Nâng cao chất lượng nguồn nhân lực của công ty bảo hiểm PJICO Nghệ An

LỜI CAM ĐOAN
Tên đề tài: “Phân tích cầu và một số giải pháp mở rộng thị trường phân phối
bất động sản chung cư của công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư trên địa
bàn Hà Nội giai đoạn 2017 -2020”.
GVHD: TS.GVC Phan Thế Công
Bộ môn: Kinh tế vi mô
Sinh viên thực hiện: Nguyễn Thị Bình – MSV: 13D160212
Lớp HC: K49F4 – Khoa Kinh tế - Luật
Lời cam đoan: “Tôi xin cam đoan bài luận văn này là công trình do chính tôi
nghiên cứu và soạn thảo. Tôi không sao chép từ bất kì một bài viết nào đã được công
bố mà không trích dẫn nguồn gốc. Nếu có bất kì một vi phạm nào, tôi xin hoàn toàn
chịu trách nhiệm”.
Hà Nội, ngày 24 tháng 4 năm 2017
Người làm cam đoan

Nguyễn Thị Bình

i


TÓM LƯỢC
Thị trường bất động sản bắt đầu hình thành từ năm 1990 và bắt đầu có sự thay
đổi lớn và công khai kể từ khi Luật đất đai ra đời năm 1993. Lịch sử thị trường bất
động sản Việt Nam đã trải qua nhiều những thăng trầm, biến động và ngày càng phát
triển. Một sự đóng góp và phát triển rất lớn, góp phần giúp thị trường bất động sản
hoạt động linh hoạt và trôi chảy hơn phải kể đến chính là hệ thống các công ty phân
phối bất động sản. Nó ra đời như một chất dầu bôi trơn trong hoạt động kinh doanh bất
động sản, nó giúp đẩy nhanh và kích thích hoạt động kinh doanh bất động sản ngày
càng phát triển và hoàn thiện hơn nữa. Cùng với sự phát triển đó, sức cạnh tranh trong
lĩnh vực phân phối bất động sản ngày càng tăng, nhu cầu của khách hàng ngày càng
khắt khe và đòi hỏi cao hơn. Các công ty phân phối không ngừng nỗ lực, cố gắng để

nâng cao doanh thu, từ quá trình phân tích, ước lượng cầu để làm cơ sở đưa ra các giải
pháp đẩy mạnh hoạt động phân phối sản phẩm.
Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư cũng là công ty mới đi vào hoạt
động trong lĩnh vực phân phối bất động sản so với những công ty đã hoạt động lâu đời
trên thị trường hiện nay. Công ty đã đạt được những thành công đáng ghi nhận, đặc
biệt trong giai đoạn khủng hoảng của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, bên cạnh
những thành công đó, công ty cũng không khỏi đối mặt với rất nhiều khó khăn và thử
thách từ phía thị trường vô cùng khốc liệt. Sau thời gian thực tập, nghiên cứu, tìm hiểu
thực tế hoạt động kinh doanh của công ty, tác giả nhận thấy sản phẩm chung cư là hoạt
động chủ lực trong phân phối bất động sản của công ty, tuy nhiên lại diễn ra trên thị
trường Hà Nội đầy cạnh tranh và còn nhiều vướng mắc như hiện nay. Do đó, tác giả
lựa chọn đề tài: “Phân tích cầu và một số giải pháp mở rộng thị trường phân phối bất
động sản chung cư của công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư trên địa bàn Hà
Nội giai đoạn 2017 -2020”
Trong đề tài nghiên cứu của mình, tác giả đi sâu để làm rõ các nội dung sau:
• Chương 1: Đề tài hệ thống hóa một số lý luận cơ bản về phân tích và ước lượng
cầu như khái niệm cầu, đường cầu, luật cầu, phương pháp xây dựng ước lượng cầu...
• Chương 2: Thực trạng hoạt động kinh doanh của công ty trong giai đoạn 2013
– 2016, phân tích thực trạng cầu về sản phẩm bất động sản chung cư trên địa bàn Hà
Nội hiện nay, đánh giá sự ảnh hưởng của nhân tố giá cả, dân số Hà Nội, sở thích, vị trí
địa lý, chủ đầu tư... đến cầu sản phẩm này. Trên cơ sở phân tích mức độ ảnh hưởng của
các nhân tố, đề tài xây dựng mô hình, ước lượng hàm cầu về sản phẩm chung cư mà
công ty An Cư phân phối, làm cơ sở đưa ra giải pháp ở chương 3.

ii


• Chương 3: Đề tài đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện và nâng cao hiệu
quả công tác ước lượng cầu tại công ty, đồng thời đưa ra một số giải pháp thúc đẩy
hoạt động phân phối và mở rộng thị trường phân phối bất động sản chung cư của công

ty trên địa bàn Hà Nội đến năm 2020. Đề tài cũng đề xuất một số kiến nghị với Nhà
nước và Hiệp hội bất động sản Việt Nam nhằm tạo dựng môi trường vĩ mô ổn định,
nâng cao năng lực cạnh tranh của công ty.

iii


LỜI CẢM ƠN
Đề tài khóa luận: “Phân tích cầu và một số giải pháp mở rộng thị trường phân
phối bất động sản chung cư của công ty cổ phân dịch vụ bất động sản An Cư trên địa
bàn Hà Nội giai đoạn 2017 -2020” được hoàn thành là do sự giúp đỡ, hướng dẫn, chỉ
bảo tận tình của quý thầy cô giáo Trường Đại học Thương mại, đặc biệt là thầy
TS.GVC. Phan Thế Công và toàn thể lãnh đạo, nhân viên công ty cổ phần dịch vụ bất
động sản An Cư. Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn và xin gửi lời cảm ơn chân thành đến:
Ban Giám hiệu Trường Đại học Thương mại cùng các thầy cô giáo trong trường,
đặc biệt là các thầy cô trong khoa Kinh tế - Luật đã tạo điều kiện cho tác giả được học
tập và rèn luyện, đã dành hết tâm huyết của mình giảng dạy cho tác giả những kiến
thức vô cùng quý báu và những kinh nghiệm bổ ích trong suốt quá trình học tập tại
trường để làm nền tảng giúp tác giả nghiên cứu và thực hiện đề tài này.
Đồng thời tác giả xin gửi lời cảm ơn chân thành nhất đến TS.GVC. Phan Thế
Công, thầy đã tận tình chỉ bảo, nhắc nhở, động viên và giải đáp những thắc mắc, giúp
đỡ tác giả trong suốt quá trình thực hiện bài khóa luận tốt nghiệp này.
Tác giả cũng xin chân thành cảm ơn các anh chị lãnh đạo, nhân viên trong công
ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư, đặc biệt là Trưởng phòng kinh doanh –
Nguyễn Văn Tuấn, đã tạo điều kiện cho tác giả tiếp xúc với công việc, cung cấp thông
tin và giải đáp những băn khoăn, thắc mắc của tác giả, giúp tác giả hoàn thành bài
khóa luận tốt nghiệp này.
Tuy nhiên, trong thời gian thực tập tại công ty và làm luận văn, do thời gian
không nhiều và bản thân còn nhiều hạn chế về mặt trình độ và nhận thức nên luận văn
còn nhiều thiếu sót. Do vậy, tác giả rất mong nhận được sự đóng góp quý báu của các

thầy cô giáo để bài khóa luận được hoàn thiện hơn.
Tác giả xin chân thành cảm ơn!
Hà Nội, ngày 24 tháng 4 năm 2017
Sinh viên

Nguyễn Thị Bình

iv


MỤC LỤC

v


DANH MỤC BẢNG BIỂU, SƠ ĐỒ
Đồ thị 1.1: Đồ thị đường cầu.............................................................................................................................. 12
Đồ thị 1.2: Xây dựng đường cầu thị trường về sản phẩm chung cư của công ty cổ phần bất động sản An Cư phân
phối tại Hà Nội.................................................................................................................................................. 13
Đồ thị 1.3. Sơ đồ đường Engel........................................................................................................................... 14
Bảng 1.1: Tổng quan các yếu tố tác động đến cầu.............................................................................................. 17
Sơ đồ 1.1: Mô hình tổ chức Công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư..........................................................24
Bảng 2.1: Kết quả hoạt động kinh doanh của công ty giai đoạn 2013 – 2016......................................................28
Biểu đồ 2.1:So sánh doanh thu, chi phí và lợi nhuận sau thuế của An Cư giai đoạn 2013 – 2016........................28
Biểu đồ 2.2: Doanh thu phân phối các dòng bất động sản của công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư giai
đoạn 2013 – 2016.............................................................................................................................................. 29
Bảng 2.2: Kết quả chọn loại hình chung cư của cư dân trên địa bàn Hà Nội.......................................................35
Biểu đồ 2.3: Sự quan tâm của khách hàng tới giá cả........................................................................................... 36
Biểu đồ 2.4: Đánh giá về việc khách hàng nhận được nhiều các mức giá khác nhau trong cùng một dự án từ các
bên phân phối.................................................................................................................................................... 37

Biểu đồ 2.5: Đánh giá sự quan tâm của khách hàng tới chính sách của chủ đầu tư và các bên phân phối đưa ra..38
Biểu đồ 2.6: Đánh giá sự quan tâm của khách hàng tới sự chênh lệch giá cả giữa các dự án...............................39
Biểu đồ 2.7: Đánh giá về việc dự án có quy mô tiện ích và dịch vụ lớn..............................................................40
Biểu đồ 2.8: Đánh giá về dự án có môi trường sống xanh và hồ điều hòa...........................................................41
Biểu đồ 2.9: Đánh giá về lựa chọn vị trí trước khi nghiên cứu dự án.................................................................42
Biểu đồ 2.10: Đánh giá về nhu cầu mua dự án gần nơi làm việc.........................................................................43
Biểu đồ 2.11 : Đánh giá về mong muốn mua dự án gần trung tâm thành phố......................................................44
Biểu đồ 2.12: Đánh giá về sự quan tâm của khách hàng tới chủ đầu tư...............................................................45
Biểu đồ 2.13: Đánh giá về sự ưa thích của khách hàng tới chủ đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh.......................46
Biểu đồ 2.14: Đánh giá sự ưa thích của kháchhàng với chủ đầu tư đã đi vào hoạt động và triển khai nhiều dự án
bất động sản khác.............................................................................................................................................. 47
Biểu đồ 2.15: Đánh giá về lựa chọn của khách hàng đối với dòng sản phẩm hàng hóa thay thế..........................48
Bảng 2.3: Kết quả ước lượng hàm cầu về sản phẩm chung cư mà công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư
phân phối........................................................................................................................................................... 50

vi


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Cuộc khủng hoảng tài chính thế giới năm 2008 đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến
nền kinh tế thế giới nói chung và nền kinh tế Việt Nam nói riêng. Đặc biệt, bất động
sản Việt Nam là ngành thấy rõ được sự tác động tiêu cực của cuộc khủng hoảng tài
chính thế giới. Lĩnh vực bất động sản rơi vào tình trạng đóng băng, hoạt động cung
cầu bị đình trệ, những nhà đầu tư thứ cấp và sơ cấp lâm vào thế bị động và nguy cơ
dẫn tới thua lỗ, phá sản do chịu tác động trực tiếp từ “ bong bóng bất động sản “. Hoạt
động giao dịch bất động sản trầm xuống. Bắt đầu đến năm 2013 trở đi, thị trường bất
động sản bắt đầu có khởi sắc nhờ vào các chính sách, quy định của nhà nước và chính
sách kinh tế của Mỹ. Nhờ vào những chính sách này, cùng với sự chung tay, nỗ lực của
doanh nghiệp, nhà đầu tư, công ty dịch vụ bất động sản, thị trường bất động sản đã có

những chuyển biến tích cực, bắt đầu năng động trở lại cho đến nay.
Giai đoạn 2014 – 2016, bất động sản Viêt Nam đã khởi động trở lại với phân
khúc nhà ở mức trung cấp - cao cấp và phân khúc codotel – nghỉ dưỡng trong năm
2016 vừa qua và thu được kết quả khả quan. Chính vì thế mà công ty cổ phần dịch vụ
bất động sản An Cư, thông qua việc lựa chọn hướng đi đúng cho mình trong giai đoạn
thị trường bất động sản hồi phục, doanh thu và lợi nhuận của công ty đã tăng đáng kể.
Tuy nhiên, nhìn vào tình hình chung về thị trường bất động sản hiện nay, cuối
năm 2016 – đầu năm 2017, thị trường bất động sản bắt đầu chững lại, đặc biệt ở phân
khúc nhà ở cao cấp do 3 nguyên nhân. Nguyên nhân thứ nhất: Nguồn vốn các ngân
hàng bị giới hạn, đặc biệt dành cho vay mua nhà ở do quy định của ngân hàng Nhà
nước. Nguyên nhân thứ hai: Đối với phân khúc nhà ở cao cấp, nguồn cung thứ cấp
bung ra tràn lan, nguồn cung sơ cấp liên tục tăng. Năm 2016, có đến 50%, thậm chí 70
– 80% tỷ lệ nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp dẫn đến tình trạng dư thừa cung. Nguyên
nhân thứ 3: Chủ đầu tư tập trung vào phân khúc nhà ở cao cấp và nghỉ dưỡng dẫn đến
hiện tượng dư thừa cung.
Trước tình hình đó, tại Hà Nội, nhiều người lao động có mức thu nhập trung bình và
thấp vẫn không có nhà ở đồng thời mức cung nhà ở cho người lao động thấp vẫn thiếu
hụt. Theo dự báo của Hiệp hội bất động sản Việt Nam, năm 2017 sẽ là năm giành cho
phân khúc nhà ở trung bình. Những nhà đầu tư bất động sản lớn ở Việt Nam đang lên kế
hoạch xây dựng nhà ở giành cho người lao động có mức thu nhập thấp và trung bình.
Do vậy, để nâng cao hiệu quả kinh doanh của công ty cổ phần dịch vụ bất động
sản An Cư, công ty cần chú trọng đến diễn biến của thị trường bất động sản và thị
trường tài chính Việt Nam nói riêng và tình hình tài chính của thế giới nói chung.
Công ty cần tập trung đến công tác ước lượng cầu để từ đó sẽ định hướng, lên kế
1


hoạch lựa chọn đấu thầu, phân phối dự án để đem lại hiệu quả kinh doanh cao cũng
như mở rộng thị phần, tăng sức cạnh tranh trên địa bàn Hà Nội.
2. Tổng quan các công trình nghiên cứu

Nghiên cứu về phân tích cầu là một khâu quan trọng và có ý nghĩa rất lớn trong
chiến lược kinh doanh của công ty. Chính vì tính cấp thiết của nó nên hiện nay có rất
nhiều cá nhân cũng như các tổ chức nghiên cứu trong và ngoài nước đã tiến hành
nghiên cứu vấn đề này dưới nhiều mức độ và trên nhiều khía cạnh khác nhau, cụ thể
như sau:
Trong “ Báo cáo ngành bất động sản 2015 “ của công ty cổ phần chứng khoán
MB, báo cáo đã có được sự đánh giá tổng quát chung về ngành bất động sản và nêu ra
được những yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến sự phát triển của ngành bất động sản.
Bài báo cáo cũng đã nêu lên được tính kinh tế của nhà ở Việt Nam và cũng đã có sự so
sánh khách quan so với các nước trên thế giới. Báo cáo cũng đã nhận định được tình
hình thị trường bất động sản hiện nay. Tuy nhiên bài báo cáo chỉ tập trung vào nhóm
các công ty phát triển bất động sản mà chưa chú trọng vào phân tích nhóm các công ty
môi giới bất động sản. Trong khi đó, nhóm các công ty môi giới bất động sản hiện nay
tác động rất lớn tới sự phát triển của ngành bất động sản. Bài báo cáo cũng không phân
tích sâu về nhu cầu nhà ở của người dân Việt Nam, ngoài sự phân tích về thu nhập ảnh
hưởng đến cầu về nhà ở.
Tác giả Bui Thi Hien Thao (2013) với đề tài “Analysis of the Vietnamese
commercial real estate market” đã nghiên cứu về thị trường bất động sản thương mại
Việt Nam. Tác giả đã chỉ ra rằng thị trường bất động sản thương mại Việt Nam có sự
tiềm năng to lớn nhưng lại là một thị trường có rủi ro với một vài vấn đề của thị trường
mới như là việc thiếu sự minh bạch và khung pháp lý hiệu quả. Tác giả đã đặt ra
những câu hỏi và đi tìm câu trả lời, để từ đó có được cái nhìn cụ thể về thị trường bất
động sản thương mại Việt Nam, cụ thể:
- Đặc trưng của thị trường bất động sản thương mại Việt Nam
- Chính phủ Việt Nam đã tạo ra luật để tạo điều kiện dễ dàng cho nhà đầu tư
nước ngoài chưa? Đặc biệt những nhà đâu tư Mỹ
- Tiềm năng của thị trường bất động sản thương mại Việt Nam
- Phương thức gia nhập tốt nhất vào thị trường bất động sản thương mại Việt Nam
- Ai là người chơi chính? Ai là người nắm quyền lợi nhất định quan trọng nhất
trên thị trường.

Khung lý luận của bài viết chủ yếu sử dụng dữ liệu thứ cấp như sách, bài báo, tạp
chí và một vài báo cáo bất động sản được công bố. Những lý thuyết trên đều là những
công cụ và mô hình chiến lược cơ bản mà được dùng rộng rãi trong việc nghiên cứu
thị trường. Tác giả không chỉ cung cấp thông tin tổng quan chung về công cụ và mô
2


hình, mà còn chỉ ra lý do tại sao lại chựa chọn những công cụ kỹ thuật đó. Cuối cùng,
qua việc phân tích các nhân tố kinh tế, văn hóa, môi trường, pháp lý...tác giả đã chỉ ra
được những tiềm năng và những hạn chế đang tồn tại ở Việt Nam. Qua đó, tác giả gợi
ý các nhà đầu tư nước ngoài đầu tiên phải xác định cho mình chiến lược rõ ràng trước
khi quyết định mở rộng đầu tư trong nước hay nước ngoài. Một khi chiến lước được
định rõ, nếu các nhà đầu tư hứng thú với Việt Nam, Hồ Chí Minh là lựa chọn đề cử
của tác giả cho việc đầu tư, đặc biệt ở lĩnh vực bán lẻ và bất động sản văn phòng. Tuy
nhiên, phạm vi nghiên cứu của bài viết mới chỉ dừng lại ở lĩnh vực bất động sản
thương mại. Trong khi đó, lĩnh vực nhà ở và nghỉ dưỡng cũng là thị trường đầu tư tiềm
năng đáng được các nhà đầu tư nước ngoài quan tâm.
Theo báo cáo của JLL (2016), “Vietnam property market brief” đã đưa ra nhìn
nhận tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam 2016 và những năm tiếp theo.
Báo cáo phân tích về nền kinh tế lớn, cho biết được tăng trưởng GDP quý 1/2016 thấp
hơn so với cùng kỳ 2015, tuy nhiên con số vẫn cao hơn so với giai đoạn 2011 – 2015.
Sự đầu tư FDI đã tăng lên, lĩnh vực bất động sản đứng thứ 2 trong việc thu hút vốn đầu
tư nước ngoài, đạt gần 240 triệu đô với tổng 11 dự án. Báo cáo đã đưa ra nhận xét
khách quan về 3 thị trường: thị trường nhà ở, thị trường cho thuê văn phòng và thị
trường bán lẻ. Cả 3 thị trường đều đang phát triển theo hướng tích cực và ngày càng
mở rộng. Tuy nhiên, bài báo cáo mới phân tích được tổng quan chung của từng thị
trường, chưa đi phân tích cụ thể từng thị trường để thấy được điểm mạnh, điểm yếu,
tính mới và tính hấp dẫn của từng thị trường.
Theo VinaCapital Real Estate Report 2015, “Overview of current property
market and future trends” đã phân tích tổng quan được thị trường bất động sản Việt

Nam, đã phân tích được đặc trưng của từng thị trường, những xu hướng tiếp theo của
từng thị trường nhà ở, văn phòng, bán lẻ và công nghiệp. Báo cáo đã chỉ ra những vấn
đề cần được giải quyết như nhà ở cho người có thu nhập thấp và trung bình, luật nhà ở
cho người nước ngoài, đặc biêt thủ tục và chính sách rõ ràng hơn đối với FDI, sự quy
hoạch và sự phê duyệt để nâng cao lĩnh vực bất động sản.
Tác giả Cao Thúy Vân (2008) với đề tài “Các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa
chọn rau an toàn của người tiêu dùng” đã tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng đến sự lựa
chọn rau an toàn. Thông qua việc thu thập số liệu điều tra, bằng phương pháp kinh tế
lượng, đề tài đã ướng lượng được mô hình các yếu tố ảnh hưởng đến việc lựa chọn rau
an toàn của người tiêu dùng và đã tìm ra được các yếu tố ảnh hưởng tới hành vi của
người tiêu dùng. Tuy nhiên phạm vi nghiên cứu của tác giả còn hạn hẹp, cụ thể phạm
vi điều tra của tác giả khi nghiên cứu ở khu vực thành phố Hồ Chí Minh, tác giả chỉ
điều tra 62 người trên 2 địa bàn, quận 1 và quận Thủ Đức. Số lượng người điều tra ít
3


nên kết quả thông qua chạy mô hình chưa mang tính tổng quát và khách quan.
Theo bộ phận phân tích CafeLand (2016), “Báo cáo thị trường bất động sản quý
4 năm 2016”, tạp chí bất động sản CafeLand, đã phân tích rõ thị trường kinh tế vĩ mô,
với sự tăng trưởng năm 2016 là 6,21%, thấp hơn năm 2015 là 6,68%. Điểm nổi bật ở
báo cáo đưa ra, thị trường bất động sản hoạt động khá sôi nổi, lượng thu hút vốn FDI
đứng thứ 3 trong tổng lĩnh vực đầu tư vốn FDI. Đồng thời, số lượng vốn đăng ký và số
doanh nghiệp đăng ký với con số khá cao so với các lĩnh vực khác. Báo cáo cũng đã
phân tích sâu rộng tình hình thị trường bất động sản ở Hà Nội và thành phố Hồ Chí
Minh với phân khúc nhà ở và biệt thự, cùng với đó đã đưa ra những thay đổi về chính
sách của nhà nước cũng như hoạt động tài chính của các ngân hàng ảnh hưởng như thế
nào đến thị trường bất động sản.
Theo Savills (2016), “Báo cáo tính hình thị trường bất động sản Hà Nội”, báo
cáo đã phân tích rất kỹ sự biến động nguồn cung của các thị trường nhỏ trong thị
trường bất động sản như thị trường bán lẻ, thị trường căn hộ dịch vụ, thị trường khách

sạn, thị trường văn phòng, thị trường căn hộ và thị trường biệt thự, liền kề. Báo cáo đã
đưa ra được sự nhìn nhận tổng quan về tình hình thị trường bất động sản, phân tích
được được sự biến động nhưng chưa phân tích được sâu rộng lý do tại sao lại có sự
biến động đó.
Theo báo cáo của Bộ xây dựng (2016), báo cáo đã phân tích được tổng quan tình
hình kinh tế nói chung, tình hình của thị trường bất động sản nói riêng. Báo cáo đã nêu
ra được nhiệm vụ trong năm 2017, điều chỉnh cơ cấu hàng hóa bất động sản một cách
hợp lý, khắc phục lệch pha cung cầu, đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà ở thương
mại giá thấp, nhà ở cho thuê, kiểm soát nguồn cung bất động sản cao cấp để tránh tình
trạng “bong bóng” bất động sản.
Trong luận văn tốt nghiệp “Ước lượng và dự báo cầu sản phẩm áo Jacket của
công ty TNHH may và thương mại Việt Thành trên địa bàn miền Bắc đến năm 2020”
của tác giả Nguyễn Thị Hương (2016). Mục tiêu của đề tài là ước lượng và dự báo cầu
mặt hàng áo Jacket của công ty TNHH may và thương mại Việt Thành trên thị trường
miền Bắc đến năm 2020. Qua nghiên cứu, để đề xuất các giải pháp, kiến nghị nhằm
giúp đẩy mạnh tiêu thụ sản phẩm, nâng cao hiệu quả kinh doanh, mở rộng thị trường
và tăng lợi nhuận cho doanh nghiệp. Để nghiên cứu, tác giả đã thu thập số liệu thứ cấp
và số liệu sơ cấp, bằng phương pháp phân tích hồi quy, phương pháp phân tích thống
kê và phương pháp so sánh, đối chiếu, sử dụng biểu đồ, đồ thị, tác giả đã phân tích
được các yếu tố ảnh hưởng đến cầu về áo Jacket trên địa bàn Hà Nội để từ đó giúp
doanh nghiệp đưa ra các giải pháp phù hợp. Tuy nhiên, phần giải pháp mà tác giả đề ra
chưa đi sâu, chưa cụ thể trong từng giải pháp, tác giả chỉ dừng lại ở việc đưa ra các
4


giải pháp chung.
Tác giả Hồ Việt Đức (2015) trong luận văn tốt nghiệp “Ước lượng và dự báo cầu
về sản phẩm Compact của công ty Sao Nam trên thị trường miền Bắc đến năm 2016”,
tác giả đã đưa ra mô hình hàm cầu và dự báo cầu mặt hàng bóng đèn Compact của
công ty trên thị trường toàn miền Bắc. Tuy nhiên, thời gian dự báo của bài luận văn

khá ngắn, chỉ diễn ra trong một năm. Do vậy, giải pháp cũng như kiến nghị chỉ mang
tính chất ngắn hạn.
Tác giả Lê Thị Hoa (2014) trong bài luận văn “Phân tích cầu và một số giải
pháp kích cầu sản phẩm Dược phẩm của công ty cổ phần Traphaco”, đã làm rõ được
các nhân tố ảnh hưởng đến cầu dược phẩm của công từ việc thu thập và phân tích dữ
liệu sơ cấp và thứ cấp. Tuy nhiên đề tài chưa sử dụng phương pháp kinh tế lượng để
ước lượng cầu, qua đó làm rõ các yếu tố ảnh hưởng đến cầu.
3. Xác lập và tuyên bố đề tài
Căn cứ vào tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu, cùng với sự phát triển và thay
đổi của thị trường bất động sản Việt Nam thì công tác phân tích cầu sẽ là cở sở quan
trọng để giúp doanh nghiệp hoạch định chiến lược, đưa ra các giải pháp mở rộng thị
phần kinh doanh của công ty. Đồng thời theo như đánh giá tổng quan đề tài nghiên
cứu, chưa có đề tài nào nghiên cứu về phân tích cầu bất động sản, vì vậy tác giả mạnh
dạn thực hiện đề tài: “ Phân tích cầu và một số giải pháp mở rộng thị trường phân phối
bất động sản chung cư của công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư trên địa bàn
Hà Nội giai đoạn 2017 – 2020 “.
Trong bài khóa luận này, tác giả xin tập trung nghiên cứu một số vấn đề để trả lời
câu hỏi sau:
- Thực trạng hoạt động kinh doanh của công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An
Cư trong giai đoạn 2013 – 2016 diễn biến như thế nào? Trong giai đoạn 2013 – 2016,
công ty đã đạt được những thành công gì và còn tồn tại những hạn chế gì cần phải
khắc phục.
- Những số liệu và phương pháp thu thập số liệu nào được sử dụng để phản ánh
thực trạng cầu về dòng sản phẩm bất động sản mà công ty cổ phần An Cư phân phối?
Đánh giá được thực trạng cầu.
- Xác định các nhân tố ảnh hưởng đến cầu về bất động sản chung cư, từ đó xây
dựng hàm cầu về dòng bất động sản chung cư mà công ty An Cư phân phối.
- Công tác phân tích cầu của công ty đã được chú trọng chưa? Công tác này đã được
công ty thực hiện như thế nào? Đã đạt được những thành tựu gì trong việc thực hiện công
tác phân tích cầu đồng thời những mặt chưa đạt được trong quá trình thực hiện.

- Những giải pháp nào thúc đẩy hoạt động kinh doanh, phân phối dòng bất động
sản chung cư của công ty An Cư? Hướng đi nào tốt cho công ty trong việc lựa chọn
phân phối bất động sản trong thời gian tới? Những kiến nghị đối với cơ quan nhà nước
5


để có cách thức hỗ trợ hoạt động kinh doanh của công ty.
4. Mục tiêu nghiên cứu
4.1. Mục tiêu chung
Mục tiêu chung của đề tài là phân tích cầu về bất động sản chung cư mà công ty
cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư phân phối của người dân trên địa bàn Hà Nội.
Qua kết quả nghiên cứu, đưa ra các đề xuất, giải pháp, kiến nghị nhằm thúc đẩy mạnh
hoạt động kinh doanh, phân phối của công ty, từ đó nhằm nâng cao hiệu quả kinh
doanh và mở rộng thị phần của công ty trên địa bàn Hà Nội.
4.2. Mục tiêu cụ thể
Để khóa luận làm rõ được mục tiêu chung của đề tài là phân tích cầu về bất động
sản chung cư của công ty trên địa bàn Hà Nội thì công ty cần đi sâu làm rõ những mục
tiêu cụ thể khác nhau, bao gồm:
- Khóa luận sẽ đi sâu phân tích các lý thuyết liên quan đến cầu, các nhân tố ảnh
hưởng đến cầu, từ đó xây dựng được hàm cầu.
- Khảo sát, tìm hiểu, đánh giá nhu cầu và thị hiếu cũng như các nhân tố ảnh
hưởng đến cầu về bất động sản chung cư của người dân trên địa bàn Hà Nội.
- Từ kết quả khảo sát và nghiên cứu, công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An
Cư đưa ra chiến lược, kế hoạch lựa chọn sản phẩm bất động sản chung cư phân phối
giai đoạn 2017 – 2020. Từ đó, công ty An Cư đưa ra giải pháp để thúc đẩy hoạt động
kinh doanh, phân phối bất động sản chung cư của công ty, đồng thời sẽ xây dựng cho
mình một hướng đi đúng đắn trong ngắn hạn và dài hạn để mở rộng thị phần trên địa
bàn Hà Nội.
5. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
5.1. Đối tượng nghiên cứu

Đối tượng nghiên cứu là cầu về các phân khúc bất động sản chung cư mà công
ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư phân phối của người dân trên địa bàn Hà
Nội và mức độ ảnh hưởng của các nhân tố đến cầu sản phẩm: Thu nhập bình quân
của khách hàng, giá cả sản phẩm, môi trường, vị trí địa lý, chất lượng sản phẩm,
chính sách hỗ trợ…
5.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi về nội dung
Đề tài tập trung nghiên cứu về phân tích cầu về sản phẩm bất động sản chung cư
mà công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư phân phối, đồng thời nghiên cứu các
nhân tố ảnh hưởng đến cầu về sản phẩm bất động sản chung cư của người dân trên địa
bàn Hà Nội.
- Phạm vi về thời gian
Đề tài tìm hiểu và phân tích số liệu thu thập được về tình hình hoạt động kinh
doanh của công ty giai đoạn 2013 – 2016, tiến hành phân tích cầu và đưa ra giải pháp
mở rộng thị phần của công ty An Cư giai đoạn 2017 – 2020.
6


- Phạm vi không gian
Đề tài tập trung nghiên cứu, phân tích cầu về sản phẩm bất động sản chung cư
mà công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư phân phối trên địa bàn Hà Nội.
6. Phương pháp nghiên cứu
6.1. Phương pháp thu thập dữ liệu
Thu thập dữ liệu là một việc rất quan trọng, có ý nghĩa quyết định tới sự thành
công của một vấn đề nghiên cứu, chúng ta càng có nhiều thông tin, càng thu thập được
nhiều dữ liệu liên quan thì vấn đề nghiên cứu càng được phân tích, đánh giá đầy đủ,
chính xác hơn, giúp cho bài nghiên cứu them phần thuyết phục. Dữ liệu thu thập được
có thể là dữ liệu sơ cấp hay dữ liệu thứ cấp.
 Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp:
Tác giả sử dụng phương pháp điều tra chọn mẫu thông qua việc phát phiếu điều

tra trực tiếp hoặc gián tiếp bằng việc gửi phiếu điều tra qua email, facebook, zalo…
Mục đích của cuộc điều tra: Tiến hành thu thập các số liệu, ý kiến để có cái nhìn
tổng thể, khách quan hơn, phục vụ cho quá trình nghiên cứu. Quá trình gồm 3 bước:
Bước 1: Xác định nội dung và các dữ liệu cần thu thập trong cuộc điều tra
Bước 2: Xây dựng nội dung và trình bày bảng câu hỏi, xác định đối tượng điều
tra là người dân trên địa bàn Hà Nội.
Bước 3: Tiến hành điều tra, cuộc điều tra kéo dài từ 11/03/2017 đến 27/03/2017.
Tiến hành phát phiếu điều tra trực tiếp tại các khu vực cụ thể của Hà Nội, cùng với đó
là việc sử dụng công cụ thư điện tử và các mẫu phiếu sử dụng phầm mềm google.docs
Cơ cấu điều tra: Tác giả sẽ tiến hành điều tra tại một số khu vực nội thành Hà Nội
gồm: khu phố Ba Đình, khu phố Đống Đa, khu phố Hoàn Kiếm, khu phố Hai Bà Trưng
và khu vực ngoại thành gồm: huyện Thanh Trì, huyện Từ Liêm, huyện Gia Lâm và huyện
Đông Anh. Số lượng phiếu điều tra khoảng 250 phiếu phát ra.
Bên cạnh đó, tác giả còn sử dụng phương pháp phỏng vấn trực tiếp một số
chuyên gia, các nhà quản trị công ty, những người có kiến thức chuyên môn để có
được sự đánh giá theo nhiều chiều về cầu về bất động sản mà công ty cổ phần dịch vụ
bất động sản An Cư phân phối trên địa bàn Hà Nội.

7


 Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp
Để phục vụ cho đề tài nghiên cứu, trong quá trình thực tập tại công ty cổ phần
dịch vụ bất động sản An Cư, tác giả đã tiến hành thu thập các dữ liệu như báo cáo kết
quả kinh doanh, bảng cân đối kế toán của công ty giai đoạn 2013 – 2016. Các dữ liệu
này do phòng tài chính – kế toán và phòng hành chính nhân sự của công ty cung cấp.
Ngoài ra, để hoàn thiện đề tài, tác giả tham khảo, thu thập các số liệu từ các tài liệu thứ
cấp như các bài nghiên cứu có liên quan, nguồn sách báo, internet… về các số liệu
khác có liên quan.
6.2. Phương pháp phân tích, xử lý số liệu

• Phương pháp phân tích hồi quy
Là phương pháp nghiên cứu sự phụ thuộc một biến vào các biến khác với ý
tưởng cơ bản là ước lượng giá trị trung bình của biến phụ thuộc trên cơ sở các giá trị
đã biết của biến độc lập. Để thực hiện phương pháp này tác giả sử dụng phần mềm
Eviews để tiến hành ước lượng cầu về bất động sản mà công ty An Cư phân phối bằng
việc sử dụng phương pháp bình phương nhỏ nhất OLS. Các bước ước lượng được tác
giả tiến hành như sau:
Bước 1: Xác định mô hình ước lượng
Căn cứ vào các yếu tố ảnh hưởng đến cầu về mặt lý thuyết cũng như dự trù các
yếu tố có thể thu thập được số liệu trong thực tế, xác định phương trình hàm cầu tổng
quát về bất động sản mà công ty An Cư phân phối.
Bước 2: Thu thập và xử lý các số liệu
Thu thập các dữ liệu của các biến trong hàm cầu theo quý của các năm trong giai
đoạn 2013 – 2016, sau đó tiến hành xử lý số liệu cho phù hợp với mô hình đưa ra.
Bước 3: Tiến hành ước lượng
Nhập dữ liệu, sử dụng Eviews để tiến hành ước lượng mô hình hàm cầu về bất
động sản của công ty An Cư bằng phương pháp bình phương nhỏ nhất (OLS).
Bước 4: Kiểm định sự phù hợp của mô hình đã ước lượng và đưa ra kết quả
- Kiểm tra sự phù hợp về dấu của các tham số so với cả lý luận và thực tế.
- Kiểm định ý nghĩa thống kê của các tham số.
- Kiểm định sự phù hợp của mô hình.
• Phương pháp phân tích thống kê
Đối với những số liệu sơ cấp về ý kiến, đánh giá của khách hàng về bất động sản
của công ty An Cư phân phối, thu thập bằng việc phát phiếu điều tra, tác giả sẽ tổng
hợp và sử dụng phần mềm SPSS để đưa ra những kết quả thống kê tốt nhất, là cơ sở
đưa ra những nhận xét, đánh giá.

8

• Phương pháp so sánh, đối chiếu, sử dụng biểu đồ, đồ thị
Đối với các số liệu về doanh thu, lợi nhuận, chi phí, kết quả hoạt động sản xuất
kinh doanh của công ty qua các năm, tác giả sử dụng phương pháp so sánh đối chiếu
để đánh giá sự biến động tăng giảm giữa các thời kỳ khác nhau, chỉ ra những mặt ưu,
nhược điểm trong hoạt động sản xuất kinh doanh của công ty.
Ngoài ra, tác giả còn sử dụng phương pháp đồ thị, bảng biểu minh họa để giúp
người đọc có cái nhìn toàn diện, trực quann và dễ dàng nhất về vấn đề nghiên cứu.
7. Kết cấu đề tài khóa luận
Ngoài phần mở đầu, tóm lược, mục lục, danh mục bảng biểu, sơ đồ hình vẽ, danh
mục từ viết tắt, tài liệu tham khảo và phụ lục thì nội dung chính của khóa luận sẽ có
kết cấu gồm 3 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở lý luận về cầu
Chương 2: Thực trạng cầu về bất động sản chung cư mà công ty cổ phần dịch vụ
bất động sản An Cư phân phối giai đoạn 2013 – 2016.
Chương 3: Phân tích cầu và một số giải pháp đẩy mạnh hoạt động kinh doanh bất
động sản chung cư của công ty cổ phần dịch vụ bất động sản An Cư trên địa bàn Hà
Nội giai đoạn 2017 – 2020.

9


CHƯƠNG 1
MỘT SỐ LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ PHÂN TÍCH CẦU
1.1. LÝ LUẬN CƠ BẢN VỀ CẦU
1.1.1. Một số khái niệm về cầu và luật cầu
Tác giả Phan Thế Công (2014) đưa ra khái niệm cơ bản về cầu như sau:
“Cầu (kí hiệu là D) là số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ mà người mua mong
muốn mua và sẵn sàng mua tại các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất
định, các yếu tố khác không đổi.”
Muốn mua biểu thị nhu cầu của người tiêu dùng về một hàng hóa hoặc dịch vụ

nào đó. Sẵn sàng mua biểu thị việc có khả năng mua, có khả năng thanh toán. Thực tế
cho thấy, nếu thiếu một trong hai yếu tố muốn mua và có khả năng mua thì sẽ không
tồn tại cầu. Cầu khác nhu cầu, nhu cầu là tất cả những mong muốn, sở thích của người
tiêu dùng nhưng có thể không có khả năng thanh toán. Nói cách khác, cầu là nhu cầu
có khả năng thanh toán. Ví dụ để phân biết giữa cầu và nhu cầu. Một khách hàng mong
muốn mua một căn chung cư cao cấp tại khu vực Hà Đông. Dự án đáp ứng được nhu cầu
về vị trí, chất lượng sống cũng như tiện ích, dịch vụ của khách hàng. Tuy nhiên, tài chính
của khách hàng để dành mua căn hộ là 1,5 tỷ. Trong khi đó, giá thấp nhất cho căn hộ của
dự án là 2 tỷ. Khách hàng không muốn nhờ đến hỗ trợ tài chính. Vì thế mà cầu về căn hộ
của khách hàng không thành công. Ngoài ra, khi nghiên cứu cầu của một sản phẩm nào
đó, ta cũng cần quan tâm tới không gian và thời gian nghiên cứu.
Lượng cầu (kí hiệu là QD) là số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ cụ thể mà người
mua muốn mua và sẵn sàng mua tại các mức giá đã cho trong một khoảng thời gian
nhất định (Phan Thế Công (2014), trang 51).
Biểu cầu là bảng chỉ số lượng hàng hóa hoặc dịch vụ mà người tiêu dùng sẵn sàng
và có khả năng mua tại các mức giá khác nhau trong một khoảng thời gian nhất định.
Ví dụ: Cho biểu cầu về chung cư đựa tiêu thụ trên địa bàn Hà Nội năm 2016
Giá (triệu đồng)
15 – 18
25 – 30
>35
Lượng (căn hộ)
3300
16800
9000
Luật cầu: Số lượng hàng hóa được cầu trong khoảng thời gian đã cho tăng lên
khi giá của hàng hóa đó giảm xuống và ngược lại, giả định các yếu tố khác không đổi
(Phan Thế Công (2014), trang 52).
Giá cả và lượng cầu có mối quan hệ tỷ lệ nghịch, khi giá tăng thì lượng giảm, khi
giá giảm thì lượng tăng. Vì sao lại có luật cầu như vậy? Bao gồm hai lý do sau:

Thứ nhất, trong bất kỳ một khoảng thời gian cụ thể nào, khách hàng tiêu dùng
thêm một sản phẩm thì sẽ nhận được một sự hài lòng thỏa mãn thấp hơn từ mỗi đơn vị
10


kế tiếp của sản phẩm mà họ tiêu dùng. Khi khách hàng tiêu dùng sản phẩm thứ nhất, sẽ
có độ thỏa mãn cao nhất. Nhưng khi tiêu dùng đến sản phẩm thứ hai, độ thỏa mãn của
khách hàng đã giảm xuống và tiếp đến sản phẩm thứ ba, độ thỏa mãn giảm hơn nữa so
với khi tiêu dùng sản phẩm thứ hai. Điều này hoàn toàn phù hợp với quy luật lợi ích
cận biên giảm dần. Như vậy. Người tiêu dùng sẽ mua đơn vị sản phẩm kế tiếp khi giá
của đơn vị đó đang giảm dần.
Thứ hai, dựa trên hiệu ứng thu nhập và hiệu ứng thay thế. Hiệu ứng thu nhập
được hiểu là giá cả hàng hóa thay đổi làm cho thu nhập thực tế của người tiêu dùng
thay đổi, cầu hàng hóa thay đổi. Hầu hết các hàng hóa đều có sự thay thế trong tiêu
dùng. Giá hàng hóa này tăng lên thì lượng cầu về mặt hàng thay thế của nó cũng tăng
lên, do đó cầu về hàng hóa đó giảm đi và ngược lại khi giá hàng hóa đó giảm, cầu về
hàng hóa thay thế giảm, đây gọi là hiệu ứng thay thế.
Hầu hết các loại hàng hóa trên thị trường đều tuân theo luật cầu, chỉ có một số ít
hàng hóa không tuân theo luật cầu, ngược với luật cầu gọi là hàng hóa Giffen. Trường
hợp này hiếm khi xảy ra và cũng ít được quan tâm trong thực tế.
1.1.2. Phương trình và đồ thị đường cầu
Giả định rằng các yếu tố khác không đổi, chỉ có mối quan hệ giữa giá cả và lượng cầu,
khi đó chúng ta có thể xây dựng hàm cầu tuyến tính có dạng đơn giản như sau:
Qx = f (Px)
 Dạng hàm cầu tuyến tính cơ bản nhất là: QD = a – bP hoặc hàm cầu ngược dạng:
P = (a / b) – (1 / b)QD
Trong đó:
 a và b là các tham số, a >0, b ≥ 0.
 Tham số chặn a cho biết giá trị của QD khi biến P có giá trị bằng 0
 Tham số b được gọi là tham số góc: đo lường ảnh hưởng của lượng cầu khi

biến P thay đổi và các yếu tố khác giữ nguyên.
Đường cầu: là đường biểu diễn mối quan hệ giữa lượng cầu và giá. Các điểm
nằm trên đường cầu cho biết lượng cầu tại mức giá nhất định. (Phan Thế Công (2014),
trang 53).

11


Ta xét hàm cầu tuyến tính đơn giản QD = a – bP có đường cầu có dạng như sau:
Đồ thị 1.1: Đồ thị đường cầu

P

A

B
D

Q

O

Theo quy ước, trục tung biểu thị giá cả, trục hoành biểu thị sản lượng, ta xây
dựng đường cầu D. Với tham số b > 0, đường cầu là đường có độ dốc âm, độ dốc được
xác định bằng công thức:
=-

=

=

Đường cầu biểu diễn mối quan hệ giữa giá và lượng cầu tuân theo luật cầu. Khi
giá tăng từ PB đến PA thì lượng cầu giảm xuống từ QB xuống QA. Và ngược lại giá giảm
từ PA xuống PB thì lượng cầu tăng từ QA lên QB (các yếu tố khác không đổi).
Cầu cá nhân: lượng hàng hóa hay dịch vụ riêng lẻ mà từng cá nhân có khả năng
mua và sẵn sàng mua ở các mức giá khác nhau trong một thời gian nhất định với giả
thiết các yếu tố khác không đổi (Ngô Đình Giao, (2007)). Nhu cầu là một hiện tượng
tâm lý con người, là đòi hỏi, là mong muốn, nguyện vọng của con người về vật chất và
tinh thần để tồn tại và phát triển. Tùy theo nhận thức, môi trường sống và những đặc
điểm tâm sinh lý, mỗi cá nhân có những nhu cầu khác nhau. Việc xác định cầu cá nhân
phụ thuộc vào nhu cầu và khả năng thanh toán của người tiêu dùng đó.
Cầu thị trường: là tổng của tất cả các đường cầu cá nhân trên thị trường đó. Đường
cầu thị trường được xác định bằng cách cộng theo chiều ngang (trục hoành) các lượng cầu
cá nhân tương ứng tại mỗi mức giá. Do đó đường cầu thị trường thoải hơn đường cầu cá
12


nhân nhưng cũng có độ dốc âm và tuân theo luật cầu (Phan Thế Công, (2014)).
Đồ thị 1.2: Xây dựng đường cầu thị trường về sản phẩm chung cư của công ty cổ
phần bất động sản An Cư phân phối tại Hà Nội

P
F

E

Q

O

Giả sử trên thị trường có 2 cá nhân tiêu dùng sản phẩm chung cư do công ty cổ
phần dịch vụ bất động sản An Cư phân phối: D A, DB. Tại mức giá P1, ta có lượng cầu
thị trường là QTT1 = QA1 + QB1.
Khi giá tăng từ P1 lên P2, lượng cầu của 2 cá nhân đều giảm từ Q A1 về QA2 và từ
QB1 về QB2, kéo theo đó là sự giảm xuống của lượng cầu thị trường QTT2 = QA2 + QB2.
Đường cầu thị trường được xác định qua 2 điểm E (Q TT1, P1) và F (QTT2, P2) trên
đồ thị 1.2.
1.1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến cầu
Tùy thuộc vào từng loại hành hóa khác nhau mà sự ảnh hưởng của các yếu tố đến
cầu là khác nhau. Dưới đây là một số yếu tố ảnh hưởng phổ biển đấn cầu:
1.1.3.1. Giá cả của bản thân hàng hóa (P)
Giả cả hàng hóa có mối quan hệ tỷ lệ nghịch với lượng cầu, tuân theo luật cầu.
Khi giá cả hàng hóa tăng lên thì lượng cầu về hàng hóa đó giảm đi và ngược lại, khi
giá hàng hóa giảm đi thì lượng cầu về hành hóa đó tăng lên (với giả định rằng các yếu
tố khác không đổi). Giá cả của bản thân hàng hóa có vai trò quan trọng đến quyết định
chi tiêu của người tiêu dùng, qua đó quyết định đến lượng cầu hàng hóa đó.
1.1.3.2. Thu nhập của người tiêu dùng (M)
Thu nhập là một trong những yếu tố quan trọng nhất quyết định việc mua già và
mua bao nhiêu của người tiêu dùng vì thu nhập ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng mua
13


của người tiêu dùng. Giá cả các yếu tố khác không đổi, nếu thu nhập tăng khiến cho
người tiêu dùng có cầu cao hơn đối với một loại hàng hóa đó, thì hàng hóa đó là hàng
hóa thông thường. Trong hàng hóa thông thường có hai loại là hàng hóa thiết yếu và
hàng hóa xa xỉ. Hàng hóa thiết yếu là hàng hóa được cầu nhiều hơn khi thu nhập tăng
lên nhưng sự tăng lên của cầu là tương đối nhỏ hoặc xấp xỉ bằng so với sự tăng lên của
thu nhập. Ví dụ như thịt là thức ăn cần thiết cho bữa ăn hàng ngày. Khi thu nhập tăng
lên, người tiêu dùng sẽ mua nhiều thịt và thịt ngon hơn để ăn, nhưng lượng tăng lên đó
không nhiều, vì khả năng hập thụ của người ăn là có giới hạn. Hàng hóa xa xỉ như túi

xách hoặc nước hoa, sơn hào hải vị...khi thu nhập tăng lên, cầu về những hàng hóa đó
tăng lên đáng kể, vì những hàng hóa xa xỉ đó đa dạng, nhiều chủng loại, đáp ừng được
nhu cầu hơn nữa của người tiêu dùng. Có một loại hàng hóa hoặc dịch vụ mà khi các
yếu tố khác không đổi, thu nhập tăng lên sẽ làm giảm cầu và ngược lại, đó là hàng hóa
thứ cấp. Ví dụ gạo được coi là hàng hóa thứ cấp. Khi thu nhập tăng lên, bữa ăn của
người tiêu dùng sẽ có xu hướng cắt giảm tinh bột trong bữa ăn, thay vào đó, tăng chất
xơ, chất khoáng, vitamin qua thị rau, hoa quả trong bữa ăn, vì thế lượng gạo sẽ giảm
đi. Điều này được thể hiện qua sơ đồ đường Engel.
Đồ thị 1.3. Sơ đồ đường Engel

Thu
nhập

Hàng hóa thứ
cấp

A
Hàng hóa thông
thường

O

Q

Tuy nhiên, việc phân biệt hàng hóa thông thường, thứ cấp hay xa xỉ chỉ mang
tính chất tương đối, tùy thuộc vào từng không gian và thời gian cụ thể. Ví dụ, trong
những năm 80, 90 của nước ta, việc mỗi người có chiếc xe máy để làm phương tiện di
chuyển cũng đã rất xa xỉ. Nhưng hiện nay, hầu hết mọi người đều sở hữu cho mình
một chiếc xe máy làm phương tiện. Lúc này xe máy lại trở thành hàng hóa thông
14

thường.
1.1.3.3. Giá cả của hàng hóa có liên quan trong tiêu dùng (PR)
Cầu của hàng hóa không chỉ phụ thuộc vào giá của hàng hóa mà còn phụ thuộc
vào giá của hàng hóa có liên quan. Hàng hóa liên quan có thể chia làm hai loại: hàng
hóa thay thế và hàng hóa bổ sung.
Hàng hóa thay thế: là những hàng hóa có thể sử dụng thay thế cho hàng hóa
khác. Hàng hóa thay thế là các loại hàng hóa có cùng công dụng, cùng thỏa mãn một
nhu cầu, nên người tiêu dùng có thể chuyển từ mặt hàng này sang mặt hàng khác khi
giá của các mặt hàng không thay đổi. Nếu các yếu tố khác không đổi, cầu đối với một
loại hàng hóa nào đó sẽ giảm (tăng) khi giá hàng hóa thay thế của nó giảm (tăng). Ví
dụ như sữa Vianmilk và sữa Mộc Châu, gạo nếp thơm và gạo tám, Pepsi và Coca...
Hàng hóa bổ sung: là các loại hàng hóa được sử dụng song hành với nhau, bổ
sung cho nhau nhằm thỏa mãn một nhu cầu nhất định nào đó. Nếu các yếu tố khác
không đổi, cầu đối với một loại hàng hóa nào đó sẽ giảm (tăng) khi giá hàng hóa bổ
sung của nó tăng (giảm). Ví dụ như giá điện và các thiết bị sử dụng điện trong nhà,
xăng và xe máy...
1.1.3.4. Số lượng người mua trên thị trường (N)
Số lượng người mua là nhân tố quan trọng ảnh hưởng tới cầu, là yếu tố quan
trọng để xác định thị trường tiềm năng. Khi số lượng người mua tăng lên thì lượng cầu
hàng hóa đó cũng tăng lên, đường cầu dịch chuyển sang phải và ngược lại, nếu số lượng
người mua giảm đi thì lượng cầu thị trường giảm đi, đường cầu dịch chuyển sang trái. Số
lượng người mua trên thị trường có mối quan hệ cùng chiều với cầu hàng hóa.
1.1.3.5. Thị hiếu, phong tục, tập quán của người tiêu dùng (T)
Phong tục, tập quán là những thói quen mua sắm của người tiêu dùng, ăn sâu vào
đời sống xã hội, được đa số mọi người thừa nhận và làm theo, được hình thành bởi sự
thuận tiện hay thói quen xã hội. Ví dụ đến dịp Tết nguyên đán, phong tục của người
Việt Nam là sắm Tết cho nhà như thịt, bánh kẹp, hoa quả, các loại cây cảnh...Vì thế
đến dịp tết, cầu về những loại hàng hóa này rất cao nên lượng tiêu thụ những loại hàng

hóa này rất lớn.
Thị hiếu là sở thích, ý thích của người tiêu dùng, là yếu tố quan trọng tác động
tới chủng loại hàng hóa mà người tiêu dùng muốn mua. Thị hiếu phụ thuộc vào các
yêu tố như tập quán tiêu dùng, tâm lý lứa tuổi, giới tính, tôn giáo. Thị hiếu cũng có thể
thay đổi theo thời gian và chịu ảnh hưởng lớn bởi quảng cáo.
Khi một loại hàng hóa được người tiêu dùng ưa thích hơn trước làm cho cầu
hàng hóa đó trên thị trường tăng lên và đường cầu dịch chuyển sang phải. Ngược lại,
sự ưa thích về hàng hóa đó giảm xuống thì cầu về hàng hóa này sẽ giảm và đường cầu
15


dịch chuyển sang trái. Đấy gọi là tâm lý đám đông. Trên thực tế, việc tác động đến sở
thích, thói quen tiêu dùng là vô cùng khó khăn, đó được coi là nghệ thuật trong kinh
doanh. Mỗi công ty khi muốn đưa ra sản phẩm mới hay mở rộng thêm thị phần đều
phải nghiên cứu về thị hiếu người tiêu dùng ở nơi đó để có thể đáp ứng được nhu cầu
và được người tiêu dùng chấp nhận tiêu dùng sản phẩm của mình.
1.1.3.6. Kỳ vọng về giá cả hàng hóa trong tương lai (Pe)
Kỳ vọng là sự mong đợi hay dự đoán về giá cả trong tương lai của hàng hóa hay
dịch vụ. Kỳ vọng của người tiêu dùng cũng ảnh hưởng đến quyết định mua hàng hóa
hoặc dịch vụ, từ đó tác động đến cầu. Nếu người tiêu dùng hy vọng rằng giá cả trong
tương lai của hàng hóa đó sẽ giảm thì cầu hiện tại về hàng hóa đó sẽ giảm và ngược
lại, nếu người tiêu dùng dự đoán trong tương lai giá hàng hóa đó sẽ tăng thì cầu về
hàng hóa đó ở thời điểm hiện tại sẽ tăng.
Ngoài kỳ vọng về giá, các kỳ vọng về thu nhập, thị hiếu, số lượng người tiêu
dùng cũng sẽ tác động đến cầu.
1.1.3.7. Các yếu tố khác
Bên cạnh các yếu tố đã được phân tích, còn nhiều yếu tố khác tác động đến cầu
hàng hóa và dịch vụ. Sự tác động đến cầu còn ảnh hưởng bởi các chính sách của Chính
phủ, yếu tố quảng cáo, môi trường tự nhiên, điều kiện thời tiết...Mỗi yếu tố đều có thể
tác động đến cầu tùy mức mạnh hay yếu mà làm đường cầu dịch chuyển nhiều hay ít

Từ việc phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến cầu, ta có thể xây dựng được phương
trình hàm cầu tổng quát như sau:
Qx = f (Px, M, Pr, T, Pe, N)
Trong đó:
 Qx: lượng cầu về hàng hóa hoặc dịch vụ
 Px: giá của hàng hóa hoặc dịch vụ
 M: thu nhập của người tiêu dùng
 PR: giá của hàng hóa có liên quan
 T: thị hiếu của người tiêu dùng
 Pe: giá kỳ vọng của sản phẩm trong tương lai
 N: số người tiêu dùng trên thị trường
Một trong những hàm cầu phổ biến được sử dụng để phân tích là hàm tuyến tính:
Qd = a + bP + cM + dPR + eT + fPe + gN

16


Bảng 1.1: Tổng quan các yếu tố tác động đến cầu
Biến
P
M
PR
T
Pe
N

Mối quan hệ với lượng cầu
Tỷ lệ nghịch
Tỷ lệ thuận với hàng hóa thông thường
Tỷ lệ nghich với hàng hóa thứ cấp

Tỷ lệ thuận với hàng hóa thay thế
Tỷ lệ nghịch với hàng hóa bổ sung
Tỷ lệ thuận
Tỷ lệ thuận
Tỷ lệ thuận

b=
c=
c=
d=
d=
e=
f=
g=

Dấu của hệ số góc
Qd / P
Qd / M dương
Qd / M âm
Qd / PR dương
Qd / PR âm
Qd / T dương
Qd / Pe dương
Qd / N dương

Bảng 1.2 mô tả mối quan hệ giữa các biến độc lập và biến phụ thuộc dựa vào các
hệ số góc. Các hệ số góc (b, c, d, e, f và g) đo lường sự ảnh hưởng đối với lượng hàng
hóa được tiêu thụ khi thay đổi một trong các biến (P, M, P R, T, Pe và N) khi các đại
lượng khác là không đổi. Khi hệ số góc của một biến nhất định là số dương (âm),
lượng cầu tỷ lệ thuận (nghịch) với biến đó.

1.1.4. Độ co dãn của cầu
1.1.4.1. Độ co dãn của cầu theo giá
Độ co dãn của cầu theo giá là hệ số giữa phần trăm sự thay đổi trong lượng cầu
so với phần trăm sự thay đổi trong giá của hàng hóa đó. (Phan Thế Công (2014), trang
77). Nó đo lường sự ảnh hưởng của lượng cầu trước sự biến động của giá, cho biết khi
giá hàng hóa tăng 1% thì lượng cầu của hàng hóa đó giảm bao nhiêu % và ngược lại
Công thức tính:
(%

=

=

x

là phần trăm thay đổi của lượng cầu; %

là phần trăm thay đổi giá)

Các trường hợp của độ co dãn:
• Nếu

> 1 thì cầu co dãn nhiều

• Nếu 0 <

< 1 thì cầu kém do giãn theo giá

• Nếu

= 1 thì cầu co dãn đơn vị

• Nếu

= 0 thì cầu không co dãn

• Nếu

=-

thì cầu co dãn hoàn toàn

Giá trị của hệ số co dãn của cầu theo giá chéo luôn là một số không âm và không
có đơn vị đo. Nghiên cứu độ co dãn của cầu theo giá rất quan trọng đối với doanh nghiệp
trong việc quyết định mức giá bán ra để đạt được mục tiêu doanh thu của mình. Sản phẩm
có cầu co dãn, việc tăng giá sẽ làm giảm doanh thu và giảm giá sẽ làm tăng doanh thu.
Đối với sản phẩm có cầu kém có dãn, việc tăng giá sẽ làm tăng doanh thu và giảm giá sẽ
17


làm giảm doanh thu. Khi doanh nghiệp muốn tối đa doanh thu thì

= 1.

1.1.4.2. Độ co dãn của cầu theo thu nhập
Độ co dãn của cầu theo thu nhập là hệ số giữa phần trăm sự thay đổi trong lượng
cầu với phần trăm sự thay đổi trong thu nhập. (Phan Thế Công (2014), trang 83). Nó
đo lường sự ảnh hưởng của lượng cầu trước sự biến động của thu nhập, cho biết khi
thu nhập thay đổi 1% thì lượng cầu của hàng hóa đó thay đổi bao nhiêu %.
Công thức tính:

Trong đó: %

=

=

x

là phần trăm thay đổi lượng cầu; %

là phần trăm thay đổi thu

nhập của người tiêu dùng.
Thu nhập cũng là một yếu tố ảnh hưởng tới cầu, khi thu nhập thay đổi thì cầu các
hàng hóa cũng thay đổi dựa theo tính chất của hàng hóa. Ta có thể phân loại các loại
hàng hóa như sau:



>1, hàng hóa đang xét là hàng hóa cao cấp
<1, hàng hóa đang xét là hàng hóa thiết yếu



< 0, hàng hóa đang xét là hàng hóa thứ cấp



= 0, lượng cầu và thu nhập không có mối quan hệ với nhau

1.1.4.3. Độ co dãn của cầu theo giá chéo
Độ có dãn của cầu theo giá chéo là sự phản ánh % thay đổi trong lượng cầu của
hàng hóa này so với % thay đổi giá cả của hàng hóa khác. Hệ số co dãn của cầu theo
giá chéo đo lường mức độ phản ứng của giá cả hàng hóa kia so với lượng cầu của hàng
hóa này (các yếu tố khác không đổi).
Công thức tính:

=

=

x

Dấu của độ co dãn cầu theo giá chéo phụ thuộc vào hàng hóa có liên quan. Nếu
hàng hóa có liên quan là hàng hóa bổ sung cho hàng hóa X, độ co dãn của cầu theo giá
chéo có dấu âm, nghĩa là giá của hàng hóa bổ sung tăng thì lượng cầu hàng hóa đó sẽ
giảm. Nếu hàng hóa có liên quan là hàng hóa thay thế, độ co dãn của cầu theo giá chéo
có dấu dương, nghĩa là khi giá hàng hóa thay thế tăng lên thì lượng cầu của hàng hóa
nghiên cứu tăng lên.
1.2. LÝ LUẬN VỀ ƯỚC LƯỢNG CẦU
1.2.1. Ước lượng cầu
Ước lượng cầu là một khâu rất quan trọng ảnh hưởng tới việc phân tích định
lượng về cầu và là căn cứ phục vụ công tác dự báo cầu sau này, tác động trực tiếp tới
18


việc ra quyết định của doanh nghiệp. Ước lượng cầu được thực hiện bằng nhiều cách
khác nhau. Tuy nhiên, tựu chung lại, ước lượng cầu cố gắng lượng hóa các mối quan
hệ giữa cầu và các yếu tố ảnh hưởng đến nó.
1.2.2. Các phương pháp ước lượng cầu

1.2.2.1. Phương pháp phỏng vấn và điều tra khách hàng
Theo Tổ hợp giáo dục Topica, điều tra người tiêu dùng là chọn một mẫu người
tiêu dùng và xác định xem họ sẽ phản ứng như thế nào với những thay đổi cụ thể trong
giá, thu nhập, giá của các hàng hóa có liên quan, các chi phí quảng cáo và các yếu tố
ảnh hưởng đến cấu khác.
Để ước lượng cầu theo phương pháp trên, có hai cách chủ yếu là quan sát trực
tiếp người tiêu dùng và sử dụng phiếu điều tra người tiêu dùng:
- Thứ nhất, quan sát trực tiếp người tiêu dùng là việc có mặt ở các chợ, trung tâm
thương mại, cửa hàng...quan sát hình vi của họ, hỏi trực tiếp người tiêu dùng. Quan sát
người tiêu dùng là thu thập các sở thích họ thông qua việc mua và sử dụng sản phẩm.
Đôi khi, đây là cách duy nhất để có được thông tin về phản ứng của người tiêu dùng.
- Thứ hai, phương pháp sử dụng phiếu điều tra người tiêu dùng thông thường
cung cấp phần lớn thông tin hữu ích cho người nghiên cứu. Để thực hiện phương pháp
này có thể phỏng vấn trực tiếp khách hàng tại địa điểm bán hoặc sử dụng biểu mẫu
điều tra do người nghiên cứu hay bộ phận nghiên cứu soạn thảo cẩn thận, đưa tới
khách hàng bằng nhiều cách khác nhau như đưa trực tiếp, qua email, qua các phương
tiện xã hội khác nhau. Tuy nhiên mặt trái của phương pháp này là thông tin có thể
không chính xác do người tiêu dùng không hợp tác điều tra hoặc trả lời không trung
thực. Thêm nữa, phương pháp này thường đòi hỏi chi phí cao cả về thời gian và tiền
bạc do điều tra mẫu lớn và phân tích tỉ mỉ.
1.2.2.2. Phương pháp nghiên cứu và thử nghiệm thị trường
Đây là phương pháp có thể thực hiện được trong điều kiện thí nghiệm hoặc trên
thị trường thực.
Với phương thức điều tra trên, người tiêu dùng sẽ được cho một số tiền nhất định
và phải chi tiêu hết trong một cửa hàng được dàn dựng để từ đó biết được người tiêu
dùng phản ứng như thế nào đối với giá cả, sự thay đổi về giá cả, mẫu mã hàng hóa
cũng như sự thay đổi về giỏ hàng hóa. Những người tham gia cuộc thí nghiệm này
phải biểu thị sát nhất các đặc tính kinh tế xã hội của thị trường hàng hóa mà đang được
nghiên cứu. Tuy nhiên, phương pháp này bị vướng phải những hạn chế là vì thứ nhất,
người tiêu dùng biết họ đang trong một cuộc thử nghiệm và có người đang quan sát

hành vi của họ, vì vậy không chắc họ sẽ hành động bình thường như một tình huống
thực; thứ hai, mẫu chọn người tham gia thực nghiệm nhỏ vì chi phí thực hiện cao, lại
càng khó hơn đối với những sản phẩm có giá trị lớn như bất động sản, ô tô...
19