Thảo luận dân sự 2 lần 3

TRƯỜNG ĐẠI HỌC LUẬT THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH

LỚP: CLC43B-QTL

MÔN PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG VÀ BỒI THƯỜNG THIỆT
HẠI NGOÀI HỢP ĐỒNG
NHÓM 3


MỤC LỤC

2


Buổi thảo luận thứ ba: Vấn đề chung của hợp đồng
Vấn đề 1: Hợp đồng vi phạm quy định về hình thức:
Câu 1: Hợp đồng trong hai vụ việc trên có phải công chứng, chứng thực không? Nêu
cơ sở pháp lý khi trả lời.
Hợp đồng trong hai vụ trên phải có công chứng, chứng thực. Theo quy định của pháp
luật hiện hành thì hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (mua bán đất đai) bắt buộc
phải công chứng hoặc chứng thực.
Cơ sở pháp lý:
+ BLDS 2015 Điều 502: ‘‘Hình thức, thủ tục thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng
đất
1. Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù
hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có
liên quan.
2. Việc thực hiện hợp đồng về quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy
định của pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.’’
+ Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013:
‘‘3. Việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người

sử dụng đất được thực hiện như sau:
a) Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất,
quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực,
trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này.’’
Câu 2: Đoạn nào của các bản án cho thấy hợp đồng không được công chứng, chứng
thực theo quy định?
Bản án 41/ 2011 ngày 25/4/2011: Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chưa
được công chứng, chứng thực:
‘‘Về hình thức hợp đồng : Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông
Nguyễn Đức Diêu và ông Bùi Quang Ngọc được ký vào ngày 27/10/2017, mặc dù không
đảm bảo về hình thức do không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xác nhận nhưng
đến ngày 02/11/2009 (theo dấu công văn đến của Tòa án), ông Nguyễn Đức Thành mới
có đơn khởi kiện đề ngày 29/10/2009 yêu cầu tòa án công bố hợp đồng vô hiệu là đã quá
2 năm kể từ ngày hợp đồng được xác lập. Vì vậy, đến thời điểm ông Thành khởi kiện, hợp
đồng này không vô hiệu về hình thức.’’
Bản án 189/2019 ngày 04/7/2019: Hợp đồng số 14 đã được công chứng, chứng thực:
+ ‘‘... Ông Kết xác nhận có việc mua đất của ông Trinh, bà Bé khoảng 10.000 m 2, đã
lập Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất số 14 Quyển số 01TP/CC-SCC/HĐGD
3


(Hợp đồng số 14) được Văn phòng Công chứng Huỳnh Thị Nào (VPCC) công chứng
ngày 05/01/2018 và đang tiếp tục thực hiện thủ tục tách bộ sang tên theo quy định...’’
+ ‘‘Do đó, VPCC đã công chứng Hợp đồng số 14.’’
Câu 3: Trong bản án số 189, đoạn nào của bản án cho thấy Tòa án công nhận hợp
đồng không được công, chứng thực?
Đối với “Hợp đồng vay tài sản” và “Hợp đồng mua bán tài sản” có liên quan thì có
thể thấy tòa án đã công nhận hợp đồng không được công chứng chứng thực qua các đoạn
sau:
“Xét thấy tại Khoản 2 Điều 129 BLDS 2015 có quy định: “Giao dịch dân sự đã

được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực
mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì
theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của
giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng,
chứng thực.” Đối chiếu quy định cho thấy chỉ cần các bên thực hiện ít nhất hai phần ba
nghĩa vụ trong giao dichh theo yêu cầu của một hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công
nhận hiệu lực của giao dịch đó mà không cần phải thực hiện việc công chứng chứng
thực.Như vậy, ông Kết, bà Trang với ông Trinh bà Bé đều đã thực hiện xong nghĩa vụ
trong giao dịch chuyển nhượng QSDĐ với nhau (hơn hai phần ba) …”.
Đây là cách hiểu gián tiếp việc công nhận hợp đồng trên không được công chứng,
chứng thực và khi thu thập tài liệu chứng cứ bên phía ông Tuấn, bà Tiên đã cung cấp
chứng cứ (Giấy nhận nợ) để được Phòng kỹ thuật hình sự công an tỉnh An Giang giám
định lại phục vụ cho quá trình giải quyết vụ án.
“Về quan hệ Hợp đồng mua bán tài sản và Hợp đồng vay tài sản giữa nguyên đơn và
bị đơn. Nguyên đơn cung cấp Giấy nhận nợ đề nghị ngày 06/9/2017 được phong kỹ thuật
hình sự công an tỉnh An Giang kết luận tại kết luận giám định số 883/KLGT-PC09 ngày
16/02/2019 khẳng định họ tên “Nguyễn Hữu Trinh” ghi trong giấy là ông Trinh viết ra
thể hiện nội dung ông Trinh, bà Bé thừa nhận còn nợ vợ chồng ông Tuấn, bà Tiên số tiền
là 336.030.000 đồng hứa đến ngày 15/09/2017 sẽ trả tiền đủ nhưng vẫn không trả nên
yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn là có căn cứ và phù hợp với quy định tại Điều 430,
Điều 463 và Điều 466 tại BLDS 2015.”
Đối với “Hợp đồng chuyển nhượng Quyền sử dụng đất số 14 Quyển số 01TP/CCSCC/HĐGĐ” giữa ông Nguyễn Hữu Trinh, bà Đào Thị Bé với ông Phan Văn Kết và bà
Phạm Thị Thùy Trang được Văn phòng công chứng Huỳnh Thị Nào công chứng ngày
05/01/2018,thì tòa án đã công nhận hợp đồng này được công chứng theo đúng quy định
của pháp luật, mặc dù chưa có hiệu lực pháp luật do chưa đăng ký tại cơ quan đăng ký đất
đai. Thể hiện ở đoạn:

4

“Về yêu cầu công nhận Hợp đồng số 14 của ông Kết, bà Trang: Nhận thấy, ông Kết,
bà Trang với ông Trinh bà Bé đều đã thực hiện xong nghĩa vụ giao dịch chuyển nhượng
quyền sử dụng đất với nhau, một bên đã trả đủ tiền và một bên đã giao đủ đất, đồng thời
hợp đồng cũng được công chứng, chứng thực theo quy định”.
Câu 4: Trong bản án số 189, việc Tòa án công nhận hợp đồng không được công
chứng chứng thực có thuyết phục không? Vì sao?
Trong bản án số 189, việc Tòa án công nhận Hợp đồng số 14 là thuyết phục vì Hợp
đồng giữa Nguyên đơn và Bị đơn là một giao dịch dân sự và đã tuân thủ các điều kiện có
hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 117 BLDS 2015; các quy định của Luật
công chứng theo lời khai của Văn phòng Công Chứng Huỳnh Thị Nào như đã được nêu
trong phần “Nhận định của Tòa án”. Bên cạnh đó, về điều kiện về hình thức thì Hợp đồng
số 14 đã được công chứng theo quy định của pháp luật tại khoản 2 Điều 119. Ngoài ra,
Hợp đồng số 14 cũng không bị vô hiệu theo quy định tại các Điều 122, 123, 124, 125,
126, 127, 128, 129 BLDS 2015.
Bên cạnh đó, hợp đồng sinh ra không để bị tuyên bố vô hiệu mà là để được thực hiện
nhằm đem lại cho các bên lợi ích mà các bên mong muốn khi xác lập hợp đồng. Do đó,
cần hạn chế tối đa việc tuyên bố hợp đồng vô hiệu, nhất là khi hợp đồng chỉ vi phạm quy
định về hình thức1. Các bên trong hợp đồng đã thực hiện hết các nghĩa vụ của mình, một
bên đã trả tiền và một bên đã giao đủ đất. Việc chưa ghi nhận tại cơ quan đăng ký đất đai
thì việc chuyển nhượng chưa có hiệu lực pháp luật và các bên có thể tiến hành đăng ký
tại cơ quan có thẩm quyền để pháp lý hóa quyền sở hữu của mình và việc chưa có hiệu
lực pháp luật do chưa đăng ký tại cơ quan nhà nước này không đồng nghĩa với việc hợp
đồng vô hiệu.
Chính bởi các lẽ trên, phán quyết của Tòa án là thuyết phục.
Câu 5. Việc Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền vi phạm về hình thức
và hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong bản án số 41 có
thuyết phục không? Vì sao ?
Việc Tòa án xác định hợp đồng chuyển nhượng quyền vi phạm về hình thức và hết
thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu trong bản án số 41 hoàn toàn thuyết
phục vì căn cứ theo quy định của pháp luật:

1 Đồ Văn Đại, Luật Hợp đồng Việt Nam-bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật Gia Việt Nam,
tr.865.

5


Thứ nhất, theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 167 Luật đất đai 2013 về hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có công chứng, chứng thực còn hợp đồng giữa
ông Nguyễn Đức Diêu và ông Bùi Quang Ngọc lại không có công chứng, chứng thực vì
vậy hợp đồng đó đã vi phạm về hình thức giao kết hợp đồng quy định tại Khoản 2 Điều
117 BLDS 2015.
Thứ hai, hợp đồng giữa ông Nguyễn Đức Diêu và ông Bùi Quang Ngọc được kí kết
ngày 27/10/2007 nhưng đến ngày 02/11/2009 (theo dấu công văn của Tòa án), ông
Nguyễn Đức Thành mới có đơn khởi kiện có nghĩa là thời điểm khởi kiện đã quá hạn hai
năm kể từ ngày xác lập giao dịch. Căn cứ theo điểm d khoản 1 Điều 132 BLDS 2015 thì
đã hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu.
Câu 6. Theo BLDS, hệ quả pháp lý của việc hết thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố
hợp đồng vô hiệu về hình thức.
Điều 132 BLDS 2015. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu
1. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu quy định tại các Điều
125, 126, 127, 128 và 129 của Bộ luật này là 02 năm, kể từ ngày:
a) Người đại diện của người chưa thành niên, người mất năng lực hành vi dân sự,
người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi, người bị hạn chế năng lực hành vi
dân sự biết hoặc phải biết người được đại diện tự mình xác lập, thực hiện giao dịch;
b) Người bị nhầm lẫn, bị lừa dối biết hoặc phải biết giao dịch được xác lập do bị
nhầm lẫn, do bị lừa dối;
c) Người có hành vi đe dọa, cưỡng ép chấm dứt hành vi đe dọa, cưỡng ép;
d) Người không nhận thức và làm chủ được hành vi của mình xác lập giao dịch;
đ) Giao dịch dân sự được xác lập trong trường hợp giao dịch dân sự không tuân thủ

quy định về hình thức.
2. Hết thời hiệu quy định tại khoản 1 Điều này mà không có yêu cầu tuyên bố giao
dịch dân sự vô hiệu thì giao dịch dân sự có hiệu lực.
Như vậy, căn cứ theo Khoản 1 và Khoản 2 Điều 132 BLDS 2015 thời hiệu yêu cầu
Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức là 2 năm kể từ ngày luật quy định nên khi
hết thời hiệu đó hệ quả pháp lý xảy ra là các bên trong hợp đồng sẽ không được quyền
yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng vi phạm về hình thức đó.
Câu 7: Việc Toá án công nhận hợp đồng chuyển nhượng sau khi xác định có vi
phạm quy định và hết thời hiệu yêu cầu Toá án tuyên bố hợp đồng vô hiệu có thuyết
phục không? Vì sao?
Việc Toà án công nhận hợp đồng chuyển nhượng sau khi xác định có vi phạm quy
định và hết thời hiệu yêu cầu Toà án tuyên bố hợp đồng vô hiệu là có thuyết phục, vì:
6


Tại thời điểm xác lập Hợp đồng 14, tài sản giao dịch không bị cấm giao dịch của bất
kỳ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nào, sau khi Hợp đồng được công chứng thì mới có
Quyết định ADBPKCTT số 01.
Và ngoài ra, không có quy định của luật nào bắt buộc ông Kết và bà Trang phải tìm
hiểu việc ông Trinh, bà Bé có hay không có nợ người thứ ba bất kỳ trước khi chuyển
nhượng.
Đồng thời ông Kết và bà Trang chỉ là quan hệ cùng xóm của ông Trinh, bà Bé và số
tiền mà ông Kết bà Trang bỏ ra thanh toán để nhận quyền chuyển nhượng trong đó có
hơn một nữa là phải trả cho ngân hàng để giải chấp các khoản vay nhận, do đó việc ông
Tuấn cho rằng các bên chuyển nhượng nhằm mục đích tẩu tán tài sản là không có căn cứ.
Mặt khác, VPCC còn xác nhận tại thời điểm các bên xác lập Hợp đồng chuyển
nhượng, VPCC đã có kiểm tra hồ sơ theo yêu cầu công chứng đều đảm bảo đầy đủ nội
dung theo quy định tại Điều 117 BLDS 2015 và Luật công chứng, đồng thời không bị
cấm giao dịch hoặc hạn chế quyền giao dịch của bất kỳ cơ quan nhà nước nào.
Như vậy, Hợp đồng trên không vi phạm quy định về hình thức và cũng không có dấu

hiệu vô hiệu tại các Điều 122, 123, 124, 125, 126, 127, 128, 129 BLDS 2015 mà chỉ là
chưa đăng ký quyền sở hữu tại cơ quan có thẩm quyền, nhưng điều đó không đồng nghĩa
với việc hợp đồng vô hiệu do đó việc Tòa án công nhận Hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất là hoàn toàn thuyết phục. Bên cạnh đó, pháp luật đã đặt ra cho các bên trong
hợp đồng một thời hạn 2 năm để có thể khởi kiện nếu quyền lợi của mình bị xâm phạm,
hết thời hạn đó thì quyền của người đó cũng tự nhiên chấm dứt. Do đó, việc Tòa án xác
định đã hết thời hạn khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên vô hiệu đối với hợp đồng trên là
hoàn toàn hợp lý.
Vấn đề 2: Đơn phương chấm dứt, hủy bỏ do không thực hiện đúng hợp đồng
Câu 1: Điểm giống nhau và khác nhau giữa hợp đồng vô hiệu và hủy bỏ hợp đồng
do có vi phạm.
Giống nhau:
+ Đều là các hình thức chấm dứt hiệu lực của hợp đồng.
+ Trách nhiệm hoàn trả (Hệ quả pháp lý): Các bên hoàn trả cho nhau tài sản đã nhận,
nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì hoàn trả bằng tiền. (Khoản 2 Điều 131 và
Khoản 2 Điều 427 BLDS 2015).
+ Việc giải quyết hậu quả liên quan đến quyền nhân thân: do Bộ luật này, luật khác
có liên quan quy định. (Khoản 5 Điều 131 và Khoản 4 Điều 427 BLDS 2015).
+ Trách nhiệm bồi thường: Bên có lỗi/ bên kia gây thiệt hại thì phải bồi thường.
(Khoản 4 Điều 131 và Khoản 3 Điều 427 BLDS 2015).
Khác nhau:
7


BLDS
2015
Cơ sở
pháp
lý, các
điều

kiện
áp
dụng

Hợp đồng vô hiệu
Điều 407

Hủy bỏ hợp đồng do có vi phạm
Điều 423

- Hợp đồng vô hiệu do vi phạm một trong các
điều kiện để hợp đồng có hiệu lực qui định tại
Điều 117.
- Hợp đồng vô hiệu do có đối tượng không thể
thực hiện được tại Điều 408.
- Khoản 1 Điều 407: ‘‘Quy định về giao dịch dân
sự vô hiệu từ Điều 123 đến Điều 133 của Bộ luật
này cũng được áp dụng đối với hợp đồng vô
hiệu.’’. Suy ra:
+ Hợp đồng vô hiệu do vi phạm vi phạm điều
cấm của luật, trái đạo đức xã hội (Điều 123).
+ Hợp đồng vô hiệu do giả tạo (Điều 124).
+ Hợp đồng vô hiệu do người chưa thành niên,
người mất năng lực hành vi dân sự, người hạn
chế năng lực hành vi dân sự đã xác lập, thực hiện
(Điều 125).
+ Hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn (Điều 126).
+ Hợp đồng vô hiệu do bị lừa dối, đe dọa, cưỡng
ép (Điều 127).
+ Hợp đồng vô hiệu do người xác lập không

nhận thức và làm chủ hành vi của mình (Điều
128).
+ Hợp đồng vô hiệu do không tuân thủ quy định
về hình thức (Điều 129).

- Hợp đồng bị hủy bỏ do một trong
các bên vi phạm những nghĩa vụ,
điều kiện có trong hợp đồng tại
Điều 423.
- Khoản 1 Điều 423: Hợp đồng
cũng có thể bị hủy bỏ do một bên
yêu cầu.
- Điều 424: Hủy bỏ hợp đồng do
chậm thực hiện nghĩa vụ.
- Điều 425: Hủy bỏ hợp đồng do
không có khả năng thực hiện.

Hiệu
lực
hợp
đồng

- Hợp đồng vô hiệu toàn bộ không có hiệu lực
nên không phát sinh quyền, nghĩa của vụ các
bên.
- Hợp đồng vô hiệu từng phần thì phần nào
không bị vô hiệu vẫn có hiệu lực, vẫn được giữ
nguyên và tiếp tục thực hiện (Điều 130).

- Khoản 1 Điều 427:‘‘Khi hợp

đồng bị hủy bỏ thì hợp đồng
không có hiệu lực từ thời điểm
giao kết, các bên không phải thực
hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận, trừ
thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi
thường thiệt hại và thỏa thuận về
giải quyết tranh chấp.’’

Hệ
quả
pháp
lý

Khoản 1 Điều 427: Các bên phải
Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu khi hợp thực hiện nghĩa vụ đã thỏa thuận
đồng vô hiệu (Khoản 2 Điều 131 BLDS 2015).
về giải quyết tranh chấp khi hủy
bỏ hợp đồng => Các bên có
quyền đòi lại lợi ích do việc đã
thực hiện phần nghĩa vụ theo hợp
đồng.
8

- Điều 426: Hủy bỏ hợp đồng
trong trường hợp tài sản bị mất, bị
hư hỏng.


Trách
nhiệm

bồi
thườn
g

Khoản 3 Điều 133: Bảo vệ quyền lợi của người
thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự (hợp đồng)
vô hiệu: ‘‘Chủ sở hữu ... yêu cầu chủ thể có lỗi
dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người
thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi
thường thiệt hại.’’

Khoản 3 Điều 423: "Bên hủy bỏ
hợp đồng phải thông báo ngay
cho bên kia biết về việc hủy bỏ,
nếu không thông báo mà gây thiệt
hại thì phải bồi thường."

Trách
nhiệm
thông
báo

- Khoản 1 Điều 125: Theo yêu cầu của người đại
diện của người chưa thành niên, người mất năng
lực hành vi dân sự, người có khó khăn trong
nhận thức, làm chủ hành vi hoặc người bị hạn
chế năng lực hành vi dân sự Tòa án tuyên bố hợp
đồng vô hiệu.
- Khoản 1 Điều 126 và Điều 127, Hợp đồng
được xác lập tại các điều này các bên có quyền

yêu cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.
- Điều 128: Người có năng lực HVDS nhưng xác
lập giao dịch vào thời điểm không nhận thức và
làm chủ được hành vi của mình thì có quyền yêu
cầu Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu.

Khoản 3 Điều 232:
‘‘ Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông
báo ngay cho bên kia biết về việc
hủy bỏ, nếu không thông báo mà
gây thiệt hại thì phải bồi thường.’’

Thẩm
quyền
quyết
định

Tòa án tuyên bố hợp đồng vô hiệu (Điều 132)

Hợp đồng bị hủy theo quyết định:
+ Một trong các bên (Khoản 1
Điều 423).
+ Tòa án hoặc Trọng tài. (Điều
429)

Câu 2: Theo Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long, hợp đồng vô hiệu hay bị hủy bỏ?
Theo Toà án nhân dân tỉnh Vĩnh Long hợp đồng vô hiệu.
Tòa án nhận định: “Xét thấy hợp đồng mua bán xe ngày 26/5/2012 nêu trên là vô
hiệu theo quy định tại các điều 122 của BLDS 2015 nên không có căn cứ tuyên hủy hợp
đồng cũng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng của nguyên đơn và bị đơn vì hợp

đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên ngay từ thời điểm giao
kết, không ràng buộc trách nhiệm các bên đã giao kết trong hợp đồng mà phải tuyên hợp
đồng vô hiệu và xử lý hậu quả theo điều 131 của BLDS.”

9


Câu 3: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh
Vĩnh Long (về hủy bỏ hay vô hiệu hợp đồng).
Theo em, hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long khi tuyên hợp
đồng trên vô hiệu là hợp lý.
Với hướng giải quyết của Toà, bà Dệt không phải là người đại diện cho công ty trang
trí nội thất Thành Thảo mà thực chất phải là ông Thành-giám đốc đại diện công ty
TNHH-SX-TM Thành Thảo. Tuy hợp đồng ghi tên ghi đại diện bên mua là bà Dệt nhưng
khi đứng ra giao dịch ký kết lại là ông Liêm là không đúng quy định của pháp luật tại
điểm a khoản 1 Điều 117 BLDS “Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành
vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;”. Từ đó, ta thấy rằng đây là trường
hợp vi phạm về chủ thể, nên hợp đồng bị vô hiệu là hoàn toàn hợp lý và do đó các bên
không phát sinh quyền và nghĩa vụ theo hợp đồng mà các bên đã kí kết.
Câu 4: Nếu Hợp đồng bị vô hiệu thì có áp dụng phạt vi phạm không ? Vì sao?
Nếu Hợp đồng bị vô hiệu thì không áp dụng phạt vị phạm vì phạt vi phạm 2 là một
điều khoản được các bên thỏa thuận trong hợp đồng, theo đó thì bên vi phạm phải trả một
khoản tiền phạt vi phạm cho bên bị vi phạm. Từ góc độ văn bản, có thể rút ra được các
căn cứ áp dụng phạt vi phạm như: 1) Hợp đồng phải có hiệu lực; 2) Chỉ áp dụng khi có
hành vi vi phạm hợp đồng; 3) Có thỏa thuận áp dụng phạt vi phạm 3. Xét thấy, khi hợp
đồng bị vô hiệu thì đã vi phạm ngay điều kiện áp dụng đầu tiên nêu trên, qua đó, các bên
sẽ không có bất cứ quyền và nghĩa vụ nào phát sinh từ hợp đồng vô hiệu đó. Phạt vi

2 Điều 418. Thỏa thuận phạt vi phạm
1. Phạt vi phạm là sự thỏa thuận giữa các bên trong hợp đồng, theo đó bên vi phạm nghĩa vụ phải nộp một khoản

tiền cho bên bị vi phạm.
2. Mức phạt vi phạm do các bên thỏa thuận, trừ trường hợp luật liên quan có quy định khác.
3. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm mà không phải bồi thường
thiệt hại hoặc vừa phải chịu phạt vi phạm và vừa phải bồi thường thiệt hại.
Trường hợp các bên có thỏa thuận về phạt vi phạm nhưng không thỏa thuận về việc vừa phải chịu phạt vi phạm và
vừa phải bồi thường thiệt hại thì bên vi phạm nghĩa vụ chỉ phải chịu phạt vi phạm.

3 Lê Thị Diễm Phương, Sách tình huống Pháp luật hợp đồng và bồi thường thiệt hại ngoài hợp đồng, Nxb.Hồng
Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017, vấn đề 23.

10


phạm là một điều khoản được thỏa thuận trong hợp đồng quy định về quyền của bên bị vi
phạm và nghĩa vụ của bên vi phạm. Như vậy, khi hợp đồng vô hiệu cũng đồng nghĩa với
việc điều khoản phạt vi phạm trong Hợp đồng cũng bị vô hiệu. Do đó, khi Hợp đồng vô
hiệu thì không áp dụng phạt vi phạm.
Câu 5. Hướng giải quyết của Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long đối với câu hỏi trên
như thế nào và suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết này của Tòa án nhân dân
tỉnh Vĩnh Long.
Tòa án nhân dân tỉnh Vĩnh Long cho rằng hợp đồng vô hiệu thì không áp dụng phạt
vi phạm hợp đồng.
Cơ sở đoạn hai phần Nhận định của Tòa án:“ Xét hợp đồng mua bán xe ngày
26/5/2012 nêu trên là vô hiệu theo qui định tại các điều 122 của Bộ luật dân sự nên
không có căn cứ tuyên hủy hợp đồng cũng không xét yêu cầu phạt vi phạm hợp đồng của
cả nguyên đơn và bị đơn vì hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của
các bên ngay từ thời điểm giao kết”.
Hướng giải quyết trên của toà là hợp lý vì hợp đồng bị tuyên vô hiệu thì đương nhiên
không ràng buộc trách nhiệm các bên đã giao kết trong hợp đồng theo khoản 1 Điều 131
BLDS 2015 “Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền và

nghĩa vụ của các bên kể từ thời điểm giao dịch được xác lập”. Vì vậy vấn đề phạt vi
phạm của các bên không được xét đến.

-

Câu 6: Điểm giống nhau và khác nhau giữa đơn phương chấm dứt hợp đồng và huỷ
bỏ hợp đồng do có vi phạm.
Giống nhau:
+ Đều được quy định trong Bộ luật Dân sự 2015
+ Đều có hậu quả là kết thúc việc thực hiện hợp đồng
+ Do một bên thực hiện
+ Chỉ không phải bồi thường khi một bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp
đồng. Đây cũng là điều kiện để áp dụng việc hủy bỏ hoặc đơn phương chấm dứt hợp
đồng.
+ Phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc chấm dứt hoặc hủy bỏ, nếu không
thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.

-

Khác nhau:
Tiêu chí

Huỷ bỏ hợp đồng

11

Đơn phương huỷ bỏ hợp
đồng

Căn cứ pháp
lý

Điều 423 BLDS 2015

Điều 428 BLDS 2015
- Khi một bên vi phạm nghiêm
trọng nghĩa vụ trong hợp đồng
- Do hai bên thỏa thuận
- Do pháp luật quy định

Các
trường hợp

- Do chậm thực hiện nghĩa vụ
- Do không có khả năng làm
- Do tài sản bị hư hại, bị hỏng mất

Điều kiện áp
dụng

Phải có sự vi phạm hợp đồng và đây Không bắt buộc phải có sự vi phạm
cũng là điều kiện để huỷ bỏ hợp hợp đồng bởi hai bên có thể thỏa
đồng
thuận hoặc do pháp luật quy định

Hậu quả

- Hợp đồng không có hiệu lực từ thời
điểm giao kết, các bên không phải

thực hiện nghĩa vụ đã thoả thuận
- Hoàn trả cho nhau những gì đã
nhận sau khi trừ đi chi phí

- Hợp đồng chấm dứt kể từ thời
điểm bên kia nhận được thông báo
chấm dứt
- Các bên không phải tiếp tục thực
hiện nghĩa vụ nữa4

Câu 7: Ông Minh có được quyền huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu trên không?
Vì sao? Nếu có, nêu rõ văn bản cho phép huỷ bỏ.
Trong trường hợp này ông Minh sẽ được quyền huỷ bỏ hợp đồng chuyển nhượng nêu
trên. Vì dù ông Minh đã ký hợp đồng chuyển nhượng cho ông Cường quyền sử dụng đất
một cách hợp pháp và đã thực hiện đúng theo hợp đồng. Nhưng ông Cường lại không
thực hiện nghĩa vụ trả tiền dù đã nhận được đất mặc cho đã được ông Minh nhắc nhiều
lần.
Ông Minh có thể huỷ bỏ thông qua Điều 423 và Điều 428 BLDS 2015.
Điều 423 BLDS 2015:
1. Một bên có quyền hủy bỏ hợp đồng và không phải bồi thường thiệt hại trong
trường hợp sau đây:
a) Bên kia vi phạm hợp đồng là điều kiện hủy bỏ mà các bên đã thỏa thuận;
b) Bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng;
c) Trường hợp khác do luật quy định.
2. Vi phạm nghiêm trọng là việc không thực hiện đúng nghĩa vụ của một bên đến mức
làm cho bên kia không đạt được mục đích của việc giao kết hợp đồng.

4 Tham khảo từ: />
12

3. Bên hủy bỏ hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia biết về việc hủy bỏ, nếu
không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi thường.
Điều 428 BLDS 2015:
1. Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng và không phải bồi
thường thiệt hại khi bên kia vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ trong hợp đồng hoặc các bên
có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
2. Bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng phải thông báo ngay cho bên kia
biết về việc chấm dứt hợp đồng, nếu không thông báo mà gây thiệt hại thì phải bồi
thường.
3. Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hiện thì hợp đồng chấm dứt kể từ thời
điểm bên kia nhận được thông báo chấm dứt. Các bên không phải tiếp tục thực hiện
nghĩa vụ, trừ thỏa thuận về phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại và thỏa thuận về giải quyết
tranh chấp. Bên đã thực hiện nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên kia thanh toán phần nghĩa
vụ đã thực hiện.
4. Bên bị thiệt hại do hành vi không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng của bên
kia được bồi thường.
5. Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng không có căn cứ quy
định tại khoản 1 Điều này thì bên đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng được xác
định là bên vi phạm nghĩa vụ và phải thực hiện trách nhiệm dân sự theo quy định của Bộ
luật này, luật khác có liên quan do không thực hiện đúng nghĩa vụ trong hợp đồng.
Vấn đề 6: Đứng tên giùm mua bất động sản:
Tình huống: Năm 1991, bà Lâm là Việt Kiều Pháp không đủ điều kiện để đứng tên
sở hữu nhà đất ở Việt Nam nên đã gửi tiền cho chị Hồng 200 triệu để chị Hồng đứng tên
giùm mua nhà đất của ông Hải. Nay nhà đất trên trị giá 1,6 tỷ đồng và bà Lâm có tranh
chấp với chị Hồng liên quan đến nhà đất này tại Tòa án.
Câu 1: Theo văn bản và theo thực tiễn xét xử, Tòa án có tuyên bố vô hiệu hợp đồng
mua bán nhà đất với ông Hải hay không? Nêu rõ cơ sở khi trả lời.
Theo văn bản, Tòa án sẽ không tuyên bố vô hiệu hợp đồng mua bán nhà đất với ông
Hải vì xét giao dịch giữa ông Hải và chị Hồng thì không thuộc trường hợp các bên thiết

lập giao dịch nhằm che giấu một giao dịch khác theo quy định về giả tạo tại Điều 124
BLDS 20155 vì thực tế bà Lâm không trực tiếp tham gia vào giao dịch mua bán nên ông
5 Điều 124. Giao dịch dân sự vô hiệu do giả tạo:
1. Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch
dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu

13


Hải cũng chỉ biết người mua là chị Hồng. Ông Hải không thể biết và cũng không có
nghĩa vụ phải biết các thỏa thuận giữa bà Lâm và chị Hồng.
Theo thực tế xét xử, Tòa án đều ra phán quyết theo hướng tách việc đứng tên giùm
mua bất động sản ra khỏi chế định giả tạo được quy định tại BLDS và trở thành một chế
định với đặc thù riêng. Cụ thể, giao dịch giữa người đứng tên giùm với người thứ ba là
giao dịch giả tạo và giao dịch giữa người nhờ đứng tên giùm và người thứ ba là giao dịch
thực chất bị che giấu nhưng Tòa án đã không vận dụng quy định của BLDS về giả tạo
trong giao dịch. Trong các vụ án đã có bản án thì chúng ta không thấy Tòa án xác định
giao dịch giả tạo (tức giữa người đứng tên giùm và người bán) vô hiệu và cũng không
tuyên vô hiệu trong giao dịch giữa người đứng tên giùm và người nhờ đứng tên giùm mặc
dù phía người nhờ đứng tên giùm không đủ điều kiện để trở thành chủ sở hữu. Điều đó
cho thấy Tòa án nhân dân tối cao đã tách người Việt Nam đứng tên giùm mua bất động
sản cho Việt Kiều hay người nước ngoài ra khỏi chế định giả tạo được quy định tại BLDS
và trở thành một “chế định” độc lập với đặc thù riêng. Hướng giải quyết không làm ảnh
hưởng đến lợi ích của người đã bán (chuyển nhượng) cho người đứng tên giùm là thuyết
phục, tránh làm mất ổn định trong quan hệ dân sự. Lưu ý thêm là Bộ nguyên tắc Châu Âu
về hợp đồng cũng theo hướng thừa nhận giá trị pháp lý của giao dịch giữa người đứng tên
giùm và người nhờ đứng tên giùm và người thứ ba tại Điều 3:301, theo đó “người trung
gian và người thứ ba chịu sự ràng buộc người này đối với người kia”6.
Như vậy, cả theo văn bản và theo thực tiễn xét xử, Tòa án đều có cơ sở để không
tuyên vô hiệu đối với hợp đồng mua bán nhà đất với ông Hải.

Câu 2: Nếu bà Lâm vẫn không đủ điều kiện để đứng tên sở hữu nhà đất nêu trên và
chị Hồng muốn là chủ sở hữu của nhà đất này thì phải xử lí như thế nào? Nêu rõ cơ
sở khi trả lời.
Pháp luật nước ta không có quy định về giao dịch “đứng tên giùm”. Do vậy, Tòa án
phải vận dụng các quy định pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến giao
dịch “đứng tên giùm”. Tuy nhiên, ta có thể xem xét các bản án về việc giải quyết tranh
chấp liên quan đến giao dịch này. Khi giải quyết tranh chấp liên quan đến giao
theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan.
2. Trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó
vô hiệu.’’

6 Đỗ Văn Đại, Luật Hợp đồng-Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017, tr.753.

14


dịch “đứng tên giùm”, có Tòa án xác định giao dịch “đứng tên giùm” là giao dịch giả tạo,
giao dịch mua hộ7, có Tòa án xác định giao dịch “đứng tên giùm” là giao dịch có điều
kiện8, thậm chí có Tòa án không xác định bản chất của giao dịch “đứng tên giùm”9.
Trường hợp người nhờ đứng tên giùm chưa được phép sở hữu tài sản “đứng tên
giùm” tại Việt Nam, thì Tòa án sẽ không chấp nhận yêu cầu đòi tài sản của người “nhờ
đứng tên giùm”. Trong trường hợp này, người “nhờ đứng tên giùm” chỉ có quyền đòi lại
số tiền đã chuyển cho người “đứng tên giùm” và được hưởng giá trị tăng thêm từ tài sản
này sau khi đã trừ đi phần mà người “đứng tên giùm” được hưởng10. Tài sản trong trường
hợp này vẫn thuộc quyền sở hữu của người “đứng tên giùm”. Cụ thể trong trường hợp
này là bà Lâm vẫn không đủ điều kiện để đứng tên sở hữu nhà đất như trên. Tức là chị
Hồng, người được nhờ đứng tên giùm tài sản có quyền sở hữu nhà đất này. Vì về mặt
pháp lý, trên giấy tờ nhà đất ghi tên chủ sở hữu hiện tại của nhà đất mua từ ông Hải là chị
Hồng và khi có vấn đề pháp lý nào xảy ra với nhà đất này, chị Hồng cũng là người chịu
trách nhiệm về mặt pháp luật. Do đó, khi có tranh chấp giữa chị Hồng và bà Lâm liên

quan đến nhà đất này, chị Hồng chỉ phải trả lại cho bà Lâm số tiền được chuyển để “đứng
tên giùm” mua nhà đất là 200 triệu. Nhà đất trên lúc lày có giá là 1,6 tỷ đồng do đó Tòa
án sẽ trừ đi phần giá trị tăng thêm mà chị Hồng được hưởng và chị Hồng sẽ thanh toán bà

7 Bản án giám đốc thẩm số 11/2010/DS/GĐT ngày 02/4/2010 về vụ kiện đòi tài sản; Bản án dân sự phúc thẩm số
79/2012/DS-PT ngày 13/01/2012 về tranh chấp quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất; Bản án dân sự giám đốc
thẩm số 04/2013/DS- GĐT ngày 11/01/2013 về tranh chấp quyền sở hữu nhà ở…

8 Bản án dân sự sơ thẩm số 164/2015/DS- ST ngày 10/4/2015 của TAND quận Gò Vấp về việc tranh chấp quyền sở
hữu tài sản.

9 Án lệ số 02/2016/AL ngày 06/4/2016 của Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao.

10 Người “đứng tên giùm” tài sản được hưởng phần tiền tương đương với công sức đã bỏ ra để làm tăng giá trị
của tài sản, như: công sức gìn giữ tài sản…

15


Lâm phần giá trị tăng thêm từ nhà đất này mà bà đáng nhận được. Sau khi đã hoàn tất các
nghĩa vụ trên, chị Hồng hoàn toàn là chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất trên.
Câu 3: Nếu nay bà Lâm đủ điều kiện để đứng tên sở hữu nhà đất nêu trên thì Tòa
án có được để bà Lâm đứng tên sở hữu nhà đất đó không? Nêu rõ CSPL khi trả lời.
Nếu nay bà Lâm đủ điều kiện để đứng tên sở hữu nhà đất nêu trên thì Tòa án có thể
để bà Lâm đứng tên sở hữu nhà đất đó vì căn cứ theo quy định của pháp luật tại điểm đ
khoản 1 điều 169 Luật Đất Đai 2013 thì khi bà Lâm với tư cách là người Việt Nam định
cư ở nước ngoài có đủ điều kiện để đứng tên, sở hữu nhà đất theo quy định tại Luật Đất
Đai 2013 và Luật Nhà ở 2014 thì được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình
thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở
hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở 11. Bên cạnh đó,

cũng có những bản án có thể trở thành tiền lệ giúp Tòa án xét xử theo hướng khi đã có đủ
điều kiện để đứng tên sở hữu nhà đất thì công nhận quyền sở hữu tài sản của người nhờ
đứng tên như phán xét của Hội đồng thẩm phán sau đây: “Tòa án cần xác minh làm rõ tại
thời điểm xét xử ông Thọ, bà Tư đã có đủ điều kiện để được công nhận quyền sở hữu nhà
ở Việt Nam hay không? Nếu trường hợp ông Thọ hoặc bà Tư đủ điều kiện thì công nhận
quyền sở hữu nhà cho một bên và bên kia được hưởng bằng giá trị12”.13
Câu 4: Câu trả lời cho câu hỏi trên có khác không khi chị Hồng cũng muốn đứng
tên sở hữu nhà đất nêu trên? Nêu rõ cơ sở khi trả lời.
Câu trả lời cho câu hỏi trên sẽ không khác kể cả khi chị Hồng cũng muốn đứng tên
chủ sở hữu vì: Trong trường hợp cả hai phía đều đủ điều kiện đứng tên quyền sở hữu tài
sản thì, nếu mong muốn của các bên thực hiện cam kết trong giao dịch đứng tên giùm,
cần trao quyền ưu tiên cho người nhờ đứng tên giùm 14. Trong thực tiễn xét xử, nhiều bản
án của Tòa án cũng theo hướng như trên như Quyết định số 61/2013/DS-GĐT ngày
11 Điều 169. Nhận quyền sử dụng đất
1. Người nhận quyền sử dụng đất được quy định như sau:
đ) Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về
nhà ở được nhận chuyển quyền sử dụng đất ở thông qua hình thức mua, thuê mua, nhận thừa kế, nhận tặng cho nhà
ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở hoặc được nhận quyền sử dụng đất ở trong các dự án phát triển nhà ở;
12
Quyết định số 61/2013/DS-GĐT ngày 11/6/2013 của Hội đồng thẩm phán Toàn án nhân dân tối cao.
13
Đỗ Văn Đại, Luật Hợp đồng-Bản án và bình luận bản án, Nxb.Hồng Đức-Hội Luật Gia Việt Nam, tr. 734.

16


11/6/2013 của Hội đồng thẩm phán Toàn án nhân dân tối cao, Quyết định số 17/2007/DSGĐT ngày 6/6/2007 của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao,...
Câu 5. Đối với khoản tiền chênh lệch giữa đầu tư và giá trị hiện tại của nhà đất có
tranh chấp (1,4 tỷ đồng), Tòa án phải xử lý như thế nào, Tòa án có được tịch thu
sung quỹ Nhà nước không? Nêu rõ cơ sở khi trả lời.

Giao dịch giữa bà Lâm và chị Hồng là giao dịch “đứng tên giùm”, hiện nay pháp luật
nước ta không có quy định về giao dịch “đứng tên giùm”. Do vậy, Tòa án phải vận dụng
các quy định pháp luật để giải quyết các tranh chấp liên quan đến giao dịch “đứng tên
giùm”.
Nhà đất là bất động sản phải đăng ký với Cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm. Luật
đất đai và Bộ luật dân sự hiện hành không thừa nhận giao dịch “nhờ đứng tên giùm” mua
nhà đất.
Dưới góc độ pháp lý, các giao dịch “nhờ đứng tên giùm” không phát sinh hiệu lực vì
không được pháp luật công nhận. Tuy nhiên thực tiễn xét xử lại cho thấy việc giải quyết
các tranh chấp phát sinh từ loại giao dịch này không đơn thuần như vậy. Có hai trường
hợp xảy khi Tòa ra phán quyết:
Trường hợp – Tòa công nhận quyền sở hữu nhà đất của nguyên đơn - người nhờ
đứng tên giùm nếu tại thời điểm giải quyết vụ án, nguyên đơn có đủ điều kiện đứng tên
nhà đất theo quy định pháp luật. Trường hợp này, Tòa sẽ tuyên bị đơn - người được nhờ
đứng tên giùm có nghĩa vụ phải thực hiện các thủ tục chuyển nhượng cho nguyên đơn.
Nếu không tự nguyện thực hiện, nguyên đơn có thể đơn phương sử dụng bản án làm căn
cứ để yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đăng ký tên mình vào giấy chứng nhận chủ quyền
nhà đất theo quy định pháp luật. Nếu bị đơn đã sử dụng tiền cải tạo, tu sửa, xây mới, tăng
giá trịu nhà đất thì nguyên đơn phải hoàn trả phần tiền này cho bị đơn.
Trường hợp 2 – Tòa không công nhận quyền sở hữu nhà đất của người nhờ đứng tên
giùm nếu tại thời điểm giải quyết vụ án, người nhờ đứng tên giùm không đủ điều kiện
đứng tên nhà đất theo quy định pháp luật. Trường hợp này, Tòa sẽ tuyên bị đơn phải trả
lại tiền mua nhà cho nguyên đơn và phần giá trị tăng thêm của nhà đất tại thời điểm Tòa
giải quyết vụ án. Nếu bị đơn đã sử dụng tiền cải tạo, tu sửa, xây mới, tăng giá trị nhà đất
thì cấn trừ phần tiền này ra.15
14
Đỗ Văn Đại, Luật Hợp đồng-Bản án và bình luận bản án, Nxb.Hồng Đức-Hội Luật Gia Việt Nam, tr. 737.

15
Nguồn tham khảo: />

17


Áp dụng cho tình huống:
Hiện nay pháp luật Việt Nam đã công nhân cho Việt Kiều quyền sở hữu nhà đất nếu
đủ điều kiện luật định căn cứ Điều 7.2 Luật nhà ở 2014 về đối tượng được sở hữu nhà ở
tại Việt Nam “Người Việt Nam định cư ở nước ngoài” và Điều 186.1 Luật đất đai 2013
“Người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc các đối tượng có quyền sở hữu nhà ở theo
quy định của pháp luật về nhà ở thì có quyền sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng
đất ở tại Việt Nam”.
Trường hợp tại thời điểm xảy ra tranh chấp bà Lâm đã đáp ứng đủ các điều kiện để
sở hữu nhà đất: đối với khoản tiền chênh lệch giữa đầu tư và giá trị hiện tại của nhà đất
có tranh chấp (1, 4 tỷ đồng) Tòa án nên dựa trên thực tế công nhận quyền sở hữu nhà đất
cho bà Lâm và xem xét công sức của bà Hồng để chia phần giá trị tăng thêm của nhà đất
tại thời điểm Tòa giải quyết vụ án. Nếu không xác định được thì sẽ chia đôi.
Trường hợp tại thời điểm xảy ra tranh chấp bà Lâm không đủ điều kiện để sở hữu nhà
đất: đối với khoản tiền chênh lệch giữa đầu tư và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp
(1,4 tỷ đồng) Tòa án nên giải quyết tranh chấp bằng cách tuyên bà Hồng trả lại số tiền
đầu tư 200 triệu cho bà Lâm và phần giá trị tăng thêm của nhà đất tại thời điểm Tòa giải
quyết vụ án cấn trừ cho số tiền mà bà Hồng bỏ ra để tu sửa, cải tạo làm tăng giá trị nhà
đất nếu có. Nếu không xác định được thì sẽ chia đôi.
Với vấn đề liệu rằng Tòa án có được tịch thu đối với khoản tiền chênh lệch giữa đầu
tư và giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp thì ở Điều 137.1 BLDS 1995 có quy định
trường hợp tịch thu tài sản: “ Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp
luật, trái đạo đức xã hội, thì vô hiệu; tài sản giao dịch và hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch
thu, sung quỹ nhà nước” theo BLDS 1995 thì Tòa án có quyền tịch thu sung quỹ Nhà
nước nhưng đến Bộ luật dân sự 2005 lại không quy định phải tịch thu tài sản giao dịch,
hoa lợi, lợi tức thu được từ giao dịch không hợp pháp, trừ trường hợp pháp luật có quy
định phải tịch thu tài sản. Cụ thể, theo Điều 137.2 BLDS 2005: “ Khi giao dịch dân sự vô
hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;

nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài
sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật”. Cho đến
nay cũng chưa có một văn bản pháp luật nào quy định phải tịch thu tài sản giao dịch, hoa
lợi, lợi tức”16 và BLDS 2015 cũng đã bỏ hản quy định về tịch thu trong khuôn khổ các
quy định về giao dịch dân sự. Như vậy, đã có sự thay đổi trong các Bộ luật dân sự và từ
BLDS 2005 thì không được phép tịch thu được nữa nếu không có quy định cho phép tịch
16
Xem tham luận : Một số vướng mắc khi áp dụng trong thực tuến giải quyết các vụ việc dân sự, Hà Nội, ngày 11-12008

18


thu. Vì vậy, Tòa án không có quyền tịch thu đối với khoản tiền chênh lệch giữa đầu tư và
giá trị hiện tại của nhà đất có tranh chấp (1,4 tỷ đồng).17
Câu 6: Hướng giải quyết trên về tiền chênh lệch của Toà án nhân dân tối cao đã có
án lệ chưa? Nếu có, nêu án lệ đó.
Theo như em tìm hiểu thì đã có án lệ về hướng giải quyết về tiền chênh lệch của Toà
án nhân dân tối cao trên. Đó là án lệ số 02/2016/AL về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản”
được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 06 tháng 4 năm 2016
và được công bố theo Quyết định số 220/QĐ-CA ngày 06 tháng 4 năm 2016 của Chánh
an Tòa án nhân dân tối cao.
Nguồn án lệ: Quyết định giám đốc thẩm số 27/2010/DS-GĐT ngày 08/7/2010 của
Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao về vụ án “Tranh chấp đòi lại tài sản” tại
tỉnh Sóc Trăng giữa Nguyên đơn là bà Nguyễn Thị Thảnh với bị đơn là ông Nguyễn Văn
Tám; người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan là bà Nguyễn Thị Yêm.
Nội dung án lệ: Trường hợp người Việt Nam định cư ở nước ngoài đã bỏ tiền ra để
nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất và nhờ người ở trong nước đứng tên nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất hộ mình, khi giải quyết tranh chấp thì Tòa án phải
xem xét và tính công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm tăng giá trị quyền sử dụng đất
cho người đứng tên hộ; trường hợp không xác định được chính xác công sức của người

đó thì cần xác định người thực chất trả tiền để nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
và người đứng tên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất có công sức ngang nhau để
chia phần giá trị chênh lệch tăng thêm so với tiền gốc nhận chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ban đầu. “Tuy bà Thảnh là người bỏ 21,99 chỉ vàng để chuyển nhượng đất
(tương đương khoảng 27.047.700 đồng). Nhưng giấy tờ chuyển nhượng đứng tên ông
Tám và sau khi nhận chuyển nhượng ông Tám quản lý đất, sau đó chuyển nhượng cho
người khác. Như vậy, lẽ ra phải xác định ông Tám có công sức trong việc bảo quản, giữ
gìn, tôn tạo làm tăng giá trị đất nên phải xác định số tiền trên (sau khi trừ tiền gốc tương
đương 21,99 chỉ vàng của bà Thảnh) là lợi nhuận chung của bà Thảnh và ông Tám.
Đồng thời xác định công sức của ông Tám để chia cho ông Tám một phần tương ứng với
công sức của ông mới đúng và đảm bảo quyền lợi của các đương sự (Trường hợp không
xác định được chính xác công sức của ông Tám thì phải xác định bà Thảnh, ông Tám có
công sức ngang nhau để chia).”

17
Đỗ Văn Đại, Luật Hợp đồng-Bản án và bình luận bản án, Nxb. Hồng Đức-Hội Luật gia Việt Nam 2017, tr.742.

19


Câu 7: Suy nghĩ của anh/chị về hướng giải quyết trên của Tòa án nhân dân tối cao.
Người nhờ đứng tên giùm (nguyên đơn) : bà Lâm (trong vụ việc trên), bà Tư, ông
Thọ (trong Quyết định số 61/2013/DS-GĐT ngày 11/06/2013 của Hội đồng thẩm phán
Tòa án nhân dân tối cao).
Người đứng tên giùm (bị đơn): chị Hồng (trong vụ việc trên), bà Tám, ông Năm
(trong Quyết định số 61/2013/DS-GĐT ngày 11/06/2013 của Hội đồng thẩm phán Tòa án
nhân dân tối cao).
Nhóm em đồng ý với hướng giải quyết trên của Tòa án là đúng pháp luật và đảm bảo
được quyền lợi của các đương sự.
Trường hợp thứ nhất: Nếu tại thời điểm xét xử, người “nhờ đứng tên giùm” đã được

phép sở hữu tài sản này tại Việt Nam thì Tòa án sẽ chấp nhận yêu cầu đòi tài sản. Người
“nhờ đứng tên giùm” phải trả cho “người đứng tên giùm” một khoản tiền phù hợp với
công sức bảo quản, tôn tạo, giữ gìn cho “người đứng tên giùm” trong khoản chênh lệch
chi phí tăng thêm.
Trường hợp thứ hai: Nếu tại thời điểm xét xử, người “nhờ đứng tên giùm” chưa được
phép sở hữu tài sản đang tranh chấp tại Việt Nam thì Tòa án sẽ không chấp nhận yêu cầu
đòi lại tài sản. Người “nhờ đứng tên giùm” chỉ được đòi lại số tiền đã chuyển cho người
“đứng tên giùm” và hưởng giá trị tăng thêm từ tài sản này sau khi đã trừ đi phần mà
người “đứng tên giùm” được hưởng trong việc có công sức bảo quản, giữ gìn, tôn tạo làm
gia tăng giá trị tài sản. Nếu không xác định được công sức của “người đứng tên giùm” thì
chia đều cho hai bên phần chênh lệch giá trị tăng thêm để đảm bảo được quyền lợi của
các đương sự.
Vấn đề 4: Tìm Kiếm Tài Liệu
Câu 1: Liệt kê những bài viết liên quan đến pháp luật hợp đồng được công bố
trên các Tạp chí chuyên ngành Luật từ đầu năm 2015 đến nay. Khi liệt kê, yêu cầu
viết theo trật tự theo tên tác giả và liệt kê phải thỏa mãn những thông tin theo trật
tự sau: 1) Họ và tên tác giả, 2) Tên bài viết in nghiêng, 3) Tên Tạp chí, 4) Số và năm
của Tạp chí, 5) Số trang của bài viết (ví dụ: từ tr. 41 đến 51).
1. Đỗ Văn Đại, “Bàn thêm về điều chỉnh hợp đồng khi hoàn cảnh thay đổi”, Tạp chí
nghiên cứu lập pháp, số 13 (293) năm 2015, từ tr.31 đến 40
2. Hà Thị Mai Hiên, Hà Thị Thúy, “Bàn về chế định giải thích hợp đồng trong Dự
thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi)”, Tạp chí nhà nước và pháp luật, số 3(323) năm
2015, từ tr42 đến 48
3. Dương Anh Sơn,“Hợp đồng vô hiệu do nhầm lẫn theo Bộ luật Dân sự 2015”, Tạp
chí Dân chủ&Pháp luật, Bộ Tư pháp, số 3 năm 2017, từ tr27 đến 32

20


4. Đỗ Giang Nam, “Sự phát triển của chế định hợp đồng tiêu dùng và triển vọng đối

với pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật, số 4(336) năm
2016, từ tr. 32 đến tr. 41.
5. Nguyễn Thùy Trang, “Hợp đồng về quyền sử dụng đất trong Bộ luật Dân sự năm
2015”, Tạp chí Luật học số 7, năm 2016, từ tr. 53 đến tr. 59.

6.

Nguyễn Thùy Trang, “Bình luận về các biện pháp xử lý vi phạm hợp đồng
trong Bộ Luật Dân Sự năm 2015”, Tạp chí Khoa học pháp lý số 03(106) năm
2017, tr22-27.

7.

Lê Hà Huy Pháp – Trần Tiến Đoàn, “Bồi Thường Thiệt Hại Ngoài Hợp
ĐồngTrong Lĩnh Vực Thể Thao – Nhìn Từ Góc Độ Môn Bóng Đá”, Tạp chí khoa
học pháp lý số 09(112) năm 2017, tr24-31.

8.

Nguyễn Đức Vinh, “Bàn về vấn đề tự do chọn luật áp dụng điều chỉnh
quan hệ trách nhiệm ngoài hợp đồng trong pháp luật liên minh Châu Âu”, Tạp chí
khoa học pháp lý số 01(104) năm 2017, tr41-46.

9.

Lương Khải Ân, “Tư cách pháp lý của chủ thể hợp đồng cho vay trong lĩnh
vực ngân hàng”, Tạp chí khoa học pháp lý số 06(109) năm 2017, tr50-58.

10. Nguyễn Thị Thanh Huyền, “Bản chất pháp lý của thỏa thuận trước trong hợp

11.

12.

13.

14.

đồng về việc trả một khoản tiền xác định khi có hành vi vi phạm hợp đồng”, Tạp
chí khoa học pháp lý số 04(107) năm 2017, tr67-75.
Trần Thị Thuận Giang-Lê Tấn Phát, “Hiệu Lực của Hợp đồng theo Công Ước
Liên Hợp Quốc về hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế: “khoảng xám” cho xu
hướng quay về áp dụng pháp luật quốc gia”, Tạp chí khoa học pháp lý số 05(126)
năm 2019, tr90-102.
Lê Thị Bích Thủy, “Pháp luật áp dụng đối với hợp đồng thương mại quốc tế theo
quy định của pháp luật Việt Nam hiện hành”, Tạp chí Luật học số 5 năm 2019,
tr81-92.
Phùng Bích Ngọc, “Thực hiện hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế theo Công
Ước Viên năm 1980 – So sánh với pháp luật Việt Nam”, Tạp chí Luật học số 06
năm 2019, tr49-60.
Hoàng Minh Thái, Nguyễn Thị Tố Như, “Nghĩa vụ cung cấp thông tin của bên
mua bảo hiểm trong hợp đồng bảo hiểm”, Tạp chí Luật học số 7, năm 2016, từ tr.
45 đến tr. 52.

21


15. Nguyễn Đức Việt, Trần Quỳnh Anh-Vũ Thị Hòa Như “Hoàn thiện pháp luật về

16.

17.
18.

19.
20.

21.

22.
23.

giao kết hợp đồng mua bán hàng hóa quốc tế - Bài học kinh nghiệm từ Công ước
viên 1980”, Tạp chí luật học số 12 năm 2018, tr3-12.
Lê Thị Giang, “Hợp đồng vô hiệu do lợi thế không công bằng hoặc lợi ích thái
quá theo Bộ Nguyên tắc chung về luật hợp đồng Châu Âu”, Tạp chí khoa học
kiểm sát số 02 năm 2019, tr48-54.
Nguyễn Đức Kiên, “Hoàn thiện quy định của pháp luật về hợp đồng thương mại ở
Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 23 năm 2018, tr38-45.
Tưởng Duy Lượng, “Bình luận án lệ số 11/2017/AL về công nhận hợp đồng thế
chấp quyền sử dụng đất mà trên đất có tài sản không thuộc sở hữu của bên thế
chấp”, Tạp chí Tòa án nhân dân số 01 năm 2020, tr14-20.
Phạm Văn Lưỡng, “Pháp luật về hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất của hộ gia
đình tại các tổ chức tín dụng”, Tạp chí Tòa án nhân dân số 15 năm 2019, tr16-22.
Đỗ Hải Yến, “Quy định của pháp luật hiện hành về chủ thể hợp đồng thế chấp
quyền sử dụng đất và giải pháp hoàn thiện”, Tạp chí Tòa án nhân dân số 12 năm
2019, tr11-19.
Hồ Thúy Ngọc, “Quy định cấm các điều khoản hạn chế quyền trong pháp luật về
hợp đồng chuyển quyền sử dụng đối với đối tượng sở hữu công nghiệp ở Việt

Nam: những bất cập”, Tạp chí Nhà nước và pháp luật số 7, năm 2015, từ tr. 27
đến tr. 34.
Bùi Thị Đào, “Chế định hợp đồng trong Luật viên chức”, Tạp chí Nghiên cứu lạp
pháp số 2, năm 2015, từ tr. 47 đến tr. 50.
Ngô Văn Hiệp, “Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong giao kết thực hiện hợp
đồng gia nhập”, Tạp chí Dân chủ và pháp luật số 3, năm 2016, từ tr. 32 đến tr. 37.

24.

Lê Văn Đức, “Trách nhiệm bồi thường thiệt hại của người lao động khi

đơn phương chấm dứt hợp đồng”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 16 (392) kỳ 2
năm 2019, tr.23 – 27.

25.

Đoàn Thị Phương Diệp, “Pháp luật hợp đồng Việt Nam nhìn ở góc độ so

sánh với luật Cộng hoà Pháp”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 11 (387) kỳ 1
năm 2019, tr.56 – 64.

26.

Nguyễn Duy Phương, Nguyễn Duy Thanh, “Hợp đồng thương mại điện tử:

thực trạng và hướng hoàn thiện”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 8 (377) kỳ 2
năm 2019, tr.44-55.

22

27.

Trần Kiên, Nguyễn Khắc Thu, “Khái niệm hợp đồng và những nguyên tắc

cơ bản của hệ thống pháp luật hợp đồng Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu Lập
pháp số 2+3 (378+379) kỳ 1 năm 2019, tr.45 – 55.
28. Hồ Thị Vân Anh, “Một số bất cập trong quy định về chấm dứt hợp đồng theo

pháp luật dân sự Việt Nam”, Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp số 2+3 (378+379) kỳ 1
năm 2019, tr.106 - 111
Câu 2. Cho biết làm thế nào để biết được những bài viết trên.
Tìm hiểu trên các nguồn:
Thư viện trường Đại học luật Thành phố Hồ Chí Minh
/>Tạp chí dân chủ và pháp luật
/>Tạp chí Nghiên cứu Lập pháp
lapphap.vn/
Viện hàn lâm khoa học xã hội Việt Nam – Viện Nhà nước và pháp luật
/>Tạp chí khoa học pháp lý của trường Đại học Luật Thành Phố Hồ Chí Minh
/>Tạp chí Luật học của Đại học Luật Hà Nội
/>Tạp chí khoa học kiểm sát của Đại học Kiểm Sát
/>
23