Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định giai đoạn từ 01 7 2014 đến 31 12 2018 (Luận văn thạc sĩ)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (1.85 MB, 105 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––
TRẦN VĂN CƯỜNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VỤ BẢN, TỈNH NAM ĐỊNH
GIAI ĐOẠN TỪ 01/7/2014 - 31/12/2018
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
––––––––––––––––––––
TRẦN VĂN CƯỜNG
ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VỤ BẢN, TỈNH NAM ĐỊNH
GIAI ĐOẠN TỪ 01/7/2014 – 31/12/2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8. 85. 01. 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học:PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông
Thái Nguyên, năm 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan: Luận văn tốt nghiệp này là công trình nghiên cứu thực sự
của cá nhân tôi. Các kết quả nghiên cứu có tính độc lập riêng, không sao chép bất
kỳ tài liệu nào và chưa công bố nội dung này ở bất kỳ đâu. Các số liệu trong luận
văn được sử dụng trung thực, nguồn trích dẫn có chú thích rõ ràng, minh bạch, có
tính kế thừa, phát triển từ các tài liệu, tạp chí, các công trình nghiên cứu đã được
công bố, các website.
Tôi xin hoàn toàn chịu trách nhiệm về lời cam đoan danh dự của tôi.
Tác giả luận văn
Trần Văn Cường
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ii
LỜI CẢM ƠN
Để có được kết quả nghiên cứu này, ngoài sự nỗ lực và cố gắng của bản thân,
tôi đã nhận được rất nhiều sự giúp đỡ từ các đơn vị và cá nhân. Tôi xin ghi nhận và
bày tỏ lòng biết ơn tới tập thể, cá nhân đã dành cho tôi sự giúp đỡ quý báu đó.
Trước tiên tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô giáo trong khoa Quản lý
Tài nguyên và tất cả các thầy cô trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã dạy
bảo, cung cấp cho tôi những kiến thức quý báu, đóng góp những ý kiến trong suốt
quá trình học tập và làm đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và kính trọng sự giúp đỡ nhiệt tình
của PGS. TS. Nguyễn Ngọc Nông, người đã trực tiếp hướng dẫn tôi thực hiện
đề tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo UBND huyện Vụ Bản,
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
huyện Vụ Bản, phòng thống kê và UBND các xã, thị trấn tại khu vực nghiên cứu đã
tạo điều kiện về thời gian và cung cấp số liệu giúp tôi thực hiện đề tài này.
Cảm ơn sự cổ vũ, động viên và giúp đỡ của gia đình, các anh, chị đồng
nghiệp, bạn bè trong quá trình học tập và thực hiện luận văn.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng hoàn thiện khóa luận bằng tất cả sự nhiệt tình và
năng lực của mình, tuy nhiên không thể tránh khỏi những thiếu sót, tôi rất mong
nhận được những đóng góp quý báu của quý thầy cô và các bạn để luận văn được
hoàn thiện hơn.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ !
Thái Nguyên, ngày …. tháng 6 năm 2019
Tác giả luận văn
Trần Văn Cường
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ...................................................................... vii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ..................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu ....................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 5
1.1.3. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 9
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất .................................................. 10
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ............................................. 10
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ ............................................ 14
1.2.3. Những quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục chuyển QSDĐ áp
dụng trên địa bàn huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định........................................... 21
1.3. Tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam và địa bàn nghiên cứu ................. 28
1.3.1. Tình hình chuyển QSDĐ ở Việt Nam ................................................... 28
1.3.2. Tình hình chuyển QSDĐ của tỉnh Nam Định ....................................... 29
1.3.3. Tình hình chuyển QSDĐ của huyện Vụ Bản. ....................................... 30
Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................ 32
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 32
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
iv
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 32
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 32
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 32
2.2.1. Địa điểm nghiên cứu ............................................................................. 32
2.2.2. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 32
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 33
2.3.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Vụ Bản,
tỉnh Nam Định ................................................................................................ 33
2.3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất của huyện Vụ Bản giai
đoạn từ ngày 01/7/2014 đến 31/12/2018......................................................... 33
2.3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ
Bản về chuyển quyền sử dụng đất................................................................... 33
2.3.4. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải
pháp nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn nghiên cứu. .... 33
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 33
2.4.1. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu ..................................................... 33
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 34
2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp..................................................... 34
2.4.4. Phương pháp tổng hợp và phân tích số liệu .......................................... 34
2.4.5. Phương pháp so sánh............................................................................. 35
2.4.6. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 35
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 36
3.1. Đánh giá tình hình quản lý và sử dụng đất của huyện Vụ Bản, tỉnh
Nam Định ....................................................................................................... 36
3.1.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Vụ Bản ........ 36
3.1.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất tại huyện Vụ Bản - Tỉnh Nam Định ... 47
3.1.3. Những biến động diện tích đất theo mục đích sử dụng của huyện
Vụ Bản năm 2018 so với các năm 2017, 2016, 2015 và 2014 ....................... 50
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
v
3.1.4. Tình hình quản lý đất đai của huyện Vụ Bản........................................ 53
3.2. Đánh giá kết quả chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vụ
Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 ................................................... 58
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển đổi quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 ............................................. 58
3.2.2.Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 ................................ 59
3.2.3. Đánh giá kết quả thừa kế quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vụ
Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018; ................................................ 60
3.2.4. Đánh giá kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản giai
đoạn từ 01/7/2014 đến năm 31/12/2018 ......................................................... 62
3.2.5. Đánh giá kết quả góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất trên địa
bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 ......................... 64
3.2.6. Tổng hợp phân tích và đánh giá kết quả thực hiện các hình thức
chuyển QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/7/2014 đến
31/12/2018 ....................................................................................................... 64
3.3. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực
nghiên cứu về công tác chuyển quyền sử dụng đất......................................... 66
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực
nghiên cứu về những quy định chung của chuyển QSDĐ .............................. 67
3.3.2. Đánh giá sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân tại khu vực
nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền sử dụng đất ................................ 69
3.3.3. Tổng hợp, phân tích và đánh giá về sự hiểu biết của các đối tượng
tại khu vực nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền SDDĐ ..................... 79
3.4. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn và đề xuất một số giải
pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển QSDĐ trên địa bàn
huyện Vụ Bản. ................................................................................................ 81
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vi
3.4.1. Đánh giá những mặt thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển
QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản. ................................................................. 81
3.4.2. Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả công tác chuyển
QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản. ................................................................. 82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 85
1. Kết luận ....................................................................................................... 85
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 86
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 87
PHIẾU ĐIỀU TRA ........................................................................................ 90
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
vii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
CMND
:
Chứng minh nhân dân
GCN
:
Giấy chứng nhận
KT-XH
:
Kinh tế - Xã hội
QL,TL
:
Quốc lộ, Tỉnh lộ
QSDĐ
:
Quyền sử dụng đất
SDĐ
:
Sử dụng đất
TB
:
Trung bình
UBND
:
Ủy ban nhân dân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vụ Bản năm 2018 .......................... 47
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2018 của các xã, thị trấn thuộc khu
vực điều tra nghiên cứu. ................................................................ 49
Bảng 3.3. Biến động diện tích theo mục đích sử dụng đất của huyện Vụ
Bản năm 2018 so với các năm 2017, 2016 ................................... 50
Bảng 3.4. Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản giai
đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 .............................................. 60
Bảng 3.5. Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn từ
01/7/2014 đến 31/12/2018............................................................. 61
Bảng 3.6. Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản giai đoạn
từ 01/7/2014 đến 31/12/2018 ........................................................ 62
Bảng 3.7. Những hiểu biết cơ bản của cán bộ quản lý và người dân
huyện Vụ Bản về những quy định chung của chuyển quyền
sử dụng đất ................................................................................... 67
Bảng 3.8. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản về
hình thức chuyển đổi quyền sử dụng đất ...................................... 69
Bảng 3.9. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản về
hình thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất ............................... 71
Bảng 3.10. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản
về hình thức để thừa kế quyền sử dụng đất ................................... 73
Bảng 3.11. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản
về hình thức tặng cho quyền sử dụng đất ...................................... 75
Bảng 3.12. Sự hiểu biết của cán bộ quản lý và người dân huyện Vụ Bản
về hình thức góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất ................... 77
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Bản đồ địa giới hành chính huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định).......... 37
Hình 3.2. Biểu đồ kết quả thực hiện các hình thức chuyển quyền SDĐ tại
khu vực nghiên cứu trong giai đoạn từ 01/7/2014 đến
31/12/2018 theo số trường hợp ..................................................... 65
Hình 3.3. Biểu đồ đánh giá sự hiểu biết của các đối tượng tại khu vực
nghiên cứu về các hình thức chuyển quyền SDĐ ......................... 79
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Nói về tầm quan trọng của đất đai, Các Mác có viết: “Đất đai là tài sản mãi
mãi với loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để
sản xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không có
đất đai thì sẽ không có bất kỳ ngành sản xuất nào, con người cũng không thể tiến
hành quá trình sản xuất để sản xuất ra của cải vật chất duy trì cuộc sống, giống nòi
đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất đai
biến đất đai từ sản vật tự nhiên thành tài sản của cộng đồng, của quốc gia. Luật Đất
đai năm 1993 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam có ghi: “Đất đai là tài
nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan
trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây dựng
các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Trải qua nhiều thế hệ nhân
dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo lập, bảo vệ được vốn đất đai như
ngày nay!” Đất đai còn là nguồn của cải, quyền sử dụng đất lại là nguyên liệu của
thị trường nhà đất, nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển
nhượng qua các thế hệ.
