Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.11 MB, 99 trang )
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------
Phạm Tấn Thương
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THỦ THỪA, TỈNH LONG AN
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Hà Nội, 2019
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
-------------------------------
Phạm Tấn Thương
ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG VÀ ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP
NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THỦ THỪA, TỈNH LONG AN
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01
LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG
Giáo viên hướng dẫn
Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học
PGS.TS. Phạm Quang Tuấn
Hà Nội, 2019
PGS.TS. Trần Văn Tuấn
LỜI CAM ĐOAN
Tôi cam đoan rằng luận văn "Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thủ
Thừa, tỉnh Long An" là bài nghiên cứu của chính tôi.
Ngoại trừ những tài liệu tham khảo được trích dẫn trong luận văn này, tôi
cam đoan rằng toàn phần hay những phần nhỏ của luận văn này chưa từng được
công bố hoặc được sử dụng để nhận bằng cấp ở những nơi khác.
Không có sản phẩm/nghiên cứu nào của người khác được sử dụng trong luận
văn này mà không được trích dẫn theo đúng quy định.
Luận văn này chưa bao giờ được nộp để nhận bất kỳ bằng cấp nào tại các
trường đại học hoặc cơ sở đào tạo khác.
Học viên
Phạm Tấn Thƣơng
i
LỜI CẢM ƠN
Lời đầu tiên tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Người hướng dẫn khoa
học cho tôi PGS.TS. Phạm Quang Tuấn đã nhiệt tình hướng dẫn và chỉ bảo tôi trong
quá trình thực hiện luận văn thạc sĩ: "Đánh giá thực trạng và đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thủ
Thừa, tỉnh Long An". Xin chân thành cảm ơn quý Thầy, Cô giảng viên Trường
Đại học Khoa Học Tự nhiên Hà Nội đã truyền đạt những thông tin, kiến thức quan
trọng về ngành Quản lý đất đai mà tôi theo đuổi.
Xin trân trọng cảm ơn Lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện Thủ Thừa, Văn
phòng đăng ký đất đai tỉnh Long An, Tập thể cán bộ Trung tâm hành chính công,
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện
Thủ Thừa, Chi cục thống kê huyện Thủ Thừa đã tạo điều kiện, giúp đỡ tôi rất nhiều
trong quá trình học tập, thu thập dữ liệu phục vụ cho đề tài này.
Tôi cảm ơn gia đình, bạn bè và đồng nghiệp, những người đã cho tôi lời
khuyên chân thành và hỗ trợ tôi trong quá trình thực hiện luận văn này.
Học viên
Phạm Tấn Thƣơng
ii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC................................................................................................................. iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ............................................................................... vi
DANH MỤC BẢNG VÀ HÌNH ............................................................................. vii
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn ....................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu ........................................................................................... 2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu ......................................................................................... 3
4. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 3
5. Phương pháp nghiên cứu .................................................................................... 3
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn, tổng quan tài liệu trong và ngoài nước
về vấn đề nghiên cứu .................................................................................................. 5
7. Cấu trúc luận văn ................................................................................................ 6
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT .......................................................... 7
1.1. Cơ sơ khoa học..................................................................................................... 7
1.1.1. Khái niệm ...................................................................................................... 7
1.1.2. Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai ................................................................. 8
1.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai .................................................................... 11
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nước ta ................................ 13
1.2.1. Một số khái niệm liên quan giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất................................................ 13
1.2.2. Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất ................................................................................ 14
1.2.3. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu .................................................... 15
iii
1.3. Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất theo pháp luật hiện hành ........................................ 17
1.3.1. Yêu cầu chung của công tác đăng ký đất đai ............................................. 17
1.3.2. Nội dung của việc đăng ký đất đai ............................................................. 17
1.3.3. Nội dung của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................................................................... 21
1.4. Khái quát tình hình đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn tỉnh Long An ...... 24
1.4.1. Văn bản triển khai thực hiện ...................................................................... 24
1.4.2. Tình hình tổ chức thực hiện ở các địa phương ........................................... 25
1.4.3. Kết quả đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................ 26
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP
GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở
VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THỦ THỪA, TỈNH LONG AN .............................................................. 30
2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội huyện Thủ Thừa ......................................... 30
2.1.1. Vị trí địa lý .................................................................................................. 30
2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội ............................................................................ 32
2.2. Khái quát tình hình quản lý nhà nước về đất đai huyện Thủ Thừa,
tỉnh Long An ............................................................................................................. 35
2.2.1. Tình hình quản lý nhà nước về đất đai tại địa bàn huyện Thủ Thừa ......... 35
2.2.2. Phân tích hiện trạng sử dụng đất huyện Thủ Thừa .................................... 42
2.2.3. Công tác đăng ký đất đai ............................................................................ 43
2.3. Phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại khu vực
nghiên cứu ................................................................................................................. 43
2.3.1. Thực trạng hồ sơ địa chính......................................................................... 43
2.3.2. Thực trạng Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Thủ Thừa ......... 49
2.3.3. Thực trạng việc đăng ký đất đai cấp giấy chứng nhận giai đoạn
01/7/2014 - tháng 6/2018 .......................................................................................... 52
iv
2.3.4. Kết quả hoạt động đăng ký biến động đất đai tại huyện Thủ Thừa
trong giai đoạn 01/7/2014 - tháng 6/2018 ................................................................ 55
2.3.5. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại
huyện Thủ Thừa theo cơ chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp" ....................... 56
2.3.6. Phân tích kết quả điều tra xã hội học về tình hình đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất giai đoạn 2014 - 6/2018 tại huyện Thủ Thừa ......... 61
2.3.7. Những ưu điểm, tồn tại và nguyên nhân của công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn huyện Thủ Thừa ................................................................ 63
CHƢƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO
HIỆU QUẢ CỦA CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THỦ THỪA ........................ 76
3.1. Giải pháp về pháp luật, pháp chế, chính sách .................................................... 76
3.1.1. Đối với địa phương ..................................................................................... 76
3.1.2. Giải pháp về chính sách pháp luật ............................................................. 77
3.1.3. Hiện đại hóa và hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ................................ 79
3.2. Giải pháp về cơ sở vật chất, trình độ cán bộ, công chức, viên chức thực hiện
công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ........................................................ 79
3.2.1. Giải pháp về cơ sở vật chất, khoa học công nghệ ...................................... 79
3.2.2. Nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ, bồi dưỡng cho cán bộ
thực hiện đăng ký, cấp giấy ...................................................................................... 80
3.2.3. Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật
về cấp giấy chứng nhận đất đai ................................................................................ 81
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................ 83
TÀI LIỆU THAM KHẢO ...................................................................................... 85
v
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Từ viết tắt
STT
Từ đầy đủ
1
ĐKBĐ
Đăng ký biến động
2
GCN
3
TN&MT
Tài nguyên và Môi trường
4
TN&TKQ HSHC
Tiếp nhận và trả kết quả hồ sơ hành chính
5
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
6
TTHC
Thủ tục hành chính
7
UBND
Ủy ban nhân dân
8
VPĐKĐĐ
Văn phòng đăng ký đất đai
9
FIG
Liên đoàn Chuyên viên đo đạc Quốc Tế
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
vi
DANH MỤC BẢNG
Bảng 1.1. Tổng hợp tình hình đăng ký và cấp giấy chứng nhận năm 2017
trên địa bàn tỉnh Long An ......................................................................................... 28
Bảng 2.1. Kết quả đo đạc bản đồ địa chính huyện Thủ Thừa .................................. 45
Bảng 2.2. Hệ thống sổ sách địa chính huyện Thủ Thừa ........................................... 46
Bảng 2.3. Tổng hợp tình hình cấp giấy chứng nhận lần đầu .................................... 53
Bảng 2.4. Kết quả đăng ký biến động đất đai trên địa bàn huyện Thủ Thừa
(giai đoạn 01/7/2014 - tháng 6/2018) ....................................................................... 55
Bảng 2.5. Bảng 2.5. Kết quả so sánh về công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận
giữa Văn phòng ĐKQSDĐ và Chi nhánh VPĐKĐĐ huyện Thủ Thừa
(01/7/2014 đến ngày 11/8/2015 và 12/8/2015 đến ngày 22/9/2016) ........................ 60
Bảng 2.6. Bảng tổng hợp kết quả phiếu điều tra ...................................................... 61
DANH MỤC HÌNH
Hình 1.1. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4) .............................................. 15
Hình 1.2. Quy trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất tại huyện Thủ Thừa ................................................ 29
Hình 2.1. Bản đồ địa giới hành chính huyện Thủ Thừa ........................................... 31
Hình 2.2. Cơ cấu đất đai năm 2017 huyện Thủ Thừa .............................................. 43
vii
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn
Trong nền kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa ở nước ta hiện
nay, các quan hệ xã hội về đất đai phát sinh tồn tại, phát triển rất đa dạng và phong
phú, như quan hệ về giao đất, thu hồi đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
lập bản đồ địa chính, lập sổ địa chính, đăng ký về đất đai…hoặc những quan hệ về
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho quyền sử dụng
đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,…Để điều chỉnh các quan hệ xã hội về đất đai
nói trên, Nhà nước đã ban hành nhiều quy phạm pháp luật về đất đai để làm căn cứ
pháp lý.
Công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi tắt là giấy chứng nhận) là
một trong những nội dung quản lý Nhà nước về đất đai của Luật đất đai năm 2013.
Đây thực chất là một biện pháp của cơ quan nhà nước nhằm quản lý tình hình sử
dụng đất và sự biến động của nó thông qua các thủ tục hành chính, nhằm thiết lập
một hệ thống hồ sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng
đất, là cơ sở để Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử
dụng, quản lý đất theo pháp luật.
Tại Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng
đất cho người sử dụng đất theo quy định của Luật này". Và một trong những điều
kiện để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có
giấy chứng nhận trừ trường hợp nhận thừa kế theo quy định tại khoản 1 Điều 168,
trường hợp qui định tại khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai năm 2013.
Huyện Thủ Thừa có tổng diện tích tự nhiên là 29.910,4 ha, chia thành 12 xã và
01 thị trấn, thuộc vùng kinh tế trọng điểm phía nam của tỉnh Long An, được đánh
giá là huyện có điều kiện thuận lợi để phát triển kinh tế xã hội trong giai đoạn hội
nhập và phát triển hiện nay. Những năm qua, cùng với sự phát triển về kinh tế xã
1
hội, quá trình đô thị hoá diễn ra với tốc độ ngày càng nhanh, tình hình giao dịch về
đất đai, bất động sản ngày một tăng lên. Công tác đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ
sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là vấn đề quan trọng, cấp thiết luôn được chính quyền huyện
Thủ Thừa quan tâm chỉ đạo, thực hiện trong nhiều năm qua. Tuy nhiên trên thực tế
công tác này ở một số xã diễn ra chậm, chất lượng hồ sơ đăng ký, cấp giấy chứng
nhận chưa cao dẫn đến tỷ lệ cấp giấy chứng nhận còn thấp, việc lấn chiếm, chuyển
mục đích sử dụng đất trái phép, mua bán, chuyển nhượng đất đai diễn ra ngầm, thế
chấp dưới hình thức “tín dụng đen” không thông qua cơ quan đăng ký còn nhiều.
Nhằm góp phần tạo điều kiện cho công dân thực hiện quyền sử dụng đất của
mình và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, hoạt động công khai, minh
bạch đồng thời Nhà nước quản lý đất đai có hiệu quả thì công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận hiện nay tiếp tục cần được coi là vấn đề quan trọng, cấp bách để các cấp
uỷ, chính quyền, nhân dân tỉnh Long An nói chung cũng như huyện Thủ Thừa nói
riêng quan tâm chỉ đạo, thực hiện. Để làm tốt công tác này hơn nữa, cần thiết dựa
trên những cơ sở khoa học và khảo sát, phân tích đánh giá thực trạng công tác đăng
ký cấp giấy chứng nhận hiện nay, từ đó đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác này. Xuất phát từ lý do trên, học viên đã chọn đề tài luận văn thạc sỹ "Đánh giá
thực trạng và đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất trên địa bàn huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An" nhằm góp phần cải cách thủ tục
hành chính, thực hiện tốt hơn nữa chức năng dịch vụ công của Nhà nước về đăng ký
đất đai, giải quyết được những hạn chế, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai,
cấp giấy chứng nhận, phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn
huyện Thủ Thừa.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa
bàn huyện Thủ Thừa.
- Đề xuất các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn huyện Thủ Thừa.
2
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Khảo sát thực trạng, đánh giá hồ sơ địa chính, bản đồ địa chính, phương
tiện, trang thiết bị, máy móc, tài liệu, số liệu, bản đồ các thời kỳ liên quan đến
hướng nghiên cứu của luận văn. Thu thập tài liệu, số liệu về công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận.
- Tìm hiểu tình hình, phân tích thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận.
- Phân tích quan hệ giữa quá trình công nghiệp hoá, đô thị hoá, các yếu tố
đặc thù tác động đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Thủ
Thừa.
- Phân tích những ưu điểm, hạn chế trong công tác đăng ký cấp giấy chứng
nhận, nguyên nhân tồn tại nhằm làm cơ sở đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thủ Thừa.
4. Phạm vi nghiên cứu
4.1. Phạm vi không gian nghiên cứu
Đề tài được thực hiện trên phạm vi ranh giới hành chính thuộc huyện Thủ
Thừa, tỉnh Long An.
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các nội dung sau:
+ Phân tích, đánh giá thực trạng công tác đăng ký đất đai và cấp giấy chứng
nhận tại huyện Thủ Thừa.
+ Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký đất đai và cấp giấy
chứng nhận trên địa bàn huyện Thủ Thừa.
4.2. Thời gian nghiên cứu: Từ 1/7/2014 đến tháng 6 năm 2018
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp chọn khu vực nghiên cứu
Chọn các điểm nghiên cứu có cùng đặc trưng tương đồng tỷ lệ các thửa đất
đã được cấp giấy chứng nhận, mức độ giao dịch đất đai. Do đó, đề tài tập trung
nghiên cứu, đánh giá ở 3 khu vực nghiên cứu như sau:
Khu vực 1 gồm 04 xã, thị trấn: Nhị Thành, Bình Thạnh, Bình An, thị trấn
Thủ Thừa, là những xã có tỷ lệ các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận cao nhất
3
trên địa bàn huyện, mức độ giao dịch đất đai cao. Khu vực 1 chọn xã Nhị Thành là
điểm nghiên cứu.
Khu vực 2 gồm 05 xã: Mỹ Phú, Mỹ An, Mỹ Lạc, Mỹ Thạnh, Tân Thành là
những xã có tỷ lệ các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận ở mức trung bình trên
địa bàn huyện, mức độ giao dịch đất đai tương đối cao. Khu vực 2 chọn xã Mỹ Phú
là điểm nghiên cứu.
Khu vực 3 gồm 04 xã: Long Thành, Long Thạnh, Long Thuận, Tân Lập, là
những xã có tỷ lệ các thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận thấp nhất trên địa bàn
huyện, mức độ giao dịch đất đai trung bình. Khu vực 3 chọn xã Long Thành là điểm
nghiên cứu.
5.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu thứ cấp
Từ phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thủ Thừa: Thu thập số liệu về
tình hình quản lý, sử dụng đất, hiện trạng sử dụng đất của địa phương.
Các phòng, ban chức năng của huyện như: Thống kê, Tài chính, Y tế, Giáo
dục về tình hình phát triển kinh tế - xã hội của địa phương.
Từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Thủ Thừa (trước đây là
Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc phòng Tài nguyên và Môi trường
huyện Thủ Thừa) về các số liệu liên quan đến kết quả hoạt động của Văn phòng
5.3. Phương pháp điều tra thu thập số liệu số liệu sơ cấp
Thu thập số liệu sơ cấp từ việc điều tra, khảo sát các hộ gia đình, cá nhân
thực hiện các thủ tục hành chính có liên quan đến công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận.
Thông tin được thu thập thông qua mẫu phiếu điều tra soạn sẵn. Nội dung
thông tin được thu thập bao gồm: Tên đối tượng sử dụng đất, tình hình sử dụng
đất, hiện trạng về các giấy tờ pháp lý có liên quan, nhận xét về thực hiện thủ tục
hành chính (ưu điểm, hạn chế, mức độ hài lòng, thái độ phục vụ của công chức,
viên chức),...
Thu thập các tài liệu, số liệu, bản đồ, hồ sơ địa chính về công tác đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận trên địa bàn huyện Thủ Thừa để làm cơ sở cho việc
nghiên cứu đề tài.
4
5.4. Phương pháp thống kê, tổng hợp
Trên cơ sở các số liệu, tài liệu khảo sát, thu thập được, tiến hành thống kê,
lập bảng biểu tổng hợp số liệu qua các các năm để nắm bắt được tổng quan thực
trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trong giai từ 01/7/2014- tháng
6 năm 2018.
5.5. Phương pháp phân tích, so sánh
Phân tích và so sánh để đưa ra đánh giá về thực trạng công tác đăng ký đất
đai, cấp giấy chứng nhận.
6. Cơ sở tài liệu để thực hiện Luận văn, tổng quan tài liệu trong và ngoài nƣớc
về vấn đề nghiên cứu
a) Tài liệu khoa học tham khảo: bao gồm các giáo trình, luận văn, tạp chí
chuyên ngành, công trình nghiên cứu liên quan lý thuyết của đề tài:
- Tài liệu, giáo trình về cơ sở địa chính, hồ sơ địa chính, hệ thống chính sách
pháp luật đất đai,...
- Báo cáo đánh giá đô thị hóa ở Việt Nam của Ngân hàng Thế giới phát hành
năm 2011.
- Tạp chí Tài nguyên và Môi trường.
b) Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, qui định của UBND
tỉnh Long An và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện Luật Đất đai.
- Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, số liệu về công tác cấp giấy chứng
nhận huyện Thủ Thừa giai đoạn 01/7/2014 - tháng 6/2018.
- Quyết định số 800/QĐ-TTg ngày 04/6/2010 của Thủ tướng Chính phủ về
việc phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia về nông thôn mới.
(có danh mục tài liệu tham khảo kèm theo).
c) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
huyện Thủ Thừa các năm 2014 - 2017.
5
- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi
trường và quản lý đất đai tại huyện Thủ Thừa.
- Phiếu điều tra, thu thập thông tin thực tế về công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận.
7. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chương.
Chương 1: Cơ sở khoa học và pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thủ
Thừa, tỉnh Long An.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Thủ Thừa.
6
CHƢƠNG 1. CƠ SỞ KHOA HỌC VÀ PHÁP LÝ CỦA ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
1.1. Cơ sơ khoa học
1.1.1. Khái niệm
Hệ thống đăng ký đất đai là một thành phần quan trọng trong hệ thống quản
lý đất đai, chứa đựng và cung cấp thông tin liên quan đến đất đai, bao gồm nhưng
không giới hạn thông tin về quyền đối với đất đai (quyền sở hữu, sử dụng, khai thác
và hưởng lợi từ đất), chủ thể có quyền và các thuộc tính của đất đai. Các thông tin
này được đăng ký và lưu trữ theo nhiều cách khác nhau tùy thuộc vào mục đích mà
chúng được khai thác, sử dụng. Theo đó, hệ thống đăng ký đất đai cũng có nhiều tên
gọi khác nhau, được sử dụng phổ biến trong nhiều tài liệu trên thế giới là hai thuật
ngữ “đăng ký đất đai” và “địa chính” [23].
Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ
và cấp giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan
hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước
quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp luật và bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử
dụng đất.
Địa chính theo diễn đạt của FIG, địa chính là một dạng của hệ thống thông
tin đất đai, chứa đựng những hồ sơ về các lợi ích trên đất (như quyền, hạn chế về
quyền và trách nhiệm) được xây dựng trên cơ sở đơn vị đất đai (thường là thửa đất).
Nó bao gồm một sự mô tả hình học các thửa đất trong mối liên kết với các thông tin
khác mô tả bản chất của các lợi ích, của quyền sở hữu và kiểm soát các quyền này,
cũng như mô tả giá trị đất đai và sự thay đổi, gia tăng của nó.
Tuy nhiên, đăng ký đất không chỉ dừng lại ở việc hoàn thành lập hồ sơ địa
chính và cấp giấy chứng nhận ban đầu. Quá trình vận động, phát triển của đời sống,
kinh tế, xã hội tất yếu dẫn tới sự biến động đất đai ngày càng đa dạng dưới nhiều
hình thức khác nhau như : giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển đổi, chuyển
nhượng, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất,... Vì vậy, đăng ký đất đai phải thực
7
hiện thường xuyên, liên tục ở mọi nơi, mọi lúc để đảm bảo cho hồ sơ địa chính luôn
phản ánh đúng, kịp thời hiện trạng sử dụng đất và đảm bảo cho người sử dụng đất
được thực hiện các quyền của mình theo pháp luật. Theo quy mô và mức độ phức
tạp của công việc về đăng ký đất trong từng thời kỳ, đăng ký đất được chia thành
hai giai đoạn :
Giai đoạn 1: đăng ký đất ban đầu được tổ chức thực hiện lần đầu tiên trên
phạm vi cả nước để thiết lập hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu cho toàn bộ đất đai
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tất cả cácchủ sử dụng đủ điều kiện.
Giai đoạn 2: đăng ký biến động đất đai thực hiện ở những địa phương đã
hoàn thành đăng ký đất ban đầu cho mọi trường hợp có nhu cầu thay đổi nội dung
của hồ sơ địa chính đã thiết lập.
1.1.2. Vị trí, vai trò của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất là cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý
nhằm đảm bảo việc sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
Nhà nước chỉ giao quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình cá nhân. Người
sử dụng đất được hưởng quyền lợi và có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ sử dụng đất
theo quy định của pháp luật [22,23].
Bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân về đất đai thực chất là việc bảo vệ lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất, đồng thời giám sát họ trong việc thực hiện các nghĩa
vụ sử dụng đất theo pháp luật nhằm đảm bảo lợi ích của Nhà nước và lợi ích chung
của toàn xã hội trong sử dụng đất.
Thông qua việc lập hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, đăng ký đất đai quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan Nhà nước về quản
lý đất đai và người sử dụng đất trong việc chấp hành pháp luật đất đai. Hồ sơ địa
chính và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cung cấp thông tin đầy đủ nhất và là
cơ sở pháp lý chặt chẽ để xác định các quyền của người sử dụng đất được bảo vệ
khi bị tranh chấp, xâm phạm; cũng như xác định các nghĩa vụ mà người sử dụng đất
phải tuân thủ theo pháp luật, như nghĩa vụ tài chính về sử dụng đất, nghĩa vụ bảo vệ
và sử dụng đất đai có hiệu quả,...
8
b. Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước quản lý chặt chẽ toàn bộ quỹ
đất trong phạm vi lãnh thổ; đảm bảo cho đất đai sử dụng đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm
và có hiệu quả cao nhất.
Đối tượng của quản lý nhà nước về đất đai là toàn bộ diện tích các loại đất
trong phạm vi lãnh thổ của các cấp hành chính. Vì vậy, Nhà nước muốn quản lý
chặt chẽ toàn bộ đất đai thì trước hết phải nắm chắc các thông tin theo yêu cầu của
quản lý đất. Theo hệ thống chính sách đất đai hiện nay và chiến lược phát triển
ngành địa chính, các thông tin cần thiết phục vụ cho quản lý nhà nước về đất đai
gồm có:
- Đối với đất đai Nhà nước đã giao quyền sử dụng đất, các thông tin cần biết
gồm : tên chủ sử dụng, vị trí, hình thể, kích thước (góc, cạnh), diện tích, hạng đất,
mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng, những ràng buộc về quyền sử dụng, những
thay đổi trong quá trình sử dụng đất và cơ sở pháp lý.
- Đối với đất chưa giao quyền sử dụng, các thông tin cần biết gồm : vị trí,
hình thể, diện tích, loại đất (thảm thực vật hoặc trạng thái tự nhiên bề mặt đất).
Tất cả các thông tin trên phải được thể hiện chi tiết tới từng thửa đất. Đây là
đơn vị nhỏ nhất chứa đựng các thông tin về tình hình tự nhiên, kinh tế, xã hội và
pháp lý của đất theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
Với những yêu cầu về thông tin đất đai đó qua việc thực hiện đăng ký đất
đai, thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ, chi tiết tới từng thửa đất trên cơ sở thực hiện
đồng bộ các nội dung: đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng đất, giao đất,
cho thuê đất,... phân hạng và định giá đất, Nhà nước mới thực sự quản lý được tình
hình đất đai trong toàn bộ phạm vi lãnh thổ hành chính các cấp và thực hiện quản lý
chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật [22].
c. Đăng ký đất là một nội dung quan trọng có quan hệ hữu cơ với các nội dung,
nhiệm vụ khác của quản lý nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai sẽ thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất với đầy đủ các thông tin về tự nhiên, kinh tế, xã hội của
từng thửa đất. Hệ thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực
hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước khác như [23]:
9
- Xây dựng và ban hành các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất.
Các văn bản pháp quy về quản lý và sử dụng đất là cơ sở pháp lý cho việc đăng ký
thực hiện đúng thủ tục, đúng đối tượng, đúng quyền và nghĩa vụ sử dụng đất;
- Công tác điều tra, đo đạc : kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở khoa học cho
việc xác định vị trí, hình thể, kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ đang thực tế
sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai đăng ký;
- Công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất: kết quả quy hoạch và lập kế
hoạch sử dụng đất sẽ là căn cứ khoa học định hướng cho việc giao đất để đảm bảo
việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định hợp lý, có hiệu quả cao. Vì vậy thông qua
việc giao đất, quy hoạch và lập kế hoạch sử dụng đất có tác động gián tiếp tới đăng
ký đất đai để đảm bảo cho việc thiết lập một hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu đơn
giản, ổn định (ít biến động) và tiết kiệm. Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất cũng
trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất đai, vì thiếu quy hoạch sử dụng đất thì sẽ
không giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không rõ ràng,
bất hợp pháp, do vậy sẽ không hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm nhiệm vụ đăng ký
đất ban đầu;
- Công tác giao đất, cho thuê đất : Chính phủ hoặc UBND các cấp có thẩm
quyền ra quyết định giao đất, cho thuê đất. Đây là bước tạo tập cơ sở pháp lý ban
đầu để người được giao đất hay thuê đất thực hiện các nghĩa vụ tài chính và các cơ
quan chức năng tổ chức bàn giao đất ngoài thực địa; chỉ sau khi người được giao
đất, thuê đất đã đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới chính
thức có sự ràng buộc trách nhiệm pháp lý giữa người sử dụng đất và Nhà nước. Vì
vậy, quyết định giao đất, cho thuê đất là cơ sở pháp lý cao nhất để xác định quyền
(nguồn gốc) hợp pháp của người sử dụng đất khi đăng ký;
- Công tác phân hạng và định giá đất : kết quả phân hạng và định giá đất là
cơ sở cho việc xác định trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau
khi đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; đồng thời là cơ sở để xác định
trách nhiệm của người sử dụng đất trong quá trình sử dụng;
- Công tác thanh tra, giải quyết tranh chấp đất đai : trong quá trình thực hiện
đăng ký đất đai ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai
10
trò quan trọng giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký (trong những trường hợp
có nguồn gốc sử dụng phức tạp), xử lý triệt để những tồn tại của lịch sử trong quan
hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách, ngoài sự quản lý của
Nhà nước.
Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp
ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng
và ban hành đầy đủ các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính,
quy hoạch sử dụng đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải
quyết tranh chấp đất đai,...
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà
còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung,
nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông
tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ
sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải
quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao
đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai.
Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những
sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả
đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất.
1.1.3. Đặc điểm của đăng ký đất đai
a. Đăng ký đất đai là một nội dung mang tính đặc thù của quản lý nhà nước về đất
đai, tính đặc thù thể hiện ở các mặt:
Một là, đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính bắt buộc đối với mọi người
sử dụng đất nhằm thiết lập mối quan hệ ràng buộc về pháp lý giữa Nhà nước và
những người sử dụng đất cùng thi hành Luật Đất đai. Mặc dù mọi quốc gia, mọi chế
độ xã hội khác nhau trên thế giới, có những hình thức sở hữu đất đai khác nhau,
nhưng đều quy định bắt buộc người có đất sử dụng phải đăng ký để chịu sự quản lý
thống nhất của Nhà nước theo pháp luật [23].
11
Hai là, đăng ký đất là công việc của cả bộ máy nhà nước ở các cấp, do hệ
thống tổ chức ngành địa chính trực tiếp thực hiện.
Chỉ có ngành Địa chính với lực lượng chuyên môn đông đảo, nắm vững mục
đích, yêu cầu đăng ký đất đai, nắm vững chính sách, pháp luật đất đai mới có khả
năng thực hiện đồng bộ các nội dung, nhiệm vụ của quản lý nhà nước về đất đai.
Đồng thời Địa chính là ngành duy nhất kế thừa, quản lý và trực tiếp khai thác sử
dụng hồ sơ địa chính trong quản lý biến động đất đai, vì vậy mới có thể tổ chức, chỉ
đạo và thực hiện nhiệm vụ đăng ký đất có chất lượng, đáp ứng được đầy đủ, chính
xác các thông tin theo yêu cầu quản lý nhà nước về đất đai.
b. Đăng ký đất đai thực hiện với một đối tượng đặc biệt là đất đai
Khác với công việc đăng ký khác, đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân, do
Nhà nước thống nhất quản lý, người được đăng ký đất chỉ có quyền sử dụng,
đồng thời phải có nghĩa vụ đối với Nhà nước trong việc sử dụng đất được giao,
do đó, đăng ký đất đai đối với người sử dụng đất chỉ là đăng ký quyền sử dụng
đất đai.
Theo pháp luật đất đai hiện hành, Nhà nước thực hiện việc giao quyền sử
dụng đất dưới hai hình thức giao đất và cho thê đất. Hình thức giao đất hay cho thuê
đất chỉ áp dụng đối với một số loại đối tượng và sử dụng vào một số mục đích cụ
thể. Từng loại đối tượng sử dụng, từng mục đích sử dụng có những quyền và nghĩa
vụ sử dụng khác nhau. Vì vậy, việc đăng ký đất đai phải tuân thủ nghiêm ngặt các
quy định của pháp luật và xác định cụ thể các quyền và nghĩa vụ mà người sử dụng
đất phải đăng ký.
Đất đai thường có quan hệ gắn bó (không thể tách rời) với các loại tài sản cố
định trên đất như : nhà cửa và các loại công trình trên đất, cây lâu năm,...Các loại tài
sản này cùng với đất đai hình thành trên đơn vị bất động sản. Trong nhiều trường
hợp các loại tài sản này không thuộc quyền sở hữu nhà nước mà thuộc quyền sở
hữu của các tổ chức hay cá nhân. Do vậy, để đảm bảo quyền lợi của người sở hữu
tài sản trên đất cũng như quyền sở hữu đất của Nhà nước, khi đăng ký đất chúng ta
không thể không tính đến đặc điểm này.
12
c. Đăng ký đất phải được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính từng xã,
phường, thị trấn.
Ở Việt Nam, bộ máy nhà nước được tổ chức thành 04 cấp : Trung ương, tỉnh,
huyện, xã. Trong đó cấp xã là đầu mối quan hệ tiếp xúc giữa Nhà nước với nhân
dân, trực tiếp quản lý toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã. Việc tổ chức
đăng ký đất đai theo phạm vi từng xã sẽ đảm bảo :
- Tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng đất thực hiện đăng ký đất
đai đầy đủ, thể hiện đúng bản chất của Nhà nước xã hội chủ nghĩa : “Nhà nước của
dân, do dân, vì dân”.
- Phát huy vai trò và sự hiểu biết về lịch sử, thực trạng tình hình sử dụng đất
ở địa phương của đội ngũ cán bộ xã, làm chổ dựa tin cậy để các cấp có thẩm quyền
xét duyệt đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đúng quy định của
pháp luật.
- Góp phần nâng cao tinh thần trách nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho
cán bộ xã.
- Giúp cán bộ địa chính xã nắm vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ
địa chính.
1.2. Căn cứ pháp lý của đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở nƣớc ta
1.2.1. Một số khái niệm liên quan giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Theo Khoản 16 điều 3 Luật Đất đai 2013 đã khẳng định: “Giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư
pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác
gắn liền với đất hợp pháp” [19].
Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT quy định mẫu Giấy chứng nhận: “Giấy
chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu thống nhất và
được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng
màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ sung nền trắng;
mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm” [2].
13
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người
có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với
đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Để được cấp GCN người dân phải thực hiện đăng ký đất đai theo quy định
của pháp luật. Theo Điều 95 Luật đất đai 2013 thì đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động.
* Đăng ký lần đầu, được thực hiện trong các trường hợp:
Thửa đất được giao, cho thuê để sử dụng.
Thửa đất đang sử dụng mà chưa đăng ký.
Thửa đất được giao để quản lý mà chưa đăng ký.
Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất chưa đăng ký.
Đăng ký đất đai lần đầu có thể được hiểu khi hộ gia đình đã sử dụng đất ổn
định do được giao đất, cho thuê đất, khai hoang,.. và chưa đăng ký, chưa được cấp
GCN.
* Đăng ký biến động đất đai:
Đăng ký đất đai ban đầu là những trường hợp chưa đăng ký, chưa được cấp
GCN, còn đăng ký biến động đất đai là những trường hợp đã được đăng ký thông
tin thửa đất vào hồ sơ địa chính, được cấp GCN và sau đó có thay đổi thông tin về
chủ sử dụng, diện tích, ranh giới,....thửa đất.
1.2.2. Nội dung Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận gồm những nội dung chính sau [1]:
* Quốc hiệu, Quốc huy, tên của Giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”;
* Người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
* Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận.
14
Hình 1.1. Mẫu Giấy chứng nhận (trang 1 và trang 4)
1.2.3. Cơ sở pháp lý về các vấn đề nghiên cứu
- Luật Đất đai ngày 29/11/2013 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2014;
- Luật Nhà ở năm 2014.
- Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
- Bộ Luật Dân sự năm 2015;
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi
tiết thi hành Luật đất đai;
Các Nghị định của Chính phủ số: số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy
định về thu tiền sử dụng đất; số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 và số 23/2013/NĐCP ngày 25/3/2013 quy định về lệ phí trước bạ; số 23/2013/NĐ-CP ngày 25/3/2013
sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 45/2011/NĐ-CP ngày 17/6/2011 về
lệ phí trước bạ; Số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 sửa đổi, bổ sung một số Nghị
định chi tiết thi hành Luật đất đai.
Các Thông tư của Bộ Tài nguyên và Môi trường: số 23/2014/TT-BTNMT
ngày 19/5/2014 quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
15
ở và tài sản khác gắn liền với đất; Số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 quy
định về hồ sơ địa chính; số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 quy định chi tiết
một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 của Chính phủ;
Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài chính Hướng dẫn
một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính
phủ quy định về thu tiền sử dụng đất.
Các Văn bản của UBND tỉnh Long An: Bộ Thủ tục hành chính; Quyết định
số 46/2014/QĐ-UBND ngày 30/9/2014 ban hành Quy định về hạn mức giao đất,
công nhận quyền sử dụng đất đối với một số loại đất trên địa bàn tỉnh Long An;
Quyết định số 65/2016/QĐ-UBND ngày 05/12/2016 về việc ban hành Quy định về
diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở và đất nông nghiệp trên địa bàn tỉnh
Long An; Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 27/4/2017 về việc ban hành quy
chế phối hợp giữa các cơ quan liên quan trong việc giải quyết thủ tục hành chính về
lĩnh vực đất đai trên địa bàn tỉnh Long An;
Các văn bản của Sở Tài nguyên và Môi trường: Báo cáo về kết quả tình hình
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo Chỉ thị số 17/CT-UBND ngày 12/9/2012 của UBND tỉnh Long An.
Các văn bản của UBND huyện Thủ Thừa: Báo cáo quy hoạch sử dụng đất
đến năm 2020 huyện Thủ Thừa, tỉnh Long An; Báo cáo kinh tế xã hội của huyện
Thủ Thừa giai đoạn 2015-2020; Báo cáo tình hình kinh tế - xã hội huyện năm 2016,
2017; Báo cáo kết quả thống kê đất đai năm 2017; Báo cáo thống kê công chức,
viên chức.
Các văn bản của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai tại huyện Thủ Thừa:
Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ năm 2014, 2015, 2016, 2017, 2018.
Các văn bản của Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Thủ Thừa: Báo cáo
về việc tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và công tác quản lý, sử
dụng, cập nhật hồ sơ địa chính; Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ trên lĩnh vực
tài nguyên và môi trường (từ năm 2014 đến 2018).
16
