Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án quốc lộ 18 đoạn đi qua địa bàn thành phố cẩm phả

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN CÔNG THỌ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN QUỐC LỘ 18
ĐOẠN ĐI QUA ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN CÔNG THỌ

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC BỒI THƯỜNG,
GIẢI PHÓNG MẶT BẰNG DỰ ÁN QUỐC LỘ 18
ĐOẠN ĐI QUA ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ CẨM PHẢ
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Vũ Thị Thanh Thủy

THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan:
Những kết quả nghiên cứu của tôi được trình bày trong bản luận văn này là
hoàn toàn trung thực, không vi phạm bất cứ điều gì trong luật sở hữu trí tuệ và pháp
luật Việt Nam. Nếu sai, tôi hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Tác giả Luận văn

Nguyễn Công Thọ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii
LỜI CẢM ƠN
Được sự nhất trí của trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Khoa Quản
lý Tài nguyên, tôi đã tiến hành làm luận văn “Đánh giá công tác bồi thường,
giải phóng mặt bằng dự án Quốc lộ 18 đoạn đi qua địa bàn thành phố Cẩm
Phả”. Trong quá trình học tập và hoàn thành luận văn ngoài sự cố gắng và
nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận được sự giúp đỡ của các thầy cô giáo, các cán
bộ tại nơi thực tập cùng gia đình và bạn bè.

Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám hiệu; Ban Chủ nhiệm Khoa Quản
lý Tài nguyên trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên cùng toàn thể các thầy
cô giáo đã dạy dỗ, quan tâm và tạo điều kiện thuận lợi cho tôi trong quá trình
học tập và rèn luyện tại trường thời gian qua.
Đặc biệt để hoàn thành luận văn tốt nghiệp này, tôi nhận được sự quan
tâm của giáo viên hướng dẫn – TS. Vũ Thị Thanh Thủy, đã tận tâm hướng dẫn,
giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này.
Tôi xin gửi lời cảm ơn đến ban lãnh đạo, các cán bộ Phòng Tài nguyên và
Môi trường thành phố Cẩm Phả, Trung tâm phát triển quỹ đất TP Cẩm Phả, các
cơ quan ban ngành có liên quan đã giúp đỡ tôi trong suốt quá trình làm luận văn
tốt nghiệp.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Học viên thực hiện

Nguyễn Công Thọ

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ........................................................................ vi
DANH MỤC CÁC BẢNG.............................................................................. vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2
Chương 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .................................... 4
1.1. Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư........ 4
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ......................................... 4
1.1.2. Đặc điểm quá quá trình bồi thường, hỗ trợ ............................................. 5
1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà
nước thu hồi đất ................................................................................................. 6
1.1.4. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở Việt
Nam qua các thời kỳ........................................................................................ 10
1.2. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở một số một số nước trên
thế giới và khu vực .......................................................................................... 22
1.2.1. Ở Hàn Quốc........................................................................................... 22
1.2.2. Ở Trung Quốc ....................................................................................... 24
1.2.3. Ở Thái Lan ............................................................................................ 25
1.2.4. Ở Singapore ........................................................................................... 26
1.2.5. Ở Australia ............................................................................................ 28
1.3. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất tại Việt Nam ........................................................................................ 30


iv
1.3.1. Công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ........................................... 30
1.3.2. Tình hình công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất ở một
số tỉnh, thành phố trong giai đoạn hiện nay .................................................... 32
1.4. Tình hình công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư ở tỉnh Quảng Ninh ...... 34
1.4.1. Các văn bản hướng dẫn công tác bồi thường khi Nhà nước thu
hồi đất ............................................................................................................. 34
1.4.2. Kết quả thực hiện chính sách pháp luật về bồi thường khi Nhà nước

thu hồi đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh ........................................................ 35
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN
CỨU ................................................................................................................ 38
2.1. Đối tượng, phạm vị nghiên cứu ............................................................... 38
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 38
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 38
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 38
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 39
2.3.1. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu ...................................... 39
2.3.2. Phương pháp thống kê, phân tích số liệu .............................................. 40
2.3.3. Phương pháp kế thừa ............................................................................. 41
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 41
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 42
3.1. K hái quát về điều kiện tự nhiên – KTXH TP Cẩm Phả ............................. 42
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 42
3.1.2. Điều kiện kinh tế- xã hội thành phố Cẩm Phả ......................................... 46
3.1.3. Đánh giá chung...................................................................................... 49
3.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn TP Cẩm Phả ...................... 51
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ...................................................................... 51
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai năm 2018 ................................................... 57


v
3.3. Thực trạng công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trên địa bàn thành
phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh ..................................................................... 59
3.2.1. Tình hình công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư .............................. 59
3.2.2. Kết quả thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư ................. 59
3.2.3. Quy trình thực hiện công tác GPMB của dự án ..................................... 62
3.3. Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại dự án................... 66
3.3.1. Khái quát chung về dự án nghiên cứu ................................................... 66

