(Luận văn thạc sĩ) Đánh giá ảnh hưởng của đô thị hóa đến sử dụng đất sản xuất nông nghiệp và đời sống của nông dân tại thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2013 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

NGUYỄN HOÀNH THANH

ĐÁNH GIÁ ẢNH HƯỞNG CỦA ĐÔ THỊ HÓA ĐẾN
SỬ DỤNG ĐẤT SẢN XUẤT NÔNG NGHIỆP VÀ
ĐỜI SỐNG CỦA NÔNG DÂN TẠI THÀNH PHỐ
THANH HÓA GIAI ĐOẠN 2013 -2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS Đặng Văn Minh

Thái Nguyên - Năm 2019
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu do chính tôi thực hiện.
Các số liệu sơ cấp và kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực và chưa
được ai công bố trong bất cứ công trình nào khác.

Tác giả

Nguyễn Hoành Thanh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




ii

LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành đề tài tốt nghiệp này, ngoài sự nỗ lực phấn đấu của bản
thân, tôi còn nhận được sự giúp đỡ, động viên, chỉ bảo của các thầy cô, bạn
bè, đồng nghiệp và người thân.
Nhân dịp này, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới GS.TS Đặng Văn
Minh đã luôn theo sát, tận tình hướng dẫn, chỉ bảo tôi trong suốt quá trình
thực hiện luận văn. Tôi xin chân thành cảm ơn toàn thể các thầy cô giáo đã
luôn giúp đỡ tạo mọi điều kiện cho tôi trong thời gian qua.
Tôi xin chân thành cảm ơn lãnh đạo UBND thành phố Thanh Hóa và
cán bộ Phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn phòng đăng ký quyền sử dụng
đất, cùng tất cả các bạn bè đã giúp đỡ tôi hoàn thành đề tài này.
Cuối cùng tôi xin cảm ơn sâu sắc tới gia đình đã động viên, tạo mọi
điều kiện về vật chất cũng như tinh thần trong suốt quá trình tôi thực hiện đề
tài này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thanh Hoá, tháng 05 năm 2019
Tác giả

Nguyễn Hoành Thanh

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

iii

MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC BẢNG............................................................................... vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1.Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................. 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ...................................................................................... 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU........................................................ 4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài .......................................................................... 4
1.1.1. Khái niệm đô thị ...................................................................................... 4
1.1.2. Khái niệm đô thị hóa ............................................................................... 4
1.1.3. Ảnh hưởng của đô thị hóa ....................................................................... 5
1.2. Đất đô thị và quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa........ 7
1.2.1. Quan điểm về đất đai đô thị .................................................................... 7
1.2.2. Sự cần thiết phải tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với đất
đai trong quá trình đô thị hóa .......................................................................... 11
1.2.3. Cơ sở pháp lý ........................................................................................ 12
1.3. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên Thế giới và một số
tỉnh, thành phố trong nước .............................................................................. 14
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới ................. 14
1.3.2. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số thành phố trong quá trình
đô thị hóa ......................................................................................................... 17

1.4. Thực tiễn đô thị hóa trên Thế giới và ở Việt Nam ................................... 18
1.4.1. Tình hình đô thị hóa trên Thế giới ........................................................ 18
1.4.2. Đô thị hóa ở một số nước trên thế giới ................................................. 21
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




iv

1.4.3 Tình hình đô thị hóa ở Việt Nam ........................................................... 24
1.4.4. Những nghiên cứu về đô thị hóa trên Thế giới và Việt Nam................ 25
CHƯƠNG 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ........... 27
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 27
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 27
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 27
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ............................................................ 27
2.3. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 27
2.4. Phương pháp nghiên cứu .......................................................................... 28
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp ..................................... 28
2.4.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 28
2.4.3. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 29
2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu..................................................................... 29
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ................... 30
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của khu vực nghiên cứu .................. 30
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 30
3.1.2. Đặc điểm kinh tế - xã hội ...................................................................... 31
3.1.3. Hiện trạng sử dụng đất tại thành phố Thanh Hóa, tỉnh Thanh Hóa .............. 36
3.1.4. Đánh giá thuận lợi và khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã
hội đến sự phát triển và đô thị hóa của thành phố Thanh Hóa ....................... 38

3.2. Thực trạng của quá trình đô thị hóa tại thành phố Thanh Hóa,
tỉnh Thanh Hóa .............................................................................................. 39
3.2.1. Sư tập trung dân số tại các khu vực ...................................................... 39
3.2.2. Sự phát triển kinh tế xã hội ................................................................... 40
3.3. Đánh giá tác động của quá trình đô thị hóa đến việc sử dụng đất sản xuất
nông nghiệp trên địa bàn thành phố Thanh Hóa giai đoạn 2013 - 2018 .............. 48
3.4. Ảnh hưởng của đô thị hóa đến sản xuất, việc làm và đời sống hộ nông dân
tại thành phố Thanh Hóa.................................................................................... 52
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




v

3.4.1. Tình hình cơ bản của các hộ điều tra .................................................... 52
3.4.2. Ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống hộ nông dân ............................ 57
3.4.3. Đánh giá sự ảnh hưởng của đô thị hóa tới đời sống kinh tế – xã hội
của các hộ thông qua các câu hỏi định tính..................................................... 64
3.5. Đánh giá chung tác động của đô thị hóa tới sử dụng đất nông nghiệp
và đời sống của người dân và đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao đời
sống kinh tế hộ, tăng cường vai trò quản lý Nhà nước trong quá trình đô
thị hóa tại thành phố Thanh Hóa ..................................................................... 66
3.5.1. Tác động tích cực .................................................................................. 67
3.5.2. Tác động tiêu cực .................................................................................. 67
3.5.3. Một số giải pháp nhằm nâng cao đời sống kinh tế hộ, tăng cường vai
trò quản lý Nhà nước trong quá trình đô thị hóa tại thành phố Thanh Hóa .......... 68
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 72
1. Kết luận ....................................................................................................... 72
2. Đề nghị ........................................................................................................ 74

TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76
PHỤ LỤC ....................................................................................................... 29

