(Khóa luận tốt nghiệp) Tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoan 2014 2016

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

LƯU THỊ HỒNG LUYẾN
Tên đề tài:
TÌM HIỂU CÁC KHOẢN THU TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014-2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa Chính Môi Trường

Khoa

: Quản Lý Tài Nguyên

Khóa học

: 2014 - 2018

Thái Nguyên, năm 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
----------------------

LƯU THỊ HỒNG LUYẾN
Tên đề tài:
TÌM HIỂU CÁC KHOẢN THU TÀI CHÍNH TỪ ĐẤT ĐAI TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ THÁI NGUYÊN,TỈNH THÁI NGUYÊN
GIAI ĐOẠN 2014-2016

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP ĐẠI HỌC

Hệ đào tạo

: Chính quy

Chuyên ngành

: Địa Chính Môi Trường

Lớp:

: K46-ĐCMT-N01

Khoa

: Quản Lý Tài Nguyên

Khóa học

: 2014 - 2018

Giảng viên hướng dẫn

: TS. Nguyễn Quang Thi

Thái Nguyên, năm 2018


i

LỜI CẢM ƠN
Thực tập tốt nghiệp là thời gian để mỗi sinh viên sau khi học tập, nghiên
cứu tại trường có điều kiện củng cố và vận dụng kiến thức đã học vào thực tế.
Đây là giai đoạn không thể thiếu được đối với mỗi sinh viên các trường đại
nói chung và sinh viên Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên nói riêng.
Em xin cảm ơn thầy giáo TS. Nguyễn Quang Thi đã tận tình hướng dẫn
và giúp đỡ em trong suốt thời gian thực hiện đề tài này.
Em xin chân thành cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Ban chủ nhiệm
Khoa Quản lý tài nguyên, các thầy giáo, cô giáo, cán bộ trong khoa đã truyền
đạt cho em những kiến thức, kinh nghiệm quý báu trong quá trình học tập và
rèn luyện tại trường.
Em xin gửi lời cảm ơn tới lãnh đạo Sở Tài Nguyên và Môi trường tỉnh
Thái Nguyên cùng các cán bộ, nhân viên đang công tác tại Sở Tài nguyên và
Môi Trường tỉnh đã giúp đỡ em trong suốt thời gian thực tập tốt nghiệp.
Em cũng xin gửi lời cảm ơn tới gia đình, người thân và bạn bè đã luôn ở
bên cạnh động viên, khích lệ em trong suốt quá trình học tập và thời gian em
thực hiện khóa luận tốt nghiệp này.
Sau thời gian làm việc nghiêm túc, báo cáo đã được hoàn thành tuy
nhiên do kinh nghiệm còn thiếu và kiến thức còn hạn chế nên khóa luận tốt

nghiệp này không tránh khỏi thiếu sót. Em rất mong nhận được sự đóng góp ý
kiến của các thầy cô và bạn bè để khóa luận được hoàn thiện hơn.
Em xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, ngày 15 tháng 05 năm 2018
Sinh viên

Lưu Thị Hồng Luyến


ii

MỤC LỤC
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... i
MỤC LỤC ........................................................................................................ ii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................ v
DANH MỤC CÁC BẢNG ............................................................................. vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ............................................................................. vii
PHẦN 1. MỞ ĐẦU .......................................................................................... 1
1.1.Tính cấp thiết của đề tài .............................................................................. 1
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài .................................................................. 2
1.3.Ý nghĩa của đề tài ........................................................................................ 3
1.3.1. Ý nghĩa khoa học .................................................................................... 3
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn ..................................................................................... 3
PHẦN 2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ............................................................... 4
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu ....................................................... 4
2.1.1. Cơ sở lý luận ........................................................................................... 4
2.1.2. Cơ sở thực tiễn ........................................................................................ 7
2.1.3.Cơ sở pháp lý ......................................................................................... 12
2.2. Những chính sách của nhà nước về khai thác nguồn lực tài chính từ đất
đai ở nước ta . .................................................................................................. 14

2.2.1. Chính sách thu tiền sử dụng đất ............................................................ 14
2.2.2. Chính sách thu tiền thuê đất, mặt nước ................................................. 17
2.2.3. Chính sách tài chính về đất đai trong quá trình sử dụng đất ................. 18
2.2.4. Chính sách về đền bù, hỗ trợ và tái định cư .......................................... 21
2.2.5. Chính sách về giá đất ............................................................................ 22
2.2.6. Các chính sách tài chính trong việc giao đất, chuyển mục đích sử dụng
đất và cho thuê đất........................................................................................... 29
2.3.Thực trạng các nguồn thu tài chính trong cả nước.................................... 40


iii

2.4.Tình hình thực hiện chính sách về khai thác nguồn lực thu được từ tài
chính đất đai ở thành phố Thái Nguyên .......................................................... 41
PHẦN 3. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 43
3.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu............................................................ 43
3.1.1.Đối tượng nghiên cứu............................................................................. 43
3.1.2.Phạm vi nghiên cứu ................................................................................ 43
3.2. Địa điểm và thời gian thực tập ................................................................. 43
3.2.1. Địa điểm thực tập .................................................................................. 43
3.2.2.Thời gian thực tập .................................................................................. 43
3.3. Nôi dung nghiên cứu ................................................................................ 43
3.3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Thái Nguyên ............. 43
3.3.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.. 43
3.3.3. Thực trạng nguồn thu tài chính từ đất đai của thành phố Thái Nguyên........ 43
3.3.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý các nguồn thu tài
chính đất đai .................................................................................................... 43
3.4. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 43
3.4.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp ...................................... 43

3.4.2. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu .............................. 44
PHẦN 4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................... 45
4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội tại thành phố Thái Nguyên ................ 45
4.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 45
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng........................................... 46
4.2. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Thái nguyên ..... 53
4.2.1. Tình hình sử dụng đất đai...................................................................... 53
4.2.2. Tình hình cấp GCN quyền SDĐ tại thành phố Thái Nguyên ............... 55
4.3. Thực trạng nguồn thu tài chính từ đất đai của thành phố Thái Nguyên........... 56
4.3.1.Tổng hợp về thu tiền sử dụng đất giai đoạn 2014-2016 ........................ 56
4.3.2.Tổng hợp tiền thu được từ thuê đất giai đoạn 2014-2016...................... 57


iv

4.3.3.Tổng hợp nguồn thu từ thuế đất giai đoạn 2014-2016........................... 59
4.3.4. Tiền thu được từ việc xử phạt vi phạm hành chính về đất đai .............. 61
4.3.5. Các khoản thu phí và lệ phí ................................................................... 61
4.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý các nguồn thu tài
chính từ đất đai ................................................................................................ 63
PHẦN 5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................... 67
5.1.Kết luận ..................................................................................................... 67
5.2.Kiến nghị ................................................................................................... 68
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 69


v

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS : Bất động sản

KTTT : Kinh tế thị trường
NN : Nông nghiệp
NSNN : Ngân sách nhà nước
QSD : Quyền sử dụng
QSDĐ : Quyền sử dụng đất
SXKD : Sản xuất kinh doanh
UBND : Ủy ban nhân dân
XDCB : Xây dựng cơ bản
XHCN : Xã hội chủ nghĩa


vi

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1. Bảng thuế sử dụng đất nông nghiệp ............................................... 19
Bảng 1.2: Bảng thuế lũy tiến từng phần.......................................................... 28
Bảng 2.3.Kết quả thu thuế nhà đất .................................................................. 38
Bảng 2.4. Tổng hợp tình hình sử dụng đất năm 2016 ..................................... 41
Bảng 4.1. Kết quả thực hiện các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của thành phố Thái
Nguyên năm 2016 ........................................................................................... 51
Bảng 4.2. Tình hình sử dụng đất qua các năm giai đoạn 2014 - 2016............ 54
Bảng 4.3. Tình hình cấp giấy chứng nhận QSD đất năm 2016 ...................... 56
Bảng 4.4. Tổng hợp về thu tiền sử dụng đất giai đoạn năm 2014 – 2016 ...... 56
Bảng 4.5. Tổng tiền thu được từ thuê đất giai đoạn 2014 – 2016................... 57
Bảng 4.6. Nguồn ngân sách thu được từ thuế đất năm 2016 .......................... 59
Bảng 4.7. Nguồn ngân sách thu được từ phạt vi phạm hành chính đất đai .... 61
Bảng 4.8. Nguồn thu ngân sách từ phí và lệ phí ............................................. 62


vii

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 4.1: Bản đồ địa giới hành chính thành phố Thái Nguyên ...................... 45
Hình 4.2.Tình hình sử dụng đất giai đoạn 2014 - 2016 .................................. 55
Hình 4.3. Biểu đồ diện tích đã cấp GCNQSDĐ ............................................. 56
Hình 4.4. Tổng tiền thu được từ thuê đất giai đoạn 2014- 2016 ..................... 58
Hình 4.5. Nguồn thu ngân sách từ thuế giai đoạn 2014 - 2016 ...................... 60
Hình 4.6.Nguồn thu ngân sách từ phí và lệ phí giai đoạn 2014 - 2016 .......... 62


1

PHẦN 1
MỞ ĐẦU
1.1.Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống. Đất đai tham gia vào
hoạt động của đời sống kinh tế xã hội, nó là nguồn vốn, nguồn lực quan trọng
của đất nước. Bởi lẽ đó là tư liệu sản xuất quan trọng để sản xuất ra của cải
vật chất cho sự tồn tại và phát triển của xã hội loài người; đồng thời, đất đai là
nguồn tài nguyên có hạn về số lượng, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có
hiệu quả nhất luôn là vấn đề mà Chính phủ của các quốc gia quan tâm và
được bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp.
Thái Nguyên là một tỉnh miền núi phía Bắc, có vị trí nằm ở phía Tây
Bắc Thủ đô Hà Nội, có vị trí thuận lợi, hết sức quan trọng trong chiến lược
phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh Thái Nguyên và vùng Việt Bắc. Trong thời
kỳ chưa phát triển đất đai mới chỉ coi trọng về mặt hiện vật, các nguồn thu tài
chính về đất đai còn ít, việc khai thác sử dụng chưa thực sự có hiệu quả , kết
quả thu được từ đất đai chưa lớn. Kể từ khi đổi mới, thành phố Thái Nguyên

lên đô thị loại I của Việt Nam trực thuộc tỉnh Thái Nguyên thì tốc độ đô thị
hóa rất nhanh do đó vấn đề quản lý Nhà nước về đất đai còn nhiều bất cập, giá
đất là một trong những nguyên nhân gây ra những khó khăn vướng mắc trong
công tác bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện các dự án
đầu tư, khi người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính… Những bất cập
trên dẫn đến tình trạng thắc mắc khiếu kiện của nhân dân trong việc chấp
hành chính sách pháp luật về đất đai và khó khăn cho các cấp chính quyền
trong việc thực thi các chính sách, pháp luật về đất đai tại địa phương. Tuy
nhiên, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế - xã hội, với việc hội nhập kinh tế
quốc tế , pháp luật đất đai theo Luật năm 1993 đã bộc lộ một số hạn chế lớn
như: chưa xác định rõ các hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn


2

dân về đất đai trong nền kinh tế thị trường, từ đó gây ra khó khăn cho việc
Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo Luật; Việc quản lý sử dụng đất đai
vẫn còn mang tính chất bao cấp, thiếu hụt các chế định cần thiết về giá đất, về
điều tiết địa tô chênh lệch, về điều tiết lợi nhuận qua chuyển nhượng quyền sử
dụng đất, về bồi thường thu hồi đất, về đấu thầu đấu giá QSD đất....dẫn tới
tình trạng sử dụng đất đai lãng phí không hiệu quả, sự yếu kém quản lý thị
trường bất động sản , cơ chế xin cho, tiêu cực trong quản lý đất đai không
những gây thất thu cho ngân sách nhà nước mà còn ảnh hưởng xấu đến môi
trường đầu tư.
Để khắc phục những thiếu sót trên, Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban
Chấp hành Trung ương Đảng khóa IX xác định: "Tiếp tục đổi mới chính sách,
pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước".
Tuy vậy, đến nay việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai với tư
cách là hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế của sở hữu toàn dân về đất
đai, đồng thời đóng vai trò là công cụ điều tiết quản lý đất đai trong nền kinh

tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa vẫn chưa thực sự được làm sáng tỏ,
đòi hỏi phải được tiếp tục nghiên cứu bổ sung. Vì vậy em đã thực hiện đề tài
"Tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất đai trên địa bàn thành phố Thái
Nguyên,tỉnh Thái Nguyên giai đoan 2014-2016"
1.2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
- Tìm hiểu điều kiện tự nhiên,kinh tế xã hội thành phố Thái Nguyên
- Tìm hiểu tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố
Thái Nguyên
- Tìm hiểu các nguồn thu tài chính từ đất đai của thành phố Thái nguyên
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý các
nguồn thu tài chính


3

1.3.Ý nghĩa của đề tài
1.3.1. Ý nghĩa khoa học
- Là căn cứ giúp các nhà quản lý,hoạch định chính sách tham khảo,cân
nhắc đểnhoàn thiện hệ thống cơ chế chính sách tài chính liên quan đến việc
khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai
- Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ
sung cơ sở thực tiễn để đánh giá chung trong việc khai thác các nguồn lực tài
chính từ đất đai thời gian qua.
1.3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Đề tài “tìm hiểu các khoản thu tài chính từ đất trên điạ bàn thành phố
Thái Nguyên,tỉnh Thái nguyên giai đoạn 2014-2016” nhằm rút ra được những
ưu và nhược điểm trong việc khai thác các nguồn lực thu được từ tài chính đất
trong thời gian qua,từ đó đưa ra những giải pháp để hoàn thiện hệ thống cơ
chế chính sách liên quan đến việc khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai có
hiệu quả hơn trên địa bàn thành phố Thái Nguyên.

4

PHẦN 2
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học của đề tài nghiên cứu
2.1.1. Cơ sở lý luận
* Khái niệm
- Nguồn lực tài chính là khối lượng giá trị dưới hình thái tiền tệ được
hình thành trong quá trình tạo lập và sử dụng các quỹ tiền tệ, phản ánh các
mối quan hệ kinh tế - xã hội trong phân phối nhằm đáp ứng các yêu cầu chi
tiêu bằng tiền để thực hiện quá trình tái sản xuất các mặt hoạt động của các
chủ thể trong xã hội.
Như vậy, bản chất của nguồn lực tài chính là phạm trù phân phối; đó là
sự phân phối bằng giá trị chứ không phải bằng hiện vật và thông qua hiện vật.
Nguồn lực tài chính được biểu hiện rất khác nhau, tùy theo nguồn gốc
hình thành mà chủ thể có thể thực hiện để có được các quỹ tiền tệ. Thông qua
các nguồn lực tài chính mà những chủ thể trong xã hội có được hệ thống các
quỹ tiền tệ tập trung và không tập trung vận động độc lập với các chức năng
cất trữ hay phương tiện thanh toán. Nguồn lực tài chính là sự vận động của
tiền tệ.
Với cách hiểu như vậy, để hình thành nguồn tài chính hay các quỹ tiền
tệ vận động tập trung, các chủ thể trong xã hội có thể khai thác từ nhiều
nguồn lực khác nhau trong đó có nguồn lực từ đất đai.
Nguồn lực tài chính từ đất đai là nguồn lực tài chính được hình thành từ
nguồn lực đất đai thông qua quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong một xã hội
nhất định và chịu sự chi phối của quan hệ sở hữu của xã hội đó.
Tài chính và nguồn lực tài chính phản ánh mặt quan hệ giữa các chủ thể
trong xã hội cụ thể là biểu hiện của quan hệ phân phối, song vì đó là sự phân

phối giá trị cho nên quan hệ đó chỉ được thực hiện trong nền kinh tế hàng hóa.
Tuy nhiên, biểu hiện rõ nhất của mặt phân phối và thực hiện giá trị từ các


5

nguồn lực là trong nền kinh tế hàng hóa phát triển ở trình độ cao hay KTTT.
Vì KTTT mới có khả năng biến mọi nguồn lực trở thành hàng hóa và biến các
hàng hóa đó trở thành những biểu hiện của giá trị, mặc dù có thể chúng không
phải do lao động làm ra.
Với ý nghĩa như vậy, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ có thể được
hình thành và phát triển trong nền KTTT, khi mà các quan hệ đất đai được thị
trường hóa. Tức là chúng có thể được mua bán và trao đổi trên thị trường.
* Bản chất của nguồn lực tài chính từ đất đai
Về mặt nguyên lý, những gì không phải là sản phẩm của sự hao phí lao
động trừu tượng của con người tạo ra thì chúng không có giá trị. Tuy nhiên,
chúng lại có thể là phương tiện để thực hiện lợi ích của các chủ thể sở hữu
chúng. Với tư cách là phương tiện để thực hiện lợi ích trong nền KTTT thì
chúng có vai trò trong việc hình thành các quỹ tiền tệ tập trung và vì thế
chúng góp phần hình thành các nguồn lực tài chính. Đất đai là một trong
những yếu tố có đặc trưng như vậy.
Về bản chất, nguồn lực tài chính từ đất đai phản ánh quan hệ phân phối
giá trị để hình thành các quỹ tiền tệ thông qua quan hệ giữa các chủ thể về đất đai.
Đó là quan hệ phái sinh được hình thành trên cơ sở thực hiện lợi ích
kinh tế từ quyền sở hữu đất đai, mà việc thực hiện lợi ích từ quyền sở hữu đất
như mỏc đó phân tích thể hiện trước mắt thông qua các hình thức địa tô,
nhưng với tư cách là hình thái biểu hiện của quan hệ tài chính thì địa tô đó
phải là địa tô dưới hình thái tiền, không phải là tô hiện vật hay tô lao dịch.
Vì phản ánh mặt quan hệ phân phối nên nguồn lực tài chính mang tính
lịch sử, nghĩa là xét về mặt hình thức, cơ chế thực hiện lợi ích kinh tế từ quan

hệ đất đai sẽ do quan hệ sở hữu của chế độ xã hội đó quyết định. Trong mỗi
chế độ xã hội với kiến trúc thượng tầng khác nhau sẽ quy định chế độ sở hữu
đặc trưng của xã hội đó.


6

Nếu đất đai thuộc quyền sở hữu của nhân dân và nhà nước của dân, do
dân đứng ra làm đại diện chủ sở hữu thì nguồn lực tài chính từ đất đai sẽ hình
thành và thực hiện trên cơ sở chế độ sở hữu tương ứng. Từ đó, quy định cách
thức sử dụng các quỹ tiền tệ tập trung hình thành từ nguồn lực đất đai, trái lại,
nếu đất đai thuộc về sở hữu tư nhân thì mục đích sử dụng nguồn lực tài chính
từ đất đai chắc chắn không phải phục vụ cho số đông mà là chỉ là một bộ phận
trong xã hội.
Trong thời kỳ quá độ lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, nguồn lực tài
chính từ đất đai phản ánh tính chất quá độ của quan hệ sản xuất của nước ta.
Quan hệ đất đai tập trung nhất trong quan hệ sở hữu và những quan hệ
tổ chức quản lý, phân phối phát sinh từ quyền sở hữu đó.
Tùy thuộc vào từng nước, đất đai có thể thuộc sở hữu riêng của từng
thành viên hoặc từng nhóm thành viên và có thể là sở hữu chung của tất cả
các thành viên trong cộng đồng quốc gia hoặc hỗn hợp cả hai loại hình sở hữu
trên. Ở hầu hết các nước tư bản, đất đai thuộc sở hữu tư nhân và sở hữu nhà
nước. Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân.
*Đặc điểm của nguồn lực tài chính từ đất đai
Không giống với các nguồn lực tài chính khác, nguồn lực tài chính từ
đất đai có những đặc điểm riêng.
Thứ nhất, nguồn lực tài chính từ đất đai luôn gắn với quan hệ sở hữu
đất đai.
Như trên đã chỉ ra, muốn đất đai đem lại lợi ích dưới hình thái tiền tệ
thì trước hết các chủ thể phải nắm quyền sở hữu đất đai. Việc sở hữu đó sẽ là

tiền để sinh ra các quyền năng khác, giúp cho chủ thể sở hữu thực hiện được
lợi ích của mình. Quyền sở hữu là điều kiện cần để thực hiện được lợi ích hay
khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai.
Khi quan hệ sở hữu được xác lập đối với đối tượng là đất đai, các chủ
thể sở hữu mới có cơ sở để thực hiện lợi ích của mình, thông thường quan hệ
sở hữu đó phải được thể chế hóa thành chế độ sở hữu về đất đai.


7

Cơ sở thực hiện các nguồn lực tài chính từ đất đai là các hình thái địa
tô. Trong chủ nghĩa tư bản, địa tô là hình thức thực hiện lợi ích kinh tế của
chế độ sở hữu tư nhân về đất đai của phương thức sản xuất đó.
Thứ hai, nguồn lực tài chính từ đất đai chỉ hình thành và được thực hiện
trong cơ chế kinh tế thị trường.
Trong nền kinh tế tự cung tự cấp, ở đó trình độ lực lượng sản xuất còn
thấp, nên phân công lao động xã hội và chuyên môn hóa chưa sâu sắc, do đó
các quan hệ giá trị chưa trở thành phổ biến; việc trao đổi giữa các thành viên
trong xã hội chủ yếu để thỏa mãn nhu cầu giá trị sử dụng, hình thức thực hiện
lợi ích từ quyền sở hữu đất đai của các chủ thể thường gắn với hiện vật hơn là
giá trị. Trong khi đó, nguồn lực tài chính từ đất đai lại biểu hiện dưới hình
thái của giá trị, hay dưới dạng tiền tệ; hơn thế, nguồn lực đó phải không
ngừng vận động độc lập tương đối với các chức năng cất trữ và phương tiện
thanh toán của tiền tệ. Để có thể thực hiện được điều đó, cần một cơ chế kinh
tế mà trong đó mọi yếu tố đều có thể chuyển hóa thành hàng hóa bất luận
chúng có phải do hao phí lao động làm ra hay không. Cơ chế KTTT đáp ứng
được yêu cầu đó, KTTT là biểu hiện của trình độ văn minh nhân loại và cũng
là môi trường để tạo khả năng hình thành các nguồn tiền tệ cho các chủ thể
trong xã hội.
2.1.2. Cơ sở thực tiễn

Tại hầu hết các nước tư bản, chế độ sở hữu đối với đất đai tồn tại dưới
hai hình thức: đất đai thuộc sở hữu của Nhà nước tư bản và đất đai thuộc sở
hữu tư nhân, trong đó sở hữu tư nhân là chủ yếu. Tuy chế độ sở hữu có khác
nhau nhưng ở tất cả các quốc gia đều xác định vai trò quan trọng của đất đai
đối với việc phát triển kinh tế nhằm phục vụ cho lợi ích chung của toàn xã
hội; việc xây dựng các chính sách tài chính đối với đất đai cũng xuất phát từ
mục tiêu này và với từng thời kỳ mà Nhà nước sẽ áp dụng các hình thức giao


8

đất, cho thuê đất, góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ, các loại thuế liên
quan đến đất cho phù hợp để điều tiết vào thu nhập của các đối tượng sử dụng đất.
Tại Đài Loan, các loại thuế đất là công cụ chính của Nhà nước để động
viên các khoản thu nhập từ đất cho NSNN, đồng thời đây cũng là biện pháp
để Nhà nước quản lý và kiểm tra sự vận động của đất đai. Để khuyến khích,
hạn chế hoặc hỗ trợ các ngành SXKD, Nhà nước Đài Loan áp dụng các loại
thuế suất khác nhau; ví dụ như đối với đất canh tác thì áp dụng thuế sử dụng
đất nông nghiệp với thuế suất thấp, các loại đất khác sẽ phải chịu thuế suất
cao hơn nhưng trong đó cũng có mức thuế suất ưu đãi đối với các lĩnh vực
khuyến khích đầu tư. Đối với các hoạt động mua bán đất có phát sinh thu
nhập sẽ phải chịu thuế cho giá trị tăng thêm. Với các loại thuế điều tiết từ đất
đai như trên thì hàng năm nguồn thu từ đất cũng là một phần đáng kể trong
tổng thu ngân sách của Đài Loan.
Tại Thái Lan, trước đây Nhà nước áp dụng cả thuế đất và thuế chuyển
nhượng bất động sản, nhưng hiện nay, để khuyến khích mọi người sử dụng
đất vào sản xuất, Nhà nước đã bỏ thuế đất. Nhật Bản hiện tại đang áp dụng
thuế đất với mức thuế suất 0,3%/năm trên giá trị đất, đồng thời cũng áp dụng
thuế thu nhập đánh vào thu nhập phát sinh từ mua bán nhà đất.
Tương tự như vậy, ở các nước châu Âu như Đức, Thụy Điển, Pháp

cũng đều áp dụng hình thức thuế đất và thuế thu nhập từ việc mua bán đất để
vừa quản lý quá trình sử dụng đất, vừa theo dõi được quá trình vận động của
các mối quan hệ đối với đất đai.
Tuy nhiên, tại các nước đang phát triển và chậm phát triển lại có xu
hướng bỏ thuế sử dụng đất nhằm mục đích khuyến khích phát triển sản xuất
nông nghiệp.
* Quản lý và khai thác nguồn lực tài chính từ đất đai tại Trung Quốc:
Đất đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu toàn dân với hai hình thức cấp độ quản lý
trực tiếp là Nhà nước và tập thể, trong đó quyền quản lý chủ yếu thuộc về Nhà


9

nước. Đất đai ở thành thị luôn thuộc sự quản lý trực tiếp của Nhà nước, đất ở
nông thôn thuộc quyền quản lý của tập thể. Thị trường đất đai được xây dựng
trên cơ sở Nhà nước vẫn giữ quyền sở hữu đất đai, chỉ giao quyền sử dụng đất
có thời hạn cho các tổ chức, cá nhân. Việc giao đất được chia làm hai loại:
cấp đất cho người sử dụng không phải trả tiền sử dụng đất và giao đất trong
một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất.
Đất thuộc sở hữu nhà nước:
Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất cho các cơ quan nhà
nước; đất phục vụ cho an ninh, quốc phòng; đất sử dụng vào mục đích công
cộng; đất của nông lâm trường quốc doanh giao khoán cho các hộ là thành
viên của nông lâm trường;... khi các đối tượng này được giao đất nhà nước sẽ
không thu tiền nhưng vẫn phải nộp thuế sử dụng đất theo quy định của pháp
luật. Các đối tượng này phải sử dụng đất tiết kiệm, có hiệu quả, không được
phép chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, mang đất đi góp vốn, thế chấp.
Riêng đối với doanh nghiệp nhà nước thì được góp vốn bằng giá trị QSDĐ và
đây là vốn của Nhà nước trong doanh nghiệp cổ phần hóa; trong trường hợp
doanh nghiệp không sử dụng hết đất được giao thì có thể mang thế chấp vay

vốn hoặc thực hiện bán đấu giá, đấu thầu diện tích không sử dụng và Nhà
nước sẽ để lại cho doanh nghiệp 60% số tiền thu được.
Nhà nước giao đất trong một thời hạn nhất định có thu tiền sử dụng đất
theo phương thức thỏa thuận giá, đấu thầu, đấu giá QSDĐ; việc này do chính
quyền nhân dân cấp tỉnh quy định. Các đối tượng được giao đất theo hình
thức này có quyền bán, cho thuê lại, thế chấp vay vốn, chuyển đổi, tặng cho
và góp vốn liên doanh bằng giá trị QSDĐ trong thời hạn giao đất, nhưng phải
đầu tư ít nhất 25% tổng vốn đầu tư của dự án trên đất và phải nộp thuế từ 30 60% phần thu nhập do bán QSDĐ.
Đất do Nhà nước giao cho tập thể quản lý :


10

Nhà nước cấp đất không thu tiền sử dụng đất đối với hộ nông dân đã có
đất ở từ trước và được cấp giấy chứng nhận QSDĐ ở thuộc sở hữu tập thể.
Ruộng đất thuộc sở hữu tập thể thì được giao khoán để canh tác cho hộ nông
dân trong 30 năm.
Nhà nước giao QSDĐ có thu tiền trong trường hợp đối tượng thuê đất
là hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài tập thể, các doanh nghiệp với thời hạn
giao QSDĐ là 30 năm, kể cả sử dụng đất vào mục đích phi nông nghiệp. Giá
giao đất để sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp và phi nông nghiệp
khác nhau và do tập thể nông dân quyết định.
Trong trường hợp chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang phi nông nghiệp
thì phải được chính quyền cấp huyện chấp thuận, người được giao đất thực
hiện bồi thường đất nông nghiệp, nộp tiền sử dụng đất và được cấp giấy
chứng nhận QSDĐ thuộc sở hữu tập thể. Đất nhận khoán của hộ nông dân
được quyền chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, góp vốn bằng giá trị QSDĐ
trong thời hạn được giao khoán. Đối với đất nông nghiệp của tập thể cũng
được chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp theo nghị quyết của tập thể nhưng không
được chuyển nhượng hoặc cho thuê để sử dụng vào mục đích phi nông nghiệp.

Trong trường hợp Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích công
cộng thì tập thể, cá nhân sử dụng đất được đền bù, hỗ trợ và tái định cư. Đối
với đất Nhà nước cho thuê thì thực hiện trả tiền thuê đất hàng năm,... Từ đó
đã hình thành nên một thị trường đất đai phát triển hoàn thiện, công khai,
minh bạch và giá cả ổn định trên cơ sở tách rời quyền sở hữu của Nhà nước
với quyền sử dụng của các tổ chức cá nhân; tạo ra nguồn thu đáng kể và ổn
định cho NSNN mà vẫn không mất đi quyền sở hữu của Nhà nước đối với đất
đai. Các biện pháp và quá trình phát triển cụ thể là:
Xây dựng chính sách để hình thành thị trường đất đai ổn định qua ba
giai đoạn:


11

+ Giai đoạn 1: Thay đổi, điều chỉnh chuyển từ chế độ sử dụng đất đai
của thời kỳ bao cấp là sử dụng không phải trả tiền, sử dụng không có thời hạn
và không có giao dịch sang sử dụng có trả tiền, sử dụng có thời hạn và có giao
dịch về đất đai.
+ Giai đoạn 2: Phát triển thị trường BĐS, trong đó chủ yếu là đất đai
trở thành một biện pháp chính để tạo vốn cho đầu tư phát triển, khôi phục và
phát triển kinh tế (một số địa phương như Thượng Hải, Thẩm Quyến phát
triển mạnh một phần cũng là nhờ việc sử dụng đất có hiệu quả).
+ Giai đoạn 3: xây dựng hệ thống KTTT XHCN, trong đó thị trường
đất đai là một bộ phận cấu thành trong hệ thống KTTT XHCN.
Phân công, phân cấp quản lý đất đai: đất đai do cơ quan quản lý đất đai
nhà nước quản lý tại hai cấp Trung ương và tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương. Nội dung quản lý chủ yếu là xét duyệt quy hoạch sử dụng đất đai, xét
duyệt dự án chuyển từ đất nông nghiệp thành đất xây dựng, thu hồi đất, thanh
tra và giám sát việc quản lý, sử dụng đất đai. Cấp huyện chủ yếu thực hiện
việc đăng ký, chuyển nhượng, xử lý vi phạm đất đai. Ngoài ra, chính quyền

các cấp cũng tích cực tạo điều kiện để phát triển thị trường đất đai như thành
lập và cấp phép thành lập các tổ chức định giá, môi giới, tư vấn, giao dịch bất
động sản (trong thị trường đất đai thì cũng quy định rõ là đất nông nghiệp
không được tham gia vào thị trường).
+ Quản lý nghiêm việc sử dụng đất, đặc biệt là quản lý chặt chẽ việc
chuyển từ đất nông nghiệp thành đất xây dựng; khống chế diện tích sử dụng
đối với các loại đất. Nhà nước được quyền can thiệp vào thị trường đất đai
bằng cả hai biện pháp kinh tế và hành chính (trên thị trường Nhà nước có
những đặc quyền riêng mà các thể nhân khác không có).
+ Việc cung cấp đất xây dựng đô thị theo quy hoạch thống nhất, dưới
sự giám sát chặt chẽ của chính quyền.


12

+ Thực hiện giao dịch công khai về QSDĐ. Chuyển nhượng QSDĐ cho
các mục đích kinh doanh, du lịch, vui chơi giải trí,... phải thực hiện bằng hình
thức đấu giá hoặc treo biển nhằm đảm bảo tính minh bạch, công bằng; với
việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hai bên tự thỏa thuận, thì Trung
Quốc cũng yêu cầu người bán phải công khai với xã hội giá bán của mình;
chính quyền thúc đẩy việc giao dịch đất đai công khai trên thị trường, do thị
trường quyết định giá cả. Chính dựa vào những biện pháp này mà giá đất của
chính quyền quy định luôn sỏt với thực tế trên thị trường, khó thất thoát, tham
nhũng từ đất (việc này ở ta chưa làm được, luận văn sẽ phân tích ở phần sau).
+ Nhà nước công bố công khai giá đất và thay đổi theo định kỳ 3 năm
đối với đất thành thị hoặc khi có sự biến động giá lớn. Trước khi định giá một
khu đất, chính quyền địa phương ủy nhiệm một cơ quan trung gian môi giới
tiến hành đánh giá, xác định giá trị, giá cả của khu đất làm cơ sở cho chính
quyền quyết định (Trung Quốc đó có Luật Đánh giá, xác định giá trị đất đai).
2.1.3.Cơ sở pháp lý

- Luật Đất đai năm 2013;
- Hiến pháp 2013;
- Nghị định 102/2014/NĐ-CP ngày 10/11/2014 của Chính phủ về xử
phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về bồi
thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về thu
tiền sử dụng đất;
- Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về
phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;


13

Nghị định 47/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ về bồi
thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất;
- Thông tư số 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/06/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục
đích sử dụng đất,thu hồi đất;
- Thông tư số 34/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định về xây dựng quản lý khai thác hệ thống thông
tin đất đai;
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều
chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất
- Thông tư số 37/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi
nhà nước thu hồi đất;

- Thông tư số 76/2014/TT-BTNMT ngày 16/06/2014 của Bộ Tài Chính
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/05 của
Chính Phủ quy định về thu tiền sử dụng đất;
- Thông tư số 77/2014/TT-BTNMT ngày 16/06/2014 của Bộ Tài Chính
hướng dẫn một số điều của Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05 của
Chính Phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước;
- Thông tư số 02/2014/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài
nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số
43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ;
- Thông tư 74/2015/TT-BTC hướng dẫn lập dự toán, sử dụng và thanh
quyết toán kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà
nước thu hồi đất;
- Thông tư 02/2015/TT-BTC sửa đổi Thông tư 48/2012/TT-BTC
hướng dẫn việc xác định giá khởi điểm và chế độ tài chính trong hoạt động
đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất;


14

- Thông tư liên tịch 14/2015/TTLT-BTNMT-BTP Quy định việc tổ
chức thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất
hoặc cho thuê đất;
- Căn cứ vào số liệu, tài liệu về thống kê, kiểm kê đất của thành phố
Thái Nguyên qua các năm;
2.2. Những chính sách của nhà nước về khai thác nguồn lực tài chính từ
đất đai ở nước ta .
2.2.1. Chính sách thu tiền sử dụng đất
Căn cứ quy định tại Luật Đất đai năm 2013 : Tại khoản 1 Điều 52 quy
định:
“Điều 52. Căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích

sử dụng đất
1. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt”
+ Tại điểm a, điểm c khoản 1 Điều 56 quy định:
“Điều 56. Cho thuê đất
1. Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc thu tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
a) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất để sản xuất nông nghiệp, lâm
nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối;
...c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng
cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ
sở sản xuất phi nông nghiệp;”
+ Tại điểm d khoản 1 và khoản 2 Điều 57 quy định:
“Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất
1. Các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được phép của cơ
quan nhà nước có thẩm quyền bao gồm:
...d) Chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp;


15

2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 Điều này
thì người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của
pháp luật; chế độ sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất được
áp dụng theo loại đất sau khi được chuyển mục đích sử dụng.”
+ Tại điểm a, khoản 2 Điều 59 quy định:
“Điều 59. Thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục
đích sử dụng đất
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện quyết định giao đất, cho thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất trong các trường hợp sau đây:

a) Giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối
với hộ gia đình, cá nhân. Trường hợp cho hộ gia đình, cá nhân thuê đất, cho
phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp để sử dụng vào mục đích
thương mại, dịch vụ với diện tích từ 0,5 héc ta trở lên thì phải có văn bản chấp
thuận của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh trước khi quyết định”
+ Tại khoản 2 Điều 60 quy định:
“2. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, người Việt Nam định cư ở nước
ngoài thuộc trường hợp thuê đất theo quy định của Luật này đã được Nhà
nước giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày Luật này có hiệu lực thi
hành thì phải chuyển sang thuê đất kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành
và nộp tiền thuê đất.”
- Căn cứ quy định tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014
của Chính phủ quy định về thu tiền thuê đất, thuê mặt nước:
+ Tại khoản 5 Điều 1 quy định:
“5. Chuyển từ hình thức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng
đất, giao đất không thu tiền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014
(ngày Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực thi hành) sang hình thức Nhà nước
cho thuê đất”
+ Tại điểm c khoản 1 Điều 2 quy định:


16

“Điều 2. Đối tượng thu tiền thuê đất, thuê mặt nước
1. Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc trả tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê trong các trường hợp sau đây:
c) Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất sử dụng
cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm; đất cơ
sở sản xuất phi nông nghiệp”
+ Tại khoản 1 Điều 3 quy định:

“Điều 3. Căn cứ tính tiền thuê đất, thuê mặt nước
1. Người sử dụng đất được Nhà nước cho thuê đất phải nộp tiền thuê
đất theo quy định của Luật Đất đai và được xác định trên các căn cứ sau:
a) Diện tích đất cho thuê.
b) Thời hạn cho thuê đất.
c) Đơn giá thuê đất đối với trường hợp thuê đất trả tiền thuê đất hàng
năm; đơn giá thuê đất của thời hạn thuê đối với trường hợp thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, Trường hợp đấu giá quyền thuê đất thì
đơn giá thuê đất là đơn giá trúng đấu giá.
d) Hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm hoặc
cho thuê đất trả tiền thuê đấtmột lần cho cả thời gian thuê.”
+ Tại Điều 17 quy định:
“Điều 17. Nộp tiền thuê đất khi chuyển mục đích sử dụng đất
1. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các Điểm d, đ, g
Khoản 1 Điều 57 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền thuê
đất theo quy định sau đây:
a) Trường hợp chuyển từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp được
Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất sang đất phi nông nghiệp được
Nhà nước cho thuê đất thì phải nộp tiền thuê đất hàng năm hoặc nộp tiền thuê
đất một lần cho cả thời gian thuê theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử
dụng đất.