3.3.2. Cơ sở pháp luật để thực hiện dự án ....................................................... 67
3.3.3. Công tác chỉ đạo, điều hành .................................................................. 69
3.3.4. Kết quả thực hiện công tác bồi thường GPM tại dự án ........................ 71
3.3.5. Đánh giá của người dân bị thu hồi đất tại dự án về công tác thu hồi
đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư .............................................................. 78
3.3.6. Ý kiến của chuyên gia và cán bộ về các yếu tố ảnh hưởng đến công
tacd GPMB ...................................................................................................... 82
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả
......................................................................................................................... 83
3.4.1. Đánh giá chung công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Cẩm Phả ......................................... 83
3.4.2. Một số giải pháp góp phần thực hiện tốt hơn công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư ............................................................................................ 85
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 87
1. Kết luận ....................................................................................................... 87
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 89
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 91
PHIẾU ĐIỀU TRA HỘ GIA ĐÌNH ............................................................ 94


vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
STT Chữ viết tắt

Chú giải

1

BTGPMB

: Bồi thường giải phóng mặt bằng

2

BTHT

: Bồi thường, hỗ trợ

3

BTHT&TĐC

: Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

4

BTNMT

: Bộ Tài nguyên và Môi trường

5

GCN

: Giấy chứng nhận

6

GPMB

: Giải phóng mặt bằng

7

HĐND

: Hội đồng nhân dân

8

LĐĐ

: Luật Đất đai

9

NXB

: Nhà xuất bản

10 TĐC

: Tái định cư

11 TNMT

: Tài nguyên và Môi trường

12 UBND

: Uỷ ban nhân dân

13 TP

: Thành phố


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1: Tình hình dân số và lao động của thành phố Cẩm Phả .................. 47
Bảng 3.2: Tốc độ tăng trưởng kinh tế qua các năm của TP Cẩm phả ............ 48
Bảng 3.3: Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Cẩm Phả............................ 57
Bảng 3.4: Tổng hợp kết quả bồi thường Giải phóng mặt bằng giai đoạn
2016-2018...................................................................................... 60
Bảng 3.5: Tổng quan về dự án......................................................................... 71
Bảng 3.6: Bảng tổng hợp giá bồi thường tài sản, vật kiến trúc, cây cối, hoa
màu tại dự án ................................................................................. 72
Bảng 3.7: Kết quả thực hiện công tác bồi thường và hỗ trợ ............................ 77
Bảng 3.8: Đánh giá của người dân trong việc xác định đối tượng được bồi
thường, hỗ trợ và tái định cư ......................................................... 78
Bảng 3.9: Đánh giá của người dân về chính sách hỗ trợ và tái định cư .......... 80
Bảng 3.10: Đánh giá của người dân về trình tự thực hiện và trách nhiệm của
các cấp, các ngành ......................................................................... 81
Bảng 3.11: Đánh giá mức độ quan trọng của một số yếu tố ảnh hưởng đến
công tác giải phóng mặt bằng........................................................ 82


viii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Vị trí thành phố Cẩm Phảtrên bản đồ tỉnh Quảng Ninh .................. 43
Hình 3.2: Biểu đồ đánh giá của người dân về giá bồi thường, hỗ trợ.............. 79


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Ngày nay, cùng với sự phát triển của xã hội thì đất đai là thành phần
không thể thiếu để thúc đẩy các hoạt động sản xuất của đời sống kinh tế xã hội,
nên chúng ta đang phải tìm mọi cách để đặt ra các thể chế pháp luật về đất đai,
đặc biệt là sự ra đời của Luật đất đai và những văn bản pháp luật có liên quan
để việc quản lý và sử dụng đất đai được diễn ra một cách hợp lý, tiết kiệm và
có hiệu quả.
Cùng với sự hội nhập của khu vực đặc biệt là việc phát triển nền kinh tế
hàng hóa nhiều thành phần theo định hướng Xã hội chủ nghĩa. Trong những
năm qua công tác quản lý Nhà nước về đất đai ngày càng được coi trọng và
Nhà nước luôn coi việc quản lý Nhà nước về đất đai là một vấn đề trọng tâm
để phát triển đất nước, cho nên công tác quản lý Nhà nước về đất đai bước đầu
đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế
- xã hội, bảo vệ tài nguyên thiên nhiên và môi trường sinh thái.
Việt Nam cũng như nhiều nước khác trên thế giới, việc bồi thường hỗ
trợ và tái định cư là vấn đề mà Nhà nước phải đối mặt như một quy luật tất yếu
và phổ biến, không thể tránh khỏi.
Thành phố Cẩm Phả là một thành thành phố Công nghiệp nằm dọc Quốc
lộ 18A, cách thành phố Hạ Long 30 km. Thành phố hiện đã được công nhận là
đô thị loại II, nằm trong hành lang kinh tế động lực Hạ Long - Cẩm Phả - Vân
Đồn - Móng Cái. Có nguồn tài nguyên phong phú, đa dạng nhất là khoáng sản
than, du lịch sinh thái biển và tài nguyên biển là trung tâm công nghiệp than

nằm liền kề với thành phố Hạ Long là cầu nối kết giữa các trung tâm kinh tế dịch vụ du lịch lớn của tỉnh với khu vực phía Đông tỉnh Quảng Ninh, đây là
tiền đề thúc đẩy thành phố Cẩm Phả trở thành một thành phố với đầy đủ chức
năng công nghiệp than, dịch vụ, du lịch.


