Đánh Giá Công Tác Thực Hiện Quy Hoạch Sử Dụng Đất Giai Đoạn 2011 - 2017

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THIỆN THUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2011 – 2017 VÀ XÂY DỰNG
PHƯƠNG ÁN ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 HUYỆN THỌ XUÂN
TỈNH THANH HÓA

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

LÊ THIỆN THUẤN

ĐÁNH GIÁ CÔNG TÁC THỰC HIỆN QUY HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT GIAI ĐOẠN 2011 – 2017 VÀ XÂY DỰNG
PHƯƠNG ÁN ĐIỀU CHỈNH QUY HOẠCH SỬ DỤNG
ĐẤT ĐẾN NĂM 2020 HUYỆN THỌ XUÂN
TỈNH THANH HÓA
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 885. 01. 03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Đàm Xuân Vận

Thái Nguyên - 2018


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu khoa học của bản thân
tôi, công trình được thực hiện đúng thời gian. Các số liệu và kết quả nghiên
cứu nêu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và chưa sử dụng cho bảo vệ một
học vị nào.
Mọi sự giúp đỡ cho việc hoàn thành luận văn đã được cảm ơn. Các thông
tin tài liệu trong luận văn đã được ghi rõ nguồn gốc. ./.

Thái Nguyên, tháng 9 năm 2018
Tác Giả

Lê Thiện Thuấn


ii
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành luận văn này ngoài sự nỗ lực của bản thân, tôi đã nhận
được rất nhiều sự giúp đỡ của các các nhân và tập thể. Do vậy tôi muốn bày tỏ
lòng cảm ơn tới tất cả các cá nhân, đơn vị đã giúp đỡ tôi trong quá trình thực
hiện luận văn.
Trước tiên tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới PGS.TS Đàm Xuân Vận đã
tận tình giúp đỡ, hướng dẫn tôi trong suốt quá trình thực hiện luận văn này.
Ngoài ra trong suốt quá trình thực hiện luận văn tôi còn nhận được sự
giúp đỡ UBND huyện Thọ Xuân, Phòng Tài nguyên và Môi trường. Nhân dịp
này, cho phép tôi được cảm ơn những sự giúp đỡ quý báu đó.

Tôi xin chân thành cảm ơn các thầy cô đã truyền đạt kiến thức cho tôi
trong suốt quá trình học tập. Xin cảm ơn Ban giám hiệu nhà trường, Phòng
đào tạo - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tạo mọi điều kiện thuận
lợi để tôi hoàn thành luận văn nay.
Cuối cùng xin cảm ơn tới các đồng nghiệp, gia đình, bạn bè và những
người thân đã hết lòng giúp đỡ, động viên tôi trong suốt quá trình thực hiện
luận văn này./.
Học viên

Lê Thiện Thuấn


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ....................................................................................................ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ..................................................................vi
DANH MỤC CÁC BẢNG...............................................................................vii
DANH MỤC CÁC HÌNH .............................................................................. viii
MỞ ĐẦU ........................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................. 1
2. Mục tiêu của đề tài ..................................................................................... 3
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ................................................... 3
Chương 1:TỔNG QUAN TÀI LIỆU .............................................................. 4
1.1. Khái niệm và đặc điểm quy hoạch sử dụng đất ...................................... 4
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất ............................................... 4
1.1.2. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất ............................................... 5
1.2. Một số vấn đề lý luận cơ bản về tính khả thi và hiệu quả của quy
hoạch sử dụng đất........................................................................................... 5

1.2.1. Khái niệm tiêu chí đánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương
án quy hoạch sử dụng đất ........................................................................... 5
1.2.2. Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất ........ 6
1.2.3. Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất ............ 9
1.3. Cơ sở pháp lý của việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai .. 10
1.4. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở một số nước trên Thế
giới và ở Việt Nam ....................................................................................... 12
1.4.1. Quy hoạch sử dụng đất ở một số nước trên thế giới ...................... 12
1.4.2. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam ............. 14
Chương 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU.......18
2.1. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu ............................................................ 18
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu .................................................................... 18


iv
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ........................................................................ 18
2.2. Địa điểm và thời gian nghiên cứu ......................................................... 18
2.3. Nội dung nghiên cứu ............................................................................. 18
2.3.1. Điều điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thọ Xuân,
tỉnh Thanh Hóa. ........................................................................................ 18
2.3.2. Đánh giá việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất của huyện Thọ
Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011-2015 ............................................ 18
2.3.3.Đánh giá về công tác QHSDĐ thông qua ý kiến của người dân
trên địa bàn về tình hình thực hiện QHSDĐ giai đoạn 2011 - 2015 của
huyện Thọ Xuân ....................................................................................... 19
2.3.4. Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020
huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa............................................................ 19
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................... 19
2.4.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ............................................ 19
2.4.2. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp.............................................. 19

