Nghiên cứu thực trạng, các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận đống đa thành phố hà nội theo luật đất đai năm 2013

ĐẠI HỌC QUỐC -GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------------

Trần Văn Sáng

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ
ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI THEO
LUẬT ĐẤT ĐAI 2013

LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC

Hà Nội – 2019


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
--------******--------

Trần Văn Sáng

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI 2013
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS Ngô Đức Phúc
XÁC NHẬN HỌC VIÊN ĐÃ CHỈNH SỬA THEO GÓP Ý CỦA HỘI ĐỒNG

Giáo viên hƣớng dẫn

Chủ tịch hội đồng chấm luận văn
thạc sĩ khoa học

PGS.TS Ngô Đức Phúc

PGS.TS. Phạm Quang Tuấn

HÀ NỘI - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn với đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và các yếu tố
ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội theo luật
đất đai năm 2013” hoàn tồn là kết quả nghiên cứu của chính bản thân tôi và chƣa
đƣợc công bố trong bất cứ một công trình nghiên cứu nào của ngƣời khác. Trong quá
trình thực hiện luận văn tôi đã thực hiện nghiêm túc các quy tắc đạo đức nghiên cứu
các kết quả trình bày trong luận văn là sản phẩm nghiên cứu khảo sát của riêng cá nhân
tơi.
Tơi xin hồn tồn chịu trách nhiệm về tính trung thực của số liệu và các nội
dung khác trong luận văn của mình.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2019

Tác giả luận văn

Trần Văn Sáng

i


LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình điều tra, nghiên cứu để hồn thiện luận văn, tơi đã nhận đƣợc sự
hƣớng dẫn, giúp đỡ nhiệt tình, quý báu của các nhà khoa học, của các cơ quan, tổ chức,
nhân dân và các địa phƣơng.
Tôi xin đƣợc bày tỏ sự cảm ơn trân trọng nhất tới giáo viên hƣớng dẫn khoa học
PGS.TS Ngô Đức Phúc và PGS.TS Trần Văn Tuấn đã tận tình hƣớng dẫn, giúp đỡ tơi
trong suốt q trình hồn thành luận văn.
Tơi xin trân trọng cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô giáo trong Khoa
Địa lý, Bộ mơn Địa Chính và Trƣờng Đại học Khoa học Tự nhiên - Đại học Quốc gia
Hà Nội, UBND quận Đống Đa, Phịng Tài ngun và Mơi trƣờng quận Đống Đa,
Trung tâm phát triển quỹ đất quận Đống Đa và các Phòng, Ban chức năng trực thuộc
UBND quận Đống Đa và nhân dân địa phƣơng đã nhiệt tình giúp đỡ tơi trong q trình
hồn thành luận văn này.
Tơi xin chân thành cảm ơn tới gia đình, những ngƣời thân, cán bộ, đồng nghiệp và
bạn bè đã tạo điều kiện tốt nhất về mọi mặt cho tơi trong suốt q trình thực hiện đề tài.
Xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Trần Văn Sáng

ii


MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU ................................................................................................................ 1
CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ......................................... 5

1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất .................................................................. 5
1.1.1. Giá đất................................................................................................................. 5
1.1.2. Định giá đất ...................................................................................................... 14
1.2. Cơ sở pháp lý về giá đất và định giá đất ............................................................... 23
1.2.1. Q trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất . 23
1.2.2. Cơ sở pháp lý hiện hành về giá đất và định giá đất .......................................... 27
1.3. Quản lý nhà nƣớc về giá đất tại Việt Nam ............................................................ 28
1.4. Quản lý nhà nƣớc về giá đất và định giá đất ở một số nƣớc trên thế giới ............ 29
1.4.1. Định giá đất ở Trung Quốc ............................................................................... 30
1.4.2. Định giá đất ở Singapore .................................................................................. 30
1.4.3. Định giá đất ở Thụy Điển ................................................................................. 31
1.4.4. Định giá đất ở Austraylia.................................................................................. 31
1.4.5. Nhận xét chung về công tác định giá đất của các nƣớc trên thế giới ............... 32
CHƢƠNG 2: GIÁ ĐẤT Ở VÀ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƢỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN
ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA, THÀNH PHỐ HÀ NỘI ............................................. 35
2.1. Vị trí địa lý, điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội quận Đống Đa, TP Hà Nội ......... 35
2.1.1. Vị trí địa lý ........................................................................................................ 35
2.1.2. Điều kiện tự nhiên ............................................................................................ 40
2.2. Tình hình sử dụng đất và quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa, TP Hà Nội ........ 45
2.2.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2017 và tình hình biến động diện tích đất đai ..... 45
2.2.2. Khái qt tình hình quản lý đất đai trên địa bàn quận Đống Đa ..................... 48
2.3. Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa .................................................. 54
2.3.1. Các văn bản pháp quy về giá đất áp dụng trên địa bàn quận Đống Đa ............ 54
2.3.2. Giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa ............................................................... 55
2.4. Các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa ......................... 75
2.4.1. Ảnh hƣởng của các yếu tố cơ sở hạ tầng và quy hoạch đến giá đất ở trên địa
bàn nghiên cứu ............................................................................................................ 76
2.4.2. Ảnh hƣởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở trên địa bàn nghiên cứu ................. 79
2.4.3. Ảnh hƣởng của các yếu tố cá biệt đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu ........... 82
2.4.4. Ảnh hƣởng của một số yếu tố khác đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu ......... 84

iii


CHƢƠNG 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC VỀ
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN ĐỐNG ĐA .................................................... 88
3.1. Đánh giá khái quát công tác quản lý đất đai và định giá đất trên địa bàn quận
Đống Đa, thành phố Hà Nội .................................................................................. 88
3.2. Đánh giá chung về các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở địa bàn quận Đống Đa ..... 89
3.3. Các giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý Nhà nƣớc về giá đất trên địa
bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội. ................................................................. 90
3.3.1. Quan điểm và nguyên tắc định giá .................................................................. 90
3.3.2. Phƣơng thức tổ chức thực hiện ........................................................................ 90
3.3.3. Hệ thống chính sách về tài chính đất đai và nhân lực định giá ....................... 92
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ..................................................................................... 93
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................................ 95

iv


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt

Dịch nghĩa

BĐS

Bất động sản

NĐ – CP

Nghị định Chính phủ

TT

Thị trƣờng

UBND

Ủy ban nhân dân

VT 1, VT2, VT3, VT4

Vị trí 1, vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4

v


DANH MỤC HÌNH ẢNH

Hình 2. 1: Sơ đồ vị trí quận Đống Đa ............................................................................ 39
Hình 2. 2: Cơ cấu kinh tế quận Đống Đa năm 2017 ...................................................... 42
Hình 2. 3: Biểu đồ giá đất ở quy định trung bình của một số tuyến đƣờng lớn của quận
Đống Đa ......................................................................................................................... 58
Hình 2. 4: Biểu đồ biến động giá đất quy định và thực tế một số tuyến đƣờng khu vực I ......... 68
Hình 2. 5: Biểu đồ ảnh hƣởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở chuyển nhƣợng trung bình
các nhóm đƣờng, phố ..................................................................................................... 81

vi

DANH MỤC BẢNG BIỂU
Bảng 2. 1: Hiện trạng đất phi nông nghiệp đến 31/12/2017 .......................................... 45
Bảng 2. 2: Giá đất ở quy định trên một số tuyến đƣờng/phố của quận Đống Đa từ năm
2013 - 2015 .................................................................................................................... 56
Bảng 2. 3: Giá đất ở khu vực đặc biệt quận Đống Đa năm 2018................................... 59
Bảng 2. 4: Giá đất ở quy định tại khu vực I trên một số tuyến đƣờng năm 2018 .......... 60
Bảng 2. 5: Giá đất ở quy định một số tuyến đƣờng nằm ở khu vực II năm 2018 .......... 61
Bảng 2. 6: Giá đất ở quy định một số tuyến đƣờng nằm ở khu vực III năm 2018 ........ 62
Bảng 2. 7: Giá đất ở quy định một số tuyến đƣờng nằm ở khu vực IV năm 2018 ........ 62
Bảng 2. 8: So sánh giá đất ở thị trƣờng và giá đất quy định trên một số tuyến đƣờng
khu vực đặc biệt năm 2018 ............................................................................................ 64
Bảng 2. 9: So sánh giá đất ở thị trƣờng và giá đất quy định trên một số tuyến đƣờng ở
vị trí I năm 2018 ............................................................................................................. 66
Bảng 2. 10: So sánh giá đất ở thị trƣờng và giá đất quy định trên một số tuyến đƣờng
khu vực II năm 2018 ...................................................................................................... 69
Bảng 2. 11: So sánh giá đất ở thị trƣờng và giá đất quy định trên một số tuyến đƣờng
nằm ở khu vực III năm 2018 .......................................................................................... 72
Bảng 2. 12: So sánh giá đất ở thị trƣờng và giá đất quy định trên một số tuyến đƣờng ở
khu vực IV năm 2018 ..................................................................................................... 74
Bảng 2. 13: Ảnh hƣởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở chuyển nhƣợng trung bình các
nhóm đƣờng phố ............................................................................................................ 80
Bảng 2. 14: Giá đất thực tế đƣờng Xã Đàn năm 2018 ................................................... 83
Bảng 2. 15: Giá đất điều tra đƣờng Tây Sơn năm 2018................................................. 85
Bảng 2. 16: Giá đất thực tế đƣờng Nguyên Hồng năm 2018 ......................................... 86

vii


LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài luận văn

Đất đai là là nguồn tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất
đặc biệt và là loại tài nguyên không thể thay thế đƣợc. Đất đai có tính cố định vị trí
khơng thể di chuyển đƣợc, giá trị đất đai ở các vị trí khác nhau sẽ khác nhau. Mặt khác,
đất đai không giống các loại hàng hóa khác có thể sản sinh qua quá trình sản xuất vì đất
đai là có hạn, nên việc quản lý, sử dụng đất đai có hiệu quả nhất ln là vấn đề mà
Chính phủ của các quốc gia quan tâm và đƣợc bảo vệ chặt chẽ bằng luật pháp.
Trong q trình cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nƣớc, dân số đông, nhu cầu
sử dụng đất cho sản xuất công nghiệp, xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, phát
triển đơ thị ngày càng tăng. Vì vậy, đất đai càng trở nên có giá trị. Từ đó, địi hỏi các
nhà Quản lý cần phải xây dựng giá cả đất đai phù hợp với nền kinh tế và thể chế hiện
hành.
Luật đất đai 1993 đã xác định đất có giá: “Nhà nƣớc xác định giá các loại đất để
tính thuể chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị
tài sản khi giao đất, bồi thƣờng thiệt hại về đất khi thu hồi đất; Chính phủ quy định
khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian” (Điều 12). Đây là một
dấu mốc quan trọng đánh dấu sự bùng nổ và phát triển công khai của thị trƣờng bất
động sản.
Luật đất đai 2003 đã kế thừa và phát triển các quy định của Luật đất đai 1993 về
giá đất và đã dành một mục quy định riêng về tài chính và giá đất (mục 6) và một mục
quy định về quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản (mục 7) với quy định cụ
thể về Nguồn thu ngân sách nhà nƣớc về đất đai (Điều 54); Giá đất đƣợc hình thành
trong các trƣờng hợp...(Điều 55); Giá đất nhà nƣớc (Điều 56)...vv
Luật Đất đai năm 2013 tiếp tục đổi mới chính sách về giá đất. Luật quy định rõ
nguyên tắc định giá đất phải phù hợp với giá phổ biến trên thị trƣờng (Điều 112),
Chính phủ ban hành Khung giá đất định kỳ 05 năm một lần, UBND cấp tỉnh xây dựng
Bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của

1

năm đầu kỳ (Điều 114). Bảng giá đất đƣợc sử dụng cho việc tính thuế, phí và lệ phí
trong quản lý, sử dụng đất và một số trƣờng hợp khác.
Giá đất là thƣớc đo kinh tế của đất. Nếu giá đất đƣợc xác định đúng đắn sẽ giúp
ngƣời SDĐ khai thác hợp lý nguồn tài nguyên quan trọng này, đồng thời giúp Nhà
nƣớc có căn cứ ban hành chính sách trong việc xác định tiền cho thuê đất, mức thuế về
chuyển QSDĐ, mức đền bù giải phóng mặt bằng, đánh giá giá trị doanh nghiệp khi cổ
phần hóa, khi thế chấp để vay vốn, góp vốn liên doanh... Giá đất thu hút sự quan tâm
của rất nhiều đối tƣợng, đặc biệt là giá đất ở vì họ muốn áp dụng giá đất vào nhiều mục
đích khác nhau nhƣ: chuyển nhƣợng, trao đổi QSDĐ, đầu cơ đất đai…
Với vị trí nằm ở trung tâm thành phố Hà Nội, đất đai khu vực quận Đống Đa sẽ
ngày càng có giá trị cao hơn trong tƣơng lai. Hơn thế, hiện nay tốc độ đơ thị hóa của
quận Đống Đa đang diễn ra rất nhanh đi kèm với sự phát triển cơ sở hạ tầng, xây dựng
và hình thành nhiều trung tâm kinh tế, văn hóa, khoa học, giáo dục. Do đó, việc nắm
bắt đƣợc giá đất và biến động giá đất tại địa bàn là rất cần thiết, phục vụ cho việc quản
lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển thị
trƣờng bất động sản của địa phƣơng.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi thực hiện đề tài luận văn: “Nghiên cứu thực
trạng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa, thành phố
Hà Nội theo luật đất đai năm 2013.”
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Làm rõ thực trạng giá đất ở và xác định một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở
trên địa bàn quận Đống Đa.
- Đề xuất một số giải pháp góp phần nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc về giá
đất ở trên địa bàn nghiên cứu.
3. Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục tiêu đề ra, nhiệm vụ nghiên cứu cần thực hiện bao gồm:
- Nghiên cứu tổng quan chính sách, pháp luật liên quan đến giá đất nhƣ: Luật
đất đai; Nghị định của Chính phủ; Quyết định của UBND thành phố; Thông tƣ hƣớng
dẫn của Bộ Tài ngun và Mơi trƣờng; Bộ tài chính xác định giá đất và khung giá đất
2

- Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và công tác định giá đất trên địa bàn Quận
Đống Đa – TP Hà Nội từ năm 2014 đến năm 2018
- Điều tra giá đất ở thực tế trên thị trƣờng tại khu vực nghiên cứu năm 2018 và
tìm ra các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa - TP Hà Nội
- Đề xuất các giải pháp tăng cƣờng quản lý Nhà nƣớc về giá đất ở trên địa bàn quận
Đống Đa – TP Hà Nội
4. Phạm vi nghiên cứu
Phạm vi không gian nghiên cứu: trong phạm vi địa giới hành chính quận Đống
Đa – TP Hà Nội
Phạm vi khoa học: Đề tài giới hạn nghiên cứu ở các vấn đề sau:
+ Thực trạng giá đất ở trên địa bàn quận Đống Đa: tập trung chủ yếu làm rõ
thực trạng giá đất ở năm 2018 và so sánh với bảng giá đất do nhà nƣớc quy định
+ Xác định và làm rõ một số yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất ở trên địa bàn quận
Đống Đa – TP Hà Nội
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp:
+ Thu thập các tài liệu điều tra cơ bản về tự nhiên, kinh tế, xã hội, quản lý đất
đai của quận Đống Đa.
+ Thu thập các văn bản pháp quy liên quan đến giá đất do Nhà nƣớc và UBND
thành phố Hà Nội ban hành
- Phương pháp điều tra thu thập tài liệu, số liệu sơ cấp:
Thu thập các số liệu, tài liệu về giá đất ở năm 2018 trên địa bàn quận Đống Đa
tại Phòng Tài nguyên và Môi trƣờng quận và từ cán bộ Địa chính các phƣờng trên địa
bàn quận, các trung tâm môi giới đất đai, công ty kinh doanh bất động sản và nguồn
thông tin khảo sát thực tế của ngƣời dân tại khu vực nghiên cứu.
- Phương pháp điều tra xã hội học:
Điều tra phiếu bảng hỏi, lấy ý kiến ngƣời dân về giá đất ở thực tế và những khó
khăn của ngƣời dân về quyền sử dụng đất tại địa bàn quận Đống Đa. Sau đó, thu thập

lại các ý kiến để làm tài liệu phục vụ cho đề tài nghiên cứu. Tổng số phiếu điều tra là
3


211 phiếu.
- Phương pháp chọn điểm nghiên cứu:
Xác định các điểm cần điều tra giá đất đƣợc phân loại theo khung giá Nhà nƣớc
quy định và theo các tuyến đƣờng đại diện cho từng khu vực của quận để thu đƣợc
những thơng tin xác thực nhất.
- Phương pháp phân tích, so sánh:
Phân tích, so sánh giá đất Nhà nƣớc quy định với giá đất thị trƣờng để đƣa ra
những phân tích về sự chênh lệch giữa hai loại giá đất tại địa bàn nghiên cứu
- Phương pháp thống kê, tổng hợp:
Thống kê những số liệu, ý kiến trong quá trình điều tra phiếu, căn cứ đó đƣa ra
những đánh giá về những ảnh hƣởng của các yếu tố đến giá đất. Cuối cùng tổng hợp lại
để có những đề xuất và giải pháp hợp lý nhất.
- Phương pháp xử lý số liệu:
Thu thập số liệu, xử lý tính tốn bằng Microsof Excell để tính tốn sự chênh
lệch về các loại giá đất, chênh lệch thành lập các biểu đồ về giá đất để đƣa ra các nhận
xét khách quan.
6. Cấu trúc luận văn
Ngoài phần mở đầu và kết luận, luận văn gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Tổng quan về vấn đề nghiên cứu.
Chƣơng 2: Giá đất ở và các yếu tố ảnh hƣởng đến giá đất trên địa bàn quận
Đống Đa, thành phố Hà Nội.
Chƣơng 3: Giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý nhà nƣớc về giá đất ở trên địa
bàn quận Đống Đa, thành phố Hà Nội.

4

CHƢƠNG 1. TỔNG QUAN VỀ VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận về giá đất và định giá đất
1.1.1. Giá đất
1.1.1.1. Khái niệm về giá đất
Giá đất là phạm trù kinh tế khách quan, nó gắn liền với các quá trình trao đổi,
chuyển nhƣợng, cho thuê, thế chấp, cầm cố, bảo lãnh, góp vốn.....và có liên quan đến lợi
ích của các đối tƣợng liên quan. Thông thƣờng, trƣớc khi tài sản nhà đất tham gia các giao
dịch cho các mục đích khác nhau đều cần phải xác định giá đất.
Giá đất phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó là sự thu lợi
trong quá trình mua bán, nói các khác, giá đất cao hay thấp quyết định bởi nó có thể
thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có
khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu,
giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê. [6]
Trên thực tế dù là ở các nƣớc có nền kinh tế thị trƣờng đầy đủ hay nền kinh tế
thị trƣờng chƣa đầy đủ thì giá đất ln tồn tại 2 mức giá hay cịn gọi là hai giá: giá đất
thị trƣờng và giá đất do Nhà nƣớc qui định. Giá đất thị trƣờng đƣợc hình thành trên cơ
sở thoả thuận giữa bên sở hữu đất với các bên khác có liên quan trong điều kiện thị
trƣờng mở và cạnh tranh; giá đất Nhà nƣớc qui định trên cơ sở giá đất thị trƣờng nhằm
phục vụ cho mục đích thu thuế và các mục đích khác của Nhà nƣớc. Cả 2 loại giá đất
nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau, chúng cùng chịu tác động bởi các
qui luật kinh tế thị trƣờng, trong đó các mức giá đất thị trƣờng thƣờng đƣợc xác lập
trƣớc các mức giá đất Nhà nƣớc quy định; giá đất Nhà nƣớc qui định ở trạng thái tĩnh
tƣơng đối còn giá đất thị trƣờng thƣờng ở trạng thái động.
Ở Việt Nam giá đất là giá trị của quyền sử dụng đất tính trên một đơn vị diện
tích đất. (khoản 19 - Điều 3 - Luật Đất đai năm 2013)
Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất đối với một
diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định
Giá quyền sử dụng đất là số tiền tính trên một đơn vị diện tích đất do Nhà nƣớc
quy định hoặc hình thành trong các giao dịch về quyền sử dụng đất.

5


1.1.1.2. Đặc điểm của giá đất
Theo các tác giả Nguyễn Văn Quân và Hồ Thị Lam Trà thì giá đất có những đặc
điểm chính sau:
a. Khơng giống nhau về phƣơng thức biểu thị: giá cả đất đai phản ánh tác dụng
của đất đai trong hoạt động kinh tế, quyền lợi đất đai đến đâu thì có khả năng thu lợi
đến đó và cũng có giá cả tƣơng ứng, nhƣ giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng,
giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế chấp... Nhƣ vậy giá đất đƣợc biểu thị ở nhiều
phƣơng thức khác nhau, ngoài biểu thị bằng giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng
cịn có thể biểu thị bằng tiền th.
b. Khơng giống nhau về thời gian hình thành: do đất đai có tính khác biệt cá thể
lớn, lại thiếu một thị trƣờng hồn chỉnh, giá cả đƣợc hình thành dƣới sự ảnh hƣởng lâu
dài từ quá khứ đến tƣơng lai, thời gian hình thành giá cả dài, khó so sánh với nhau.
c. Giá đất đai không phải là biểu hiện tiền tệ của giá trị đất đai, giá cả cao hay
thấp không phải do giá thành sản xuất quyết định. Đất đai không phải là sản phẩm lao
động của con ngƣời, cho nên khơng có giá thành sản xuất.
d. Giá đất chủ yếu là do nhu cầu về đất đai quyết định và có xu thế tăng cao rõ
ràng, tốc độ tăng giá đất cao hơn so với tốc độ tăng giá hàng hóa thơng thƣờng. Giá
đất có tính khu vực và tính cá biệt rõ rệt: do đất có tính cố định về vị trí, nên giữa các
thị trƣờng có tính khu vực, giá cả của đất rất khó hình thành thống nhất, mà có tính đặc
trƣng khu vực rõ ràng, trong cùng một thành phố, vị trí của thửa đất khác nhau thì giá
đất cũng khác nhau, giá đất có tính cá biệt rất rõ ràng; ngồi ra, giá đất còn phụ thuộc
vào sự phát triển của kinh tế, sự gia tăng dân số của từng vùng, vì vậy thửa đất khác
nhau có giá cả rất khác nhau. [7]
1.1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
Giá đất cũng giống nhƣ các loại hàng hóa thơng thƣờng khác trong kinh tế thị
trƣờng, đƣợc hình thành và vận động theo quy luật kinh tế, gồm: quy luật cạnh tranh,
quy luật cung cầu, quy luật giá trị. Tuy nhiên, đất đai là một loại hàng hóa đặc biệt, có

khả năng sinh lợi và đƣợc sử dụng vào đa mục đích, trong khi quỹ đất ngày càng hạn
hẹp mà nhu cầu về đất ở ngày càng tăng nên gây áp lực rất lơn tới các quan hệ sử dụng
6


đất. Do đó, giá đất ở chịu sự chi phối của rất nhiều nhân tố bao gồm:
*. Nhân tố nhân khẩu
Trạng thái nhân khẩu là nhân tố chủ yếu nhất của kinh tế, xã hội. ảnh hƣởng của
nhân tố nhân khẩu đến giá đất có mối liên quan mật thiết với mật độ nhân khẩu, tố chất
nhân khẩu và cấu thành nhân khẩu gia đình.
- Mật độ nhân khẩu: Mật độ nhân khẩu tăng cao, thì nhu cầu đối với đất tăng vì
thế giá đất tăng lên. Ví dụ nhƣ ở Nhật Bản tỷ lệ tăng giá đất ở thành thị năm 1956 ~
1960 là 11 ~ 13%, năm 1960 ~ 1961 là 17 ~ 18%, còn ở Mỹ năm 1956 năm 1966, tỷ lệ
biến động giá cả đất chỉ là 5,5 ~ 6,9%. Nguyên nhân chủ yếu là ở Nhật Bản là nƣớc có
mật độ nhân khẩu thành thị cao nhất, là quốc gia có tỷ lệ tăng nhân khẩu cao nhất trong
những nƣớc có nền kinh tế phát triển, tốc độ phát triển kinh tế thành thị của Mỹ cũng
rất nhanh, nhƣng do mật độ nhân khẩu thấp, tỷ lệ tăng nhân khẩu so với Nhật là thấp,
yêu cầu đất khơng căng thẳng nhƣ Nhật Bản, do đó mức tăng giá đất tƣơng đối nhỏ.
- Tố chất nhân khẩu: Tố chất nhân khẩu thƣờng có tƣơng quan với trình độ
đƣợc giáo dục và tố chất văn hóa của nhân khẩu. Nhân tố này nhìn chung có ảnh hƣởng
khá lớn đến giá cả đất nhà ở. Khu nhà ở cho nhân khẩu có tố chất cao thƣờng là xã hội
trật tự ổn định mơi trƣờng tốt đẹp, do đó về tâm lý tạo đƣợc ấn tƣợng tốt đẹp cho mọi
ngƣời, gián tiếp làm tăng nhu cầu đối với loại này nên thúc đẩy giá đất tăng lên.
- Cấu thành nhân khẩu gia đình: Do sự thay đổi phƣơng thức sinh hoạt truyền
thống và ảnh hƣởng của đơ thị hóa, kết cấu gia đình ngày càng nhỏ. Đại gia đình truyền
thống tam đại, tứ đại đồng đƣờng dần dần bị thay thế bằng gia đình nhỏ lấy đơi vợ
chồng làm trung tâm. Sự thay đổi kết cấu nhân khẩu gia đình này sẽ làm tăng nhu cầu
đối với nhà ở một cách tƣơng ứng. Đồng thời, nhu cầu đối với căn hộ khép kín diện
tích nhỏ, và nhà ở cho thuê cũng tăng lên, từ đó giá đất dùng để xây nhà ở tăng lên và
xu thế tăng giá này ngày càng rõ ràng. [22]

*. Nhân tố xã hội
Xã hội phát triển và ổn định có ảnh hƣởng rất lớn đối với giá đất. Nhân tố xã hội
ảnh hƣởng đến giá đất có bốn mặt chủ yếu là trạng thái ổn định chính trị, an ninh xã
hội, đầu cơ vào nhà đất và đơ thị hóa.
7


- Trạng thái ổn định chính trị: Tình trạng ổn định chính trị là tình trạng ổn định
của cục diện chính trị trong nƣớc. Cục diện chính trị ổn định, thì việc đầu tƣ vào tài sản
nhà đất sẽ đƣợc vận hành bình thƣờng, rủi ro ít, vốn bỏ ra có thể thu về đúng thời hạn
cùng với lợi nhuận, vì vậy lịng tin của nhà đầu tƣ lớn kéo theo giá đất tăng lên. Ngƣợc
lại thì giá đất sẽ rớt xuống.
- An ninh xã hội: nhân tố này ảnh hƣởng đến giá đất rõ và dễ thấy. Bất luận là
khu nhà ở hay khu thƣơng nghiệp, trật tự xã hội tốt, thì mọi ngƣời sẽ cảm thấy an tồn,
vì vậy họ sẵn sàng đầu tƣ, mua bán, cƣ trú, do đó kéo theo giá đất tăng lên. Ở mức độ
nào đó mà nói, đây cũng là mối tƣơng quan với tình trạng ổn định cục diện chính trị.
- Đầu cơ nhà đất: là hành vi ngƣời đầu cơ hy vọng và lợi dụng sự biến động
của giá cả nhà đất để thu đƣợc siêu lợi nhuận. Nhân tố này có ảnh hƣởng đột xuất đến
mức giá đất, đặc biệt là mức giá đất thị trƣờng. Khi đất cung không đủ cầu, do ngƣời
đầu cơ tranh mua mà đợi giá lên cao, khi đất cung nhiều hơn cầu, do ngƣời đầu cơ bán
tháo làm cho đất rớt giá.
- Tiến trình đơ thị hóa: một trong những kết quả của phát triển cơng nghiệp hóa
là thúc đẩy q trình đơ thị hóa. Những khu vực có trình độ cơng nghiệp hóa hoặc đơ
thị hóa càng cao, mà tổng diện tích đất của thành phố nói chung là khơng đổi, cho nên
ảnh hƣởng của tiến trình đơ thị hóa đối với giá đất biểu hiện ở hai mặt sau đây: một là
ở khu vực thành phố có mật độ nhân khẩu đơng đúc thì giá đất tăng cao; hai là tỷ lệ
nhân khẩu nhập cƣ cao và tiến trình đơ thị hóa có tốc độ nhanh, thì mức độ và tốc độ
tăng giá đất đều cao hơn đất khu vực khác.
*. Nhân tố quốc tế
Sự phát triển và hoàn thiện của thị trƣờng nhà đất là không thể tách rời ảnh

hƣởng của hồn cảnh quốc tế. Ảnh hƣởng của tình hình chính trị, kinh tế thế giới tới
giá đất đƣợc phản ánh gián tiếp thơng qua ảnh hƣởng đến tình hình kinh tế, chính trị
trong nƣớc.
- Tình hình kinh tế thế giới: sự phát triển kinh tế của một quốc gia ngoài việc
không thể cô lập và tách rời với sự phát triển của kinh tế thế giới ra, nói chung hoặc ít
hoặc nhiều đều có quan hệ với sự phát triển kinh tế của quốc gia khác. Thị trƣờng thế
8


giới càng mở rộng thì mối quan hệ này càng trở nên mật thiết. Cho nên, sự thịnh suy
kinh tế của mỗi quốc gia đều liên quan đến sự phát triển hay suy thối của kinh tế thế
giới, tình trạng thị trƣờng, đất đai cũng khơng có ngoại lệ. Ví dụ, khi bùng phát nguy
cơ kinh tế có tính tồn cầu năm 1929 giá đất ở nƣớc Mỹ hạ thấp nhanh chóng, từ đỉnh
cao năm 1925 rớt thẳng xuống theo đƣờng thẳng đứng, đến năm 1933 thì rớt xuống đến
điểm đáy, cho đến sau khi kinh tế thế giới phục hồi thì giá đất mới tăng lên lại.
- Nhân tố chính trị quốc tế: mối quan hệ chính trị giữa các quốc gia thƣờng là
tổng hợp của quan hệ kinh tế. Cho nên, mối quan hệ tốt đẹp giữa quốc gia này với quốc
gia khác, giao lƣu đối ngoại nhộn nhịp, mơi trƣờng ngoại giao cởi mở, hịa hỗn thì có
lợi cho nhà đầu tƣ nƣớc ngồi, khiến cho nhu cầu đất tăng, từ đó đẩy nhanh giá đất lên
cao và ngƣợc lại. Đặc biệt là khi xảy ra xung đột qn sự thì tình trạng đó ngày càng
nghiêm trọng, kết quả là nhu cầu về đất xuống thấp nên giá đất rớt theo. [7]
*. Nhân tố kinh tế
Sự diễn biến của tình hình kinh tế có tác dụng quan trọng đối với quốc tế dân
sinh và ảnh hƣởng đến địa vị quốc tế của mỗi quốc gia. Trong quá trình Chính phủ tích
cực theo đuổi sự tăng trƣởng kinh tế và ổn định kinh tế, tất cả vật tƣ dân dụng đều
thơng qua ảnh hƣởng của chính sách kinh tế mà đi đến ổn định.
- Tình trạng phát triển kinh tế: một trong những chỉ tiêu trọng yếu để đánh giá
trạng thái phát triển kinh tế là thu nhập quốc dân. Thu nhập quốc dân tăng có nghĩa là
trạng thái tài chính tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, tăng cơ hội có việc làm, vật
giá tiền lƣơng nằm trong trạng thái có lợi cho phát triển kinh tế, tổng đầu tƣ xã hội

tăng, tổng yêu cầu về đất không ngừng mở rộng khiến giá đất tăng lên. Từ sự phát triển
kinh tế của các nƣớc, các khu vực và sự biến động về yêu cầu đối với đất, thấy rằng xu
thế biến động về nhu cầu đất đại thể là thống nhất với xu thế của chu kỳ kinh tế.
- Mức độ dự trữ và đầu tư: là tƣơng quan thuận với nhau, nghĩa là dự trữ tăng
trƣởng thì đầu tƣ cũng tăng tƣơng ứng. Đây là nguyên lý "tính thống nhất giữa dự trữ
và đầu tƣ" trong kinh tế học. Nhƣ vậy, phân tích sự ảnh hƣởng của mức độ dự trữ và
đầu tƣ đối với giá đất, có thể khái qt bằng sự phân tích ảnh hƣởng của mức độ dự trữ
đối với mức giá đất.
9


Tích lũy phải dựa vào dự trữ, mà dự trữ nhiều hay ít lại do năng lực dự trữ và
nguyện vọng dự trữ quyết định. Khi năng lực dự trữ càng lớn mà nguyện vọng dự trữ
càng cao, hạn ngạch dự trữ càng nhiều thì tích lũy tƣ bản càng nhanh. Nhìn từ góc độ
tích lũy tƣ bản, giá cả tài sản nhà đất là lớn hơn tổng lƣợng giá cả các tài sản khác, cho
nên khi các gia đình thơng thƣờng mua đất phải qua một thời kỳ tích cóp khá dài.
Trƣờng hợp tỷ lệ dự trữ cao thì có lợi cho tích lũy tƣ bản và cũng mới có khả năng có
đủ khoản tiền chuẩn bị mua nhà. Cho nên, mức độ dự trữ nhiều hay ít, hành vi dự trữ
của mỗi gia đình và sự biến động giá cả trong thị trƣờng nhà đất là liên quan mật thiết
với nhau. Nói chung một loạt thời kỳ có tỷ lệ dự trữ cao thƣờng là thời kỳ tích lũy dự
trữ siêu ngạch; trong khi tỷ lệ dự trữ đang cao liên tục, nếu đột nhiên xuống thấp, đó là
thời kỳ nóng bỏng về tài sản nhà đất, lúc đó giá đất sẽ tăng vọt.
- Tình trạng chi thu tài chính và tiền tệ: phản ánh thực lực kinh tế tổng hợp
quốc gia, lƣợng cung cấp tiền mặt là biểu hiện bề ngồi của tình trạng tài chính tiền tệ,
cho nên ở đây, chúng ta chủ yếu phân tích về ảnh hƣởng của lƣợng cung cấp tiền mặt
đối với thị trƣờng đất đai, lƣợng cung cấp tiền mặt gia tăng, là biểu thị gia tăng vốn lƣu
động trên thị trƣờng, tức là tiền nhàn rỗi của xã hội tăng. Vốn lƣu thông quá thừa sẽ
dẫn đến quá nhiều tiền mặt, tranh mua số ít hàng hóa, đặc biệt việc mua nhà đất có thể
bảo tồn đƣợc giá trị, nên nó tạo thành nhu cầu về nhà đất tăng lên, thúc đẩy giá đất tăng
lên khơng ngừng.

- Trình độ thu nhập và tiêu dùng của dân cư: theo đà gia tăng thu nhập của
dân cƣ, sau khi giải quyết vấn đề ăn no mặc ấm, con ngƣời sẽ có nhu cầu tiêu dùng
mới, biểu hiện về nhà ở là yêu cầu càng cao về chất lƣợng, diện tích nhà ở, dẫn đến
tăng nhu cầu về đất đai làm cho giá cả đất đai của khu vực đó tăng.
- Biến động vật giá: sự biến động của vật giá ảnh hƣởng thiết thân đến từng
ngƣời. Tài sản nhà đất càng ở trong thời kỳ vật giá biến động càng thể hiện đƣợc tính
bảo đảm giá trị, cho nên biến động vật giá là tỷ lệ thuận với ảnh hƣởng của thị trƣờng
nhà đất, có nghĩa là tỷ lệ tăng giá càng cao thì giá đất cũng càng cao, chúng cùng chung
xu thế "nƣớc lên thuyền lên". Điều cần nói rõ là: giá nhà đất tăng vọt chỉ phát sinh ở
khu vực thành thị, khu vực nông thôn chịu ảnh hƣởng tƣơng đối ít, thậm chí có nơi
10


nhân khẩu bỏ đi ra ngoài một cách nghiêm trọng thì giá đất cịn xuống thấp. Điều đó
mặt khác nói lên ảnh hƣởng của cung không đủ cầu trên thị trƣờng nhà đất đô thị đối
với giá đất.
- Mức lãi suất: một trong những đặc điểm chủ yếu của giao dịch tài sản nhà đất
là hạn ngạch lƣu thông lớn, cho nên việc đầu tƣ hoặc mua bán nhà đất có liên quan đến
đồng vốn có thể sử dụng. Do thu nhập của nhà đầu tƣ thông thƣờng không thể có khả
năng chi trả ngay một khoản lớn, nên phải trực tiếp vay ngân hàng hoặc đem tài sản
nhà đất thế chấp để có khoản vay. Do đó nhà đầu tƣ hoặc nhân viên định giá đất đai
phải luôn luôn nắm đƣợc tình hình vốn đầu tƣ trong cơ cấu tiền tệ hiện hành, chính
sách về cho vay làm nhà ở, đặc biệt là nắm tình hình về biến động mức lãi suất. [22 ]
*. Nhân tố hành chính
Chủ yếu là sự can thiệp của Nhà nƣớc đến giá cả đất thơng qua các văn bản luật,
chính sách…Nhà nƣớc đóng vai trị điều tiết vĩ mơ nhằm đảm bảo lợi ích cho toàn xã
hội. Nhân tố hành chính bao gồm các nhân tố cơ bản sau ảnh hƣởng tới giá đất: Chế độ
đất, chế độ nhà ở, quy hoạch đô thị, chính sách giá đất, chính sách thuế, chế độ quản lý
giao thơng và sự biến đổi về hành chính…Trong đó ta đặc biệt quan tâm tới các yếu tố
sau:

- Chế độ về đất: Bao gồm chế độ sở hữu và chế độ sử dụng đất…Chế độ về đất
khống chế trực tiếp sự tồn tại, tăng lên hoặc giảm xuống của giá đất. Ở Việt Nam một
thời gian dài thực hiện chế độ sử dụng đất, nghiêm cấm việc mua bán đất đai, do đó giá
đất khơng tồn tại về mặt pháp lý. Tuy nhiên trƣớc yêu cầu của nền kinh tế mở cửa và
hôi nhập, đất đai trở thành hàng hóa đặc biệt tham gia vào lƣu thơng và có giá.
- Quy hoạch đơ thị: Đây là yếu tố có ảnh hƣởng lớn tới giá đất bởi quyết định
tới mục đích sử dụng đất và do đó ảnh hƣởng tới khả năng sinh lợi của đất. Ngoài ra
trong quy hoạch đô thị, các quy định về công dụng, tỷ lệ suất dung tích và mật độ kiến
trúc cũng làm cho giá đất tăng lên hoặc giảm xuống.
- Chính sách thuế: mức thuế tăng thì mức độ đầu tƣ giảm do tích lũy của nhà
kinh doanh giảm và do đó giá cẩ đất phải giảm, và ngƣợc lại mức thuế hạ thấp thì giá
đất sẽ tăng lên. Điểm yếu của hệ thống thuế ở Việt Nam là vẫn nguyên nhƣ thời bao
11


cấp đã khơng cịn phù hợp với nền kinh tế phát triển cao nhƣ hiện nay và do đó tính bất
công bằng trong thị trƣờng bất động sản vẫn chƣa có cơng cụ hữu hiệu để điều tiết. Bởi
vậy, hiện tƣợng đầu cơ đất vẫn xảy ra và góp phần làm giá đất tăng cao đột biến.
Những nhân tố chung nói trên thƣờng là ở tầm vĩ mơ phát sinh ảnh hƣởng có
tính tồn cục đối với mức giá đất của toàn bộ khu vực, dƣới ảnh hƣởng của những nhân
tố đó phát sinh sự khác nhau giữa các địa phƣơng và các quốc gia về mức giá đất. Còn
sự khác nhau về giá đất giữa các khu vực trong cùng một địa phƣơng, giữa các thửa
đất, lại chịu ảnh hƣởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. Do đó cần phân tích
thêm một bƣớc ảnh hƣởng của nhân tố khu vực và nhân tố cá biệt. [7]
*. Nhân tố khu vực
Nhân tố khu vực là chỉ điều kiện tự nhiên, điều kiện xã hội kinh tế của nơi có
đất, những đặc tính địa phƣơng do sự liên kết của các nhân tố này tạo ra có ảnh hƣởng
quyết định đến mức giá cả đất đai trong địa phƣơng đó.
- Vị trí: Nhân tố vị trí ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là
nói về vị trí cụ thể từng đối tƣợng định giá trong thành phố, bao gồm đất đƣợc xếp

hạng, cự li đến trung tâm thành phố, trung tâm thƣơng nghiệp hoặc đến các trung tâm
tập trung đông dân, cũng bao gồm cả mức độ ảnh hƣởng của các loại trung tâm đối với
các khu vực khác của thành phố hoặc các loại đất.
- Điều kiện cơ sở hạ tầng: Điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội ảnh hƣởng tới giá đất
chủ yếu bao gồm: điện, điện thoại, nhà trẻ, trƣờng học, cơng viên, bệnh viện... Ngồi ra
còn xem xét đến cấp hạng, kết cấu, hệ số bảo đảm, mức độ đồng bộ và khoảng cách xa
gần... Điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật có ảnh hƣởng đến giá đất chủ yếu có loại đƣờng
giao thơng của địa phƣơng, độ tiện lợi và phƣơng thức liên hệ với bên ngoài, kết cấu
tổng thể của mạng lƣới giao thơng, tình hình đƣờng sá và cấp hạng, tình trạng giao
thông công cộng và mật độ lƣới giao thông...
- Chất lượng môi trường: Chất lƣợng môi trƣờng ảnh hƣởng đến giá đất chủ
yếu bao gồm, môi trƣờng nhân văn và môi trƣờng tự nhiên, bao gồm các điều kiện môi
trƣờng tự nhiên nhƣ: địa chất, địa thế, độ dốc, hƣớng gió, khơng khí, độ ơ nhiễm tiếng
ồn... cho đến các điều kiện mơi trƣờng nhân văn nhƣ loại hình nghề nghiệp của dân cƣ,
12


trình độ giáo dục và mức thu nhập... ở khu vực.
- Nhân tố quy hoạch: Nhân tố quy hoạch ảnh hƣởng tới giá đất, chủ yếu có tính
chất sử dụng đất trong khu vực, kết cấu sử dụng, những điều kiện hạn chế sử dụng
đất...
Mức độ ảnh hƣởng đến giá đất khu vực có tƣơng quan trực tiếp với tính chất của
phân khu chức năng và tính chất sử dụng đất chức năng khác nhau trong đơ thị. Ví dụ:
Khu nhà ở thì đặc biệt chú trọng sự hồn mỹ của mơi trƣờng; khu thƣơng nghiệp thì
đặc biệt chú trọng đến mơi trƣờng kinh doanh và tình trạng thu lợi; khu cơng nghiệp thì
đặc biệt chú trọng đến giao thơng vận tải và các điều kiện cung ứng nƣớc điện... [21]
*. Nhân tố cá biệt
Nhân tố cá biệt là những nhân tố chỉ đặc trƣng và điều kiện của bản thân thửa
đất. Ảnh hƣởng của nhân tố cá biệt đến giá đất tức là ảnh hƣởng đến giá cả của từng
thửa đất.

- Diện tích: Diện tích thửa đất cần vừa phải phù hợp với mục đích sử dụng đất,
lớn quá hay nhỏ q đều khơng dễ dàng trong q trình sử dụng và khả năng tài chính
của ngƣời sử dụng đất, nên ảnh hƣởng đến giá cả của thửa đất.
- Chiều rộng: Chiều rộng mặt tiền của thửa đất quá hẹp ảnh hƣởng đến hiệu quả
trƣng bày và thu lợi của ngƣời sử dụng đất, nếu đất đó dùng cho mục đích kinh doanh,
thƣơng mại và ngay cả đất ở do đó cũng ảnh hƣởng đến giá đất.
- Chiều sâu: Trong mọi trƣờng hợp thửa đất quá nông hoặc quá sâu so với mặt
đƣờng đềuờnhong thuận lợi cho ngƣời sử dụng đất với bất cứ mục đích sử dụng nào
nên đều ảnh hƣởng đến giá đất của thửa đất đó.
- Hình dáng: Hình dáng của thửa đất đẹp nhất là vng hoặc chữ nhật, cịn các
dạng nhƣ tam giác, hình thang, hình bình hành, hình bất quy tắc... đều khơng thuận lợi
cho việc sử dụng vào mục đích để ở nên ảnh hƣởng đến giá đất.
- Độ dốc: Độ dốc q lớn thì khó phát triển hoặc giá thành phát triển quá cao
nên ảnh hƣởng đến giá đất.
- Hạn chế của quy hoạch đô thị: Nhân tố quy hoạch đô thị đƣợc xem là nhân tố
cá biệt bao gồm tỷ lệ dung tích của loại đất, chiều cao vật kiến trúc, mật độ xây dựng,
13


loại hình sử dụng đất...
Ngồi những nhân tố chủ yếu trên cịn có các nhân tố khác cũng ảnh hƣởng đến
giá đất nhƣ về tâm lý, mục đích sử dụng đất, tính pháp lý của thửa đất… [7].
1.1.1.4. Các loại giá đất
Theo Luật đất đai 2013, hiện nay ở nƣớc ta có hai loại giá đất đƣợc xác định căn
cứ vào cơ chế hình thành là: giá do Nhà nƣớc quy định, giá thị trƣờng do các bên thoả
thuận và giá đất do đấu giá quyền sử dụng đất.
1.1.2. Định giá đất
1.1.2.1. Khái niệm về định giá đất
Ở Việt Nam đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nƣớc giao đất cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài theo quy hoạch và kế hoạch. Nhà nƣớc cịn

cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất để sử dụng vào các mục đích xác định.
Ngƣời đƣợc Nhà nƣớc giao đất, cho thuê đất có các quyền chuyển đổi, chuyển
nhƣợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp hoặc góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất.
Định giá đất là một trong bốn quyền định đoạt đối với đất của Nhà nƣớc (Theo
điều 13 Luật đất đai 2013) và là công cụ quan trọng trong việc thiết lập một cơ chế
quản lý đất thích hợp theo định hƣớng kinh tế thị trƣờng, nó là cơ sở cho chuyển
nhƣợng quyền sử dụng có trả tiền theo đấu thầu, đấu giá, và hợp đồng thoả thuận giữa
ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng. Trên cơ sở giao đất có thu tiền sử dụng đất và ngƣời
sử dụng đất có quyền chuyển nhƣợng lại, thế chấp, thừa kế, cho thuê... và Nhà nƣớc
có quyền thu hồi đất theo nhu cầu, lợi ích của tồn xã hội, tổ chức thống nhất các
cơng trình xây dựng cơ sở hạ tầng và phát triển đất và từ đó theo yêu cầu phát triển
kinh tế mà giao đất có thu tiền sử dụng đất, hoặc cho thuê đất với ngƣời sử dụng đáp
ứng đƣợc nhu cầu đòi hỏi nảy sinh từ sự phát triển của nền kinh tế hàng hoá xã hội
chủ nghĩa.
Định giá đất tạo điều kiện để đảm bảo công bằng trong việc thực hiện các
nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất giữa ngƣời quản lý và ngƣời sử dụng đất, giữa
ngƣời sử dụng đất với nhau.

14


Đồng thời đất là một tài sản, vì vậy định giá đất cũng giống nhƣ việc định giá
các tài sản thơng thƣờng, bên cạnh đó đất là một tài sản đặc biệt, giá đất ngồi các
yếu tố về khơng gian, thời gian, kinh tế, pháp lý chi phối, nó cịn bị tác động bởi các
yếu tố tâm lý xã hội. Nhƣ trên đã nêu định giá chỉ có thể là sự ƣớc tính về giá trị, với
định giá đất thì khó tính đúng, tính đủ nhƣ định giá các tài sản thông thƣờng khác.
Nhƣ vậy, định giá đất đƣợc hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng
đất bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời
điểm xác định.
1.1.2.2. Vai trị của định giá đất

Định giá đất đóng vai trị rất quan trọng trong nền kinh tế, thơng qua kết quả
định giá nó giúp cho Nhà nƣớc và ngƣời sử dụng đất có những quyết định đúng đắn
trong quản lý, kinh doanh và trong các giao dịch dân sự khác:
1. Cơ sở phục vụ cho mua bán, trao đổi và chuyển nhƣợng đất, góp phần ổn
định thị trƣờng đất .
2. Cơ sở cho một số chính sách hoặc quan hệ sở hữu đất nhƣ: cho thuê, thế chấp,
cầm cố.
3. Cơ sở để đền bù đất khi Nhà nƣớc thu hồi đất, tính giá trị tài sản khi thu hồi.
4. Cơ sở cho việc sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả về sử dụng đất. [7]
Định giá đất cịn đóng góp vào việc đảm bảo cơng bằng xã hội đặc biệt khi giải
quyết sự tranh chấp đất, xây dựng và thực hiện luật pháp về đất.
1.1.2.3. Các nguyên tắc định giá đất
Các nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động sản trƣớc hết đƣợc hiểu đó là
những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh
hƣởng trực tiếp đến quan niệm hiện đại về giá thị trƣờng. Dƣới đây là một số nguyên
tắc cơ bản trong định giá đất (bất động sản) mà hầu hết các nƣớc trên thế giới áp dụng
trong định định giá đất (bất động sản) [22]:
*. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có
sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là khơng hợp pháp, sử dụng trái với các qui
15


định của chính quyền địa phƣơng. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập rịng
thấp và kéo dài, có sử dụng cho thu nhập rịng cao nhƣng thời gian diễn ra rất ngắn.
Trong số rất nhiều các sử dụng khác nhau, thông thƣờng một thửa đất bao giờ cũng có
một sử dụng vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoản
thời gian xác định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất.
Một thửa đất đƣợc đánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm
định giá cho thấy thửa đất đó đang đƣợc sử dụng hợp pháp cũng nhƣ đang cho thu

nhập rịng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tƣơng
lai là lớn nhất; sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một
khoảng thời gian nhất định.
Sử dụng hiệu quả nhất đƣợc xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất
của định giá đất.
*. Nguyên tắc thay thế
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trƣờng của
một thửa đất chủ thể có khuynh hƣớng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác
tƣơng tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết khơng có sự
chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh tốn. Hay nói cách khác, giá cả của một
thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tƣơng đồng
cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thơng qua các
điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai. Nhƣ
trong vòng cung cầu của cùng một thị trƣờng, có thể thơng qua điều tra những giao
dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế cho thửa
đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho thửa đất
đang chờ định giá, nghĩa là phƣơng pháp so sánh thƣờng dùng trong định giá đất là lấy
nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Điều cần chú ý là, do đặc điểm về tính cố định, tính cá
biệt và số lƣợng giao dịch ít của đất đai, khi định giá đất rất khó tìm đƣợc thửa đất thay
thế có điều kiện chất lƣợng hoàn toàn giống nhau nhƣ thửa đất chờ định giá, vì vậy
thƣờng phải sau khi tiến hành hiệu chỉnh thời gian và điều kiện đất đai mới có thể sử
16