Đánh giá thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hệ thống hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện hóc môn, thành phố hồ chí minh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

Lý Phương Quân

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
----------

Lý Phương Quân

ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN HÓC MÔN, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN: PGS.TS. MẪN QUANG HUY

Hà Nội – 2018


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................2
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG VĂN
BẢN HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH. .........................................................................................6
1.1 Tổng quan về quyền sử dụng đất ...................................................................6
1.2 Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
nước ta.....................................................................................................................7
1.2.1 Đăng ký đất đai ..........................................................................................8
1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất ...................................................................................................8
1.2.3 Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất ...........................................9
1.2.4 Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp giấy
chứng nhận .......................................................................................................10
1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình
cá nhân: .................................................................................................................11
1.3.1 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu: .......................................................11
1.3.2 Đăng ký biến động sử dụng đất ...............................................................13
1.3.3 Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký cấp
Giấy chứng nhận ...............................................................................................13
1.4. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trong hệ thống
quản lý nhà nước về đất đai ..................................................................................14
1.4.1 Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai .......................................................14
1.4.2 Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận ...............................................16
1.4.3. Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến nay .17

1.5. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ...................................................................21
1.6. Tổng quan về Hệ thống văn bản hồ sơ địa chính...........................................23
1.6.1. Những vấn đề chung về hệ thống hồ sơ địa chính: ...............................23
1.6.2. Những khái niệm chung về hồ sơ địa chính: ........................................24
Chương 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ HỆ THỐNG VĂN BẢN HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN TPHCM .....................................................26
2.1 Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện Hóc Môn ......................26
2.1.1 Điều kiện tự nhiên .....................................................................................26
2.1.2 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên, cảnh quan
môi trường: ........................................................................................................28
2.1.3 Thực trạng phát triển các ngành kinh tế ...................................................29
2.2. Tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện ......................................34
2.2.1. Phân tích hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2017..................................34
2.2.2 Tình hình quản lý nhà nước về đất đai ....................................................35
2.3 Thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình
cá nhân. .................................................................................................................43

1


2.3.1 Hiện trạng cơ sở vật chất và nguồn nhân lực phục vụ công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân. ..............................43
2.3.2 Thực trạng của công tác đăng ký đất đai cho hộ gia đình cá nhân. .........44
2.4. Những ưu điểm, khó khăn trong công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận tại khu vực nghiên cứu giai đoạn 2013 - tháng 6/2017................................50
2.4.1. Những ưu điểm. ......................................................................................50
2.4.2. Những khó khăn. ....................................................................................51
2.4.3. Thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tại huyện Hóc

Môn theo cơ chế Văn phòng đăng ký đất đai "một cấp". .................................53
2.4.4. Đánh giá tổng hợp thực trạng công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng
nhận trên địa bàn huyện Hóc Môn, thành phố Hồ Chí Minh ...........................59
CHƯƠNG 3. ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG
TÁC ĐĂNG KÝ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ
THỐNG VĂN BẢN HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN HÓC MÔN
...................................................................................................................................65
3.1 Cơ sở đề xuất giải pháp cho việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở.......................................................................................................................65
3.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân. .....................................................................67
3.2.1 Hoàn thiện hệ thống chính sách và pháp luật đất đai: .............................67
3.2.2 Giải pháp về hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa chính ..................................68
3.2.3 Giải pháp về tổ chức, cải cách thủ tục hành chính ..................................70
3.2.4 Giải pháp về tài chính ..............................................................................74
3.2.4 Giải pháp về ứng dụng công nghệ vào việc cấp giấy chứng nhận: .........75
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ...................................................................................76
TÀI LIỆU THAM KHẢO .........................................................................................79

2


MỞ ĐẦU
I. Tính cấp thiết:
Đất đai là một nguồn tài nguyên thiên nhiên, là tài sản vô cùng quý giá của
mỗi quốc gia. Đất đai là thành phần quan trọng của môi trường sống, là điều kiện
đầu tiên, là cơ sở của quá trình bố trí các ngành sản xuất, kinh doanh, khu dân cư, là
địa bàn sinh sống, cư trú của con người và hệ động-thực vật trên trái đất. Đất đai
còn là tư liệu sản xuất đặc biệt và không thể thay thế được. Với những đặc trưng
riêng biệt của đất đai khác hẳn so với các nguồn tài nguyên khác đã tạo nên vai trò

quan trọng của đất đai. Đất đai có vị trí cố định trong không gian, giới hạn về diện
tích, không thể di chuyển theo ý muốn chủ quan của con người và có vai trò đặc
biệt quan trọng trong sản xuất nông nghiệp.
Đất đai còn có ý nghĩa về mặt chính trị, đối với đất nước ta, Đảng ta khẳng
định: “ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về
đất đai và thống nhất quản lý”
Trong những năm gần đây, cùng với sự gia tăng dân số, sự phát triển nhanh
của nền kinh tế-xã hội đã làm cho nhu cầu sử dụng đất ngày một tăng cao trong khi
đó tài nguyên đất là có hạn. Vì vậy mà vấn đề đặt ra với nước ta là làm thế nào để
sử dụng đất một cách hợp lý, tiết kiệm , hiệu quả và bền vững. Trước yêu cầu bức
thiết đó Nhà nước đã sớm đưa ra các văn bản pháp luật quy định về quản lý và sử
dụng đất đai để các cấp , các ngành cùng toàn thể nhân dân lấy đó làm cơ sở để
quản lý và sử dụng đất.
Ngày 29/11/2013 Quốc Hội khóa XIII đã thông qua Luật đất đai năm 2013, tại
Điều 22 quy định 15 nội dung quản lý Nhà nước về đất đai trong đó có công tác
đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữa nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính là một trong những nội dung hết sức
quan trọng. Đây thực chất là một thủ tục hành chính nhằm thiết lập một hệ thống hồ
sơ địa chính đầy đủ, chặt chẽ giữa Nhà nước và đối tượng sử dụng đất, là cơ sở để
Nhà nước quản lý, nắm chặt toàn bộ diện tích đất đai và người sử dụng, quản lý đất
theo pháp luật. Thông qua việc đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữa nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bảo vệ quyền và lợi ích hợp

1


pháp của người sử dụng đất cũng là cơ sở đảm bảo chế độ quản lý Nhà nước về đất
đai, đảm bảo sử dụng đất hợp lý, tiết kiệm, hiệu quả và khoa học.
Chính vì vậy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng

đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền
sử dụng đất. Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất người sử dụng đất đã được nhà nước bảo đảm quyền
và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất, người sử dụng đất có thể yên tâm canh
tác và đầu tư công sức, tiền bạc trên thửa đất của mình, nhằm tăng hiệu quả sử dụng
đất, tăng năng suất lao động và nhất là khi thiếu vốn là ăn người sử dụng đất có thể
mang tài sản của mình là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất “sổ đỏ” thế chấp tại các tổ chức tín dụng ,các hệ
thống Ngân hàng để vay vốn làm ăn.
Trong những năm gần đây được sự quan tâm của Đảng và Nhà nước huyện
Hóc Môn thành phố Hồ Chí Minh có nhiều đổi mới về mọi mặt, kinh tế - Chính trị xã hội đã phát triển mạnh mẽ, đời sống của nhân dân từng bước được cải thiện đáng
kể. Cùng với sự phát triển của kinh tế-xã hội, sự gia tăng về dân số nhu cầu sử dụng
đất trên địa bàn huyệnđang trở thành một vấn đề cấp thiết. Các vấn đề liên quan đến
đất đai như: Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép
chuyển mục đích, bồi thường giải phóng mặt bằng, giá đất, tranh chấp, lấn chiếm
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất …và trong số các vấn đề liên quan đến đất đai nêu trên thì vấn đề
về đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Hóc Môn là một
trong những nhiệm vụ chính trị quan trọng của toàn huyện. Để hiểu rõ thêm về thực
trạng công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ,quyền sở hữu nhà
ở và tài sản khác gắn liền với đất cũng như những tồn tại, hạn chế trong công tác
này. Xuất phát từ thực tiễn nêu trên chúng tôi lựa chọn thực hiện đề tài:“Đánh giá
thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và hệ thống
hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hóc môn, thành phố Hồ Chí Minh”

2


II. Mục tiêu nghiên cứu:

Xác lập cơ sở lý luận và thực tiễn cho việc đề xuất giải pháp nâng cao hiệu
quả của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm góp phần
hoàn thiện tổ chức quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính thông qua phân tích, đánh giá
thực trạng đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện Hóc Môn, thành
phố Hồ Chí Minh
III. Nhiệm vụ nghiên cứu:
- Nghiên cứu cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất với trình tự thủ tục và
quy phạm của công tác quản lý Nhà nước về đất đai.
- Thu thập các tài liệu điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Hóc Môn
- Điều tra, thu thập số liệu, tài liệu về hiện trạng sử dụng đất, tình hình quản
lý đất đai và thực trạng đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia
đình cá nhân huyện Hóc Môn.
- Phân tích, đánh giá hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai cũng
như thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và lập,
quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại địa bàn huyện Hóc Môn, TPHCM rút ra những
điểm mạnh và những điểm tồn tại của công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân trên địa bàn nghiên cứu.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả của công tác đăng ký,
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm góp phần hoàn thiện tổ chức quản lý,
chỉnh lý hồ sơ địa chính trên địa bàn huyện Hóc Môn, TPHCM.
IV. Phương pháp nghiên cứu:
1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu và số liệu:
Thu thập các số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và hiện trạng sử
dụng đất, tình hình quản lý đất đai, tình hình kê khai đăng ký giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và lập, quản lý, chỉnh lý hồ sơ địa chính tại địa bàn huyện Hóc
Môn, TPHCM.
2. Phương pháp so sánh:

3

Phân tích và so sánh số liệu về thực trạng biến động của công tác đăng ký
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình cá nhân huyện Hóc Môn,
TPHCM từ đó rút ra được những mặt mạnh và mặt tồn tại của công tác này trên địa
bàn huyện.
3. Phương pháp phân tích tổng hợp:
Từ việc thu thập số liệu và so sánh, tiến hành tổng hợp phân tích số liệu và
làm rõ thực trạng của công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
4. Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia
Trên cơ sở xây dựng bộ câu hỏi phi cấu trúc tiến hành xin ý kiến chuyên gia
về việc thực hiện công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất huyện
Hóc Môn, TPHCM.
5. Phương pháp điều tra xã hội học:
Được thực hiện tại địa bàn nghiên cứu thông qua hình thức phỏng vấn bằng
bảng hỏi, với các câu hỏi liên quan đến vấn đề nghiên cứu của đề tài
V. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn:
1) Các văn bản pháp lý liên quan tới công tác đăng ký đất đai, cấp giấy
chứng nhận:
- Luật Đất đai năm 2013;
- Các Nghị định của Chính phủ, Thông tư của các Bộ, qui định của UBND
Thành phố Hồ Chí Minh và các văn bản của địa phương về hướng dẫn thực hiện
Luật Đất đai.
- Các tài liệu kiểm kê, thống kê đất đai, số liệu về công tác cấp giấy chứng
nhận huyện Hóc Môn giai đoạn 2014 - 2017.
- Quyết định số 800/QĐ-TTg ngày 04/6/2010 của Thủ tướng Chính phủ về
việc phê duyệt chương trình mục tiêu quốc gia về nông thôn mới.
2) Tài liệu, số liệu thu thập, điều tra thực tế tại địa phương
- Số liệu thống kê, kiểm kê đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận
huyện Hóc Môn, TPHCM các năm 2014 - tháng 6 năm 2017.

- Các tài liệu, số liệu về điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, thực trạng môi

4


trường và quản lý đất đai tại huyện Hóc Môn, TPHCM.
- Phiếu điều tra, thu thập thông tin thực tế về công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận.
VI. Cấu trúc luận văn:
Ngoài phần mở đầu và kết luận, kiến nghị luận văn gồm 3 chương.
Chương 1: Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất và hệ thống văn bản hồ sơ địa chính.
Chương 2: Thực trạng công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
và hệ thống văn bản hồ sơ địa chính huyện Hóc Môn, TPHCM.
Chương 3: Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả công tác đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất ở và hệ thống văn bản hồ sơ địa chính huyện Hóc
Môn, TPHCM.

5


Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ CĂN CỨ PHÁP LÝ CỦA VIỆC ĐĂNG KÝ
CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ
SƠ ĐỊA CHÍNH.

1.1

Tổng quan về quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng đất là toàn bộ các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành

trong đó quy định việc bảo vệ các quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân được
Nhà nước giao đất sử dụng.
"Quyền sử dụng đất của cá nhân, pháp nhân, hộ gia đình, chủ thể khác được
xác lập do Nhà nước giao đất, cho thuê đất hoặc công nhận quyền sử dụng đất"
(theo Điều 688 Bộ Luật Dân sự). [1]
Đất đai có thể đem lại sự giàu có, sự phồn thịnh cho chủ sở hữu đất, và việc
sở hữu đất đai như thế nào cho hợp lý để đảm bảo cho sự phát triển ổn định hoà
bình, công bằng xã hội lại là vấn đề hết sức hóc búa đối với mỗi quốc gia cũng như
toàn thể nhân loại.
Chế độ quản lý và sử dụng đất đai hiện hành của nước ta là sở hữu toàn dân
về đất đai, Nhà nước thống nhất quản lý, nhân dân được trực tiếp sử dụng và có
quyền của người sử dụng đất. Để quy định, bảo vệ và thực thi chế độ này Nhà nước
ta đã đưa ra các văn bản pháp luật, pháp lý quy định cụ thể. Đó là Hiến pháp nước
Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 1980 (Điều 19), Hiến pháp 1992 (Điều
17,18, 84), Luật Đất đai năm 1993 [14], Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật
Đất đai năm 1998, năm 2001 quy định về quyền sở hữu đất đai, quyền sử dụng đất
đai, chế độ quản lý đất đai thống nhất của Nhà nước cũng như quy định rõ quyền
hạn trách nhiệm, các công tác quản lý đất và quyền hạn trách nhiệm của người sử
dụng đất.
Trên cơ sở Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất
cho các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình thì Nhà nước cấp giấy chứng nhận cho các
chủ sử dụng đất. Giấy chứng nhận là chứng thư có giá trị pháp lý cao nhất thể hiện

6


quyền của chủ sử dụng và cũng là căn cứ pháp lý giao dịch giữa Nhà nước và người
sử dụng đất. Trên cơ sở đó chủ sử dụng đất được công nhận, được hưởng quyền lợi
đồng thời phải thực hiện đầy đủ mọi nghĩa vụ đối với Nhà nước trong quá trình sử
dụng đất, tuyệt đối tuân thủ mọi quy định về sử dụng đất do nhà nước đặt ra. Ngược

lại, Nhà nước đứng ra bảo hộ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất.
Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ngày càng trở nên được coi trọng, khi
quan hệ đất đai ngày càng mở rộng và đan xen phức tạp vào mọi hoạt động kinh tế
xã hội như hiện nay thì sự phối hợp giữa cơ chế sở hữu và cơ chế sử dụng đất trở
thành một vấn đề nóng hổi, nảy sinh nhiều vấn đề khó khăn. Vì thế việc tìm ra một
cơ chế phối hợp quyền sở hữu và quyền sử dụng đất hợp lý đảm bảo hài hoà các lợi
ích là rất cần thiết, và nếu đạt được điều đó thì sẽ thúc đẩy nền kinh tế phát triển và
xã hội ổn định. Ngược lại nếu chúng ta không có cơ chế hợp lý sẽ kìm hãm sự vận
động quan hệ đất đai tất yếu sẽ phát sinh mâu thuẫn gây cản trở cho bước tiến của
nền kinh tế - xã hội đất nước.
Với yêu cầu đặt ra như trên ta nhận thấy rằng cơ chế sở hữu và sử dụng đất
đai mà Đảng ta đề ra và Nhà nước ta thực hiện như ngày nay là hoàn toàn hợp lý và
phù hợp với thực tiễn. Hệ thống văn bản pháp luật đất đai hiện nay của nước ta đã
bước đầu đáp ứng được những yêu cầu phức tạp trong việc điều chỉnh các mối quan
hệ đất đai tồn tại và phát sinh. Tuy nhiên với xu hướng luôn luôn vận động, luôn
luôn phát triển và thực tế còn nhiều khó khăn tồn tại trong công tác quản lý và sử
dụng đất đai hiện nay đòi hỏi Nhà nước phải nghiên cứu nắm bắt rõ tình hình đất
đai nhằm đề ra những văn bản pháp lý về đất đai mới bổ sung cho hệ thống văn bản
hiện có, thay thế những văn bản không còn phù hợp, hoàn thiện hệ thống văn bản
đất đai. Đây sẽ là vững chắc nhất đảm bảo cho việc quản lý và sử dụng đất diễn ra
ổn định, chặt chẽ, sử dụng tiết kiệm hiệu quả đem lại lợi ích cao nhất.
1.2

Cơ sở pháp lý của việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử

dụng đất ở nước ta.
Việc đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở và đăng ký cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (sau
này) chỉ là thủ tục chung trong việc đăng ký cấp giấy chứng nhận.

7


1.2.1 Đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai là một thủ tục hành chính thiết lập hồ sơ địa chính đầy đủ
và cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa Nhà nước với người sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước quản lý chặt
chẽ quỹ đất theo pháp luật, quản lý các hoạt động và sự phát triển của thị trường bất
động sản, đồng thời bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Đăng ký đất
đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất và người được giao đất để quản lý; đăng
ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thực hiện theo yêu cầu của
chủ sở hữu.
- Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu là việc người sử dụng đất đăng ký
quyền sử dụng đất lần đầu tiên đối với thửa đất được Nhà nước giao đất, cho thuê
đất để sử dụng, hoặc đang sử dụng mà thửa đất đó chưa được đăng ký, cấp Giấy
chứng nhận lần nào.Đăng ký đất đailần đầu được thực hiện trong phạm vi cả nước.
- Đăng ký biến động đất đai được thực hiện khi người sử dụng đất đã được
cấp Giấy chứng nhận hoặc đã đăng ký mà có thay đổi trong sử dụng đất. Đăng ký
biến động có những đặc điểm khác với đăng ký lần đầu: Đăng ký biến động về sử
dụng đấtthực hiện đối với một thửa đất đã xác định một chế độ sử dụng cụ thể; sự
thay đổi bất kỳ nội dung nào liên quan đến quyền sử dụng đất hay chế độ sử dụng
của thửa đất đều phải phù hợp với quy định của pháp luật, do đó tính chất công việc
của đăng ký biến động là xác nhận sự thay đổi của nội dung đã đăng ký theo quy
định pháp luật.
1.2.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Giấy chứng nhận là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Khoản 16
Điều 3 Luật đất đai 2013). [18]

-Quyền sử dụng đất được hiểu là những quyền năng sử dụng đất cụ thể được
pháp luật quy định và bảo đảm thực hiện đối với các chủ thể sử dụng đất trong quá
trình khai thác và sử dụng.

8


-Tài sản gắn liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu:


Việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn

liền với đất chỉ thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền
sử dụng theo quy định của pháp luật.


Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi là tài sản gắn liền

với đất) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu được chứng nhận quyền sở
hữu vào Giấy chứng nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, cây lâu năm và
rừng sản xuất là rừng trồng.
1.2.3 Quyền lợi và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Đất đai từ là một loại tài sản hiện vật, khi chuyển sang nền kinh tế thị trường
đã trở thành một loại tài sản tài chính, tài sản vốn thuộc sở hữu toàn dân, sở hữu nhà
nước, Điều 4 Luật Đất đai 2013 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất
cho người sử dụng đất theo quy định của pháp luật”. Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất là việc nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn
định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc
cấp Giấy chứng nhận.

Trước khi được công nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất không
được thực hiện các quyền chung cho người sử dụng đất theo như quy định của pháp
luật. Luật đất đai 2013 quy định người sử dụng đất được thực hiện các quyền
chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp
vốn bằng quyền sử dụng đất và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của
pháp luật về việc sử dụng đất.
Vậy để được công nhận quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất phải đăng
ký đất đai và xin cấp Giấy chứng nhận, tùy vào trường hợp mà người sử dụng đất
được công nhận quyền sử dụng đất và được cấp Giấy chứng nhận; lúc này người sử
dụng đất có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ chung của ngườisử dụng đất. Nếu người
sử dụng đất không đủ điều kiện để được công nhận quyền sử dụng đất thì người sử
dụng đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất đúng theo quy định của pháp luật cho tới khi

9


có quyết định của Nhà nước về thửa đất đó. Các Quy định quyền chung của người
sử dụng đất được nêu đầy đủ trong Điều 166 Luật Đất đai năm 2013, Điều 170 Luật
Đất đai 2013 quy định nghĩa vụ chung của người sử dụng đất [18]
1.2.4 Thẩm quyền của cơ quan chức năng khi thực hiện đăng ký cấp
giấy chứng nhận
Theo Điều 105 Luật Đất đai 2013 quy định:
1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh cấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định chức nước ngoài có chức năng ngoại giao. Ủy ban nhân
dân cấp tỉnh được ủy quyền cho cơ quan tài nguyên môi trường cùng cấp cấp Giấy
chứng nhận.
2. Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá
nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở
gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Đối với những trường hợp đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng mà
thực hiện các quyền của người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc
cấp đổi, cấp lại thì do cơ quan tài nguyên môi trườngthực hiện theo quy định của
Chính phủ.
Theo Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:
1. Đối vối địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Sở tài
nguyên môi trường cấp Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản
gắn liền với đất đã được cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà
ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng, trong các trường hợp sau:
a) Khi người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận;
b) Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,
Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

10


2. Đối vối địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì việc cấp
Giấy chứng nhận cho các trường hợp được quy định tại Khoản 1 Điều này thực hiện
như sau:
a) Sở Tài nguyên môi trườngcấp Giấy chứng nhận cho tổ chức, cơ sở tôn
giáo; người Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức, cá
nhân nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
b) Ủy ban nhân dân cấp huyện cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn
liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
3. Bộ tài nguyên môi trườngquy định về các trường hợp cấp Giấy chứng
nhận khi thực hiện đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất và việc xác
nhận thay đổi vào Giấy chứng nhận đã cấp.
1.3 Nội dung đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ

gia đình cá nhân:
1.3.1 Đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu:
Đăng ký đất đai ban đầu là việc người sử dụng đất chưa có Giấy chứng nhận
đến làm thủ tục tại cơ quan Nhà nước có thẩm quyền để được đăng ký quyền sử
dụng đất theo một quy trình, trình tự, thủ tục nhất định để thiết lập hồ sơ địa chính
ban đầu cho toàn bộ đất đai và cấp Giấy chứng nhận cho tất cả các chủ sử dụng đất
có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: " Đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với
đất lần đầu (sau đây gọi là đăng ký lần đầu) là việc thực hiện thủ tục lần đầu để ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất và quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính.
* Thủ tục đăng ký đất đai ban đầu.
+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai hiện hành và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
+ Quy trình đăng ký đất đai ban đầu :
Quy trình đăng ký đất đai ban đầu được minh hoạ bằng sơ đồ sau:

11


UBND CẤP XÃ
CHUẨN
BỊ ĐIỀU
KIỆN
TRIỂN
KHAI

HOÀN
THIỆN

TÀI LIỆU

THU
THẬP
TÀI
LIỆU

XÂY
DỰNG
KẾ
HOẠCH

CHỈNH LÝ
BỔ SUNG
TÀI LIỆU

ĐO ĐẠC

CHUẨN
BỊ LỰC
LƯỢNG
T.HUẤN

CHUẨN
BỊ VẬT
TƯ
KINH
PHÍ

XÁC MINH

ĐẤT, TÊN CHỦ
SỬ DỤNG
ĐẤT

TUYÊN
TRUYỀN

SAO IN BẢN
ĐỒ ĐỂ TỔ
CHỨC ĐĂNG
KÝ

KIỂM TRA CÔNG NHẬN
TỔ CHỨC KÊ KHAI ĐĂNG
KÝ

ĐỐI CHIẾU KIỂM TRA HỒ
SƠ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

`

CƠ QUAN ĐĂNG KÝ
THẨM ĐỊNH HỒ SƠ

CÁC TRƯỜNG HỢP
CHƯA ĐỦ ĐIỀU KIỀN
CẤP GCN THÌ XEM XÉT
ĐIỀU KIỆN ĐỂ ĐĂNG KÝ
ĐẤT ĐAI

LÀM ĐƠN XIN ĐĂNG KÝ

LẬP HỒ SƠ CÔNG KHAI KẾT QUẢ
KIỂM TRA

XÁC MINH HIỆN
TRẠNG NẾU CẦN
THIẾT

CẬP NHẬT HỒ
SƠ ĐỊA CHÍNH

TRÌNH UBND CẤP HUYỆN
QUYẾT ĐỊNH, KÝ CẤP GCN
CHO HỒ SƠ ĐỦ ĐIỀU KIỆN

TRAO GIẤY
CHỨNG NHẬN,
THU PHÍ, LỆ PHÍ

Hình 1.1. Quy trình đăng ký đất đai lần đầu.

12

THU GIẤY TỜ
GỐC VỀ ĐẤT


1.3.2 Đăng ký biến động sử dụng đất
Đăng ký biến động đất đai là hoạt động thường xuyên của cơ quan Nhà nước

có thẩm quyền mà trực tiếp là tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất
đai) nhằm cập nhật những thông tin về đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa
chính luôn phản ánh đúng hiện trạng sử dụng đất, làm cơ sở để Nhà nước phân tích
các hiện tượng kinh tế xã hội phát triển trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai.
Theo Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên
và Môi trường quy định về hồ sơ địa chính: "Đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn
liền với đất (sau đây gọi là đăng ký biến động) là việc thực hiện thủ tục để ghi nhận
sự thay đổi về một hoặc một số thông tin đã đăng ký vào hồ sơ địa chính theo quy
định của pháp luật".
* Thủ tục, trình tự, hồ sơ đăng ký biến động đất đai.
+ Đối tượng thực hiện: Tất cả những người đang sử dụng đất theo quy định
của Luật Đất đai hiện hành đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng có
biến động và cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
1.3.3 Trình tự và thủ tục hành chính xử lý hồ sơ trong công tác đăng ký
cấp Giấy chứng nhận
a) Quy định hồ sơ, thời gian thực hiện và trình tự, thủ tục hành chính về
đất đai
Theo Điều 62 Nghị định 43/2014/NĐ-CP [ 12] quy định:
1.Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định cụ thể về mẫu hồ sơ, thành phần
HS thực hiện thủ tục hành chính về đất đai quy định tại Nghị định này.
2.Ủy ban nhân dâncấp tỉnh quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ
tục; thời gian các bước thực hiện của từng cơ quan, đơn vị có liên quan và việc giải
quyết liên thông giữa các cơ quan có liên quan theo cơ chế một cửa cho phù hợp với
điều kiện cụ thể tại địa phương nhưng không quá tổng thời gian quy định cho từng
loại thủ tục quy định tại nghị định này.
b) Nộp hồ sơ và trả kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai
Theo Điều 60 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định:

13

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ và trả kết quả giải quyết thủ tục đăng ký đất đai, tài
sản khác gắn liền với đất; cấp, cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận làVăn phòng đăng
ký đất đai.
Nơi chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai thì Văn phòng đăng ký
Quyền sử dụng đất cấp tỉnh tiếp nhận hồ sơ đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo; người
Việt Nam định cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư; tổ chức nước ngoài, cá nhân
nước ngoài; doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;Văn phòng đăng ký Quyền sử
dụng đất cấp huyện tiếp nhận hồ sơ đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư,
người Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử
dụng đất ở tại Việt Nam.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư có nhu cầu nộp hồ sơ tại
Ủy ban nhân dân cấp xã thì Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất tiếp nhận hồ sơ và
trả kết quả. Trường hợp đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất; cấp, cấp
đổi, cấp lại Giấy chứng nhận thì trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ
hồ sơ, Ủy ban nhân dân cấp xã phải chuyển hồ sơ đến Văn phòng đăng ký đất đai.
Trường hợp hồ sơ không đủ điều kiện giải quyết thì cơ quan nhận hồ sơ có
trách nhiệm trả lại hồ sơ và thông báo rõ lý do không đủ điều kiện giải quyết.
Thời gian thực hiện thủ tục hành chính về đất đai được quy định tại Điều 61
Nghị định 43/2014/NĐ-CP Và Trình tự, thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với
đất, cấp Giấy chứng nhận lần đầu và đăng ký bổ sung đối với tài sản gắn liền với
đất được quy định tại điều 70 Nghị định 43/2014/NĐ-CP [12]
1.4. Vị trí và vai trò của công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận trong hệ
thống quản lý nhà nước về đất đai
1.4.1 Vị trí và vai trò của đăng ký đất đai
- Đăng ký đất đai làm cơ sở để bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai.
- Đăng ký đất đai là điều kiện đảm bảo để Nhà nước nắm chắc và quản lý
chặt chẽ toàn bộ quỹ đất trong phạm vi lãnh thổ; bảo đảm cho đất đai được sử dụng
đầy đủ, hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả cao nhất.
- Đăng ký đất đai là một trong mười lăm nội dung quản lý nhà nước về đất

đai, có quan hệ hữu cơ với các nội dung còn lại.

14


Do vậy, để đảm bảo thực hiện đăng ký đất đai với chất lượng cao nhất, đáp
ứng được các yêu cầu kỹ thuật, pháp lý của hồ sơ địa chính và Giấy chứng nhận,
trước hết đòi hỏi phải thực hiện đồng bộ các nội dung: xây dựng và ban hành đầy đủ
các văn bản về chính sách đất đai; đo đạc lập bản đồ địa chính, quy hoạch sử dụng
đất; phân hạng và định giá đất; thanh tra xử lý vi phạm và giải quyết tranh chấp đất
đai,...
Ngược lại, hoàn thành tốt nhiệm vụ đăng ký đất đai không chỉ tạo tiền đề mà
còn là cơ sở hết sức cần thiết cho việc triển khai thực hiện tốt tất cả các nội dung,
nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai. Kết quả đăng ký đất cung cấp những thông
tin đầy đủ, chính xác thực trạng tình hình sử dụng đất để đánh giá và đề xuất, bổ
sung hoặc điều chỉnh các chủ trương, chính sách, chiến lược quản lý và sử dụng đất.
Hồ sơ địa chính còn là căn cứ đầy đủ, tin cậy nhất cho công tác thanh tra và giải
quyết tranh chấp đất đai, công tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, công tác giao
đất và thu hồi đất, công tác phận hạng và định giá đất, công tác thống kê đất đai.
Thông qua đăng ký đất đai, chất lượng tài liệu đo đạc sẽ được nâng cao do những
sai sót tồn tại được người sử dụng phát hiện và được chỉnh lý hoàn thiện. Kết quả
đo đạc và thống kê đất đai được pháp lý hóa gắn với quyền của người sử dụng đất.
Đăng ký đất đai thuộc trách nhiệm của ngành tài nguyên môi trường, được
thực hiện tại Văn phòng Đăng ký đất đai.
Văn phòng Đăng ký đất đai là đơn vị sự nghiệp công trực thuộc Sở Tài
nguyên môi trường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh thành lập. Văn phòng Đăng ký đất
đai có chức năng thực hiện đăng ký đất đai và tài sản khác gắn liền với đất; xây
dựng, quản lý, cập nhật, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất
đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ
chức, cá nhân có nhu cầu.

Công tác đăng ký đất đai được tổ chức thực hiện theo phạm vi hành chính
cấp xã. Cấp xã là đầu mối quan hệ gần gũi trực tiếp với người sử dụng đất, thực
hiện quản lý trực tiếp toàn bộ đất đai trong địa giới hành chính xã, là cơ quan chịu
trách nhiệm đăng ký đất đai, đảm bảo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử dụng
đất khi đăng ký, tiết kiệm được thời gian và công sức. Việc tổ chức đăng ký đất đai

15


theo phạm vi từng xã giúp cho người sử dụng đất đăng ký đầy đủ, thể hiện đúng bản
chất của Nhà nước: Nhà nước của dân, do dân, vì dân, đồng thời phát huy vai trò và
sự hiểu biết về lịch sử, thực tại tình hình sử dụng đất ở địa phương, của đội ngũ cán
bộ xã, làm chỗ dựa tin cậy để các cấp thẩm quyền xét duyệt đăng ký cấp Giấy
chứng nhận theo đúng quy định của pháp luật, góp phần nâng cao tinh thần trách
nhiệm, nhận thức pháp luật đất đai cho cán bộ xã, giúp cán bộ địa chính xã nắm
vững và khai thác có hiệu quả hệ thống hồ sơ địa chính, phục vụ cho yêu cầu quản
lý nhà nước.
1.4.2 Vị trí và vai trò của cấp Giấy chứng nhận
Giấy chứng nhận do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử
dụng đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và
tài sản gắn liền với đất.
Cấp Giấy chứng nhận cho nhân dân cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà
nước nhằm tạo động lực thúc đấy phát triển kinh tế - xã hội, đồng nghĩa với việc
tăng cường thiết chế Nhà nước trong quản lý đất đai. Cụ thể vị trí và vai trò của việc
cấp Giấy chứng nhận:
- Cấp Giấy chứng nhận là căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết mối quan hệ
về đất đai, cũng là cở sở pháp lý để nhà nước công nhận và bảo hộ quyền sử dụng
đất của họ.
- Giấy chứng nhận có vai trò quan trọng, là căn cứ để xây dựng các quyết
định cụ thể, như các quyết định về đăng kí, theo dõi biến động, kiểm soát các giao

dịch dân sự về đất đai.
- Giấy chứng nhận không những buộc người sử dụng đất phải nộp nghĩa vụ
tài chính mà còn giúp cho họ được đền bù thiệt hại về đất khi bị thu hồi
- Giấy chứng nhận còn giúp xử lý vi phạm về đất đai.

16


- Thông qua việc cấp Giấy chứng nhận, Nhà nước có thể quản lý đất đai trên
toàn lãnh thổ, kiểm soát được việc mua bán, giao dịch trên thị trường và thu được
nguồn tài chính lớn hơn nữa.
- Giấy chứng nhận là căn cứ xác lập quan hệ về đất đai, là tiền đề để phát
triển kinh tế - xã hội; giúp cho các cá nhân, hộ gia đình sử dụng đất yên tâm đầu tư
trên mảnh đất của mình.
- Cấp Giấy chứng nhận có ý nghĩa thiết thực trong quản lý đất đai của nhà
nước, đáp ứng nguyện vọng của các tổ chức và công dân.
- Nhà nước bảo hộ tài sản hợp pháp và thỏa thuận trên giao dịch dân sự về
đất đai, tạo tiền đề hình thành thị trường bất động sản công khai, lành mạnh tránh
thao túng hay đầu cơ trái phép bất động sản.
1.4.3. Công tác đăng ký cấp Giấy chứng nhận từ Luật Đất đai 2003 đến
nay
Giai đoạn từ Luật Đất đai 2003 đến trước Luật Đất đai 2013
Quy trình cấp GCNQSDĐ
Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 quy định: Đăng ký quyền sử dụng đất là
việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất xác định vào HS địa
chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Đăng ký quyền sử
dụng đất gồm đăng ký quyền sử dụng đất lần đầu và đăng ký biến động về sử dụng
đất.
Việc đăng ký quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện theo quy định
của pháp luật về đăng ký bất động sản. Trường hợp có tài sản gắn liền với đất thì tài

sản đó được ghi nhận trên Giấy chứng nhận.
Bên cạnh đó nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 quy
định người chịu trách nhiệm đăng ký quyền sử dụng đất.
Đến nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2009 [11] quy định
việc chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất chỉ
thực hiện đối với thửa đất thuộc trường hợp được chứng nhận quyền sử dụng theo

17


quy định của pháp luật. Nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là
tài sản gắn liền với đất) thuộc quyền sở hữu hợp pháp của tổ chức, hộ gia đình, cá
nhân trong nước; cộng đồng dân cư; người Việt Nam định cư ở nước ngoài; tổ chức
nước ngoài, cá nhân nước ngoài được chứng nhận quyền sở hữu vào Giấy chứng
nhận bao gồm nhà ở, công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là rừng
trồng.
Giai đoạn Luật Đất đai năm 2013 đến nay
Căn cứ vào Luật đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013; nghị định số
43/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính phủ Quy định chi tiết thi hành một số
điều của Luật Đất đai.
* Quy trình đăng ký, cấp Giấy được thực hiện theo Điều 70 Nghị định
43/2014/NĐ-CP [12]:
1. Người sử dụng đất nộp 01 bộ HS theo quy định để làm thủ tục đăng ký.
2. Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì Ủy ban nhân dân cấp xã kiểm
tra hồ sơ và thực hiện:
a) Trường hợp đăng ký đất đai thì xác nhận hiện trạng sử dụng đất so với nội
dung kê khai đăng ký; không có giấy tờ thì xác nhận nguồn gốc và thời điểm sử
dụng đất, tình trạng tranh chấp sử dụng đất, sự phù hợp với quy hoạch;
Trường hợp đăng ký tài sản gắn liền với đất thì xác nhận hiện trạng tài sản so

với nội dung kê khai đăng ký, trường hợp không có giấy tờ thì xác nhận tình trạng
tranh chấp quyền sở hữu tài sản; thời điểm tạo lập tài sản; sơ đồ nhà ở;
b) Trường hợp chưa có bản đồ địa chính thì trước tiên Ủy ban nhân dân cấp
xã phải thông báo cho Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện trích đo địa chính thửa
đất;
c) Niêm yết công khai kết quả tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã và khu dân
cư nơi có đất trong 15 ngày; xem xét giải quyết các ý kiến phản ánh và gửi hồ sơ
đến Văn phòng Đăng ký đất đai.
3. Văn phòng Đăng ký đất đai thực hiện:

18


a) Trường hợp hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư nộp hồ sơ tại Văn
phòng Đăng ký đất đai thì gửi hồ sơ đến Ủy ban nhân dân cấp xã để lấy ý kiến xác
nhận và công khai kết quả;
b) Trích lục bản đồ địa chính;
c) Kiểm tra, xác nhận sơ đồ tài sản gắn liền với đất đối với tổ chức trong
nước, cơ sở tôn giáo, tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định
cư ở nước ngoài thực hiện dự án đầu tư mà sơ đồ đó chưa có xác nhận của tổ chức
có tư cách pháp nhân về hoạt động xây dựng hoặc đo đạc bản đồ;
d) Kiểm tra hồ sơ đăng ký, xác minh thực địa; xác nhận đủ hay không đủ
điều kiện cấp Giấy chứng nhận vào đơn đăng ký;
đ) Trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không có giấy tờ hoặc hiện
trạng tài sản có thay đổi so với giấy tờ thì gửi phiếu lấy ý kiến của cơ quan quản lý
nhà nước đối với loại tài sản đó;
e) Cập nhật thông tin vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai;
g) Trường hợp người sử dụng đất đề nghị cấp Giấy chứng nhận thì gửi số
liệu địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính;
chuẩn bị hồ sơ để cơ quan tài nguyên môi trường trình ký, cấp Giấy; cập nhật, bổ

sung việc cấp Giấy chứng nhận vào hồ sơ địa chính; trao Giấy cho người được cấp.
4. Cơ quan tài nguyên môi trường thực hiện:
a) Kiểm tra hồ sơ, trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận;
b) Chuyển HS đã giải quyết choVăn phòng Đăng ký đất đai.
5. Trường hợp đã đăng ký mà nay có nhu cầu cấp Giấy thì nộp đơn đề nghị
cấp Giấy.
* Trong giai đoạn này chỉ cấp một loại Giấy chứng nhận duy nhất là Giấy
chứng nhận quy định tại Nghị định 88/2009/NĐ-CP của Chính phủ [11] ngày 19
tháng 10 năm 2009 và Thông tư 17/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường
[3] ngày 21/10/2009.
*Đăng ký đất đai, nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất là việc kê khai và ghi
nhận tình trạng pháp lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất và quyền quản lý đối với một thửa đất vào HS địa chính. Đây là

19


một nội dung có nhiều quy định sửa đổi, bổ sung mới trong việc thực hiện chức
năng quản lý nhà nước về đất đai và bảo đảm quyền và lợi ích cho người sử dụng
đất; cụ thể một số nội dung sửa đổi, bổ sung mới:
- Quy định lại thuật ngữ đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Khoản 15
Điều 3 và Điều 95 luật đất đai năm 2013)


Về phạm vi đăng ký: Việc đăng ký thực hiện đối với mọi trường hợp

SDĐ (kể cả các trường hợp không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận) hay các
trường hợp được giao quản lý đất. Đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu.


Về mục đích đăng ký: Việc đăng ký nhằm “ghi nhận tình trạng pháp

lý về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đấtvà
quyền quản lý đất đối với một thửa đất vào hồ sơ địa chính” chứ không phải bó hẹp
trong mục đích “ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của ngườisử dụng đất” như Luật Đất đai 2003.
- Tính bắt buộc: Luật Đất đai 2013 quy định đăng ký đất đai là bắt buộc; cụ
thể là bắt buộc với mọi đối tượng sử dụng đấthay được giao đất để quản lý. Riêng
đối với việc đăng ký tài sản gắn liền với đất thì thực hiện theo yêu cầu của chủ sở
hữu.
- Bổ sung các quy định về hình thức đăng ký điện tử; hồ sơ địa chính dạng số
và giá trị pháp lý của việc đăng ký điện tử có giá trị như trên giấy (Khoản 2 Điều 95
và Điều 96 Luật Đất đai 2013).


Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký

lần đầu và đăng ký biến động, được thực hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ
quan quản lý đất đai, bằng hình thức đăng ký trên giấy hoặc đăng ký điện tử và có
giá trị pháp lý như nhau.


Hồ sơ địa chính bao gồm các tài liệu dạng giấy hoặc dạng số thể hiện

thông tin chi tiết về từng thửa đất, người được giao quản lý đất, người sử dụng đất,

20

chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, các quyền và thay đổi quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Bổ sung các trường hợp đăng ký biến động. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất gồm đăng ký lần đầu và đăng ký biến động, được thực
hiện tại tổ chức đăng ký đất đai thuộc cơ quan quản lý đất đai (Khoản 3 và 4, Điều
95 Luật Đất đai 2013).
- Bổ sung quy định xác định kết quả đăng ký (Khoản 5 Điều 95 Luật Đất đai
2013): người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký
được ghi vào sổ địa chính, được cấp Giấy chứng nhận nếu có nhu cầu và có đủ điều
kiện theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan;
trường hợp đăng ký biến động đất đai thì người sử dụng đất được cấp giấy chứng
nhận hoặc chứng nhận biến động vào giấy chứng nhận đã cấp.Trường hợp đăng ký
lần đầu mà không đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận thì người đang sử dụng đất
được tạm thời sử dụng đất cho đến khi Nhà nước có quyết định xử lý theo quy định
của Chính phủ.
- Bổ sung quy định thời hạn bắt buộc phải đăng ký với người sử dụng đất
(Khoản 6 Điều 95 Luật Đất đai 2013): Đối với các trường hợp: người sử dụng đất,
chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn; chuyển quyền; đổi tên;
chia tách quyền; xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền sử dụng hạn chế thửa đất
liền kề. Thời hạn phải đăng ký là: 30 ngày (kể từ ngày biến động); trường hợp thừa
kế thì tính từ ngày phân chia xong di sản thừa kế.
- Bổ sung quy định hiệu lực của việc đăng ký thời điểm có hiệu lực là kể từ
thời điểm đăng ký vào Sổ địa chính (Khoản 7 Điều 95 Luật Đất đai 2013).Quy định
này là cơ sở để: xác định quyền lợi và nghĩa vụ của người đăng ký.
1.5. Nguyên tắc đăng ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
a) Nguyên tắc đăng ký đất đai
Một hệ thống đăng ký đất đai tốt nhất cần có 4 nguyên tắc cơ bản sau:
Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ; Nguyên tắc đồng thuận; Nguyên tắc công khai và

21