Tiểu luận môn: Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

TiulunmụnCỏcphngphỏpnhgiỏtisnvgiỏtrdoanhnghip

BITIULUN

s1ưSbỏodanhl
Cõu1:Phõnbitnhngimgingvkhỏcnhaucacỏcphng
phỏpnhgiỏBSmanh(ch)óbit.
Bilm:
Nhchúngtađbiếttrênthựctếcónhiềuph ơngphápkhácnhauđể
địnhgiábấtđộngsản.Tuynhiên,phơngphápđịnhgiátàisảnnóichung,
địnhgiábấtđộngsảnnói riêngđợctấtcảmọingờithừanhậnphảilà
phơngphápcơbản,cócơsởkhoahọclàph ơngphápđợcxâydựngtrêncơ
sởxemxét,phântíchvàđánhgiásựtácđộngcủacácyếutốảnhhởngvà
đặcbiệtlàphảituânthủmộtcáchđầyđủvàtuyệtđốicácnguyêntắc
địnhgiá.Có4phơngphápchủyếuđểtiếnhànhđịnhgiábấtđộngsản



baogồm:
1/Phngphỏpsosỏnh/sosỏnhtrctip:
Phngphỏpnydatrờncsgiỏócbỏntrờnthtrngcacỏc
BScúnhiucimtngigingsoviBSthucitngxem
xột,ctớnhgiỏtrthccaBSú,õylphngphỏpsdngrngrói
vphbinnhthinnayVitNamcngnhnhiunctrờnthgii.
2/Phngphỏpthunhp(cũngilphngphỏput hoc
phngphỏpvnhúa):
Phngphỏpnydatrờnc s thunhprũngtrungbỡnhhngnm
trongtnglaitmtBS,tng ngvimtt l (%)thuhivnnht
nhiviBSú(cũngiltlvnhúa)tớnhragiỏtrcaBSú.
MthnchcaphngphỏpnylcỏcthamstớnhtoỏngiỏtrBSũi
hi chớnhxỏccao,trongkhivicxỏcnhchỳngliphitinhnhtrong

iukindkintrc,vỡvychớnhxỏccaktqutớnhtoỏnthngb
hnch,cúthkhcphcbngcỏchsdngcỏcphngphỏpnhgiỏkhỏc
Hcviờn:NguynThanhBỡnhưLpCaohcqunlýkinhtK30B

1


TiulunmụnCỏcphngphỏpnhgiỏtisnvgiỏtrdoanhnghip

kimtra,trongtrnghpktqukimtracúschờnhlchlnthỡphi
ỏpdngcỏcphngphỏpkhỏctớnhtoỏn.
3/Phngphỏpchiphớ(phngphỏpgiỏthnh):
PhngphỏpnychyucỏpdngnhgiỏnhngBSkhụng
cúhocrtớtkhixyravicmuabỏnchỳngtrờnth trngBS(nhth,
trnghc,bnhvin,cụngs)Datrờnnguyờntcthayth,phng
phỏpgiỏthnhchophộpginhrng,giỏtrcamttisnhincú,cúth
obngchiphớlmramttisntngtcúvaitrũnhlmtvtthayth,
nghalgiỏtrcakhutthaythcngvichiphớxõydnghinhnh.
4/Phngphỏpthngd(hayphngphỏpphõntớchkinhdoanh/
phỏttringinh):
Phngphỏpnythngcỏpdng tớnhtoỏngiỏtr canhng
BSkhụngphitheohintrngsdngmcncvomcớchscs
dngchỳngtrongtnglai,theoquyhochsccpcúthmquynphờ
duyt.Thcchtphngphỏpthngd lmtdngcaphngphỏpgiỏ
thnh,chỳngthchintheonguyờntc:Giỏtrtaicxỏcnhtrờnc
sgiỏtrcũnlisaukhilygiỏtrcụngtrỡnhBStritngschiphớvli
nhun.
Mỗi phơngphápđịnhgiáđềucónhững

uthếvàhạnchếnhất

định.Trongcácphơngpháptrênkhôngcóph ơngphápnàolàchínhxácvà
duynhấtđúng,màchỉcóphơngphápthíchhợpnhất,còncácphơngpháp
khácđợcdùngmangtínhchấthỗtrợ,bổsunghoặckiểmtrakếtquảcủa



phơngphápthíchhợpnhất.
Đểtiếnhànhphânbiệtsựgiốngvàkhácnhaugiữacácphơngpháp
địnhgiáBS:
Phơngpháp
sosánhtrực
tiếp

Phơngpháp Phơngphápchi
đầut
phí

Hcviờn:NguynThanhBỡnhưLpCaohcqunlýkinhtK30B

Phơngpháp
thặngd
2


TiulunmụnCỏcphngphỏpnhgiỏtisnvgiỏtrdoanhnghip

ưcxõy
dngtrờn

ưcxõy

dngtrờnnguyờnchyudatrờn bitcapput,

nguyờntcthay tcthayth.
th.

ưcxõydng ưLmtdngc
nguyờntcthay

ưGiỏtrtisn th.

ũihiquỏntrit
5nguyờntc.Tuy

ưGiỏtrtisn mctiờuc ưGiỏtrcaBS nhiờn"nguyờntc
mctiờuc coilhonton mctiờutng

únggúp"givai

ngvichiphớ trũcho.
Cơ sởcoilhonton cúthngang
ưGiỏtrcamt
lýluận cúthngang bngvigiỏtr lmramtBS
bngvigiỏtr canhngti

gingnhvyv BScxỏcnh

canhngti

sntng

coiõynh1vt trờncscas

sntng

ngcúthso thayth.

hindinhaythiu

ngcúthso sỏnhc.

vngnúslmcho

sỏnhc.

giỏtrcatngti
sntnglờnhay

ưThuthpcỏc ưBnchtl

gimilbaonhiờu.
ưõylphng ưXỏcnhgiỏtr

Kỹ giaodchtrờnthtinhnhchuynphỏpnhgiỏmang BSmctiờubng
thuật
trnghin
húacỏcdũngthu tớnhhnhp,trong cỏchdavogiỏtr
định
cũnlivyut

giá hnhcacỏcbtnhptnglai úsdngc
ngsnging vhinti phngphỏpso ginhcuthnh
hoctngi tỡmgiỏtrca

sỏnhlmcs giỏvncaBS

gingsovibtvnutv

ctớnhchiphớtomctiờu(cỏcchiphớ

ngsnmc cnglgiỏtr

raBS.

tiờu.Sauútin cabtng

chihplýcú

ưctớnhgiỏtr BSchovicphỏt

hnhphõntớch sn.

caBSmctiờu trin),gmcỏcgi

giỏmuabỏn,

bngcỏchcnggiỏnhvphớphỏplý,

phõntớchcỏcgiỏ

trctớnhca

trógiaodch

mnhtvigiỏ nhngBS,chi

vlmnhng

trctớnhca

phớtichớnhvli

iuchnhcn

cụngtrỡnh.

nhuncúliờnquan.

thuchuyn

thittỡmgiỏ
Hcviờn:NguynThanhBỡnhưLpCaohcqunlýkinhtK30B

3


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

trị hợp lý của 
bất động sản 

mục tiêu.
­ Ít gặp khó 

­ Xét về lý 

­ Ưu điểm cơ bản  ­ Sử dụng để đánh 

khăn về mặt kỹ  thuyết đây là pp  là nó được sử dụng giá các BĐS có tiềm 
thuật.

có cơ sở lý luận  khi không có các 

năng phát triển.

­ Phương pháp  chặt chẽ nhất, vì bằng chứng thị 

­ Là pp thích hợp 

thể hiện sự đánh nó tiếp cấn một  trườngthích hợp để để đưa ra mức giá 
giá của thị 

cách trực tiếp 

so sánh. Sử dụng  khi thực hiện đấu 

trường đó là các  những lợi ích mà để đánhgiá các 
bằng chứng rõ  BĐS mang lại 
ràng đã được 
thừa thận trên 

thầu.

BĐS hiếm khi thay  ­ Có giá trị quan 

cho nhà đầu tư. đổi CSH và thiếu  trọng để tư vấn về 
­ Ngoại trừ kỹ  cơ sở dự báo lợi 

thực tế về giá đị thuật chiết khấu  ích tương lai.

chi phí xây dựng tối 
đa và tiền cho thuê 

của BĐS.
dòng tiền, nói 
­ Thích hợp khi  tối thiểu cần đạt 
¦u 
®iÓm ­ Là cơ sở của  chung là pp đơn  định giá BĐS dùng  được khi thực hiện 
các pp chi phí và giản.
cho các giao dịch và dự án phát triển 
pp thặng dư.

­ Có thể đo 

mục đích riêng 

BĐS.

được độ chính  biệt.
xác cao khi có 
chứng cứ về các 

thương vụ có 
thể so sánh 
được, khi các 
khoản thu nhập 
có thể dự báo 
trước với một 
độ tin cậy cao.
H¹n  ­ Phải có giao  ­ Khi phân tích  ­ Phải dựa vào các  ­ Khó khăn trong 
chÕ dịch về các BĐS các thương vụ  dữ liệu thị trường,  việc xác định sử 
Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B

4


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

tương tự ở trong tương tự cần 

cho nên những hạn  dụng tốt nhất và có 

cùng khu vực thì phải điều chỉnh  chế của pp so sánh  hiệu quả nhất.
mới có thể sử 

nhiều mặt.

trực tiếp cũng đúng  ­ Chi phí và giá bán 

dụng để so sánh  ­ Trong nhiều  với pp chi phí.

có thể bị thay đổi 

được.

tùy theo các điều 

trường hợp có 

­ Chi phí nói 

­ Các thông tin  thể thiếu cơ sở  chung không bằng  kiện của thị trường.
chứng cứ 

dự báo các 

thường mang 

khoản thu nhập  tạo ra giá trị.

tính chất lịch sử. tương lai.

với giá trị và không  ­ Giá trị cuối cùng 
rất nhạy cảm đối 

 ­ Việc ước tính  với các tham số về 

­ Đòi hỏi thẩm  ­ Kết quả định  một khoản giảm 

chi phí và giá bán.

định viên phải  giá có độ nhạy  giá có thể trở nên 

có nhiều kinh 

­ Phương pháp này 

lớn trước mỗi sự rất chủ quan và khó không tính đến giá 

nghiệm và kiến  thay đổi của các  thực hiện. Trên 
thức thị trường  tham số tính 

trị thời gian của 

thực tế chưa có 1  tiền.

thì mới có thể  toán.Do vậy kết  pp ước tính giảm 
tiến hành định  quả sẽ chịu ảnh  giá cụ thể nào 
giá một cách 

hưởng nhiều của được chấp nhận 

thích hợp.

yếu tố chủ quan. rộng rãi.
­ Phù hợp khi  ­ Nhìn chung ít 

­ Phù hợp khi định 

§iÒu  ­ Chất lượng  định giá BĐS có  dùng 1 pp nào trong giá BĐS có yêu 
kiÖn 
thông tin phải  khản năng mang  các trường hợp 
cầuvề sự phát triển 

¸p 
không phức tạp, các 
dông phù hợp đầy đủ, lại các khoản thu quan trọng, nó 
đáng tin cậy và  nhập ổn định và  thường  dùng để  yếu tố ước tính liên 
kiểm tra được. có thể dự báo 
­ Thị trường 
phải ổn định, 
nếu thị trường 

bổ sung hoặc kiểm quan dến giá bán, 

trước một cách  tra các pp khác.

giá cho thuê và chi 

hợp lý.

phí đạt được dộ tin 

­ Thích hợp khi 

­ Với 1 BĐS có  định giá nhiều loại  cậy cao.

biến động sẽ có  thu nhập không  BĐS có mục đích 

­ Nhà định giá phải 

sai số lớn, ngay  đều thì có thể sử sử dụng riêng biệt  có nhiều kinh 
cả khi các đối  dụng một dạng  như: nhà thờ, bệnh  nghiệm về phát 
tượng so sánh 

tương tự là DCF. viện, thư viện …  triển và mở rộng 

Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B

5


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

giống nhau về 
nhiều mặt.

­ Thường áp 

đặc biệt là các 

đất đai để xác định 

dụng để tư vấn  công trình công 

đúng cơ hội sử 

cho các quyết 

cộng có rất ít 

dụng tốt nhất và có 

định lựa chọn 

chứng cứ thị 

hiệu quả nhất.

phương án đầu  trường để so sánh. ­ Cần sử dụng các 
tư.

­ Được vận dụng  kỹ thuật đánh giá 
trong trường hợp  rủi ro, phân tích xác 
mà người ta tin 

suất với sự trợ giúp 

tưởng rằng chi phí  của các phương tiện 
là yếu tố chính và  tính toán hiện đại.
là những khoản chi 
tiền cần thiết, thích 
hợp để tạo ra giá 
trị của BĐS.

Câu 2: Với những loại BĐS chủ  yếu của Doanh nghiệp anh chị  đang 
làm việc hoặc đã biết, theo anh (chị) dùng phương pháp định giá nào là phù 
hợp? Tại sao?
Bài làm:
Như ta biết, trong quá trình mua bán và đầu tư bất động sản, cả người  
mua và người bán đều muốn tối đa hóa lợi ích của mỗi bên. 
Vậy giá trị nào cho tòa nhà văn phòng?
Bất động sản từ  lâu, cùng với trái phiếu và cổ  phiếu đã là một trong 
những tài sản đầu tư  quan trọng tại thị  trường Việt Nam cũng như  trên thế 

giới. Do đó, xác định giá trị  thị  trường của bất động sản là điều cần thiết.  
Một giá trị hợp lý, được xác định một cách khách quan và minh bạch là cơ sở 
để các nhà đầu tư tiến hành giao dịch một cách hiệu quả.

Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B

6


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

Nếu giá trái phiếu và cổ  phiếu luôn được xác định nhanh chóng nhờ 

tính thanh khoản cao thì giá trị  thị  trường của một tòa nhà văn phòng hoạt 
động yêu cầu những kỹ  thuật khác nhau dựa trên rất nhiều những phân tích 
chuyên sâu.
Có thể dựa trên các phương pháp định giá:
­ So sánh trực tiếp với các tòa nhà tương tự
­ Hoặc vốn hóa nguồn thu nhập dự kiến của tài sản (PP Thu nhập)
Do tính thanh khoản hạn chế  và chi tiết thông tin giao dịch không rõ 
ràng của bất động sản dẫn đến sự  hạn chế  của phương pháp so sánh trực  
tiếp.
Trong trường hợp này, phương pháp thu nhập thường sẽ được sử dụng. 
Phương pháp này tính toán giá trị tài sản bằng cách sử dụng lợi nhuận thuần  
hàng năm và một tỷ  lệ  vốn hóa hoặc tỷ  suất chiết khấu thích hợp. Tỷ  suất  
này có thể được sử dụng để so sánh với tỷ suất những loại tài sản khác như 
cổ  phiếu, vàng, ngoại hối và do đó, việc đánh giá lợi nhuận đầu tư  có thể 
được thực hiện dễ dàng hơn.
WACC
Rất nhiều nhà phân tích tài chính  ở  Việt Nam sử  dụng phương pháp 

WACC (chi phí sử dụng vốn bình quân) để xác định tỷ suất vốn hóa cho việc 
định giá. WACC chỉ  dựa trên những lợi nhuận cụ  thể  liên quan đến một  
doanh nghiệp cụ  thể, không phải thị  trường nói chung. Các nhà đầu tư  có  
động cơ và cấu trúc vốn rất khác nhau, WACC chỉ cho thấy tỷ suất lợi nhuận  
kỳ  vọng doanh nghiệp là gì, chứ  không cho thấy thị  trường sẽ  trả  giá bao  
nhiêu cho một bất động sản.
Phân tích từ các giao dịch sẵn có trên thị trường
Tỷ  suất lợi nhuận thị trường là phương pháp tốt nhất để  tìm ra giá trị 
bất động sản đầu tư. Tỷ  suất vốn hóa có được từ  việc phân tích thị  trường 
thể  hiện lợi nhuận kỳ  vọng khi đầu tư  vào tài sản hoạt động, không bị   ảnh  
Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B

7


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

hưởng bởi cấu trúc vốn hay lợi nhuận kỳ vọng chủ quan của nhà đầu tư. Tỷ 
suất này cũng đồng thời phản ánh một lợi nhuận đầu tư  có thể  chấp nhận 
được dựa trên thị trường.

Ví dụ tòa nhà Gemadept, trên đường Lê Thánh Tôn, quận 1, TP.HCM 
được chuyển nhượng vào tháng 11/2015 với tổng trị giá 45 triệu đô la Mỹ. Để 
xác định được tỷ suất vốn hóa thị trường của tài sản này, trước hết phải xác  
định những yếu tố  như  giá thuê thị  trường xấp xỉ  30 USD/m2, chi phí hoạt  
động, phí môi giới, phí khuyến mãi, thời gian cần thiết để tìm một khách thuê 
mới, chi phí vốn… Những yếu tố này phải dựa vào thị trường, chứ không chỉ 
dựa vào thông tin hoạt động quá khứ. Sau khi phân tích, một tỷ suất vốn hóa 
được xác định và trong trường hợp này là xấp xỉ 10%. Tỷ suất lợi nhuận dựa  
trên thị trường này có thể được áp dụng cho các tài sản khác để  xác định giá  

trị thị trường.
Xác định giá trị thị trường như thế nào ?
Tại các nước có thị trường bất động sản phát triển, giao dịch bất động 
sản trên thị trường được ghi nhận và công bố rõ ràng. Các công ty niêm yết có 
những quy định nghiêm ngặt về quản trị và công bố thông tin, do đó đảm bảo  
tính tin cậy của giá trị  tài sản thuần (NAV). Các nhà đầu tư  từ  đó có thể  tin 
tưởng sử  dụng những định giá này làm cơ  sở  cho bảng cân đối của công ty.  
Ngành bất động sản rất cần phương pháp định giá chính xác, tuân theo tiêu 
chuẩn quốc tế  và cơ  sở  dữ  liệu mạnh theo dõi và phân tích những giao dịch  
trên thị trường. Savills là một đơn vị tiên phong trong việc xây dựng những cơ 
sở dữ liệu cho thị trường bất động sản. Dữ liệu này là một công cụ có giá trị 
trong việc phổ biến các định giá chính xác để  hỗ  trợ thúc đẩy quản trị  tốt và 
nhờ  đó cho phép các nhà đầu tư  thêm tự  tin để  đầu tư  vào bất động sản  
thương mại.
Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B

8


Tiểu luận môn Các phương pháp định giá tài sản và giá trị doanh nghiệp

Học viên: Nguyễn Thanh Bình ­ Lớp Cao học quản lý kinh tế K30B

9