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




vi

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất của thành phố Thanh Hóa năm 2018 ........ 36
Bảng 3.2. Biến động dân số qua các năm ....................................................... 40
Bảng 3.3. Tốc độ tăng trưởng kinh tế thành phố Thanh Hóa ......................... 41
Bảng 3.4. Tổng hợp các dự án triển khai trên địa bàn thành phố Thanh
Hóa giai đoạn 2013-2018 .............................................................. 47
Bảng 3.5. Tình hình biến động sử dụng đất giai đoạn 2013 - 2018 ................ 49
Bảng 3.6. Diện tích các loại hình sử dụng đất nông nghiệp TP. Thanh Hóa
giai đoạn 2013 - 2018 .................................................................... 51
Bảng 3.7. Biến động diện tích đất nông nghiệp giai đoạn 2013 - 2018.......... 51
Bảng 3.8. Một số thông tin cơ bản về các chủ hộ ........................................... 53
Bảng 3.9. Giá trị bồi thường đất đai của các hộ điều tra giai đoạn 2013-2018 ... 54
Bảng 3.10. Tác động của đô thị hóa đến nghề nghiệp của các hộ điều tra ..... 54
Bảng 3.11. Hình thức hỗ trợ cho người dân khi bị thu hồi đất ...................... 56
Bảng 3.12. Hình thức sử dụng tiền đền bù của các hộ điều tra tại địa bàn
điều tra ........................................................................................... 56
Bảng 3.13. Tình trạng nhà, cơ sở vật chất phục vụ đời sống người dân........ 57
Bảng 3.14. Thay đổi thu nhập của hộ qua quá trình đô thị hóa ...................... 58
Bảng 3.15: Thu nhập của người dân trước và sau khi bị thu hồi đất ............ 59

Bảng 3.16. Tình hình lao động và việc làm trên địa bàn nghiên cứu trước
và sau khi thu hồi đất..................................................................... 60
Bảng 3.17. Chất lượng y tế tại thành phố Thanh Hóa sau khi thu hồi đất ...... 61
Bảng 3.18. Trình độ chuyên môn, văn hoá của người dân trước và sau khi
thu hồi đất ...................................................................................... 62
Bảng 3.19. Ý kiến đánh giá của các hộ gia đình về tình hình ô nhiễm môi
trường trước và sau khi thu hồi đất ............................................... 63
Bảng 3.20. Ý kiến của các hộ điều tra về mức độ tác động của đô thị hóa .... 65
Bảng 3.21. Ý kiến của các hộ điều tra về kế hoạch trong thời gian tới .......... 66

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá và có tầm quan trọng rất lớn đối
với đời sống con người và xã hội, là sản phẩm của sự tác động đồng thời của nhiều
yếu tố tự nhiên và kinh tế xã hội. Đất là nơi diễn ra các hoạt động sống, là tư liệu
sản xuất đặc biệt, là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất trong các lĩnh vực sử
dụng đất đai. Nó giữ vai trò rất quan trọng trong phát triển kinh tế xã hội. Đất đai
còn là địa điểm, là nền tảng, là cơ sở cho mọi hoạt động phát triển kinh tế xã hội của
đất nước.
Ngày nay, xã hội phát triển, dân số tăng nhanh kéo theo những đòi hỏi ngày
càng tăng về lương thực và thực phẩm, chỗ ở cũng như các nhu cầu về văn hóa, xã
hội. Con người đã tìm mọi cách để khai thác đất đai nhằm thỏa mãn những nhu cầu
ngày càng tăng đó. Các hoạt động ấy đã làm cho diện tích đất nông nghiệp vốn có

hạn về diện tích ngày càng bị thu hẹp, đồng thời làm giảm độ màu mỡ và giảm tính
bền vững trong sử dụng đất. Ngoài ra, với quá trình đô thị hoá làm cho quỹ đất nông
nghiệp ngày càng giảm, trong khi khả năng khai hoang đất mới và các loại đất khác
chuyển sang đất nông nghiệp lại rất hạn chế. Do vậy, ảnh hưởng của đô thị hóa đến
quỹ đất nông nghiệp là rất lớn, để sử dụng quỹ đất hợp lý theo quan điểm về sinh
thái và phát triển bền vững đang trở thành vấn đề mang tính chất toàn cầu, được các
nhà khoa học trên thế giới đăc biệt quan tâm. Đối với một nước có nền kinh tế nông
nghiệp là chủ yếu như ở Việt Nam, nghiên cứu, đánh giá ảnh hưởng của sự phát
triển đô thị, đến sử dụng đất nông nghiệp và đời sống người dân càng trở nên cần
thiết hơn bao giờ hết.
Trong những năm gần đây, thành phố Thanh Hóa đang trong quá trình đẩy
mạnh thực hiện CNH - HĐH; tốc độ đô thị hóa của thành phố diễn ra khá nhanh,
Hoà theo xu thế đó, tốc độ phát triển đô thị đã và đang ảnh hưởng mạnh mẽ tới quá
trình sử dụng đất nông nghiệp. Quá trình phát triển đô thị đã làm cho diện tích đất
nông nghiệp tại thành phố Thanh Hóa có những thay đổi đáng kể: diện tích đất cho
sản xuất nông nghiệp ở khu vực nông thôn bị thu hẹp dần nhường cho diện tích đất
khu đô thị tăng lên nhanh chóng, quan hệ kinh tế đất đô thị cũng được tiền tệ hóa
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




2

theo quy luật của kinh tế thị trường. Quan hệ sử dụng đất đô thị có những phát sinh
phức tạp mà nhiều khi đã vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước - đó là tình
trạng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trái phép, sự quá tải của hạ tầng kỹ thuật đô
thị, ô nhiễm môi trường, thiếu vốn đầu tư. Đặc biệt, đô thị phát triển không đúng
định hướng, mục tiêu của Nhà nước do công tác xây dựng và quản lý quy hoạch
chưa tốt. Giá cả đất đô thị trên thị trường bất động sản có những biến động rất phức

tạp, gây ra những khó khăn cho phát triển kinh tế - xã hội. Do biến động của quan
hệ sử dụng đất trong quá trình phát triển đô thị, tình hình chính trị xã hội cũng có
những biểu hiện xấu như: Khoảng cách giàu nghèo ngày càng lớn do đô thị hoá,
tình trạng khiếu kiện ngày càng gia tăng, đặc biệt khiếu kiện trong lĩnh vực đất đai chiếm
tỷ lệ lớn.
Có thể nói, đô thị hóa chính là con đường dẫn tới các mục tiêu về tăng
trưởng kinh tế, nâng cao đời sống người dân. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả
tích cực, đô thị hóa cũng phát sinh nhiều vấn đề cần giải quyết như vấn đề sử dụng
đất, lao động và việc làm của người dân. Điều gì sẽ xảy ra khi diện tích đất đai có
hạn mà dân số vẫn không ngừng tăng lên cũng như quỹ đất phục vụ cho quá trình
đô thị hóa ngày một cao? Vì vậy, vấn đề nâng cao hiệu quả sử dụng đất, tăng cường
quản lý Nhà nước về đất đai nhằm hướng tới mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội
nhưng phải đi đôi với phát triển bền vững của nước ta trong đó có thanh Hóa là vấn
đề mang tính cấp thiết hiện nay. Với sự hướng dẫn trực tiếp của GS.TS Đặng Văn
Minh tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh giá ảnh hưởng của đô thị hóa đến sử
dụng đất sản xuất nông nghiệp và đời sống của nông dân thành phố Thanh Hóa
giai đoạn 2013 -2018”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Nghiên cứu thực trạng của quá trình đô thị hóa tại thành phố Thanh Hóa giai đoạn
2013-2018.
- Đánh giá được ảnh hưởng của đô thị hóa đến sử dụng đất nông nghiệp và đời
sống của người nông dân.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao đời sống kinh tế hộ nông dân, tăng cường vai
trò quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa tại thành phố Thanh Hóa.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