2.4.3. Phương pháp phân tích, thống kê................................................... 20
2.4.4. Phương pháp tổng hợp, phân tích, đánh giá, so sánh ..................... 20
2.4.5. Phương pháp xử lý số liệu.............................................................. 21
Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ......................... 22
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội của huyện Thọ Xuân, tỉnh
Thanh Hóa ................................................................................................... 22
3.1.1. Điều kiện tự nhiên .......................................................................... 22
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế, xã hội .............................................. 27
3.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường ...... 35
3.2. Đánh giá việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất của huyện Thọ
Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011-2017 ................................................ 37
3.2.1. Khái quát Quy hoạch sử dụng đất của huyện Thọ Xuân, tỉnh
Thanh Hóa giai đoạn 2011 - 2017 .......................................................... 37
3.2.2. Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện
Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2011 – 2017 ................................. 39


v
3.3. Đánh giá về công tác QHSDĐ thông qua ý kiến của người dân trên
địa bàn về tình hình thực hiện QHSDĐ giai đoạn 2011 - 2015 của huyện
Thọ Xuân ...................................................................................................... 50
3.3.1. Đánh giá sự hiểu biết của người dân về công tác quy hoạch
sử dụng đất .............................................................................................. 51
3.3.2. Đánh giá thông qua ý kiến của cán bộ TNMT về tình hình thực
hiện quy hoạch sử dụng đất trên địa bàn và áp dụng các văn bản mới
liên quan đến quy hoạch sử dụng đất tại huyện Thọ Xuân giai đoạn
2011 - 2017 ............................................................................................... 53
3.3.3. Đánh giá những nguyên nhân trở ngại trong thực hiện quy
hoạch và giải pháp .................................................................................... 54
3.4.Xây dựng phương án quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện

Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa .......................................................................... 57
3.4.1. Quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 huyện Thọ
Xuân, tỉnh Thanh Hóa .............................................................................. 58
3.4.2. Quy hoạch đất phi nông nghiệp đến năm 2020 huyện Thọ
Xuân, tỉnh Thanh Hóa .............................................................................. 61
3.4.3. Quy hoạch đất chưa sử dụng đến năm 2020 huyện Thọ Xuân,
tỉnh Thanh Hóa ......................................................................................... 63
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ....................................................................... 65
1. Kết luận .................................................................................................... 65
2. Kiến nghị .................................................................................................. 65
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................. 67


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng việt

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

NTTS

Nuôi trồng thủy sản

SDĐ

Sử dụng đất

TN&MT

Tài nguyên và Môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân


vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Cơ cấu kinh tế năm 2010 - 2017 (%) ............................................. 28
Bảng 3.2. Diễn biến dân số huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014 - 2017 .............. 32
Bảng 3.3. Phương án quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 -2017 .............. 39
Bảng 3.4. Kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất huyện Thọ Xuân
giai đoạn 2011 - 2017 ....................................................................... 40
Bảng 3.5. Kết quả thực hiện QHSDĐ đã được duyệt của huyện Thọ
Xuân giai đoạn 2011-2017 ............................................................... 47
Bảng 3.6. Kết quả điều tra chung về sự hiểu biết của người dân về công
tác quy hoạch sử dụng đất ................................................................ 51
Bảng 3.7. Ý kiến của người dân về công tác QHSDĐ giai đoạn 2011 2017 của huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa..................................... 52
Bảng 3.8. Bảng tổng hợp kết quả điều tra ........................................................ 53
Bảng 3.9. Phương án quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đến năm 2020 ...... 58
Bảng 3.10. Phương án quy hoạch sử dụng đất phi nông nghiệp đến năm 2020 ...... 61
Bảng 3.11. Phương án quy hoạch đất chưa sử dụng đến năm 2020 ................ 64

viii
DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1. Kết quả thực hiện QHSDĐ huyện Thọ Xuân ................................. 49
Hình 3.2. Kết quả điều tra của người dân về công tác quy hoạch sử dụng đất .... 51


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong các nội dung quan trọng
trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai và đã được quy định trong Luật
Đất đai năm 1987, 1993, 2003 và 2013. Quy hoạch sử dụng đất còn là công cụ,
biện pháp để Nhà nước quản lý, tổ chức sử dụng đất đai có hiệu quả; có ý nghĩa
quan trọng vì đất đai là tài nguyên Quốc gia vô cùng quý giá, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là tư liệu sản xuất đặc biệt không
thể thay thế được của sản xuất nông - lâm nghiệp, là địa bàn phân bố các khu
dân cư, xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh quốc
phòng... Đất đai là một trong những nguồn lực để phát triển, trong khi đó quỹ
đất lại bị giới hạn, các nhu cầu về đất ngày càng tăng nhất là trong thời kỳ đẩy
mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước.
Với vai trò của quy hoạch sử dụng đất đối với phát triển kinh tế - xã hội
của cả nước và từng địa phương, trong nhiều năm qua, công tác quy hoạch sử
dụng đất các cấp đã được tăng cường đẩy mạnh cả về quy mô và chất lượng.
Năm 2010, huyện Thọ Xuân đã lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020, kế
hoạch sử dụng đất kỳ đầu (2011 - 2015) đã được UBND tỉnh Thanh Hóa phê
duyệt đã góp phần đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản lý nhà nước
về đất đai, thúc đẩy quá trình phát triển kinh tế, giữ vững ổn định tình hình xã

hội đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá và hiện đại hoá đất nước, đảm bảo sử
dụng đất tiết kiệm, hợp lý, có hiệu quả, bảo vệ cảnh quan và môi trường sinh
thái trong thời gian qua. Tuy nhiên, các chỉ tiêu quy hoạch của huyện đang
dựa theo chỉ tiêu phân bổ quy hoạch sử dụng đất cấp tỉnh. Vì vậy, bên cạnh
những chỉ tiêu phù hợp vẫn còn một số chỉ tiêu không phù hợp cần được bổ
sung thêm hoặc loại bỏ như bổ sung chỉ tiêu quy hoạch để mở rộng thị trấn
Thọ Xuân, đô thị Lam Sơn - Sao Vàng, thị trấn Xuân Lai hoặc loại bỏ dự án


2
giảm mục đích đất có di tích danh thắng,… Bên cạnh đó công tác lập và xét
duyệt quy hoạch sử dụng đất của các cấp còn chậm so với kỳ quy hoạch; khả
năng dự báo chưa đầy đủ nên chất lượng quy hoạch chưa cao, chưa đáp ứng
nhu cầu thực tế; sự gắn kết giữa quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội,
quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch ngành còn chưa đồng
bộ; vị trí và quy mô diện tích của các công trình, dự án trong quy hoạch cũng
thường bị thay đổi do tác động của cơ chế tài chính, chính sách giá đất bồi
thường, giải phóng mặt bằng;...
Cùng với tỉnh Thanh Hóa, huyện Thọ Xuân đang bước vào thời kỳ hội
nhập quốc tế và khu vực, sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hoá đang được
đẩy mạnh đòi hỏi sự chuyển dịch cơ cấu sử dụng các loại đất nhằm đáp ứng
nhu cầu tăng cường cơ sở kết cấu hạ tầng, mở rộng các khu, cụm công
nghiệp; phát triển dịch vụ - du lịch, xây dựng các công trình phúc lợi xã hội
và thực hiện đô thị hoá…Vì vậy, việc đáp ứng nhu cầu sử dụng đất hiện nay
và những năm tiếp theo của các ngành, lĩnh vực trên địa bàn tỉnh là rất lớn và
việc chuyển một phần diện tích đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp là
nhu cầu thực tiễn. Tại Công văn số 4957/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 03 tháng
12 năm 2013 của Tổng cục quản lý đất đai - Bộ Tài nguyên Môi trường và ý
kiến chỉ đạo của Phó chủ tịch Thường trực UBND tỉnh Thanh Hóa tại Công
văn số 10196/UBND-NN ngày 13 tháng 12 năm 2013 Về việc báo cáo rà

soát, cập nhật quy hoạch, kế hoạch sử dụ.ng đất các cấp theo hướng sử dụng
hiệu quả nguồn đất đai phục vụ phát triển kinh tế, xã hội của huyện Thọ Xuân
nói riêng và của tỉnh Thanh Hóa.
Xuất phát từ những lý do như trên, Tôi đã thực hiện đề tài “Đánh giá
công tác thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2017 và xây
dựng phương án điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020 huyện
Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa”.


3
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch sử dụng đất giai đoan 2011-2017
huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa.
- Xác định những khó khăn và hạn chế còn tồn tại. Đề xuất các biên pháp
thực hiên kế hoạch sử đụng đất hiệu quả hơn.
- Đề xuất phương án điều chỉnh quy hoạch đến năm 2020 huyện Thọ
Xuân, tỉnh Thanh Hóa.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học
Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề tài sẽ bổ sung
cơ sở dữ liệu trong đánh giá tình hình thực hiện công tác kế hoạch sử dụng đất
cấp huyện và xây dựng quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020.
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả của đề tài sẽ đóng góp để giải quyết vấn đề thực tiễn bức xúc
đang đặt ra hiện nay ở huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa; Ngoài ra kết quả
nghiên cứu còn là tài liệu tham khảo cho các địa phương có cùng điều kiện
tương tự.


4

Chương 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm và đặc điểm quy hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện tượng kinh tế xã hội đặc thù. Đây
là một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý một hệ
thống các biện pháp kỹ thuật, kinh tế, xã hội được xử lý bằng các phân tích
tổng hợp về sự phân bố địa lý và các điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội có tính
chất đặc trưng. Từ đó đưa ra các giải pháp định vị cụ thể của việc tổ chức phát
triển kinh tế - xã hội của một vùng lãnh thổ nhất định. Cụ thể là đáp ứng nhu
cầu mặt bằng sử dụng đất hiện tại và tương lai của các ngành, các lĩnh vực
cũng như nhu cầu sinh hoạt của mọi thành viên trong xã hội một cách tiết
kiệm, khoa học hợp lý và hiệu quả.
Về mặt bản chất cần được xác định dựa trên quan điểm nhận thức: Đất
đai là đối tượng của các mối quan hệ sản xuất, quy hoạch không nằm ở khía
cạnh kỹ thuật cũng không chỉ thuộc về hình thức pháp lý mà còn nằm ở bên
trong việc tổ chức sử dụng đất như một “Tư liệu sản xuất đặc biệt” gắn với
phát triển kinh tế - xã hội. Như vậy, quy hoạch sử dụng đất đai là một hiện
tượng kinh tế - xã hội thể hiện đồng thời ba tính chất.
- Tính kinh tế: Nhằm khai thác triệt để tiềm năng đất đai.
- Tính kỹ thuật: Các tác nghiệp chuyên môn nghiệp vụ như điều tra, khảo

sát, xây dựng bản đồ, khoanh định, xử lý số liệu trên cơ sở khoa học kỹ thuật.
- Tính pháp chế: Xác định tính pháp chế về mục đích và quyền sử dụng

đấy nhằm đảm bảo quản lý và sử dụng đất đai theo pháp luật.
Như vậy: “Quy hoạch sử dụng đất đai là một hệ thống các biện pháp kinh
tế, kỹ thuật, pháp chế của nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý, có
hiệu quả cao thông qua việc phân phối tái phân phối quỹ đất của cả nước, tổ

5
chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất cùng với tư liệu sản xuất khác gắn
liền trên mảnh đất nhằm nâng cao hiệu quả sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ
đất và bảo vệ môi trường” [7].
1.1.2. Các loại hình quy hoạch sử dụng đất
Đối với nước ta, Luật đất đai năm 2013 từ Điều 35 đến Điều 51 đã quy
định rõ ràng và chi tiết những điều khoản liên quan đến công tác quy hoạch sử
dụng đất, trong đó Điều 36 đã nêu rõ hệ thống quy hoạch kế hoạch sử dụng
đất như sau:
1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia.
2. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh.
3. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp huyện.
4. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng.
5. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất an ninh[5].

1.2. Một số vấn đề lý luận cơ bản về tính khả thi và hiệu quả của quy
hoạch sử dụng đất
1.2.1. Khái niệm tiêu chí đánh giá tính khả thi và hiệu quả của phương án
quy hoạch sử dụng đất
Trước hết, cần giới hạn về khái niệm của “tiêu chí” (hay tiêu chuẩn)
đánh giá trong phạm vi nghiên cứu (đây là vấn đề khó, còn nhiều tranh luận
và chưa có một định nghĩa chính thống nào). Theo từ điển tiếng Việt: “Tiêu
chí là căn cứ để nhận biết, xếp loại các sự vật, các khái niệm...”.
Như vậy, từ khái niệm nêu trên đối với tiêu chí đánh giá tính khả thi và
hiệu quả của phương án quy hoạch sử dụng đất có thể nhìn nhận như sau:
- Đề nhận biết, cần có một hệ thống các chỉ tiêu: có thể là chỉ tiêu tổng

hợp hay theo từng yếu tố, chỉ tiêu định tính hoặc định lượng;
- Còn để xếp loại (phân mức đánh giá) cần có chuẩn để so sánh: có thể là

một chuẩn mực hay ngưỡng để đánh giá dựa trên các định mức, chỉ số cho
phép, đơn giá hoặc quy ước nào đó được chấp nhận [12].


6
1.2.2. Bản chất và phân loại tính khả thi của quy hoạch sử dụng đất
Về mặt bản chất, tính khả thi biểu thị khả năng thực hiện của phương án
quy hoạch sử dụng đất khi hội tụ đủ một số điều kiện hoặc yếu tố nhất định cả
về phương diện tính toán, cũng như trong thực tiễn.
Như vậy, để nhìn nhận một cách đầy đủ về góc độ lý luận, tính khả thi
của phương án quy hoạch sử dụng đất sẽ bao hàm “Tính khả thi lý thuyết”
được xác định và tính toán thông qua các tiêu chí với những chỉ tiêu thích hợp
ngay trong quá trình xây dựng và thẩm định phương án quy hoạch sử dụng
đất; “Tính khả thi thực tế” chỉ có thể xác định dựa trên việc điều tra, đánh giá
kết quả thực tế đã đạt được khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử
dụng đất trong thực tiễn.
Khi triển khai thực hiện phương án quy hoạch sử dụng đất trong điều
kiện bình thường, sự khác biệt giữa “Tính khả thi lý thuyết’ và “Tính khả thi
thực tế” thường không đáng kể. Tuy nhiên, không ít trường hợp luôn có
những vấn đề phát sinh trong quá trình triển khai thực hiện phương án quy
hoạch sử dụng đất do tác động của nhiều yếu tố khó đoán trước được như:
tính kịp thời về hiệu lực thực thi của phương án quy hoạch; nhận thức và tính
nghiêm minh trong thực thi quy hoạch của các nhà chức trách và người sử
dụng đất; các sự cố về khí hậu và thiên tai...
Tính khả thi của phương án quy hoạch có thể được đánh giá và luận
chứng thông qua 5 nhóm tiêu chí sau
1. Khả thi về mặt pháp lý, có thể bao gồm các tiêu chí đánh giá về:
* Căn cứ và cơ sở pháp lý để lập quy hoạch sử dụng đất gồm các chỉ tiêu:
- Các quy định trong văn bản quy phạm pháp luật;

- Các quyết định, văn bản liên quan đến triển khai thực hiện dự án...
* Việc thực hiện các quy định thẩm định, phê duyệt phương án quy

hoạch sử dụng đất:
- Thành phần hồ sơ và sản phẩm;


7
- Trình tự pháp lý...

2. Khả thi về phương diện khoa học - công nghệ, bao gồm:
* Cơ sở tính toán và xác định các chỉ tiêu sử dụng đất:
- Tính khách quan của các yếu tố tác động đến việc sử dụng đất: điều

kiện tự nhiên, định hướng phát triển kinh tế - xã hội;
- Sử dụng các định mức, tiêu chuẩn;
- Xây dựng các dự báo theo quy luật phát triển khách quan; căn cứ theo

mô hình mẫu...
* Phương pháp công nghệ được áp dụng để xử lý tài liệu, số liệu và xây

dựng tài liệu bản đồ...
3. Khả thi về yêu cầu chuyên môn - kỹ thuật, gồm các tiêu chí đánh giá về:
* Mức độ đầy đủ các nội dung chuyên môn theo các bước thực hiện quy

hoạch và các nội dung cụ thể của phương án quy hoạch sử dụng đất...
* Nguồn tư liệu và độ tin cậy của các thông tin phụ thuộc vào cách thức

thu thập, điều tra, xử lý và đánh giá;
* Tính phù hợp, liên kết (từ trên xuống dưới) của các chỉ tiêu sử dụng đất

theo quy định trong hệ thống quy hoạch sử dụng đất các cấp.
4. Khả thi về các biện pháp cần thiết để phương án quy hoạch thực hiện
được. Theo kinh nghiệm, tiêu chí này có thể được đánh giá căn cứ theo đặc
điểm hoặc tính chất đầu tư của nhóm các biện pháp sau đây:
* Nhóm 1: Là các biện pháp về tổ chức lãnh thổ (cần đầu tư kinh phí)

nhằm tạo điều kiện không gian phù hợp với cơ cấu tổ chức sản xuất kinh
doanh và mục đích sử dụng đất của doanh nghiệp và người sử dụng đất).
* Nhóm 2: Bao gồm các biện pháp về xây dựng các hạng mục và thiết bị

công trình trên lãnh thổ (xác định theo đặc điểm của khu vực và định hướng
phát triển của doanh nghiệp và người sử dụng đất).
* Nhóm 3: Bao gồm các biện pháp bảo vệ đất và môi trường sinh thái để

phát triển bền vững.


8
* Nhóm 4: Bao gồm các biện pháp không đòi hỏi vốn đầu tư cơ bản,

nhưng được thực hiện bằng dự toán chi phí sản xuất bổ sung hàng năm của
doanh nghiệp hoặc người sử dụng đất.
5. Khả thi về các giải pháp tổ chức thực hiện và quản lý quy hoạch,
được đánh giá theo nhóm các giải pháp gồm:
* Các giải pháp về nguồn lực và kinh tế:
- Huy động các nguồn lực về vốn và lao động để đẩy nhanh tiến độ thực

hiện các công trình, dự án;
- Giải quyết tốt việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi

đất để thực hiện các công trình, dự án...
* Các giải pháp về quản lý và hành chính:
- Xác định rõ trách nhiệm của các ngành, các cấp trong việc thực hiện và

quản lý quy hoạch;
- Tăng cường thanh tra, kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch sử

dụng đất đã được quyết định, xét duyệt;
- Kiểm soát chặt chẽ tình trạng tự phát chuyển đổi đất trồng lúa sang đất

trồng cây lâu năm, nuôi trồng thuỷ sản hoặc chuyển sang sử dụng vào các
mục đích khác không theo quy hoạch;
- Thực hiện tốt việc đào tạo nghề, chuyển đổi cơ cấu ngành nghề đối

với lao động có đất bị thu hồi...
* Các giải pháp về cơ chế chính sách
- Tạo điều kiện để nông dân dễ dàng chuyển đổi cơ cấu cây trồng, vật trên

đất nông nghiệp nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất, phù hợp với nhu cầu thị trường;
- Bảo đảm cho đồng bào dân tộc miền núi có đất canh tác và đất ở;
- Tổ chức tốt việc định canh, định cư;
- Ổn định đời sống cho người dân được giao rừng, khoán rừng; khuyến

khích ứng dụng tiến bộ khoa học, công nghệ có liên quan đến sử dụng đất
nhằm tăng hiệu quả sử dụng đất [12].


9
1.2.3. Bản chất và phân loại hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất

Hiệu quả là tổng hoà các lợi ích về kinh tế, xã hội và môi trường mà quy
hoạch sử dụng đất sẽ đem lại khi có thể triển khai thực hiện phương án trong
thực tiễn (với phương án đã được đảm bảo bởi các yếu tố khả thi).
Quy hoạch sử dụng đất là một bộ phận hợp thành trong hệ thống kinh tế
của xã hội. Quá trình lập phương án quy hoạch sử dụng đất khá phức tạp, liên
quan đến nhiều vấn đề và chịu tác động của nhiều yếu tố khác nhau như các
mối quan hệ sản xuất; hình thức sở hữu đất đai và các tư liệu sản xuất khác.
Với cách tiếp cận như trên, cần phải lưu ý một số vấn đề khi xem xét
hiệu quả quy hoạch sử dụng đất như sau:
1. Hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất phải được đánh giá trên cơ sở hệ

thống các mối quan hệ về kinh tế cùng với việc sử dụng các chỉ tiêu đánh giá
phù hợp;
2. Khi xác định hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất cần xem đồng thời

giữa lợi ích của những người sử dụng đất với lợi ích của toàn xã hội;
3. Đất đai là yếu tố của môi trường tự nhiên, vì vậy cần phải chú ý đến

các yêu cầu bảo vệ và nâng cao độ phì nhiêu của đất, cũng như giữ gìn các
đặc điểm sinh thái của đất đai;
4. Khi tính toán các chỉ tiêu hiệu quả cần tách bạch rõ phần hiệu quả

đem lại của quy hoạch sử dụng đất thông qua các chỉ tiêu đồng nhất về chất
lượng và có thể so sánh được về mặt số lượng (cần xác định hiệu quả theo
từng nội dung của phương án quy hoạch sử dụng đất và từng đối tượng sử
dụng đất);
5.Phương án quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để thực hiện các biện pháp
(sẽ được cụ thể hoá trong các đề án quy hoạch chi tiết) như chuyển đổi cơ cấu
sử dụng đất, cải tạo và bảo vệ đất, xây dựng các công trình thuỷ lợi, giao
thông, các dự án xây dựng công trình phục vụ sản xuất, kinh doanh... Vì vậy,

cần tính đến hiệu quả của tất cả các biện pháp có liên quan được thực hiện


10
cho đến khi định hình phương án quy hoạch sử dụng đất (bao gồm chi phí vốn
đầu tư cơ bản và vốn quay vòng, các chi phí cần thiết để bồi thường thiệt hại
và bảo vệ môi trường) [15].
1.3. Cơ sở pháp lý của việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
Trong bất kỳ một quốc gia nào, đất đai đều giữ vai trò quan trọng, trong đó
hình thức sở hữu đất đai là cơ sở cho mối quan hệ đất của mỗi chế độ xã hội.
Ở nước ta Hiến pháp nước cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm
2013

đã nêu: “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch và pháp

luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
Điều 4 Luật Đất đai năm 2013 nêu rõ:
+ Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu.
+ Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai.
+ Nhà nước thực hiện quyền điều tiết các nguồn lợi từ đất đai thông qua
các chính sách tài chính về đất đai.
+ Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất thông qua
hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với
người đang sử dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất.
Điều 22 Luật Đất đai năm 2013, xác định một trong 15 nội dung quản lý
Nhà nước về đất đai là quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Quy hoạch và kế hoạch hoá việc sử dụng đất có ý nghĩa rất lớn trong
quản lý và sử dụng đất. Ngoài việc đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp
lý và tiết kiệm,đảm bảo các mục tiêu nhất định phù hợp với các quy định của

Nhà nước, cần phải đồng thời tạo ra cho Nhà nước theo dõi, giám sát quá
trình sử dụng đất.
Để thực hiện Luật tổ chức chính quyền địa phương và Luật đất đai, Quốc
hội, Chính phủ, các Bộ, Ngành đã ban hành hàng loạt các văn bản dưới luật
dưới dạng các nghị định, chỉ thị, thông tư, hướng dẫn của ngành, liên ngành
để chỉ đạo công tác quy hoạch sử dụng đất các cấp.


11
Các văn bản hiện hành của Chính phủ và các Bộ bao gồm:
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về giá đất.
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về thu tiền sử dụng đất.
- Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về thu
tiền thuê đất, thuê mặt nước
- Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy
định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 23/2014/TT-BTNMT về Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT về bản đồ địa chính.
-Thông tư 26/2014/TT-BTNMT về Quy trình và Định mức kinh tế - kỹ
thuật xây dựng cơ sở dữ liệu tài nguyên và môi trường.
-

Thông tư 29/2014/TT-BTNMT về Quy định chi tiết việc lập, điều

chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất .
-

Thông tư 30/2014/TT-BTNMT về Quy định quy định về hồ sơ giao

đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu hồi đất.
-

Thông tư 36/2014/TT-BTNMT quy địnsh chi tiết phương pháp định

giá đất; xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất; định giá đất cụ thể và tư vấn xác định
giá đất.
- Thông tư 37/2014/TT-BTNMT quy định chi tiết về bối thường, hỗ trợ

và tại định cư khi nhà nước thu hồi đất.
- Thông tư 76/2014/TT-BTC hướng dẫn Nghị định 45 về thu tiền sử
dụng đất.


12
- Thông tư 77/2014/TT- BTC hướng dẫn Nghị định 46 về thu tiền thuê
đất, thuê mặt nước.
- Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất (có hiệu lực từ ngày

01/07/2014).
- Nghị định số 45/2014/NĐ-CP quy định về thu tiền sử dụng đất
- Thông tư 30/2004/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường về

hướng dẫn lập, điều chỉnh và thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Thông tư số 09/ 2015/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi trường

ban hành định mức, kinh tế - kỹ thuật, lập điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất.
- Thông tư số 29/ 2014/TT-BTNMT của Bộ Tài nguyên và Môi Trường
quy định chi tiết việc lập, điều chỉnh, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Do vậy công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được thống nhất trong
cả nước mà vẫn phù hợp với tình hình phát triển kinh tế - xã hội của từng
vùng thì các cấp lãnh đạo cần phải căn cứ vào các quy định của Nhà nước về
thực hiện lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Điều này đã khẳng định tính
pháp chế của nhà nước ta trong việc quản lý và sử dụng đất đai.
1.4. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất ở một số nước trên Thế
giới và ở Việt Nam
1.4.1. Quy hoạch sử dụng đất ở một số nước trên thế giới
Trên thế giới, công tác quy hoạch sử dụng đất được tiến hành từ nhiều
năm trước đây và chiếm vị trí quan trọng trong quản lý tài nguyên đất đai
cũng như quá trình sản xuất, song tuỳ thuộc vào đặc điểm mỗi nước mà các
loại hình, phương pháp quy hoạch có các trường phái sau:
Tiến hành quy hoạch tổng thể kinh tế - xã hội đảm bảo cho sự hài hoà
phát triển đa mục tiêu sau đó mới đi sâu nghiên cứu quy hoạch chuyên ngành,
tiêu biểu cho trường phái này là Đức và Úc.


13
Tiến hành quy hoạch nông nghiệp làm nền tảng, sau đó làm quy hoạch
phát triển và phân bố lực lượng sản xuất theo yêu cầu của kế hoạch hoá tập
trung lao động, đất đai trở thành yếu tố cơ bản của vấn đề nghiên cứu, tiêu
biểu cho trường phái này là Liên Xô cũ và các nước xã hội chủ nghĩa. Ở một
số nước khác còn có các phương pháp quy hoạch mang đặc thù riêng.
Ở Pháp, quy hoạch đất đai được sử dụng theo mô hình ngoài nhằm đạt
hiệu quả kinh tế cao trong việc sử dụng tài nguyên, môi trường và lao động;

bài toán quy hoạch tuyến tính có cấu trúc và cơ cấu áp dụng bài toán quy
hoạch tuyến tính có cấu trúc sản xuất hợp lý, tăng hiệu quả sản phẩm xã hội.
Ở Đức, quy hoạch đất đai gắn liền với môi trường, xây dựng một hệ
thống quy hoạch tổng thể đảm bảo cảnh quan và sử dụng đất hiệu quả bền
vững, vì vậy quy hoạch sử dụng đất tại các nước này có tính khả thi cao.
Ở Thái Lan, quy hoạch đất đai được được phân bố theo 3 cấp: Quốc gia,
vùng và địa phương. Quy hoạch nhằm thể hiện cụ thể các chương trình kinh
tế xã hội của Hoàng gia Thái Lan gắn liền với tổ chức hành chính và quản lý
nhà nước phối hợp với chính phủ và chính quyền địa phương. Dự án phát
triển Hoàng gia đã xác định vùng nông nghiệp chiếm vị trí quan trọng về kinh
tế - xã hội - chính trị của Thái Lan. Các dự án đều tập trung vào vấn đề quan
trọng là nguồn nước, đất đai nông nghiệp, thị trường lao động.
Ở Đài Loan, trong vài thập kỷ gần đây, quá trình đô thị hoá đô thị hoá và
bùng nổ kinh tế đang diễn ra hết sức sôi động, thành phố Cao Hùng (thành
phố phía Nam của Đài Loan) đã phải đối mặt với áp lực tăng dân số đô thị
nhanh chóng, làm thay đổi mạnh mẽ về quy mô lẫn diện mạo của thành phố.
Chính quyền thành phố đã dựa trên kế hoạch, thực thi một cách tích cực dự án
tổng thể nâng cấp đất đô thị với tên gọi là: “Củng cố đất đô thị”, theo đó, trước
khi xây dựng ổn định, vững chắc, những mảnh đất nhỏ nào có hình dạng không
đều và không có giá trị kinh tế sẽ được chuyển sang dạng vuông vắn, có đường
giao thông thuận tiện cho việc sử dụng tối ưu và cho các mục đích xây dựng


14
thông qua việc điều chỉnh lại ranh giới cũ bằng cách hợp nhất, chuyển đổi và
phân chia lại các mảnh đất. Quy trình hoạt động của dự án củng cố đất đô thị
gồm 4 phần nội dung cơ bản: bắt đầu từ khi lựa chọn vùng đất, quyết định
phạm vi đất để sử dụng cho dự án, cho đến khâu quy hoạch thiết kế; điều tra,
cải tạo đất, bồi thường cho những phần bị tháo dỡ tính toán hình dạng của đất
với sự tham gia của các chủ sử dụng đất và giao đất đã được củng cố cho các

ngành, các tập đoàn báo cáo, thông qua kết quả của công tác giao đất, cho đến
việc thực hiện giao dịch đất đai và sắp xếp địa chính.
1.4.2. Tình hình thực hiện quy hoạch sử dụng đất tại Việt Nam
a. Thời kỳ trước Luật Đất đai năm 1993
Quy hoạch sử dụng đất đai chưa được coi là công tác của ngành Quản lý
đất đai mà chỉ được thực hiện như một phần của quy hoạch phát triển ngành
nông - lâm nghiệp. Các phương án phân vùng nông – lâm nghiệp đã đề cập
tới phương hướng sử dụng tài nguyên đất trong đó có tính toán đến quỹ đất
nông nghiệp, lâm nghiệp và coi đây là phần quan trọng. Tuy nhiên, do còn
thiếu các tài liệu điều tra cơ bản và chưa tính được khả năng đầu tư nên tính
khả thi của phương án còn thấp.
Từ năm 1981 đến năm 1986 thực hiện Nghị quyết Đại hội Đảng toàn
quốc lần thứ V, hầu hết các quận huyện trong cả nước đã xây dựng quy hoạch
tổng thể cấp huyện. Từ năm 1987 đến trước Luật Đất đai năm 1993, công tác
quy hoạch sử dụng đất đai đã có cơ sở pháp lý quan trọng, thời kỳ này công
cuộc đổi mới nông thôn diễn ra sâu sắc, quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã nổi
lên như một vấn đề cấp bách về giao đất, cấp đất. Đây là mốc đầu tiên triển
khai quy hoạch sử dụng đất đai cấp xã trên phạm vi toàn quốc.
b.Thời kỳ thực hiện Luật Đất đai từ năm 1993 đến năm 2013
Sau Đại hội Đảng lần thứ VII năm 1992, Nhà nước ta triển khai công tác
nghiên cứu chiến lược phát triển, quy hoạch tổng thể kinh tế, xã hội ở hầu hết
các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, các vùng kinh tế. Đây là mốc bắt
đầu của thời kỳ đưa công tác quản lý đất đai vào nề nếp.


15
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã góp phần đảm bảo tính
thống nhất trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua quy hoạch
sử dụng đất, Nhà nước thực hiện quyền định đoạt về đất đai, nắm được quỹ
đất đai đến từng loại, bảo đảm cơ sở pháp lý cho việc giao đất, thuê đất,

chuyển mục đích sử dụng đất, gắn chuyển mục đích sử dụng đất với mục tiêu
phát triển kinh tế - xã hội, có cơ sở để điều chỉnh chính sách đất đai tại mỗi
địa phương, chủ động giành quỹ đất hợp lý cho phát triển các ngành, các lĩnh
vực, góp phần thúc đẩy quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, vừa đảm bảo ổn
định các mục tiêu xã hội vừa đáp ứng yêu cầu công nghiệp hoá, hiện đại hoá
đất nước. Từng bước chủ động dành quỹ đất hợp lý cho xây dựng cơ sở hạ tầng
xã hội, phát triển kết cấu hạ tầng cho công nghiệp, dịch vụ, đô thị. Qua công tác
quy hoạch sử dụng đất đai, UBND các cấp nắm chắc được quỹ đất đai của địa
phương mình, có dự tính được nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước [10].
Công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai đã được quy định trong
Luật Đất đai 1993, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 68/NĐ-CP ngày
01/10/2001 quy định nội dung cụ thể về lập và xét duyệt quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất của các cấp địa phương. Từ năm 1994, Chính phủ đã
cho triển khai xây dựng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai cả nước đến
năm 2010. Chính phủ đã chỉ đạo rà soát quy hoạch sử dụng đất đối với tất
cả các đơn vị trực thuộc Bộ Quốc phòng và Bộ Công an, đến nay đã hoàn
thành trên phạm vi cả nước.
Theo TS. Nguyễn Đình Bồng: “Quy hoạch sử dụng đất ở nước ta được
pháp luật quy định là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà
nước về đất đai. Tổ chức triển khai quy hoạch sử dụng đất ở nước ta trong
giai đoạn từ 1994 đến nay đã cơ bản hoàn thành QHSDĐ cả nước, QHSDĐ
cấp tỉnh; QHSDĐ đã góp phần tăng cường hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử
dụng đất đai, phục vụ phát triển kinh tế - xã hội, an ninh quốc phòng trong
quá trình CNH - HĐH đất nước. Tồn tại chủ yếu: QHSDĐ ở nước ta mới thực