(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 20152017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TỪ TUẤN NINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,
THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

TỪ TUẤN NINH

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC CHUYỂN NHƯỢNG,
THỪA KẾ, TẶNG CHO QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN VÂN ĐỒN
TỈNH QUẢNG NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Đặng Văn Minh

THÁI NGUYÊN - 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số
liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được sử dụng để
bảo vệ một học vị nào.
Tôi cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này
đã được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày…. Tháng

năm 2019

Tác giả luận văn

Từ Tuấn Ninh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

ii
LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là quá trình học tập để cho mỗi học viên vận dụng
những kiến thức, lý luận đã được học trên nhà trường vào thực tiễn, tạo cho
học viên làm quen những phương pháp làm việc, kỹ năng công tác. Đây là
giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi học viên trong quá trình học tập.
Thời gian thực tập tuy không dài nhưng đem lại cho em những kiến thức bổ
ích và những kinh nghiệm quý báu.
Qua thời gian học tập tại trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên, được
sự quan tâm của nhà trường toàn thể các thầy, cô giáo, đến nay em đã hoàn
thành đề tài nghiên cứu: “Ðánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh
giai doạn 2015 - 2017”.
Trước hết, em xin chân thành cảm ơn đến Ban giám hiệu, Phòng đào
tạo cùng các thầy giáo, cô giáo người đã giảng dạy và đào tạo hướng dẫn em
và đặc biệt là thầy giáo GS.TS. Đặng Văn Minh, người đã trực tiếp hướng
dẫn, giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập và hoàn thành luận văn tốt
nghiệp một cách tốt nhất.
Em xin chân thành cảm ơn các lãnh đạo và cán bộ UBND huyện Vân
Đồn, VPĐKQSD đất huyện Vân Đồn đã nhiệt tình giúp đỡ em trong quá trình
thực tập tốt nghiệp.
Do thời gian, kinh nghiệm và năng lực của bản thân còn nhiều hạn chế
nên luận văn tốt nghiệp của em không tránh khỏi những thiếu sót. Em rất
mong được nhận những ý kiến đóng góp, bổ sung của các thầy, cô giáo và bạn
bè để luận văn của em được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày tháng năm 2019
Tác giả luận văn

Từ Tuấn Ninh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iii

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iv
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................. vii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................. viii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................. x
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Đặt vấn đề...................................................................................................... 1
2. Mục đích của đề tài ....................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 3
Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU ................................. 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài.......................................................................... 4
1.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4
1.1.2. Cơ sở pháp lý .......................................................................................... 5
1.1.3. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 8
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất một số nước trên thế giới ........................... 10

1.2.1. Các nước phát triển............................................................................... 10
1.2.2. Một số nước trong khu vực và Ðông Nam Á ...................................... 12
1.2.3. Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước ........................ 17
1.3. Thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam ............. 18
1.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam .......... 18
1.3.2. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam ..................... 25
Chương 2: ÐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 29
2.1. Ðối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................... 29
2.1.1. Ðối tượng nghiên cứu............................................................................ 29
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




v
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 29
2.2. Thời gian và địa điểm nghiên cứu............................................................ 30
2.2.1. Thời gian nghiên cứu ............................................................................ 30
2.2.2. Ðịa điểm nghiên cứu: ............................................................................ 30
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 30
2.3.1. Ðánh giá tình hình cơ bản của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ....... 30
2.3.2. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất đai
trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 ............ 30
2.3.3. Ðánh giá chung về công tác quản lý việc thực hiện quy trình chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .. 30
2.3.4. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc
phục việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện
Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh theo đúng quy định của pháp luật....................... 30
2.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 31

2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp........................ 31
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 31
2.4.3. Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu ..................................... 32
Chương 3: KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN ................................................... 34
3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh .......... 34
3.1.1. Điều kiện kinh tế - xã hội ...................................................................... 34
3.1.2. Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai ................................... 39
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất huyện Vân Đồn năm 2017 ............................... 44
3.2. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ trên địa
bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017 ......................... 45
3.2.1. Tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ theo
đơn vị hành chính ............................................................................................ 45
3.2.2. Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ theo thời gian ....................................................................................... 58
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi
3.2.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ theo
mức độ hoàn thành .......................................................................................... 62
3.2.4. Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính, cán bộ VPĐKQSD đất và
cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường và các hộ gia đình, cá nhân có thực
hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho tại các xã, thị trấn điểm ......... 66
3.3. Đánh giá chung về công tác quản lý việc thực hiện quy trình chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh ..................................................................................................... 73
3.3.1. Ðánh giá công tác quản lý hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho QSDÐ ...................................................................................................... 73

3.3.2. Ðánh giá quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ ...... 75
3.4. Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục
việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân
Đồn, tỉnh Quảng Ninh theo quy định của pháp luật ....................................... 82
3.4.1. Những khó khăn, tồn tại trong việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ............................ 82
3.4.2. Một số nguyên nhân và giải pháp khắc phục để hoàn thiện và phát
triển quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện
Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh ............................................................................. 83
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 88
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 91

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

ĐKQSDĐ

Đăng ký quyền sử dụng đất

ĐVT

Đơn vị tính

GCN

Giấy chứng nhận

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

HĐND

Hội đồng nhân dân

KKT

Khu kinh tế

QĐ

Quyết định

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

UBND

Uỷ ban nhân dân

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Thực trạng phát triển kinh tế của huyện Vân Đồn (2015-2017) .... 35
Bảng 3.2: Kết quả tổng điều tra về dân số và nhà ở năm 2017 ...................... 36
Bảng 3.3: Dân số và mật độ dân số phân theo xã năm 2017 .......................... 37
Bảng 3.4: Tình hình lao động huyện Vân Đồn năm 2017 .............................. 38
Bảng 3.5: Kết quả cấp GCNQSD đất (lần đầu) giai đoạn 2015 - 2017 .......... 43
Bảng 3.6: Hiên trạng sử dụng đất của huyện Vân Đồn năm 2017 ................. 44
Bảng 3.7: Tổng hợp kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 12 đơn vị hành
chính trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 ........... 46
Bảng 3.8: Tổng hợp kết quả thừa kế QSDÐ của 12 đơn vị hành chính trên
địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017............................. 47
Bảng 3.9: Tổng hợp kết quả tặng cho QSDÐ của 12 đơn vị hành chính
trên địa bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 ..................... 49
Bảng 3.10: So sánh kết quả chuyển nhượng QSDÐ của 11 xã và 01 trấn trên
địa bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017...... 51
Bảng 3.11: So sánh kết quả thừa kế QSDÐ của 11 xã và 01 trấn trên địa
bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 ...... 54
Bảng 3.12: So sánh kết quả tặng cho QSDÐ của 11 xã và 01 trấn trên địa
bàn huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 ...... 56
Bảng 3.13: Đánh giá thực trạng công tác chuyển nhượng QSDÐ trên địa
bàn huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 .................................. 58
Bảng 3.14: Đánh giá thực trạng công tác thừa kế QSDÐ trên địa bàn
huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 ......................................... 59
Bảng 3.15: Đánh giá thực trạng công tác tặng cho QSDÐ trên địa bàn
huyện Vân Đồn giai đoạn 2015 - 2017 ......................................... 60

Bảng 3.16: Kết quả chuyển nhượng QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 theo mức độ hoàn thành ............ 62
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ix
Bảng 3.17: Kết quả thừa kế QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 theo mức độ hoàn thành ....... 64
Bảng 3.18: Kết quả tặng cho QSDÐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2017 theo mức độ hoàn thành ....... 65
Bảng 3.19: Ðánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính, cán bộ VPĐKQSD
đất và cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường về công tác
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ các xã, thị trấn điểm ... 66
Bảng 3.20: Ðánh giá giá kết quả điều tra các gia đình, cá nhân có thực
hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ tại các
xã, thị trấn điểm ............................................................................. 70

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




x
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1: Vị trí địa lý huyện Vân Đồn (Khu kinh tế Vân Đồn) ..................... 34
Hình 3.2: Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ theo
quy định của pháp luật đất đai 2013.............................................. 76

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1
MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai được xác định là tài sản đặc biệt của Quốc gia, là nguồn nội lực
quan trọng, nguồn vốn to lớn của đất nước và là tư liệu sản xuất đặc biệt quan
trọng không thể thay thế, có ảnh hưởng trực tiếp đến cuộc sống, lao động của
mọi người trong xã hội. Ngay từ khi xuất hiện con người đã biết lấy đất đai
làm nơi trú ngụ, sinh tồn và phát triển. Ngày nay, cùng với sự phát triển của
tiến bộ xã hội, đất đai ngày càng phát huy được nhiều giá trị to lớn. Đặc biệt
trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN ở Việt Nam, đất đai được xác
định là tài sản vô giá của quốc gia, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn
phân bổ các khu dân cư, các ngành kinh tế, là bộ phận cơ bản của lãnh thổ
quốc gia, là thành phần quan trọng bậc nhất của môi trường sống.
Hiện nay, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng
đất diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là tại các khu vực thành thị,
khu vực đất đai có giá tri chuyển nhượng cao, đòi hỏi chúng ta phải quản lý
tốt hoạt động này. Bên cạnh những thành tích đã đạt được, công tác quản lý
hoạt động chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2013 còn gặp nhiều
khó khăn đặc biệt là việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
nghĩa vụ về tài chính và thuế trong chuyển quyền sử dụng đất.
Vân Đồn là một quần đảo vòng quanh phía Đông và Đông Bắc vịnh
Bái Tử Long, nhưng lại nằm ở phía Đông và Đông Nam của tỉnh Quảng Ninh.
Nó gồm 600 hòn đảo lớn nhỏ. Nền kinh tế của Vân Ðồn chủ yếu là kinh tế
biển và khai thác khoáng sản bao gồm: nuôi trồng và đánh bắt hải sản, trồng
và khai thác lâm nghiệp, dịch vụ du lịch biển, khai thác than, đá vôi, cát

trắng, sắt, vàng sa khoáng. Nông nghiệp trồng trọt thì nhỏ bé. Kinh tế lâm
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2
nghiệp suy giảm do khai thác cạn kiệt, tốc độ trồng lại rừng không theo kịp
tốc độ khai thác.Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai nói chung,
trong đó có lĩnh vực quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất đã đạt được
những kết quả đáng khen ngợi, song còn không ít những khó khăn trong việc
thực hiện Luật đất đai 2013. Do nhu cầu về quyền sử dụng đất cho yêu cầu
phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất
có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ quan Nhà nước theo
quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử dụng đất ngày càng
tăng, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện các quyền của
người sử dụng đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh.
Để đảm bảo được lợi ích tối đa của người dân khi thực hiện các quyền
chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất theo đúng quy định của
pháp luật, phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, tôi tiến hành thực hiện đề
tài: "Ðánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng
đất trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai doạn 2015 - 2017"
là cần thiết trong thời điểm hiện nay.
2. Mục đích của đề tài
Điều tra tổng hợp kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSD đất
đai trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015-2017.
Đánh giá chung về công tác quản lý việc thực hiện quy trình chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh
Quảng Ninh.
Đánh giá được những khó khăn, tồn tại trong chuyển nhượng, thừa

kế, tặng cho quyền QSDÐ, đề xuất một số nguyên nhân và giải pháp
khắc phục để hoàn thiện và phát triển quyền chuyển nhượng, thừa kế,
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3
tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh theo quy
định của pháp luật.
3. Ý nghĩa của đề tài
- Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu: Bổ sung những kiến thức đã học
trên lớp, học hỏi, tiếp cận những kiến thức, kinh nghiệm thực tế nhằm hiểu rõ
hơn về công tác quản lý Nhà nước về đất đai, cụ thể là công tác chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho.
- Ý nghĩa trong thực tiễn: Từ quá trình nghiên cứu đề tài giúp tìm ra
được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh để từ đó rút ra những giải pháp khắc
phục, góp phần đẩy nhanh thực hiện tốt công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho ở địa phương.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4
Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài

1.1.1. Cơ sở lý luận
Về mặt pháp lý, không có khái niệm mua bán đất đai, mà chỉ có khái
niệm chuyển QSDĐ theo quy định của pháp luật tại BLDS 2005, Luật Kinh
doanh BĐS năm 2006, Luật Đất đai 2013. QSDĐ là một loại quyền về tài sản
đặc biệt phát sinh trong quan hệ sử dụng đất. Chuyển QSDĐ là một loại giao
dịch dân sự đặc thù, có điều kiện. Quá trình thị trường hóa QSDĐ ngày càng
rõ nét. Quá trình này đã làm cho quan hệ đất đai hòa nhập vào nền kinh tế thị
trường định hướng xã hội chủ nghĩa, tạo sự đồng bộ về các loại thị trường
trong nền kinh tế quốc dân ở nước ta, trong đó vai trò của thị trường QSDĐ,
thị trường BĐS là rất quan trọng.
Có nhiều hình thức chuyển QSDĐ: chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa
kế, tặng cho; góp vốn… trong đó, hình thức chuyển nhượng đất là hình thức
phổ biến. Trong giai đoạn hiện nay, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ
là đòi hỏi tất yếu, khách quan trong nền kinh tế thị trường nhằm bảo đảm
quyền tự do kinh doanh và tự do cư trú của công dân.
Việc pháp luật đất đai ghi nhận quyền chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho QSDĐ đã thực sự đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người dân khi có
nhu cầu về đất; tạo cơ sở pháp lý cho người sử dụng đất ở chủ động đầu
tư, năng động hơn trong sử dụng đất, đồng thời cũng tăng được nguồn thu
cho ngân sách Nhà nước. Tuy nhiên, trong quá trình tổ chức thực hiện,
quyền này còn một số tồn tại như chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ
xảy ra khi không đủ điều kiện chuyển quyền; chuyển nhượng QSDĐ không
đúng với quy định của pháp luật (không đăng ký với cơ quan nhà nước có
thẩm quyền); hiểu biết về thủ tục, trình tự chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5

của đại bộ phận dân cư và một số cán bộ còn hạn chế; thị trường BĐS chính
quy mới hoạt động ở dạng sơ khai nên thị trường phi chính quy (thị trường
ngầm) hoạt động mạnh với việc “mua bán trao tay” dưới nhiều hình thức,
nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà nước. Sự tồn tại kéo dài của thị trường
BĐS trong đó có đất ở phi chính quy tác động xấu đến thị trường BĐS, ảnh
hưởng đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân
dân, làm thất thoát nguồn thu ngân sách nhà nước. Vì thế, nghiên cứu các
vấn đề pháp lý bảo đảm sự vận hành bình thường, lành mạnh của thị trường
BĐS, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho đất đai là đòi hỏi của thực tế cuộc
sống. Cũng như các loại tài sản dân sự khác, việc chuyển nhượng, thừa kế,
tặng cho QSDÐ phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố. Ðể thấy được thực trạng
việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDÐ thì cần phải đánh giá công tác
chuyển nhượng thừa kế, tặng cho QSDĐ.
1.1.2. Cơ sở pháp lý
1.1.2.1. Luật
Luật Đất đai sửa đổi năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014;
Bộ Luật Dân sự số 91/2015/QH3 ngày 24/11/2015;
Luật Công chứng số 53/2014/QH3 ngày 20/06/2014, có hiệu lực thi
hành kể từ ngày 01/01/2015;
Luật thuế thu nhập Cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có
hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật về thuế số 71/2014/QH3
ngày 26/11/2014, có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/01/2015;
1.1.2.2. Các văn bản dưới Luật
Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi hành