3

3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
- Vận dụng và làm sáng tỏ những quy định của pháp luật hiện hành trong
việc thực hiện đô thị hóa đến sử dụng đất nông nghiệp và đời sống của người dân.
- Đề xuất bổ sung và hoàn thiện những quy định, văn bản pháp luật cho phù
hợp trong việc thực hiện đô thị hóa .
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thực hiện tốt Luật Đất đai và công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt
là việc thực hiện đô thị hóa theo đúng các qui định của pháp luật Đất đai, khắc phục
trình trạng tuỳ tiện trong việc thực hiện đô thị hóa đến sử dụng đất nông nghiệp;
phát huy tối đa tiềm năng, nguồn lực về đất, góp phần vào sự nghiệp phát triển kinh
tế - xã hội của thành phố Thanh Hóa.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




4

CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Khái niệm đô thị
Ở Việt Nam, theo nghị định 72/2001/NĐ/CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của
chính phủ, quyết định đô thị nước ta là các điểm dân cư có các tiêu chí, tiêu chuẩn sau:
Thứ nhất: là trung tâm tổng hợp hay chuyên ngành, có vai trò thúc đẩy sự phát
triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định.
Thứ hai: đặc điểm dân cư được coi là đô thị khi có dân số tối thiểu từ 4000

người trở lên.
Thứ ba: tỷ lệ lao động phi nông nghiệp của nội thành, của nội thành, nội thị từ
65% trở lên trong tổng số lao động nội thành, nội thị và là nơi có sản xuất và dịch
vụ thương mại phát triển.
Thứ tư: có cơ sở hạ tầng phục vụ các hoạt động của dân cư tối thiểu phải đạt
70% mức tiêu chuẩn, quy chuẩn quy định đối với từng loại đô thị.
Thứ năm: có mật độ dân số nội thành, nội thị phù hợp với quy mô, tính chất và
đặc điểm của từng đô thị, tối thiểu là 2000 người/Km2 trở lên.
1.1.2. Khái niệm đô thị hóa
Quá trình đô thị hóa có lịch sử cùng với sự hình thành của đô thị, từ khoảng
6000 năm trước Công nguyên. Mỗi một giai đoạn phát triển của nền văn minh, đô
thị hóa lại có những đặc điểm mới, vừa mang tính quy luật chung vừa mang đặc thù
riêng của mỗi nước.
Khái niệm đô thị hóa :
+ Theo nghĩa rộng: Đô thị hóa được hiểu như một quá trình phát triển toàn
diện kinh tế xã hội, liên hệ mất thiết với sự phát triển của lực lượng sản xuất, các hệ
thống xã hội và tổ chức môi trường sống của cộng đồng.
+ Theo nghĩa hẹp: Đô thị hóa là quá trình chuyển cư từ lĩnh vực sản xuất nông
nghiệp sang lĩnh vực phi nông nghiệp với tất cả các hệ quả của nó như sự tăng

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




5

trưởng dân số đô thị, sự nâng cao mức độ trang bị kỹ thuật của thành phố, sự xuất
hiện của các thành phố mới…
+ Quá trình đô thị hóa mang tính phức tạp, địa phương, địa điểm, bối cảnh,…

+ Đô thị hóa và phát triển có mối liên hệ biện chứng rõ rệt. Đô thị hóa mang
tính quy luật tất yếu, là động lực của phát triển, tạo ra sự dịch chuyển cơ cấu lao
động, nâng cao chất lượng lao động và phát triển kinh tế. Ngược lại, đô thị hóa cũng
chính là hệ quả của sự phát triển, bản thân lại tạo ra sức ép cho phát triển trên mọi
mặt kinh tế, xã hội và môi trường. (Nguyễn Đình Cự, 2013)
Tóm lại, đô thị hóa là quá trình biến đổi và phân bố các lực lượng sản xuất
trong nền kinh tế quốc dân, bố trí dân cư, hình thành, phát triển các hình thức và
điều kiện sống theo kiểu đô thị đồng thời phát triển đô thị hiện có theo chiều sâu
trên cơ sở hiện đại hoá cơ sở vật chất kỹ thuật.
1.1.3. Ảnh hưởng của đô thị hóa
Đô thị hóa có những tác động hai mặt đến sự phát triển của nền kinh tế - xã
hội, cụ thể:
a. Tác động tích cực:
- Quá trình đô thị hóa thu hút được một lượng lớn lao động trẻ, có trình độ. Tại
các thành phố lớn ở nước ta, nền kinh tế tăng trưởng liên tục trong 20 năm , năm
2005 đóng góp 21% cơ cấu GDP và 30% tổng thu ngân sách nhà nước, 29% giá trị
sản xuất công nghiệp và 40% tổng kim ngạch xuất khẩu.
- Góp phần giải quyết việc làm, làm giảm bớt lao động dư thừa hiện nay. Quá
trình đô thị hóa đã thu hút một lực lượng lớn lao động nông nghiệp dư thừa ra thành
phố, mỗi năm có hàng trăm ngàn người. So với người thành phố, lao động nhập cư
thường linh hoạt và tích cực hơn trong việc tìm kiếm việc làm, chấp nhận nặng
nhọc, độc hại, công việc có thu nhập thất mà người thành phố không muốn làm. Lao
động nhập cư chiếm 70% lao động trong các khu công nghiệp, 44% lao động hoạt
động vận tải phương tiện xe 2, 3 bánh công cộng, 43% hoạt động trên vỉa hè, 55%
người buôn bán lưu động. Họ đã đóng góp cho sự phát triển kinh tế thành phố
khoảng 30% GDP.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

6

- Đô thị hóa góp phần sử dụng tiết kiệm, hiệu quả đất đai. Nguồn đất đai là
hữu hạn trong khi việc gia tăng dân cư tập trung tại trung tâm các nội thành hay các
vùng ven đã làm cho hệ số sử dụng đất cao nhất, tiết kiệm nhất. Giá đất ở vùng ven
đô khi chưa đô thị hóa thấp, nhưng sau khi đô thị hóa lại tăng vọt lên.
- Đô thị hóa tạo điều kiện thúc đẩy sự chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Nó kích
thích cầu và mở đường cho cung ứng.
- Đô thị hóa tạo điều kiện giao lưu và giữ gìn văn hóa các vùng miền, làm
phong phú hơn văn hóa dân tộc, tiếp thu văn hóa hiện đại thông qua việc di dân đến
các thành phố mang văn hóa riêng vốn có của các vùng quê.
- Đô thị hóa tạo điều kiện cải biến con người thuần nông sang người thành thị,
có tính công nghiệp cao hơn từ những người nông dân với nền sản xuất lúa nước,
phụ thuộc hoàn toàn vào thiên nhiên trở thành người dân thành phố với tính công
nghiệp, chuyên nghiệp cao.
- Số lượng lao động nông nghiệp giảm đi rõ rệt và có xu hướng chuyển sang
các ngành nghề khác. Đối với số lao động nông nghiệp đang duy trì sản xuất nông
nghiệp ở gần các khu đô thị hầu hết ít trồng lúa mà chuyển sang trồng các loại cây
có giá trị kinh tế cao hơn đáp ứng nhu cầu ngày càng cao ở thị như cây cảnh, hoa, rau,…
b. Tác động tiêu cực:
- Đô thị hóa tác động đến vấn đề lao động, việc làm. Người lao động nhập cư
chủ yếu chưa qua đào tạo, lao động vẫn là cơ bắp, giản đơn. Họ đi về thành phố
trong hoàn cảnh hụt hẫng không còn ruộng đất, thất nghiệp, lo lắng về tương lai.
Lao động trong các doanh nghiệp, tập thể nằm trong môi trường cạnh tranh của nền
kinh tế thị trường luôn bị đe dọa, cuộc cạnh tranh này ngày càng gay gắt , khi nền
kinh tế nước ta tiến sâu vào kinh tế khu vực và thế giới. Vốn trong các doanh
nghiệp Việt Nam nói chung là nhỏ, công nghệ lạc hậu và trình độ nhân lực chưa đáp
ứng được thực tế và trình độ quản lý còn nhiều hạn chế. Do đó việc các doanh

nghiệp bị thua lỗ, phá sản là rất có khả năng xảy ra, khi đó người lao động rất dễ
mất việc, trở thành thất nghiệp.
Trong những năm qua, số lượng người di cư từ nông thôn chuyển tới các
thành thị ngày một tăng, đặc biệt là các thành phố lớn. Dẫn tới dân số nông thôn có
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




7

xu hướng giảm. Trung bình mỗi ngày có hàng nghìn người từ các địa phương về Hà
Nội để tìm kiếm việc làm, sinh sống và thụ hưởng các dịch vụ đô thị. Quy mô dân
số mở rộng đã làm cho mật độ dân số tăng nhanh và mất cân đối.
Sự gia tăng dân số nhập cư ngày càng cao, nhưng 80% trong số đó chỉ có trình
độ phổ thông. Ngoài ra, nền giáo dục còn nhiều hạn chế của nước ta đào tạo ra đội
nhân lực vẫn chưa thỏa mãn được nhu cầu ngày càng cao về chất lượng của nền
kinh tế hội nhập.
- Kết cấu hạ tầng giao thông và môi trường sông luôn bị phá vỡ, không theo
kịp yêu cầu thực tiễn. Sự tăng lên đột biến của dân số trong quá trình đô thị hóa đã
làm cho kết cấu hạ tầng đã có bị lạc hậu nhanh chóng trong khi kết cấu hạ tầng mới
chưa kịp xây dựng hoặc xây dựng dở dang.
- Quá trình đô thị hóa đã góp phần quan trọng làm ô nhiễm môi trường hiện
nay. Không khí ô nhiễm đã trở thành “kẻ giết người thầm lặng”. Nồng độ một số
chất ô nhiễm đã vượt tiêu chuẩn cho phép đối với chất lượng không khí xung
quanh, cả khu dân cư và ven đô. (Trịnh Duy Luân, 1996)
1.2. Đất đô thị và quản lý nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa
1.2.1. Quan điểm về đất đai đô thị
1.2.1.1. Khái niệm và phân loại đất đô thị
Theo Luật đất đai năm 1993 và Điều I Nghị định số 88/NĐ-CP ngày

17/8/1994 của chính phủ quản lý đất đai đô thị “Đất đô thị là đất nội thành, nội
Thành phố thị trấn được xây dựng nhà ở, trụ sở cơ quan, tổ chức, các cơ sở sản
xuất, kinh doanh, cơ sở hạ tầng phục vụ công cộng, an ninh quốc phòng và các
mục đích khác. Đất ngoại thành ngoại Thành phố đã được quy hoạch do cơ quan
Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt để phát triển đô thị cũng là đất đô thị và
được sử dụng như đất đô thị”
Khi xác định đất đai theo ranh giới hành chính thì đất đô thị bao gồm nội
thành, nội thị một cách hữu cơ về chức năng cơ sở hạ tầng và cơ cấu không gian
quy hoạch đô thị, các vùng đất sẽ được đô thị hóa nằm trong phạm vi ranh giới quy
hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




8

Đất đô thị theo nghĩa hẹp là sự biến sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp
thành đất sử dụng công nghiệp, thương nghiệp, giao thông, văn hoá…Theo hình
thức phát triển đất của khu vực mới ngoài ra còn cải tạo khu vực đất cũ. Đất cuả
khu vực mối mở rộng diện tích sử dụng đất đô thị là để gia tăng cung cấp kinh tế
của đất đô thị đô thị. Nội dung của nó gồm hai mặt: Một là tiến hành trưng dụng
đất, chuyển phương hướng sử dụng đất từ đất nông lâm nghiệp thành đất chuyên
dùng để phát triển đô thị. Hai là, tiến hành đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng kĩ thuật
để chuyển đất nông lâm trở thành đất đô thị.
Phát triển đất của khu vực cũ là một con đường chủ yếu khác để tăng cung cấp
kinh tế của đất đô thị. Nội dung cơ bản của nó là thông qua các hoạt động phá bỏ, di
chuyển và cải tạo, nâng cấp để cải biến kết cấu sử dụng đất các khu vực cũ nhằm
nâng cao trình độ tập trung, tiết kiệm trong việc sử dụng đất đô thị. Cơ sở đầu tiên

của dự án phát triển đô thị là qui hoạch chi tiết sử dụng mặt bằng đất đai nhất định
để phát triển đô thị. Trong đó, xác dịnh địa giới và mục đích sử dụng của mặt bằng
đất đai vạch mạng lưới đường xá, phân chia mặt bằng đất đai thành những lô đất đề
ra yêu cầu về qui hoạch và kiến trúc đối với các công trình xây dựng trên đó. (Bộ
xây dựng, 1999)
Đất đô thị được phân loại như sau:
- Phân loại theo mục đích sử dụng:
+ Đất dành cho các công trình công cộng như đường giao thông, các công
trình giao thông tĩnh, các nhà ga, bến bãi, các công trình cấp thoát nước, các đường
dây tải điện, thông tin liên lạc.
+ Đất dùng vào các mục đích an ninh quốc phòng, các cơ quan ngoại giao và
các khu vực hành chính đặc biệt.
+ Đất ở dân cư: bao gồm cả diện tích đất dùng để xây dựng nhà ở, các công
trình phục vụ sinh hoạt và không gian theo quy định về xây dựng và thiết kế nhà ở.
+ Đất chuyên dùng: xây dựng trường học, bệnh viện, các công trình văn hóa,
vui chơi, giải trí, các công sở và khu vực hành chính, các trung tâm thương mại,
buôn bán, các cơ sở sản xuất kinh doanh.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




9

+ Đất nông, lâm, ngư nghiệp đô thị: gồm diện tích các hồ nuôi trồng thủy sản,
các khu vực trồng cây xanh, trồng hoa, cây cảnh, các phố vườn,…
- Phân loại theo quy hoạch xây dựng đô thị, đất đô thị:
+ Đất dân dụng: là đất ở, đất phục vụ công cộng, đất cây xanh, đất giao thông
và đất các công trình hạ tầng kỹ thuật.

+ Đất ngoài khu dân dụng: đất nông nghiệp, đất kho bãi, đất các trung tâm
chuyên ngành, đất cơ quan ngoài đô thị, đất quốc phòng an ninh, đất chuyên dùng
khác, đất chưa sử dụng.
- Phân loại theo nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất, tùy theo mục đích
sử dụng đất:
+ Đất cho thuê, chủ yếu để xây dựng các công trình sản xuất kinh doanh và
giao đất sử dụng có thời hạn.
+ Giao đất có thu tiền sử dụng đất.
+ Giao đất không thu tiền sử dụng đất.
Xét về góc độ kinh tế chính trị, đất đô thị là loại đất chủ yếu được dùng để xây
dựng và phát trỉên các công trình đô thị, đó là loại đất đã chứa những khoản đầu tư
lớn trong quá trình khai thác đất đai thành thị, vì vậy có sức sản xuất cao, có giá trị
sử dụng rất lớn. Xu hướng phát triển và quy mô của đất đô thị liên quan chặt chẽ
đến mối quan hệ giữa QHSX và LLSX, mà cốt lõi là chế độ sở hữu nói chung, trong
đó có sở hữu đất đai được, quy định bởi chế độ kinh tế chính trị xã hội. Theo quan
điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin, đất đô thị là loại đất mang lại địa tô chênh lệch
cao cho chủ sở hữu đất, trong khi phát triển đô thị là nhu cầu tất yếu của quá trình
CNH - HĐH đất nước. Khi nói về đất đô thị, C.Mác viết: “Thật ra người ta có thể
tập trung một nền sản xuất lớn trên một khoảng không gian nhỏ so với sự phân tán
của thủ công nghiệp, và chính đại công nghiệp đã làm như vậy” và khi nền sản xuất
đại công nghiệp đã đạt đến giới hạn của việc sử dụng chiều cao không gian thì “việc
mở rộng sản xuất cũng đòi hỏi mở rộng diện tích đất đai” .Trong các khu vực đô thị
cũ, quá trình Đô thị hóa (sắp xếp và cải tạo đô thị) nhằm hiện đại hoá đô thị, trên cơ
sở cải tạo hệ thống hạ tầng kỹ thuật (HTKT) đô thị kết hợp với phân bố lại quỹ đất
và bố trí hợp lý các công trình đô thị. Đồng thời với việc nâng cấp, HĐH các khu đô
thị cũ là quá trình xây dựng các khu đô thị mới, quá trình này đòi hỏi chuyển một
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN

10

diện tích đất từ các loại đất khác thành đất đô thị để phát triển đô thị, đáp ứng yêu
cầu CNH-HĐH. Tuy nhiên quá trình Đô thị hóa không phải là quá trình chuyển mục
đích SDĐ của toàn bộ diện tích đất khác thành đất phi nông nghiệp, một phần diện
tích đất nông nghiệp vẫn được giữ lại nhằm đảm bảo môi trường sinh thái cho đô thị
và tạo ra không gian thẩm mỹ cho đô thị. Như vậy QLNN đối với đất đai trong quá
trình Đô thị hóa , không chỉ đơn thuần là quản lý đất đô thị, mà còn bao gồm diện
tích đất quy hoạch phát triển đô thị và diện tích đất nông nghiệp trong đô thị. Tuy
vậy đến thời điểm hiện nay, chưa có văn bản quy định nào đưa ra tiêu chuẩn về cơ
cấu giữa đất nông nghiệp và đất phi nông nghiệp trong đô thị. (Nghị định số
72/2001/NĐ-CP về phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị)
1.2.1.2. Đặc trưng cơ bản của đất đô thị:
Đặc điểm của đất đai là tính cố hữu, tư liệu sản xuất gắn với hoạt động của con
người nhưng đất đô thị có những đặc trưng chủ yếu để phân biệt với các loại đất khác:
- Có nguồn gốc từ đất tự nhiên hoặc đất nông nghiệp được trang bị cơ sở hạ
tầng công cộng khi chuyển mục đích sử dụng .
-Việc sử dụng đất đô thị phải căn cứ vào qui hoạch và dự án đầu tư được phê duyệt.
- Khi người sử dụng đất có yêu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đang sử
dụng thì phải được UBND tỉnh thành phố cho phép.
- Từng lô đất trong đô thị có vị trí cố định, mỗi vị trí có đặc thù riêng không
giống với bất kì vị trí nào.
- Ngoài ra đất đô thị cũng là tài sản đặc biệt có giá trị cao hơn so với các loại
đất khác bởi vị trí và cơ sở hạ tầng trên đất.
- Có sự mất cân đối giữa cung và cầu, do quá trình đô thị hoá diễn ra nhanh
chóng trong những năm gần đây làm cho dân số đô thị tăng nhanh (về cơ học) cầu
tăng nhanh nhưng cung bị hạn chế mất cân đối.
Nó là công cụ cho việc thực hiện và quản lý sử dụng đất một cách khoa học
của nhà nước, bởi vì khi thực hiện qui hoạch sử dụng đất đai nhằm phục vụ cho nhu

cầu sử dụng đất đai và quyền lợi của toàn xã hội góp phần giải quyết tốt các mối
quan hệ trong quản lý và sử dụng đất để sử dụng một cách có hiệu quả bảo vệ đất và
nâng cao hiệu quả.(Luật Quy hoạch đô thị, 2009)

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




11

1.2.2. Sự cần thiết phải tăng cường vai trò quản lý Nhà nước đối với đất đai trong
quá trình đô thị hóa
Quản lý Nhà nước về đất đai trong quá trình đô thị hóa không chỉ nhằm mục
tiêu phát triển đô thị mà còn phải đảm bảo đáp ứng nhu cầu đời sống của dân cư đô
thị. Mặc khác, trong quá trình đô thị hóa , quan hệ đất đai có nhiều biến động mạnh
về cả quyền chi phối, quyền quản lý và quyền sử dụng, do chức năng đặc biệt quan
trọng của đô thị là chức năng về kinh tế tác động. Vì vậy, trong quá trình đô thị hóa
vấn đề tăng cường vai trò quản lý nhà nước về đất đai là xuất phát từ nhân tố khách
quan do thực tiễn của đất nước đặt ra.
Dân số đô thị tăng lên cùng với quá trình công nghiệp hóa, làn sóng người
nhập cư ồ ạt đã khiến các thành phố trở nên quá tải, gây ô nhiễm môi trường sống
và làm cho việc xây dựng trong các đô thị trở nên lộn xộn, vô tổ chức, gây ra những
khó khăn bức xúc trong công tác quản lý của Nhà nước đối với đô thị.
Dân số đô thị là động lực chính thúc đấy sự phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội
của đô thị. Quy mô của đô thị được đánh giá qua số lượng dân số đô thị chứ không
phải qua diện tích đất đai đô thị. Dân số đô thị là cơ sở để xác định số lượng diện
tích nhà ở cần xây dựng, hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật cho đô thị cũng như việc
hoạch định các chính sách phát triển và kế hoạch đầu tư cho đô thị. Ở các nước phát
triển, tốc độ tăng trưởng dân số đô thị do nhập cư từ nông thôn vào là không lớn,

còn ở các nước đang phát triển thì tỉ lệ này lại là chủ yếu, mà lý do chính là sức hấp
dẫn từ sự chênh lệch mức sống giữa thành thị và nông thôn.
Ở nước ta, tăng trưởng không gian đô thị cũng đạt mức cao, diện tích đất đô
thị chiếm gần 1% diện tích đất tự nhiên vào năm 2005 và đang có chiều hướng gia
tăng để đáp ứng nhu cầu gia tăng dân số và tăng trưởng kinh tế.
Để tránh tình trạng đất đai bị chuyển mục đích trái phép, sử dụng không đúng
quy hoạch, kế hoạch, nguồn tài nguyên đất đô thị bị lãng phí, cùng với nó là tình
trạng đô thị được xây dựng lộn xộn và tình trạng đói nghèo ở đô thị…đòi hỏi tăng
cường vai trò của Nhà nước trong hoạt động quản lý đối với đất đai trong quá trình
đô thị hóa .

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




12

1.2.3. Cơ sở pháp lý
1.2.3.1. Các văn bản của Trung ương
- Luật Đất đai năm 2003.
- Luật Đất đai năm 2013.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính phủ
về bồi thường thiệt hại, hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.
- Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13 tháng 08 năm 2009 của Chính phủ
quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ
và tái định cư.
- Nghị định số 72/2001/NĐ-CP ngày 05 tháng 10 năm 2001 của Chính phủ về

phân loại đô thị và cấp quản lý đô thị.
- Thông tư số 10/2008/TT-BXD ngày 22 tháng 04 năm 2008 của Bộ Xây dựng
hướng dẫn về đánh giá, công nhận khu đô thị mới kiểu mẫu.
- Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số Điều của Luật đất đai;
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01 tháng 10 năm 2009 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và trình
tự, thủ tục thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất.
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02 tháng 6 năm 2014 của Bộ Tài
nguyên và môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích
sử dụng đất, thu hồi đất.
1.2.3.2. Các văn bản của tỉnh Thanh Hóa
- Quyết định số 891/2011/QĐ-UBND ngày 20 tháng 05 năm 2011 của UBND
tỉnh Thanh Hóa về Ban hành bảng giá bồi thường cây cối, hoa màu và thủy sản trên
địa bàn tỉnh Thanh Hóa

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




13

- Quyết định số 3336/2009/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2009 của UBND
tỉnh Thanh Hóa quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 42/2014/QĐ-UBND ngày 19 tháng 12 năm 2014 của UBND tỉnh
Thanh Hóa quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên

địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 2472/2010/QĐ-UBND ngày 22 tháng 12 năm 2010 của
UBND tỉnh Thanh Hóa về Ban hành bảng giá các loại đất năm 2011 trên địa bàn
tỉnh Thanh Hóa;
- Quyết định số 2768/2011/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2011 của
UBND tỉnh Thanh Hóa về Ban hành bảng giá các loại đất năm 2012 trên địa bàn
tỉnh Thanh Hóa;
- Quyết định số 2088/2012/QĐ-UBND ngày 21 tháng 12 năm 2012 của
UBND tỉnh Thanh Hóa về Ban hành bảng giá các loại đất năm 2013 trên địa bàn
tỉnh Thanh Hóa
- Quyết định số 26/QĐ-UBND ngày 27 tháng 12 năm 2013 của UBND
tỉnh Thanh Hóa về Ban hành bảng giá các loại đất năm 2014 trên địa bàn tỉnh
Thanh Hóa
- Quyết định số 40/2014/QĐ-UBND ngày 19 tháng 12 năm 2014 của
UBND tỉnh Thanh Hóa ban hành bảng giá các loại đất năm 2015 trên địa bàn
tỉnh Thanh Hóa
- Công văn số 1148/UBND-NĐ ngày 15 tháng 5 năm 2013 của UBND tỉnh
Thanh Hóa v/v giải quyết vướng mắc trong công tác GPMB trên địa bàn thành phố
Thanh Hóa.
- Quyết định số 41/2014/QĐ-UBND ngày 19 tháng 12 năm 2014 của UBND
tỉnh Thanh Hóa ban hành quy định về trình tự thủ tục thu hồi đất, trưng dụng đất,
giao đất, cho thuê đất và chuyển mục đích sử dụng đất.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




14

1.3. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên Thế giới và một số tỉnh,
thành phố trong nước
1.3.1. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước trên thế giới
1.3.1.1. Kinh nghiệm của Mỹ
Nước Mỹ có diện tích tự nhiên khoảng 9,4 triệu km2, dân số hơn 300 triệu, đất
đô thị chuyên dùng chiếm 11,9% diện tích tự nhiên. Là một quốc gia phát triển, Mỹ
có hệ thống pháp luật về đất đai rất phát triển có khả năng điều chỉnh được các quan
hệ xã hội đa dạng và phức tạp nhất.
Luật đất đai của Mỹ quy định công nhận và khuyến khích quyền sở hữu tư
nhân về đất đai; các quyền này được pháp luật bảo hộ rất chặt chẽ như là một quyền
cơ bản của công dân. Cho đến nay có thể thấy, các quy định này đang phát huy rất
có hiệu quả trong việc phát triển kinh tế đất nước, vì nó phát huy được hiệu quả đầu
tư để nâng cao giá trị của đất đai và làm tăng đáng kể hiệu quả sử dụng đất trong
phạm vi toàn xã hội.
Mặc dù công nhận quyền sở hữu tư nhân, nhưng luật đất đai của Mỹ vẫn
khẳng định vai trò ngày càng lớn và có vị trí quyết định của Nhà nước trong quản lý
đất đai. Các quyền định đoạt của Nhà nước bao gồm: Quyền quyết định về quy
hoạch và kế hoạch sử dụng đất, quyền quy định về quy hoạch kiến trúc đô thị và
công trình xây dựng; quyền quy định về mục đích sử dụng đất; quyền xử lý các
tranh chấp về quyền sử dụng đất và quyền ban hành các quy định về tài chính đất;
quyền thu hồi đất thuộc sở hữu tư nhân để phục vụ các lợi ích công cộng trên cơ sở
đền bù công bằng cho người bị thu hồi... Về bản chất quyền sở hữu tư nhân về đất
đai ở Mỹ cũng chỉ tương đương quyền sử dụng đất ở Việt Nam.
1.3.1.2. Kinh nghiệm của Trung Quốc
Theo Trung Quốc, quốc gia này đang xây dựng mô hình phát triển theo hình
thái xã hội XHCN mang đặc sắc Trung Quốc. Với dân số đông nhất thế giới (1,3 tỷ
người năm 2005), trong đó dân số nông nghiệp chiếm gần 80%. Tổng diện tích đất
đai toàn quốc là 9.682.796 km2, trong đó diện tích đất canh tác là trên 100 triệu ha,
chiếm 7% diện tích đất canh tác toàn thế giới. Trung Quốc bắt đầu công cuộc công
nghiệp hóa từ năm 1978, cùng với tốc độ tăng trưởng kinh tế và cách mạng công

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




15

nghiệp, tốc độ đô thị hóa ở Trung Quốc cũng diễn ra rất mạnh mẽ. Vì vậy, việc giải
quyết quan hệ xã hội về đất đai ở Trung Quốc là rất đáng quan tâm. Quản lý đất đai
ở Trung Quốc có một số đặc điểm nổi bật:
Một là, về quan hệ sở hữu đất đai, đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu nhà
nước, gồm sở hữu nhà nước và sở hữu tập thể, trong đó toàn bộ đất đai thành thị
thuộc về sở hữu nhà nước. Đất nông thôn và ngoại ô thành phố, ngoài đất do pháp
luật quy định thuộc về sở hữu nhà nước, còn lại là sở hữu tập thể.
Hai là, về quy hoạch sử dụng đất. Luật pháp Trung Quốc quy định, Nhà nước
có quyền và có trách nhiệm xây dựng quy hoạch sử dụng đất trong phạm vi cả nước
và trong từng cấp chính quyền theo đơn vị hành chính lãnh thổ. Đối với đất đai
thành thị, Nhà nước tiến hành quản lý bằng quy hoạch. Quy hoạch tổng thể thành
phố là kế hoạch có tính tổng thể, lâu dài, chiến lược và chỉ đạo về phát triển kinh tế
và xã hội với các công trình xây dựng của thành phố.
Ba là, về công tác thông kê, phân loại đất đai. Luật quản lý đất đai của Trung
Quốc quy định, đất đai được chia thành các loại chính sau: Đất dùng cho nông
nghiệp, đất xây dựng, đất chưa sử dụng.
Bốn là, về tài chính đất. Ở Trung Quốc không có hình thức giao đất ổn định
lâu dài không thời hạn, do đó, Luật quy định Nhà nước thu tiền khi giao đất, người
sử dụng đất phải nộp đủ tiền sử dụng đất cho Nhà nước mới được thực hiện các
quyền; Nhà nước coi việc giao đất thu tiền là biện pháp quan trọng để tạo ra nguồn
thu ngân sách đáp ứng nhu cầu về vốn để phát triển.
1.3.1.3. Kinh nghiệm của Pháp
Pháp là quốc gia phát triển, tuy thể chế chính trị khác nhau, nhưng ảnh hưởng

của phương pháp tổ chức quản lý trong lĩnh vực đất đai của Pháp còn khá rõ đối với
nước ta. Vấn đề này có thể lý giải vì Nhà nước Việt Nam hiện đang khai thác khá
hiệu quả những tài liệu quản lý đất đai do chế độ thực dân để lại, đồng thời ảnh
hưởng của hệ thống quản lý đất đai thực dân còn khá rõ nét trong ý thức của một bộ
phận công dân Việt Nam hiện nay. Quản lý đất đai của Pháp có một số đặc trưng là:
Về chế độ sở hữu trong quan hệ đất đai, Luật pháp quy định quyền sở hữu tài
sản là bất khả xâm phạm và thiêng liêng, không ai có quyền buộc người khác phải
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




16

nhường quyền sở hữu của mình. Ở Pháp hiện còn tồn tại song hành hai hình thức sở
hữu cơ bản: sở hữu tư nhân về đất đai và sở hữu nhà nước đối với đất đai và công
trình xây dựng công cộng. Tài sản công cộng bao gồm cả đất đai công cộng có đặc
điểm là không được mua và bán. Trong trường hợp cần sử dụng đất cho các mục
đích công cộng, Nhà nước có quyền yêu cầu chủ sở hữu đất đai tư nhân nhường
quyền sở hữu thông qua chính sách bồi thường thiệt hại một cách công bằng.
Về công tác quy hoạch đô thị, do đa số đất đai thuộc sở hữu tư nhân, vì vậy để
phát triển đô thị, ở Pháp công tác quy hoạch đô thị được quan tâm chú ý từ rất sớm
và được thực hiện rất nghiêm ngặt. Ngay từ năm 1919, Pháp đã ban hành Đạo luật
về kế hoạch đô thị hóa cho các thành phố có từ 10.000 dân trở lên. Năm 1973 và
năm 1977, Nhà nước Pháp đã ban hành các Nghị định quy định các quy tắc về phát
triển đô thị, là cơ sở để ra đời Bộ Luật về chính sách đô thị. Đặc biệt, vào năm
1992, ở Pháp đã có Luật về phân cấp quản lý, trong đó có sự xuất hiện của một tác
nhân mới rất quan trọng trong công tác quản lý của Nhà nước về quy hoạch đó là
cấp xã. Cho đến nay, Luật Đô thị ở Pháp vẫn không ngừng phát triển, nó liên quan
đến cả quyền sở hữu tư nhân và sự can thiệp ngày càng sâu sắc hơn của Nhà nước,

cũng như của các cộng đồng địa phương vào công tác quản lý đất đai, quản lý quy
hoạch đô thị. Nó mang ý nghĩa kinh tế rất lớn thông qua việc điều chỉnh mối quan
hệ giữa các ngành khác nhau như bất động sản, xây dựng và quy hoạch lãnh thổ…
Về công tác quản lý nhà nuộc đối với đất đai, mặc dù là quốc gia duy trì chế
độ sở hữu tư nhân về đất đai, nhưng công tác quản lý về đất đai của Pháp được thực
hiện rất chặt chẽ. Điều đó được thể hiện qua việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa
chính. Hệ thống hồ sơ địa chính rất phát triển, quy củ và khoa học, mang tính thời
sự để quản lý tài nguyên đất đai và thông tin lãnh thổ, trong đó thông tin về từng
thửa đất được mô tả đầy đủ về kích thước, vị trí địa lý, thông tin về tài nguyên và
lợi ích liên quan đến thửa đất, thực trạng pháp lý của thửa đất. Hệ thống này cung
cấp đẩy đủ thông tin về hiện trạng sử dụng đất, phục vụ nhiệm vụ quy hoạch, quản
lý và sử dụng đất có hiệu quả, đáp ứng nhu cầu của cộng đồng, đảm bảo cung cấp
thông tin cho hoạt động của ngân hàng và tạo cơ sở xây dựng hệ thống thuế đất và
bất động sản công bằng.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




17

1.3.2. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số thành phố trong quá trình đô thị hóa
1.3.2.1. Kinh nghiệm của thành phố Hồ Chí Minh
Là đô thị đặc biệt, vì vậy công tác QLNN về đất đai của Thành phố Hồ Chí
Minh trong quá trình Đô thị hóa có vai trò rất quan trọng trong việc ổn định và phát
triển kinh tế của Thành phố.
Hệ thống hồ sơ địa chính của Thành phố cơ bản được xây dựng khá bài bản,
toàn Thành phố đã được đo đạc và thành lập bản đồ địa chính chính quy và không
chính quy ở các tỷ lệ 1/500 và 1/1000. Thành phố cũng đã xây dựng quy hoạch, kế

hoạch sử dụng đất các giai đoạn và đã được Chính phủ phê duyệt. Vào năm 2005,
Thành phố đã công bố cơ bản hoàn thành công tác triển khai cấp GCNQSDĐ và
quyền sở hữu nhà ở tại đô thị. Nhìn chung các văn bản của Thành ủy và UBND
Thành phố đã góp phần ổn định công tác quản lý đất đai ở địa phương. uy nhiên,
cũng như tình hình chung của các tỉnh, thành phố trong cả nước, công tác Quản lý
Nhà nước về đất đai, đô thị ở Thành phố cũng có rất nhiều bức xúc, phức tạp. Thị
trường bất động sản trong khu vực Thành phố có chiều hướng “trầm lắng” do nhiều
yếu tố, trong đó chủ yếu là do yếu tố đầu cơ của một số tổ chức và cá nhân, đồng
thời do hệ thống văn bản Pháp luật hiện hành chưa đồng bộ và chưa có khả năng
đáp ứng được yếu cầu của tình hình thực tế xã hội hiện nay.
1.3.2.2. Kinh nghiệm của thành phố Hải Phòng
Là Thành phố cảng quan trọng của vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc, thành
phố Hải Phòng trong nhiều năm qua, QLNN về đất đai có nhiều vấn đề phức tạp.
Hải Phòng là nơi có nhiều điểm nóng về khiếu kiện tranh chấp đất đai rất gay gắt.
Nguyên nhân cơ bản là do trong quá trình Đô thị hóa , giá đất bị đẩy lên rất cao,
trong khi Thành phố chưa có biện pháp kiên quyết để ngăn chặn kịp thời tình trạng
vi phạm Pháp luật. Đặc biệt tình trạng tự ý chuyển mục đích sử dụng đất khác thành
đất ở, mua bán đất đai trái quy định của Pháp luật diễn ra khá phổ biến. Hệ thống hồ
sơ địa chính không được lưu trữ đầy đủ và cập nhật thường xuyên. Vì vậy, công tác
QLNN về đất đai gặp rất nhiều khó khăn, đặc biệt là thiếu thông tin pháp lý về
nguồn gốc sử dụng đất làm cơ sở để thực hiện giao đất, đền bù thiệt hại về đất và xử
lý các vi phạm Pháp luật trong quản lý sử dụng đất. Từ năm 1993 đến 2002, Thành
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN




18

phố đã ban hành 12 văn bản thể chế hóa các quy định của Luật và Nghị định của

Chính phủ để triển khai công tác QLNN về đất đai trên địa bàn.
Công tác lập quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch phát triển đô thị được triển
khai chậm do Thành phố chưa có sự đầu tư thỏa đáng. Đến năm 2001, HĐND
Thành phố đã ban hành Nghị quyết số 20/NQ-HĐND ngày 05 tháng 07 năm 2001
“Thông qua quy hoạch sử dụng đất thành phố Hải Phòng giai đoạn 2000 – 2010”.
Theo quy hoạch này đến năm 2010, diện tích đất chuyên dùng của Thành phố sẽ
tăng 2.062 ha, chủ yếu lấy từ các loại đất nông nghiệp: 1.176 ha, đất lâm nghiệp:
528 ha… Cũng như một số tỉnh, thành phố phía Bắc, công tác QLNN về đất đai của
Thành phố sau khi Luật Đất đai 2003 có hiệu lực cơ bản dần ổn định. Tuy nhiên
việc khai thác, sử dụng đất còn kém hiệu quả và việc triển khai thực hiện quy hoạch
sử dụng đất còn chậm, do công tác bồi thường GPMB còn nhiều vướng mắc, thị
trường bất động sản khá trầm lắng. Từ năm 2003 đến nay, công tác triển khai cấp
GCNQSDĐ còn chậm, cả về cấp GCNQSDĐ ở và cấp GCNQSDĐ cho các đơn vị
sử dụng đất, đây là một nược điểm lớn của QLNN về đất đai ở thành phố Hải Phòng.
1.4. Thực tiễn đô thị hóa trên Thế giới và ở Việt Nam
1.4.1. Tình hình đô thị hóa trên Thế giới
Quá trình đô thị hóa diễn ra song song với động thái phát triển không gian
kinh tế xã hội. Ở đó trình độ đô thị hóa phản ánh trình độ phát triển của lực lượng
sản xuất, của nền văn hóa và phương thức tổ chức cuộc sống xã hội.
Quá trình đô thị hóa là một quá trình phát triển của nền kinh tế xã hội, văn hóa
không gian kiến trúc, nó gắn liền với tiến bộ khoa học kỹ thuật và sự phát triển của
ngành nghề mới.
Quá trình đô thị hóa được chia thành 3 thời kỳ:
1.4.1.1. Thời kỳ tiền công nghiệp (trước thế kỷ XVIII)
Đô thị hóa phát triển mang đặc trưng của nền văn minh nông nghiệp, các đô
thị phân tán, quy mô nhỏ lẻ, phát triển theo dạng tập trung, cơ cấu đơn giản. Tính
chất chủ yếu là hành chính, thương nghiệp, tiểu thủ công nghiệp.

Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN