Thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố hà nội hiện nay

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường nhà ở là một trong những thị trường có vị trí, vai trò quan trọng
đối với nền kinh tế quốc dân. Nhà ở là một trong những yêu cầu bức thiết nhất
của đời sống con người. Từ xưa ông cha ta đã có câu: "Có an cư mới lạc
nghiệp". Có chỗ ở ổn định mới nghĩ tới làm ăn. Nhu cầu về nhà ở là một trong
những nhu cầu thiết yếu nhất của mỗi người dân trong xã hội. Khi kinh tế phát
triển, con người có quyền được hưởng những không gian sống với những tiện
nghi, lợi ích tốt hơn. Thoả mãn nhu cầu về nhà ở là minh chứng quan trọng của
một xã hội văn minh, nhân bản và phát triển. Nhà ở là đối tượng vừa mang tính
kinh tế, vừa mang tính chính trị - xã hội. Xét trên khía cạnh kinh tế, nhà ở là tài
sản có giá đặc biệt đối với mỗi cá nhân, là bộ phận quan trọng cấu thành nên
BĐS. Phát triển và quản lý hiệu quả thị trường này sẽ góp phần quan trọng vào
quá trình thúc đẩy phát triển nền kinh tế, xã hội, tạo khả năng thu hút đa dạng
các nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực vào quá trình phát triển đô thị bền
vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Trong những năm gần
đây cùng với sự tăng trưởng của nền kinh tế, thị trường nhà ở ra đời và phát triển
nhưng cũng đặt ra không ít thách thức cho các nhà quản lý kinh tế - xã hội. Tuy
là bộ phận cấu thành quan trọng trong nền kinh tế nhưng sau hơn 20 năm đổi
mới thị trường nhà ở của thành phố Hà Nội còn chưa hoàn thiện. Chính vì vậy,
phát triển hoàn thiện thị trường nhà ở với mục tiêu đáp ứng và đảm bảo tính hài
hòa về hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp, nhu cầu của người dân (khách
hàng) và thực hiện chính sách xã hội của Nhà nước là vấn đề hết sức cần thiết.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế - chính trị lớn của cả nước có một vị trí
đặc biệt quan trọng, là nơi tập trung đông đảo các cơ quan quan trọng của Đảng
và Nhà nước, các viện nghiên cứu, các doanh nghiệp lớn... Hiện nay, Hà Nội mở
rộng là địa bàn có quỹ nhà,đất lớn thứ nhất của cả nước. Tuy nhiên, trong những
năm vừa qua, thành phố đang phải đối mặt với nhiều vấn đề hết sức phức tạp
trong giải quyết vấn đề nhà ở. Đó là sự yếu kém trong quản lý nhà ở dẫn tới tình

trạng xây dựng nhà ở tự phát, không tuân theo thiết kế và qui hoạch; chính sách
đầu tư, phát triển nhà còn nhiều bất cập; quá trình gia tăng dân số cơ học diễn ra
nhanh chóng,... Đây là những trở ngại lớn đối với hoạt động đầu tư phát triển
nhà ở, do đó, việc nghiên cứu phát triển nhà ở tại Hà Nội, tìm ra những giải
pháp, mô hình thích hợp trong đầu tư phát triển nhà ở trong Thành phố Hà Nội
là vấn đề hết sức cần thiết hiện nay.
Xuất phát những nhận thức trên, tác giả đã chọn đề tài "Thị trường nhà ở
trên địa bàn Thành phố Hà Nội hiện nay" làm luận văn tốt nghiệp cao học, với
mong muốn đóng góp một phần hiểu biết nhỏ bé của mình vào việc phát triển và
giải quyết vấn đề nhà ở của thành phố Hà Nội trước yêu cầu của sự nghiệp công
nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng Thủ đô văn minh, thanh lịch.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Thị trường nhà ở đang nổi lên là một vấn đề được toàn xã hội quan tâm,
đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên ở
nước ta các công trình nghiên cứu và tài liệu tham khảo về thị trường BĐS được
công bố không nhiều. Chúng tôi xin nêu một số công trình như:
- Chu Thái Thành (2006), "Phát triển thị trường bất động sản trong công
cuộc đổi mới đất nước", Tạp chí cộng sản, số 18.
- PGS.TS Thái Bá Cẩn và Thạc sỹ Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường
bất động sản- Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt nam hiện nay, Nxb Tài
chính, Hà Nội.
- PGS,TS Vũ Văn Phúc (2005), Nền kinh tế quá độ trong thời kỳ quá độ lên
chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, Nxb lý luận chính trị, Hà Nội.
- Nguyễn Văn Điển (2004), Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS trên
địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sỹ quản lý kinh tế, Học Viện
Chính trị Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh.
- Bùi Thị Tuyết Mai (2004), Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam hiện
nay, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Học Viện Chính trị Hành chính quốc gia Hồ Chí
Minh.

- Trần Duy Hưng (2006), Quyền sử dụng đất ở vùng đồng bào dân độc
thiểu số Tây Nguyên, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Học Viện Chính trị Hành chính
quốc gia Hồ Chí Minh.
- Nguyễn Thị Hải Yến (2004), Giải pháp tài chính phát triển thị trờng BĐS
ở Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân.
Nhìn chung đã có nhiều bài viết, công trình nghiên cứu về vấn đề thị
trường BĐS; nhưng ở góc độ của kinh tế chính trị thì chưa có công trình nào
nghiên cứu về thị trường nhà ở tại Hà Nội. Vì vậy trong khuôn khổ luận văn này
tác giả muốn kế thừa những thanh quả nghiên cứu từ những bài viết có liên quan
đến các vấn đề lý luận và thực tiễn về thị trường BĐS ở Việt Nam để đề xuất
một số giải pháp trong việc phát triển thị trường nhà ở tại Hà Nội nhằm đáp ứng
các yêu cầu phát triển của thực tiễn cuộc sống.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3.1. Luận văn có mục đích:
, Làm rõ đặc điểm, thực trạng thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội; đề
xuất

giải pháp

để phát triển, hoàn thiện loại thị trường này theo hướng giải

quyết ngày càng tốt hơn nhu cầu về nhà ở của Thành phố Hà Nội.
3.2. Nhiệm vụ của luận văn:
- Làm rõ những vấn đề cơ bản về nhà ở và đặc điểm thị trường nhà ở của
Thành phố Hà Nội.
- Làm rõ thực trạng và đè xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở tại Hà
Nội trong những năm tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu:

Nghiên cứu thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội (chủ yếu là nhà ở gắn
liền đất ở),
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
Luận văn tập trung nghiên cứu và phân tích thị trường nhà ở tại Hà Nội từ
năm 2000 đến nay.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu


5.1. Cơ sở lý luận
Thị trường nhà ở được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận quan hệ đất đai và
địa tô của chủ nghĩa Mác – Lênin; chủ trương, chính sách của Đảng cộng sản và
của nhà nước Việt Nam về đất đai.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Xuất phát từ cở sở lý luận, đối tượng và mục dích nghiên cứu; luận văn
sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, khái quát

và tổng

kết thực tiễn.
6. Đóng góp của luận văn
Đánh giá thực trạng thị trường nhà ở tại Hà Nội và đề xuất giải pháp để
phát triển thị trường nhà ở của Thành Phố Hà Nội thời gian tới.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn gồm 3
chương, 7 tiết.


Chương 1
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

1.1. THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ CÁC HÌNH THỨC TỒN TẠI CỦA
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHÓ HÀ NỘI
1.1.1. Thị trường nhà ở,
Trong tác phẩm "Bàn về cái gọi là vấn đề thị trường", Lênin đã kết luận:
1. Khái niệm "thị trường" hoàn toàn không thể tách rời khái niệm phân
công xã hội được, sự phân công này, như trước đã nói, là "cơ sở chung của mọi
nền sản xuất hàng hoá". Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội và sản xuất
hàng hoá thì ở đó và khi ấy, có "thị trường". Quy mô của thị trường gắn chặt với
trình độ chuyên môn hoá của lao động xã hội. [31, tr.114].
Theo khái niệm này, thị trường được hiểu như một cơ sở chung của mọi
nền sản xuất có sự phân công xã hội. Trình độ chuyên môn hoá của lao động xã
hội càng cao thì thị trường càng được mở rộng. Lý luận và thực tiễn vận động
của thị trường cho thấy, khái niệm của Lênin về thị trường cho đến nay vẫn còn
nguyên giá trị và tính thời sự.
Trong nền KTTT, thị trường được coi là tổng thể các quan hệ cung - cầu,
quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ trên bình diện xã hội. Như vậy, nói đến thị
trường là nói đến cung - cầu, quan hệ mua bán, giá cả giữa người mua, người
trung gian và người bán; giữa người sản xuất và người tiêu dùng trên bình diện
đủ rộng. Từ đây, ở góc độ mục đích thị trường có thể khái quát chung nhất về thị
trường nhà ở như sau: Thị trường nhà ở của thành Phố Hà Nội được hiểu theo
nhiều góc độ. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà ở trongThành Phố Hà Nội là tổng
hoà các mối quan hệ về giao dịch nhà ở diễn ra tại một khu vực địa lý xác định
đã được nhà nước qui hoạch theo các mẫu thiết kế vĩnh cửu, trong một khoảng
thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà ở trong Thành phố Hà Nội là
nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch nhà ở. Như vậy,


chức năng của thị trường nhà ở trong Thành Phố Hà nội là đưa người mua và
người bán nhà ở trong Thành phố Hà Nội đến với nhau; xác đính giá cả cho các
BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung cầu; phát triển BĐS trên cơ

sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.2 Các hình thức tồn tại của thị trường nhà ở trên địa bànThành
phố Hà Nội hiện nay.
Xuất phát từ đặc điểm và cách tiếp cận nghiên cứu khác nhau, người ta thấy
thị trường nhà ở thường tồn tại dưới các hình thức sau:
Căn cứ vào nguồn cung, người ta chia thị trường nhà ở thành thị trường sơ
cấp và thị trường thứ cấp.
Thị trường sơ cấp là thị trường giao dịch các hàng hoá nhà ở lần đầu, thậm
chí trên thị trường này người ta trao đổi mua bán các khoảng đất nền chia lô
trong các dự án được phê duyệt. Hình thức trao đổi phổ biến là đấu thầu một nền
đất hoặc toàn bộ lô đất đối với các lô đất phân khu xây biệt thự hoặc nhà vườn.
Đối với các chung cư cao tầng thì hình thức mua bán là đấu thầu mua các căn hộ
dựa trên cơ sở bản vẽ thiết kế đã được các cấp có thẩm quyền phê duyệt có tính
khả thi và khả hiện cao. Vào thời kỳ thị trường nhà đất nóng và sôi động, nhiều
công ty mới xin được cấp phép xây dựng của Thành phố, chưa kịp tổ chức thiết
kế cũng đưa sơ đồ mảnh đất chia lô đưa ra đấu thầu và trao đổi theo hình thức
góp vốn xây dựng. Loại hình mua bán này có độ rủi ro rất cao và tính khả hiện
của dự án rất thấp. Tuy nhiên giá đưa ra đấu thầu hoặc trao đổi cũng " rất mềm"
nên rất hấp dẫn các khách hàng ưa rủi ro.
Do tính khả hiện của dự án thấp và thời gian thực hiện dự án về nhà ở kéo
dài, thậm chí dự án đã được mua bán trao đổi. Song do một nguyên nhân nào đó
không thực thi được đã làm cho cả người bán và người mua gặp rủi ro gây ra
hiện tượng khiếu kiện kéo dài nên gần đây Chính phủ và lãnh đạo Thành phố đã
đưa ra các chỉ thị chỉ được mua, bán, trao đổi các lô đất và nhà trong các dự án
mà chủ đầu tư đã tự bỏ vốn ra xây dựng hoàn chỉnh các kết cấu hạ tầng.
Thị trường thứ cấp là thị trường mua, bán, trao đổi và phân phối các loại
hàng hoá nhà ở do thị trường sơ cấp đã hoàn thành tất việc mua bán. Các hàng


hoá đưa ra trao đổi ở đây rất đa dạng và phong phú bao gồm cả các quyền mua

lô đất, mua căn hộ chung cư đã hoàn thành xong thủ tục ở từng giai đoạn của
công trình đang thực thi, thậm chí cả quyền mua các lô đất và căn hộ chưa thực
thi. Song chủ yếu là trao đổi lại (mua bán lại) các biệt thự, nhà vườn và căn hộ
đã xây dựng xong đang sử dụng hoặc sẵn sàng đưa vào sử dụng.
Trên thị trường thứ cấp, dựa vào tính chất của việc trao đổi mua bán, người
ta chia thị trường thành: Thị trường mua đứt, thị trường cho thuê và thị trường
thế chấp nhà ở.
Một là thị trường mua đứt các căn nhà ở của thành phố Hà Nội là thị trường
chuyển nhượng trực tiếp từ tay của người xây dựng hoặc từ người đầu cơ nhà ở
đến người tiêu dùng. Thị trường này chiếm tỷ trọng lớn trong các giao dịch mua
bán nhà ở tại Thanh phố Hà Nội. Đặc điểm của thị trường này là diễn ra nhanh
chóng với giá cả sát với giá của thị trường và hàng hoá sau đó được đưa vào sử
dụng và tiêu dùng ngay. Bởi lẽ người có nhu cầu mua là người cần nhà để ở.
Theo điều tra tại Hà Nội thì trên 70% căn nhà được mua bán xong trong thành
phố Hà Nội được đưa vào tiêu dùng không xuất hiện trở lại trên thị trường mua
đứt nhà, tuy nhiên cũng có một số lượng đáng kể xuất hiện trên thị trường cho
thuê hoặc thị trường thế chấp nhà ở. Đặc điểm cơ bản của thị trường mua đứt
nhà ở thường thông qua các môi giới BĐS, bởi lẽ giá trị ngôi nhà và quyền sử
dụng đất, trên đó căn nhà toạ lạc là rất lớn và thời gian sử dụng đất là lâu dài nên
những căn cứ pháp lý cần phải mạch lạc và rõ ràng mà người sử dụng nhà
thường thiếu kinh nghiệm nên dễ có kẽ hở, muốn khắc phục nó sau khi mua
xong đòi hỏi chi phí rất lớn nên buộc người mua phải dựa vào các trung gian
giao dịch có kinh nghiệm và có trình độ pháp lý cao. Ngoài ra, sản phẩm giao
dịch trao đổi ở đây không chỉ là ngôi nhà hay căn hộ, mà là các văn bản pháp lý
công nhận quyền sở hữu ngôi nhà và quyền sử dụng đất ở trở thành hàng hoá
căn bản. Có rất nhiều trường hợp người mua không cần thị sát ngôi nhà và khu
đất có ngôi nhà toạ lạc, mà chỉ dựa vào tài liệu và các văn bản pháp lý đi kèm
theo ngôi nhà, họ đã quyết định mua. Do đó giấy công nhận quyền sở hữu ngôi

nhà và quyền sử dụng đất ở trở thành một loại hàng hoá đặc thù, tách rời một
cách tương đối khỏi hình thái vật chất mà nó đại diện.
Hai là, thị trường cho thuê nhà ở tại các nhà ở mới của Hà Nội. Đó là thị
trường chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở trong một khoảng thời gian nhất
định theo nhu cầu của người mua. Trong điều kiện tiền công và tiền lương rất
thấp như hiện nay, sự tích luỹ từ thu nhập chính đáng của người lao động trong
nhiều năm, thậm chí của cả đời người không thể mua được căn hộ cho riêng
mình trong khi bao cấp về nhà ở đã xoá bỏ từ lâu, thì thị trường nhà ở trở thành
một tất yếu kinh tế đối với tuyệt đại bộ phận người lao động. Điều đó đồng
nghĩa với việc thị trường nhà ở cho thuê có một khối cầu rất lớn và ngày càng
phát triển.
Đối với thị trường nhà ở cho thuê của Thành phố Hà Nội không phải vì thế
mà trở nên sôi động, bởi lẽ giá thuê một căn hộ chiếm phần lớn hoặc toàn bộ
tiền lương của phần lớn thành viên trong gia đình một hộ công nhân với mức
tiền lương bình quân từ 2 triệu đến 3 triệu đồng/ tháng. Điều đó cho thấy khối
cầu về căn hộ cho thuê tại Thành phố Hà Nội với giá bình quân từ 3 - 4 triệu
đồng/ tháng với diện tích sử dụng 70 - 80 m 2 chỉ phù hợp với công nhân hoặc
nhân viên cao cấp làm trong khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài hoặc
công chức cao cấp của nhà nước, các nhà quản lý trong các doanh nghiệp. Tuy
vậy, lượng cung vẫn không đáp ứng được lượng cầu ngày một tăng cao đặc biệt
trong điều kiện Hà Nội mở rộng gấp 3 - 4 lần như hiện nay. Nhiều công chức
của tỉnh Hà Tây cũ về trung tâm Hà Nội làm việc họ có nhu cầu thuê nhà ở trong
thành phố Hà Nội. Do đó khối cầu về nhà ở tại đây vẫn tăng cao, nên giá cả tăng
trong khi tiền lương hầu như không thay đổi cũng là nhân tố cản trở khối cầu.
Ngoài ra, việc Hà Nội mở rộng không gian sống tăng làm cho các dự án
phát triển nhà ở phát triển về phía Hà Tây ngày càng tăng, điều đó dự báo sẽ có
một thời kỳ bùng nổ phát triển nhiều sản phẩm nhà ở cho thuê sẽ được cung ứng
ra thị trường làm cho giá cả cũng có xu hướng giảm.
Ba là, thị trường thế chấp nhà ở trong Thành phố Hà Nội. Đây là thị trường
đặc thù bởi lẽ quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở vẫn thuộc chủ thể sở hữu,

mà chỉ đem quyền đó thế chấp bảo lãnh để được vay một khoản tiền nhất định
nhằm giải quyết khó khăn cho chủ sở hữu về tài chính trong một khoảng thời
gian xác định. Thị trường này có những đặc điểm cơ bản sau: 1, giá cả hàng hóa
thường thấp hơn giá trị của nó. Thấp hơn nhiều hoặc ít tùy thuộc vào sự cấp thiết
về mặt tài chính của người thế chấp và khả năng của người nhận thế chấp; 2,
hàng hóa chỉ được hóa giá khi người thế chấp mất khả năng thanh toán; và 3,
người thế chấp nhà nhận được khoản tiền tương ứng đưa vào tiêu dừng hàng
tháng vẫn phải trả lãi, như vậy vốn thông thường và căn nhà đưa ra thế chấp chỉ
có ý nghĩa bảo lãnh cho số tiền vay.
Đối với nhà thế chấp tại Thành phố Hà Nội có dung lượng thị trường tốt,
thông thường nó chỉ phát sinh đối với những người đầu cơ nhà ở trong điều kiện
thị trường nhà đất đóng băng.
Do các hình thức tồn tại của thị trường nhà ở trong Thành phố Hà Nội là rất
phong phú và phức tạp, trong khuôn khổ bản luận văn thạc sỹ, tác giả chỉ phân
tích thị trường mua bán đứt nhà ở tại Thành phố Hà Nội hiện nay.
1.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN
THÀNH PHỐ HÀ NỘI HIỆN NAY
1.2.1 Nhà ở - một loại hàng hoá đặc biệt
Có rất nhiều quan niệm khác nhau về nhà ở. Theo nghĩa hẹp, nhà ở là phần
kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để có thể làm chỗ ở, sinh hoạt cho
một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và không gian nhất định.
Theo nghĩa rộng, nhà ở được hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm phần kiến trúc
kỹ thuật của ngôi nhà (kể cả các tiện nghi và công trình kỹ thuật gắn liền với
ngôi nhà), các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi trường của khu vực).
Trên thực tế, khái niệm nhà ở luôn phải được hiểu theo nghĩa rộng vì tất cả các
vấn đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà không thể tách
rời các yếu tố của hạ tầng và môi trường tự nhiên xã hội của khu vực.
Nhà ở của Thành phố Hà Nội mới là hàng hoá vừa có tính xã hội vừa có

tính kinh tế. Là hàng hoá xã hội thì nhà nước cần có chính sách để đảm bảo
quyền có chỗ ở cho mọi người dân trong khi kinh tế thị trường (KTTT) làm cho


khoảng cách giàu nghèo trong xã hội ngày càng tăng lên; nhưng là hàng hoá
kinh tế, nhà ở được xây dựng và phân phối theo cơ chế thị trường. Nhà ở - công
trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ gia đình,
cá nhân là một bộ phận của hàng hoá BĐS và luôn gắn liền với đất ở. Nếu xây
dựng nhà để ở thì nhà đó chưa phải là hàng hoá, nhưng vì một lý do nào đó mà
phải bán ngôi nhà của mình cho người khác thì lúc đó ngôi nhà trở thành hàng
hoá. Nhà ở là một loại sản phẩm lâu bền, cần phân biệt tuổi thọ kinh tế với tuổi
thọ địa lý của nhà ở. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và
trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng BĐS nhà ở ngang bằng
với lợi ích thu được từ BĐS nhà ở. Tuổi thọ tự nhiên nói chung dài hơn tuổi thọ
kinh tế, nó chấm dứt các kết cấu chủ lực bị lão hoá hư hỏng, không thể tiếp tục
bảo đảm an toàn việc sử dụng. Trong trường hợp đó nếu xét thấy tiến hành cải
tạo, nâng cấp công trình mà thu được lợi ích lớn hơn là phá nó đi để đầu tư xây
dựng thì ta có thể kéo dài tuổi thọ tự nhiên để chứa được mấy lần tuổi thọ kinh
tế. Đặc biệt, nếu người ta giữ gìn và tu sửa kịp thời thì ngôi nhà có thể tồn tại
nhiều năm, thậm chí hàng trăm năm, lúc đó nó trở thành các ngôi nhà cổ và tách
ra khỏi thế giới hàng hoá thông thường.
Trước chủ nghĩa tư bản (CNTB), việc mua bán nhà chưa trở thành một
nghề nghiệp chuyên môn. Trong những trường hợp đặc biệt khi gặp khó khăn về
kinh tế hay phải di chuyển đến nơi ở khác người ta mới mua bán nhà ở. Lúc đó
giá cả chuyển nhượng của ngôi nhà tuỳ thuộc vào hoàn cảnh của người bán hoặc
nhu cầu, thị hiếu của người mua và tách rời rất xa hao phí lao động cần thiết tạo
ra chúng, tức là không tuân theo quy luật giá trị.
Trong nền KTTT, nhà ở được nhà đầu cơ mua đi bán lại hoặc các doanh
nghiệp chuyên xây dựng nhà để bán, do đó nó là một hàng hóa, nhưng là hàng
hoá đặc biệt. Tính đặc biệt của hàng hoá nhà ở thể hiện ở tính đặc thù của giá trị

(GT) và giá trị sử dụng (GTSD) của nó.
* Giá trị sử dụng của hàng hoá nhà ở
Nhà ở trong Thành phố Hà Nội có vị trí cố định, khó di chuyển. Do nhà ở
trong Thành phố Hà Nội được xây dựng luôn gắn liền với đất đai nên người ta


không thể di dời nhà ở từ nơi này sang nơi khác. Điều đó có nghĩa nhà ở trong
Thành phố Hà Nội luôn cố định về vị trí, về địa điểm. Tuy nhiên với tiến bộ
khoa học kỹ thuật như ngày nay đất đai không thể di dời nhưng nhà cửa đã có
thể di dời trong một phạm vi nhất định. Xét khái quát thì GTSD của ngôi nhà là
do công dụng hữu ích của nó có thể thoả mãn một số nhu cầu nào đó của người
mua. GTSD của ngôi nhà do thuộc tính tự nhiên của nó quyết định. Nó chịu sự
chi phối bởi hai nhân tố: Nhân tố bên trong và nhân tố bên ngoài.
Thứ nhất, nhân tố bên trong cấu thành GTSD của ngôi nhà trong Thành
phố Hà Nội, đó là các tiện nghi do thiết kế xây dựng ngôi nhà tạo ra và tùy thuộc
chủ yếu vào thị hiếu, tập quán, tâm lý và thói quen của người tiêu dùng. Lợi ích
của ngôi nhà được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp thời điều
chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại đặc trưng của công trình vừa có
thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư. Việc kịp thời điều chỉnh công
năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kỳ quan trọng để thu hút
khách hàng, nếu không ngôi nhà có thể xây dựng rất hiện đại và tiện ích với
người này, nhưng lại không có tác dụng gì nhiều đối với người kia. Trong trường
hợp đó, về hình thức thì mua ngôi nhà, nhưng thực chất là mua vị trí ngôi nhà,
tức là quyền sử dụng đất đai mà ngôi nhà toạ lạc, cho nên xác định GTSD của
ngôi nhà không chỉ dựa vào công năng và tiện nghi do chính ngôi nhà mang lại
cho người tiêu dùng, mà còn cả GT những tiện ích của các dịch vụ bên ngoài do
vị trí mà ngôi nhà toạ lạc có sẵn.
Thứ hai, nhân tố bên ngoài cấu thành GTSD của ngôi nhà: 1, Đó là các
nhân tố tạo nên do vị trí của ngôi nhà toạ lạc quyết định. Trên thị trường BĐS
nhà ở của Thành phố Hà Nội không tồn tại hai công trình giống hệt nhau vì

chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau cùng một
thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì các căn hộ cũng có hướng và tầng khác
nhau; 2, Sự chi phối nhiều của các vấn đề thuộc về khu vực địa lý như: Sự Phát
triển của làng nghề, dòng họ, yếu tố tâm lý, thậm chí cả vấn đề tín ngưỡng, tôn
giáo, tâm linh. Bên cạnh đó, trong khu vực ngôi nhà toạ lạc GT của nhà ở của
Thành phố Hà Nội sẽ được nâng cao lên nhờ sự thay đổi các công trình công


cộng như trường học, bệnh viện, công viên và các điều kiện về cơ sở hạ tầng kỹ
thuật thuận lợi cũng có nhiều tiện ích hơn nhờ đó mà tính hữu dụng của ngôi nhà
được tăng cao. Tính hữu dụng này được tạo ra không cần nhà đầu tư bỏ thêm bất
cứ một chi phí trực tiếp nào cả.
Như vậy, GTSD của ngôi nhà không chỉ được đo bằng tiện nghi do công
dụng của chính bản thân ngôi nhà tạo ra mà còn tuỳ thuộc vào vị trí và các dịch
vụ tiện ích khác ở bên ngoài ngôi nhà tạo ra, tức là địa tô chênh lệch do con
người' (nhà nước hoặc tư nhân) đầu tư tạo nên làm cho tính hữu dụng của ngôi
nhà tăng lên.
* Giá trị hàng hóa nhà ở và các nhân tố ảnh hưởng tới giá thành ngôi
nhà
Nhà ở là một loại tài sản, song khác các loại tài sản khác, nhà ở có vị trí cố
định gắn liền với nó là không gian, môi trường, các điều kiện kết cấu hạ tầng của
khu vực. Người sử dụng nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi nhà và chấp
nhận tất cả các điều kiện vốn có của khu vực chứ không di chuyển ngôi nhà đến
nơi mong muốn như các vật dụng khác. Chính vì vậy những thay đổi về nhà ở
thương tạo ra những thay đổi lớn về điều kiện sinh hoạt và cuộc sống của mọi
thành viên trong gia đình. Việc phát triển nhà ở không chỉ chú ý vấn đề kiến trúc
kỹ thuật, mà các yếu tố của môi trường và điều kiện của vùng cũng có vai trò rất
lớn quyết định đến GT ngôi nhà.
Xét khái quát, GT của nhà ở trong Thành phố Hà Nội, với tư cách là một
hàng hoá, cũng được quyết định bởi sự kết tinh của thời gian lao động xã hội cần

thiết xây dựng nên nó. Là hàng hoá đặc biệt, GT của hàng hoá nhà ở khác với
GT hàng hoá thông thường ở chỗ: GT hàng hoá này gắn với đất đai - Loại tài
sản không dùng một lần, khó có thể di dời được và trong quá trình sử dụng nếu
sử dụng được tốt thì GT có thể tăng lên nhiều. GT hàng hoá nhà ở phụ thuộc vào
chính GTSD của ngôi nhà. Tính hữu ích của hàng hóa nhà ở còn thể hiện ở chỗ
nó cung cấp nơi trú ngụ và những tiện nghi cho người sử dụng và cung ứng dịch
vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con người. Bên cạnh đó nó còn có khả
năng tạo ra GT lớn hơn so với chi phí sản xuất, tức là mang lại lợi nhuận cho


người tạo ra nó. Tuy nhiên người tạo ra BĐS nhà ở (nhà đầu tư) không được
hưởng toàn bộ phần lợi nhuận này, mà nó được phân phối một phần cho các chủ
thể tham gia hoạt động hỗ trợ vốn cho nhà đầu tư như các tổ chức tài chính, tín
dụng cũng như những người cung cấp các dịch vụ trên thị trường nhà ở như môi
giới, tư vấn. Việc phân tích GT của ngôi nhà là rất khó khăn cho nên phạm vi đề
tài này chỉ bàn đến giá thành của ngôi nhà, tức GT được thể hiện bằng tiền của
ngôi nhà qua giá cả các yếu tố đầu vào của xây dựng cấu thành nên nó. Giá
thành của ngôi nhà chịu chi phối bởi các nhân tố sau:
Thứ nhất, nó được kết tinh bởi một lượng lao động vật hoá rất lớn đó là giá
cả của sức lao động xây dựng ngôi nhà, bao gồm giá cả của việc thiết kế, thi
công và lao động trực tiếp. Trong đó lao động thiết kế và tổ chức thi công chiếm
vị trí quan trọng quyết định sự hình thành của giá thành ngôi nhà. Nếu thiết kế
phù hợp và tiện sử dụng thì giá thành thấp và công năng sử dụng của ngôi nhà
cao, bên cạnh đó tổ chức thi công chặt chẽ, tiến độ xây dựng đảm bảo sẽ tiết
kiệm được nguyên liệu và thời gian. Và khi khoa học kỹ thuật phát triển, nhiều
công đoạn trong quá trình xây dựng sẽ được áp dụng máy móc thay thế lao động
chân tay, khi đó vừa đảm bảo được chất lượng, tiến độ công trình mà giá thành
của ngôi nhà lại hạ.
Thứ hai, nó phụ thuộc vào giá trị của các hàng hoá vật tư dùng để xây dựng
ngôi nhà như: Gạch, ngói, xi măng, sắt, thép ... Nếu đầu vào trong quá trình xây

dựng mà tăng cao hoặc bị thay đổi đột ngột về giá thành thì sẽ ảnh hưởng không
nhỏ tới giá trị thể hiện bằng tiền của ngôi nhà.
Thứ ba, giá cả quyền sử dụng đất đai nơi ngôi nhà toạ lạc. Nếu ngôi nhà
trong các KĐT mới được xây dựng ở các trung tâm thành phố lớn thì GT quyền
sử dụng đất lớn hơn nhiều lần so với những vùng khác, do đó vị trí của ngôi nhà
cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá thành ngôi nhà.
Thứ tư, nếu tổ chức thi công kéo dài, vốn bị chôn chặt và ứ đọng lâu dài
làm cho lãi suất của đồng vốn tăng, giá thành ngôi nhà tăng lợi nhuận của doanh
nghiệp sẽ giảm xuống. Do lượng vốn đầu tư vào Thành phố Hà Nội thường rất
lớn nên doanh nghiệp kinh doanh nhà thường phải vay vốn ngân hàng, do đó


tiến độ thi công để hiện thực hoá công trình là khâu quyết định sự thành bại của
doanh nghiệp.
Ngoài bốn yếu tố nêu trên chúng ta thấy, do sự phát triển của sản xuất, sự
gia tăng dân số làm cho nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng cao. Mặt khác yếu
tố tâm lý, thị hiếu hiện nay của người dân muốn được sống trong các Thành phố
văn minh, lịch sự đã làm cho giá thành các ngôi nhà tại các Thành phố ngày
càng tăng trong khi với tiến bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả các hàng hoá thông
thường khác lại ngày càng giảm.
Có thể thấy, nhà ở là một bộ phận của hàng hoá BĐS. Thị trường. BĐS
được phân thành: Thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công trình
kiến trúc phục vụ nhu cầu sản xuất (nhà xưởng, mặt bằng, kho tàng) phục vụ cho
nhu cầu thương mại (khách sạn, văn phòng, nhà hàng, khu vui chơi giải trí...).
Như vậy nhà ở là một bộ phận của thị trường BĐS.
1.2.2 Đặc điểm cầu nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội hiện nay
Cơ chế vận động của cung - cầu nhà ở ảnh hưởng rất lớn đến thị trường nhà
ở. Cầu về nhà ở được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng nhà ở, nó có độ co
giãn theo thu nhập rất cao. Nhà ở có giá trị rất lớn, có thời hạn sử dụng lâu dài,
khó thay đổi về kiến trúc kỹ thuật. Vì vậy vấn đề đầu tư phát triển nhà ở vừa

phải tính đến nhu cầu trước mắt, vừa phải dự đoán được xu thế, thị hiếu phát
triển trong tương lai. Hiện nay nhà ở được coi là lĩnh vực đầu tư an toàn, hiệu
quả hơn cả trái phiếu, cổ phiếu, vàng bạc đá quý,... nên người dân thường có xu
hướng đầu tư, đầu cơ nhiều vào nhà ở. Mặt khác, ở Hà Nội nhu cầu mua, bán
nhà ở để cải tạo điều kiện ăn ở (khá lụp xụp trong những năm bao cấp) là rất lớn.
Do đó, có thể thấy tổng cầu trong xã hội chúng ta là rất lớn.
Cầu về nhà ở tại các Thành phố là số lượng m 2 nhà ở mà dân cư có khả
năng và sẵn sàng mua với các mức giá khác nhau, trong một khoảng thời gian
xác định khi các điều kiện khác không đổi. Cầu về nhà ở là nhóm cầu chủ yếu
góp Phần làm sôi động thị trường BĐS Hà Nội hiện nay. Bởi đang có nhu cầu
lớn để bổ sung cho tình trạng qui nhà ở, đất ở ít, kém chất lượng. Nhu cầu đó


tăng lên cùng với sự gia tăng dân số, tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập, mức
sống...
Đáng chú ý là cầu hiện nay chủ yếu là cầu giả tạo tức phục vụ cho mục
đích tích trữ, đầu cơ kinh doanh nhà ở của một bộ phận người có thu nhập cao,
người có khả năng thanh toán. Còn cầu thực sự thì không trở thành cầu thực tế
do giá nhà, giá đất quá cao nên không thể thanh toán được. Hà Nội hiện nay,
theo ước tính ít nhất 70% số hộ gia đình (trong đó khoảng 50% số hộ công nhân
viên chức Thành phố) không có khả năng tích luỹ từ thu nhập tiền lương của
mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có sự hỗ trợ tài chính từ bên
ngoài. Về con số tuyệt đối, theo ước tính của Sở Tài nguyên, Môi trường và Nhà
đất Hà Nội, có tới 10.000 hộ gia đình đang thực sự bức xúc về nhà ở và Thành
phố chỉ mới có giải pháp cho khoảng 30% số này. Chỉ riêng năm 2006-2007,
Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà tái định cư phục vụ các dự án lớn
của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo được khoảng 5.000 căn hộ, thậm chí,
đến năm 2010, 80 dự án nhà xây dựng tái định cư của Thành Phố dù được hoàn
thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ...
[26]. Nói cách khác, một lượng tổng cầu khổng lồ trên thị trường nhà ở đã, đang

và sẽ vẫn tiếp tục hiện hữu và mở rộng trên địa bàn Thủ đô Hà Nội. Việc hàng
rào giá cả nhà ở quá cao là cản trở lớn đối với lượng cầu tiềm năng chưa được
thoả mãn và ngày càng làm cho nhu cầu thực sự bị ứ đọng, tắc nghẽn, và bằng
cách phải tăng cung, chống đầu cơ... để giảm giá cả.
điều cần thiết là phải khai thông sự tắc nghẽn đó,
1.2.3 Đặc điểm cung nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội hiện nay.
Thành Phố Hà Nội có quỹ nhà ở đứng thứ hai trong cả nước. Tổng quỹ nhà
ở Hà Nội khoảng 18 triệu m 2 chiếm gần 20% quỹ nhà ở của toàn quốc. Trong đó
nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có khoảng 5 triệu m 2, chiếm hơn 40% quỹ nhà của
toàn thành phố. Bình quân diện tích nhà ở năm 2000 là 6,0 m 2/người, năm 2007
là 7 m2/người, trong đó có tới 30% dân số nội thành ở dưới 4 m 2/người [24].
Trong tổng quĩ nhà của Hà Nội thì 70% là nhà 1-2 tầng thuộc diện bán kiên cố,
chỉ có 33% là loại tốt còn lại có tới 6% xuống cấp cần được cải tạo nâng cấp cả


ngôi nhà và tiện nghi. 30% quĩ nhà do nhà nước quản lý là nhà chung cư, Phần
lớn là loại 4-5 tầng cũ kỹ; ở khu phố cổ chỉ có 15-20% quĩ nhà còn tốt, 10% bị
hư hỏng nặng cần phá bỏ, trên 70% cần sửa chữa, cải tạo. Bởi vậy Hà Nội cần
phải tạo ra cung nhiều hơn, sơ bộ tính đến giai đoạn 2001 - 2010 thành phố cần
3000 ha đất với kinh phí 30-35 ngàn tỷ đồng để xây dựng nhà ở nhằm bảo đảm
nâng mức cung bình quân diện tích nhà ở đô thị của thủ đô lên 8-10 m 2/người
(dân số khoảng 3,3 triệu người) vào năm 2010, [24].
Trong những năm vừa qua, có gần 150 dự án phát triển nhà ở với 197,96 ha
đất xây dựng nhà ở để kinh doanh hoặc đầu tư xây dựng nhà ở, song đến nay có
khoảng 50% số dự án, chủ yếu là dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được xây
dựng xong và đưa vào sử dụng. Còn những dự án xây dựng nhà ở để kinh
doanh, sau khi được giao đất và được hưởng một số chính sách ưu đãi đầu tư thì
thành phố chưa quản lý được hoạt động kinh doanh này của các chủ đầu tư.
Theo quy hoạch, thành phố Hà Nội đã triển khai xây dựng 53 khu mới với
quỹ đất 1.650 ha, bao gồm 20-23 triệu m 2 nhà ở và khoảng 6 triệu m 2 trụ sở,

công trình công cộng, bảo đảm cho 37 vạn người ở trong các khu nhà cao tầng
(tiêu chuẩn 35 m2/người) và 15 vạn người ở trong các khu nhà thông tầng (tiêu
chuẩn 4 người/biệt thự bình quân 200 m2 đất), [22]. Như vậy về lâu dài, cung
BĐS nhà ở tại Hà Nội có thể đủ đáp ứng cầu nhà ở của dân cư.
Qua thực tế trên có thể thấy, cung nhà đất tăng lên đáng kể trong thời gian
vừa qua. Quá trình đô thị hoá nhanh đã biến đất nông thôn lâu nay sử dụng với
hiệu quả thấp trở thành nguồn cung đất rất lớn cho xây dựng nhà ở và các công
trình thuộc kết cấu hạ tầng khác. Đô thị hoá đã làm chuyển dịch khả năng sử
dựng đất đai, làm tăng cung về đất cho những nhu cầu xây dựng nhà ở và cơ sở
hạ tầng của Thành phố.
Cung BĐS nhà ở tăng mạnh trong những năm vừa qua, làm giảm tình trạng
căng thẳng về nhà ở tại Thành phố. Nếu lấy năm 1997, năm khởi công xây dựng
khu Linh Đàm làm năm đầu tiên xây dựng của Thành phố thì qua mười lăm năm
phát triển, Hà Nội đã có 65 khu phố mới, [2].


Trong 10 năm (1999 - 2000), diện tích nhà ở trung bình đầu người tăng từ
6,7 lên 7,0 m2, khu vực nông thôn từ 7,5 lên 8,6 m2. Chất lượng nhà ở cũng được
nâng lên. Nhiều khu nhà ở mới khang trang đang thay thế cho nhà ở cũ đã xuống
cấp. Ở hầu hết các đô thị đã và đang xuất hiện những, khu nhà ở mới, tuyến phố
mới và nhiều nhà ở của nhân dân được xây dựng mới hoặc cải tạo, nhờ đó góp
phần thay đổi diện mạo của đô thị và nông thôn. Mặc dù chất lượng nhà ở đã
được cải thiện nhưng chưa nhiều, tỷ lệ nhà ở bán kiên cố và nhà tạm vẫn còn
cao.
1.2.4 Đặc điểm giá cả nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội
Giá cả hàng hoá nhà ở cũng như giá cả của các loại hàng hóa khác - tác
động, điều tiết hành vi của chủ thể mua, bán khi tham gia thị trường nhà ở và từ
đó ảnh hưởng đến quy mô hoạt động giao dịch trên thị trường nhà ở. Giá cả
được các công ty quyết định dựa vào giá xây dựng, giá đất khi chuyển quyền sử
đụng đất hoặc giá đấu thầu, lợi nhuận định mức của doanh nghiệp. Tuỳ thuộc

vào quy định trong quy hoạch phát triển nhà ở, các công ty kinh doanh phát triển
nhà ở có thể phát triển nhiều dạng nhà ở khác nhau như nhà biệt thự, nhà chung
cư. Giá cả trên thị trường nhà ở phụ thuộc chủ yếu vào cung cầu cũng như GT,
GTSD của hàng hoá nhà ở. Khi cầu lớn hơn cung, giá cả nhà ở thường bị đẩy lên
cao, ngược lại, khi cầu nhỏ hơn cung thì giá trên thị trường nhà ở có xu hướng
giảm xuống.
Thật vậy, giá cả hàng hóa trên thị trường nhà ở phụ thuộc nhiều vào GT và
GTSD của nhà ở. Một thửa đất, một ngôi nhà được đầu tư, cải tạo hợp lý sẽ ngày
càng có giá. Ngày nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, người ta tìm ra
được nhiều chức năng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho đất đai, nhà ở. Do đó,
giá cả trên thị trường nhà ở sẽ biến động theo xu hướng này. Những khu đất, căn
nhà ở trung tâm sầm uất, dễ buôn bán, thuận lợi cho sinh sống sẽ có giá cả ngày
càng tăng lên do GT gia tăng cả vô hình hoặc hữu hình của chúng đem lại ngày
càng lớn. Hơn nữa, do đất đai và nguồn cung hàng hoá nhà ở bị giới hạn nên
những mảnh đất, tài sản trên đất sử dụng lãng phí, kém hiệu quả sẽ được điều
chỉnh theo hướng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho các chủ sử dụng. Như vậy,


thị trường nhà ở dưới tác động của giá cả sẽ vận động theo xu hướng sử dụng
các nguồn lực nhà ở một cách hiệu quả và ích lợi hơn; hay có thể nói, khi thị
trường nhà ở vận động theo giá cả đã phân phối hợp lý các nguồn lực đất đai,
nhà ở. Qua những phân tích trên, có thể thấy giá cả hàng hoá nhà ở đóng vai trò
cơ chế điều tiết quy mô, hiệu quả hoạt động giao dịch nhà ở trên thị trường. Từ
đó đóng vai trò điều tiết các hoạt động đầu tư nhà ở và sử dụng các nguồn lực
cho quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất nước.
Trong thực tế những người có nhu cầu thực sự lại khó có khả năng tiếp cận
trực tiếp nguồn cung, tình trạng người có tiền, có quan hệ trực tiếp mua được
nhà của các công ty kinh doanh nhà ở và lại chờ cơ hội giá lên để bán lại cho
những người có nhu cáu thực sự là khá phổ biến ở Thành phố Hà Nội. Do vậy
giá nhà ở trên thị trường thường cao hơn giá bán của các công ty kinh doanh

phát triển nhà ở từ 30-100 triệu đồng/căn hộ, tuỳ thuộc vào vị trí khu nhà và hệ
số cao tầng.
Ngoài ra, hiện nay trên thị trường có sự chuyển đổi rất nhanh, dễ dàng giữa
tiền tệ - vàng bạc đá quý, nhà ở - do vậy các thị trường này liên hệ mật thiết với
nhau. Do đó, cơ chế vận động của thị trường nhà ở sẽ chịu ảnh hưởng rất nhiều
từ các biến động của giá cả, cung, cầu thị trường tiền tệ, vàng bạc đá quý và một
số yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "độc quyền", "đầu
cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... Đặc biệt là thiếu sự quản lý của nhà nước,
thả nổi, thậm chí nó được ủng hộ một số yếu tố không lành mạnh nên đã làm
nảy sinh một đội ngũ đứng đằng sau điều khiển thị trường bằng các phương
pháp đầu cơ, tung tin, tạo mua bán giả để làm giá thị trường cho các khu vực. Có
một số người sở hữu nhiều nhà ở, thậm chí sở hữu cùng lúc nhiều nhà ở tại các
dự án mới, đã thao túng giá thị trường nhà ở.
1.2.5 Điều tiết nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bàn Thành
phố Hà Nội
- Chính sách và nguyên tắc điều tiết
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc lập và quản lý qui hoạch đô
thị, bao gồm qui hoạch chung cho toàn bộ phạm vi đất đô thị và qui hoạch chi


tiết cho từng vùng thuộc phạm vi đất đô thị. Đề án quy hoạch xây dựng đô thị
được duyệt là cơ sở pháp lý quan trọng để các doanh nghiệp xây dựng kế hoạch
đầu tư các dự án phát triển nhà ở. Mặt khác, trên phương diện quản lý doanh
nghiệp kinh doanh BĐS; quản lý phương hướng, biện pháp huy động và xây
dựng các tiêu chí qui định chất lượng công trình của dự án, quản lý về mặt nhà
nước thông qua các hoạt động như thanh tra, kiểm tra, giám sát,... đây là những
vấn đề hết sức quan trọng, có tác động và ảnh hưởng lớn đến quyết định đầu tư
phát triển nhà ở của các doanh nghiệp.
Xét trên phương diện kinh tế: 1, Nhà nước còn là khách hàng lớn của các
doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở. Hằng năm, Nhà nước sẽ lên kế hoạch mua

lại nhà của doanh nghiệp hoặc đầu tư xây dựng nhà ở với mục tiêu tạo lập nơi ở
mới và cải tạo, nâng cấp điều kiện nhà ở cho người dân, đặc biệt là các đối
tượng chính sách xã hội. 2, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ
các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở như chi ngân sách giải phóng mặt
bằng, hỗ trợ tiền sử dụng đất, tái định cư, xây dựng cơ sở hạ tầng, bảo lãnh tín
dụng, cho vay ưu đãi. Nói tóm lại, xét trên phương diện kinh tế, trong nhiều
trường hợp thì Nhà nước vừa là người quản lý, người bán, người mua và người
cho thuê nhà ở.
Mặt khác, Nhà nước của chúng ta là Nhà nước xã hội chủ nghĩa của dân,
do' dân, vì dân. Xuất phát từ bản chất đó, từ trước tới nay, vấn đề nhà ở của
người dân luôn luôn được Nhà nước quan tâm, hỗ trợ. Trong những năm gần
đây' Đảng và Nhà nước đã đề ra nhiều chủ trương, chính sách tạo lập nhà ở cho
các đối tượng xã hội, thông qua sự hỗ trợ về tài chính như ưu đãi vay vốn, hỗ trợ
kinh phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất,... Vì vậy, có thể nói rằng, quá
trình thực hiện các chức năng kinh tế - xã hội của Nhà nước đã tác động không
nhỏ tới hoạt động đầu tư phát triển nhà ở trong giai đoạn hiện nay.
Thực chất sự tác động của nhà nước đối với các chủ thể kinh tế tham gia
vào thị trường nhà ở được thể hiện trên hai phương diện:
Một là, tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trường kinh tế - xã hội - pháp
luật để phát triển, qua đó nhà nước định hướng sự phát triển của các chủ thể kinh


tế tham gia thị trường nhà ở theo mục tiêu đã định. Về phương diện này, nhà
nước cần sử dụng chính sách vĩ mô tác động một cách gián tiếp đến các chủ thể
kinh tế tham gia vào thị trường nhà ở như: Chính sách đầu tư xây dựng kết cấu
hạ tầng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, thuế... Chính sách phát triển kinh
tế và vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ, chính quyền các
cấp cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị trường nhà ở Trên
phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng điểm
sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, sân bay, bến cảng

v.v... Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước theo quy hoạch
chung của Chính phủ. Các địa phương lại dựa trên quy hoạch tổng thể quốc gia
cũng có những quy hoạch riêng cho địa phương mình và đi cùng với các quy
hoạch đó là các chính sách ưu đãi để thu hút đầu tư. Trên thực tế, cơ sở hạ tầng
phát triển đến đâu thì các khu đô thị phát triển đến đó và kéo theo nó là sự gia
tăng về dân số rồi các khu dân cư hình thành. Như vậy, các chính sách phát triển
kinh tế của Nhà nước đã dẫn đến sự gia tăng cầu về nhà ở, thúc đẩy sự phát triển
của thị trường nhà ở. Cũng tương tự như vậy, ở những vùng, những khu vực mà
Chính phủ và chính quyền các cấp không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản xuất
sẽ kém phát triển, dân số sẽ di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu về nhà ở
phục vụ sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không những không
tăng mà có thể còn giảm xuống, dẫn đến sự đóng băng của thị trường nhà ở.
Cùng với các chính sách trên, nhà nước còn có chính sách về nhà ở, đất ở
nói chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập thấp, các đối
tượng thuộc diện chính sách xã hội... Các chính sách này của nhà nước cũng một
phần tác động đến cung và cầu về nhà ở, đất ở.
Nhà nước cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nước
đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho
thuê... Điều đó đều làm tăng hoặc giảm cầu về BĐS, làm ảnh hưởng đến sự phát
triển của thị trường nhà ở.
Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là việc
quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể. Điều đó có


thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất trong khu vực đó cũng như
các khu vực lân cận. Đây cũng là một nhân tố ảnh hưởng đến cung, cầu về đất
đai nói chung và nhà ở nói riêng. Về vấn đề này có thể dễ dàng nhận thấy khi mà
tiến trình công nghiệp hoá, đô thị hoá phát triển sẽ có một bộ phận đất nông
nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển công nghiệp, nhà ở cũng như các
công trình thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh và cũng tương tự như vậy đô thị phát

triển đến đâu việc chuyển đất nông nghiệp sang đất ở của Thành phố đến đấy.
Tất cả những điều đó sẽ làm tăng các giao dịch mua bán, thuê mướn nhà ở tại
các trung tâm đô thị, trung tâm thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng ,
công sở...
Những chính sách trên được coi như nhân tố bên ngoài tác động hoạt động
kinh doanh nhà ở.
Hai là, thúc đẩy sự phát triển các nhân tố bên trong của các doanh nghiệp
kinh doanh nhà ở bằng các chính sách giúp đỡ hỗ trợ vật chất, tạo điều kiện
nâng cao năng lực của các doanh nghiệp. Về phương diện này nhà nước ban
hành các chính sách và giải pháp về đất đai, tín dụng... đây là những công cụ tác
động trực tiếp đối với các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở và có ý nghĩa quan
trọng.
Như vậy, sự tác động của nhà nước đến việc hình thành và mở rộng thị
trường nhà ở trong Thành phố , là sự tác động của hệ thống các chủ trương,
chính sách, giải pháp vĩ mô trong việc phát triển kinh tế nội tại của từng doanh
nghiệp và tạo môi trường kinh tế - xã hội thuận lợi để định hướng. Quan hệ giữa
nhà nước và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này phải được đặt ra
trong bối cảnh của một nền kinh tế nhất định. Về phương diện quản lý được thể
hiện: Nhà nước là chủ thể quản lý và các doanh nghiệp là đối tượng quản lý. Đó
là mối quan hệ bình đẳng, giúp đỡ hợp tác cùng phát triển giữa các doanh nghiệp
cùng hoạt động trong lĩnh vực nhà ở với nhau cũng như các chủ thể nhà sản xuất
kinh doanh khác. Về quan hệ kinh tế giữa các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở,
ngoài một số lĩnh vực công cộng then chốt, nhà nước phải hỗ trợ, còn lại chủ
yếu là quan hệ vay trả, không hỗ trợ tràn lan, quyền lợi được quy định rõ ràng.


Về nguyên tắc điều tiết của Nhà nước vào thị trường nhà ở được thể hiện
dưới các khía cạnh sau:
Trước hết, Nhà nước tham gia với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với
thị trường nhà ở. Trong trường hợp này, Nhà nước xây dựng hệ thống luật pháp

tạo hành lang pháp lý cho hoạt động của thị trường nhà ở. Những chính sách và
pháp luật chủ yếu trong trường hợp này như Luật Đất đai, các sắc thuế liên quan
đến chuyển quyền sử dụng đất và chuyển quyền sở hữu nhà, các văn bản liên
quan đến quyền thuê đất, tiền thuế đất v.v... Điều đó đã tạo ra hành lang, môi
trường cho các giao dịch về nhà ở phát triển.
Thứ hai, Nhà nước cấp các giấy tờ chứng nhận về nhà và đất. Đây là một
trong những vấn đề cần thiết để đảm bảo về mặt pháp lý cho các hàng hoá nhà ở
lưu thông trên thị trường: Thực tế này đã được chứng minh khá rõ nét trong điều
kiện nước ta, khi mà hầu hết đất đai đều không có giấy tờ nên đi cùng với nó là
nhà được xây dựng trên đất đó cũng không có giấy tờ. Đây là một hạn chế rất
lớn cho sự phát triển của thị trường nhà ở nước ta nói chung nhà ở của Thành
phố Hà Nội nói riêng trong thời gian qua.
Thứ ba, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường nhà ở được thông qua
các công cụ quy hoạch và kế hoạch của Thành phố, khu vui chơi giải trí, đồng
thời với việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống, các khu nhà
chung cư.v.v... Trong một số trường hợp Nhà nước cần đất để xây dựng các công
trình công cộng nên Nhà nước phải thu hồi đất, đền bù, cấp bù. Điều đó cũng
góp Phần đáng kể để thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển.
- Tác động vào cung - cầu và giá cả nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà
Nội.
Một là, tác động vào thị trường sơ cấp.
Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 thì thị trường BĐS ở nước ta bắt đầu
chính thức được thừa nhận và 10 năm sau đó là luật Đất đai sửa đổi, chúng ta
thấy ngày càng có nhiều chủ thể tham gia vào thị trường nhà ở, qui mô thị
trường nhà ở được mở rộng. Nhà nước, tư nhân và cả các liên doanh, các nhà
đầu tư nước ngoài đã tham gia vào thị trường, so với trước đây chỉ có nhà nước


quyết định trong việc cung cấp đất ở, nhà ở. Thị trường đang dần lớn mạnh là
nhờ có các hình thức đầu tư và quản lý do các cách thức liên doanh, chuyển giao

dự án phát triển công trình nhà đất giữa các chủ thể kinh doanh. Trong đó vai trò
kiến tạo thị trường sơ cấp thuộc về Nhà nước. Thị trường nhà ở thứ cấp đã và
đang phát triển với các sản phẩm hang hoá nhà ở đa dạng và các hình thức dịch
vụ mới phát sinh trong giao dịch.
Hai là, tác động vào thị trường thứ cấp.
Cùng với cơn sốt BĐS nhà đất, giá nhà ở tại một số thành phố lớn tăng vọt
Giá cả nhà ở gia tăng trong một thời gian ngắn không nằm ngoài sự chi phối về
qui luật cung cầu. Quan hệ cung- cầu về thị trường nhà ở bị mất cân đối nghiêm
trọng mặc dù Chính phủ đã có nhiều can thiệp thông qua điều chỉnh quy hoạch
sử dụng đất đai, mở rộng đô thị.
Cầu về nhà ở mà chủ yếu là đầu tư với mục đích kinh doanh tăng nhanh,
trong khi cung về nhà ở là có hạn và tăng chậm. Cung, cầu không đáp ứng cộng
với các biện pháp quản lí cửa nhà nước chưa có hiệu quả cao là nguyên nhân
dẫn tới tình trạng đầu cơ nhà ở gia tăng, đẩy giá cả nhà ở lên cao một cách bất
hợp lí. Tình trạng sốt nhà ở, đầu cơ nhà ở khá phổ biến ở các địa phương đặc
biệt là ở các đô thị lớn và các khu vực trọng điểm làm ảnh hưởng không tốt đến
hoạt động đầu tư, gây mất ổn định đời sống xã hội, làm tăng khoảng cách giàu
nghèo. Tình trạng đầu cơ làm cho một khối lượng lớn vốn đầu tư vào nhà ở
không trở thành tài sản chính thức và vì thế mà không có khả năng quay vòng
vốn. Tức là một lượng tiền vốn lớn bị đọng lại trong hàng loạt các loại nhà ở
không được tạo lập hợp pháp. Tốc độ đô thị hoá Hà Nội ngày một tăng cao, tỷ lệ
dân số cơ học tăng nhanh... dẫn đến nhu cầu về nhà ở rất lớn. Theo quy hoạch,
đến 2020 quy mô dân số Hà Nội đạt khoảng 6,5 triệu người. Phấn đấu đạt 23,1
m2 nhà ở/người. Giải quyết cơ bản những trường hợp nhà ở dưới 3 m 2/người.
Như vậy, diện tích nhà ở cần xây dựng từ nay đến 2020 mỗi năm khoảng 9 triệu
m2. Quỹ nhà ở đã được xây dựng trước đây có chất lượng và tiện nghi chưa đáp
ứng được nhu cầu sống hiện đại đòi hỏi phải cải tạo cũng tạo ra nhu cầu lớn về
nhà ở. Những dự án cải tạo hạ tầng đô thị như mở rộng đường giao thông, xây

dựng hạ tầng xã hội đòi hỏi lượng nhà ở dành cho công tác di dời giải phóng mặt
bằng, tái định cư... cũng tạo áp lực tăng thêm nhu cầu cho thị trường nhà ở. Nạn
đầu cơ nhà ở hiện nay ngày càng trở nên trầm trọng. Chẳng hạn, về nhà chung
cư, nhằm tận dụng chủ trương của nhà nước về ưu đãi xây dựng nhà chung cư,
nên nhiều chủ đầu tư đã "lập lờ” để tạo cơn sốt giả tạo nhằm đẩy giá lên cao.
Theo giá bán, mỗi căn hộ chung cư cao cấp ở Hà Nội có giá trung bình từ 5 - 7,5
triệu đồng/m2 nhưng thực tế người mua phải trả chênh lệch từ 30 - 100 triệu
đồng, thậm chí lên tới 200 triệu đồng/căn hộ. Do đó vấn đề mất cân đối cung
cầu, hiện tượng đầu cơ tạo nên cầu ảo gây nên những cơn sốt giả tạo là một
trong những tác nhân nguy hiểm cho nền kinh tế của chúng ta.
Ba là, tác động vào giá cả.
Mỗi một hàng hoá nhà ở đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức
giá trị. Các hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng hạn một
ngôi nhà được xây dựng thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo, nâng cấp sẽ
có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà đó ở trạng thái cũ. Tuy nhiên, giá trị của hàng
hoá nhà ở còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường. Cũng một thửa đất, một căn
hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so
với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng” giá lại hạ xuống, nhiều khi
còn thấp hơn lúc bình thường.
Giá cả nhà ở có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của nhà nước như
đầu tư của nhà nước vào nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường giao thông,
cấp và thoát nước, cấp điện), nhà nước tăng hoặc giảm thuế cho các doanh
nghiệp kinh doanh địa ốc, nhà nước áp dụng việc bán đấu giá tài sản BĐS thuộc
quyền sở hữu của nhà nước, nhà nước quy định chính sách nhà ở cho người có
thu nhập thấp.
Nhìn chung, khi không bị những yếu tố thái quá chi phối, giá cả nhà ở
thường được coi là một trong những tín hiệu quan trọng biểu hiện những động
thái phát triển của một nền kinh tế. Với nền kinh tế đang trên đà tăng trưởng,
phát triển thì giá nhà ở có xu hướng tăng lên; ngược lại, khi giá nhà ở tăng lên
thì nền kinh tế có thêm một tín hiệu tăng trưởng, phát triển.