Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất và xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2015 quận hải an, thành phố hải phòng

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

PHẠM THỊ LIÊN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT VÀ XÂY DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
NĂM 2015 QUẬN HẢI AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ

Hà Nội - 2016


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN

PHẠM THỊ LIÊN

ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ XÂY DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2015
QUẬN HẢI AN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 60 85 01 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC
NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. MẪN QUANG HUY

Hà Nội - 2016

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này của
riêng tôi, do tôi trực tiếp thực hiện với sự hƣớng dẫn của TS Mẫn Quang Huy,
Trƣờng Đại học Khoa học tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội. Các số liệu và
kết quả trong luận văn là trung thực và chƣa từng đƣợc công bố trong bất kỳ
một công trình nào khác. Tôi cam đoan rằng các thông tin, trích dẫn trong
luận văn đƣợc chỉ dẫn nguồn gốc rõ ràng và đầy đủ. Nếu sai tôi hoàn toàn
chịu trách nhiệm.
Tác giả

Phạm Thị Liên

i


LỜI CẢM ƠN
Từ khi nhận đề tài cho đến khi hoàn thành đề tài, ngoài sự cố gắng nỗ
lực của bản thân, tôi còn nhận đƣợc sự đóng góp, giúp đỡ tận tình của các
thầy cô, nhiều tập thể và cá nhân.
Trƣớc hết, tôi xin trân trọng cảm ơn TS. Mẫn Quang Huy - Trƣờng Đại
học Khoa học tự nhiên – Đại học Quốc gia Hà Nội đã tận tình, trực tiếp
hƣớng dẫn chỉ bảo tôi trong suốt thời gian thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn UBND quận Hải An, thành phố Hải Phòng,
UBND các phƣờng, các phòng liên quan trực thuộc UBND quận Hải An cùng
một số cá nhân đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Tôi xin trân trọng cảm ơn!
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2016

Tác giả

Phạm Thị Liên

ii


MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ................................................................................................................ i
LỜI CẢM ƠN ..................................................................................................................... ii
DANH SÁCH CÁC HÌNH............................................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG ..............................................................................................vii
PHẦN MỞ ĐẦU ................................................................................................................. 8
CHƢƠNG 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU .............................................. 13
1.1 Khái niệm về đất đai và quy hoạch sử dụng đất ......................................................... 13
1.1.1 Khái niệm đất đai. ..................................................................................................... 13
1.1.2 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất .......................................................................... 13
1.2 Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất .................................................................... 15
1.2.1 Vị trí của quy hoạch sử dụng đất ............................................................................ 15
1.2.2 Vai trò của Quy hoạch sử dụng đất .......................................................................... 15
1.3 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất ......................................................................... 17
1.3.1 Tính lịch sử - xã hội .................................................................................................. 17
1.3.2 Tính tổng hợp ............................................................................................................ 18
1.3.3 Tính dài hạn ............................................................................................................... 18
1.3.4 Tính chiến lƣợc và chỉ đạo vĩ mô ............................................................................. 19
1.3.5 Tính chính sách ......................................................................................................... 19
1.3.6 Tính khả biến ............................................................................................................. 19

1.4 Nội dung, phƣơng pháp, trình tự lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. .................. 20
1.5 Phƣơng pháp quy hoạch sử dụng đất .......................................................................... 21
1.6 Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch sử dụng đất khác ........ 22
1.6.1 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội: ....................................................... 22
1.6.2 Quy hoạch sử dụng đất phát triển nông nghiệp:................................................. 23
1.6.3 Quy hoạch sử dụng đất đô thị:.................................................................................. 23
1.6.4 Quy hoạch sử dụng đất các ngành: .......................................................................... 24
1.6.5 Quy hoạch sử dụng đất của địa phƣơng: ................................................................. 24
1.7 Hệ thống pháp luật về quy hoạch sử dụng đất đai ở nƣớc ta. .................................... 24

iii


CHƢƠNG 2 ĐÁNH GIÁ TÌNH HÌNH THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
VÀ XÂY DỰNG KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT NĂM 2015 TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN
HẢI AN, TP. HẢI PHÒNG ............................................................................................... 27
2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên và môi trƣờng. .............. 27
2.1.1 Điều kiện tự nhiên và tài nguyên và môi trƣờng ..................................................... 27
2.1.2. Điều kiện kinh tế – xã hội ........................................................................................ 32
2.1.3 Thực trạng phát triển kinh tế- xã hội........................................................................ 35
2.1.4 Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tài nguyên và môi trƣờng 36
2.2 Tình hình thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quận Hải An giai
đoạn 2010- 2015 ................................................................................................................. 40
2.2.1 Hiện trạng sử dụng các loại đất năm 2010 .............................................................. 40
2.2.2 Các chỉ tiêu quy hoạch sử dụng các loại đất đến năm 2015 ................................... 46
2.3 Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất trong những năm 2010-2014.................. 56
2.3.1 Nhóm đất nông nghiệp.............................................................................................. 59
2.3.2 Nhóm đất phi nông nghiệp ....................................................................................... 62
2.3.3 Đất chƣa sử dụng....................................................................................................... 66
2.3.4 Đánh giá hiệu quả kinh tế, xã hội, tính hợp lý của việc sử dụng đất ..................... 66

2.4. Kế hoạch sử dụng đất năm 2015 trên địa bàn quận Hải An. .................................... 68
2.4.1 Chỉ tiêu sử dụng đất .................................................................................................. 68
2.4.2 Diện tích các loại đất cần chuyển mục đích sử dụng .............................................. 77
2.4.3 Kế hoạch thu hồi đất năm 2015................................................................................ 78
CHƢƠNG 3 ĐỀ XUẤT GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC TRIỂN
KHAI THỰC HIỆN QUY HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN HẢI
AN - TP. HẢI PHÒNG ...................................................................................................... 81
3.1 Đánh giá chung về việc thực hiện phƣơng án quy hoạch sử dụng đất quận Hải An81
3.1.1 Những thành tựu đạt đƣợc ........................................................................................ 81
3.1.2 Những yếu kém, tồn tại............................................................................................. 83
3.1.3 Nguyên nhân của những yếu kém, tồn tại ............................................................... 84
3.2 Định hƣớng phát triển kinh tế - xã hội quận Hải An đến năm 2020 ......................... 85
3.3 Giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất 87
3.3.1 Giải pháp về cơ chế chính sách ................................................................................ 87
iv


3.3.2 Các giải pháp về khoa học và công nghệ................................................................. 88
3.3.3 Giải pháp về quản lý ................................................................................................. 88
3.3.4 Giải pháp bảo vệ, cải tạo đất và bảo vệ môi trƣờng ................................................ 90
3.3.5 Các giải pháp khác .................................................................................................... 90
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ........................................................................................ 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO .............................................................................................. 95
PHỤ LỤC........................................................................................................................... 97

v


DANH SÁCH CÁC HÌNH
Hình 2.1 : Sơ đồ vị trí quận Hải An - thành phố Hải Phòng...........................................28

Hình 2.1 : Cơ cấu sử dụng đất quận Hải An năm 2010 ................................................... 41
Hình 2.3 : Cơ cấu sử dụng đất năm 2015..........................................................................50
Hình 2.4 : Kết quả thực hiện các chỉ tiêu QH đến hết năm 2014 quận Hải An.............57
Hình 2.5 : Khu đất xen kẹt trƣớc và sau khi đấu giá QSDĐ năm 2013 tại phƣờng Đằng
Lâm – Quận Hải An ........................................................................................................... 82
Hình 2.6. Phối cảnh tổng thể Khu công nghiệp – Đô Thị Tràng Cát .............................. 83

vi


DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1 : Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp năm 2010 ...................................42
Bảng 2.2 : Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010.............................45
Bảng 2.3 : Tổng hợp các chỉ tiêu quy hoạch đất năm 2010 và 2015 ..................49
Bảng 2.4 : Kế hoạch sử dụng đất năm 2010-2015................................................51
Bảng 2.5 : Kết quả thực hiện các chỉ tiêu quy hoạch đến hết năm 2014 của quận
Hải An ......................................................................................................................58
Bảng 2.6 : Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đến năm 201461
Bảng 2.7 : Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp đến năm
2014 ..........................................................................................................................65
Bảng 2.8 : Kế hoạch sử dụng đất năm 2015...........................................................69
Bảng 2.9 : Danh mục quy hoạch các công trình quốc phòng................................70
Bảng 2.10 : Danh mục quy hoạch các công trình công nghiệp.............................71
Bảng 2. 11 : Danh mục quy hoạch các công trình cơ sở sản xuất kinh doanh phi
nông nghiệp ..............................................................................................................72
Bảng 2.12: Danh mục quy hoạch một số đất phát triển hạ tầng tiêu biểu năm
2015 ................................................................................................................. 73
Bảng 2.13: Danh mục một số công trình đất ở đô thị ............................................75
Bảng 2.14: Danh mục quy hoạch các công trình trụ sở cơ quan, CTSN..............76
Bảng 2.15: Kế hoạch thu hồi đất nông nghiệp năm 2015 ...................................79

vii


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết và ý nghĩa của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tƣ liệu sản xuất đặc biệt
không gì thay thế đƣợc, là nền tảng để phân bố và xây dựng các ngành kinh tế
quốc dân, các khu dân cƣ, các công trình phục vụ đời sống và sự nghiệp phát
triển văn hóa, xã hội, an ninh, quốc phòng.
Trong thời gian qua công tác quản lý và thực hiện quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất luôn nhận đƣợc sự quan tâm chỉ đạo của Đảng, Chính phủ đƣợc
triển khai rộng khắp trên phạm vi cả nƣớc và đạt đƣợc một số kết quả nhất
định.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một chức năng, nhiệm vụ, là yêu
cầu quan trọng của các cấp chính quyền nhằm sắp xếp quỹ đất cho các lĩnh vực
và đối tƣợng sử dụng hợp lý, có hiệu quả phục vụ phát triển kinh tế - xã hội,
giữ vững an ninh, quốc phòng, tránh đƣợc sự chồng chéo, gây lãng phí trong sử
dụng, hạn chế sự huỷ hoại đất đai, phá vỡ môi trƣờng sinh thái. Đây là một nội
dung quan trọng để quản lý nhà nƣớc về đất đai, đƣợc thể chế hóa trong Hiến
pháp năm 1992 và Hiến pháp năm 2013: “Nhà nƣớc thống nhất quản lý toàn bộ
đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có
hiệu quả”. Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định: “Quản lý quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất” là một trong 15 nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai, đƣợc
lập từ cấp Trung ƣơng đến các cấp địa phƣơng tỉnh, huyện, xã.
Quận Hải An là quận phía Đông - Nam của thành phố Hải Phòng, đƣợc
thành lập theo Nghị định số 106/NĐ-CP ngày 20/12/2002 của Chính phủ. Ban
đầu quận đƣợc thành lập trên cơ sở sáp nhập 5 xã của huyện An Hải (cũ) chia
tách ra cộng với phƣờng Cát Bi thuộc quận Ngô Quyền. Đến năm 2007, địa
giới hành chính của quận đƣợc điều chỉnh theo Nghị định số 54/2007/NĐ-CP

8


ngày 05/4/2007 của Chính Phủ. Theo đó, hiện nay quận Hải An có 8 đơn vị
hành chính trực thuộc, gồm các phƣờng: Cát Bi, Đông Hải 1, Đông Hải 2,
Đằng Hải, Đằng Lâm, Nam Hải, Thành Tô và Tràng Cát. Là một quận mới
nên tốc độ phát triển –công nghiệp hóa, hiện đại hóa diễn ra khá nhanh gây áp
lực lớn đối với công tác quản lý và sử dụng đất đai. Do vậy, công tác lập, phê
duyệt và thực hiện quy hoạch sử dụng đất có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối
với đời sống nhân dân cũng nhƣ sự phát triển kinh tế - xã hội, an ninh, quốc
phòng của quận. Đây cũng là nghiệp vụ quan trọng và chiếm nhiều thời gian
trong công tác quản lý nhà nƣớc của chính quyền quận, đặc biệt là của Phòng
Tài nguyên - Môi trƣờng quận Hải An.
Quy hoạch sử dụng đất quận Hải An là một hạng mục trong quy hoạch
chi tiết quận Hải An đến năm 2020 đã đƣợc UBND Ủy ban nhân dân thành phố
Hải Phòng phê duyệt năm 2005 tại Quyết định số 322/QĐ-UB ngày 28/2/2005.
Tuy nhiên, để thực hiện tốt quy hoạch trên, thực tế cần có những giải pháp
quản lý của cấp quận với sự tham gia trực tiếp của Phòng Tài nguyên - Môi
trƣờng của quận. Việc nghiên cứu, đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử
dụng đất và xây dựng kế hoạch sử dụng đất hàng năm có tính cấp thiết đối với
công tác quản lý của quận, đặc biệt là đối với Phòng Tài nguyên - Môi trƣờng.
Với mục tiêu làm rõ cơ sở lý luận, pháp lý, đánh giá kết quả thực hiện phƣơng
án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010-2015, xây dựng kế hoạch sử dụng đất
năm 2015 từ đó đề xuất những giải pháp về quản lý của các cơ quan cấp quận
nhằm nâng cao tính khả thi của phƣơng án quy hoạch sử dụng đất, học viên lựa
chọn đề tài: “ Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất và xây dựng
kế hoạch sử dụng đất năm 2015 quận Hải An, thành phố Hải Phòng”.
2. Mục đích nghiên cứu
Làm rõ cơ sở lý luận, pháp lý, đánh giá kết quả thực hiện phƣơng án

quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010-2014, xây dựng kế hoạch sử

9


dụng đất năm 2015 từ đó đề xuất những giải pháp về quản lý nhằm nâng cao
tính khả thi, thực hiện có hiệu quả quy hoạch sử dụng đát trên địa bàn quận
Hải An, thành phố Hải Phòng.
3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu
3.1 Nội dung nghiên cứu
- Khái quát chung về quy hoạch sử dụng đất.
- Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội, tài nguyên và
môi trƣờng.
- Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất quận Hải An năm
2010 – 2014, xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2015.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai thực hiện quy
hoạch sử dụng đất.
3.2 Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp thu thập và xử lý số liệu: thu thập các số liệu về điều
kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội, tài nguyên và môi trƣờng, số liệu về thống kê
đất đai, sử dụng đất.... Số liệu thu thập đƣợc phân tích, chọn lọc, tổng hợp,
xử lý bằng phần mền Microsoft Office Excel.
- Phương pháp so sánh, loại trừ: Dùng phƣơng pháp so sánh, loại trừ
giúp so sánh đƣợc giữa thực trạng so với mục tiêu quy hoạch đề ra từ đó mới
có cơ sở đánh giá đƣợc tình hình triển khai thực hiện quy hoạch sử dụng đất
của quận.
- Phương pháp phân tích tổng hợp: Phân tích từng vấn đề dƣới nhiều
góc độ, tổng kết, vận dụng các nguồn thông tin, tƣ liệu từ các Sở, ban ngành,
các chủ trƣơng chính sách đầu tƣ của thành phố để làm cở sở phát triển ý
tƣởng.

10


4. Cơ sở tài liệu để thực hiện luận văn
Dựa trên các lý luận về Quy hoạch sử dụng đất và giải pháp thực hiện
có hiệu quả các chỉ tiêu sử dụng đất đƣợc xác định trong Quy hoạch sử dụng
đất.
Hệ thống cơ sở lý luận về Quy hoạch sử dụng đất đƣợc quy định trong
Hiến pháp, Luật Đất đai, các Nghị định, Thông tƣ của các cấp có thẩm quyền.
Đã có rất nhiều các công trình nghiên cứu, bài báo khoa học, giáo trình
nói về quy hoạch sử dụng đất. Một số tác giả cũng đã nghiên cứu giải pháp
thực hiện quy hoạch sử dụng đất. Có thể kể đến một số công trình tiêu biểu
như sau:
Đoàn Công Quỳ (2006), Giáo trình Quy hoạch sử dụng đất – Nhà xuất
bản Nông nghiệp.
Nguyễn Quốc Ngữ (2006), “Giải pháp nâng cao chất lượng quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất’’, Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 7.
Nguyễn Quang Học (2006), “Nâng cao hiệu quả quy hoạch sử dụng đất,
Tạp chí Tài nguyên và Môi trường, số 11….
5. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của luận văn
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận về Quy hoạch sử dụng đất
- Đánh giá tình hình thực hiện Quy hoạch sử dụng đất năm 2010-2014,
xây dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2015 và đề xuất những giải pháp có tính
khả thi nâng cao hiệu quả thực hiện Quy hoạch sử dụng đất.
6. Bố cục luận văn
Đề tài đƣợc chia làm ba phần: Phần mở đầu, phần nội dung và phần
kết luận. Trong đó, phần nội dung bao gồm ba chƣơng:
- Chƣơng 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu.

11


- Chƣơng 2: Đánh giá tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất và xây
dựng kế hoạch sử dụng đất năm 2015 trên địa bàn quận Hải An, thành phố
Hải Phòng.
- Chƣơng 3: Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác triển khai
thực hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn quận Hải An

12


CHƢƠNG 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1 Khái niệm về đất đai và quy hoạch sử dụng đất
1.1.1 Khái niệm đất đai.
- Khái niệm về đất (Soil) là phần trên cùng của vỏ phong hóa trái đất,
đƣợc hình thành từ 6 yếu tố: sinh vật, khí hậu, đá mẹ, địa hình, thời gian và
nhân tác.
- Khái niệm đất đai (Land): “Đất đai là một vùng lãnh thổ nhất định
(vùng đất, khoanh đất, vạt đất, mảnh đất, miếng đất…) có vị trí, hình thể, diện
tích với những tính chất tự nhiên hoặc mới tạo thành (đặc tính thổ nhƣỡng,
điều kiện địa hình, địa chất, thủy văn, chế độ nƣớc, nhiệt độ, ánh sáng, thảm
thực vật, các tính chất lý hóa tính…) tạo ra điều kiện nhất định cho việc sử
dụng theo các mục đích khác nhau’’. Nhƣ vậy, để sử dụng đất có hiệu quả cần
phải làm quy hoạch – đây là quá trình nghiên cứu, lao động sáng tạo nhằm
xác định ý nghĩa, mục đích của từng phần lãnh thổ và đề xuất một trật tự sử
dụng đất nhất định.
1.1.2 Khái niệm quy hoạch sử dụng đất
Có rất nhiều định nghĩa khác nhau về quy hoạch sử dụng đất:

- Quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp của Nhà nƣớc về
quản lý và tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, khoa học và có hiệu quả cao
nhất thông qua việc phân bổ quỹ đất đai cho các mục đích sử dụng và định
hƣớng tổ chức sử dụng đất cho các cấp lãnh thổ, các ngành, tổ chức và ngƣời
sử dụng đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, thực hiện đƣờng lối kinh
tế của Nhà nƣớc trên cơ sở dự báo theo quan điểm sinh thái bền vững.

13


- Viện điều tra Quy hoạch đất đai đã định nghĩa: “Quy hoạch sử đụng
đất là một hệ thống các biện pháp quản lý, kỹ thuật và pháp chế của Nhà nƣớc
về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có hiệu quả cao thông qua việc phân
phối và tái phân phối quỹ đất cả nƣớc, tổ chức sử dụng đất nhƣ một tƣ liệu
sản xuất cùng với các tƣ liệu sản xuất khác gắn liền với đất nhằm nâng cao
hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trƣờng”.
Phƣơng án quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải đƣợc cơ quan Nhà
nƣớc có thẩm quyền quyết định, xét duyệt, trở thành căn cứ để bố trí sử dụng
đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất, đặc biệt là
chuyển diện tích trồng lúa có hiệu quả không cao sang các mục đích phi nông
nghiệp, sang nuôi trồng thủy sản hoặc trồng cây hàng năm, chuyển đất trồng
cây lâu năm sang đất trồng cây hàng năm. Nhƣ vậy, mục đích của quy hoạch
sử dụng đất nhằm tạo ra những điều kiện về tổ chức lãnh thổ, thúc đẩy các
đơn vị hành chính và sản xuất thực hiện nhiệm vụ hoặc mục tiêu kinh doanh
của mình đạt và vƣợt mức kế hoạch đặt ra một cách tiết kiệm và đúng quy
định pháp luật.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đóng vai trò quan trọng, là cơ sở để
Nhà nƣớc thống nhất quản lý đất đai hợp lý, tiết kiệm và có hiệu quả. Nó
đƣợc xây dựng dựa trên định hƣớng phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch
phát triển đô thị, yêu cầu bảo vệ môi trƣờng, tôn tạo di tích lịch sử văn hóa,

danh lam thắng cảnh; Hiện trạng quỹ đất và nhu cầu sử dụng; Định hƣớng sử
dụng đất, tiến bộ khoa học kỹ thuật; kết quả thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất kỳ trƣớc. Những năm gần đây, quy hoạch sử dụng đất đã góp phần
không nhỏ tạo ra kết quả đáng khích lệ, giúp cho việc khai thác, sử dụng đúng
mục đích, tiết kiệm và có hiệu quả, phát huy tiềm năng, nguồn lực về đất, mở
rộng diện tích đất canh tác, nâng cao chất lƣợng đất, đảm bảo an toàn lƣơng
thực.

14


Qua những lý luận trên cho thấy, quy hoạch sử dụng đất là bƣớc không
thể thiếu đƣợc trong quá trình sử dụng đất hợp lý và có vai trò quan trọng
trong công tác quản lý Nhà nƣớc về đất đai.
Điều 3, Luật Đất đai 2013 đã đƣa ra khái niệm quy hoạch sử dụng đất
nhƣ sau:
“Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo
không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng,
an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng
đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng
kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định.
- Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo
thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất”.
1.2 Vị trí, vai trò của quy hoạch sử dụng đất
1.2.1 Vị trí của quy hoạch sử dụng đất
Theo Đoàn Công Quỳ (2006), đất đai là tài nguyên thiên nhiên, tài sản
quốc gia quý báu, cơ sở không gian để bố trí các khu dân cƣ và các ngành
kinh tế, xã hội, tƣ liệu sản xuất không thể thay thế trong sản xuất nông,
lâm nghiệp. Vì vậy Quy hoạch sử dụng đất là thành phần không thể thiếu
đƣợc trong hoạch định chiến lƣợc, lập quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế

xã hội Quốc gia.
1.2.2 Vai trò của Quy hoạch sử dụng đất
Vai trò của quy hoạch sử dụng đất đƣợc thể hiện ở nhiều mặt khác
nhau, chủ yếu nhƣ sau:
- Quy hoạch sử dụng đất là công cụ quản lý Nhà nƣớc về đất đai: do tính pháp
lý của mình, quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để Nhà nƣớc quyết định giao đất, cho

15


thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (Điều 31 Luật Đất đai 2003), thu
hồi đất (Điều 39 Luật Đất đai 2003), cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Điều 50 Luật Đất đai 2003).
- Quy hoạch sử dụng đất có vai trò định hƣớng cho các nhà doanh
nghiệp đầu tƣ có hiệu quả vào đất.
- Quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện công tác kiểm tra, đánh
giá tình hình quản lý và sử dụng đất: do đƣợc xây dựng trên cơ sở phân bổ
hợp lý, khoa học quỹ đất quốc gia cho các ngành kinh tế quốc dân cùng với
các biện pháp bảo vệ tài nguyên - môi trƣờng đất và dự báo khoa học xu
hƣớng sử dụng đất trong tƣơng lai, quy hoạch sử dụng đất tạo nên cơ sở để
Nhà nƣớc tiến hành công tác kiểm tra, đánh giá tình hình quản lý và sử
dụng đất với mục đích phát hiện các mặt tích cực cần phát huy và phát
hiện các mặt tiêu cực nảy sinh cần khắc phục, điều chỉnh trong hoạt động
quản lý Nhà nƣớc về đất đai nhằm đáp ứng đƣợc các nhiệm vụ phát triển kinh
tế - xã hội của cả nƣớc và các địa phƣơng.
- Quy hoạch sử dụng đất là căn cứ để các cơ quan Nhà nƣớc các cấp
lập kế hoạch sử dụng đất theo từng giai đoạn 5 năm, hàng năm.

16

1.3 Đặc điểm của quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất mang nhiều đặc điểm khác nhau như: tính lịch
sử - xã hội, tính khống chễ vĩ mô, tính chỉ đạo, tính tổng hợp trung và dài
hạn, là bộ phận hợp thành quan trọng của hệ thống kế hoạch phát triển kinh
tế và xã hội, cụ thể như sau:
1.3.1 Tính lịch sử - xã hội
Lịch sử phát triển của xã hội chính là lịch sử phát triển của quy hoạch
sử dụng đất. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phƣơng thức sản xuất
của xã hội thể hiện theo hai mặt: Lực lƣợng sản xuất và Quan hệ sản xuất.
Trong quy hoạch sử dụng đất luôn nẩy sinh quan hệ giữa ngƣời với đất đai là sức tự, cũng nhƣ quan hệ giữa ngƣời với ngƣời. Quy hoạch sử dụng đất thể
hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lƣợng sản xuất, vừa là yếu tố
thúc đẩy các mối quan hệ sản xuất, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phƣơng
thức sản xuất của xã hội.
Tuy nhiên, trong xã hội phong kiến và thuộc địa trƣớc đây, quy hoạch
sử dụng đất mang tính tự phát, hƣớng tới mục tiêu vì lợi nhuận tối đa và nặng
về mặt pháp lý (là phương tiện mở rộng, củng cố, bảo vệ quyền tư hữu đất
đai: phân chia, tập trung đất đai để mua, bán, phát canh thu tô...). Ở nƣớc ta
hiện nay, quy hoạch sử dụng đất phục vụ nhu cầu của ngƣời sử dụng đất và
quyền lợi của toàn xã hội; góp phần tích cực thay đổi quan hệ sản xuất ở nông
thôn; nhằm sử dụng, bảo vệ đất và nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội. Đặc
biệt, trong nền kinh tế thị trƣờng, quy hoạch sử dụng đất góp phần giải quyết
các mâu thuẫn nội tại của từng lợi ích kinh tế, xã hội và môi trƣờng nẩy sinh
trong quá trình sử dụng đất, cũng nhƣ mâu thuẫn giữa các chủ thể và các lợi
ích trên với nhau.

17


1.3.2 Tính tổng hợp

Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất biểu hiện chủ yếu ở hai mặt:
Đối tƣợng của quy hoạch là khai thác, sử dụng, cải tạo, bảo vệ... toàn bộ tài
nguyên đất đai cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc dân; Quy hoạch sử
dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực về khoa học, kinh tế và xã hội nhƣ: khoa
học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất đai, sản xuất nông, công nghiệp,
môi trƣờng sinh thái...
Với đặc điểm này, quy hoạch lãnh trách nhiệm tổng hợp toàn bộ nhu
cầu sử dụng đất; Điều hoà các mâu thuẫn về đất đai của các ngành, lĩnh vực;
Xác định và điều phối phƣơng hƣớng, phƣơng thức phân bố sử dụng đất phù
hợp với mục tiêu kinh tế - xã hội, bảo đảm cho nền kinh tế quốc dân luôn phát
triển bền vững, đạt tốc độ cao và ổn định.
1.3.3 Tính dài hạn
Căn cứ vào các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh
tế xã hội quan trọng (sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hoá
công nghiệp hoá, hiện đại hoá nông nghiệp...), từ đó xác định quy hoạch
trung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phƣơng hƣớng, chính sách và
biện pháp có tính chiến lƣợc, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch
sử dụng đất 5 năm.
Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu đất để phát triển lâu dài kinh
tế - xã hội. Cơ cấu và phƣơng thức sử dụng đất đƣợc điều chỉnh từng bƣớc
trong thời gian dài (cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho
đến khi đạt đƣợc mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phương hướng, chính
sách và biện pháp sử dụng đất để phát triển kinh tế và hoạt động xã hội) của
quy hoạch sử dụng đất thƣờng từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.

18


1.3.4 Tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Với đặc tính trung và dài hạn, quy hoạch sử dụng đất dự kiến trƣớc

đƣợc các xu thế thay đổi phƣơng hƣớng, mục tiêu, cơ cấu và phân bố sử dụng
đất. Vì vậy, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch mang tính chiến lƣợc, các chỉ
tiêu của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, tính phƣơng hƣớng và khái lƣợc
về sử dụng đất của các ngành nhƣ:
- Phƣơng hƣớng, mục tiêu và trọng điểm chiến lƣợc của việc sử dụng
đất trong vùng;
- Cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành;
- Điều chỉnh cơ cấu sử dụng đất và phân bố đất đai trong vùng;
- Phân định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất đai
trong vùng;
- Đề xuất các biện pháp, các chính sách lớn để đạt đƣợc mục tiêu của
phƣơng hƣớng sử dụng đất;
1.3.5 Tính chính sách
Quy hoạch sử dụng đất thể hiện rất mạnh đặc tính chính trị và chính
sách xã hội. Khi xây dựng phƣơng án phải quán triệt các chính sách và quy
định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nƣớc, đảm bảo thể hiện cụ thể
trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát triển
ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội; Tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu khống
chế về dân số, đất đai và môi trƣờng sinh thái.
1.3.6 Tính khả biến
Dƣới sự tác động của nhiều nhân tố khó dự đoán trƣớc, theo nhiều
phƣơng diện khác nhau, quy hoạch sử dụng đất chỉ là một trong những giải
pháp biến đổi hiện trạng sử dụng đất sang trạng thái mới thích hợp hơn cho

19


việc phát triển kinh tế trong một thời kỳ nhất định. Khi xã hội phát triển, khoa
học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và tình hình kinh tế thay đổi, các
dự kiến của quy hoạch sử dụng đất không còn phù hợp. Việc chỉnh sửa, bổ

sung, hoàn thiện quy hoạch và điều chỉnh biện pháp thực hiện là cần thiết.
Điều này thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy hoạch sử dụng đất luôn là
quy hoạch động, một quá trình lặp lại theo chiều xoắn ốc “quy hoạch - thực
hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực hiện...” với chất lƣợng, mức
độ hoàn thiện và tính phù hợp ngày càng cao.
1.4 Nội dung, phƣơng pháp, trình tự lập quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
Hiện nay về nội dung, phƣơng pháp, trình tự lập quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất đai các cấp đã có những quy định cụ thể, rõ ràng mang tính pháp
lý nhƣ: Luật Đất đai năm 2013 quy định tại Chƣơng 4 (gồm 17 Điều, từ Điều
35 đến Điều 51), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chỉnh
phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất Đai quy định tại
Chƣơng 3 (gồm 6 Điều, từ Điều 7 đến Điều 12), Luật Đất đai năm 2003 quy
định tại Mục II Chƣơng II (gồm 10 Điều, từ Điều 21 đến Điều 30), Nghị định
số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai
quy định tại Chƣơng II (gồm 18 Điều, từ Điều 12 đến Điều 29) và Thông tƣ
số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
về việc hƣớng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất đai. Ngoài ra, Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng đã ban hành Quy trình lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các cấp; ban hành Định mức sử dụng
đất; Định mức, đơn giá điều tra, lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai các
cấp.
Đến năm 2014 (theo kết quả báo cáo của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng
đến hết năm 2013), tình hình triển khai công tác quy hoạch sử dụng đất đai

20


trên phạm vi cả nƣớc nhƣ sau:
Quốc hội ban hành Nghị quyết 17/2011/QH13 ngày 22 tháng 11 năm

2011 về duyệt quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 và kế hoạch sử dụng đất
5 năm kỳ đầu (2011-2015) cấp tỉnh cho 62/63 tỉnh, thành phố trực thuộc
Trung ƣơng. Đến nay, Các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng đã hoàn
thành việc lập và xét duyệt quy hoạch sử dụng đất cho 701/724 đơn vị cấp
huyện.
1.5 Phương pháp quy hoạch sử dụng đất
Quá trình phân tích để lập quy hoạch sử dụng đất xuất phát từ việc
phân tích, đánh giá tiềm năng của đất để bố trí các chức năng sử dụng đất.
Trong quá trình sử dụng, xuất hiện các nhu cầu phát triển cục bộ hoặc khu
vực để đáp ứng các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội, có thể phải thay đổi
chức năng sử dụng trƣớc đây. Hiện nay các nhà quy hoạch có nhiều quan
điểm về phƣơng pháp thực hiện các ý tƣởng quy hoạch sử dụng đất nhƣ:
- Cách tiếp cận ý tƣởng hợp lý, xác định các mục đích cần đạt đƣợc, từ
đó định hƣớng cho quy hoạch hợp lý hóa theo các mục đích đó.
- Cách tiếp cận quy hoạch công cụ: xuất phát từ các loại công cụ mà
Nhà nƣớc đang có để xác định các nhiệm vụ quy hoạch trên cơ sở tận dụng
khai thác các công cụ đó, đặc biệt là tài chính và phát triển các công cụ đó.
- Cách tiếp cận dần dần: coi công tác quy hoạch là kết quả của 3 quá
trình đan xen chặt chẽ với nhau:
+ Quá trình thực hiện chính sách đất đai, từ xác định mục tiêu, thiết
kế, thực hiện và rút kinh nghiệm.
+ Quá trình chuyển từ những mục đích chính sách chung đến những
mục tiêu và hành động cụ thể hơn.
+ Quá trình xác định ảnh hƣởng trực tiếp của các bƣớc trong quy trình
21


quy hoạch tới bƣớc hành động.
Ba khuôn khổ tạo điều kiện cho các hoạt động quy hoạch có hiệu
quả là thể chế (chính sách, pháp luật, tổ chức quản lý), hệ thống tiêu

chuẩn quy phạm (quy trình, quy phạm, định mức kinh tế, kỹ thuật, đơn
giá sản phẩm), nguồn lực (tài chính, nhân lực, khoa học công nghệ, trang
thiết bị).
1.6 Mối quan hệ của quy hoạch sử dụng đất với các quy hoạch sử dụng
đất khác
1.6.1 Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội:
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là tài liệu mang tính khoa
học, sau khi đƣợc phê duyệt sẽ mang tính chiến lƣợc chỉ đạo sự phát triển
kinh tế xã hội, đƣợc luận chứng bằng nhiều phƣơng án kinh tế - xã hội về phát
triển và phân bố lực lƣợng sản xuất theo không gian có tính đến chuyên môn
hoá và phát triển tổng hợp sản xuất của các vùng và các đơn vị cấp dƣới.
Quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội là một trong những tài
liệu tiền kế hoạch cung cấp căn cứ khoa học cho việc xây dựng các kế hoạch
phát triển kinh tế - xã hội. Trong đó, có đề cập đến dự kiến sử dụng đất ở mức
độ phƣơng hƣớng với một nhiệm vụ chủ yếu. Còn đối tƣợng của quy hoạch
sử dụng đất đai là tài nguyên đất. Nhiệm vụ chủ yếu của nó là căn cứ vào yêu
cầu của phát triển kinh tế và các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội điều chỉnh
cơ cấu và phƣơng hƣớng sử dụng đất, xây dựng phƣớng án quy hoạch phân
phối sử dụng đất đai thống nhất và hợp lý.
Nhƣ vậy, quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch tổng hợp chuyên ngành,
cụ thể hoá quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội, nhƣng nội dung của
nó phải đuợc điều hoà thống nhất với quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế xã hội.

22


1.6.2 Quy hoạch sử dụng đất phát triển nông nghiệp:
Quy hoạch sử dụng đất phát triển nông nghiệp xuất phát từ nhu cầu của
phát triển kinh tế - xã hội đối với sản xuất nông nghiệp để xác định hƣớng đầu
tƣ, biện pháp, bƣớc đi về nhân tài, vật lực đảm bảo cho các ngành trong nông

nghiệp phát triển đạt tới quy mô các chỉ tiêu về đất đai, lao động, sản phẩm
hàng hoá, giá trị sản phẩm, . .. trong một thời gian dài với tốc độ và tỷ lệ nhất
định.
Quy hoạch sử dụng đất phát triển nông nghiệp là một trong những căn
cứ chủ yếu của quy hoạch sử dụng đất. Quy hoạch sử dụng đất tuy dựa trên
quy hoạch và dự báo yêu cầu sử dụng đất của các ngành trong nông nghiệp,
nhƣng chỉ có tác dụng chỉ đạo vĩ mô, khống chế và điều hoà quy hoạch phát
triển nông nghiệp. Hai loại quy hoạch này có mối quan hệ qua lại vô cùng cần
thiết và không thể thay thế lẫn nhau
1.6.3 Quy hoạch sử dụng đất đô thị:
Căn cứ vào yêu cầu của kế hoạch dài hạn phát triển kinh tế xã hội và
phát triển của đô thị, quy hoạch sử dụng đất đô thị sẽ định ra tính chất, quy
mô, phƣơng châm xây dựng đô thị, các bộ phận hợp thành của đô thị, sắp xếp
một cách toàn diện, hợp lý, bảo đảm cho sự phát triển của đô thị đƣợc hài hoà
và có trật tự, tạo những điều kiện có lợi cho cuộc sống và sản xuất. Tuy nhiên,
trong quy hoạch sử dụng đất đƣợc tiến hành nhằm xác định chiến lƣợc dài hạn
về vị trí, quy mô và cơ cấu sử dụng toàn bộ đất đai nhƣ bố cục không gian
trong khu vực quy hoạch sử dụng đất đô thị.
Quy hoạch sử dụng đất đô thị và quy hoạch sử dụng đất có mối quan hệ
diện và điểm, cục bộ và toàn bộ. Sự bố cục, quy mô sử dụng đất, các chỉ tiêu
chiếm đất xây dựng. ...,trong quy hoạch sử dụng đất đô thị sẽ đƣợc điều hoà

23