2
Trên địa bàn thành phố Cẩm Phả trong những năm qua ngoài kết quả đã
đạt được từ công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư với hàng trăm dự án từ
thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng đã hoàn thành song công tác bồi thường,
hỗ trợ và tái định cư. Tuy nhiên, cũng đã có nhiều “điểm nóng” do thực hiện
công tác bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất chưa tốt, người dân khiếu
nại, tố cáo với số đông, gây mất ổn định xã hội, việc giải quyết, khắc phục kéo
dài, mất nhiều thời gian.
Từ thực tế công tác bồi thường, hỗ trợ, có những đề xuất để sửa đổi, bổ
sung chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất nhằm
đảm bảo lợi ích hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có đất bị thu hồi,
góp phần thiết lập trật tự, kỷ cương pháp luật, hạn chế tranh chấp, khiếu kiện
về đất đai trong việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi Nhà nước thu hồi đất
là cần thiết.
Nhận thức được tầm quan trọng của công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai tôi tiến hành thực hiện nghiên
cứu đề tài: “Đánh giá công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng dự án Quốc
lộ 18 đoạn đi qua địa bàn thành phố Cẩm Phả” làm đề tài luận văn Thạc Sỹ
chuyên ngành Quản lý đất đai.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá công tác bồi thường, hỗ trợ tại dự án nâng cấp Quốc lộ 18A trên
địa bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.
- Đề xuất các giải pháp nhằm thực hiện tốt hơn công tác bồi thường, hỗ
trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư trên địa
bàn thành phố Cẩm Phả, tỉnh Quảng Ninh.

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
* Ý nghĩa khoa học
Việc đánh giá công tác thu hồi đất, bồi thường, GPMB dự án nâng cấp
Quốc lộ 18A đoạn đi qua địa bàn thành phố Cẩm Phả có ý nghĩa thiết thực góp


3
phần tìm ra giải pháp nhằm hỗ trợ giải quyết các vấn đề tồn tại, đảm bảo lợi ích
của người dân có đất bị thu hồi.
Đề tài nghiên cứu về công tác bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ và
tái định cư là một lĩnh vực nhạy cảm, mang tính nổi cộm trong quá trình thực
hiện, song kết luận của đề tài sẽ là tiền đề và là cơ sở cho các nghiên cứu tiếp
theo, đồng thời cũng là cơ sở khoa học để có thể đưa ra những hướng quy hoạch
hợp lý, góp phần thiết thực trong việc thực hiện có hiệu quả quá trình CNH HĐH.
* Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của đề tài sẽ cung cấp đánh giá chung kết quả của
công tác bồi thường, tình hình đời sống việc làm của người dân trước và sau
khi bị Nhà nước thu hồi đất.
Kết quả nghiên cứu của đề tài là cơ sở thực tiễn, có thể dùng làm tài liệu
tham khảo cho các sinh viên, học viên cao học cũng như những nhà quản lý,
đơn vị thi công trong việc học tập, nghiên cứu, ban hành và thực hiện chính
sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện
các dự án trên địa bàn Tỉnh Quảng Ninh.


4
Chương 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
1.1.1. Khái niệm về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư

Bồi thường thiệt hại có nghĩa là trả lại tương xứng giá trị hoặc công lao
cho một chủ thể nào đó bị thiệt hại vì một hành vi của chủ thể khác.
Bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất thực chất là việc giải quyết
mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước, người được giao đất, thuê đất và người bị
thu hồi đất. Bồi thường thiệt hại về đất phải được thực hiện theo quy định của
Nhà nước. Việc bồi thường thiệt hại về đất không giống với việc trao đổi, mua
bán tài sản, hàng hoá trên thị trường mà phải đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của Nhà nước, người bị thu hồi đất và người nhận quyền sử dụng đất thu
hồi, có nghĩa là phải giải quyết một cách hài hoà giữa các đối tượng tham gia.
- Bồi thường về đất là việc Nhà nước trả lại giá trị quyền sử dụng đất đối với
diện tích đất bị thu hồi cho người sử dụng đất (Quốc hội, luật đất đai 2013).
- Hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước trợ giúp cho người có đất
thu hồi để ổn định đời sống, sản xuất và phát (Quốc hội, luật đất đai 2013).
- Tái định cư: Là việc di chuyển đến một nơi khác với nơi ở trước đây
để sinh sống và làm ăn. Tái định cư bắt buộc đó là sự di chuyển không thể
tránh khỏi khi Nhà nước thu hồi hoặc trưng thu đất đai để thực hiện các dự
án phát triển.
Tái định cư được hiểu là một quá trình từ bồi thường thiệt hại về đất, tài
sản; di chuyển đến nơi ở mới và các hoạt động hỗ trợ để xây dựng lại cuộc
sống, thu nhập, cơ sở vật chất, tinh thần tại đó. Như vậy, tái định cư là hoạt
động nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - xã hội đối với một bộ phận
dân cư đã gánh chịu vì sự phát triển chung.