Đất đai là nguồn tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc
biệt, thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc phòng. Đất
đai là tài sản do Nhà nước thống nhất quản lý.
Đất đai là nguồn tài chính tiềm năng, nguồn nội lực cơ bản để phát triển kinh
tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Đất đai được coi là một loại bất
động sản, là một hàng hoá đặc biệt, vì những tính chất của nó như cố định về vị trí,
giới hạn về không gian, vô hạn về thời gian sử dụng và trong quá trình sử dụng nếu
sử dụng đất đai một cách hợp lý thì giá trị của đất không những mất đi mà còn tăng
lên và hiệu quả vô cùng lớn.
Ý thức được tầm quan trọng của đất đai, nhà nước ta đã sớm ban hành và
hoàn thiện các văn bản pháp luật để quản lý tài nguyên này. Chuyển quyền sử dụng
đất là một trong những nội dung cơ bản được đề cập đến trong luật đất đai, nó được
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
2
nhà nước công nhận từ năm 1993, trải qua hai lần sửa đổi và bổ sung đến nay nó đã
được bổ sung, hoàn chỉnh hơn trong luật đất đai 2013 (có hiệu lực từ ngày
1/7/2014) để phục vụ nhu cầu của người sử dụng đất. Chuyển quyền sử dụng đất là
việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các
hình thức chuyển đổi; chuyển nhượng; thừa kế; tặng cho quyền sử dụng đất và góp
vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 10 Điều 3 chương 1 Luật đất đai 2013). Điều
này đã tạo điều kiện cho người SDĐ thực hiện các quyền liên quan đến đất đai, thúc
đẩy các quan hệ mua bán hợp tác kinh doanh và tạo điều kiện cho sự phát triển kinh
tế xã hội. Hơn nữa, thông qua các hoạt động chuyển quyền Nhà nước sẽ thu được
khoản thuế, khoản lệ phí lớn đóng góp vào ngân sách Nhà nước, nâng cao giá trị
của đất đai tạo đà thị trường bất động sản ngày một có giá trị về kinh tế và đảm bảo
về an sinh xã hội đối với người sử dụng đất. Thông qua thuế chuyển quyền sẽ đảm
bảo công bằng xã hội, người sử dụng đất được đảm bảo quyền sử dụng đất của mình
theo quy định của pháp luật. Nếu không có chuyển quyền sử dụng đất thì đất đai sẽ
không có giá trị.
Vì vậy, chúng ta cần xem xét và đánh giá một cách khách quan những kết
quả đạt được và những mặt hạn chế tồn tại để từ đó rút ra được những bài học, kinh
nghiệm nhằm quản lý tốt hoạt động chuyển QSDĐ cũng như toàn bộ hoạt động
quản lý nhà nước về đất đai. Hiện nay tình trạng thực hiện các QSDĐ không khai
báo hoặc thực hiện không đầy đủ các quy định của pháp luật ở trên địa bàn huyện
Vụ Bản vẫn còn diễn ra. Tình trạng này diễn ra như thế nào? Nguyên nhân tại sao?
Giải pháp giải quyết? Đó là những câu hỏi cần được giải đáp để đưa ra hướng giải
quyết thích hợp trong thời gian tới.
Xuất phát từ những vấn đề trên, được sự nhất trí của Ban giám hiệu Trường
Đại học Nông Lâm Thái Nguyên, Ban chủ nhiệm khoa Quản lý Tài nguyên, dưới sự
hướng dẫn trực tiếp của Thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông em đã đăng ký và
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá công tác chuyển quyền sử dụng đất trên
địa bàn huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định giai đoạn từ 01/7/2014 đến 31/12/2018”.
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
Đánh giá được thực trạng và kết quả hoạt động chuyển quyền sử dụng đất tại
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
3
huyện Vụ Bản giai đoạn từ 01/07/2014 đến 31/12/2018 nhằm đánh giá những kết
quả đã đạt được, những hạn chế tồn tại và từ đó đề xuất những giải pháp để hoàn
thiện hơn công tác quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn nghiên
cứu;
Đánh giá được tình hình quản lý và hiện trạng sử đất đai của huyện Vụ Bản,
tỉnh Nam Định.
Đánh giá được kết quả của công tác chuyển quyền sử dụng đất của huyện Vụ
Bản - tỉnh Nam Định giai đoạn từ 01/07/2014 đến 31/12/2018.
Đánh giá chung về những mặt tích cực, điểm hạn chế tồn tại và đề xuất một
số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả đối với công tác quản lý hoạt động chuyển
QSDĐ trên địa bàn huyện Vụ Bản - tỉnh Nam Định.
