Khóa luận - Pháp luật và thực tế áp dụng luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại sàn giao dịch bất động sản THMland.

TRƯỜNG....
KHOA...

KHÓA LUẬN TỐT NGHIỆP

ĐỀ TÀI : Pháp luật và thực tế áp dụng luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại
sàn giao dịch bất động sản THMland.

HỌ TÊN SINH VIÊN :
LỚP :
MSSV :
GV HƯỚNG DẪN :

Hà Nội 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan : Khoá luận tốt nghiệp với đề tài “ Pháp luật và thực tế áp
dụng luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại sàn giao dịch bất động sản
THMland.” là công trình nghiên cứu của cá nhân tôi, không sao chép của bất cứ ai.
Tôi xin chịu mọi trách nhiệm về công trình nghiên cứu của riêng mình !

Hà Nội, ngày ………….

Người cam đoan

MỤC LỤC
MỞ ĐẦU...................................................................................................................... 1


1.

Tính cấp thiết của đề tài.....................................................................................1

2.

Tổng quan các công trình nghiên cứu................................................................1

3.

Đối tương, phạm vi nghiên cứu..........................................................................3

4.

Phương pháp nghiên cứu...................................................................................4

5.

Kết cấu đề tài.....................................................................................................4

NỘI DUNG................................................................................................................... 5
CHƯƠNG 1.................................................................................................................. 5
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN....5
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về BĐS................................................................5
1.1.1.

Khái niệm BĐS............................................................................................5

1.1.2.

Đặc diểm của bất động sản...........................................................................6

1.1.3.

Phân loại Bất động sản.................................................................................7

1.2. Những vấn đề lý luận chung về pháp luật kinh doanh BĐS...............................9
1.2.1. Khái niệm pháp luật về kinh doanh BĐS........................................................9
1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về kinh doanh BĐS.................................................10
1.2.3. Nguyên tắc của pháp luật kinh doanh BĐS...................................................12
1.3. Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS .........................12
1.3.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên............................................................................12
1.3.2. Nhóm các nhân tố kinh tế..............................................................................14
1.3.3. Nhóm các nhân tố chính trị...........................................................................14
1.3.4. Ảnh hưởng của nhà nước tới hoạt động kinh doanh BĐS VN.......................15
CHƯƠNG 2................................................................................................................ 17
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO
DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THMLAND........................................................................17
2.1. Giới thiệu vê sàn giao dịch THMland...............................................................17
2.1.1. Giới thiệu chung............................................................................................17
2.1.2. Quá trình hình thành và phát triển.................................................................17
2.1.3. Cơ cấu tổ chức...............................................................................................18
2.1.4. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban......................................................19
2.1.5. Ngành nghề kinh doanh.................................................................................21
2.1.6. Cơ sở vật chất kỹ thuật..................................................................................22


2.2. Thực trạng áp dụng luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại sàn giao dịch bất
động sản THMland..................................................................................................22
2.2.1. Khái quát về hoạt động đầu tư phát triển để phục vụ đầu tư kinh doanh BĐS22
2.2.1.1. Thực trạng hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh BĐS...........................22

2.2.1.2. Các dự án sàn giao dịch làm chủ đầu tư ....................................................26
2.2.2. Thực trạng các văn bản pháp luật về kinh doanh bất động sản tại sàn giao dịch
bất động sản THMland............................................................................................28
2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến quá trình thực hiện pháp luật về kinh doanh bất
động sản tại sàn giao dịch bất động sản THMland..................................................29
2.2.3.1. Nhân tố bên ngoài.......................................................................................29
2.2.3.2.
2.2.3.

Nhân tố bên trong...................................................................................31
Thực trạng thực hiện pháp luật về luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại

sàn giao dịch bất động sản THMland......................................................................33
2.2.3.1.

Những kết quả đạt được..........................................................................33

2.2.3.2.

Một số hạn chế tồn tại.............................................................................38

2.2.4.

Đánh giá về thực trạng thực hiện pháp luật về luật kinh doanh bất động sản

hiện nay tại sàn giao dịch bất động sản THMland...................................................41
2.2.4.1.

Ưu điểm..................................................................................................41

2.2.4.2.

Tồn tại.....................................................................................................41

2.2.4.3.

Nguyên nhân của hạn chế.......................................................................42

CHƯƠNG 3................................................................................................................ 43
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC HIỆN PHÁP LUẬT
VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN
THMLAND................................................................................................................43
3.1. Định hướng của nhà nước về pháp luật kinh doanh bất động sản trong thời gian
tới............................................................................................................................ 43
3.1.1. Đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ giữa các văn bản pháp luật có liên quan đến
việc điều chỉnh thị trường bất động sản...................................................................43
3.1.2. Đảm bảo sự phong phú và đa dạng của các sản phẩm hàng hóa bất động sản
để đáp ứng nhu cầu cho mọi đối tượng trong xã hội...............................................44
3.1.3. Đảm bảo thị trường bất động sản phát triển chính quy, minh bạch và công khai
hóa........................................................................................................................... 45


3.2. Quan điểm mục tiêu của sàn giao dịch bất động sản THMland........................45
3.3. Một số giải pháp...............................................................................................46
3.3.1. Về phía nhà nước...........................................................................................46
3.3.1.1. Hoàn thiện hệ thống pháp luật....................................................................46
3.3.1.2. Nâng cao vai trò quản lý.............................................................................48
3.3.2. Về phía sàn giao dịch bất động sản THMland..............................................49
3.3.2.1. Hoàn thiện công tác giáo dục, phổ biến pháp luật về kinh doanh bất động
sản trong công ty.....................................................................................................49

3.3.2.2. Nâng cao trình độ đội ngũ cán bộ, nhân viên thực hiện về pháp luật kinh
doanh bất động sản..................................................................................................50
3.3.2.3. Tăng khả năng cung cấp hàng hóa cho thị trường bất động sản đặc, biệt là
bất động sản nhà ở đảm bảo chủ động bình ổn thị trường theo quy luật cung cầu. .52
KẾT LUẬN................................................................................................................53


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đối với bất kỳ một doanh nghiệp nào trong hoạt động kinh doanh của mình thì
mục tiêu cuối cùng là lợi nhuận. Tuy nhiên, để đạt được điều đó không phải là một
điều dễ dàng, nó phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố như: thị trường, nền kinh tế, chính trị,
văn hoá. Nhất là đối với lĩnh vực kinh doanh bất động sản, đây là lĩnh vực kinh doanh
đem lại nhiều lợi nhuận nhưng cũng không ít rủi ro. Vì vậy, vấn đề tìm hiểu, nghiên
cứu thị trường bất động sản để có một cách nhìn tổng thể một cách khoa học, đánh giá
và định dạng thị trường bất động sản một cách chính xác là một công việc mà bất kỳ
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nào cũng cần phải làm. Để từ đó có những biện
pháp, những sách lược đúng đắn trong hoạt động kinh doanh của mình nhằm đạt được
những mục tiêu đặt ra, tránh những rủi ro không đáng có.
Tuy nhiên, hiện nay thị trường bất động sản Việt Nam đang đặt ra nhiều vấn đề
chưa rõ ràng cần làm sáng tỏ, đó là: hoạt động của thị trường chưa được kiểm soát
hoàn toàn; tồn tại các hoạt động đầu cơ đất đai gây lũng đoạn thị trường và đẩy giá đất
lên quá cao so với thực tế; hoạt động của các trung tâm môi giới bất động sản đã gây
thiệt hại không nhỏ cho người dân có nhu cầu mua bất động sản; các thông tin về bất
động sản không đầy đủ, thiếu minh bạch nên nhà đầu tư cũng như người dân rất khó
khăn khi tiếp cận Những hạn chế này đã gây tác động tiêu cực đến sự phát triển của
nền kinh tế nói chung và mất đi lòng tin của người dân và doanh nghiệp khi thực hiện
đầu tư. Một trong những nguyên nhân cơ bản và có ảnh hưởng trực tiếp chính là yếu tố
quản lý của nhà nước. Mặc dù, được nhà nước chú trọng nhưng quản lý nhà nước đối
với thị trường bất động sản của nước ta trong thời gian qua vẫn còn khá lỏng lẻo, chưa

nhận thức hết vai trò quan trọng của nhà nước trong định hướng, điều tiết và kiểm soát
thị trường bất động sản, ban hành văn bản pháp luật còn chồng chéo, mâu thuẫn Với
nhận thức và những lý do nêu trên, em đã lựa chọn đề tài: “ Pháp luật và thực tế áp
dụng luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại sàn giao dịch bất động sản THMland
làm khóa luận tốt nghiệp của mình.
2. Tổng quan các công trình nghiên cứu

1


Trên thực tế đã có nhiều luận án tiến sỹ, luận văn thạc sỹ… Nghiên cứu các đề
tài liên quan đến pháp luật về kinh doanh bất động sản, như đề tài:
-

Sách, giáo trình :
Nguyễn Thị Nga (Chủ biên), Pháp luật về thế chấp quyền sử dụng đất tại các tổ

chức tín dụng ở Việt Nam, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2015
PGS.TS Nguyễn Quang Tuyến: Pháp luật về kinh doanh dịch vụ bất động sản ở
Việt Nam, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2012.
Pháp luật về kinh doanh bất động sản, Nxb. Tư pháp, Hà Nội, 2009.
Kỉ yếu Hội thảo pháp luật và chính sách về kinh doanh bất động sản, Nxb. Tư
pháp, Hà Nội, 2005.
Thị trường bất động sản - Những vấn đề lí luận và thực tiễn, Nxb. Tài chính, Hà
Nội, 2003.
Đầu tư kinh doanh bất động sản, Nxb. Đại học quốc gia Thành phố Hồ Chí
Minh, 2009.
Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb. Nông nghiệp, Hà Nội, 2005.
ThS. Bùi Tuyết Mai, Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Nxb. Lao động
-Xã hội, Hà Nội, 2005.

-

Bài tạp chí - Sách tham khảo, chuyên khảo

Nguyễn Quang Tuyến, "Sự tác động của Luật đất đai năm 2003 đến việc hình thành
và phát triển thị trường bất động sản ở nước ta”, Tạp chí dân chủ và pháp luật, số 10
năm 2005.
Số Chuyên đề về thị trường bất động sản, Tạp chí dân chủ và pháp luật, năm 2006.
Viện Khoa học pháp lý - Bộ Tư pháp: Các giải pháp pháp lý bảo đảm tính minh
bạch của thị trường bất động sản, Thông tin Khoa học Pháp lý, năm 2009.
Nguyễn Quang Tuyến, “Một vài suy nghĩ nhân công bố của Tập đoàn Jones Lang
Lasalle (Hoa Kỳ) về chỉ số minh bạch của thị trường bất động sản, Tạp chí dân chủ và
pháp luật, số 11, năm 2008.

2


Trường Đại học Luật Hà Nội: Pháp luật Việt Nam trong tiến trình hội nhập quốc tế
và phát triển bền vững, Nxb. Công an nhân dân, năm 2009.
Đàm Văn Huệ: Thuế đất đai - Công cụ quản lí và điều tiết thị trường bất động sản
(Sách chuyên khảo), Nxb. Đại học kinh tế quốc dân, Hà Nội, 2006.
Nguyễn Quang Tuyến & Nguyễn Thị Nga, “Pháp luật môi giới bất động sản ở Việt
Nam và kiến nghị hoàn thiện”, Tạp chí Luật học, số 6 -2011.
Trần Tiến Khai, Nguyên lí bất động sản, Nxb. Lao động - Xã hội, Hà Nội, 2011.
Đặng Đức Thành, Kinh doanh bất động sản - Chuyên đề “Môi giới”, Nxb. Thanh
niên, 2010.
Nguyễn Văn Dung, 101 Mẫu văn bản - Hợp đồng trong giao dịch bất động sản,
Nxb. Tài chính, 2009.
Đinh Văn Ân (Chủ biên), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt
Nam, Nxb. Chính trị quốc gia, Hà Nội, 2011.

Tất cả các công trình nghiên cứu, các bài báo khoa học, sách chuyên khảo, các
luận án, luận văn nêu trên đều có những thành công nhất định về một số khía cạnh
pháp lý của pháp luật về kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên chưa có công trình
nghiên cứu nào về Pháp luật và thực tế áp dụng luật kinh doanh bất động sản hiện
nay tại sàn giao dịch bất động sản THMland. Do đó nghiên cứu về vấn đề này sẽ giúp
sàn giao dịch bất động sản THMland có nhiều thuận lợi mới trong quá trình hoạt
động, kinh doanh sau này.
3. Đối tương, phạm vi nghiên cứu
-

Đối tượng nghiên cứu

Là những vấn đề lý luận và thực tiễn về áp dụng luật kinh doanh bất động sản hiện
nay, nghiên cứu về thực trạng thực hiện pháp luật kinh doanh bất động sản hiện nay tại
sàn giao dịch bất động sản THMland bao gồm các khái niệm, đặc điểm, thực hiện pháp
luật, từ đó đưa ra các giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện về vấn đề này tại sàn giao dịch
bất động sản THMland.

3


-

Phạm vi nghiên cứu

Trong khuôn khổ có hạn, khóa luận chỉ tập trung nghiên cứu thực tiễn về áp dụng
luật kinh doanh bất động sản hiện nay.
Về thời gian, chỉ nghiên cứu chủ yếu giai đoạn hiện nay, đồng thời có tham khảo
các quy định pháp luật trước đó trong quá trình nghiên cứu được thực hiện tại tổng
sàn giao dịch bất động sản THMland.

4. Phương pháp nghiên cứu
Khóa luận dựa trên cơ sở lý luận của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư tưởng Hồ Chí
Minh và các quan điểm của Đảng Cộng sản Việt Nam về nhà nước và pháp luật, về
tuyên truyền, giáo dục thực hiện pháp luật. Khóa luận dựa trên cơ sở lý luận trực tiếp
của bộ môn lý luận chung về nhà nước và pháp luật của khoa học pháp lý xã hội chủ
nghĩa.
Về phương pháp nghiên cứu, khóa luận sử dụng các phương pháp của triết học
duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, như phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn,
phân tích và tổng hợp, lịch sử cụ thể. Ngoài ra, khóa luận còn sử dụng một số phương
pháp nghiên cứu của một số bộ môn khoa học khác, như phương pháp luật học so
sánh, phương pháp xã hội học (điều tra, khảo sát).
5. Kết cấu đề tài
Ngoài phần phần mở đầu, kết luận, danh mục tham khảo, khóa luận gồm 3
chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận chung về pháp luật kinh doanh bất động sản
Chương 2: Thực trạng về thực hiện pháp luật về kinh doanh bất động sản tại sàn
giao dịch bất động sản THMland
Chương 3: Một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực hiện pháp luật về kinh
doanh bất động sản tại sàn giao dịch bất động sản THMland.

4


NỘI DUNG
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁP LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về BĐS

1.1.1.

Khái niệm BĐS

Bất động sản hay địa ốc là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên
hiệp Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì dính
liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn như là nhà
cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới mảnh đất đó.
[1]Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động,lều, nhà tạm thì không được
xem là bất động sản.
Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản
(BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật
của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu
chí phân loại, tạo ra cái gọi là “khu vực giáp ranh giữa hai khái niệm bất động sản và
động sản”.
Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất
đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518
Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự
Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy
nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói
chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ,
không thể là đối tượng của giao dịch dân sự.
Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền”
với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa
gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”.
Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự
Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS

5


là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở

hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản
gắn với đất.
Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi
là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm
này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”.
Theo Bộ luật Dân sự năm 2015 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, quy định:
“BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắnliền với đất đai, kể
cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền
với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”.
Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng
pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, trong khi quốc
gia khác lại liệt kê vào danh mục BĐS. Hơn nữa, các quy định về BĐS trong pháp luật
của Việt Nam là khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục
các tài sản này.
1.1.2. Đặc diểm của bất động sản
- Tính cá biệt và khan hiếm
Đặc điểm này của BĐS xuất phát từ tính cá biệt và tính khan hiếm của đất đai.
Tính khan hiếm của đất đai là do diện tích bề mặt trái đất là có hạn. Tính khan hiếm cụ
thể của đất đai là giới hạn về diện tích đất đai của từng miếng đất, khu vực, vùng, địa
phương, lãnh thổ v.v.. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định và không di dời được của
đất đai nên hàng hoá BĐS có tính cá biệt. Trong cùng một khu vực nhỏ kể cả hai BĐS
cạnh nhau đều có những yếu tố không giống nhau. Trên thị trường BĐS khó tồn tại hai
BĐS hoàn toàn giống nhau vì chúng có vị trí không gian khác nhau kể cả hai công
trình cạnh nhau và cùng xây theo một thiết kế. Ngay trong một toà cao ốc thì các căn
phòng cũng có hướng và cấu tạo nhà khác nhau. Ngoài ra, chính các nhà đầu tư, kiến
trúc sư đều quan tâm đến tính dị biệt hoặc để tạo sự hấp dẫn đối với khách hàng hoặc
thoả mãn sở thích cá nhân v.v..
Do đất đai là tài sản do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như
không thể bị huỷ hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật kiến trúc

6


và công trình xây dựng trên đất sau khi xây dựng hoặc sau một thời gian sử dụng được
cải tạo nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính bền lâu
của BĐS là chỉ tuổi thọ của vật kiến trúc và công trình xây dựng.
-

Tính đa dạng và chịu ảnh hưỏng lẫn nhau:

BĐS chịu sự ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một BĐS này có thể bị tác
động của BĐS khác. Trong trường hợp Nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kết
cấu hạ tầng và hạ tầng xã hội sẽ tạo ra thuận lợi và cảnh quan cho những BĐS trong
khu vực và làm nâng cao giá trị của đất đai và giá trị của BĐS trong khu vực.
-

Các tính chất khác:

+ Tính thích ứng:
Lợi ích của BĐS được sinh ra trong quá trình sử dụng. BĐS trong quá trình sử
dụng có thể điều chỉnh công năng mà vẫn giữ được những nét đặc trưng của nó, đồng
thời vẫn đảm bảo yêu cầu sử dụng của người tiêu dùng trong việc thoả mãn nhu cầu
sinh hoạt, sản xuất-kinh doanh và các hoạt động khác.
+ Tính phụ thuộc vào năng lực quản lý:
Hàng hoá BĐS đòi hỏi khả năng và chi phí quản lý cao hơn so với các hàng hoá
thông thường khác. Việc đầu tư xây dựng BĐS rất phức tạp, chi phí lớn, thời gian dài.
Do đó, BĐS đòi hỏi cần có khả năng quản lý.
+ Mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội:
Hàng hoá BĐS chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hoá
thông thường khác. Nhu cầu về BĐS của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất

khác nhau, phụ thuộc vào thị hiếu, tập quán của người dân sinh sống tại đó. Yếu tố tâm
lý xã hội, thậm chí cả các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh v.v.. chi phối nhu cầu
và hình thức BĐS.

1.1.3. Phân loại Bất động sản
-

Theo đặc tính vật chất, BĐS gồm:

7


Đất đai : Phải là đất không di dời được hoặc di dời được nhưng không đáng kể
(những đất đai có thể di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không
phải là BĐS );
Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được đo lường bằng
giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng đất đai; Căn cứ vào mục đích sử dụng chủ
yếu, đất đai được phân loại thành các nhóm khác nhau.
Các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với công trình.
Gồm: Nhà ở, công trình xây dựng cố định không thể di dời, hoặc di dòi không
đáng kể (Chung cư tại các KĐTM, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng cho
thuê…); Các công trình hạ tầng gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng; Các công
trình xây dựng công nghiệp, giao thông; Các công trình này phải được đo lường và
lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định.
Các tài sản khác gắn nền với đất đai , Gồm: Vườn cây lâu năm gồm cả cây trồng và
đất trồng cây; Các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; Các công
trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác tài nguyên trong lòng đất
(hầm lò…).
-

Phân loại theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất

Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất, BĐS gồm: Đất đai và
công trình kiến trúc.
+ Đất đai ‘
Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được chia thành 3 nhóm: Nhóm đất nông
nghiệp, nhóm đất phi nông nghiệp và nhóm đất chưa sử dụng.
+ Công trình kiến trúc
Nhà ở dùng để cho thuê hoặc để bán, gồm:
Tùy thuộc vào các yêu cầu về kiến trúc, tiện nghi, cảnh quan, môi trường người
ta có sự phân biệt nhà ở thành 2 loại là: nhà chung cư, nhà ở riêng biệt và biệt thự.
Trong loại biệt thự lại được phân chia thành 4 hạng: Từ hạng I đến IV.

8


Tùy thuộc vào yêu cầu về kỹ thuật, độ bền và giá trị của các loại vật liệu và của
các kết cấu chính, như: Cột, móng, dầm, sàn, tường… mà người ta phân chia nhà ở
thành 4 cấp (cấp I có niên hạn sử dụng trên 100 năm, cấp II có niên hạn sử dụng trên
50 nãm; cấp III có niên hạn sử dụng trên 20 năm; cấp IV có niên hạn sử dụng dưới 20
năm).
Công trình kiến trúc phục vụ sản xuất, như nhà xưởng, kho tàng, mặt bằng khu
công nghiệp.
Công trình kiến trúc có tính chất thương mại, như cửa hàng cho thuê, chợ, trung
tâm thương mại…
Khách sạn và văn phòng cho thuê: Tùy thuộc vào các điều kiện vật chất, chất
lượng phục vụ, cảnh quan môi trường… mà khách sạn được chia ra các loại từ 1 – 5
sao.
Công trình kiến trúc khác, như nhà thờ, bệnh viện, trường học…
-

Phân loại theo tính chất đầu tư

Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, BĐS có thể
phân thành ba loại: BĐS có đầu tư xây dựng, BĐS không đầu tư xây dựng và BĐS đặc
biệt.
-

Phân loại theo khả năng phát triển

Theo khả năng phát triển, BĐS gồm 2 loại: BĐS có khả năng phát triển; BĐS
không có khả năng phát triển.
Việc phân chia BĐS theo các loại trên đây là rất cần thiết bảo đảm cho việc xây
dựng cơ chế chính sách về phát triển và quản lý TTBĐS phù hợp với điều kiện kinh tế
– xã hội của nước ta.
1.2. Những vấn đề lý luận chung về pháp luật kinh doanh BĐS
1.2.1. Khái niệm pháp luật về kinh doanh BĐS
Ở Việt Nam trong một thời gian dài, hoạt động kinh doanh BĐS (BĐS) dường
như ít được pháp luật đề cập. Đó là thời kỳ mà nền kinh tế được quản lý bởi cơ chế kế

9


hoạch hóa, tập trung, quan liêu, bao cấp. Trong cơ chế đó, Nhà nước trở thành một
trung tâm chỉ huy trực tiếp quản lý, điều hành mọi hoạt động sản xuất – kinh doanh
cũng như phân phối sản phẩm xã hội. Doanh nghiệp không có quyền tự chủ trong việc
lựa chọn lĩnh vực kinh doanh, không được tự chủ về xây dựng phương án, kế hoạch
kinh doanh. Mọi công đoạn của quá trình sản xuất – kinh doanh đều thực hiện theo
“cây gậy” chỉ huy của Nhà nước.
Theo Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014 thì hoạt động kinh doanh BĐS

bao gồm kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS.
Kinh doanh BĐS là hoạt động nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư tạo lập mua, nhận,
chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS để bán chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại,
cho thuê mua nhằm mục đích sinh lời.
Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động kinh doanh BĐS và thị trường BĐS,
bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, tư vấn BĐS.
đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS .
Hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và kinh doanh bất động sản nói
riêng tuy đã có nhưng chưa đầy đủ và không thống nhất, thiếu đồng bộ, chưa đáp ứng
được yêu cầu của thực tế, làm giảm hiệu lực quản lý nhà nước đối với thị trường bất
động sản. Đến nay, Nhà nước ta chưa có văn bản quy phạm pháp luật riêng, có giá trị
pháp lý cao để điều chỉnh hoạt động kinh doanh bất động sản và thị trường bất động
sản. Có một số quy định liên quan đến bất động sản nhưng còn phân tán ở nhiều văn
bản pháp luật khác nhau như: Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Luật xây dựng, Luật thương
mại... Các văn bản này mới chỉ quy định về bất động sản nói chung mà chưa có quy
định về hoạt động kinh doanh bất động sản.
1.2.2. Đặc điểm của pháp luật về kinh doanh BĐS
Pháp luật về kinh doanh bất động sản có 4 đặc điểm chính là: mang tính cục bộ
và khu vực; phạm vi điều chỉnh với đầu tư lớn và lâu dài; hoạt động nhạy cảm, chịu
ảnh hưởng mạnh mẽ của pháp luật và chính sách; hoạt động kinh doanh đa ngành, vừa
là hoạt động kinh doanh đặc thù.
-

Kinh doanh Bất Động Sản hoạt động mang tính cục bộ và khu vực

10


Mọi hoạt động kinh doanh phải gắn liền với vị trí của Bất Động Sản, mỗi một
vị trí của Bất Động Sản khác nhau, sẽ mang lại thu nhập cho chủ sở hữu và nhà kinh

doanh những lợi ích khác nhau. Những hoạt động kinh doanh ở những địa bàn, khu
vực khác nhau cũng khác nhau, không thể áp đặt mô hình kinh doanh của nơi này cho
nơi khác. Môi trường xung quanh Bất Động Sản có vai trò quan trọng đối với mỗi giá
trị của Bất Động Sản.
-

Kinh doanh Bất Động Sản là hoạt động đầu tư lớn và lâu dài

Bất Động Sản có thời gian sử dụng lâu dài, mỗi một công trình Bất Động Sản
sẽ có tuổi thọ vật lý và tuổi thọ kinh tế. Tuổi thọ kinh tế quyết định tuổi thọ vật lý.
Tuổi thọ kinh tế chấm dứt khi trong điều kiện thị trường và trạng thái vận hành đều
bình thường mà chi phí sử dụng Bất Động Sản lại ngang bằng với lợi ích thu được từ
Bất Động Sản đó. Tuổi thọ vật lý thường dài hơn nhiều tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt
khi các kết cấu chịu lực chủ yếu bị lão hoá và hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an
toàn cho việc sử dụng.
Kinh doanh Bất Động Sản yêu cầu có vốn đầu tư lớn, trong thời gian đầu tư dài
hạn. Những doanh nghiệp có lợi thế về vốn thì khả năng cạnh tranh cao. Nhất là trong
bối cảnh lãi suất ngân hàng và tín dụng thắt chặt đối với cho vay Bất Động Sản.
-

Kinh doanh Bất Động Sản là hoạt động nhạy cảm, chịu ảnh hưởng mạnh mẽ
của pháp luật và chính sách

Nhà nước quản lý toàn bộ Bất Động Sản, trước hết là đất đai rồi đến các công
trình xây dựng, tài sản trên đất thông qua các luật: Luật đất đai, Luật Xây dựng, Luật
kinh doanh Bất Động Sản… Quan hệ cung cầu Bất Động Sản khá nhạy cảm, nhìn
chung cung nhỏ hơn cầu, do đó nhà nước cần phải điều tiết thông qua hệ thống pháp
luật và chính sách.
-

Hoạt động kinh doanh Bất Động Sản vừa là hoạt động kinh doanh đa ngành,
vừa là hoạt động kinh doanh đặc thù

Một trong những đặc điểm của thị trường Bất Động Sản là thị trường không
hoàn hảo, thông tin không đầy đủ cho các đối tượng trong thị trường và cung phản ứng

11


chậm hơn cầu. Cầu phức tạp, chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố cả tâm linh, tập quán, thói
quen…
-

Về chủ thể :

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 3 Luật kinh doanh bất động sản 2014, kinh
doanh bất động sản là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận
chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động
sản; thực hiện dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch
vụ tư vấn bất động sản hoặc quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.
Theo đó, đặc điểm của chủ thể hoạt động kinh doanh bất động sản bao gồm:
+ Tư cách chủ thể có thể là cá nhân hoặc tổ chức.
+ Phải thành lập doanh nghiệp hoặc hợp tác xã.
+ Thực hiện hoạt động kinh doanh bất động sản mang tính liên tục, có tính chất
nghề nghiệp.
+ Có mục đích sinh lời.
1.2.3. Nguyên tắc của pháp luật kinh doanh BĐS
Theo điều 4 Luật KD BĐS 2014 các nguyên tắc của hoạt động KD BĐS bao
gồm:
- Tổ chức, cá nhân hoạt động kinh doanh bất động sản bình đẳng trước pháp

luật; tự do thỏa thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham
gia hoạt động kinh doanh bất động sản thông qua hợp đồng, không trái với quy định
của pháp luật.
- Bất động sản đưa vào kinh doanh phải có đủ điều kiện theo quy định của Luật
này và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
- Hoạt động kinh doanh bất động sản phải công khai, minh bạch.
- Tổ chức, cá nhân có quyền kinh doanh bất động sản tại khu vực ngoài phạm vi
bảo vệ quốc phòng, an ninh theo quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt.

12


1.3. Các nhân tố tác động đến hoạt động đầu tư kinh doanh BĐS
1.3.1. Nhóm các nhân tố tự nhiên
Nhóm này bao gồm các yếu tố về địa hình, thổ nhưỡng, vị trí địa lý và điều kiện
khai thác. Nhìn chung, nếu lãnh thổ của một quốc gia được thiên nhiên ưu đãi về địa
hình (như đồng bằng, thuận tiện cho đi lại, xây dựng,…) thì sẽ có một lượng lớn đất
đai tham gia vào thị trường bất động sản, do đó quy mô của bất động sản sẽ lớn.
Ngược lại, nếu đa phần lãnh thổ là đồi núi cao hoặc sa mạc khó khai thác thì lượng đất
đai tham gia thị trường bất động sản sẽ không nhiều. Đất đai ở các trung tâm kinh tế,
thương mại dễ trở thành hàng hoá hơn đất đai ở các vùng xa xôi, hẻo lánh. Sự giàu có
trong lòng đất như: sự màu mỡ đất đai, các mỏ khoáng sản trong lòng đất,… cũng làm
cho đất đai dễ trở thành hàng hoá có giá cao hơn. Như vậy, đất đai và các tài sản cố
định trên đất đai, đều có thể trở thành đối tượng giao dịch trên thị trường bất động sản.
Ở đây sự ảnh hưởng của các điều kiện tự nhiên đến hàng hoá bất động sản là rất lớn.
Vị trí của bất động sản: Khả năng sinh lời do yếu tố vị trí bất động sản mang lại
càng cao thì giá trị của bất động sản càng lớn. Mỗi bất động sản luôn đồng thời tồn tại
hai loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô đất: Một kích thước và diện tích

thửa đất tối ưu khi nó thoả mãn một loại nhu cầu cụ thể của đa số dân cư trong vùng.
Ví dụ: tại Hà Nội, với nhu cầu để ở, thì loại kích thước và diện tích tối ưu khi mặt tiền
thửa đất từ 4m-5m và chiều sâu thửa đất là từ 10m-15m.
Địa hình bất động sản toạ lạc: Địa hình nơi BĐS tọa lạc cao hay thấp so với các
BĐS khác trong vùng lân cận có tác động đến giá trị BĐS. Ở những khu vực thấp,
thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BĐS
sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
Hình thức (kiến trúc) bên ngoài của BĐS (đối với BĐS là nhà hoặc là các công
trình xây dựng khác): Nếu hai BĐS có giá xây dựng như nhau, BĐS nào có kiến trúc
phù hợp với thị hiếu thì giá trị của nó sẽ cao hơn và ngược lại.
Đặc điểm trên mặt đất và dưới lòng đất (độ dày của lớp bề mặt, tính chất thổ
nhưỡng, tính chất vật lý…): Mức độ ảnh hưởng của các yếu tố trên đến giá trị của

13


BĐS tuỳ thuộc vào mục đích sử dụng đất. Ví dụ: độ màu mỡ của đất có thể rất quan
trọng đối với giá trị đất khi sử dụng vào mục đích nông nghiệp, nhưng lại không quan
trọng khi sử dụng đất cho xây dựng.
Tình trạng môi trường: Môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh
hay ồn ào đều ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị BĐS.
Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: Những BĐS nằm ở những vùng
thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt…) làm
cho giá trị BĐS bị sút giảm và ngược lại.
1.3.2. Nhóm các nhân tố kinh tế
Trình độ phát triển kinh tế quyết định trình độ, quy mô và mức độ hoàn thiện
của thị trường BĐS. Khi nền kinh tế phát triển ở trình độ cao, mục đích và kỹ năng sử
dụng đất đai hết sức đa dạng thì chủng loại hàng hoá BĐS sẽ rất phong phú và nhu cầu
chuyển dịch BĐS giữa các chủ thể trong nền kinh tế ngày càng lớn. Sự xuất hiện các
ngành mới, các doanh nghiệp mới, các kỹ thuật xây dựng mới cũng đòi hỏi phải

chuyển đổi và chuyển giao BĐS giữa các chủ thể và giữa các ngành kinh tế. Như vậy,
sự phát triển của thị trường tín dụng đã tạo điều kiện và thúc đẩy thị trường BĐS ra
đời tồn tại và phát triển. Chỉ khi thị trường BĐS tồn tại và phát triển, thì mới có cơ sở
thực tế để tính toán giá trị của doanh nghiệp và tính toán giá trị cổ phiếu trên thị
trường chứng khoán.
Thị trường BĐS cũng ảnh hưởng rất lớn của chu kỳ kinh doanh. Ở thời điểm
khủng hoảng, trì trệ TTBĐS thường bị thu hẹp về quy mô giao dịch và tổng giá trị giao
dịch. Ở giai đoạn phồn vinh, TTBĐS có thể hoạt động quá nóng do các tác nhân đầu
cơ.
1.3.3. Nhóm các nhân tố chính trị
-

Quy định của pháp luật :

Quy định của pháp luật có tác động rất lớn sự phát triển của TTBĐS như:
+ Quy định về hình thức đầu tư, phương thức giao dịch và điều kiện giao dịch
sản phẩm BĐS (như việc bán đất phân lô, nhà chung cư, đất có hạ tầng);

14


+ Các quy định về đền bù tái định cư, hỗ trợ di dời, mức đóng góp cho địa
phương nơi có dự án kinh doanh BĐS;
+ Các quy định về lĩnh vực quy hoạch: Mật độ, hệ số sử dụng đất, chiều cao
tầng, tỷ lệ đất hạ tầng kỹ thuật, xã hội;
+ Các định hướng quy hoạch phát triển các thành phố lớn giúp doanh nghiệp có
hướng đi đúng đắn trong đầu tư kinh doanh BĐS;
+ Các quy định về quản lý, sử dụng đối với sản phẩm BĐS (quản lý nhà hỗn
hợp thương mại, khu chung cư, KĐTM);
+ Các quy định về việc kinh doanh BĐS, các đơn vị cá nhân nào được phép

tham gia;
+ Các quy định đối với việc sử dụng BĐS của người nước ngoài trên lãnh thổ
Việt Nam; Các quy định đối với Việt kiều về quê mua nhà cửa;
-

Tình hình kinh tê, chính trị :

Với hàng loạt các sự kiện kinh tế thuận lợi diễn ra như tham gia Tổ chức
Thương mại thế giới (WTO – World Trade Organization), vốn đầu tư trực tiếp từ nước
ngoài (FDI – Foreign Direct Investment), vốn đầu tư gián tiếp nước ngoài (FPI –
Foreign Portfolio Investment) tăng cao, kinh tế tăng trưởng mạnh là điều kiện để các
công ty ra đời, đòi hỏi một nhu cầu sử dụng BĐS tăng cao.
Chính trị ổn định, môi trường kinh doanh thuận lợi giúp các nhà đầu tư quốc tế
tăng cường đầu tư vào Việt Nam giúp cho cầu về BĐS tăng. Sự tăng trưởng kinh tế
cao giúp cho người dân tăng thu nhập, mức độ sinh hoạt tăng dẫn đến cầu BĐS tăng.
1.3.4. Ảnh hưởng của nhà nước tới hoạt động kinh doanh BĐS VN
Chính sách quản lý BĐS và BĐS công nghiệp đã được quan tâm đặc biệt ở Việt
Nam. Trong khoảng thời gian từ năm 2004 - 2016, Việt Nam đã ban hành hệ thống các
văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến nhà ở và thị trường BĐS tương đối đồ sộ,
với gần 100 văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như Luật, nghị quyết, thông tư,
quyết định...

15


Trong đó, có nhiều Luật quan trọng như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh
doanh BĐS, Luật Xây dựng... điều chỉnh phần lớn các hoạt động trong lĩnh vực này.
Việc ban hành các văn bản pháp lý này có ý nghĩa rất quan trọng, nhất là khi làn sóng
đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hoa Kỳ…
vào lĩnh vực BĐS từ năm 2007 ngày càng gia tăng.

Hệ thống chính sách phát triển các khu công nghiệp và pháp luật về kinh doanh
BĐS công nghiệp bước đầu đã tạo được hành lang pháp lý cho việc vận hành các khu
công nghiệp và hoạt động của thị trường BĐS công nghiệp, tạo ra một môi trường
cạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường BĐS công
nghiệp.
Tiếp đó, ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS sửa
đổi tại Kỳ họp thứ 8 - Khóa XIII và có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2015. Luật kinh
doanh BĐS đã có những tác động không nhỏ tới thị trường BĐS. Luật cho phép mở
rộng sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài vào
thị trường nhà ở cũng như mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổ
chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Như vậy, Nhà nước Việt Nam không những có vai trò quản lý, hỗ trợ TTBĐS,
mà còn có vai trò hình thành và định hướng thị trường này phục vụ công cuộc xây
dựng CNXH. Ngoài ra trong bối cảnh chung của nền KTTT còn sơ khai, Nhà nước
còn phải làm nhiều việc khác để tạo ra các tiền đề thuận lợi cho TTBĐS ra đời và phát
triển. Cả lý thuyết và thực tiễn đều cho thấy vai trò của Nhà nước Việt Nam đối với
TTBĐS là rất quan trọng. Để làm tròn vai trò đó đòi hỏi Nhà nước không chỉ có quyết
tâm mà còn phải có tri thức, có cán bộ vững vàng và một cơ chế điều hành hiệu quả.

16


CHƯƠNG 2
THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SÀN
GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN THMLAND
2.1. Giới thiệu vê sàn giao dịch THMland
2.1.1. Giới thiệu chung
-

Tên công ty: TNHH Phát triển Đầu tư Hà Nội – Sàn giao dịch bất động sản

THMland.

-

Mã số thuế: 0106496885. Ngày cấp phép: 31/03/2014, ngày hoạt động:
28/03/2014

-

Đại diện pháp luật: Lê Thị Hà

-

Địa chỉ: tầng 3, tòa nhà C’land, số 81 Lê Đức Thọ, Nam Từ Liêm, Hà Nội.

-

Điện thoại: 024.73.00.1080

-

Email:

-

Website:

-

Vốn điều lệ: 6.000.000.000 (sáu tỷ đồng)

17


2.1.2. Quá trình hình thành và phát triển
Công ty TNHH phát triển đầu tư Hà Nội – THM Land được thành lập từ năm
2010, và trên cơ sở liên kết của 3 doanh nghiệp uy tín tại Việt Nam bao gồm: Công ty
TNHH Tài Tâm – Công ty TNHH phát triển đầu tư Hà Nội – Công ty cổ phần Đức
Quang Minh đã tạo thành một sàn giao dịch hợp nhất. Sàn giao dịch bất động sản
THM Land mang xứ mệnh hoạt động chuyên nghiệp trong lĩnh vực đầu tư, phân phối
và tiếp thị các dự án bất động sản thương mại và nghỉ dưỡng. Tính đến nay sau gần 10
năm nỗ lực đầu tư và phát triển, THM Land đã có một chỗ đứng vững chắc trên thị
trường Bất động sản Việt Nam.
Với ưu thế mạnh mẽ của nguồn nhân lực trẻ, mô hình quản lý chuyên nghiệp
của những con người nhiệt huyết trong một tập thể đoàn kết cùng phát triển nhằm
mang lại lợi ích cân bằng giữa khách hàng và các chủ đầu tư được gắn kết tối đa.
Chúng tôi cam kết không ngừng phát triển hơn, cải thiện từng ngày hệ thống chăm sóc
khách hàng chuyên nghiệp nhằm cung cấp cho khách hàng những trải nghiệm và thông
tin chính xác nhất.
-

Chức năng

Cung cấp những sản phẩm và dịch vụ về bất động sản uy tín, chất lượng, giúp
khách hàng tối ưu hóa hiệu quả sử dụng vốn đầu tư và hiệu quả tài chính;
Là một tổ chức kinh tế hoạt động bền vững và hiệu quả mang đến cho cổ đông lợi
ích cao, bền vững;
Là ngôi nhà chung mang tới từng thành niên một cuộc sống “chất lượng, sung túc,
đủ đầy”;
Là tổ chức có trách nhiệm xã hội, tích cực, chủ động tham giao góp phần làm xã

hội ngày thêm hưng thịnh;
-

Nhiệm vụ

Mang lại giá trị gia tăng cho khách hàng, nhà đầu tư; Mang lại ngôi nhà mơ ước
cho người dân Việt Nam với giá cả phù hợp; Mang lại sự sung túc và hạnh phúc cho
toàn bộ nhân viên; Mang lại lợi ích và đóng góp cho cộng đồng xã hội;

18


2.1.3. Cơ cấu tổ chức
Hình 2.1. Sơ đồ bộ máy tổ chức của công ty

Tổng giám đốc

Giám đốc kinh doanh

Giám đốc đào tạo

Phòng Hành
chính- Nhân sự

Phòng Kinh
doanh

Giám đốc đầu tư

Phòng Marketing và

backup

Phòng Kế toán – tài
chính

2.1.4. Chức năng, nhiệm vụ của các phòng ban
-

Giám đốc hoặc Tổng giám đốc
Giám đốc hoặc Tổng giám đốc công ty là người điều hành hoạt động kinh

doanh hàng ngày của công ty, chịu trách nhiệm trước Hội đồng thành viên về việc thực
hiện các quyền và nhiệm vụ của mình.
Giám đốc hoặc Tổng giám đốc có các quyền và nhiệm vụ sau đây:
a) Tổ chức thực hiện các quyết định của Hội đồng thành viên;
b) Quyết định các vấn đề liên quan đến hoạt động kinh doanh hàng ngày của
công ty;
c) Tổ chức thực hiện kế hoạch kinh doanh và phương án đầu tư của công ty;
d) Ban hành quy chế quản lý nội bộ công ty;
đ) Bổ nhiệm, miễn nhiệm, cách chức các chức danh quản lý trong công ty, trừ
các chức danh thuộc thẩm quyền của Hội đồng thành viên;
e) Ký kết hợp đồng nhân danh công ty, trừ trường hợp thuộc thẩm quyền của
Chủ tịch Hội đồng thành viên;

19


g ) Các quyền và nhiệm vụ khác được quy định tại Điều lệ công ty, hợp đồng
lao động mà Giám đốc hoặc Tổng giám đốc ký với công ty theo quyết định của Hội
đồng thành viên.

- Phòng HCNS
Đảm bảo số lượng, chất lượng cho hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty
bằng các biện pháp thu hút, duy trì và phát triển nguồn nhân lực;
Thực hiện công tác quản lý hành chính;
Tham mưu và phụ trách công tác thi đua, khen thưởng và kỷ luật;
Quản lý việc sử dụng và bảo vệ các loại tài sản của Công ty, đảm bảo an ninh
trật tự an toàn vệ sinh lao động và phòng chống cháy nổ trong Công ty;
Kiểm tra, giám sát việc thực hiện các Nội quy, Quy chế của Công ty;
Quản lý và theo dõi các trang thiết bị, phương tiện văn phòng;
Hỗ trợ Bộ phận, phòng ban khác trong việc quản lý nhân sự là cầu nối giữa
Tổng Giám đốc và Người lao động trong Công ty.
- Phòng Kinh doanh :
Phòng Kinh doanh là bộ phận tham mưu, giúp việc cho Tổng giám đốc về công
tác bán các sản phẩm & dịch vụ của Công ty (cho vay, bảo lãnh, các hình thức cấp tín
dụng khác, huy động vốn trên thị trường 1, dịch vụ tư vấn thanh toán quốc tế, dịch vụ
tư vấn tài chính, đầu tư góp vốn, liên doanh liên kết, chào bán sản phẩm kinh doanh
ngoại tệ trừ trên thị trường liên ngân hàng); công tác nghiên cứu & phát triển sản
phẩm, phát triển thị trường; công tác xây dựng & phát triển mối quan hệ khách hàng.
Chịu trách nhiệm trước Tổng giám đốc về các hoạt động đó trong nhiệm vụ, thẩm
quyền được giao.
Xây dựng các quy trình, quy định nghiệp vụ thuộc lĩnh vực của Phòng; đánh giá
hiệu quả các quy trình, quy định này trong thực tế để liên tục cải tiến, giúp nâng cao
hoạt động của Công ty.
- Phòng Maketing

20