn có
những đặc thù so với các tỉnh thành phố khác trong cả nƣớc. Những loại hình
1

Điều tra di cƣ nội địa ở Việt Nam năm 2015, Nxb Thông tấn, 2016.

2


nhà ở có mức giá trung bình phù hợp với đại bộ phận dân cƣ nhƣ nhà ở xã hội
(NOXH), nhà ở thƣơng mại (NOTM) giá rẻ còn thiếu trong khi đó các loại dự
án NO cao cấp, loại hình BĐS có tính sinh lời cao nhƣ biệt thự, nhà liên kế,

shophouse, condotel lại rất phát triển đƣợc nhiều nhà đầu tƣ quan tâm do lợi
nhuận lớn. Phát triển lành mạnh TT nhà ở sẽ ảnh hƣởng tích cực đến các thị
trƣờng khác và góp phần ổn định xã hội. Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài “Phát
triển thị trường nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội đến năm 2030” là vấn
đề cấp thiết cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn.
2.

Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
* Về mục đích nghiên cứu:
Trên cơ sở hệ thống hóa những vấn đề lý luận về thị trƣờng nhà ở, luận án

phân tích đánh giá thực trạng TT nhà ở trên địa bàn Hà Nội nhằm đề xuất
phƣơng hƣớng, nhiệm vụ và giải pháp chủ yếu phát triển TT nhà ở Hà Nội lành
mạnh và hiệu quả trong giai đoạn tới năm 2030.
* Về nhiệm vụ nghiên cứu:
-

Hệ thống hóa và làm rõ hơn những vấn đề lý luận về TT nhà ở làm cơ sở

lý luận cho nghiên cứu đánh giá về TT nhà ở trên địa bàn Hà Nội.
-

Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TT nhà ở của một số thành phố trên

thế giới và một số địa phƣơng trong nƣớc, từ đó rút ra bài học cho thành phố Hà
-

Nghiên cứu đánh giá thực trạng TT nhà ở, những cơ chế chính sách phát

triển TT nhà ở, nhất là NOXH và NOTM giá rẻ trên địa bàn Hà Nội thời gian

qua, làm rõ những thành tựu, hạn chế chủ yếu và nguyên nhân.
- Đề xuất một số nhóm giải pháp chủ yếu nhằm phát triển TT nhà ở trên
địa bàn thành phố Hà Nội đến năm 2030.

3


3. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu của luận án
3.1. Đối tƣợng nghiên cứu
- Đối tƣợng nghiên cứu là: thị trƣờng nhà ở, trong đó tập trung chủ
yếu
vào phân khúc thị trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp nhƣ nhà ở xã hội và nhà
thương mại giá trung bình và thấp. Đây là loại hình nhà ở có lƣợng cầu rất lớn tại
Hà Nội, đối tƣợng chủ yếu là các hộ gia đình đô thị có thu nhập bình; ngƣời lao
động ở nông thôn Hà Nội; ngƣời lao động, dân cƣ ngoại tỉnh đến Hà Nội làm việc,
sinh sống và các nhóm yếu thế trong xã hội, nhƣng nguồn cung lại thấp.

- Khách thể nghiên cứu: Nhà nƣớc, tổ chức – cá nhân tham gia xây
dựng
nhà ở, ngƣời mua nhà, tổ chức môi giới trung gian.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: Nghiên cứu trên phạm vi địa bàn Thành phố Hà
Nội.
-

Phạm vi thời gian: Nghiên cứu về thực trạng phát triển của thị trƣờng

nhà ở giá trung bình và thấp chủ yếu từ năm 2008 đến năm 2018-2019 và định
hƣớng đến năm 2030.
- Phạm vi về nội dung: Luận án đi sâu nghiên cứu về phát triển TT nhà

ở
giá trung bình và thấp trên địa bàn Hà Nội.
4.

Phƣơng pháp luận và phƣơng pháp nghiên cứu của luận án

4.1. Xây dựng khung phân tích
Nghiên cứu về thị trƣờng nhà ở, tác giả xác định 05 tầng nghiên cứu
chính. Từ việc xác định đƣợc đối tƣợng nghiên cứu sẽ phải làm rõ khái niệm
liên quan đến đối tƣợng là gì? Phân tích, đánh giá sự phát triển của thị trƣờng
thông qua nghiên cứu các yếu tố cấu thành (trong mỗi yếu tố sẽ phân tích đặc
điểm riêng liên quan đến loại thị trƣờng này), kết hợp với các yếu tố tác động
mà trọng tâm là phân tích vai trò của quản lý nhà nƣớc đối với thị trƣờng nhà ở
nói chung và thị trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp nói riêng. Từ đó sẽ đề xuất,


4


kiến nghị các giải pháp pháp để phát triển lành mạnh thị trƣờng nhà ở, trong đó
tập trung đề xuất các giải pháp đối với thị trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp.

Hình 1. Khung phân tích của Luận án
Nguồn: Tác giả tổng hợp

4.2. Phƣơng pháp nghiên cứu
4.2.1. Cách tiếp cận:
a. Tiếp cận lịch sử
Luận án tiếp cận lịch sử thông qua việc đánh giá quá trình hình thành và
các giai đoạn phát triển của TT nhà đất (NĐ) nói chung và TT NO nói riêng của

nƣớc ta. Trong quá khứ đã từng xuất hiện mô hình nhà ở phân phối cho cán bộ
đang công tác tại các cơ quan, xí nghiệp, trƣờng học theo dạng nhà cấp 4 hay
nhà tập thể. Đây cũng chính là một trong những đối tƣợng đƣợc hƣởng ƣu đãi
về NOXH hiện nay, đối tƣợng trong diện cần có những chính sách hỗ trợ. Từ
những đặc điểm hình thành trong quá khứ để đánh giá sự phát triển của thị
trƣờng nhà ở hiện nay.
Luận án cũng tiếp cận các kinh nghiệm của các quốc gia về phát triển thị
trƣờng nhà ở tại nhiều giai đoạn khác nhau trong lịch sử. Đối với các nƣớc phát
triển, nền kinh tế của các đất nƣớc đó có thể đi trƣớc chúng ta nhiều năm nên
các điều kiện phát triển thị trƣờng nhà ở cho các đối tƣợng trong xã hội vào

5


những thời điểm đó lại có những tƣơng đồng nhất định với bối cảnh hiện nay ở
nƣớc ta.
b. Tiếp cận theo từng nhóm đối tƣợng
Luận án cũng tiếp cận từng nhóm đối tƣợng khác nhau. Đối tƣợng nghiên
cứu của luận án là thị trƣờng nhà ở trong đó tập trung vào phân khúc 02 loại hình
NOXH và NOTM giá rẻ. Khách thể nghiên cứu là Nhà nƣớc, tổ chức – cá nhân
tham gia xây dựng nhà ở, ngƣời mua nhà và tổ chức môi giới trung gian.

Việc đánh giá sự phát triển của TT NO đến từng nhóm đối tƣợng trên địa
bàn Hà Nội sẽ giúp có những đánh giá khái quát nhất về thực trạng cũng nhƣ
giải pháp phát triển thị trƣờng này này. Các nhóm đối tƣợng chủ yếu đƣợc tiếp
cận để nghiên cứu bao gồm:
+

Nhà nƣớc: Dƣới góc độ quản lý kinh tế, đây là chủ thể quản lý có tác

động rất lớn đến sự phát triển của thị trƣờng. Nghiên cứu việc ban hành chính
sách, các hoạt động quản lý của nhà nƣớc nói chung liên quan đến thị trƣờng
nhà ở. Bên cạnh đó, luận án cũng tiếp cận với các nhà quản lý trên địa bàn
thông qua phƣơng pháp phỏng vấn sâu, từ đó đánh giá đƣợc sự quan tâm của
Thành phố Hà Nội đối với thị trƣờng nhà ở, những khó khăn, thách thức trong
phát triển nhà ở giá trung bình và thấp mà vẫn đảm bảo lợi ích cho doanh
nghiệp và những giải pháp trong thời gian tới để phát triển thị trƣờng này trên
địa bàn.
+

Ngƣời mua nhà: đại diện cho cầu của thị trƣờng. Nhóm đối tƣợng luận

án nghiên cứu hƣớng đến những ngƣời có nhu cầu thực về nhà ở nhƣng điều
kiện kinh tế còn khó khăn. Những ngƣời này có thể là những đối tƣợng đƣợc
hƣởng các chính sách ƣu đãi về NOXH hoặc những đối tƣợng ngƣời dân nhập
cƣ về Hà Nội, những đối tƣợng không có cơ sở để chứng minh thu nhập, điều
kiện, hoàn cảnh để xin hỗ trợ vay mua NOXH. Do đó, những đối tƣợng này tiếp
cận đến loại hình NOTM giá trung bình và thấp đang xuất hiện nhiều trong thời
gian gần đây. Thành phố Hà Nội không chỉ đảm bảo nhu cầu về nhà ở cho

6


ngƣời dân trên địa bàn mà cần phải hƣớng tới nhóm đối tƣợng rộng hơn,
những ngƣời có nhu cầu sinh sống, làm việc, cống hiến cho Thủ đô.
+ Các tổ chức – cá nhân tham gia xây dựng nhà ở, tổ chức môi giới
trung
gian: cùng với Nhà nƣớc đây là những chủ thể đại diện cho cung của thị
trƣờng. Qua các phƣơng pháp khảo sát, phỏng vấn để có đƣợc đánh giá về
động lực, hiệu quả mang lại cho doanh nghiệp khi tham gia đầu tƣ vào thị

trƣờng này hay những khó khăn, vƣớng mắc vẫn đang còn tồn tại để có cơ sở
đề xuất cho các cơ quan quản lý xem xét, nghiên cứu tìm hƣớng tháo gỡ. Ngoài
ra các tổ chức môi giới trung gian còn đại diện cho cầu thị trƣờng, khi đây
chính là cầu nối cung cấp thông tin đến cho khách hàng, ngƣời mua nhà đƣợc
bán ra trên thị trƣờng.
4.2.2. Phƣơng pháp so sánh:
Tham khảo các mô hình và kinh nghiệm của các nƣớc trên thế giới về
phát triển TT NO, trong đó có đề cập đến các loại nhà ở xã hội, nhà ở giá thấp trung bình để từ đó so sánh và lựa chọn những định hƣớng phát triển phù hợp
cho thị trƣờng nhà ở tại Hà Nội. Tham khảo những ƣu điểm của các quốc gia
phát triển về mô hình quản lý, chính sách hỗ trợ, tìm hiểu nhu cầu của ngƣời
dân, phƣơng thức nhà nƣớc điều tiết thị trƣờng... Đồng thời so sánh những
điểm phù hợp có khả năng áp dụng đƣợc đối với tình hình thực tiễn tại Hà Nội.
Sử dụng phƣơng pháp này sẽ giúp tác giả dễ dàng tiếp cận với những kinh
nghiệm, kết quả đạt đƣợc trong việc vận dụng những thành công về phát triển thị
trƣờng nhà ở tại các nƣớc, các địa phƣơng để đề xuất cho Thành phố Hà Nội.

4.2.3. Phƣơng pháp thống kê:
Thống kê các tài liệu liên quan đến thị trƣờng nhà ở nói chung và thị
trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp nói riêng, trong đó tập trung vào các văn
bản, chính sách của Nhà nƣớc liên quan đến phát triển nhà ở của thành phố Hà
Nội; các nghiên cứu về các vấn đề nhà ở, phát triển thị trƣờng. Qua các tài liệu

7


này, luận án sẽ tổng hợp, thống kê đƣợc thực trạng thị trƣờng nhà ở; thực trạng
phát triển thị trƣờng nhà ở giá trung bình và thấp của Hà Nội…
Hệ thống số liệu về thực trạng nhà ở, các tài liệu, kiến nghị của các đối
tƣợng đƣợc phỏng vấn làm cơ sở cho việc đánh giá thực trạng và xác định nhu
cầu về nhà ở giá trung bình và thấp trong tƣơng lai.

Từ những báo cáo, tài liệu đã thu thập đƣợc, xây dựng các danh mục số
liệu đƣợc biểu diễn dƣới dạng bảng, biểu đồ, sơ đồ nhằm minh họa và giúp cho
các kết quả nghiên cứu đƣợc phản ánh rõ nét, hiệu quả hơn. Phƣơng pháp này
đặc biệt hiệu quả trong việc thu thập các số liệu thống kê để xây dựng thành các
bảng, biểu với các chuỗi số liệu biểu diễn các kết quả về tăng trƣởng, thay đổi
hằng năm của các chỉ số.
4.2.4. Phƣơng pháp khảo sát:
a. Phỏng vấn, xin ý kiến chuyên gia
-

Đối tƣợng xin ý kiến: chuyên gia, nhà quản lý, doanh nghiệp đầu tƣ

xây dựng dự án nhà ở.
- Nội dung phỏng vấn chuyên gia (Phụ lục 02).
-

Số mẫu thực hiện: 20 chuyên gia & nhà quản lý; 10 doanh nghiệp (Phụ

lục 03 & 04). Tác giả xây dựng mẫu phiếu để xin ý kiến các doanh nghiệp tham
gia đầu tƣ xây dựng các dự án nhà ở trên địa bàn, để tìm hiểu những thuận lợi,
khó khăn mà các doanh nghiệp gặp phải trong quá trình thực hiện các dự án này
ở Hà Nội. (Mẫu phiếu xin ý kiến chuyên gia & doanh nghiệp; danh sách chuyên
gia & doanh nghiệp phỏng vấn trong phần Phụ lục 05)
- Cách thức tiến hành: Đối với hình thức phỏng vấn, xin ý kiến chuyên
gia: tác giả trực tiếp phỏng vấn các nhà quản lý, chuyên gia trong lĩnh vực và
một số doanh nghiệp đầu tƣ các dự án nhà ở.
b. Khảo sát thực địa
Luận án đã thực hiện các hoạt động khảo sát thực địa sau:

8

- Địa điểm khảo sát: tại 05 dự án NOXH Đặng Xá – Gia Lâm, CT1
Ngô
Thì Nhậm – Hà Đông, Kiến Hƣng – Hà Đông, 30 Phạm Văn Đồng – Cầu Giấy,
Bamboo Garden – Quốc Oai và 02 dự án NOTM giá trung bình và thấp Kim
Văn – Kim Lũ và khu nhà ở HH – Linh Đàm, Hoàng Mai. Các dự án này nằm
trên các địa bàn khác nhau mang tính đại diện cho cộng đồng dân cƣ tại các khu
vực và có số lƣợng ngƣời ở với mật độ cao.
- Nội dung khảo sát thực địa (Phụ lục 06).
- Thời gian khảo sát:
+ Giai đoạn 1 trong tháng 3/2018: tại 03 dự án CT1 Ngô Thì Nhậm –
Hà
Đông; Kiến Hƣng – Hà Đông; 30 Phạm Văn Đồng – Cầu Giấy.
+Giai đoạn 2 trong tháng 10-11/2018: tại 04 dự án Bamboo Garden –
Quốc Oai; Đặng Xá – Gia Lâm; Khu Kim Văn – Kim Lũ, Hoàng Mai; Khu nhà
ở HH – Linh Đàm, Hoàng Mai.
c. Khảo sát, điều tra xã hội học
- Mục đích của khảo sát, điều tra:
Tìm hiểu về những vấn đề ngƣời dân gặp phải trong quá trình sinh sống
tại các khu vực này, những mong muốn về điều kiện sống tại các khu nhà ở và
những vấn đề phát sinh khác. Qua phƣơng pháp phỏng vấn điều tra, tác giả sẽ
có đƣợc những phản ánh chân thực nhất về nhu cầu, mong muốn và nguyện
vọng của ngƣời dân về nhà ở giá trung bình và thấp.
- Quy mô mẫu khảo sát:
Do thời gian và kinh phí thực hiện có hạn nên Luận án thực hiện phát 150
phiếu tới ngƣời dân sinh sống tại các dự án. (Mẫu phiếu khảo sát trong phần
Phụ lục).
- Đối tƣợng lựa chọn:
Với số lƣợng mẫu ít nên chủ động lựa chọn theo các tiêu chí: độ tuổi,

nghề nghiệp, giới tính để thấy đƣợc các quan điểm, các đánh giá khác nhau ở
những độ tuổi và nghề nghiệp khác nhau của những ngƣời dân sống trong các


9


dự án nhà ở. Trong đó, lựa chọn tập trung vào các đối tƣợng đang đi làm và
trong độ tuổi lao động (nhiều hơn so với nhóm không làm việc) để thu thập
đƣợc các ý kiến về sự lựa chọn nhà ở phù hợp với khả năng chi trả.
Bảng 2. Thông tin tổng hợp đối tƣợng trả lời phiếu điều tra
TT
1

T
Giới tính
Nam
Nữ

2

Độ tuổi

Từ 20 – 40 t

Từ 40 - 60 t

Trên 60 tuổi
3

Nghề nghiệp

Đang đi làm

Nội trợ, hƣu
Nguồn: Tác giả

- Địa bàn khảo sát:
Tác giả lựa chọn 05 dự án NOXH để tiến hành khảo sát gồm Đặng Xá –
Gia Lâm, CT1 Ngô Thì Nhậm – Hà Đông, Kiến Hƣng – Hà Đông, 30 Phạm
Văn Đồng – Cầu Giấy, Bamboo Garden – Quốc Oai và 02 dự án NOTM giá
trung bình và thấp: Kim Văn – Kim Lũ và khu nhà ở HH – Linh Đàm, Hoàng
Mai.
- Thời gian khảo sát: Từ tháng 3 đến tháng 11/2018.
- Cách thức xử lý số liệu:
Sử dụng hệ thống nhập dữ liệu trên Microsoft Excel – phần mềm xử lý
các bảng tính theo cách phổ thông.
- Nội dung chính của phiếu điều tra bao gồm:
+

Những vấn đề quan tâm chính và lý do để ngƣời dân lựa chọn sinh

sống tại khu vực dự án nhà ở hiện tại;
+

Khả năng và giá trị của mỗi căn hộ tại các dự án nhà ở phù hợp với mặt

bằng thu nhập của ngƣời dân hiện nay;

10

+

Đánh giá về môi trƣờng sống, điều kiện về cơ sở vật chất, phạm vi

phục vụ của các công trình cho ngƣời dân sinh sống tại các dự án;
+

Mức độ hài lòng của ngƣời dân về điều kiện sinh hoạt, môi trƣờng

sống, trình độ và mặt bằng dân trí trong khu ở.
+

Những mong muốn để đảm bảo điều kiện sống cho ngƣời dân tại các

khu nhà ở này và giải pháp từ phía Nhà nƣớc để đảm bảo cơ hội sở hữu nhà ở
cho nhân dân.
- Mẫu phiếu (Phụ lục 04).
Kết quả khảo sát thông qua xin ý kiến chuyên gia, các doanh nghiệp đầu
tƣ và bảng hỏi đối với ngƣời dân sẽ đƣợc sử dụng để minh họa và góp phần
chứng minh cho các giải thuyết của tác giả. Kết quả đo lƣờng mức độ hài lòng
của ngƣời dân về chất lƣợng cuộc sống tại các dự án nhà ở đƣợc sử dụng là
một trong những căn cứ để đánh giá sự phát triển của thị trƣờng nhà ở giá trung
bình và thấp tại Hà Nội trong thời gian tới.
5. Đóng góp mới về khoa học của luận án
- Nghiên cứu để góp phần khẳng định sự tất yếu khách quan phát triển
TT
nhà ở giá trung bình và thấp trƣớc mắt và lâu dài. Nhà ở giá trung bình và thấp
cũng là một loại hàng hóa, cần phải đƣợc phát triển theo cơ chế thị trƣờng,

trong giai đoạn đến 2030, hàng hóa này là loại hàng hóa đặc biệt của thị trƣờng
nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Góp phần làm rõ hơn những đặc thù, tính riêng biệt TT NO trong giai
đoạn Hà Nội đang phát triển, cần phải có sự hỗ trợ của Nhà nƣớc đối với thị
trƣờng này không chỉ để tạo động lực cho thị trƣờng mà còn giúp thị trƣờng đạt
đƣợc mục tiêu phát triển bền vững.
-

Đề xuất hệ thống các quan điểm mới và giải pháp, trọng tâm là giải pháp

về quản lý nhà nƣớc để phát triển TT NO, trong đó tập trung vào phát triển TT
NO giá trung bình và thấp trong giai đoạn tới phù hợp với nhu cầu của xã hội.

11


6.

Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận án
* Về mặt lý luận
Luận án góp phần làm sáng tỏ các vấn đề cơ sở lý luận, nghiên cứu về

phát triển TT NO hiện nay làm luận cứ cho việc tăng cƣờng công tác quản lý
nhà nƣớc về TT nhà ở.
* Về mặt thực tiễn:
-

Góp phần đánh giá khái quát thực trạng phát triển TT NO, trong đó đánh

giá cả phân khúc TT NO giá trung bình và thấp tại Hà Nội trong thời gian qua.

-

Luận án là tài liệu tham khảo hữu ích cho các nhà nghiên cứu; giúp cho

các nhà hoạch định chính sách, các cơ quan quản lý tham khảo trong quá trình
hoạch định chính sách và quản lý sự phát triển của TT NO tại Hà Nội.
7.

Cơ cấu của luận án
Ngoài mở đầu và kết luận, luận án đƣợc kết cấu thành 4 chƣơng, bao

gồm:
- Chƣơng 1. Tổng quan tình hình nghiên cứu;
- Chƣơng 2. Cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trƣờng nhà ở;
- Chƣơng 3. Thực trạng phát triển thị trƣờng nhà ở trên địa bàn Hà
Nội;
-

Chƣơng 4. Một số giải pháp chủ yếu phát triển thị trƣờng nhà ở trên địa

bàn Hà Nội đến năm 2030.

12


CHƢƠNG 1.

TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU

Các vấn đề về nhà đất, thị trƣờng nhà đất, bất động sản, thị trƣờng BĐS

đã có rất nhiều nghiên cứu đƣợc công bố cả trong và ngoài nƣớc dƣới nhiều
dạng nhƣ: sách chuyên khảo và tham khảo, tạp chí khoa học, luận án tiến sỹ, …
Nghiên cứu về phát triển thị trƣờng nhà ở đã đƣợc thực hiện từ nhiều năm
trƣớc tại các quốc gia trên thế giới và ở Việt Nam.
1.1. TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
1.1.1. Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng nhà ở quốc tế và Việt
Nam * Nghiên cứu quốc tế:
Tham khảo bài học kinh nghiệm của các quốc gia trên thế giới về quản lý và
phát triển thị trƣờng BĐS, có thể thấy rõ vai trò của Nhà nƣớc trong việc đảm bảo
nhà ở cho toàn xã hội đặc biệt các đối tƣợng ngƣời nghèo, ngƣời vô gia cƣ, công
nhân lao động và các đối tƣợng khó khăn trong xã hội khác. Singapore đƣợc biết
đến nhƣ một quốc gia rất thành công trong giải quyết vấn đề này, khi thành lập Cơ
quan phát triển nhà ở (HDB). Cơ quan này đƣợc thành lập nhằm mục tiêu giải
quyết nhà ở cho các đối tƣợng nêu trên. Ngày nay, trên 80% ngƣời dân đƣợc
hƣởng ƣu đãi vay mua nhà từ cơ quan này để sinh sống. Một số quốc gia nhƣ Nhật
Bản, Hàn Quốc cũng thành lập doanh nghiệp của nhà nƣớc theo mô hình Tổng
công ty để phát triển và cung ứng nhà ở cho xã hội. Trong khi đó, tại một số quốc
gia Nam Á nhƣ Ấn Độ, Bangladesh, vấn đề nhà ở lại do tƣ nhân kiểm soát do
không có sự bảo hộ của Nhà nƣớc, không có các chính sách hỗ trợ.

Về vai trò của thị trƣờng nhà ở, nghiên cứu của World Bank [139] đã chỉ
ra mối quan hệ giữa phát triển thị trƣờng nhà ở với phát triển kinh tế, giải quyết
các vấn đề xã hội và ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội, cũng nhƣ phát huy
tính dân chủ. Theo đó, tại các quốc gia đang phát triển, phát triển nhà ở xã hội
góp phần phát triển các doanh nghiệp nhỏ và vừa, ngƣời dân có thể sử dụng căn
13