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

6
Nghị định số 85/2007/NÐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định số
106/2010/NÐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ;
Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên
quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;
Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài
Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân
chuyển nhượng QSDÐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận QSDÐ;
Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài
chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;
Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ Tài
chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghi định số
83/2013/NÐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ;
Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02 tháng 01 năm 2014 của Bộ Tài
chính hưỡng dẫn về hướng dẫn về phí và lệ phí thuộc thẩm quyền Quyết định
của Hội đồng nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Hồ so địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Nghị định số 45/2011/NÐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính
phủ về lệ phí trước bạ;
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

7
Nghị định số 83/2013/NÐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế;
Nghị định 43/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ
01/07/2014);
Nghị định 44/2014/NÐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014);
Quyết định số 09/2015/QÐ-TTg ngày 25 tháng 3 năm 2015 của Thủ
tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa, cơ chế
một cửa liên thông" tại cơ quan hành chính Nhà nước ở địa phương;
Quyết định số 2555/QÐ-BTNMT ngày 20/10/2017 Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành, được sửa đổi,
bổ sung trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của
Bộ Tài nguyên và Môi trường;
Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số nghị
định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai, có hiệu lực thi hành kể từ ngày
03/03/2017;
1.1.2.3. Các Văn bản thực hiện quyền sử dụng đất tại tỉnh Quảng Ninh
- Quyết định số: 2779/2014/QĐ-UBND ngày 24/11/2014 của UBND
tỉnh Quảng Ninh “ Ban hành Qui định về việc tiếp nhận, giải quyết thủ
tục,thời gian các bước thực hiện thủ tục về đăng ký đất đai, tài sản gắn liền
với đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,
cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cơ ở nước ngoài được mua
nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8
- Quyết định số: 3392/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND
tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định mức thu phí thẩm định cấp quyền sử dụng đất
trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”.
- Quyết định số: 3384/2014/QĐ-UBND ngày 31/12/2014 của UBND
tỉnh Quảng Ninh “V/v quy định thu lệ phí địa chính trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh”
- Quyết định số: 2626/2015/QĐ-UBND ngày 08/09/2015 của UBND
tỉnh Quảng Ninh “V/v công bố thủ tục hành chính mới ban hành; thủ tục hành
chính hủy bỏ, bãi bỏ trong lĩnh vực đất đai thuộc thẩm quyền giải quyết của
Ủy ban nhân dân cấp huyện tỉnh Quảng Ninh”
- Quyết định số: 3238/QĐ - UBND ngày 26/12/2014 của UBND tỉnh
Quảng Ninh “V/v quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Quảng Ninh thực
hiện từ ngày 01/01/2015 đến 31/12/2019”
1.1.3. Cơ sở thực tiễn
Nhìn nhận một cách khách quan từ lịch sử loài người cho đến nay, đất
đai đã trở thành một thứ không thể thiếu trong cuộc sống của mỗi con người.
Bắt đầu khi loài người xuất hiện đất đai là nơi con người làm nhà để ở, là đất
để trồng rau, nuôi trồng. Còn ngày nay, đất đai là một loại tài nguyên được
con người khai thác sử dụng để phát triển kinh tế - xã hội (Nguyễn Thanh Trà,
Nguyễn Ðình Bồng, 2007).
Ðất đai là sản phẩm của tự nhiên không bao giờ mất đi và cũng không
thể có bất cứ một thứ nào thay thế được. Quan hệ đất đai càng trở nên quan
trọng, gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội. Cần phải có sự xác lập rõ ràng
đối với người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để đảm bảo cho

đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá này
(Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007).
Trước kia khi pháp luật chưa công nhận đất là một tài sản, một loại
hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9
huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước
không kiểm soát được, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Chính
trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng
trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của
đất không chỉ là trên lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hàng ngày
của con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã
trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của
mỗi người dân nói riêng (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007).
Mặc dù nước ta đang từng bước đổi mới theo hướng công nghiệp hóa
hiện đại hóa nhưng vẫn phải là một nước nông nghiệp cho nên công tác quản
lý đất đai sẽ góp phần từng bước đẩy mạnh sản xuất của nông thôn để kinh tế
nông thôn thoát khỏi tình trạng tự cung, tự cấp và xây dựng nông thôn hiện
đại hơn (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007).
Nếu chính sách quản lý đất đai được đảm bảo chúng ta sẽ thu được
nguồn lợi lớn cho đất nước như: thuế; tăng sản lượng nông, công nghiệp,
thương mại - dịch vụ; tạo công ăn việc làm cho người lao động, giảm thất
nghiệp, đổi mới và cải thiện đời sống nhân dân, chuyển dịch cơ cấu kinh tế
theo kịp sự phát triển của nền kinh tế thế giới nói chung và trong khu vực nói
riêng; đảm bảo công bằng xã hội; bảo vệ tài nguyên môi trường (Nguyễn
Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007).

Ngày nay, QSDÐ trở nên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSDÐ
của mình. Ðất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất
đai càng trở nên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thi trường thì cần
phải đảm bảo được về mặt pháp lý. Với việc thị trường bất động sản được
hình thành sẽ thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển, cho nên Nhà nước
khuyến khích người dân phát huy vai trò của mình, đảm bảo cho người dân
các quyền của họ. Chuyển QSDÐ là một trong những quyền mà bất cứ người
dân nào cũng được hưởng. Ðây là nhu cầu thực tế phát sinh trong quá trình sử
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




10
dụng đất. Chuyển QSDÐ mới được Nhà nước công nhận nhưng thực chất
những hình thức này đã có từ lâu. Pháp luật chưa thừa nhận cho nên người
dân tự ý thực hiện với nhau không thông qua pháp luật, chỉ đến khi phát sinh
mâu thuẫn giữa các chủ sử dụng đất chúng ta mới thấy sự cần thiết của các
thủ tục chuyển quyền, người dân mới nhận thức được quyền làm chủ quan
trọng (Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Ðình Bồng, 2007).
Bắt đầu từ khi có Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003, Luật đất đai
2013 đến nay cùng với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến
người dân thì công tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước. Người
dân ý thức hơn về vấn để QSDÐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý
về chuyển QSDÐ. Ðây là một trong những nội dung cần phải phát huy nhằm
tạo tiền đề cho người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói
riêng và cho huyện nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên
ngoài để xây dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ
mặt của huyện trong tương lai.
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất một số nước trên thế giới

1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy
có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu
sản xuất khác (Trần Thị Minh Hà, 2000).
1.2.1.1. Thụy Ðiển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư
nhân về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã
hội tồn tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi
trường. Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền
kinh tế thị trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác
nhau (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý
đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất,
đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v.
đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách
đất đai của Thụy Điển:
- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để
xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu

mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc
được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán) (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở
Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc
đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp.
Theo Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai
của vương quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và
tình hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ
Hợp tác Quốc tế và Khoa học Công nghệ, Hà Nội.
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ
rất sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất
thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất
tư nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất
tư nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí
bằng khoán thời gian sau 1/1/1875) (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân

chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng
không và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định
cụ thể của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng,
đồng, chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu
Nhà nước (Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác
khoáng sản phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài
sản trên đất (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào (Trần Tú Cường và các cộng sự, 2012).
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các
công trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất
đai 1902) nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất
phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở
hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có
thẩm quyền (Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA) (Trần Tú Cường và
các cộng sự, 2012).
1.2.2. Một số nước trong khu vực và Ðông Nam Á
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận về đất đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền

về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển
nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không được chuyển nhượng (Hoàng Huy Biểu, 2000).
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào để đo ranh giới thửa đất (Hoàng Huy Biểu, 2000).
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới
thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn.
Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5
năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng
10 năm hạn chế việc chuyển nhượng (Hoàng Huy Biểu, 2000).
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới
thửa đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau
30 ngày thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN