Đánh giá công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện mỹ đức, thành phố hà nội giai đoạn 2010 2014

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN ĐỒNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC
CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên, năm 2015


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN VĂN ĐỒNG

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC
CHUYỂN NHƯỢNG, THỪA KẾ, TẶNG CHO
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN MỸ ĐỨC, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
GIAI ĐOẠN 2010 - 2014
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: TS. Phan Đình Binh

Thái Nguyên, năm 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Tác giả

Nguyễn Văn Đồng


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Phan Đình Binh
giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo cho tôi trong
suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Khoa Quản
lý Tài nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ
tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội; Phòng Tài nguyên và Môi trường; Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất; Phòng thống kê huyện; Chi cục thuế

huyện và UBND các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà
Nội; cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Tác giả

Nguyễn Văn Đồng


MỤC LỤC

Đề mục

Nội dung

Trang

1

Mở đầu
Đặt vấn đề

1
1

2

Mục tiêu của đề tài

2

2.1

Mục tiêu tổng quát của đề tài

2

2.2
Mục tiêu cụ thể của đề tài
Chương 1 Tổng quan tài liệu nghiên cứu

2
3

1.1
1.1.1

Cơ sở khoa học về QSDĐ đai
Cơ sở lý luận

3
3

1.1.2

Cơ sở pháp lý

4

1.1.3

Cơ sở thực tiễn

9

1.2

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

11

1.2.1

Các nước phát triển

11

1.2.2

Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á
Thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
Việt Nam
Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

13

1.3

1.4

Chương 2 Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
2.1
Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
2.1.1
Đối tượng nghiên cứu

16
19
19
19
19

2.1.2

Phạm vi nghiên cứu

19

2.2

Thời gian và địa điểm nghiên cứu

19

2.2.1

Thời gian nghiên cứu

19

2.2.2

Địa điểm nghiên cứu

19

2.3

Nội dung nghiên cứu
Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Mỹ Đức, thành
phố Hà Nội
Đánh giá việc thực hiện quy trình chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành
phố Hà Nội
Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

19

2.3.1
2.3.2
2.3.3

19
19
19


2.4

QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội
giai đoạn 2010 - 2014
Những khó khăn, tồn tại, một số nguyên nhân và giải
pháp khắc phục việc chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội
theo đúng quy định của pháp luật
Phương pháp nghiên cứu

2.4.1

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp

20

2.4.2

Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp

20

2.4.3

Phương pháp thống kê phân tích, xử lý số liệu

21

2.3.4

Chương 3 Kết quả nghiên cứu

Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của
3.1
huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội
3.1.1
Điều kiện tự nhiên

20
20

22
22
22

3.1.2

Điều kiện kinh tế - xã hội

23

3.1.3

Thực trạng công tác quản lý và sử dụng đất đai

25

3.1.3

Hiện trạng sử dụng đất năm 2014

26

3.2
3.2.1

Đánh giá việc thực hiện quy trình chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
thành phố Hà Nội
Đánh giá hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ so với quy định pháp luật đất đai

28
28

3.2.2

Đánh giá quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội so với quy
định pháp luật đất đai

31

3.3

Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội

38

3.3.1

3.3.2

Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ theo đơn vị hành chính, so sánh kết quả chuyển
nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ giữa 21 xã và 01 thị
trấn với nhau
Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ theo thời gian, so sánh kết quả chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho QSDĐ 5 năm với nhau

38

53

3.3.3

Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ
theo mức độ hoàn thành

57

3.3.4

Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính và các hộ gia

61


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là

trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ
nguồn gốc./.
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Tác giả

Nguyễn Văn Đồng


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Viết đầy đủ

Viết tắt
ĐVT:

Đơn vị tính

GCN:

Giấy chứng nhận

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

HĐND:

Hội đồng nhân dân

UBND:

Ủy ban nhân dân

ĐKQSDĐ:

Đăng ký quyền sử dụng đất

QĐ:

Quyết định

GCNQSDĐ:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất


DANH MỤC CÁC BẢNG
Tên bảng

Nội dung

Bảng 3.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Mỹ Đức tính đến 01/01/2014
Bảng 3.2

Bảng 3.3

Bảng 3.4

Bảng 3.5

Bảng 3.6

Bảng 3.7

Bảng 3.8

Bảng 3.9

Bảng 3.10

Bảng 3.11
Bảng 3.12
Bảng 3.13

So sánh thành phần hồ sơ chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho QSDĐ tại huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội so với
quy định của pháp luật đất đai
Kết quả thực hiện chuyển nhượng QSDĐ của 21 xã và 01
thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội
giai đoạn 2010 - 2014
Kết quả thực hiện thừa kế QSDĐ của 21 xã và 01 thị trấn
trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn
2010 - 2014
Kết quả thực hiện tặng cho QSDĐ của 21 xã và 01 thị trấn
trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn
2010 - 2014
So sánh số lượng hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ của 21 xã
và 01 thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà
Nội giai đoạn 2010 - 2014

So sánh diện tích chuyển nhượng QSDĐ của 21 xã và 01
thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội
giai đoạn 2010 - 2014
So sánh số lượng hồ sơ thừa kế QSDĐ của 21 xã và 01 thị
trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai
đoạn 2010 - 2014
So sánh diện tích thừa kế QSDĐ của 21 xã và 01 thị trấn
trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn
2010 - 2014
So sánh số lượng hồ sơ tặng cho QSDĐ của 21 xã và 01
thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội
giai đoạn 2010 - 2014
So sánh diện tích tặng cho QSDĐ của 21 xã và 01 thị trấn
trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn
2010 - 2014
Kết quả chuyển nhượng QSDĐ của trên địa bàn huyện Mỹ
Đức, thành phố Hà Nội trong 5 năm giai đoạn 2010 - 2014
Kết quả thừa kế QSDĐ của trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
thành phố Hà Nội trong 5 năm giai đoạn 2010 - 2014

Trang
27
28

39

41

43

45

46

48

49

51

52
54
55


Kết quả tặng cho QSDĐ của trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
thành phố Hà Nội trong 5 năm giai đoạn 2010 - 2014

56

Kết quả chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ
Bảng 3.15 Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 theo mức
độ hoàn thành

57

Bảng 3.14

Kết quả thừa kế QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành
phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 theo mức độ hoàn thành

Kết quả tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức,
Bảng 3.17 thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 theo mức độ
hoàn thành
Đánh giá kết quả điều tra cán bộ địa chính về công tác
Bảng 3.18 chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ tại các xã, thị
trấn điểm
Bảng 3.16

Đánh giá kết quả điều tra các hộ gia đình, cá nhân có thực
Bảng 3.19 hiện công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ tại
các xã, thị trấn điểm

59
60

62

64


DANH MỤC CÁC HÌNH
Tên hình
Hình 3.1
Hình 3.2
Hình 3.3
Hình 3.4

Nội dung

Trang

Sơ đồ vị trí huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội
Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ theo
quy định của pháp luật đất đai 2003
Sơ đồ quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ tại
huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội
Lưu đồ quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ tại
huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội theo TCVN ISO 9001:2008

23
32
33
36


1

MỞ ĐẦU
1. Đặt vấn đề
Đất đai là một tài nguyên thiên nhiên quý giá của mỗi quốc gia và nó
cũng là yếu tố mang tính quyết định sự tồn tại và phát triển của con người và
các sinh vật khác trên trái đất. Các Mác viết: “Đất đai là tài sản mãi mãi với
loài người, là điều kiện để sinh tồn, là điều kiện không thể thiếu được để sản
xuất, là tư liệu sản xuất cơ bản trong nông, lâm nghiệp”. Bởi vậy, nếu không
có đất đai thì không có bất kỳ một ngành sản xuất nào, con người không thể
tiến hành sản xuất ra của cải vật chất để duy trì cuộc sống và duy trì nòi giống
đến ngày nay. Trải qua một quá trình lịch sử lâu dài con người chiếm hữu đất
đai biến đất đai từ một sản vật tự nhiên thành một tài sản của cộng đồng, của
một quốc gia.
Hiện nay, hoạt động chuyển quyền sử dụng đất giữa các chủ sử dụng

đất diễn ra mạnh mẽ trên phạm vi cả nước, nhất là tại các khu vực thành thị,
khu vực đất đai có giá trị chuyển nhượng cao, đòi hỏi chúng ta phải quản lý
tốt hoạt động này. Bên cạnh những thành tích đã đạt được, công tác quản lý
hoạt động chuyển quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003 còn gặp nhiều
khó khăn đặc biệt là việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất,
nghĩa vụ về tài chính và thuế trong chuyển quyền sử dụng đất.
Mỹ Đức là một huyện nằm ở phía Tây Nam của thủ đô Hà Nội, là
huyện thuần nông, kinh tế phát triển chưa mạnh, nguồn thu nhập chính chủ
yếu là sản xuất nông nghiệp. Trong những năm qua, công tác quản lý đất đai
nói chung, trong đó có lĩnh vực quản lý hoạt động chuyển quyền sử dụng đất
đã đạt được những kết quả đáng khen ngợi, song còn không ít những khó
khăn trong việc thực hiện Luật đất đai 2003. Do nhu cầu về quyền sử dụng
đất cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các
quyền sử dụng đất có xu hướng ngày càng gia tăng. Việc đăng ký tại các cơ
quan Nhà nước theo quy định pháp luật khi thực hiện các quyền của người sử
dụng đất ngày càng tăng, tuy nhiên vẫn còn nhiều bất cập trong việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà
Nội. Xuất phát từ những vấn đề trên, tôi tiến hành thực hiện đề tài: “Đánh giá
công tác chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất trên địa bàn
huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014” là cần thiết trong
thời điểm hiện nay.


2

2. Mục tiêu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát của đề tài
Đánh giá được kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền QSDĐ,
chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn; từ đó đề xuất giải pháp cho việc thực
hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho QSDĐ, cho công tác quản lý đất đai

của huyện Mỹ Đức được tốt hơn.
2.2. Mục tiêu cụ thể của đề tài
Đối chiếu được giữa hồ sơ và quy trình chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội so với các quy định
của pháp luật hiện hành.
Đánh giá được thực trạng tình hình chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho
QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014.
Chỉ ra được những thuận lợi, khó khăn trong công tác chuyển nhượng,
thừa kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội.
Đề xuất các giải pháp cho việc thực hiện chuyển nhượng, thừa kế, tặng
cho QSDĐ cho công tác quản lý nhà nước về đất đai của huyện Mỹ Đức hiện
nay được tốt hơn.


3

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Cơ sở lý luận
Việc chuyển QSDĐ là cơ sở cho việc thay đổi quan hệ pháp luật đất
đai. Trong quá trình sử dụng đất đai từ trước tới nay luôn luôn có sự biến
động do chuyển QSDĐ. Mặc dù, trong Luật Đất đai 1987 Nhà nước chỉ quy
định một phạm vi hạn hẹp trong việc chuyển QSDĐ như chỉ quy định cho
phép chuyển QSDĐ đối với đất nông nghiệp, còn khả năng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế các loại đất khác hầu như bị
cấm đoán; nhưng thực tế các quyền này diễn ra rất sôi động và trốn tránh sự
kiểm soát của Nhà nước [13].
Đến Luật Đất đai 1993, Nhà nước đã ghi nhận sự thay đổi mối quan hệ
đất đai rất toàn diện. Nhà nước đã thừa nhận đất đai có giá trị sử dụng và coi

nó là một loại hàng hoá đặc biệt, cho phép người sử dụng được quyền chuyển
quyền khá rộng rãi theo Quy định của pháp luật dưới các hình thức chuyển
đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp và thừa kế QSDĐ. Các quyền này
được nêu tại Điều 73 Luật Đất đai 1993. Tuy vậy Luật Đất đai 1993 đã được
soạn với tinh thần đổi mới của Hiến pháp 1992 và trong quá trình thực hiện
đã được bổ sung hai lần (vào năm 1988 và năm 2001) cho phù hợp; sau 10
năm thực hiện đã thu được nhiều kết quả đáng kể, góp phần to lớn vào công
tác quản lý đất đai của nhà nước trong thời kì đổi mới, thúc đẩy nền kinh tế
Việt Nam phát triển. Song, trong quá trình thực hiện Luật đất đai năm 1993
cũng còn bộc lộ nhiều điểm còn chưa phù hợp với sự đổi mới và phát triển
của đất nước trong thời kì Công nghiệp hoá - Hiện đại hóa. Để khắc phục
những tồn tại của Luật Đất đai 1993, đồng thời tạo hành lang pháp lý điều
chỉnh các quan hệ về đất đai, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XI thông qua
Luật đất đai 2003 [13].
Đến Luật Đất đai 2003, Nhà nước vẫn tiếp tục mở rộng quyền được
chuyển QSDĐ của người sử dụng đất như Luật Đất đai 1993 nhưng cụ thể
hoá hơn về các quyền chuyển quyền và bổ sung thêm việc chuyển quyền
dưới hình thức tặng cho QSDĐ, góp vốn và bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ về
thủ tục cũng như nhiều vấn đề khác có liên quan [13].
Như vậy, việc thực hiện các quyền năng cụ thể không chỉ đối với đất
nông nghiệp mà còn đối với mọi loại đất. Nhà nước chỉ không cho phép


LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Phan Đình Binh
giảng viên Khoa Quản lý Tài nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái
Nguyên, người đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo cho tôi trong

suốt quá trình thực hiện luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo trong Khoa Quản
lý Tài nguyên, Trường Đại Học Nông Lâm Thái Nguyên đã luôn giúp đỡ
tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ban lãnh đạo và cán bộ Uỷ ban nhân dân
huyện Mỹ Đức, thành phố Hà Nội; Phòng Tài nguyên và Môi trường; Văn
phòng Đăng ký quyền sử dụng đất; Phòng thống kê huyện; Chi cục thuế
huyện và UBND các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành phố Hà
Nội; cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Một lần nữa tôi xin chân trọng cảm ơn và cảm tạ!
Thái Nguyên, tháng 10 năm 2015
Tác giả

Nguyễn Văn Đồng


5

Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi,
bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về
thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế chuyển
QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ;
Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi
hành Luật Đất đai;
Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy

định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện
QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi
đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ về sửa
đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các
loại đất;
Nghị định số 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 của Chính
phủ quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất;
Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17 tháng 6 năm 2011 của Chính
phủ về lệ phí trước bạ;
Nghị định số 83/2013/NĐ-CP ngày 22 tháng 7 năm 2013 của Chính
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế và Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế;
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật đất đai (Có hiệu lực từ
01/07/2014);
Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ
quy định về giá đất (Có hiệu lực từ 01/07/2014);
Thông tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của
Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa
đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ;
Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT ngày 13 tháng 4 năm 2005 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số
181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ về thi hành


6

Luật Đất đai (gọi tắt là Thông tư số 01/2005/TT-BTNMT);
Thông tư liên tịch số 30/2005/TTLT/BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4
năm 2005 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính;
Thông tư liên tịch số 23/2006/TTLT/BTC-BTNMT ngày 24 tháng 3
năm 2006 của Bộ Tài chính và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn xác
định tiền sử dụng đất, tiền nhận chuyển nhượng QSDĐ đã trả có nguồn gốc
từ ngân sách Nhà nước theo quy định của Chính phủ hướng dẫn thị hành
Luật đất đai;
Thông tư liên tịch số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6
năm 2006 của Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc
công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện quyền của người sử
dụng đất (gọi tắt là Thông tư số 04/2006/TTLT-BTP-BTNMT);
Thông tư số 06/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 7 năm 2007 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện, một số điều của Nghị định
số 84/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chính phủ quy định bổ
sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình
tự thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải
quyết khiếu nại đất đai;
Thông tư số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng 8 năm 2007 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính;
Thông tư số 84/2008/TT-BTC ngày 30 tháng 9 năm 2008 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và hướng dẫn
thi hành Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08 tháng 9 năm 2008 của Chính
phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế thu nhập cá nhân;
Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21 tháng 10 năm 2009 của Bộ
Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
Thông tư số 20/2010/TT-BTNMT ngày 22 tháng 10 năm 2010 của Bộ

Tài nguyên và Môi trường quy định bổ sung về Giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
Thông tư số 28/2011/TT-BTC ngày 28 tháng 2 năm 2011 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế, hướng dẫn thi
hành Nghị định số 85/2007/NĐ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 và Nghị định
số 106/2010/NĐ-CP ngày 28 tháng 10 năm 2010 của Chính phủ;
Thông tư số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20 tháng 15 năm 2011 của Bộ


7

Tài nguyên và Môi trường quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên
quan đến thủ tục hành chính về lĩnh vực đất đai;
Thông tư 113/2011/TT-BTC ngày 04 tháng 8 năm 2011 của Bộ Tài
Chính ban hành quy định cách xác định thuế thu nhập cá nhân đối với cá nhân
chuyển nhượng QSDĐ, nhà, căn hộ đã được cấp giấy chứng nhận QSDĐ;
Thông tư số 124/2011/TT-BTC ngày 31 tháng 8 năm 2011 của Bộ tài
chính hướng dẫn về lệ phí trước bạ;
Thông tư số 156/2013/TT-BTC ngày 6 tháng 11 năm 2013 của Bộ tài
chính hướng dẫn về hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Quản lý thuế;
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Quản lý thuế và Nghị định số
83/2013/NĐ-CP ngày 22/7/2013 của Chính phủ;
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Hồ sơ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 5 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường về Bản đồ địa chính (Có hiệu lực từ 05/07/2014);
Quyết định số 181/2003/QĐ-TTg ngày 04 tháng 9 năm 2003 của Thủ

tướng Chính phủ về việc ban hành Quy chế thực hiện cơ chế "một cửa" tại cơ
quan hành chính Nhà nước ở địa phương;
Quyết định số 43/2010/QĐ-UBND ngày 27/2/2010 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường về việc công bố cập nhật, sửa đổi, bổ sung thủ tục hành chính
thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước về đất đai của Bộ Tài nguyên và
Môi trường;
1.1.2.3. Các văn bản thực hiện quyền sử dụng đất tại thành phố Hà Nội
Quyết định số 10/2009/QĐ-UBND ngày 09/1/2009 của UBND thành
phố Hà Nội về thu lệ phí địa chính trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 của UBND thành
phố Hà Nội quy định về hạn mức giao đất ở mới, hạn mức công nhận đất ở
đối với thửa đất có vườn ao trong khu dân cư; kích thước, diện tích đất ở tối
thiểu được tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 87/2009/QĐ-UBND ngày 10/7/2009 của UBND thành
phố Hà Nội về việc sửa đổi, bổ sung giá đất tại một số đường, phố ban hành
kèm theo Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của UBND
thành phố Hà Nội về giá các loại đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;


8

Quyết định số 117/2009/QĐ-UBND ngày 01/12/2009 của UBND
thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về cấp giấy chứng nhận QSDĐ,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước
ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên
địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 121/2009/QĐ-UBND ngày 22/12/2009 của UBND
thành phố Hà Nội ban hành quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia
đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao trong cùng thửa đất có

nhà ở trong khu dân cư nhưng chưa được công nhận là đất ở và đất nông
nghiệp xen kẽ trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất phi nông
nghiệp trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 17/2009/QĐ-UBND ngày 09/1/2009 của UBND thành
phố Hà Nội về việc thu phí khai thác và sử dụng tài liệu đất đai trên địa bàn
thành phố Hà Nội;
Quyết định số 4378/2010/QĐ-UBND ngày 07/9/2010 của UBND
thành phố Hà Nội về việc đính chính và điều chỉnh bảng giá đất của một số
đường, đường phố tại quận Cầu Giấy và huyện Mỹ Đức trong bảng giá các
loại đất ban hành kèm theo Quyết định số 124/2009/QĐ-UBND ngày
29/1/2009 của UBND Thành phố;
Quyết định số 40/2011/QĐ-UBND ngày 20/12/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc ban hành quy định về trình tự, thủ tục cho phép hộ gia
đình, cá nhân chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông
nghiệp xen kẹt trong khu dân cư (không thuộc đất công) sang đất ở trên địa
bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 04/2011/QĐ-UBND ngày 26/1/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc thu lệ phí cấp Giấy chứng nhận QSDĐ, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 4045/2011/QĐ-UBND ngày 31/8/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc công bố thủ tục hành chính đang thực hiện tại cấp huyện
trên địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 4046/2011/QĐ-UBND ngày 31/8/2011 của UBND thành
phố Hà Nội về việc công bố thủ tục hành chính đang thực hiện tại cấp xã trên
địa bàn thành phố Hà Nội;
Quyết định số 19/2012/QĐ-UBND ngày 08/8/2012 của UBND thành
phố Hà Nội quy định về hạn mức giao đất ở mới, hạn mức công nhận đất ở


MỤC LỤC

Đề mục

Nội dung

Trang

1

Mở đầu
Đặt vấn đề

1
1

2

Mục tiêu của đề tài

2

2.1

Mục tiêu tổng quát của đề tài

2

2.2
Mục tiêu cụ thể của đề tài
Chương 1 Tổng quan tài liệu nghiên cứu

2
3

1.1
1.1.1

Cơ sở khoa học về QSDĐ đai
Cơ sở lý luận

3
3

1.1.2

Cơ sở pháp lý

4

1.1.3

Cơ sở thực tiễn

9

1.2

Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới

11

1.2.1

Các nước phát triển

11

1.2.2

Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á
Thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở
Việt Nam
Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một số nước

13

1.3
1.4

Chương 2 Đối tượng, nội dung và phương pháp nghiên cứu
2.1
Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
2.1.1
Đối tượng nghiên cứu

16
19
19
19
19

2.1.2

Phạm vi nghiên cứu

19

2.2

Thời gian và địa điểm nghiên cứu

19

2.2.1

Thời gian nghiên cứu

19

2.2.2

Địa điểm nghiên cứu

19

2.3

Nội dung nghiên cứu
Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Mỹ Đức, thành
phố Hà Nội

Đánh giá việc thực hiện quy trình chuyển nhượng, thừa
kế, tặng cho QSDĐ trên địa bàn huyện Mỹ Đức, thành
phố Hà Nội
Đánh giá kết quả chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho

19

2.3.1
2.3.2
2.3.3

19
19
19


10

trọng, gắn liền với sự phát triển kinh tế xã hội. Cần phải có sự xác lập rõ ràng
đối với người sử dụng đất để đảm bảo sự công bằng cũng như để đảm bảo cho
đất đai được bảo vệ không làm tổn hại đến tài nguyên vô cùng quý giá
này[11].
Trước kia khi pháp luật chưa công nhận đất là một tài sản, một loại
hàng hóa đặc biệt có thể trao đổi trên thị trường, thì đất đai chưa thực sự phát
huy được tiềm năng của nó, người dân tự do trao đổi mua bán mà Nhà nước
không kiểm soát được, gây khó khăn trong công tác quản lý đất đai. Chính
trong quá trình hình thành, phát triển, đổi mới của xã hội, đất đai ngày càng
trở nên quan trọng, chúng ta đã đánh giá đúng được mức độ quan trọng của
đất không chỉ là trên lãnh thổ quốc gia mà còn trong sự phát triển hằng ngày
của con người. Hiến pháp và pháp luật về đất đai được Nhà nước ban hành đã

trở thành một động lực cho sự phát triển kinh tế đất nước nói chung và của
mỗi người dân nói riêng [11].
Mặc dù nước ta đang từng bước đổi mới theo hướng công nghiệp hóa hiện đại hóa nhưng vẫn phải là một nước nông nghiệp cho nên công tác quản
lý đất đai sẽ góp phần từng bước đẩy mạnh sản xuất của nông thôn để kinh tế
nông thôn thoát khỏi tình trạng tự cung, tự cấp và xây dựng nông thôn hiện
đại hơn [11].
Nếu chính sách quản lý đất đai được đảm bảo chúng ta sẽ thu được
nguồn lợi lớn cho đất nước như: thuế; tăng sản lượng nông, công nghiệp,
thương mại - dịch vụ; tạo công ăn việc làm cho người lao động, giảm thất
nghiệp, đổi mới và cải thiện đời sống nhân dân, chuyển dịch cơ cấu kinh tế
theo kịp sự phát triển của nền kinh tế thế giới nói chung và trong khu vực nói
riêng; đảm bảo công bằng xã hội; bảo vệ tài nguyên môi trường [11].
Ngày nay, QSDĐ trở nên quan trọng, người dân ý thức hơn về QSDĐ của
mình. Đất đai được công nhận là một loại hàng hóa nên thị trường về đất đai
càng trở nên sôi động do vậy đất đai muốn tham gia vào thị trường thì cần phải
đảm bảo được về mặt pháp lý. Với việc thị trường bất động sản được hình thành
sẽ thúc đẩy nền kinh tế - xã hội phát triển, cho nên Nhà nước khuyến khích
người dân phát huy vai trò của mình, đảm bảo cho người dân các quyền của họ.
Chuyển QSDĐ là một trong những quyền mà bất cứ người dân nào cũng được
hưởng. Đây là nhu cầu thực tế phát sinh trong quá trình sử dụng đất. Chuyển
QSDĐ mới được Nhà nước công nhận nhưng thực chất những hình thức này đã
có từ lâu. Pháp luật chưa thừa nhận cho nên người dân tự ý thực hiện với nhau
không thông qua pháp luật, chỉ đến khi phát sinh mâu thuẫn giữa các chủ sử


11

dụng đất chúng ta mới thấy sự cần thiết của các thủ tục chuyển quyền, người dân
mới nhận thức được quyền làm chủ quan trọng [11].
Mỹ Đức là một huyện nằm ở phía Tây Nam của thành phố Hà Nội,

trong quá trình phát triển còn gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý đất
đai. Đa phần người dân sống lâu đời nên những hiểu biết về đất đai còn nhiều
hạn chế, các hộ chưa thấy được tầm quan trọng của tính pháp lý đối với đất
đai mà các hộ đang có. Còn rất nhiều hộ tự ý chuyển QSDĐ cho nhau mà
không thông qua pháp luật, chính vì vậy công tác quản lý Nhà nước về đất đai
còn khó khăn.
Bắt đầu từ khi có Luật đất đai 1993, Luật đất đai 2003 đến nay cùng
với sự cố gắng trong công tác tuyên truyền pháp luật đến người dân thì công
tác quản lý có nhiều thay đổi khả quan hơn trước. Người dân ý thức hơn về
vấn đề QSDĐ và việc thực hiện đầy đủ các thủ tục pháp lý về chuyển QSDĐ.
Đây là một trong những nội dung cần phải phát huy nhằm tạo tiền đề cho
người dân tích cực tham gia sản xuất phát triển kinh tế nói riêng và cho
phường nói chung trong việc thu hút các nguồn đầu tư từ bên ngoài để xây
dựng cơ sở hạ tầng, nâng cao đời sống cho nhân dân, thay đổi bộ mặt của
huyện trong tương lai.
1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
1.2.1. Các nước phát triển
Tại các nước phát triển, đa số các nước đều thừa nhận hình thức sở hữu
tư nhân về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy
có một số đặc điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu
sản xuất khác [5].
1.2.1.1. Thụy Điển
Tại Thụy Điển, pháp luật đất đai về cơ bản là dựa trên việc sở hữu tư nhân
về đất đai và nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên, sự giám sát chung của xã hội tồn
tại trên rất nhiều lĩnh vực, ví dụ như phát triển đất đai và bảo vệ môi trường.
Hoạt động giám sát là một hoạt động phổ biến trong tất cả các nền kinh tế thị
trường cho dù hệ thống pháp luật về chi tiết được hình thành khác nhau [6].
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo
luật, luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý
đất đai. Các hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng

đất, đăng ký đất đai, bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai
v.v. đều được luật hoá. Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính
sách đất đai của Thụy Điển:


12

- Việc đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện
chuyển nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các
chuyển nhượng đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình
trong vòng 3 tháng sau khi mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để
xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy
hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở hữu để người mua là chủ sở hữu
mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ lưu tại toà án, bản gốc
được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế về chuyển
nhượng của bên bán (ví dụ cấm bán) [6].
Đăng ký đất là bắt buộc nhưng hệ quả pháp lý quan trọng lại xuất phát
từ hợp đồng chứ không phải từ việc đăng ký. Vì việc chuyển nhượng là một
hợp đồng cá nhân (không có sự làm chứng về mặt pháp lý và không có xác
nhận của cơ quan công chứng) nên rất khó kiểm soát việc đăng ký. Nhưng ở
Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng đều được đăng ký. Vì việc
đăng ký sẽ tăng thêm sự vững chắc về quyền sở hữu của chủ mới, tạo cho chủ
sở hữu mới quyền được ưu tiên khi có tranh chấp với một bên thứ ba nào đó
và quan trọng hơn, quyền sở hữu được đăng ký rất cần thiết khi thế chấp [6].
1.2.1.2. Ôxtrâylia
Ôxtrâylia có cơ sở pháp luật về quản lí, sở hữu và sử dụng đất đai từ rất
sớm. Thời gian trước 1/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất thuộc
sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư
nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ, cho thuê và dự trữ. Đất tư
nhân là đất do Nhà nước chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng kí bằng

khoán thời gian sau 1/1/1875) [5].
Như vậy, về hình thức sở hữu, luật pháp của Ôxtrâylia quy định Nhà
nước và tư nhân đều có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân
chia giữa nhà và đất. Về phạm vi, người sở hữu có quyền sở hữu khoảng không
và độ sâu được quyền sử dụng có thể từ 12 đến 60 mét (theo quy định cụ thể
của pháp luật). Toàn bộ khoáng sản có trong lòng đất như: Bạc, vàng, đồng,
chì, kẽm, sắt, ngọc, than đá, dầu mỏ, phốt phát,... đều thuộc sở hữu Nhà nước
(Sắc lệnh về đất đai 1933); nếu Nhà nước thực hiện khai thác khoáng sản phải
ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải đền bù thiệt hại tài sản trên đất [5].
Về quyền lợi và nghĩa vụ, luật pháp Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu
tuyệt đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển
nhượng, thế chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự
trói buộc hoặc ngăn trở nào [5].


13

Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh (Điều 10, Sắc lệnh về đất đai 1902)
nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi thường. Việc sử dụng đất phải tuân
theo quy hoạch và phân vùng và đất phải được đăng kí chủ sở hữu, khi
chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí tại cơ quan có thẩm quyền
(Cục quản lý đất đai Ôxtrâylia - DOLA) [5].
1.2.2. Một số nước trong khu vực và Đông Nam Á
1.2.2.1. Thái Lan
Ở Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà
nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận về đất đai. ở Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khác
nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận có qui định riêng nhằm hạn chế một số quyền
về đất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:

- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền
sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xác định các góc thửa trên bản đồ tỷ lệ
1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền
của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển
nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất không sử
dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng
nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn
chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong
vòng 10 năm không được chuyển nhượng [1].
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (không phải sở hữu).
Có hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương
pháp nào để đo ranh giới thửa đất [1].
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới
thửa đất đó được xác định trên bản đồ được thành lập từ bản đồ ảnh chưa nắn.
Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5
năm đất không được sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng
nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng
10 năm hạn chế việc chuyển nhượng [1].
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa
đất đó được đo độc lập bằng phương pháp tam giác (đo mặt đất), sau 30 ngày
thông báo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển
nhượng). Đất không được để không sử dụng trên 5 năm [1].
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời


14

về đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954
sau khi có đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng
không thuộc vùng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thông báo là Khu vực Địa

chính. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ
phi có dấu "Được sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử
dụng NS3K sau khi cấp ít nhất 3 quí, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu
đủ mọi điều kiện. Đất không được để không sử dụng quá 10 năm [1].
- Giấy chứng nhận đã khai báo SK1 cấp cho người đã khai báo chiếm
hữu và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy
chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển
thành giấy chứng nhận sở hữu NS4 [1].
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chính phủ cho phép các
Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ
rừng được QSDĐ trong vòng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục
Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2 [1].
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục
Phúc lợi Xã hội và Khuyến khích Hợp tác quản lý. Loại đất này không được
chuyển nhượng, chỉ có thể được thừa kế [1].
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng đất
thông qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phòng Đất đai cấp huyện.
Giấy này không chuyển nhượng được [2].
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách Đất đai Nông
nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách đất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng đất
Lâm nghiệp bị thoái hoá. Các thửa đất này không được phép chia nhỏ, không
được chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chính phủ cho
phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng đất dự trữ cho lâm
nghiệp được đổi thành giấy NS4 [1].
- Đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại đất thuộc sở hữu tư nhân
nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K [1].
1.2.2.2. Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, đất
đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập
thể (đối với đất thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối

tượng quản lý của chính quyền địa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu
đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước
Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của