5
- Giải phóng mặt bằng: Là quá trình tổ chức thực hiện các công việc liên
quan đến di dời nhà cửa, cây cối và các công trình xây dựng trên phần đất nhất
định được quy định cho việc cải tạo, mở rộng hoặc xây dựng một công trình
mới trên đó.
- Công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng là công việc được thực hiện

từ khi thành lập Hội đồng giải phóng mặt bằng cho tới khi bàn giao mặt bằng
cho chủ đầu tư.
1.1.2. Đặc điểm quá quá trình bồi thường, hỗ trợ
Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất để xây dựng các công trình mang
tính đa dạng và phức tạp. Nó thể hiện khác nhau đối với mỗi một dự án, liên
quan trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia và lợi ích của toàn xã hội.
1.1.2.1. Tính đa dạng
Mỗi dự án được tiến hành trên một vùng đất khác nhau với điều kiện tự
nhiên kinh tế, xã hội dân cư khác nhau. Khu vực đô thị, mật độ dân cư cao,
ngành nghề đa dạng, giá trị đất và tài sản trên đất lớn; khu vực ven đô, mức độ
tập trung dân cư khá cao, ngành nghề dân cư phức tạp, hoạt động sản xuất đa
dạng: công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, thương mại, buôn bán nhỏ; khu vực
nông thôn, hoạt động sản xuất chủ yếu của dân cư là sản xuất nông nghiệp. Do
đó mỗi khu vực bồi thường GPMB có những đặc trưng riêng và được tiến hành
với những giải pháp riêng phù hợp với những đặc điểm riêng của mỗi khu vực
và từng dự án cụ thể.
1.1.2.2. Tính phức tạp
Đất đai là tài sản có giá trị cao, có vai trò quan trọng trong đời sống kinh
tế - xã hội đối với mọi người dân. Đối với khu vực nông thôn, dân cư chủ yếu
sống nhờ vào hoạt động sản xuất nông nghiệp mà đất đai lại là tư liệu sản xuất
quan trọng trong khi trình độ sản xuất của nông dân thấp, khả năng chuyển đổi
nghề nghiệp khó khăn do đó tâm lý dân cư vùng này là giữ được đất để sản
xuất, thậm chí họ cho thuê đất còn được lợi nhuận cao hơn là sản xuất nhưng


6
họ vẫn không cho thuê. Mặt khác, cây trồng, vật nuôi trên vùng đó cũng đa
dạng dẫn đến công tác tuyên truyền, vận động dân cư tham gia di chuyển, định
giá bồi thường rất khó khăn và việc hỗ trợ chuyển nghề nghiệp là điều cần thiết
để đảm bảo đời sống dân cư sau này.

1.1.3. Một số yếu tố ảnh hưởng đến công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước
thu hồi đất
1.1.3.1. Việc ban hành và tổ chức thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật
đất đai
Để thực hiện tốt chức năng quản lý Nhà nước về đất đai đòi hỏi các văn
bản pháp luật liên quan đến lĩnh vực này phải mang tính ổn định cao và phù
hợp với tình hình thực tế.
Theo đó, công tác bồi thường giải phóng mặt bằng cũng luôn được Chính
phủ không ngừng hoàn thiện, sửa đổi nhằm giải quyết các vướng mắc trong
công tác bồi thường GPMB, phù hợp với yêu cầu thực tế triển khai. Với những
đổi mới về pháp luật đất đai, thời gian qua công tác GPMB đã đạt những kết
quả đáng khích lệ, đã cơ bản đáp ứng được nhu cầu về mặt bằng cho việc phát
triển các dự án đầu tư. Tuy nhiên bên cạnh đó, do tính chưa ổn định, chưa thống
nhất của pháp luật đất đai qua các thời kỳ mà công tác bồi thường GPMB đã
gặp khá nhiều khó khăn và cản trở. Thực tiễn triển khai cho thấy việc ban hành
các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai có ảnh hưởng rất
lớn đến công tác bồi thường GPMB. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai còn có
những nhược điểm như là số lượng nhiều, mức độ phức tạp cao, không thuận
lợi trong sử dụng, nội bộ hệ thống chưa đồng bộ, chặt chẽ gây lúng túng trong
xử lý và tạo kẽ hở trong thực thi pháp luật.
1.1.3.2. Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, quản lý hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Ở nước ta, theo quy định của Luật đất đai, người sử dụng đất phải đăng
ký quyền sử dụng đất tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được xét duyệt


7
lập hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Hệ thống hồ sơ địa
chính và giấy chứng nhận QSD đất có liên quan mật thiết với công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư, tái định cư và là một trong những yếu tố quyết định khi xác định

nguồn gốc sử dụng đất, đối tượng và mức bồi thường hỗ trợ.
Lập và quản lý hệ thống hồ sơ địa chính (HSĐC) có vai trò quan trọng
hàng đầu để “quản lý chặt chẽ đất đai trong thị trường bất động sản”, là cơ sở
xác định tính pháp lý của đất đai.
Trong công tác bồi thường, GPMB, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
là căn cứ để xác định đối tượng được bồi thường, loại đất, diện tích đất tính bồi
thường. Hiện nay, công tác đăng ký đất đai ở nước ta vẫn còn yếu kém, đặc biệt
công tác đăng ký biến động về sử dụng đất; việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất vẫn chưa hoàn tất. Chính vì vậy mà công tác bồi thường GPMB đã
gặp rất nhiều khó khăn. Làm tốt công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất thì công tác bồi thường GPMB sẽ thuận lợi, tiến độ GPMB
nhanh hơn.
1.1.3.3. Xây dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Đất đai là có hạn, không gian sử dụng đất đai cũng có hạn. Để tồn tại và
duy trì cuộc sống của mình con người phải dựa vào đất đai, khai thác và sử
dụng đất đai để sinh sống. Quy hoạch sử dụng đất đai là biện pháp quản lý
không thể thiếu được trong việc tổ chức sử dụng đất của các ngành kinh tế - xã
hội và các địa phương, là công cụ thể hiện sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế, có
tác dụng quyết định để cân đối giữa nhiệm vụ an toàn lương thực với nhiệm vụ
CNH-HĐH đất nước nói chung và các địa phương nói riêng.
Thông qua việc lập, xét duyệt và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất để tổ
chức việc bồi thường GPMB thực sự trở thành sự nghiệp của cộng đồng mà
Nhà nước đóng vai trò là người tổ chức. Bất kỳ một phương án bồi thường
GPMB nào đều dựa trên một quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất nhằm đạt được
các yêu cầu như là phương án có hiệu quả kinh tế-xã hội cao nhất. Quy hoạch,


8
kế hoạch sử dụng đất có tác động tới công tác bồi thường đất đai trên hai khía
cạnh:

- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những căn cứ quan trọng
nhất để thực hiện việc giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, mà
theo quy định của Luật đất đai, việc giao đất, cho thuê đất chỉ được thực hiện
khi có quyết định thu hồi đất đó của người đang sử dụng;
- Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những nhân tố ảnh hưởng
tới giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất; từ đó tác động tới giá đất tính bồi
thường.
Tuy nhiên chất lượng quy hoạch nói chung và kế hoạch nói riêng còn
thấp, thiếu đồng bộ, chưa hợp lý, tính khả thi thấp, đặc biệt là thiếu tính bền
vững. Phương án quy hoạch chưa dự báo sát tình hình, quy hoạch còn mang
nặng tính chủ quan duy ý chí, áp đặt, nhiều trường hợp quy hoạch theo phong
trào. Đây chính là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng quy hoạch “treo”,
dự án “treo".
1.1.3.4. Yếu tố giá đất và định giá đất
Theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành thì giá đất được hình thành
trong các trường hợp sau đây: (1) Do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ương (gọi chung là UBND cấp tỉnh) quy định (căn cứ vào nguyên tắc,
phương pháp xác định giá đất và và khung giá đất do Chính phủ quy định) và
được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm; (2) Do đấu giá quyền
sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; (3) Do người sử dụng đất thỏa
thuận về giá đất với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển
nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng
đất.
Định giá đất đó là những phương pháp kinh tế nhằm tính toán lượng giá
trị của đất bằng hình thái tiền tệ tại một thời điểm khi chúng tham gia trong một
thị trường nhất định. Hay nói cách khác, định giá đất được hiểu là sự ước tính


9
về giá trị quyền sử dụng đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích cụ thể đã

được xác định tại một thời điểm xác định. Khi định giá đất người định giá phải
căn cứ vào mục đích sử dụng của từng loại đất tại thời điểm định giá để áp dụng
phương pháp định giá đất cho phù hợp với thực tế. Hiện nay, việc định giá đất
chủ yếu sử dụng một số phương pháp truyền thống như các nước trên thế giới
thực hiện, đó là phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập.
Giá đất tính bồi thường thiệt hại về đất là thước đo phản ánh mối quan hệ
kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư. Theo quy định của
Luật Đất đai năm 2003, nguyên tắc định giá đất là phải sát với giá thị trường
trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, tình hình phổ biến hiện nay là giá đất
do các địa phương quy định và công bố đều chưa sát với giá thực tế của thị
trường, dẫn tới nhiều trường hợp ách tắc về bồi thường đất đai và phát sinh
khiếu kiện (Quốc hội, luật đất đai 2003).
Kết quả kiểm tra thi hành Luật Đất đai của Bộ Tài nguyên và Môi trường
cho thấy trong 17.480 đơn tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai thì có tới
12.348 trường hợp là khiếu nại về bồi thường, GPMB (chiếm 70,64%).
Trong các trường hợp khiếu nại về bồi thường GPMB thì có tới 70% là khiếu
nại về giá đất nông nghiệp bồi thường quá thấp so với giá đất chuyển nhượng
thực tế trên thị trường hoặc giá đất ở được giao tại nơi tái định cư lại quá cao
so với giá đất ở đã được bồi thường tại nơi bị thu hồi (Bộ Tài nguyên và môi
trường, 2005).
Như vậy, nếu công tác định giá đất để bồi thường GPMB không được
làm tốt sẽ làm cho công tác GPMB ách tắc, dẫn tới không có mặt bằng đầu tư,
làm chậm tiến độ triển khai dự án hoặc làm lỡ cơ hội đầu tư.
1.1.3.5. Thị trường bất động sản


10
Cùng với sự phát triển của nền kinh tế nước ta, thị trường bất động sản
ngày càng được hình thành và phát triển. Ngày nay thị trường bất động sản đã
trở thành một bộ phận không thể thiếu trong hệ thống các loại thị trường của

nền kinh tế quốc dân, nó có những đóng góp vào ổn định xã hội và thúc đẩy
nền kinh tế đất nước trong thời gian qua và trong tương lai.
Việc hình thành và phát triển thị trường bất động sản góp phần giảm thiểu
việc thu hồi đất để thực hiện các dự án đầu tư (do người đầu tư có thể đáp ứng
nhu cầu về đất đai thông qua các giao dịch trên thị trường); đồng thời người bị
thu hồi đất có thể tự mua hoặc cho thuê đất đai, nhà cửa mà không nhất thiết
phải thông qua Nhà nước thực hiện công tác TĐC và bồi thường.
Giá cả của Bất động sản được hình thành trên thị trường và nó sẽ tác động
tới giá đất tính bồi thường.
1.1.4. Cơ sở pháp lý về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất ở Việt
Nam qua các thời kỳ
1.1.4.1. Thời kỳ trước khi có luật đất đai năm 1988
Sau cuộc cách mạng tháng Tám năm 1945 thành công, lần đầu tiên nước
Việt Nam Dân chủ Cộng hòa ban hành Hiến pháp vào năm 1946. Đến năm
1953, Nhà nước ta thực hiện cuộc cải cách ruộng đất và Luật cải cách ruộng
đất được ban hành. Một trong những mục tiêu đầu tiên của cuộc cải cách là thủ
tiêu quyền chiếm hữu ruộng đất của thực dân Pháp và đế quốc xâm lược ở Việt
Nam, xóa bỏ chế độ chiếm hữu ruộng đất của giai cấp địa chủ, thực hiện chế
độ sở hữu ruộng đất của nông dân. Sau đó, Đảng và Nhà nước ta đã vận động
nông dân vào các hợp tác xã; thành lập các nông, lâm trường quốc doanh, trạm
trại nông nghiệp với hình thức sở hữu tập thể.
Ngày 14/4/1959, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Nghị định 151/TTg
quy định thể lệ tạm thời về trưng dụng ruộng đất. Đây có thể coi là văn bản
pháp quy đầu tiên liên quan đến việc bồi thường bắt buộc ở Việt Nam. Ngày


11
06/7/1959, Liên bộ Uỷ ban Kế hoạch Nhà nước và Bộ nội vụ ban hành Thông
tư liên tịch số 1424/TTLB hướng dẫn thi hành Nghị định 151/TTg.
Nghị định này quy định những nguyên tắc cơ bản trong việc trưng dụng

