Nghiên Cứu Một Số Yếu Tố Ảnh Hưởng Đến Giá Đất Ở Trên Địa Bàn Thành Phố Móng Cái, Tỉnh Quảng Ninh

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BẾ THỊ VÂN ANH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ MÓNG CÁI,
TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2016

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2018


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

BẾ THỊ VÂN ANH

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN
GIÁ ĐẤT Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ MÓNG CÁI,
TỈNH QUẢNG NINH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2016
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: GS.TS. Nguyễn Thế Đặng

THÁI NGUYÊN - 2018

i
MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài ......................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài ...........................................................................2
2.1. Mục tiêu tổng quát .......................................................................................2
2.2. Mục tiêu cụ thể ............................................................................................3
3. Ý nghĩa của đề tài ...............................................................................................3
CHƯƠNG 1. TỔNG QUAN TÀI LIỆU ..................................................................4
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài ................................................................................4
1.1.1. Thị trường đất đai .....................................................................................4
1.1.2. Tổng quan về giá đất ................................................................................9
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ..........................................................12
1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất .................................................15
1.1.5. Các phương pháp định giá đất ................................................................18
1.1.6. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất ........................19
1.2. Tình hình và kết quả nghiên cứu về giá đất trên Thế giới và Việt Nam .......22
1.2.1. Công tác định giá đất trên Thế giới và Việt Nam...................................22
1.2.2. Tình hình biến động giá đất trên Thế giới và Việt Nam ........................24
CHƯƠNG 2. NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ......................28
2.1. Đối tượng nghiên cứu ....................................................................................28
2.2. Phạm vi nghiên cứu .......................................................................................28
2.3. Nội dung nghiên cứu......................................................................................28
2.3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và sử dụng đất của thành
phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 ..................................28
2.3.2. Khái quát thực trạng giá đất ở tại thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh
giai đoạn 2015 - 2016 .......................................................................................28
2.3.3. Nghiên cứu các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Móng Cái,

tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016 ...........................................................28
2.3.4. Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố
Móng Cái ..........................................................................................................29
2.4. Phương pháp nghiên cứu ...............................................................................29


ii
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp .........................29
2.4.2. Phương pháp điều tra số liệu sơ cấp, chọn điểm nghiên cứu .................29
2.4.3. Phương pháp điều tra mẫu phiếu ............................................................29
2.4.4. Phương pháp thống kê, xử lý số liệu, so sánh, tổng hợp, phân tích .......30
2.4.5. Phương pháp chuyên gia ........................................................................30
CHƯƠNG 3. KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN .........................................................31
3.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và thực trạng sử dụng đất của thành phố
Móng Cái giai đoạn 2015 - 2016 ..........................................................................31
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ..................................................................................31
3.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội .......................................................................33
3.1.3. Thực trạng quản lý đất đai ......................................................................35
3.2. Khái quát thực trạng giá đất ở tại thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai
đoạn 2015 - 2016 ..................................................................................................36
3.2.1. Tình hình biến động giá đất ở theo qui định của Nhà nước trên địa bàn
thành phố Móng Cái giai đoạn 2015 - 2016 .....................................................36
3.2.2. Tình hình giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất trên thị
trường tại thành phố Móng Cái, giai đoạn 2015 – 2016 ..................................40
3.3. Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất tại thành phố Móng Cái giai đoạn
2015-2016 .............................................................................................................52
3.3.1. Vị trí thửa đất ..........................................................................................52
3.3.2. Đặc điểm của thửa đất ............................................................................53
3.3.3. Cơ sở hạ tầng ..........................................................................................54
3.3.4. Một số yếu tố ảnh hưởng khác ...............................................................55

3.4. Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố
Móng Cái ..............................................................................................................56
3.4.1. Giải pháp về chính sách, pháp luật .........................................................56
3.4.2. Giải pháp về tổ chức bộ máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực ..........56
3.4.3. Giải pháp về công nghệ, kỹ thuật ...........................................................57
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................58
1. Kết luận .............................................................................................................58
2. Kiến nghị...........................................................................................................58
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................60


iii

DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1. Hiện trạng sử dụng đất thành phố Móng Cái năm 2016 ...........................35
Bảng 3.2. Khung giá đất ở tại đô thị .........................................................................36
Bảng 3.3. Giá đất ở phường Trần Phú, thành phố Móng Cái ...................................37
Bảng 3.4. Giá đất ở phường Bình Ngọc, thành phố Móng Cái .................................38
Bảng 3.5. Giá đất ở xã Quảng Nghĩa, thành phố Móng Cái .....................................40
Bảng 3.6. Giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường...................41
Bảng 3.8. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất ở trên thị trường
tại khu vực 1, giai đoạn 2015 - 2016 .......................................................44
Bảng 3.9. Giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường...................45
Bảng 3.10. Giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường.................46
Bảng 3.11. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất ở trên thị
trường tại khu vực 2, giai đoạn 2015 - 2016 ...........................................48
Bảng 3.12. Giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường.................49
Bảng 3.13. Giá đất ở do Nhà nước quy định và giá đất ở trên thị trường.................49
Bảng 3.14. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá đất ở trên thị
trường tại khu vực 3, giai đoạn 2015 - 2016 ...........................................51

Bảng 3.15. Giá đất ở trên thị trường tại một số tuyến đường ở các khu vực khác
nhau năm 2016 .........................................................................................53
Bảng 3.16. Đặc điểm của thửa đất và ảnh hưởng của đặc điểm đến giá đất .............54


iv

DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Hình ảnh khu vực 1 (Đại lộ Hòa Bình) .....................................................37
Hình 3.2. Hình ảnh khu vực 2 (phường Bình Ngọc).................................................39
Hình 3.3. Hình ảnh khu vực 3 (xã Quảng Nghĩa) .....................................................39


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành
phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố dân cư, phát
triển các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội và an ninh quốc phòng. Đất đai là tư liệu sản
xuất đặc biệt, là đối tượng của sản xuất nông lâm nghiệp. Tuy nhiên, đất đai là một
nguồn tài nguyên hữu hạn, nó chỉ trở nên vô hạn và quý giá tuỳ thuộc hoàn toàn vào
việc sử dụng đất hợp lý của con người.
Trong quá trình đổi mới của nền kinh tế nước ta, cơ chế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa đã từng bước được hình thành, Trong quá trình đổi mới của nền kinh
tế nước ta, cơ chế thị các thành phần kinh tế phát triển mạnh mẽ với xu hướng tất yếu
là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào của sản xuất kinh doanh và sản phẩm đầu ra đều
phải trở thành hàng hoá, trong đó đất đai là một trong những yếu tố quan trọng.
Để phát huy được nguồn nội lực từ đất đai phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hoá, hiện đại hoá đất nước đòi hỏi chúng ta phải có những cơ chế, chính sách phù hợp
để tạo nguồn thu cho ngân sách nhà nước, tạo vốn cho đầu tư phát triển, thúc đẩy sự

hình thành và phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản, trong đó định giá đất
là một công cụ, một biện pháp không thể thiếu. Mặt khác, giá đất là một công cụ quản
lý vĩ mô của nhà nước để thực hiện quản lý đất đai bằng biện pháp kinh tế. Mục tiêu
quản lý tốt giá đất để giá đất trở thành công cụ đắc lực trong chính sách tài chính đất
đai, đảm bảo nguồn thu ổn định lâu dài cho ngân sách nhà nước, sự phát triển lành
mạnh của thị trường bất động sản và khắc phục những yếu kém trong công tác quản
lý, sử dụng đất đai, đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và hiệu quả.
Giá đất là cầu nối giữa quan hệ đất đai - thị trường - sự quản lý của nhà nước.
Nhà nước điều tiết quản lý đất đai thông qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là
công cụ kinh tế để người quản lý và người sử dụng tiếp cận với cơ chế thị trường
đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để người
sử dụng đất thực hiện quyền của mình và nhà nước điều chỉnh các quan hệ đất đai
theo quy hoạch, kinh tế và pháp luật. Cũng như các loại hàng hoá khác trong cơ chế
thị trường "giá đất" được hình thành và vận động theo các quy luật hàng hoá, quy luật
giá trị (trao đổi ngang giá), quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh, ... Hồ Thị Lam Trà,
Nguyễn Văn Quân (2006) [14].


2
Trên thực tế, giá đất chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố tác động khác nhau như
yếu tố vị trí, yếu tố quy hoạch, quá trình phát triển kinh tế - xã hội, chính sách của
nhà nước về đất đai, ..v.v Chính các yếu tố tác động đó làm cho giá đất luôn có sự
dao động và chênh lệnh lớn so với mức giá mà nhà nước ban hành.
Theo Đặng Hùng Võ (2006) [19] thì sự khác biệt quá lớn giữa giá đất do Nhà
nước định và giá đất thực tế trên thị trường dưới sự tác động của nhiều nhân tố đã
gây ra nhiều hệ quả buồn, từ đấy phát sinh tham nhũng của người giao đất, đầu cơ
của nhà đầu tư, Nhà nước mất tiền, người bị thu hồi đất khiếu kiện, v.v... Những hệ
luỵ của sự thiếu đồng nhất này không chỉ trong phạm vi tài chính, ngân sách, vốn,
đầu tư mà đáng ngại hơn là đã làm cho thiếu sự bền vững xã hội trong quá trình
phát triển xã hội.

Móng Cái là một thành phố của tỉnh Quảng Ninh, đang trong quá trình đẩy
mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá, tốc độ đô thị hoá của thành phố diễn ra rất
nhanh…vì vậy giá đất luôn luôn biến động và có xu hướng tăng cao, đã làm phát sinh
nhiều vấn đề khó khăn, phức tạp trong việc thực hiện chính sách đền bù, giải toả, tái
định cư cho người dân khi thu hồi đất, nghĩa vụ tài chính khi được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, giao đất, v.v... Thực trạng đó đã dẫn đến đơn thư khiếu kiện,
tố cáo liên quan đến việc thu hồi đất để thực hiện các dự án ngày càng gia tăng, gây
áp lực lớn đối với chính quyền và ảnh hưởng đến việc phát triển kinh tế - xã hội và
tình hình an ninh trật tự của địa phương. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng
trên, trong đó giá đất là một trong những nguyên nhân chủ yếu.
Xuất phát từ tình hình thực tiễn trên, chúng tôi thực hiện đề tài "Nghiên cứu
một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016".
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài
2.1. Mục tiêu tổng quát
Đánh giá được thực trạng và một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa
bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2015 – 2016, đề xuất giải pháp
và kiến nghị góp phần hoàn thiện công tác quản lý nhà nước về giá đất ở trên địa bàn
thành phố Móng Cái.


3
2.2. Mục tiêu cụ thể
- Khái quát được thực trạng của giá đất ở tại thành phố Móng Cái, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016.
- Đánh giá các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở tại thành phố Móng Cái, tỉnh
Quảng Ninh giai đoạn 2015 - 2016.
- Đề xuất định hướng một số giải pháp cho quản lý giá đất ở tại thành phố
Móng Cái.
3. Ý nghĩa của đề tài

- Ý nghĩa khoa học
+ Sử dụng kiến thức đã học áp dụng vào thực tế nâng cao tính thực tiễn,
chiều sâu của kiến thức ngành học cho bản thân.
+ Nghiên cứu vấn đề còn tồn tại trong thực tiễn để tìm ra cái mới cho lý
thuyết từ đó quay trở lại áp dụng cho thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn
Giúp địa phương nắm được giá đất thực tế, nêu bật yếu tố vị trí trong công
tác xác định giá đất để từ đó có những định hướng quản lí đất đai cũng như ban
hành bảng giá đất hợp lý mang tính hiệu quả trong thực tế.


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở khoa học của đề tài
1.1.1. Thị trường đất đai
1.1.1.1. Thị trường đất đai trên Thế giới
Thị trường đất đai là một thị trường đặc biệt, sự hình thành và phát triển của
thị trường gắn liền với sự hình thành và phát triển của nền sản xuất hàng hoá. Đất
đai cũng được mua bán trên thị trường, giá đất biến động căn cứ theo giá trị miếng
đất và tương quan cung cầu đất. Trải qua hàng trăm năm phát triển và chịu tác động
bởi nhiều nhân tố, thị trường đất đai đã không ngừng hoàn thiện về môi trường pháp
lý, cơ cấu thị trường, các biện pháp hỗ trợ… Do vậy, thị trường đất đai ở hầu hết các
nước trên thế giới đã đến giai đoạn phát triển cao, khẳng định được vị trí vai trò của
mình và có những đóng góp quan trọng cho sự phát triển của nền kinh tế - xã hội.
Trên Thế giới tại các nước tư bản phát triển thị trường đất đai phát triển theo
quy luật của thị trường hàng hoá nói chung, nghĩa là đất đai được mua bán tự do trên
thị trường, giá đất biến động căn cứ giá trị miếng đất và tương quan cung cầu của đất.
Do tính chất không tái tạo và không di chuyển của đất nên thị của đất mang tính chất
độc quyền nhiều hơn thị trường hàng hoá, do biến động giá cũng mạnh mẽ hơn sự biến

động giá cả hàng hoá thông thường (Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga, 2011) [11].
Thông qua thị trường đất đai, các chế độ pháp lý về quyền sở hữu đất đai
được quy định khá đa dạng ở các quốc gia. Hầu hết các nước đều thừa nhận quyền
sở hữu tư nhân đối với đất, nhưng không phải là quyền sở hữu tuyệt đối mà có
những giới hạn nhất định gọi là sở hữu có điều kiện.
Ở Anbani, đất nông nghiệp đã được coi là thuộc sở hữu của các gia đình
nông dân theo pháp lệnh đất đai từ năm 1991 đến năm 1995 nhưng tới năm 1995
việc bán đất vẫn bị coi là bất hợp pháp và trên thực tế cho tới nay vẫn chưa có thủ
tục hợp pháp nào để bán đất nông nghiệp. Những người đã nhận chuyển quyền sử
dụng đất nông nghiệp nhưng không sử dụng mảnh đất đó trong vòng một năm thì
đương nhiên bị tước quyền sử dụng mảnh đất đó.
Ở Rumani, một số mảnh đất bị quy định không được bán trong vòng 10 năm và
một số các mảnh đất khác bị quy định không được bán vĩnh viễn và trong một sỗ trường
hợp cụ thể, Nhà nước có thể bắt chủ sở hữu bán đất cho mình


5
Ở nhiều nước Liên xô trước đây, quyền của nông dân đối với đất nông
nghiệp chỉ đơn thuần là hưởng hoa lợi từ mảnh đất đó. Một số nước trong SNG hiện
nay đã sửa đổi luật pháp để cho phép người nông dân được quyền chuyển nhượng
đất đối với một số điều kiện cụ thể.
Trong điều kiện nền kinh tế thế giới đang chuyển theo hướng dân chủ và
công bằng, chính sách điều chỉnh sở hữu ruộng đất và giảm bớt quy mô tích tụ
ruộng đất của các nước đang phát triển rất đáng được phân tích, tham khảo trong
quá trình hình thành và quản lý thị trường đất đai ở Việt Nam
Xu hướng cho thuê đất đai để phát triển được coi là biện pháp nâng cao hiệu
quả của việc sử dụng đất. Ở một số nước như Ba Lan, Nam Tư, Hungari, Bungari
các cơ sở kinh doanh có thể thuê ruộng hay một số khu đất để kinh doanh. Việc cho
phép thuê đất và mua bán ruộng đất đã giúp cho nông nghiệp các nước này phát
triển năng động hơn và được coi là biện pháp nâng cao hiệu quả sử dụng đất.

Một đặc điểm quan trọng của thị trường đất đai trên Thế giới là thị trường
này đã vượt ra ngoài khuôn khổ một quốc gia trở thành thị trường đầu tư hấp dẫn của
tư bản nước ngoài. Những nước và lãnh thổ có dự trữ ngoại tệ lớn như Nhật Bản, Đài
Loan đã đi đầu trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản ở nước ngoài (Nguyễn Thế
Huấn, Hồ Thị Lam Trà, Phan Thu Hằng, Nguyễn Văn Quân, 2009) [10].
1.1.1.2. Thị trường đất đai Việt Nam
• Khái quát về thị trường đất đai Việt Nam
Ở nước ta, do các đặc điểm lịch sử kinh tế xã hội của đất nước trong mấy thập
kỷ qua có nhiều biến động lớn, ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình thành và phát triển thị
trường đất đai - một loại thị trường đặc biệt với hàng hoá thuộc loại đặc biệt được đưa
ra trao đổi, mua bán.
Trước năm 1986, do ảnh hưởng của cơ chế quản lý kinh tế mang tính kế
hoạch hoá, tập trung nên đất đai được quản lý theo cơ chế hành chính, phục vụ
nghiệm vụ phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng an ninh. Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, không cho phép tư nhân hoá, không được
phép mua bán dưới mọi hình thức. Chính vì vậy, các giao dịch về đất đai chủ yếu
thông qua việc Nhà nước cấp đất (không thu tiền sử dụng đất) cho người dân và thu
hồi đất khi họ không còn nhu cầu sử dụng. Các giao dịch về đất đai bị pháp luật
nghiêm cấm. Điều 5 Luật đất đai năm 1987 quy định: Nghiêm cấm việc mua bán,


6
lấn, chiếm đất đai phát canh thu tu dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà
không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất
có rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” Trong giai đoạn này, Quyền sử
dụng đất chưa được thừa nhận là tài sản và chưa được phép trao đổi trên thị trường
như một loại hàng hoá.
Đến năm 1993, sự ra đời của Luật đất đai và được sửa đổi bổ sung các năm
1998, 2001, chính sách quản lý của nước ta đã có nhiều thay đổi theo hướng Nhà
nước giao đất sản xuất ổn định, lâu dài cho hộ gia đình cá nhân. Khoản 2, Điều 3,

Luật đất đai năm 1993 quy định: “ Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất có
quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ”. Lần đầu
tiên khái niệm giá đất được chính thức sử dụng: “Nhà nước xác định giá các loại đất
để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài
sản khi giao dất, bồi thường thiệt hại về đất khi thu hồi đất. Chính phủ quy định
khung giá các loại đất đối với từng vùng và theo từng thời gian (Điều 12, Luật đất
đai năm 1993). Như vậy, từ khi Luật đất đai năm 1993 được ban hành với việc quy
định 5 quyền của người sử dụng đất đã chính thức khai sinh, thừa nhận sự hoạt động
và phát triển của thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường định hướng XHCN
Việt Nam. Từ chỗ mua bán đất đai là bất hợp pháp, phải núp bóng dưới danh nghĩa
mua nhà nay được thừa nhận là hợp pháp đã mở cơ hội cho nhiều người dân có tiền,
có nhu cầu tham gia vào dòng người mua nhà đất hoặc đất để làm nhà ở một cách
chính thức. Nhà nước thực hiện việc cung ứng ra thị trường bất động sản thông qua
việc giao đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Hình thức giao đất có thu tiền sử
dụng đất được áp dụng đối với đất sử dụng vào mục đích xây dựng nhà ở, nhà kinh
doanh (bán và cho thuê) Hình thức giao đất không thu tiền sử dụng đất áp dụng đối
với đất sản xuất nông, lâm ngư nghiệp của hộ nông dân và đất để xây dựng các công
trình không nhằm mục đích kinh doanh. Cùng với sự phát triển của thị trường sơ
cấp, các giao dịch bất động sản trên thị trường thứ cấp về quyền sử dụng đất cũng
như tài sản gắn liền với đất đã được hình thành, phát triển sôi động hơn. Hàng hoá
trên thị trường bất động sản phong phú và được giao dịch nhiều hơn (Lê Xuân Bá,
2003) [1].
Bộ luật dân sự năm 1995 với nhiều quy định về các điều kiện, nội dung hợp
đồng mua bán tài sản, về chuyển đổi, cho thuê, thế chấp quyền sử dụng đất đã tạo ra


7
sự thay đổi mang tính đột phá, tạo cơ sở pháp lý cho phát triển các giao dịch trên thị
trường bất động sản.
Năm 2003, Luật đất đai mới ra đời thay thế Luật đất đai năm 1993 đã tạo

điều kiện cho thị trường bất động sản bước vào giai đoạn phát triển sôi động. Luật
đất đai lần này quy định cụ thể về sở hữu toàn dân đối với đất đai, trong đó một số
quyền năng đã trao cho người sử dụng đất để phù hợp với cơ chế thị trường. QSDĐ
được coi là tài sản của người sử dụng đất; các tổ chức kinh tế trong nước được
quyền lựa chọn hình thức được giao đất hoặc được cho thuê đất từ Nhà nước; áp
dụng cơ chế 1 giá đất phù hợp với giá đất trên thị trường trong điều kiện bình
thường; đã hình thành một hệ thống quản lý công khai minh bạch trên cơ sở hệ
thống đăng ký đất đai thống nhất với các trình tự thủ tục hành chính rất rõ ràng;
công khai hoá từ khâu quy hoạch sử dụng đất, cách tiếp cận quỹ đất để thực hiện dự án
đầu tư, trình tự bồi thường hỗ trợ tái định cư, GPMB; xử lý đúng bản chất giá trị của việc
chuyển đất nông nghiệp sang sử dụng vào mục đích SXKD phi nông nghiệp, bảo đảm
quyền lợi của Nhà nước, nhà đầu tư và quyền lợi của người bị thu hôi đất.
Năm 2013, Luật đất đai mới được ban hành cùng với các nghị định, thông tư
hướng dẫn tiếp tục nới rộng quyền của người sử dụng đất, tạo đà cho thị trường nhà
đất khởi sắc.
• Đặc điểm của thị trường đất đai Việt Nam trong những năm vừa qua
Thị trường đất đai Việt Nam trong những năm qua đã thu hút được một
lượng vốn lớn trong nền kinh tế các dự án khu đô thị mới, dự án xây dựng các khu
phức hợp có số vốn đăng kỷ hàng tỷ USD đã và đang được cấp phép. Thị trường
ngày càng liên thông với các thị trường tài chính tiền tệ đã tạo ra sự vận động liên tục
của các dòng vốn, trong nhiều giai đoạn, sự biến động của thị trường chứng khoán
vừa là nguyên nhân, vừa là kết quả của sự biến động trên thị trường bất động sản.
Tuy nhiên, thị trường cũng bộc lộ một số hạn chế, yếu kém:
Thứ nhất, thị trường đất đai mang nặng tính tự phát. Tính tự phát của thị
trường đất đai những năm qua thể hiện tập trung ở chỗ quan hệ cung - cầu về đất đai
và các quan hệ chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai diễn ra thiếu sự quản
lý và điều tiết một cách chặt chẽ và hữu hiệu của các cơ quan quản lý nhà nước.
Nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình trạng đó là chúng ta chưa nhận thức đầy đủ vị
trí, vai trò của thị trường đất đai đối với sự phát triển kinh tế - xã hội. Do chưa nhận

8
thức đầy đủ nên chúng ta chưa chính thức thừa nhận thị trường đất đai, từ đó chưa
có chủ trương, chính sách và các biện pháp cụ thể, phù hợp để định hướng và tạo
điều kiện cho các quan hệ đất đai vừa vận động theo các quy luật của thị trường vừa
theo định hướng của nhà nước. Trong khi đó, nhu cầu chuyển nhượng, mua bán đất
đai lại là một nhu cầu thực tế, thiết yếu và có xu hướng ngày càng gia tăng. Do vậy
hầu hết các quan hệ chuyển nhượng, mua bán đất đai trong những năm qua đã phải
vận động trong môi trường không chính thức.
Thứ hai, thị trường đất đai trong những năm qua biến động bất thường. Thị
trường đất đai ở Việt Nam còn là một thị trường biến động bất thường với những
cơn sốt đất gây ra những thiệt hại không nhỏ cho nền kinh tế và cho đời sống xã
hội. Trong hơn 10 năm qua, trên thị trường đất đai đã diễn ra hai cơn sốt đất vào các
năm 1993-1995 và 2001-2003. Việc diễn ra các cơn sốt đất với giá đất tăng đột biến
mà chủ yếu là do tác động bởi các dạng hoạt động đầu cơ đất đai gây nên đã gây tác
động xấu và gây thiệt hại cho nền kinh tế và đời sống của dân cư.
Thứ ba, hoạt động của thị trường đất đai còn nằm ngoài tầm kiểm soát của
nhà nước. Việc chuyển nhượng, mua bán, kinh doanh đất đai trong dân cư được
diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau, trong đó vẫn tồn tại mua bán được thực
hiện theo phương thức trao tay và chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất. Các bên mua bán chưa làm thủ tục pháp lý và không thực hiện nghĩa
vụ tài chính với nhà nước. Ở các đô thị, hoạt động môi giới nhà đất của tư nhân phát
triển tràn lan và rất lộn xộn. Các "văn phòng nhà đất", "trung tâm nhà đất" mọc lên
khắp nơi, phần lớn không đăng ký kinh doanh và không nộp thuế cho nhà nước.
Những đặc điểm trên cho thấy quản lý Nhà nước đối với thị trường đất đai
còn bị buông lỏng, có nhiều bất cập và chưa đáp ứng được yêu cầu về tạo lập và
quản lý một hệ thống thị trường đồng bộ trong quá trình chuyển sang nền kinh tế thị
trường có sự quản lý củ nhà nước. Đây cũng là nguyên nhân chủ yếu dẫn đến tình
trạng tự phát, lộn xộn, biến động bất thường và không kiểm soát được thị trường đất
đai ở Việt Nam những năm qua. Việc xây dựng một thị trường đất đai có tổ chức

với sự kiểm soát và điều tiết hữu hiệu của Nhà nước đã trở thành một yêu cầu bức
thiết của thực tiễn (Đỗ Hậu và Nguyễn Đình Bồng, 2010) [9].


9
1.1.2. Tổng quan về giá đất
1.1.2.1. Khái quát chung về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó đối với
đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế,
nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả đất đai cao hay thấp
quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền
lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả
tương ứng, như giá cả quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá
cả quyền thế chấp, ...
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá đất được hiểu là biểu hiện
mặt giá tri của quyền sở hữu đất đai. Xét về phương diện tổng quát, giá đất là giá bán
quyền sở hữu đất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh đất đó trong không gian
và thời gian xác định.
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, giá cả đất đai là dựa trên giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất, là tổng hoà giá trị hiện hành của địa tô nhiều năm được
chi trả một lần, là hình thức thực hiện quyền sở hữu đất đai trong kinh tế. Luật đất đai
2013 quy định: "Giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng đất
đối với một diện tích đất xác định trong thời hạn sử dụng đất xác định".
Theo Điều 55 Luật đất đai 2003: “Giá đất được hình thành trong các trường
hợp sau đây:
1. Do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy
định tại khoản 3 và khoản 4 điều 56 của Luật này;
2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất;
3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất với những người có liên quan
khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất;

góp vốn bằng quyền sử dụng đất”.
Theo Điều 114 Luật đất đai 2013 "Căn cứ nguyên tắc, phương pháp định giá
đất và khung giá đất, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình Hội đồng nhân dân cùng
cấp thông qua bảng giá đất trước khi ban hành Bảng giá đất được xây dựng định kỳ
05 năm một lần và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ"
Tuy nhiên, giá trị của đất đai không phải là giá trị của vật chất, của tài sản đất,
mà giá trị của đất đai do những thuộc tính tự nhiên và xã hội cấu thành, có thể nói đất


10
đai là vô giá vì nó khác với mọi loại hàng hoá khác. Do vậy, khó thể tính đúng, tính
đủ giá trị của đất cho nên giá đất thực tế hoặc có được định giá bằng các phương pháp
khoa học cũng chỉ là sự ước tính tại một thời điểm trong những giai đoạn nhất định
của nền kinh tế xã hội, để điều chỉnh mối quan hệ giữa những người có quan hệ kinh
tế trong sở hữu, quản lý, sử dụng đất đai.
Trên thực tế tại nhiều quốc gia luôn tồn tại 2 loại giá đất: giá đất do Nhà nước quy
định và giá đất hình thành trên thị trường. Giá đất thị trường được hình thành trên cơ sở
thoả thuận giữa bên sở hữu đất và các bên có liên quan; giá đất do Nhà nước quy định
trên cơ sở giá đất thị trường nhằm phục vụ mục đích của Nhà nước. Cả 2 loại giá đất có
quan hệ mật thiết với nhau và chi phối lẫn nhau, trong đó giá đất do Nhà nước quy định
ở trạng thái tĩnh tương đối, còn giá đất thị trường luôn ở trạng thái động.
1.1.2.2. Cơ sở khoa học hình thành giá đất
• Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền vói chế độ sở hữu đất đai. Trong việc
xem xét bản chất của địa tô chúng ta sẽ lấy sở hữư ruộng đất của chủ đất trong xã
hội tư bản làm nền tảng xuất phát.
Trong nông nghiệp dưới xã hội tư bản, người sở hữu ruộng đất - địa chủ hay
chủ đất có quyền sử dụng ruộng đất theo ý muốn của họ. Họ có thể trực tiếp kinh
doanh hoặc cho người khác thuê. Trong trường hợp cho thuê đất, quyền sở hữu
ruộng đất và quyền sử dụng ruộng đất tách rời nhau. Để được sử dụng đất của chủ

vào kinh doanh sản xuất, nhà tư bản phải trả cho chủ đất một khoản tiền nhất định
theo hợp đồng. Số tiền trả trước tính theo từng năm và đương nhiên số tiền đó được
hình thành một cách khách quan không phụ thuộc vào chủ đất hay nhà tư bản, mà
theo mặt bằng chung về lợi nhuận trong toàn nền kinh tế. Đó là giá trị kinh tế của
quyền sở hữu đất đai của chủ đất. Quyền đó đem lại cho chủ đất một lợi ích cụ thể.
Như vậy địa tô là hình thái theo đó quyền sở hữu đất được thực hiện về mặt
kinh tế, tức là đem lại thu nhập cho chủ sở hữu đất đó. Khoản tiền mà nhà tư bản
phải trả cho chủ đất trên thực tế dù nhiều hay ít đều được gọi là địa tô. Nhưng xét về
bản chất kinh tế, chỉ có thể nói: Địa tô là một khoản tiền mà nhà tư bản phải trả cho
chủ đất. Trong địa tô có địa tô chênh lệch 1 và địa tô chênh lệch 2.


11
Địa tô chênh lệch thể hiện mức sinh lợi khác nhau giữa các loại ruộng đất có
hai yếu tố tự nhiên và thâm canh tạo nên. Địa tô chênh lệch có thể tính theo công
thức sau:
Địa tô chênh lệch = Giá cả sản xuất xã hội – Giá cả sản xuất các biệt
Bên cạnh địa tô chênh lệch còn có địa tô tuyệt đối, đó là phần lợi nhuận dôi
ra ngoài giá cả sản xuất chung, tức là phần chênh lệch do giá cả sản phẩm cao hơn
giá cả sản xuất.
Địa tô trong đất xây dựng được hình thành từ việc nhà tư bản đầu tư kinh
doanh trên đất để thu lợi nhuận, là khoản tiền mà nhà tư bản phải trả do thuê đất của
địa chủ để xây dựng. Đặc điểm của loại địa tô này là yếu tố vị trí có ảnh hưởng rất
lớn. Địa tô tăng lên không phải chỉ do tình hình nhân khẩu tăng lên mà còn là sự
phát triển của tư bản sát nhập vào đất không ngừng tăng lên.
• Lãi suất ngân hàng
Trong kinh doanh nói chung và kinh doanh nhà đất nói riêng, trước khi
quyết định đầu tư, điều đầu tiên người ta tính toán đến hiệu quả kinh tế đem lại
sao cho ít nhất nó cũng bằng số tiền gửi vào ngân hàng. Đó là lý do ta cần xét tới
lãi suất ngân hàng với lãi suất phổ biến và có thể tính bình quân trong khoảng

thời gian tương đối dài.
Như vậy lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất mua vào phải giảm đi vì khi đó
người dân và các nhà đầu tư sẽ có xu hướng đem tiền của mình gửi vào ngân hàng để
hưởng mức lợi cao hơn hoặc ngang bằng. Ngược lại nếu lãi suất ngân hàng giảm thì
số tiền bỏ ra mua đất sẽ tăng, do người bán không muốn bán ra với giá thấp, họ giữ
lại để thu được lợi lớn hơn thu nhập do lượng tiền bán đất gửi vào ngân hàng.
• Quan hệ cung - cầu
Hàng hoá thông qua trao đổi buôn bán trên thị trường đã hình thành mối quan
hệ biện chứng giữa cung và cầu, giữa sản xuất và tiêu dùng. Trong mối quan hệ đó
thể hiện sự tối đa hoá lợi ích giữa người sản xuất và người tiêu dùng thông qua sự
hình thành, vận động của giá cả.
Do đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt: Số lượng có hạn, vị trí cố định trong
không gian và trong quá trình sử dụng nếu biết sử dụng hợp lý thì đất đai sẽ ngày
càng tươi tốt chứ không bị hao mòn như các loại hàng hoá thông thường khác. Vì vậy
quan hệ cung cầu trong thị trường đất đai diễn biến có phần khác so với quan hệ cung


12
cầu trong thị trường hàng hoá khác. Vấn đề này có ý nghĩa đặc biệt trong định giá đất
bởi vì cung đất về cơ bản cố định và bất biến. Giá đất trong một khu vực nhất định sẽ
được xác định bằng yếu tố cầu như: Mật độ dân cư, tỉ lệ tăng trưởng kinh tế, việc làm
và mức thu nhập bình quân của người dân tại địa phương, khả năng của hệ thống giao
thông, tỷ lệ lãi suất vay thế chấp,...
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất
1.1.3.1. Các yếu tố tự nhiên
Nhóm các yếu tố tự nhiên như vị trí, hình dạng, kích thước. Khả năng sinh lợi
phụ thuộc nhiều vào vị trí của thửa đất. Vị trí mang lại khả năng sinh lợi càng cao thì
giá trị của thửa đất càng cao.Vị trí nằm tại trung tâm đô thị thường có giá trị lớn hơn
những vị trí cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm.
Kích thước, hình thể, diện tích thửa đất hoặc lô thửa đất cũng ảnh hưởng đến

giá đất. Kích thước và diện tích thửa đất được coi là phù hợp, tối ưu khi nó thoả mãn
một loại nhu cầu cụ thể.
Yếu tố vị trí ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu là nói về vị trí kinh tế, là nói về
vị trí vụ thể từng đối tượng định giá trong thành phố. Mỗi BĐS luôn đồng thời tồn
tại 2 loại vị trí, vị trí tuyệt đối và vị trí tương đối. Xét trên phương diện tổng quát, cả
hai loại vị trí nói trên đều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của đất.
Những khu vực đất nằm tại trung tâm đô thị hay một vùng nào đó sẽ có giá trị lớn
hơn những khu đất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trí tương đối).
Những khu đất nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng
lại có giá trị cao hơn những khu đất nằm ở vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Qua đó có
thể thấy khả năng sinh lời do yếu tố vị trí mang lại càng cao thì giá trị của đất càng
lớn. Vì vậy xem xét đánh giá ưu thế về vị trí là cực kỳ quan trọng trong việc xác
định giá đất (Ngô Văn Hiền, 2013) [21].
Điều kiện tự nhiên về thiên nhiên, môi trường cũng ảnh hưởng trực tiếp đến
giá trị bất động sản. những thửa đất nằm ở những vùng thường hay bị sự cố của
thiên tai (bão, lụt, động đất, khí hậu khắc nghiệt, hay môi trường bị ô nhiễm)
thuờng có giá thấp
Là điều kiện tự nhiên, điều kiện kinh tế xã hội của khu vực có đất tác động
tổng hợp tới giá đất bao gồm: vị trí, điều kiện giao thông, điều kiện thiết bị hạ tầng,


13
chất lượng môi trường, hạn chế của quy hoạch đô thị…. Trong đó vị trí là yếu tố
quyết định đến giá đô thị.
1.1.3.2. Các yếu tố kinh tế
Các yếu tố kinh tế ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Tổng sản phẩm quốc gia;
- Thu nhập bình quân đầu người;
- Tiết kiệm cá nhân;
- Quy luật cung cầu;

- Sự phát triển kinh tế trong vùng: giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng; mức độ tăng
trưởng GDP hàng năm; tỷ lệ lãi suất tín dụng; tỷ lệ lạm phát;…
- Giá trị của đất đai còn phụ thuộc vào điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật: hệ
thống đường giao thông, hệ thống cung cấp điện, cấp thoát nước… giá đất sẽ cao
nếu nơi đó những yếu tố trên được đầu tư xây dựng tốt. Hoặc ở những khu vực có
điều kiện cơ sở hạ tầng xã hội tốt như: trường học, bệnh viện, công viên, khu thể
thao, khu dân cư tập trung dân trí cao và các dịch vụ công cộng khác ảnh hưởng
trực tiếp đến đời sống vật chất, tinh thần, tác động đến hoạt động kinh doanh ,… thì
giá đất sẽ cao hơn ở những nơi khác có điều kiện hạ tầng xã hội kém hơn.
- Khả năng mang lại thu nhập của thửa đất trong vùng: hiện trạng sử dụng
đất, thu nhập hàng năm của một đơn vị diện tích đất; số lượng các lô, các thửa đất
trong vùng; mức giá bình quân các loại đất; tỷ lệ thuế và mức thuế suất.
Đối với Việt Nam, quy luật cung cầu là nhân tố tác động nhiều nhất và ảnh
hưởng mạnh mẽ, trực tiếp đến giá đất, làm cho giá đất biến động.
- Cung về đất trên thị trường luôn mang tính không gian và thời gian, trong
đó tính chất không gian mang tính đặc thù. Xét trên phương diện tổng thể, khả năng
cung về đất trên thị trường của một địa phương mang tính cố định cả về số lượng
lẫn vị trí. Đối với từng loại đất cụ thể thì khả năng cung về đất là tương đối.
- Cầu về đất nói lên nhu cầu sử dụng đất và khả năng thanh toán của người
có nhu cầu. Cầu về đất đai phụ thuộc vào các yếu tố như: giá cả đất đai, thu nhập
người tiêu dùng, yếu tố pháp lý và những yếu tố tâm lý cũng có ảnh hưởng rất lớn
đến giá cả đất đai hiện nay.
- Giá trị đầu tư cơ sở hạ tầng: hệ thống giao thông, mạng lưới điện, hệ thống
cấp thoát nước, hệ thống thông tin liên lạc ảnh hưởng đến giá trị sinh lời của đất.


14
Mức độ thoả mãn cơ sở hạ tầng khác nhau thì giá trị sử dụng đối với mảnh đất khác
nhau và do đó giá đất cũng khác nhau.
- Mức độ phát triển kinh tế, khả năng đáp ứng nhu cầu tín dụng và tỷ lệ lãi

suất tín dụng trong vùng cũng tác động đến giá đất ở Việt Nam. Bởi giá đất với cốt
lõi là “địa tô tư bản hoá” tức là giá đất bằng một số tiền mà nhà tư bản bỏ ra thuê
đất, nếu gửi số tiền đó vào ngân hàng thì sẽ thu được lợi tức ít nhất cũng bằng địa tô
của thửa đất.
1.1.3.3. Các yếu tố xã hội
Các yếu tố xã hội cũng tác động lớn đến giá trị đất. Một khu vực mà mật độ
dân số đột nhiên tăng cao do tốc độ tăng của dân số cơ học thì giá trị đất nơi đó sẽ
tăng lên do cân bằng cung-cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như:
chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình độ dân trí, vấn đề an ninh, tập quán người dân
trong vùng cũng có ảnh hưởng đến giá trị của đất. Tình trạng những người sống trong
đất, tình trạng sức khoẻ, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình
cảm gia đình, xã hội của những người đang chung sống... Những vấn đề liên quan
đến thuyết phong thuỷ.
Các yếu tố xã hội ảnh hưởng đến giá đất bao gồm:
- Đặc điểm khu dân cư;
- Tình trạng môi trường;
- Mật độ dân số;
- Tình trạng nhận thức, tâm lý và tập quán của người dân trong vùng;
- Tình trạng an ninh và trật tự công cộng.
Ở Việt Nam, thì yếu tố tâm lí và mật độ dân số là hai yếu tố xã hội cơ bản có
ảnh hưởng đến giá đất.
- Mật độ dân số tác động đến mọi mặt của đời sống xã hội và tác động trực
tiếp đến quan hệ cung - cầu về đất đai. Sự gia tăng dân số (tăng tự nhiên và cơ học)
gây ra áp lực lớn làm tăng nhu cầu về đất ở và nhà ở, nhất là ở các đô thị lớn dẫn
đến giá cả về đất cũng tăng lên.
- Yếu tố tâm lý tác động đến giá đất theo từng khoảng thời gian và địa điểm.
Yếu tố tâm lý thường phụ thuộc theo thói quen, tập quán và xu hướng chung của
một công đồng, dân tộc

15
1.1.3.4. Chính sách của nhà nước
Chính sách của Nhà nước tác động rất lớn và trực tiếp đến giá đất, thể hiện
trên các mặt chủ yếu sau
- Quy hoạch sử dụng đất;
- Các quy định về xây dựng và kiến trúc;
- Các loại thuế và mức thuế hiện hành liên quan tới bất động sản;
- Tình trạng pháp lý của bất động sản trong khu vực.
Đối với nước ta hiện nay thì yếu tố quy hoạch là một trong những yếu tố
quan trọng nhất có ảnh hưởng đến giá đất. Quy hoạch đất đai tạo nên giá trị tiềm
năng của đất. Đối với những vùng có quy hoạch tổng thể được nhà nước phê duyệt
thì giá đất tại vùng đó sẽ tăng lên rất lớn. Hơn nữa, quy hoạch đất đai điều chỉnh số
lượng từng loại đất trong tổng quỹ đất theo lãnh thổ làm tác động đến quan hệ cung
- cầu gây biến động về giá cả đất đai.
Bên cạnh đó, các quy định về xây dựng và kiến trúc, quy định về sử dụng đất
đai, xây dựng nhà cửa và các công trình khác gắn liền với đất, các chính sách thuế
và tình trạng pháp lí của thửa đất cũng tạo nên sự biến đổi về giá cả đất đai.
1.1.4. Các nguyên tắc cơ bản của định giá đất
Giá đất được hình thành bởi sự tác động qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của
ba mặt là hiệu quả, tính khan hiếm tương đối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân
tố này lại luôn luôn ở thế biến động. Các nguyên tắc cơ bản trong định giá bất động
sản trước hết được hiểu đó là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật
thiết tới học thuyết kinh tế và thường được thừa nhận có ảnh hưởng trực tiếp hiện
đại về giá thị trường. Sau nữa cũng cân phải nhấn mạnh rằng những nguyên tắc này
rất ít khi được xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên
tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn đi với nhau và bổ
sung cho nhau. Có rất nhiều nguyên tắc được vận dụng trong quá trình định giá đất,
trong đó đã vận dụng một số nguyên tắc sau (Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân,
2006) [14].
1.1.4.1. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất

Một thửa đất được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất nếu tại thời điểm định
giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng như đang cho thu nhập
ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai


16
là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một
khoảng thời gian nhất định.
Nội dung của nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất được phản ánh ở 4 mặt:
-Về mặt vật chất, một bất động sản được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất
khi nó thoả mãn được nhiều sự lựa chọn sử dụng nhất (cho nhiều người hoặc cho
một người cụ thể)
- Về mặt pháp luật, một bất động sản được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất
khi mà việc sử dụng bất động sản phải hợp pháp, được nhà nước thừa nhận và bảo hộ.
- Về mặt sử dụng, một bất động sản được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất
khi mà bất động sản đó cho thu nhập ròng cao nhất hoặc cho giá trị hiện tại của thu
nhập ròng trong tương lai là cao nhất.
- Về mặt thời gian, một bất động sản được đánh giá là sử dụng hiệu quả nhất
khi mà thời gian cho thu nhập ròng cao nhất kéo dài nhất.
Khi xem xét đất đai đã được sử dụng hiệu quả nhất hay chưa thì nhân tố cần
phải nghiên cứu là: phương thức sử dụng tốt nhất của thửa đất đó là gì; phương thức
sử dụng trước mắt có phải là hiệu quả nhất hay không; nếu không được thì khả năng
chuyển nó sang sử dụng hiệu quả nhất như thế nào; phương thức sử dụng hiệu quả
nhất có khả năng duy trì được bao lâu.
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng
nhất của định giá đất.
1.1.4.2. Nguyên tắc thay thế
Nguyên tắc thay thế là một nguyên tắc cơ bản đối với lý thuyết định giá. Giá
đất tuân thủ quy luật thay thế. Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một
thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác

tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa đất chủ thể, với giả thiết không có sự
chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của
một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương
đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
Căn cứ vào nguyên tắc nói trên, khi xác định giá đất là có thể thông qua các
điều kiện đất đai, có nghĩa là so sánh giá trị sử dụng đất đai để định giá cả đất đai.
Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua điều tra những
giao dịch mới phát sinh cùng với giá đất của những thửa đất có khả năng thay thế


17
cho thửa đất đang chờ định giá, rồi thông qua so sánh với nó để xác định giá cả cho
thửa đất đang chờ định giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong định giá
đất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở (Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2011) [11].
Từ nguyên tắc này chúng ta có thể thấy rằng khi có hai mảnh đất có tính hữu
ích như nhau, mảnh đất nào được bán ở mức giá thấp hơn thì nó sẽ bán được trước.
Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản
biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thích nghi của nguyên tắc này là rộng, là
một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc định giá.
1.1.4.3. Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết
quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành
giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá đất đai được hình thành trong quá
trình tác ðộng lẫn nhau của những nhân tố này và những biến ðộng của chúng.
Khi định giá đất, cần phải phân tích tính hiệu quả, tính khan hiếm, tính cá
biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh đất đó, cùng với những nhân tố cấu thành giá
và sự biến động của những nhân tố này. Vì các nhân tố này luôn thay đổi, nên phải
nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến động để căn cứ
giá đất hiện tại mà dự tính giá đất cho tương lai. Trong việc định giá đất, không
những phải dự tính chính xác sự biến động trong tương lai, mà đồng thời còn phải

theo nguyên tắc biến động để điều chỉnh tư liệu giá đất đang dùng về mức tiêu
chuẩn của thời gian định giá thì mới có thể xác định giá đất hợp lý, chính xác
1.1.4.4. Nguyên tắc dự kiến các lợi ích trong tương lai
Giá thị trường của một thửa đất là giá trị hiện tại của tất cả những lợi ích
trong tương lai có thể thu được từ mảnh đất đó mang lại. Những lợi ích này dưới
dạng một nguồn thu nhập hoặc là những tiện lợi. Những lợi ích trong tương lai được
dự báo là những lợi ích dựa trên sự nghiên cứu trước thị trường. Người định giá
không được phép đưa ý kiến cá nhân trong việc xác định giá những lợi ích trong
tương lai của bất kỳ một bất động sản nào. Việc mua bán đất trước đó và những thu
nhập trước đó từ thửa đất chỉ có tầm quan trọng giúp người định giá thấy được điều
có thể dự kiến trong tương lai.


18
1.1.5. Các phương pháp định giá đất
Tại Việt Nam phương pháp xác định giá đất, khung giá các loại đất và công
tác định giá đất được quy định cụ thể tại các văn bản quy phạm pháp luật. Trong đó
cụ thể qui định có năm phương pháp xác đinh giá đất được áp dụng tại Việt Nam
bao gồm:
1.1.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp
Phương pháp so sánh trực tiếp, là một trong những phương pháp định giá đất
quan trọng nhất, thường dùng nhất và cũng là một trong những phương pháp thông
dụng được sử dụng ở nhiều nước trên thế giới.
Phương pháp so sánh trực tiếp là phương pháp xác định mức giá thông qua
việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển nhượng quyền sử dụng
đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất, diện tích đất, thửa đất, hạng
đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so sánh, xác định giá của thửa đất, loại
đất cần định giá.
Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất khi trên thị
trường có các loại đất tương tự đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất so sánh được

với loại đất cần định giá. Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất của loại đất tương
tự sử dụng để phân tích, so sánh với loại đất cần định giá phải là giá chuyển nhượng
quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường.
1.1.5.2. Phương pháp thu nhập
Phương pháp thu nhập là một trong những phương pháp định giá đất thường
dùng nhất, nó cũng là phương pháp cơ bản nhất để tiến hành định giá đất đai, nhà ở,
bất động sản hoặc những tài sản có tính chất cho thu nhập khác. Khi dùng phương
pháp này để định giá đất đai, xem mua đất đai như một loại đầu tư, khoản giá đất trở
thành vốn đầu tư để mua lợi ích đất đai cho một số năm về sau.
Phương pháp thu nhập là phương pháp xác định mức giá tính bằng thương số
giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn vị diện tích đất so với
lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân một năm (tính đến thời điểm xác định giá đất)
của loại tiền gửi VNĐ kỳ hạn 01 năm (12 tháng) tại Ngân hàng thương mại Nhà
nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn.
Phương pháp thu nhập chỉ áp dụng để định giá cho các loại đất xác định được các
khoản thu nhập mang lại từ đất.


19
1.1.5.3. Phương pháp chiết trừ
Phương pháp chiết trừ là phương pháp xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần tài sản gắn liền với đất ra khỏi tổng giá
trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị của tài sản gắn liền với đất)
Phương pháp chiết trừ được áp dụng để xác định giá đất của thửa đất có tài
sản gắn liền với đất trong trường hợp không có đủ số liệu về giá thị trường của thửa
đất trống tương tự để áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp, trong khi có thể thu
thập số liệu về giá thị trường của các thửa đất có tài sản gắn liền với đất tương tự
với thửa đất cần định giá.
1.1.5.4. Phương pháp thặng dư
Phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất của thửa đất trống có

tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển đổi mục đích sử dụng
để sử dụng tố nhất bằng cách loại trừ phần chi phí ước tính để tạo ra sự phát triển ra
khỏi tổng giá trị phát triển giả định của bất động sản.
Phương pháp thặng dư được áp dụng để xác định giá đất của các thửa đất trống
có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc do chuyển mục đích sử dụng đất
trong khi không có giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất tương tự trên thị trường để
áp dụng phương pháp so sánh trực tiếp.
1.1.5.5. Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất
Hệ số điều chỉnh giá đất được xác định căn cứ vào giá đất phổ biến trên thị
trường, điều kiện kinh tế - xã hội cụ thể tại địa phương và giá đất trong bảng giá đất.
Giá trị của thửa đất cần định giá bằng giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều
chỉnh giá đất (Thông tư 36, 2014).
1.1.6. Vai trò của định giá đất và quản lý nhà nước về giá đất
1.1.6.1. Vai trò của định giá đất
Không thể định giá một cái không xác định trong không gian cũng như không
thể định giá một tài sản mà kết quả đúng với mọi thời điểm. Một tài sản xác định tại
một thời điểm là điều kiện để người định giá tiến hành công việc định giá. Vì vậy
định giá đất phải xác định giá đất ứng với một mục đích sử dụng được xác định, tại
một thời điểm xác định.
Tuy mọi cuộc định giá tài sản đều có chung một mục tiêu, đó là xác định giá
của tài sản trên thị trường, nhưng điều mà người định giá quan tâm hơn trước khi tiến