Thực trạng thị trường căn hộ chung cư giai đoạn 2013 2016 và những ảnh hưởng đến thị trường bất động sản tại một số quận phía tây bắc thành phố hà nội

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

VŨ CÔNG TÙNG

THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ
GIAI ĐOẠN 2013 - 2016 VÀ NHỮNG ẢNH HƢỞNG ĐẾN
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ QUẬN TÂY BẮC
THÀNH PHỐ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

HÀ NỘI - 2018


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

VŨ CÔNG TÙNG

THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ
GIAI ĐOẠN 2013 - 2016 VÀ NHỮNG ẢNH HƢỞNG ĐẾN
THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỘT SỐ QUẬN TÂY BẮC
THÀNH PHỐ HÀ NỘI
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60850103

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. MẪN QUANG HUY

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan các số liệu, kết quả nghiên cứu được ghi
trong bài luận văn là trung thực do tôi tự thu thập và phân tích, chưa
được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn
này đã được cám ơn, mọi thông tin trích dẫn trong bài luận văn này
đều được ghi rõ nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Vũ Công Tùng


LỜI CÁM ƠN
Để hoàn thành tốt bài luận văn này, em xin gửi lời cảm ơn chân thành
đến tất cả các thầy cô giáo trong Khoa Địa lý – Trường Đại học Khoa học Tự
nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội, các anh chị, bạn bè đã luôn chỉ bảo, hướng
dẫn và động viên tận tình trong suốt thời gian làm luận văn.
Đặc biệt em xin gửi lời cảm ơn, lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS. Mẫn
Quang Huy – thầy giáo hướng dẫn trực tiếp đã hướng dẫn, giúp đỡ em trong
suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành bài luận văn tốt nghiệp này.
Qua đây, em cũng xin cảm ơn đến chị Dương Thùy Dung, Phó Giám
Đốc, Phòng nghiên cứu và Tư vấn phát triển của tập đoàn CBRE, chị Đỗ Vân
Anh chi nhánh CBRE Hà Nội cùng toàn thể tập đoàn CBRE Việt Nam.
Em xin chân thành cám ơn!


MỤC LỤC

Trang
Trang phụ bìa
Lời cam đoan
Mục lục
Danh mục chữ viết tắt
Danh mục các bảng
Danh mục các biểu đồ
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU ............................... 7
1.1. Cơ sở lý thuyết về thị trƣờng bất động sản và thị trƣờng căn hộ
chung cƣ ........................................................................................................... 7
1.1.1. Khái niệm về bất động sản .............................................................. 7
1.1.2. Thị trường bất động sản.................................................................. 7
1.1.3. Thị trường căn hộ chung cư .......................................................... 13
1.2. Cơ sở ph p lý li n quan đến thị trƣờng căn hộ chung cƣ .................. 15
1.2.1. Luật đất đai 2013 .......................................................................... 15
1.2.2. Luật nhà ở 2014 ............................................................................ 17
1.2.3. Luật xây dựng 2014....................................................................... 19
1.2.4. Luật kinh doanh BĐS .................................................................... 26
1.2.5. Đánh giá về tính hiệu quả của các luật mới sau 2013 ................. 32
1.3. Phân cấp thị trƣờng nhà chung cƣ ....................................................... 33
1.3.1. Phân cấp theo khu vực .................................................................. 33
1.3.2. Phân cấp theo tiện ích và dịch vụ ................................................. 34
1.3.3. Phân cấp theo giá bán .................................................................. 35
1.4. Tổng quan những sự thay đổi li n quan đến thị trƣờng BĐS giai
đoạn 2013 - 2016 ............................................................................................ 36
1.4.1. Thay đổi các văn bản pháp luật phù hợp với sự thay đổi của
thị trường BĐS ........................................................................................ 36
1.4.2. Những thay đổi của thị trường BĐS trong giai đoạn từ 2013 - 2016 .... 36

CHƢƠNG 2: ĐÁNH GIÁ THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG
SẢN VÀ TIỀM NĂNG THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TRONG GIAI
ĐOẠN 2013 – 2016 ..........................................................................................................38
2.1. Thông tin thị trƣờng bất động sản tại Việt Nam giai đoạn
2013 - 2016 ..................................................................................................... 38
2.1.1. Giai đoạn 2013 – 2014 ................................................................. 38
2.1.2 Giai đoạn 2014 – 2016 .................................................................. 41
2.2. Các yếu tố t c động đến gi BĐS .......................................................... 42
2.3. Chu kỳ và 4 mùa trong BĐS ................................................................. 45
2.4. Đ nh gi tiềm năng c c mô hình đầu tƣ BĐS trong giai đoạn
2018 – 2022 .................................................................................................... 46
2.4.1. Đánh giá tiềm năng của việc mua bán căn hộ chung cư .............. 48
2.4.2. Đánh giá tiềm năng của cho thuê mặt bằng và văn phòng .......... 49
CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƢỜNG CĂN HỘ CHUNG CƢ
VÀ ẢNH HƢỞNG TỪ GIÁ BÁN CĂN HỘ CHUNG CƢ ĐẾN THỊ
TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI KHU VỰC NGHIÊN CỨU ................. 51
3.1. Thực trạng thị trƣờng căn hộ chung cƣ trong khu vực nghiên
cứu giai đoạn 2013 – 2016 ............................................................................. 51
3.1.1. Dự án căn hộ chung cư Green Star .............................................. 51
3.1.2. Dự án căn hộ chung cư An Bình City ........................................... 52
3.1.3. Dự án căn hộ chung cư GoldMark City........................................ 53
3.1.4. Quần thể dự án HD Mon City ....................................................... 54
3.2. T c động từ gi b n căn hộ chung cƣ tại quần thể chung cƣ đến
thị trƣờng BĐS xung quanh ......................................................................... 57
3.2.1. Sự khác biệt về nhu cầu sử dụng căn hộ chung cư giữa hai
giai đoạn trước năm 2013 và sau năm 2013 .......................................... 57
3.2.2. Ảnh hưởng của giá bán căn hộ chung cư đến thị trường BĐS
tại khu vực nghiên cứu ............................................................................ 61
3.3. Đ nh gi gi b n căn hộ chung cƣ giai đoạn 2013 – 2017 .................. 70

KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 72
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 75


DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

STT Chữ viết tắt

Chữ viết đầy đủ

1

BĐS

Bất động sản

2

CĐT

Chủ đầu tư

3

ĐTXD

Đầu tư xây dựng

4

GDP

Tổng sản phẩm nội địa

5

GPXD

Giấy phép xây dựng

6

HĐMB

Hợp đồng mua bán

7

KT – XH

Kinh tế - Xã hội

8

NƠXH

Nhà ở xã hội

9

PCCC

Phòng cháy chữa cháy

10

TTBĐS

Thị trường bất động sản

11

UBND

Ủy ban nhân dân


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1.
Bảng 3.2.
Bảng 3.3.
Bảng 3.4.
Bảng 3.5.

Tổng hợp dự án chung cư và khu đô thị mới nổi bật ............... 55
So sánh giá nhà trong ngõ tại khu vực Đình Thôn, Lê
Quang Đạo ............................................................................... 66
Giá nhà mặt phố và mặt ngõ tại khu vực Mỹ Đình I và II
năm 2017 ................................................................................. 67
Giá nhà khu vực tại ngõ đường Phạm Văn Đồng, Hoàng

Quốc Việt................................................................................. 67
Giá nhà khu vực tại ngõ đường Hồ Tùng Mậu ........................ 67


DANH MỤC BIỂU ĐỒ
Biểu đồ 2.1. Chu kỳ của BĐS tại Việt Nam trước năm 2013 ......................... 45
Biểu đổ 2.2. Tổng hợp và dự báo mặt bằng cho thuê 2015 – 2020 ................ 49
Biểu đồ 2.3. Giá thuê mặt bằng giai đoạn 2015 – 2020 .................................. 50
Biểu đồ 3.1. Nguồn cung căn hộ hoàn thiện giai đoạn 2013 – 2017 .............. 56
Biểu đồ 3.2. Chỉ số giá bán các căn hộ từ 2013 – Quý 3/2017 ....................... 56
Biểu đồ 3.3. Doanh số căn hộ trong giai đoạn 2013 – 2017 ........................... 57
Biểu đồ 3.4. Tổng hợp giá bán một số dự án có tại khu vực nghiên cứu ....... 71


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường Bất động sản BĐS tại Việt Nam nói chung và Hà Nội nói
riêng là một thị trường còn non trẻ và có liên quan tới nhiều ngành nghề và
các lĩnh vực trong xã hội như: xây dựng, kiến trúc, tài nguyên môi trường, đất
và các tài sản gắn liền với đất, tài chính… Không chỉ vậy, BĐS là một mắt
xích quan trọng trong nền kinh tế của tất cả các nước trên thế giới, mọi sự
biến động của thị trường BĐS cũng có sự tương tác trực tiếp và gián tiếp với
các thành phần kinh tế khác như cổ phiếu, ngân hàng và hoạt động đầu tư tài
chính khác. BĐS cũng là một yếu tố để thể hiện nền kinh tế do BĐS tạo tiền
đề để cho các ngành kinh tế khác cùng phát triển. Sự phát triển của BĐS kéo
theo hàng loạt các ngành kinh tế như: thi công xây dựng, vật liệu xây dựng,
trang trí nội ngoại thất, điện nước... tham gia để cấu tạo nên các sản phẩm
BĐS với nhiều lĩnh vực: căn hộ chung cư, biệt thự liền kề, trường học, bệnh
viện, khu công nghiệp… Chính vì vậy, thị trường BĐS vừa là tín hiệu cho sự
khủng hoảng kinh tế khi thị trường BĐS lao dốc nhưng cũng chính thị trường

BĐS lại là tín hiệu cho sự phục hồi kinh tế và một bước phát triển mới về quy
mô của nền kinh tế khi thị trường BĐS phát triển trở lại.
Thị trường BĐS tại Hà Nội cùng với thị trường BĐS tại thành phố Hồ
Chí Minh là hai thị trường giao dịch BĐS lớn nhất của cả nước. Thị trường
BĐS tại Hà Nội đã có sự phát triển mạnh mẽ, thúc đẩy nền kinh tế của đồng
bằng sông Hồng nói riêng và các tỉnh miền Bắc nói chung cùng phát triển. Từ
năm 1993 – 2016 với 3 lần ban hành, sửa đổi bổ sung cho Luật Đất Đai tạo
tiền đề cho sự phát triển của thị trường BĐS tại Hà Nội: số lượng giao dịch
BĐS ngày một nhiều hơn, quy mô các giao dịch ngày một lớn hơn, các khoản
thu liên quan đến BĐS đóng góp ngân sách nhà nước hàng tỷ đồng. Năm

1


2010, Chính phủ đã công bố quy hoạch Hà Nội năm 2030, tầm nhìn 2050.
Theo như quy hoạch, Hà Nội liên tục mở rộng và phát triển địa giới hành
chính về phía Tây, tạo nên một khu vực có thị trường giao dịch BĐS có giá trị
lớn nhất trong các khu vực của Hà Nội, cũng là nơi có số lượng giao dịch
hàng đầu về số lượng căn hộ chung cư.
Trong thị trường BĐS tại Hà Nội, các mặt hàng giao dịch mua bán,
cho thuê hiện nay đa phần là các căn hộ chung cư và nhà đất. Trong giai
đoạn từ năm 2000 – 2017, giá nhà tại khu vực Tây Bắc Hà Nội liên tục có
các sự biến động đi kèm với quá trình xây dựng các khu đô thị mới, điển
hình là các hoạt động đầu cơ căn hộ chung cư, đất nền trong các khu đô thị
và khu vực lân cận. Riêng trong giai đoạn 2012 – 2013, thị trường BĐS tại
cả nước nói chung và thị trường BĐS khu vực phía Tây Bắc Hà Nội nói
riêng có sự sụt giảm nghiêm trọng. Sau thời gian khủng hoảng kinh tế thì
từ năm 2013 – 2017, nền kinh tế đang dần phục hồi với hàng loạt các khu
đô thị được bàn giao đưa vào sử dụng đã thu hút một lượng lớn người dân
tới sinh sống và tạo điều kiện cho thị trường BĐS tại đây phát triển và sôi

động trở lại. Trước những biến đổi không ngừng của thị trường BĐS, việc
đánh giá giá bán căn hộ chung cư cũng như dự báo thị trường BĐS trong
những năm tới là vô cùng cần thiết. Từ lý do thực tiễn đó, học viên lựa
chọn đề tài luận văn thạc sĩ “Thực trạng thị trường căn hộ chung cư giai
đoạn 2013 – 2016 và những ảnh hưởng đến thị trường BĐS tại một số
quận Tây Bắc Thành phố Hà Nội”.
2. Mục ti u nghi n cứu
- Đánh giá giá bán căn hộ chung cư giai đoạn 2013 – 2016 tại các quận
Tây Bắc Hà Nội.
- Đánh giá sự ảnh hưởng của giá bán căn hộ chung cư đến thị trường
BĐS các quận Tây Bắc Hà Nội giai đoạn 2013 – 2016.

2


- Đánh giá tiềm năng và giá bán BĐS của thị trường BĐS năm 2018 – 2022.
3. Nhiệm vụ nghi n cứu
- Nghiên cứu Tổng quan các khái niệm về thị trường BĐS.
- Nghiên cứu giá bán căn hộ chung cư tại quần thể các khu đô thị và thị
trường BĐS tại các quận khu vực Tây Bắc Hà Nội giai đoạn 2013 - 2016.
- Phân tích những tác động từ giá bán căn hộ chung cư đến thị trường
BĐS và các biến động của thị trường BĐS trong giai đoạn 2013 – 2016.
- Đánh giá các tác động qua lại giữa giá bán căn hộ chung cư và thị
trường BĐS.
4. Phạm vi nghi n cứu
Phạm vi không gian:
- Nằm trong 3 quận gồm Bắc Từ Liêm, Cầu Giấy và Nam Từ Liêm,
phạm vi giới hạn trong:
Khu vực Mễ Trì – Phạm Hùng – Phạm Văn Đồng.
Khu vực Sông Nhuệ - Thành phố Giao Lưu – Phạm Văn Đồng.

Giới hạn phạm vi nghiên cứu:
- Chung cư và các quần thể khu đô thị chung cư mới đã bàn giao trong
giai đoạn 2013 – 2016 hoặc được khởi công xây dựng từ năm 2013 trở đi. Từ
năm 2013 tối thiểu phải triển khai đào móng xong và liên tục thi công đến khi
dự án được hoàn thiện.
- Phân khúc căn hộ chung cư thương mại trung cấp và cao cấp.
- Giá bán: Từ 20 – 60tr/m2.
Phạm vi khoa học:
- Phân tích, đánh giá hiện trang giá bán căn hộ chung cư tại khu vực
Tây Bắc Hà Nội giai đoạn 2013 – 2016.
- Đánh giá tiềm năng, sự phát triển của thị trường BĐS tại khu vực Tây
Bắc Hà Nội.

3


5. Phƣơng ph p nghi n cứu
* Phương pháp điều tra thực địa:
- Điều tra, khảo sát các thông số về số lượng tòa nhà chung cư, số tầng,
số căn hộ trên một mặt bằng, số phòng trong một căn hộ tại các dự án trong
nhóm đối tượng nghiên cứu trong khu vực nghiên cứu.
- Tới trực tiếp các dự án chung cư không phải đối tượng nghiên cứu để lấy
thông số trực tiếp về số căn, số tầng, số phòng cho các hộ dân nhằm đối chiếu
với các thông số thu thập được từ các dự trong nhóm đối tượng nghiên cứu.
- Điều tra khảo sát các loại hình dịch vụ đang có tại các dự án trong
nhóm đối tượng nghiên cứu để đối chiếu với các dịch vụ tại các dự án chung
cư đơn lẻ không phải đối tượng nghiên cứu.
* Phương pháp thu thập tài liệu:
- Tìm hiểu thông tin về các giao dịch mua bán BĐS tại khu vực nghiên
cứu gồm: căn hộ chung cư, nhà đất, cho thuê mặt bằng.

- Thu thập các tài liệu thông tin liên quan đến thị trường BĐS gồm: các
tài liệu pháp lý, các văn bản pháp luật, các thông tin dự án căn hộ chung cư,
các báo cáo chuyên ngành, kết quả thống kê…từ các cơ quan nhà nước, các
sách, báo, qua mạng internet để phục vụ cho công việc nghiên cứu đề tài.
* Phương pháp điều tra xã hội học:
- Phương pháp điều tra đàm thoại: để lấy các thông tin các dự án căn hộ
chung cư, nhà đất, mặt bằng cho thuê. Các đối tượng được áp dụng phương pháp
điều tra đàm thoại là cư dân tại dự án, những người đã bán lại nhà đất hoặc các
căn hộ từ dự án, các môi giới dự án, những chủ hộ nhà đất xung quanh dự án.
- Phương pháp điều tra bằng phiếu mở: bên cạnh phương pháp đàm
thoại, các đối tượng là cư dân tòa nhà chung cư, những người bán lại nhà đất
hoặc căn hộ tại dự án còn được yêu cầu để điền các thông tin, thông số BĐS
theo mẫu.

4


* Phương pháp tổng hợp dữ liệu
- Dựa vào các số liệu đã điều tra khảo sát, khái quát lại tình hình và lựa
chọn các số liệu phù hợp với luận văn.
- Xây dựng các bảng tổng hợp, các biểu đồ, bảng từ các số liệu được
chọn để làm nổi bật các kết quả nghiên cứu.
* Phương pháp phân tích, đánh giá
Dựa vào các số liệu đã thu thập được đưa ra các phân tích, đánh giá,
nhận xét cho thị trường BĐS. Căn cứ vào số liệu đã phân tích để đưa ra nhận
xét cho sự tác động của các đối tượng nghiên cứu – quần thể các dự án chung
cư tác động lên giá bán, giá cho thuê các BĐS liên quan như các căn hộ chung
cư tại dự án, mặt bằng thương mại, nhà đất xung quanh dự án.
* Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia: Trong quá trình thực hiện luận
văn, lấy ý kiến đánh giá từ các sàn giao dịch BĐS; các nhân viên mua bán và

môi giới BĐS; các chuyên gia trong lĩnh vực BĐS để đưa ra nhận xét, những
góp ý, giải pháp khắc phục khó khăn cho đề tài nghiên cứu.
6. Cơ sở khoa học để thực hiện luận văn
a) Tài liệu khoa học
Tổng hợp từ các nguồn như sách, giáo trình, luận văn, công trình
nghiên cứu khoa học, các bài báo khoa học về các lĩnh vực:
- Quy hoạch sử dụng đất tại 3 quận: Cầu Giấy, Bắc Từ Liêm, Nam Từ Liêm.
- Tổng hợp, đánh giá thị trường BĐS theo từng năm.
- Số liệu thống kê của từng năm về BĐS.
b) Văn bản pháp lý
- Luật đất đai.
- Luật nhà ở.
- Luật kinh doanh BĐS.

5


- Các văn bản, nghị định liên quan đến TTBĐS hoặc có tác động
đến TTBĐS.
c) Tài liệu, số liệu thu thập và điều tra thực tê
- Số liệu về các dự án trong giai đoạn 2013 – 2016.
- Số liệu về giao dịch BĐS xung quanh khu vực nghiên cứu.
- Khảo sát, đánh giá từ người dân đang sinh sống tại một số khu vực
nghiên cứu.

6


CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU

1.1. Cơ sở lý thuyết về thị trƣờng bất động sản và thị trƣờng căn hộ
chung cƣ
1.1.1. Khái niệm về bất động sản
a) Tài sản
Theo Luật dân sự 2015, tài sản bao gồm: vật, tiền, giấy tờ có giá và
quyền tài sản. Tài sản bao gồm bất động sản BĐS và động sản. BĐS và
động sản có thể là tài sản hiện có hoặc tài sản hình thành trong tương lai.
b) Bất động sản
Là một loại tài sản, xác định bằng tiền hoặc các quyền tài sản, được
định nghĩa là các tài sản không thể di dời được bao gồm đất đai và các tài sản
gắn liền với đất.
Theo điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015 [30], BĐS bao gồm: đất đai;
nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất
đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật;
BĐS tại Việt Nam là một tài sản có giá trị lớn và đóng góp nhiều cho
ngân sách nhà nước. Riêng trong năm 2015, tổng thu ngân sách nhà nước đạt
996.870 tỷ đồng tăng gần 16% so với dự toán). Theo Bộ trưởng Bộ tài chính,
ông Đinh Tiến Dũng cho biết nguyên nhân nhờ sự phục hồi của thị trường địa
ốc năm 2015: riêng tiền sử dụng đất cả năm 2015 đạt 67.550 tỷ đồng [7].
1.1.2. Thị trường bất động sản
a) Định nghĩa
Thị trường bất động sản TTBĐS là các hoạt động mà người mua và
người bán BĐS tự tìm đến với nhau để biết được điều mà mỗi bên cần để thỏa
mãn yêu cầu của mình, từ đó dẫn đến việc giao dịch. Thị trường BĐS thể hiện
yêu cầu tiêu như trao đổi, mua, thuê, thế chấp… đối với BĐS. Mọi hoạt động
7


kinh doanh của các doanh nghiệp BĐS là nhằm thỏa mãn yêu cầu của người
tiêu dùng người sử dụng BĐS . Yêu cầu đó có tính khu vực và biến động

theo thời gian. Nơi nào, lúc nào mà yêu cầu về BĐS chưa được thỏa mãn thì
nơi đó có thị trường BĐS.
Tóm lại, thị trường BĐS là các hoạt động giao dịch về BĐS tại một khu
vực địa lý nhất định trong một thời gian nhất định, là đầu mối thực hiện giá trị
và chuyển dịch giá trị của BĐS thông qua quan hệ giữa người mua và người
bán BĐS theo quy luật thị trường. [24]
Thị trường BĐS được phân loại theo các yếu tố:
- Dựa vào công dụng: đất đai, công trình thương mại, công nghiệp, nhà ở.
- Dựa vào loại hình: mua bán, chuyển nhượng BĐS; cho thuê BĐS; thế
chấp và bảo hiểm BĐS; dịch vụ BĐS.
- Dựa vào vị trí địa lý: đô thị, nông thôn, vùng núi, ven biển, hải đảo.
- Dựa vào trình tự tham gia thị trường: giao dịch về đất, giao dịch về
xây dựng trên đất và mua bán tài sản trên đất.
b) Các đặc điểm của thị trường BĐS
BĐS có các đặc điểm khác biệt so với các hàng hóa khác như tính cố
định, tính tăng giá trị, tính cá biệt và giá trị phụ thuộc nhiều vào mục đích
sử dụng.
Tính cố định là đặc trưng nổi bật khác biệt giữa hàng hóa BĐS so với
các loại hàng hóa khác. Đặc tính này yêu cầu phải có phương thức giao dịch
và quản lý hoạt động giao dịch khác với thị trường hàng hóa khác. Hàng hóa
BĐS không thể đem ra thị trường để trưng bày mà phải giới thiệu thông qua
mô tả bằng mô hình, hình ảnh hoặc bản vẽ thiết kế.
Tính cố định tạo cho hàng hóa BĐS tính “địa điểm” và tính “địa
phương” cao. Cùng một loại hình BĐS nhưng ở các địa điểm khác nhau có
giá trị khác nhau. Với các BĐS có cùng quy mô, chất lượng nhưng ở các vị trí

8


khác nhau thì giá trị của chúng khác nhau. Tương tự như vậy, cùng một loại

BĐS nhưng BĐS ở khu đô thị lớn có giá trị cao hơn nhiều các khu đô thị nhỏ,
vùng sâu, vùng xa.
Tính cố định đặt ra vấn đề phải có sự điều tiết thị trường BĐS khác so
với thị trường hàng hóa khác, phải điều chính cung cầu thông qua công tác dự
báo và lập kế hoạch phù hợp với từng địa phương.
Ngoài ra, BĐS có các đặc điểm khác như tính cá biệt và khan hiếm,
tính bền lâu, chịu ảnh hưởng lẫn nhau.
c) Quy luật của thị trường BĐS
Thị trường BĐS cũng có sự vận hành và chịu tác động tương tự các thị
trường khác trong nền kinh tế thị trường. Chính vì vậy, thị trường BĐS cũng
chịu tác động từ các quy luật chung như: quy luật về giá trị, quy luật về cung
cầu, quy luật về cạnh tranh. Ngoài các quy luật chung, thị trường BĐS còn
chịu quy luật riêng đó là quy luật chu kỳ của thị trường BĐS.
- Quy luật chu kỳ của thị trường BĐS:
Gồm 4 giai đoạn là: phồn vinh (số lượng giao dịch tăng liên tục) – suy
thoái (số lượng giao dịch chững lại) – tiêu điều (số lượng giao dịch giảm
mạnh) – phục hồi (số lượng giao dịch tăng trưởng trở lại . Đây là quy luật
riêng của BĐS và xảy ra ở hầu hề các nước trên thế giới có nền kinh thế thị
trường. Chu kỳ của thị trường BĐS phụ thuộc vào nhiều yếu tố nhưng điển
hình nhất là tình hình kinh tế và các chính sách của nhà nước về BĐS.
Chu kỳ của thị trường BĐS thể hiện sự phát triển của nền kinh tế cũng
như sự thay đổi về thị trường BĐS. Với các nền kinh tế tại các nước phát
triển, thị trường BĐS đã hình thành lâu đời nên có chu kỳ lâu hơn các nước
đang phát triển. Ở Việt Nam, chu kỳ BĐS khoảng 7 – 9 năm. Ở Nhật Bản chu
kỳ khoảng 10 năm. Ở Mỹ chu kỳ khoảng 18 năm. Ở Trung Quốc chu kỳ
khoảng 7 năm. [15, 18]

9

Tại Việt Nam từ khi có Luật Đất Đai 1993 thì thị trường BĐS cũng bắt
đầu xuất hiện, tính đến nay đã có 3 lần giá BĐS thay đổi đỉnh:
1993: Ra đời Luật Đất Đai.
1993 – 1995: Giá BĐS định hình thị trường BĐS.
2002 – 2003: Giá BĐS đạt đỉnh lần 1.
2008 – 2010: Giá BĐS đạt đỉnh lần 2.
2013 – nay: Giá BĐS vẫn trong giai đoạn phục hồi. [31]
Riêng trong giai đoạn 2010 – 2011, giá BĐS đạt đỉnh mức do tác động
của suy thoái kinh tế toàn cầu và sự phát triển nóng của thị trường chứng
khoán dẫn đến tình trạng giảm giá và gây hiệu ứng khiến cho các năm 2014,
2015 giá bán vẫn đang trong tình trạng phục hồi.
- Quy luật cung cầu:
Được biểu hiện thông qua sự thay đổi nguồn cung BĐS và nhu cầu sử
dụng BĐS. Thông qua quy luật cung cầu mà giá cả gần với giá trị. Quan hệ
cung cầu luôn có sự biến động. Sự cân bằng chỉ có tính tương đối, tạm thời.
Khi nguồn cung BĐS thấp sẽ dẫn tới giá cả thị trường BĐS tăng lên thời kỳ
2000 – 2008, số lượng căn hộ chung cư hầu như không đáp ứng hết nhu cầu
của xã hội [17, 19]). Khi nguồn cung bằng với cầu nghĩa là số lượng BĐS hóa
đáp ứng đủ nhu cầu sẽ dẫn tới giá cân bằng, không thay đổi. Khi nguồn cung
lớn hơn cầu, số lượng BĐS được tung ra thị trường nhiều dẫn đến giá cả thị
trường giảm xuống (tính từ năm 2011 đến nay, giá căn hộ chung cư hầu như
không tăng - so sánh giá bán của năm 2016 và 2011 [14, 23]).
- Quy luật giá cả:
Quy luật giá cả điều tiết quy luật cung cầu trong nền kinh tế thị
trường. Do thị trường BĐS có tính chu kỳ nên giá cả BĐS cũng sẽ thay đổi
theo thời gian.
Trong thị trường BĐS, giá cả điều tiết cung cầu, giá cả khi tăng sẽ kích

10

thích việc các dự án được triển khai xây dựng và đưa sản phẩm ra thị trường.
Việc giá các dự án tăng cũng trực tiếp kéo theo giá mặt bằng chung tăng, gián
tiếp đẩy giá các mặt hàng BĐS khác tăng theo. Ngược lại khi giá cả giảm, hầu
hết các dự án sẽ bị tạm dừng thi công, làm nguồn cung giảm.
Căn cứ vào mối quan hệ của quy luật cung cầu với quy luật giá cả, liên
tục có các cung cầu mới được hình thành đáp ứng từng thời kỳ và giá cả của
thị trường BĐS cũng có sự thay đổi biến thiên theo, tạo nên giá mới phù hợp
với nguồn cung BĐS và nhu cầu BĐS tại thời điểm đó.
d) Các cấp độ phát triển của thị trường BĐS
Với các quốc gia có nền kinh tế thị trường, thị trường BĐS đều hình
thành và phát triển qua 4 cấp độ: sơ khởi, tập trung hóa, tiền tệ hóa và tài
chính hóa. [15, 18]
- Cấp độ sơ khởi: là giai đoạn tất cả mọi người đều có thể tạo lập nhà
của mình. Giai đoạn này chỉ cần có một mảnh đất là có thể hình thành nên
một cái nhà và được coi là BĐS. Tại cấp độ này, các chính sách về đất đai,
các chủ đất và các cơ quan quản lý đất đai là các chủ thể có vai trò quyết định.
- Cấp độ tập trung hóa: Giai đoạn các doanh nghiệp xây dựng. Trong
giai đoạn này, do hạn chế về đất đai, do hạn chế về năng lực xây dựng không
phải ai cũng có thể hình thành và phát triển một tòa nhà, một BĐS lớn, một
dự án BĐS. Trong cấp độ này, các chính sách về xây dựng và các doanh
nghiệp, cơ quan quản lý xây dựng là các chủ thể có vai trò quyết định.
- Cấp độ tiền tệ hóa: Giai đoạn của các ngân hàng. Lúc này, do sự
bùng nổ của các doanh nghiệp phát triển BĐS nhưng chủ yếu vốn vay của
các ngân hàng. Trong cấp độ này, ngân hàng đống vai trò quyết định trong
việc tham gia vào dự án này hoặc dự án khác. Các chính sách về ngân
hàng, các ngân hàng và các cơ quan quản lý về ngân hàng là các chủ thể có
vai trò quyết định.

11

- Cấp độ tài chính hóa: Khi quy mô thị trường BĐS tăng cao và thị
trường phát triển mạnh, do những hạn chế về nguồn vốn dài hạn tài trợ cho thị
trường BĐS, các ngân hàng hoặc không thể tiếp tục cho vay đối với BĐS
hoặc sẽ đối mặt với các rủi ro. Lúc này cần phải tài chính hóa các khoản vay,
các khoản thế chấp cũng như các khoản tài trợ cho thị trường nhằm huy động
đa dạng nguồn vốn. Việc cấp vốn dự án BĐS không chỉ thông qua hệ thống
tín dụng mà được thực hiện thông qua các kênh tài chính đa dạng, đặc biệt là
các tổ chức tài chính như REITs (quỹ tín thác BĐS hoặc các quỹ đầu tư.
Trong cấp độ này, các thể chế tài chính, chính sách tài chính, tổ chức tài chính
và các cơ quan quản lý tài chính là những chủ thể có vai trò quyết định.
Theo báo cáo “Quan hệ tương hỗ giữa thị trường tài chính – tiền tệ với thị
trường BĐS” của Bộ Xây Dựng [2], hiện tại ở VN đang áp dụng cả 4 cấp độ để
phát triển thị trường BĐS một cách ổn định, tạo sự bền vững trong kinh tế. Như
vậy, không nhất thiết các nền kinh tế phải trải qua tuần tự từng cấp độ như trên
mà có thể áp dụng trực tiếp các cấp độ để phù hợp với thị trường BĐS.
e) Vai trò của thị trường BĐS
- Thị trường BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản lớn về quy
mô, tính chất cũng như giá trị trong nền kinh tế quốc dân. Tỷ trọng BĐS trong
tổng số của cải xã hội thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của
mỗi nước. Các hoạt động về BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh
tế. BĐS còn là tài sản lớn của mỗi tổ chức, kinh tế, hộ gia đình và cá nhân,
đặc biệt là BĐS nhà đất. Trong nền kinh tế thị trường, BĐS nhà đất vừa có
chức năng ở, nơi tổ chức hoạt động kinh tế còn là nguồn vốn để phát triển
thông qua hoạt động thế chấp.
- Thị trường BĐS góp phần huy động nguồn vốn nội tại.
Đây là nội dung đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới khẳng

12


định. Nhìn chung họ đều thống nhất đánh giá nếu một quốc gia có giải pháp
hữu hiệu đảm bảo cho các BĐS đủ điều kiện trở thành hàng hóa và được định
giá khoa học sẽ tạo cho nền kinh tế quốc gia đố một tiềm đáng kể về vốn tạo
cơ sở thúc đẩy phát triển kinh tế, xã hội.
Theo thống kê, các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua
thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% tổng lượng vốn cho vay [1, 16, 13]. Lĩnh
vực đầu tư kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài
sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ yêu cầu phát triển KT – XH đặc
biệt là đầu tư phát triển hệ thống hạ tầng cơ sở.
- Phát triển và quản lý tốt thị trường BĐS, đặc biệt trong vấn đề thị
trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài
sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước đang đại diện chủ sở hữu.
- Phát triển quản lý tốt thị trường BĐS góp phần kích thích sản xuất,
phát triển, tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
1.1.3. Thị trường căn hộ chung cư
a) Khái niệm
Thị trường nhà ở là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như trung gian, môi
giới, tư vấn,… về nhà ở giữa các chủ thể trên thị trường nhằm thỏa mãn nhu
cầu của hai bên.
Thị trường nhà chung cư hay thị trường căn hộ chung cư là một bộ
phận của thị trường nhà ở, nơi diễn ra các giao dịch mua bán, cho thuê,… loại
hình nhà chung cư.
b) Đặc điểm của thị trường căn hộ chung cư
Thị trường căn hộ chung cư là một bộ phần của TTBĐS nên thị trường
căn hộ chung cư mang các đặc điểm của TTBĐS:
- Sự tách biệt giữa “hàng hóa” và “nơi giao dịch”: Với các loại hàng

13


hóa bình thường thì nơi giao dịch sẽ có hiện diện của hàng hóa, với BĐS thì
điểm giao dịch là các sàn giao dịch BĐS, văn phòng công chứng, trụ sở hoặc
UBND các cấp. Với thị trường căn hộ chung cư, đa phần nơi giao dịch sẽ là
sàn giao dịch BĐS.
- Mang tính vùng miền phân biệt sâu sắc: Với mỗi khu vực thì nhu cầu,
các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội khác nhau thì việc xây dựng, sử dụng
BĐS khác nhau. Với thị trường căn hộ chung cư hiện nay có sự thay đổi cơ
bản là số phòng ngủ và số nhà vệ sinh trong mỗi căn hộ có sự thay đổi để phù
hợp các gia đình nhỏ.
- Là một thị trường không hoàn hảo, thông tin không đầy đủ, thiếu tính
tổ chức của thị trường: Thị trường BĐS là một thị trường quan trọng, có sự
tác động mạnh mẽ đến nền kinh tế nên luôn có sự can thiệp từ Nhà nước.
- Chịu sự chi phối của pháp luật: Hiện nay ở Việt Nam đang có các luật
trực tiếp tác động và chi phối thị trường BĐS gồm Luật nhà ở, Luật đất đai,
Luật xây dựng, Luật kinh doanh BĐS.
- Là một thị trường nhạy cảm: Bất cứ thông tin từ Chính phủ, các văn
bản luật mới hay các thông tin nhạy cảm liên quan đến chính trị, kinh tế, văn
hóa, xã hội đều sẽ có sự tác động nhất định đến thị trường BĐS.
- Có mối liên hệ mật thiết đến thị trường vốn và tài chính: BĐS có giá
trị lớn nên các hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS cần huy động lượng vốn lớn
từ các thị trường vốn và tài chính.
- Luôn tồn tại yếu tố đầu cơ trong thị trường căn hộ chung cư. Do có
giá trị lớn, sự khan hiếm các căn hộ ở những dự án nổi bật tạo điều kiện cho
việc đầu cơ bán lại hoặc cho thuê các căn hộ.
- Tồn tại 2 thị trường căn hộ chung cư gồm chính thức và không chính
thức: Thị trường căn hộ chung cư chính thức là các hoạt động giao dịch có

đăng ký, giao dịch trực tiếp giữa người mua và người bán thông qua các sàn

14


giao dịch BĐS. Thị trường căn hộ chung cư không chính thức đa phần đến từ
hoạt động đầu cơ khi các nhà đầu tư cố tình không mua căn hộ mà chỉ đặt cọc
rồi bán ra với giá cao cho người mua.
- Thị trường căn hộ chung cư luôn bị chi phối bởi thị trường nhà đất do
các tòa chung cư vẫn gắn liền với thị trường nhà đất (quyền sở hữu căn hộ
chung cư nhưng đất đai thuộc sở hữu toàn dân).
1.2. Cơ sở ph p lý liên quan đến thị trƣờng căn hộ chung cƣ
Để một dự án BĐS nói chung và dự án căn hộ chung cư nói riêng có
thể triển khai và đưa ra thị trường thì mỗi dự án đều phải chịu sự chi phối và
điều chỉnh của 4 luật có liên quan đến BĐS là: Luật đất đai, Luật nhà ở, Luật
xây dựng và Luật kinh doanh BĐS.
1.2.1. Luật đất đai 2013
Luật đất đai 2013 [25, 26] được Quốc hội bỏ phiếu thông qua vào ngày 29
tháng 11 năm 2013, chính thức có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 07 năm 2014.
Tại Điều 1 của Luật đất đai 2013 quy định về chế độ sở hữu đất đai,
quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất
đai và thống nhất quản lý về đất đai, chế độ quản lý và sử dụng đất đai, quyền
và nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với đất đai thuộc lãnh thổ của nước
Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.
Đối tượng áp dụng Luật đất đai 2013 được ghi tại Điều 2 gồm:
- Cơ quan nhà nước thực hiện quyền hạn và trách nhiệm đại diện chủ
sở hữu toàn dân về đất đai, thực hiện nhiệm vụ thống nhất quản lý nhà
nước về đất đai.
- Người sử dụng đất.
- Các đối tượng khác có liên quan đến việc quản lý, sử dụng đất.

Luật đất đai 2013 là bộ luật vô cùng quan trọng, là cơ sở pháp lý cho
các hoạt động liên quan đến đất đai. Trong Luật đất đai 2013 quy định khung
pháp lý cho các vấn đề liên quan đến căn hộ chung cư:

15


- Thu tiền sử dụng đất:
Điều 17. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất.
Điều 55. Giao đất có thu tiền sử dụng đất.
Điều 57. Chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 58. Điều kiện giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển đổi mục
đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư.
Điều 95. Đăng ký đất đai, nhà ở và tài sản gắn liên với đất.
Điều 174. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức được giao có thu tiền sử
dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả lần thuê.
Điều 176. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức kinh tế nhận chuyển
nhượng sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất.
Điều 183. Quyền và nghĩa vụ của người Việt Nam định cư ở nước
ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài sử dụng đất để thực hiện dự án
đầu tư tại Việt Nam.
Điều 184. Quyền và nghĩa vụ của doanh nghiệp liên doanh sử dụng
đất do nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; doanh nghiệp 100% vốn đầu tư
nước ngoài được chuyển đổi từ doanh nghiệp liên doanh.
- Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Chương 4 – Luật đất đai 2013 :
Được quy định chi tiết từ Điều 35 đến Điều 41 nêu rõ về các nguyên tắc lập quy
hoạch, đối tượng quy hoạch, thời gian lập và thực hiện kế hoạch và quy hoạch.
- Riêng về chung cư, trong Luật đất đai 2013 có Điều 145. Đất xây
dựng chung cư:
Đất xây dựng khu chung cư bao gồm đất để xây dựng nhà chung cư,

xây dựng các công trình phục vụ trực tiếp cho đời sống của những hộ gia đình
trong nhà chung cư và các công trình phục vụ cộng đồng theo quy hoạch xây
dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
Việc quy hoạch đất xây dựng khu chung cư phải bảo đảm đồng bộ
với quy hoạch các công trình công cộng, bảo vệ môi trường.

16