ruộng đất của nhân dân trong việc xây dựng những công trình do Nhà nước
quản lý, đó là: "Đảm bảo kịp thời và đủ tiện ích cần thiết cho công trình xây
dựng, đồng thời chiếu cố đúng mức quyền lợi và đời sống của người có ruộng
đất. Những người có ruộng đất được trưng dụng được bồi thường và trong
những trường hợp cần thiết được giúp giải quyết công ăn việc làm... hết sức tiết
kiệm ruộng đất cày cấy, trồng trọt, tận dụng đất hoang để không phải trưng
dụng hoặc chỉ trưng dụng ít ruộng đất của nhân dân... hết sức tránh những nơi
dân cư đông đúc, nghĩa trang liệt sĩ, nhà thờ, đền, chùa. Trường hợp đặc biệt
phải bàn kỹ với nhân dân địa phương. Trường hợp không thực hiện được như
vậy, về đất sẽ được bồi thường bằng tiền từ 1 đến 4 năm sản lượng thường liên
của ruộng đất bị trưng dụng. Mức bồi thường căn cứ thực tế ở từng nơi, đời
sống nhân dân cao hay thấp, ruộng ít hay nhiều, tốt hay xấu mà định. Đối với
ruộng đất bị đào để tu bổ đường sá, làm đập thì tuỳ theo đất bị đào sâu hay
nông, sản lượng bị giảm nhiều hay ít mà định mức bồi thường không quá 2 năm
sản lượng thường niên...”
1.1.4.2. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1988 đến Luật Đất đai năm 1993
Hiến pháp 1980 quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý. Chính vì vậy mà khi nhà nước thu hồi đất thì người sử dụng
đất không được bồi thường về giá trị quyền sử dụng đất mà chỉ được bồi thường
những tài sản có trên đất hoặc những thiệt hại do việc thu hồi đất gây nên (Quốc
hội, Hiến pháp 1980). Luật Đất đai năm 1988 ban hành quy định về việc bồi thường
cũng cơ bản dựa trên những điều quy định tại Hiến pháp 1980.
Ngày 31/5/1990 Hội đồng Bộ trưởng ban hành quyết định số 186/HĐBT
về việc đền bù thiệt hại đất nông nghiệp, đất có rừng khi bị chuyển mục đích
sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường. Căn cứ để tính bồi thường thiệt


12
hại về đất nông nghiệp và đất có rừng theo quyết định này là diện tích, chất
lượng và vị trí đất. Mỗi hạng đất tại mỗi vị trí đều quy định giá tối đa, tối thiểu.

UBND các tỉnh, thành phố quy định cụ thể mức bồi thường thiệt hại của địa
phương mình sát với giá đất thực tế ở địa phương nhưng không thấp hơn hoặc
cao hơn khung giá định mức. Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất nông
nghiệp, đất có rừng để sử dụng vào mục đích khác thì phải bồi thường về đất
nông nghiệp, đất có rừng cho Nhà nước. Khoản tiền này được nộp vào ngân
sách Nhà nước và sử dụng vào việc khai hoang, phục hóa, trồng rừng, cải tạo
đất nông nghiệp, ổn định cuộc sống, định canh, định cư cho người dân vùng bị
thu hồi đất.
Hiến pháp 1992 ra đời là bước ngoặt quan trọng trong việc xây dựng
công tác pháp luật đất đai nói chung và công tác bồi thường, GPMB nói riêng,
đó là:
+ Tại Điều 17 quy định “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước
thống nhất quản lý theo quy hoạch và pháp luật”.
+ Tại Điều 18 quy định “Các tổ chức và cá nhân được Nhà nước giao đất
sử dụng lâu dài và được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật”.
+ Tại Điều 23 quy định “Tài sản hợp pháp của cá nhân, tổ chức không bị
quốc hữu hoá. Trong trường hợp thật cần thiết vì lý do quốc phòng, an ninh và
vì lợi ích của quốc gia, Nhà nước trưng mua hoặc trưng dụng có bồi thường tài
sản của cá nhân hoặc tổ chức theo thời giá thị trường. Thể thức trưng mua,
trưng dụng do luật định (Quốc hội, hiến pháp 1992).
1.1.4.3. Thời kỳ từ Luật Đất đai năm 1993 đến Luật Đất đai năm 2003
a) Luật Đất đai 1993
Luật Đất đai 1993 có hiệu lực từ ngày 15/10/1993 thay thế cho Luật đất
đai 1988. Đây là văn bản pháp luật quan trọng nhất đối với việc thu hồi đất và
bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai quy định các loại


13
đất và nguyên tắc sử dụng từng loại đất; quyền và nghĩa vụ của người sử dụng

đất; xác lập cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất đó là quyền được cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất làm căn cứ cho việc được bồi thường giá trị
quyền sử dụng đất khi Nhà nước thu hồi đất .
- Điều 12 đã quy định: “Nhà nước xác định giá các loại đất để tính thuế
chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất. Tính giá trị
tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất. Chính phủ quy định khung giá
các loại đất đối với từng vùng theo thời gian”.
- Điều 27 quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi
đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng
thì người thu hồi đất được đền bù thiệt hại” (Quốc hội, Luật đất đai 1993).
Căn cứ Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định 90/CP ngày
17/8/1994 quy định về việc bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất sử dụng
vào mục đích an ninh, quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
Để đáp ứng yêu cầu của xã hội và sự chuyển biến mạnh mẽ của nền kinh
tế, Quốc hội đã liên tục sửa đổi Luật đất đai vào các năm 1998 và 2001. Theo
đó, Chính phủ và các bộ ngành đã ban hành các văn bản quy định về công tác
bồi thường GPMB.
+ Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ về việc bồi
thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng.
+ Thông tư 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính hướng
dẫn thực hiện Nghị định 22/1998/NĐ-CP ngày 24/4/1998 của Chính phủ.
b) Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998
Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 1998 được Quốc hội thông
qua ngày 02/12/1998. Về cơ bản, Luật Đất đai sửa đổi năm 1998 vẫn dựa trên
nền tảng cơ bản của Luật Đất đai năm 1993 và bổ sung một số điều cho phù hợp
thực tế.


14

Tháng 10/1999, Cục quản lý Công sản - Bộ Tài chính đã tiến hành dự
thảo lần thứ nhất về sửa đổi bổ sung Nghị định 22/1998/NĐ-CP về việc bồi
thưòng thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất đề nghị sửa đổi một số nội dung như
xác định mức đất để tính bồi thường, giá bồi thường, lập khu tái định cư, quyền
và nghĩa vụ của người bị thu hồi đất phải chuyển đến nơi ở mới, các công tác
hỗ trợ và các điều kiện bắt buộc phải có của khu tái định cư, về Hội đồng bồi
thường giải phóng mặt bằng và thẩm định Phương án bồi thường giải phóng
mặt bằng.
- Thông tư số 145/1998/TT-BTC của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành
Nghị định 22/1998/NĐ-CP đưa ra các phương pháp xác định hệ số K trên cơ sở
quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do UBND tỉnh,
thành phố quy định, nội dung và chế độ quản lý, phương án bồi thường và một
số nội dung khác.
Việc xác định hệ số K trên cơ sở quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do UBND cấp tỉnh, thành phố quy định
khi có sự chênh lệch giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở khu vực bồi
thường diễn ra phổ biến. Tuy nhiên, giá đất tính đền bù thiệt hại trong trường
hợp này chỉ bằng giá đất đền bù tính theo khả năng sinh lợi cộng thêm một
khoản tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất với giá đền bù tính theo khả năng sinh lợi của mảnh
đất đó.
- Đối với những nơi mới đô thị hóa (từ trước năm 1993 còn là nông thôn)
hoặc các hộ gia đình có khuôn viên thổ cư rộng có đất nông nghiệp, lâm
nghiệp thì diện tích đất ở được đền bù theo mức diện tích đất ở được cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền cho phép dùng làm nhà ở, phần diện tích còn lại được
đền bù theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp và được cộng thêm một khoản tiền
tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở với giá đền bù đất
nông nghiệp.

15
- Đối với đất nông nghiệp trong khu vực đô thị được đền bù thiệt hại theo giá
đất nông nghiệp và cộng thêm một khoản tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa
giá đất ở trong đô thị của thửa đất ở liền kề với giá đất nông nghiệp.
- Văn bản số 4448/TC-QLCS ngày 04/9/1999 của Cục quản lý Công sản
- Bộ Tài chính hướng dẫn xử lý một số vướng mắc trong công tác bồi thường
giải phóng mặt bằng.
c) Luật sửa đổi một số điều của Luật Đất đai năm 2001
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai ngày 29/6/2001 quy
định cụ thể hơn về việc bồi thường thiệt hại và giải phóng mặt bằng như:
- Trong trường hợp cần thiết, Nhà nước thu hồi đất vào mục đích an ninh,
quốc phòng, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì người bị thu hồi đất được
bồi thường hoặc hỗ trợ. Việc bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của Chính
phủ.
- Nhà nước có công tác để ổn định đời sống cho người bị thu hồi đất.
Trong trường hợp người bị thu hồi đất phải di chuyển chỗ ở thì được mua nhà
ở của Nhà nước hoặc được giao đất có thu tiền sử dụng đất để làm nhà ở. Trường
hợp phương án bồi thường được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt,
được công bố công khai và có hiệu lực thi hành theo quy định của pháp luật mà
người bị thu hồi đất không thực hiện quyết định thu hồi thì cơ quan quyết định
thu hồi đất có quyền ra quyết định cưỡng chế; trường hợp Chính phủ ra quyết
định thu hồi đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ra quyết định
cưỡng chế.
- Trong trường hợp cộng đồng dân cư xây dựng công trình phục vụ lợi
ích công cộng của cộng đồng theo quy hoạch bằng vốn do nhân dân đóng góp
hoặc Nhà nước có hỗ trợ thì việc bồi thường hoặc hỗ trợ cho người có đất bị
thu hồi để xây dựng công trình do cộng đồng dân cư và người có đất đó thoả
thuận (Quốc hội, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật đất đai 2001).