3. Ý nghĩa của đề tài nghiên cứu
3.1. Ý nghĩa khoa học
Làm rõ những quy định của Luật đất đai và những văn bản dưới Luật về đất
đai của Trung ương và địa phương về công tác chuyển quyền sử dụng đất, thực
trạng và tồn tại trong lĩnh vực trên nhằm đề xuất các giải pháp phù hợp.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
- Bổ sung hoàn thiện kiến thức đã được học trong nhà trường cho bản thân
đồng thời tiếp cận và thấy được những thuận lợi, khó khăn, những tồn tại hạn chế
trong công tác chuyển quyền sử dụng đất tại địa phương,
- Rút ra những kinh nghiệm trong công tác quản lý nhà nước về đất đai nói
chung và công tác chuyển QSDĐ nói riêng.
- Đề xuất ý kiến nhằm giúp cơ quan chức năng ở địa phương có những
phương hướng trong việc giải quyết những khó khăn, tồn tại ở địa phương.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Đề tài là công trình khoa học nghiên cứu có hệ thống về các chính sách pháp
luật về đất đai, đặc biệt là chính sách chuyển quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Vụ Bản và đề xuất giải pháp thực hiện.
Kết quả nghiên cứu của đề tài nhằm góp phần quản lý nhà nước và các giao
dịch về đất đai trên địa bàn đồng thời cũng góp phần hoàn thiện một số chính sách,
thủ tục về việc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất đối với huyện Vụ Bản; Góp
phần hạn chế, giải toả những bức xúc, khiếu kiện của nhân dân khi thực hiện các
thủ tục về chuyển quyền sử dụng đất.
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất đai.
Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến động do
chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ qui định một phạm
vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ qui định cho phép chuyển quyền sử
dụng đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê,
thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị cấm đoán; nhưng thực tế các quyền
này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự kiểm soát của Nhà nước.
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ đất
đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi nó là một
loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển quyền khá rộng
rãi theo qui định của pháp luật dưới các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai
1993. Tuy vậy luật đất đai 1993 đã được soạn với tinh thần đổi mới của hiến pháp
1992 và trong quá trình thực hiện đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm
2001) cho phù hợp; sau 10 năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp
phần to lớn vào công tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc
đẩy nền kinh tế Việt Nam phát triển. Song trong quá trình thực hiện Luật đất đai
năm 1993 cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
5
triển của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều chỉnh các
quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua Luật đất đai 2003.
Tại Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được chuyển
QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể hoá hơn về các
quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền dưới hình thức cho tặng
QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ và thủ tục cũng như nhiều vấn đề
khác liên quan.
Đến nay, khi Luật đất đai 2013 được thông qua, Nội dung chuyển quyền sử
dụng đất được quy định đinh tại chương XI quyền và nghĩa vụ của người sử dụng
đất. Nội dung này tiếp tục được hoàn thiện theo hướng quy định cụ thể các quyền,
nghĩa vụ của từng đối tượng sử dụng đất (cơ quan, tổ chức nhà nước, tổ chức kinh
tế, tổ chức sự nghiệp công lập, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, hộ gia đình,
cá nhân…) phù hợp với hình thức giao đất, thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
và quy định các điều kiện khi người sử dụng đất thực hiện các quyền của người sử
dụng đất.
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất nông
nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép chuyển QSDĐ
trong 3 trường hợp sau:
- Đất sử dụng không có giấy tờ hợp pháp;
- Đất giao cho các tổ chức mà pháp luật qui định không được chuyển quyền
sử dụng;
- Đất đang có tranh chấp.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Các văn bản của Nhà nước
- Luật Đất đai số 45 ngày 29 tháng 11 năm 2013, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội;
- Nghị định số 88/2009/NĐ-CP về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ về
thi hành luật đất đai 2013;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
6
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất;
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
qui định bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính Phủ về xử phạt
vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 35/2015/NĐ-CP của Chính phủ ngày 13/4/2015 về quản lý, sử
dụng đất trồng lúa;
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi bổ
sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai;
- Nghị định số 123/2017/NĐ-CP ngày 14/11/2017 của Chính phủ sửa đổi bổ
sung một số điều của các Nghị định về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất, thuê
mặt nước;
- Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT hướng dẫn thi hành việc cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
- Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định về giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy định về hồ sơ địa chính;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 quy định về hồ sơ giao
đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất;
- Thông tư số 33/2017/TT- BTNMT ngày 29/9/2017 quy định chi tiết Nghị
định số 01/2017NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm 2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung
quy định chi tiết một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai và sửa đổi
bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
- Nghị quyết số 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 của BCH Trung ương Đảng về
Nông nghiệp, nông dân, nông thôn;
…
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
7
1.1.2.2. Các văn bản của UBND tỉnh Nam Định.
- Chỉ thị 07/ CT- TU ngày 19/09/2011 của Ban thường vụ Tỉnh uỷ Nam Định
về việc thực hiện dồn điền, đổi thửa trong sản xuất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh
Nam Định.
- Nghị quyết số 17/-NQ/TU ngày 17/7/2012 của ban chấp hành đảng bộ tỉnh
về việc tăng cường lãnh đạo công tác quản lý đất đai trên địa bàn tỉnh Nam Định.
- Nghị quyết số 49/2017/NQ-HĐND ngày 10/7/2017 của Hội đồng nhân dân
tỉnh Nam Định quy định mức thu, chế độ thu, nộp quản lý và sử dụng phí thẩm định
hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phí khai thác và sử dụng tài liệu đất
đai trên địa bàn tỉnh Nam Định.
- Quyết định số 644/QĐ-UBND ngày 14/5/2012 của UBND tỉnh Nam Định
về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển sản xuất nông nghiệp, thủy sản và muối tỉnh
Nam Định giai đoạn 2010-2020 và tầm nhìn đến năm 2030;
- Quyết định số 672/QĐ-UBND ngày 17/5/2012 của UBND tỉnh Nam Định
về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển công nghiệp tỉnh Nam Định giai đoạn 20112020 và tầm nhìn đến năm 2025;
- Quyết định số 738/QĐ-UBND ngày 28/5/2012 của UBND tỉnh Nam Định
về việc phê duyệt Quy hoạch phát triển thương mại tỉnh Nam Định giai đoạn 20112020 và tầm nhìn đến năm 2025;
- Quyết định số 35/QĐ-UBND ngày 31/10/2013 của UBND tỉnh Nam Định
về việc ủy quyền quyết định miễn, giảm tiền sử dụng đất đối với người có công với
cách mạng theo Quyết định của Thủ tướng Chính Phủ trên địa bàn tỉnh Nam Định;
- Quyết định số 43/2013/QĐ-UBND ngày 30/12/2013 của UBND tỉnh Nam
định về việc ban hành quy định giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh Nam Định;
- Quyết định số 23/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nam Định ban hành
quy định diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa trên địa bàn tỉnh Nam Định;
- Quyết định số 27/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nam Định ban hành
quy định hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở áp dụng khi cấp GCN
quyền sử dụng, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,
cá nhân trên địa bàn tỉnh Nam Định;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
8
- Quyết định số 32/2014/QĐ-UBND ngày 30/12/2014 của UBND tỉnh Nam
định về việc ban hành quy định giá các loại đất giai đoạn 2015- 2020 trên địa bàn
tỉnh Nam Định;
- Quyết định số 15/2015/QĐ-UBND ngày 05/6/2015 của UBND tỉnh Nam Định
về việc quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2015 để xác định giá đất tính thu tiền sử
dụng đất, thu tiền thuê đất trên địa bàn tỉnh Nam Định;
- Quyết định số 1272/QĐ-UBND ngày 06/7/2015 của UBND tỉnh Nam Định
về việc công bố thủ tục hành chính lĩnh vực tài nguyên và môi trường thuộc thẩm
quyền giải quyết của UBND cấp huyện trên địa bàn tỉnh Nam Định;
- Quyết định số 2553/QĐ-UBND ngày 27/11/2015 của UBND tỉnh Nam
Định về việc thành lập Văn phòng đăng ký đất đai trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi
trường tỉnh Nam Định.
- Quyết định số 2835/QĐ-UBND ngày 24/12/2015 của UBND tỉnh Nam
Định về việc thành lập Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai thuộc Văn phòng
Đăng ký đất đai, trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Nam Định.
- Quyết định số 51/2016/QĐ-UBNd ngày 29/12/2016 của UBND tỉnh Nam
Định quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2017 để xác định giá đất tính tiền sử
dụng đất, tiền thêu đất trên địa bàn tỉnh Nam Định;
- Quyết định số 08/2017/QĐ-UBND ngày 10/04 năm 2017 của UBND tỉnh
Nam Định quy định chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của sở nội vụ;
- Quyết định số 17/2017/QĐ-UBND ngày 05/7/2017 của UBND tỉnh Nam
Định quy định giá dịch vụ đo đạc, lập bản đồ địa chính trong trường hợp cơ quan
nhà nước có thảm quyền giao đất, cho thuê đất mới hoặc cho phép thực hiện việc
chuyển mục đích sử dụng đất ở những nơi chưa có bản đồ địa chính có tọa độ trên
địa bàn tỉnh Nam định;
- Quyết định số 3043/QĐ-UBND ngày 26/12/2017 của UBND tỉnh Nam
Định về việc phê duyệt Quy hoạch xây dựng vùng huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định
đến năm 203, tầm nhìn đến năm 2050;
- Quyết định số 14/2018/QĐ-UBND ngày 20/6/2018 của UBND tỉnh Nam
Định ban hành quy định về diện tích tối thiểu được phép tách thửa các loại đất trên
địa bàn tỉnh Nam Định;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
9
- Quyết định số 2335/QĐ-UBND ngày 24/10/2018 của UBND tỉnh Nam
Định phê duyệt đồ án Quy hoạch phân khu xây dựng (tỷ lệ 1/2000) khu vực Phủ
Dầy, huyện Vụ Bản, tỉnh Nam Định;
- Quyết định số 26/2018/QĐ-UBND ngày 02/11/2018 của UBND tỉnh Nam
Định ban hành quy định hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở trên địa
bàn tỉnh Nam Định;
…
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử của loài người cho đến nay, đất
đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi người. Bắt đầu
khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất để trồng rau,
nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được con người khai thác
sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội.
Trước kia khi pháp luật đất đai chưa công nhận đất là một loại tài sản, một
loại hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát
huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước không
thể kiểm soát được, đây là một trong những vấn đề gây khó khăn cho công tác quản
lý Nhà nước về đất đai. Chính trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã
hội, đất đai ngày càng trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ
quan trọng của đất không chỉ là trên lĩnh vực lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát
triển hàng ngày của con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước
ban hành đã trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và
của mỗi người dân nói riêng.
Việt Nam cũng đang dần đổi mới với xu thế hiện đại hoá đất nước. Xã hội
ngày càng phát triển, thị trường đất đai ngày càng sôi động vì vậy nhu cầu chuyển
QSDĐ của người sử dụng cũng như công tác quản lý nhà nước trong lĩnh vực này là
một tất yếu khách quan nhằm đạt tới một sự phát triển cao hơn, phù hợp hơn nhằm
đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của người sử dụng cũng như của toàn xã hội.
Huyện Vụ Bản là huyện vùng đồng bằng châu thổ sông Hồng có vị trí quan
trọng về an ninh quốc phòng của tỉnh cũng như cả nước, là nơi dân cư đông đúc,
nền kinh tế phát triển tương đối so với các huyện khác trong toàn tỉnh.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
10
Vì vậy đất đai của huyện cũng trở lên có giá hơn, nhu cầu đất sử dụng cho
các mục đích về an ninh quốc phòng, cho phát triển các ngành cũng tăng nhanh
chóng. Chính nhu cầu thực tiễn này mà chuyển QSDĐ đã trở thành vấn đề quan tâm
lớn không chỉ của người dân mà còn của các cấp, các ngành nhất là cơ quan quản lý
đất đai tại địa phương. Thực tế cho thấy rằng trong thời gian qua, kể từ khi Luật đất
đai 2003 có hiệu lực, và nay là luật đất đai 2013 đã tạo cơ sở pháp lý chặt chẽ cho
việc quản lý và sử dụng đất trên cơ sở hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về
đất đai cũng như hoàn thiện điều chỉnh các mối quan hệ về đất đai. Người dân ý
thức hơn về vấn đề quyền sử dụng đất và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý
về chuyển quyền sử dụng đất. Đây là một trong những nội dung cần phát huy hơn
nữa nhằm tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói
riêng và cho huyện nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để
xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của huyện
Vụ Bản trong tương lai...
1.2. Khái quát về chuyển quyền sử dụng đất
1.2.1. Các hình thức chuyển quyền sử dụng đất
Luật Đất đai 2013 quy định các hình thức chuyển QSDĐ đó là: Quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ và góp vốn bằng quyền sử
dụng đất (Mục 10, Điều 3 Chương I, Luật Đất đai năm 2013) cụ thể như sau;
1.2.1.1. Chuyển đổi quyền sử dụng đất
Chuyển đổi QSDĐ là phương thức đơn giản nhất của việc chuyển QSDĐ.
Hành vi này chỉ bao hàm việc “đổi đất lấy đất” giữa các chủ thể sử dụng đất, nhằm
mục đích chủ yếu là tổ chức lại sản xuất cho phù hợp, khắc phục tình trạng manh
mún, phân tán đất đai hiện nay. Hình thức này là phương thức đơn giản nhất của
chuyển quyền sử dụng đất. Trong thực tế việc chuyển đổi quyền sử dụng đất là “dồn
điền, đổi thửa” khắc phục được tình trạng manh mún ruộng đất và thực hiện theo
chủ trương của Nhà nước. Vì vậy được thực hiện đồng loạt ở những địa phương
đồng bằng;
Trên thực tế hiện nay pháp Luật đất đai hạn chế hình thức chuyển đổi quyền
sử dụng đất, vì vậy chỉ được chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp với hộ gia
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
11
đình, cá nhân trong cùng một đơn vị cấp xã. Tại Luật đất đai năm 2013 hình thức
này bị hạn chế hơn, chỉ cho chuyển đổi đối với đất nông nghiệp trong cùng đơn vị
cấp xã. Như vậy, theo pháp luật đất đai hiện hành thì hai chủ sử dụng các loại đất
không phải là đất nông nghiệp liền kề nhau muốn đổi với nhau cho vuông vắn để
tiện sử dụng là không được mà hai bên đều phải làm thủ tục chuyển nhượng cho
nhau phần diện tích đất muốn đổi.
1.2.1.2. Chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Chuyển nhượng QSDĐ là hình thức phổ thông nhất của chuyển QSDĐ mà
thực chất là “đổi quyền sử dụng đất lấy tiền hoặc hiện vật tương đương không thời
hạn”, tức là việc chuyển quyền sử dụng đất cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong trường hợp này người được nhận quyền sử dụng đất phải trả cho người
chuyển quyền sử dụng một khoản tiền hoặc hiện vật ứng với mọi chi phí mà họ đã
bỏ ra để có được QSDĐ và tất cả chi phí đầu tư làm tăng giá trị của đất đó.
Trên thực tế việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất khác với việc mua bán
đất đai ở chỗ:
Đất đai vẫn thuộc sở hữu toàn dân và việc chuyển quyền sử dụng đất chỉ
được thực hiện trong thời gian được giao quyền sử dụng, cũng như trong phạm vi
hạn mức mà pháp luật quy định;
Nhà nước có quyền điều tiết địa tô chênh lệch thông qua việc thu thuế thu
nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất và tiền sử
dụng đất (khi chuyển đất nông nghiệp sang dùng vào mục đích khác).
1.2.1.3. Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất là một hình thức của chuyển quyền
sử dụng đất mà thực chất là việc người sử dụng đất có quyền coi giá trị quyền sử
dụng đất của mình như một tài sản dân sự đặc biệt để góp với người khác cùng hợp
tác sản xuất kinh doanh. Việc góp vốn này thường xảy ra giữa 2 hay nhiều đối tác
và rất linh động, các đối tác có thể góp đất, góp tiền, hoặc góp sức lao động, công
nghệ, máy móc… theo thỏa thuận.
Tuy nhiên góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất chỉ được coi là một hình
thức chuyển quyền sử dụng đất khi sau việc góp vốn phải hình thành pháp nhân
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
12
mới. Nếu sau khi góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất mà không hình thành pháp
nhân mới thì việc góp vốn này không được coi là chuyển quyền sử dụng đất; vì thực
chất trong trường hợp này quyền sử dụng đất chưa được chuyển sang chủ thể khác.
Trường hợp tổ chức kinh tế là pháp nhân mới được hình thành thông qua
việc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất được nhận quyền sử dụng đất bằng
hình thức góp vốn;
Quy định này tạo cơ hội cho sản xuất hàng hóa phát triển. Đồng thời, các đối
tác có thể phát huy các sức mạnh riêng của mình; từ đó thành sức mạnh tổng hợp dễ
nâng cao hiệu quả sử dụng đất nói riêng và sản xuất, kinh doanh nói chung;
1.2.1.4. Thừa kế quyền sử dụng đất
Thừa kế QSDĐ là một hình thức của chuyển quyền sử dụng đất, mà thực
chất là “chuyển giao quyền sử dụng đất từ người chết sang người còn sống”, tức là
việc người sử dụng đất khi chết để lại QSDĐ của mình cho người khác theo di chúc
hoặc theo pháp luật.
Quan hệ thừa kế là một dạng đặc biệt của quan hệ chuyển nhượng, nội dung
của quan hệ này vừa mang ý nghĩa kinh tế, vừa mang ý nghĩa chính trị xã hội.
Hiến pháp năm 1992 có hiệu lực. Bộ luật Dân sự coi quyền sử dụng đất là
một tài sản dân sự đặc biệt; Luật Đất đai 1993 trở đi Nhà nước thừa nhận QSDĐ có
giá trị và cho phép người sử dụng được chuyển QSDĐ rộng rãi theo qui định của
pháp luật. Từ đó, QSDĐ được coi như một tài sản dân sự đặc biệt nên người sử
dụng đất có quyền để thừa kế. Vì vậy, quyền này chủ yếu tuân theo qui định của Bộ
luật dân sự về thừa kế. Dưới đây là một vài qui định cơ bản về thừa kế:
- Nếu những người được hưởng thừa kế quyền sử dụng đất của người đã chết
mà tự thống nhất được với nhau, thể hiện bằng biên bản họp gia đình phân chia tài
sản thừa kế thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền căn cứ vào sự tự nguyện thống
nhất đó mà làm giấy tờ cho họ hưởng thừa kế;
- Nếu những người được hưởng thừa kế QSDĐ của người đã mất mà không
tự thoả thuận được thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải căn cứ vào di chúc mà
chia; nếu toàn bộ di chúc hợp pháp thì phân chia hết theo di chúc, nếu di chúc có
một phần hợp pháp, một phần không hợp pháp thì phần nào của di chúc hợp pháp
thì chia theo di chúc;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
13
- Nếu không có di chúc thì phân chia tài sản theo quy định của pháp luật về
ba hàng thừa kế, nếu toàn bộ di chúc không hợp pháp hoặc có phần di chúc không
hợp pháp thì phần tài sản trong phần di chúc không hợp pháp phải phân chia theo
quy định của pháp luật về ba hàng thừa kế;
- Phân chia tài sản thừa kế theo quy định của pháp luật là phân chia theo 3
hàng thừa kế, những người thừa kế cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau,
những người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng thừa kế, nếu không còn ai ở hàng
thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản
hoặc từ chối nhận di sản (Điều 676, Bộ luật dân sự năm 2005);
+ Hàng 1 gồm: vợ, chồng, bố đẻ, mẹ đẻ, bố nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi
của người đã chết;
+ Hàng 2 gồm: ông nội, bà nội, ông ngoại, bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em
ruột của người đã chết; cháu ruột của người đã chết mà người chết là ông nội, bà
nội, ông ngoại, bà ngoại;
+ Hàng 3 gồm: cụ nội, cụ ngoại của người chết; bác ruột, chú ruột, cậu ruột,
cô ruột, gì ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là bác ruột,
chú ruột, cậu ruột, cô ruột, dì ruột; chắt ruột của người chết mà người chết là cụ nội,
cụ ngoại.
1.2.1.5. Tặng cho quyền sử dụng đất
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển QSDĐ cho người khác theo quan
hệ tình cảm mà người chuyển sử dụng không thu lại tiền hoặc hiện vật nào cả. Nó
thường diễn ra theo quan hệ tình cảm huyết thống, tuy nhiên cũng không loại trừ
ngoài quan hệ này.
Tặng cho QSDĐ là một hình thức chuyển quyền không phải là mới nhưng
trước đây không có qui định trong luật nên khi thực tiễn phát sinh người ta cứ áp
dụng các qui định của hình thức thừa kế sang để thực hiện.
Đây cũng là một hình thức đặc biệt của chuyển nhượng QSDĐ mà người
chuyển quyền không thu lại tiền hoặc hiện vật. Tuy nhiên, để tránh lợi dụng trường
hợp này để trốn thuế nên Nhà nước qui định cụ thể những trường hợp nào thì được
phép tặng cho không phải chịu thuế chuyển quyền hoặc thuế thu nhập và những
trường hợp nào vẫn phải chịu loại thuế này.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
14
1.2.2. Một số quy định chung về chuyển QSDĐ
1.2.2.1. Thời điểm thực hiện các quyền của người sử dụng đất
* Thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất quy định tại
điều 168 Luật Đất đai năm 2013, như sau:
+ Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho
QSDĐ và góp vốn quyền sử dụng đất khi có GCN QSDĐ. Đối với trường hợp
chuyển đổi QSDĐ nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi
có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế QSDĐ thì người sử
dụng đất được thực hiện quyền khi có GCN QSDĐ hoặc đủ điều kiện để cấp GCN
QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Trường hợp người sử dụng đất được chậm thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc
được ghi nợ nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện xong nghĩa vụ tài chính trước khi
thực hiện các quyền.
+ Thời điểm người thực hiện chuyển nhượng QSDĐ trong dự án đầu tư xây
dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc cho thuê; chuyển nhượng QSDĐ đồng thời
chuyển nhượng toàn bộ dự án đối với dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê sau khi có GCN và có đủ điều kiện theo quy định tại
Điều 194 của Luật đất đai 2013; Cụ thể như sau:
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong dự án đầu tư xây dựng kinh
doanh nhà ở được thực hiện theo quy định sau đây:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào quy định của Chính phủ về điều kiện
loại đô thị để cho phép chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở được
chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô sau khi đã hoàn thành
đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai;
Đối với các dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở thì được chuyển
nhượng quyền sử dụng đất gắn với việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự
án khi đã có Giấy chứng nhận. Người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải
thực hiện dự án đầu tư theo tiến độ đã được phê duyệt.
+ Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với chuyển nhượng toàn bộ dự
án đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê phải đáp ứng
các điều kiện sau đây:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN
