Pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại tòa án nhân dân huyện sơn động, tỉnh bắc giang

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN HUYỆN SƠN ĐỘNG, TỈNH BẮC GIANG

HOÀNG TRUNG KIÊN

HÀ NỘI - 2019


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT TỪ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI TÒA ÁN
NHÂN DÂN HUYỆN SƠN ĐỘNG, TỈNH BẮC GIANG

HOÀNG TRUNG KIÊN

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS.Nguyễn Như Phát

HÀ NỘI - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ luật học “Pháp luật về tranh chấp quyền
sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc
Giang” là kết quả của quá trình học tập, nghiên cứu khoa học của bản thân với sự
hướng dẫn tận tình của PGS.TS Nguyễn Như Phát- người hướng dẫn khoa học. Các
số liệu, kết quả, trích dẫn nêu trong luận văn là trung thực và có nguồn gốc rõ ràng.
Những kết luận khoa học của luận văn chưa từng được công bố trong bất cứ công
trình nào. Tôi xin chịu trách nhiệm về công trình nghiên cứu của mình.
Hà Nội, ngày 26 tháng 12 năm 2019
Tác giả luận văn

Hoàng Trung Kiên


LỜI CẢM ƠN
Em xin trân trọng gửi lời cảm ơn quý thầy cô giáo Trường Đại học Mở Hà
Nội đã tận tình giảng dạy, truyền đạt kiến thức bổ ích trong suốt khóa học vừa qua.
Với tất cả lòng chân thành, em xin trân trọng gửi lời cảm ơn sâu sắc nhất tới
thầy PGS.TS Nguyễn Như Phát đã hướng dẫn tận tình, chu đáo, đầy trách nhiệm,
thầy đã giúp đỡ, tạo điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành luận văn một cách tốt
nhất.
Xin chân thành cảm ơn sự giúp đỡ quý báu của Tòa án nhân dân huyện Sơn
Động, tỉnh Bắc Giang đã tạo điều kiện cung cấp tài liệu, số liệu, tạo thuận lợi cho
tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn.
Xin cảm ơn gia đình, bạn bè, người thân đã động viên và giúp đỡ tác giả
hoàn thành luận văn này.
Tôi xin chân thành cảm ơn!

Hà Nội, ngày 26 tháng 12 năm 2019
Tác giả luận văn

Hoàng Trung Kiên


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1

CHƯƠNG 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .................................................... 7
1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp quyền sử dụng đất ................. 7
1.2. Khái niệm giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ................................... 22
1.3. Pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất ................................ 24
Kết luận Chương 1 ......................................................................................... 35

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH
CHẤP VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ THỰC TIỄN XÉT XỬ TẠI
TÒA ÁN NHÂN DÂN HUYỆN SƠN ĐỘNG, TỈNH BẮC GIANG ......... 37
2.1. Thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất .............. 37
2.2. Thực tiễn xét xử giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân
dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang ............................................................... 42
Kết luận Chương 2 ......................................................................................... 66

CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG, GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP TẠI TÒA
ÁN NHÂN DÂN HUYỆN SƠN ĐỘNG, TỈNH BẮC GIANG .................. 67
3.1. Định hướng hoàn thiện và nâng cao hiệu quả pháp luật giải quyết tranh chấp
về quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang .... 67

3.2. Các giải pháp nâng cao hiệu quả pháp luật giải quyết tranh chấp về quyền sử
dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang ....................... 71
Kết luận Chương 3 ......................................................................................... 82

KẾT LUẬN .................................................................................................... 84
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO……………………………………


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
LĐĐ:

Luật Đất đai

BLDS:

Bộ luật dân sự

BLTTDS:

Bộ luật tố tụng dân sự

TAND:

Tòa án nhân dân

UBND:

Uỷ ban nhân dân

QSDĐ:

Quyền sử dụng đất

NSDĐ:

Người sử dụng đất


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Tranh chấp quyền sử dụng đất là một hiện tượng xã hội tồn tại ở bất kỳ một
hình thái kinh tế - xã hội nào. Ở nước ta, tranh chấp quyền sử dụng đất gây ra những
hệ quả tiêu cực như phá vỡ mối quan hệ đoàn kết giữa các thành viên trong gia
đình, họ hàng hoặc trong nội bộ nhân dân làm mất ổn định xã hội và tiềm ẩn nguy
cơ gây mất ổn định chính trị. Hơn nữa, tranh chấp quyền sử dụng đất khiến quá
trình sử dụng đất bị ngưng trệ, đình đốn sản xuất do các bên tranh chấp mất thời
gian, tiền của và công sức vào việc khiếu kiện…Vì vậy, giải quyết tranh chấp quyền
sử dụng đất là một chế định quan trọng của pháp luật đất đai, có ý nghĩa trên nhiều
phương diện không chỉ hòa giải bất đồng, mâu thuẫn mà còn góp phần ổn định trật
tự an toàn xã hội, đồng thời bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng
đất.
Thời gian qua đã có nhiều công trình khoa học về vấn đề này được công bố
tạo cơ sở khoa học cho việc sửa đổi, bổ sung các quy định về giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, trên thực tế việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
đất vẫn gặp nhiều khó khăn, thách thức do còn thiếu một số quy định của pháp luật
hoặc các quy định chưa phát huy hiệu quả trong quá trình thực thi. Luật Đất đai năm
2013 và một số văn bản hướng dẫn thi hành được Quốc hội, Chính phủ và các bộ,
ngành liên quan ban hành thay thế Luật Đất đai năm 2003 đã có những sửa đổi, bổ
sung về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nhằm tháo gỡ những khó khăn,
vướng mắc. Điều này đặt ra yêu cầu cần tìm hiểu các quy định về giải quyết tranh

chấp quyền sử dụng đất và thực tiễn áp dụng pháp luật đất đai để giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng đất. Hơn nữa, do sự thay đổi cơ chế quản lý đất đai trong điều
kiện kinh tế thị trường khiến đất đai ngày càng trở nên có giá, người dân ngày càng
nhận thức được giá trị của đất đai. Chính vì vậy, số lượng các tranh chấp quyền sử
dụng đất không ngừng gia tăng, trong đó phần lớn các tranh chấp được giải quyết
tại cơ quan Tòa án nhân dân. Thực tiễn xét xử của Tòa án các cấp cũng đã đạt được
những kết quả về số lượng, chất lượng án giải quyết. Tuy nhiên, vẫn còn nhiều hạn

1


chế do đây là loại án khó giải quyết, từ việc áp dụng pháp luật, đánh giá chứng cứ…
Có nhiều vụ phải xử đi, xử lại nhiều lần, kéo dài trong nhiều năm, phát sinh khiếu
kiện kéo dài và làm giảm lòng tin của người dân với đường lối chính sách của
Đảng, pháp luật của Nhà nước.
Từ đó có thể thấy, việc giải quyết tranh chấp đất đai hiện nay là việc khó
khăn, phức tạp nhất và là khâu yếu nhất trong công tác giải quyết tranh chấp dân sự
nói chung. Do đó việc nghiên cứu có hệ thống các quy định của pháp luật về đất
đai, thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai; thực tiễn xét xử giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất; kiến nghị sửa đổi, bổ sung chính sách pháp luật về đất đai, xác
lập cơ chế giải quyết các tranh chấp đất đai thích hợp, nhằm nâng cao hiệu quả của
công tác giải quyết tranh chấp đất đai, đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho công
dân là việc làm có ý nghĩa quan trọng về mặt lý luận và thực tiễn hiện nay. Chính vì
thế, tác giả chọn đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ
thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang” để thực
hiện luận văn của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Cho đến nay đã có rất nhiều các công trình nghiên cứu và các bài viết liên
quan đến đề tài tranh chấp quyền sử dụng đất dưới nhiều góc độ tiếp cận khác nhau,
mục đích nghiên cứu khác nhau và dẫn đến những quan điểm khác nhau, kết quả

nghiên cứu khác nhau tùy thuộc vào mục đích nghiên cứu, cách tiếp cận các vấn đề.
Các công trình có thể kể đến như sau:
Cuốn sách chuyên khảo “Pháp luật dân sự và thực tiễn xét xử” của tác giả
Tưởng Duy Lượng, NXB Chính trị quốc gia xuất bản năm 2008 và tái bản có sửa
đổi, bổ sung năm 2009. Nội dung cuốn sách đưa ra những vấn đề lý luận và thực
tiễn xét xử các vụ án dân sự, trong đó phần nhiều là các tranh chấp liên quan đến đất
đai, thông qua đó đưa ra những vấn đề vướng mắc trong việc giải quyết các tranh
chấp đất đai tại tòa án và hướng xử lý nhằm nâng cao hiệu quả trong công tác xét
xử. Có thể nói cuốn sách này mang tính thực tiễn rất cao.

2


Các luận văn, luận án: “Pháp luật giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng
đất và thực tiễn thi hành tại Tòa án nhân dân quận Hai Bà Trưng thành phố Hà
Nội”, Luận văn thạc sĩ luật học của Lại Nguyệt Ánh (2017), Trường Đại học Luật
Hà Nội; “ Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất –
thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai ”, Luận văn
thạc sĩ luật học của Đỗ Thị Vân (2015), Viện Đại học mở Hà Nội; “Giải quyết tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử của Toà án
nhân dân tại tỉnh Quảng Nam”, Luận văn thạc sĩ luật học của Lưu Thị Lan (2018),
Học viện Khoa học Xã hội. Đề tài đã khái quát được tình hình giải quyết tranh chấp
về quyền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013, nêu ra những đặc thù trong việc
giải quyết các loại việc nêu trên, đánh giá chung những sai lầm trong việc giải quyết
tranh chấp và những nguyên nhân của sai lầm đó. Để từ đó đưa ra một số kiến nghị
nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo Luật
đất đai hiện hành.
Các báo cáo nghiên cứu: Báo cáo nghiên cứu Hòa giải tranh chấp đất đai tại
Việt Nam phân tích pháp luật hiện hành, các thực tiễn và khuyến nghị cho cải cách
tác giả Nguyễn Quang Tuyến, Nguyễn Hải An, Nguyễn Thị Hưởng và các cộng sự

(2013), Giải quyết tranh chấp trong thu hồi đất nông nghiệp của tác giả Phạm Duy
Nghĩa (2014). Qua phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất đai bằng tòa án, tác giả chỉ ra những khó khăn, vướng mắc trong
quá trình giải quyết và nêu các phương hướng, giải pháp góp phần hoàn thiện các
quy định của pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai, giúp các cơ quan chức năng
nói chung và tòa án nói riêng nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp.
Ngoài ra, còn có các bài viết như: “Chế định sở hữu đất đai qua các thời kỳ
và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai” TS. Doãn Hồng Nhung Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đăng trên Webside trường Đại học Kiểm sát
Hà Nội; Bài viết “Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
pháp luật hiện hành” Nguyễn Văn Hiến, Tòa án nhân dân tối cao, đăng trên Tạp
chí dân chủ pháp luật ngày 5/7/2018…

3


Trên đây là những vấn đề đã được nghiên cứu ở những khía cạnh khác nhau
về việc giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, là cơ sở tham khảo để tác giả hoàn
thiện tốt đề tài. Tác giả đã có sự tổng hợp và kế thừa để nghiên cứu một cách có hệ
thống, từ đó phân tích và đưa ra những nhận định, đánh giá của mình về các quy
định về giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất nói chung và thực tiễn xét xử tranh
chấp quyền sử dụng đất tại huyện Sơn Động.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1.Mục đích nghiên cứu
Mục đích của đề tài này là nghiên cứu những vấn đề lý luận về tranh chấp và
giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất. Khảo sát thực tiễn xét xử các tranh chấp
quyền sử dụng đất tại huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang, từ đó đưa ra định hướng và
kiến nghị những giải pháp nâng cao hiệu quả công tác giải quyết các tranh chấp về
quyền sử dụng đất tại huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang.
3.2.Nhiệm vụ nghiên cứu
Để thực hiện mục đích nghiên cứu trên, tác giả đặt ra và giải quyết các nhiệm

vụ cụ thể sau:
- Làm sáng tỏ các vấn đề mang tính lý luận và thực trạng pháp luật về tranh
chấp và giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành. Thông
qua hoạt động xét xử tại huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang.
- Phân tích, đánh giá thực tiễn giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại
huyện Sơn Động, phân tích những vụ án cụ thể trong thực tiễn xét xử huyện Sơn
Động, tỉnh Bắc Giang từ năm 2015 đến nay để chỉ ra những khó khăn, vướng mắc
và nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc đó trong quá trình giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang.
- Nêu định hướng và các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1.Đối tượng nghiên cứu

4


Đối tượng nghiên cứu của đề tài là lý luận về pháp luật giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất, thực tiễn công tác xét xử giải quyết tranh chấp quyền sử dụng
đất thông qua một số vụ án thực tế trên địa bàn trên địa bàn huyện Sơn Động, tỉnh
Bắc Giang.
4.2.Phạm vi nghiên cứu
Đề tài luận văn được nghiên cứu dưới góc độ chuyên ngành Luật, liên quan
vấn đề áp dụng pháp luật tố tụng dân sự và pháp luật nội dung trong việc giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân. Số liệu phục vụ nghiên cứu đề
tài được thu thập từ hoạt động xét xử các vụ án tranh chấp quyền sử dụng đất của
Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang từ năm 2015 đến nay.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1.Phương pháp luận
Luận văn được hoàn thành dựa trên cơ sở phương pháp luận của chủ nghĩa

Mác - Lê Nin, quan điểm duy vật biện chứng và duy vật lịch sử, tư tưởng Hồ Chí
Minh về nhà nước và pháp luật đất đai, về vấn đề cải cách tổ chức và hoạt động của
Tòa án nhân dân và các cơ quan tư pháp trong giai đoạn hiện nay nhằm đáp ứng tốt
nhất các yêu cầu trong cải cách tư pháp.
5.2.Phương pháp nghiên cứu
Để hoàn thành đề tài, tác giả còn sử dụng các phương pháp nghiên cứu cụ thể
như: phương pháp phân tích và tổng hợp, phương pháp thống kê, phương pháp hệ
thống…Cụ thể:
- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng trong
tất cả các chương trình luận văn. Cụ thể là được sử dụng để phân tích các quy phạm
pháp luật, đi sâu vào tìm tòi, trình bày các quan điểm, nhận xét về vấn đề giải quyết
tranh chấp quyền sử dụng đất, các quy định và thực tiễn của công tác xét xử giải
quyết tranh chấp quyền sử dụng đất bằng Tòa án; khái quát lại để phân tích quy
định và hoạt động thực tiễn này (Chương 1, Chương 2); từ đó rút ra các đánh giá,
kết luận và đưa ra các giải pháp phù hợp nhằm nâng cao công tác giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng đất (Chương 3).

5


- Phương pháp thống kê: Phương pháp này được tác giả sử dụng chủ yếu ở
Chương 2 để đưa ra đánh giá về thực tiễn công tác xét xử giải quyết các tranh chấp
quyền sử dụng đất tại huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang.
- Phương pháp hệ thống: Phương pháp này được sử dụng xuyên suốt toàn bộ
luận văn nhằm trình bày các vấn đề, các nội dung trong luận văn theo một trình tự,
một bố cục hợp lý, chặt chẽ, có sự gắn kết, kế thừa, phát triển các vấn đề, các nội
dung để đạt được mục đích, yêu cầu đã được xác định trong luận văn.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn
Kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần bổ sung và phát triển lý luận phục
vụ yêu cầu thực tiễn của việc không ngừng nâng cao chất lượng áp dụng pháp luật

trong hoat động xét xử nói chung và trong việc giải quyết các tranh chấp quyền sử
dụng đất tại Tòa án nhân dân nói riêng trong công cuộc cải cách tư pháp hiện nay.
Nội dung của luận văn cũng có thể góp phần xây dựng kỹ năng nghề nghiệp
của người Thẩm phán, kỹ năng nghiên cứu hồ sơ, đặc biệt là đối với các Thẩm phán
chuyên giải quyết án dân sự, giải quyết các vụ án tranh chấp quyến sử dụng đất và
các vụ án có liên quan đến tranh chấp quyến sử dụng đất. Kết quả nghiên cứu của
luận văn có thể làm tư liệu tham khảo phục vụ cho công tác nghiên cứu giảng dạy
khoa học pháp lý nói chung và đào tạo chức danh tư pháp nói riêng.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung luận
văn gồm 3 chương như sau:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về tranh chấp quyền sử dụng đất và giải
quyết tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện
Sơn Động, tỉnh Bắc Giang.
Chương 2: Thực tiễn pháp luật giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất và
thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang.
Chương 3: Định hướng và giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
quyền sử dụng đất tại Tòa án nhân dân huyện Sơn Động, tỉnh Bắc Giang.

6


CHƯƠNG 1:
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
1.1. Khái niệm, đặc điểm và phân loại tranh chấp quyền sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm tranh chấp quyền sử dụng đất
Hiến pháp và pháp luật nước ta quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu, Điều 53 Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa

Việt Nam (Hiến pháp năm 2013) quy định: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên
khoáng sản, nguồn lợi vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các loại
tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý”. Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai đều
cụ thể hóa quy định của Hiến pháp quy định đất đai thuộc sở hữu của toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Với tư cách là chủ sở hữu của đất đai, Nhà nước trao
lại quyền sử dụng đất cho người dân thông qua hoạt động giao đất, cho thuê đất,
công nhận quyền sử dụng đất… Lúc này quyền sử dụng đất trở thành một loại tài
sản đặc biệt. Cơ sở nền tảng của chế độ sở hữu đất đai ở Việt Nam dựa trên học
thuyết của Mác - Lê Nin về chủ nghĩa xã hội, theo đó, trong nhà nước xã hội chủ
nghĩa, các tư liệu sản xuất chủ yếu thuộc sở hữu toàn dân – một dạng đặc biệt của
sở hữu công cộng.
Trải qua nhiều giai đoạn lịch sử với những chính sách pháp luật đất đai khác
nhau, cho dù đất đai là tài sản thuộc sở hữu tư nhân hay chỉ được giao quyền sử
dụng đất thì ở nước ta, hiện tượng tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) vẫn xảy ra
phổ biến, diễn biến phức tạp, ảnh hưởng xấu đến công tác quản lý nhà nước về đất
đai nói chung và việc sử dụng đất nói riêng, gây ra nhiều bất ổn nhất định đối với
đời sống kinh tế - xã hội. Vậy tranh chấp QSDĐ là gì?

7


Để làm rõ nội hàm khái niệm tranh chấp QSDĐ, trước tiên chúng ta cần hiểu
“tranh chấp” là gì? Theo giải thích của Từ điển tiếng Việt thì tranh chấp nói chung
được hiểu là việc “Giành nhau một cách giằng co cái không rõ thuộc về bên nào”.1
Theo Từ điển tiếng Việt thông dụng: “Tranh chấp: 1.Giành giật, giằng co
nhau cái không rõ thuộc về bên nào. 2.Bất đồng, trái ngược nhau”2
Trong đời sống xã hội có nhiều loại tranh chấp khác nhau, tùy theo loại tranh
chấp mà có các khái niệm khác nhau như: Tranh chấp dân sự có thể hiểu là những
mâu thuẫn, bất hòa về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ thể tham gia vào

quan hệ pháp luật dân sự. Tranh chấp kinh doanh là những mâu thuẫn, bất đồng,
xung đột giữa các chủ thể kinh doanh với nhau trong các hoạt động kinh
doanh…Tiếp cận ở góc độ pháp lý thì tranh chấp hợp đồng được hiểu là những
xung đột, bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc thực hiện hoặc không thực hiện
các quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng.3
Trong lĩnh vực đất đai, khi các chủ thể tham gia các quan hệ pháp luật đất
đai, không phải lúc nào cũng nhất trí với nhau về tất cả các vấn đề trong quan hệ
pháp luật, vì thế sẽ xuất hiện những ý kiến khác nhau, những mâu thuẫn, những bất
đồng. Theo đó, hiện tượng này phát sinh manh nha từ những bất đồng, mâu thuẫn
giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc giữa họ với tổ chức, cá nhân khác về
quyền và nghĩa vụ hay lợi ích trong quá trình quản lý, sử dụng đất. Và dựa trên
những khái niệm cơ bản về “tranh chấp” nêu trên có thể có hiện tượng đó là tranh
chấp đất đai.
Vậy có thể hiểu, tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột
về mặt lợi ích, về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai
trong quá trình quản lý và sử dụng đất đai. Tại khoản 24 Điều 3 của Luật Đất đai
2013 đã đưa ra định nghĩa “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ
của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”. So với
khoản 26 Điều 4 Luật Đất đai 2003 thì khái niệm tranh chấp đất đai không thay đổi.
Trung tâm từ điển học, từ điển tiếng Việt, Nxb.Đà Nẵng, 1996, tr.989
Nguyễn Như Ý (Chủ biên), Từ điển tiếng Việt thông dụng, Nxb.Giáo dục, Hà Nội, 2001, tr.808
3
Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), từ điển giải thích thuật ngữ luật học, NXB. Công an nhân dân, Hà Nội
1
2

8


Theo khái niệm này, đối tượng tranh chấp trong tranh chấp đất đai là quyền

và nghĩa vụ của người sử dụng đất (NSDĐ). Nhưng, đây là tranh chấp tổng thể các
quyền và nghĩa vụ hay chỉ là tranh chấp từng quyền và nghĩa vụ “đơn lẻ” của
NSDĐ do pháp luật đất đai quy định, hay bao gồm cả tranh chấp những quyền và
nghĩa vụ mà NSDĐ có được khi tham gia vào các quan hệ pháp luật khác cho đến
nay vẫn chưa được chính thức xác định. Bên cạnh đó, chủ thể tranh chấp đất đai vốn
được gọi là “hai hay nhiều bên” cũng không được xác định rõ ràng: chỉ bao gồm
NSDĐ hay là tất cả các chủ thể có liên quan đến quyền và nghĩa vụ của NSDĐ
trong quan hệ tranh chấp đất đai. Chính sự chung chung này đã khiến cho nội dung
của tranh chấp đất đai nhiều lúc được mở rộng tối đa ở mức độ có thể.
Trong thực tế, khi nói về tranh chấp đất đai, người ta hiểu là trong đó bao
gồm có tranh chấp quyền sử dụng đất, tranh chấp phát sinh trong quá trình sử dụng
đất, tranh chấp về mục đích sử dụng. Như vậy, tranh chấp QSDĐ chỉ là một bộ phận
của tranh chấp đất đai. Ta có thể định nghĩa tranh chấp QSDĐ như sau: Tranh chấp
QSDĐ là những mâu thuẫn hay bất đồng của các chủ thể về quyền quản lý và quyền
sử dụng đất khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai.
1.1.2. Đặc điểm tranh chấp quyền sử dụng đất
Vì là một bộ phận của tranh chấp đất đai nên tranh chấp quyền sử dụng đất
cũng mang những đặc điểm của tranh chấp đất đai và đặc điểm chung của các tranh
chấp dân sự, đồng thời nó cũng có những đặc điểm riêng để phân biệt với các loại
tranh chấp khác. Tìm hiểu về tranh chấp QSDĐ có thể thấy loại tranh chấp này có
một số đặc điểm cơ bản sau:
Một là, về đối tượng tranh chấp. Trước khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì ở
nước ta có 3 hình thức sở hữu về đất đai đó là sở hữu Nhà nước, sở hữu tập thể và
sở hữu cá nhân nên đối tượng của tranh chấp chính là quyền sở hữu đất đai. Kể từ
khi Hiến pháp năm 1980 ra đời thì chỉ công nhận một hình thức sở hữu duy nhất đối
với toàn bộ đất đai đó là sở hữu toàn dân về đất đai, Nhà nước là đại diện chủ sở
hữu4, nên đối tượng tranh chấp không phải là quyền sở hữu đất đai mà là quyền sử
4

Điều 19, Hiến pháp năm 1990

9


dụng đất. Đối tượng của tranh chấp QSDĐ là quyền quản lý, quyền sử dụng một
loại tài sản đặc biệt không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh chấp mà thuộc
quyền sở hữu toàn dân.
Hai là, chủ thể của quan hệ tranh chấp QSDĐ chỉ là chủ thể quản lý và sử
dụng đất đai. Các bên tham gia tranh chấp không phải là chủ sở hữu đối với đất đai.
Do tính đặc thù của chế độ sở hữu đất đai ở nước ta: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ
gia đình, cá nhân (gọi chung là NSDĐ) sử dụng ổn định lâu dài hoặc công nhận
QSDĐ ổn định lâu dài của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất. Vì vậy,
họ chỉ có quyền quản lý, sử dụng khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, hoặc
nhận chuyển nhượng, thuê lại, được thừa kế QSDĐ hoặc được Nhà nước công nhận
QSDĐ. Như vậy, chủ thể của tranh chấp đất đai có thể là các cá nhân, tổ chức, hộ
gia đình, cộng đồng dân cư hay các đơn vị hành chính. Tuy nhiên, khác với tranh
chấp khác chủ thể của quan hệ tranh chấp QSDĐ không phải là chủ sở hữu của đối
tượng bị tranh chấp.
Ba là, do đất đai liên quan trực tiếp đến lợi ích của mọi thành viên trong xã
hội nên tranh chấp QSDĐ xảy ra ảnh hưởng không chỉ đến cá nhân mà còn cả các
thành viên trong gia đình, dòng họ, cộng đồng dân cư…Tính chất của tranh chấp
QSDĐ rất phức tạp và thường gay gắt, quyết liệt hơn các loại tranh chấp khác nên
không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên tham gia tranh chấp mà còn
ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, gây ảnh hưởng xấu đến nhiều mặt của đời
sống kinh tế xã hội như: Tác động không tốt đến tâm lý, tinh thần của các bên, gây
nên sự căng thẳng, mất đoàn kết, mất ổn định trong nội bộ nhân dân, làm cho những
quy định của pháp luật đất đai cũng như những đường lối, chính sách của Đảng và
Nhà nước không được thực hiện một cách triệt để, làm cho việc giải quyết gặp
nhiều khó khăn, vướng mắc.5

Bốn là, một đặc điểm đặc thù chỉ có trong quan hệ đất đai là người có quyền
sử dụng đất hợp pháp dù không có quyền sở hữu nhưng vẫn có quyền định đoạt
Trần Quang Huy (2007), Các đặc trưng pháp lý của quyền sử dụng đất ở Việt Nam, Tạp chí Nhà nước và
Pháp luật số 10/2007, tr.71-74
5

10


quyền sử dụng trong phạm vi quy định của pháp luật. Có thể gọi đây là “quyền sở
hữu hạn chế”6, được người đại diện chủ sở hữu trao cho NSDĐ. Do đó, tùy theo
mối quan hệ giữa các bên trong quan hệ tranh chấp đất đai mà việc áp dụng pháp
luật, thẩm quyền để giải quyết tranh chấp khác nhau. Hay nói cách khác quan hệ đất
đai liên quan đến những quan hệ xã hội khác nhau thuộc phạm vi điều chỉnh của
một số đạo luật như Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật xây dựng, Luật bảo vệ môi
trường…Trên thực tế tranh chấp đất đai xảy ra liên quan đến nhà ở, công trình xây
dựng,…nên khi giải quyết tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp QSDĐ cơ quan
nhà nước có thẩm quyền không chỉ áp dụng Luật đất đai mà còn áp dụng các đạo
luật khác có liên quan để xem xét, giải quyết.
1.1.3. Phân loại tranh chấp quyền sử dụng đất
Việc phân loại tranh chấp QSDĐ rất quan trọng, nó giúp cho các cơ quan có
thẩm quyền xác định kịp thời, chính xác các quan hệ pháp luật cần giải quyết và đưa
ra các quyết định đúng đắn, hợp tình, hợp lý khi giải quyết tranh chấp QSDĐ. Việc
phân loại tranh chấp có thể dựa theo nhiều tiêu chí khác nhau. Xuất phát từ yếu tố
đất đai là một loại tài sản đặc biệt, không thuộc quyền sở hữu của các bên tranh
chấp, căn cứ vào tính chấp pháp lý và quan hệ pháp luật của tranh chấp QSDĐ, tác
giả chia tranh chấp QSDĐ thành các loại sau:
Một là, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đó là việc các bên tranh
chấp trong quá trình thực hiện các giao dịch về đất đai.Loại tranh chấp này thường
do các bên thực hiện việc chuyển nhượng khi chưa có đầy đủ điều kiện pháp luật

cho phép, thực hiện không đúng hoặc không thực hiện đầy đủ các điều khoản quy
định trong hợp đồng, không tuân thủ các quy định của pháp luật trong khi giao dịch.
Hiện nay, đây là loại tranh chấp phổ biến và có số lượng nhiều nhất, mức độ phức
tạp lớn nhất.
Hai là, các bên tranh chấp về ranh giới giữa những thửa đất được phép quản
lý và sử dụng. Loại tranh chấp này thường là do các bên sử dụng đất không thỏa

Phạm Hữu Nghị (2005), Vai trò của Nhà nước trong việc thực hiện quyền sở hữu toàn dân về đất đai, Tạp
chí Nhà nước và Pháp luật
6

11


thuận được với nhau hoặc là do một bên tự ý thay đổi ranh giới sử dụng trong quá
trình đất đai được chuyển nhượng qua tay nhiều người, cho thuê, cho thuê lại, cũng
có thể là do sai sót từ phía cơ quan nhà nước trong quá trình đo đạc, cấp giấy chứng
nhận quyến sử dụng đất.
Ba là, tranh chấp QSDĐ trong quan hệ thừa kế. Loại tranh chấp này phát
sinh trong trường hợp người chết có QSDĐ nhưng khi chết không để lại di chúc
hoặc có để lại dic chúc nhưng di chúc không hợp pháp một phần hay toàn bộ mà các
đồng thừa kế lại không tự thỏa thuận được với nhau nên khởi kiện ra tòa. Loại tranh
chấp này có trường hợp có tài sản gắn liền với đất, có trường hợp trên đất tranh
chấp không có tài sản.
Bốn là, tranh chấp QSDĐ khi vợ chồng ly hôn. Quyền sử dụng đất có được
trong thời kỳ hôn nhân do nhận chuyển nhượng, được Nhà nước giao đất, được tặng
cho, khai hoang được Nhà nước công nhận hoặc được thừa kế. Khi ly hôn hai người
không tự thỏa thuận được với nhau nên phát sinh tranh chấp.
Năm là, tranh chấp đòi lại QSDĐ. Loại tranh chấp này phát sinh trong trường
hợp trước đây người có QSDĐ đã cho mượn, cho thuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng

nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu trả, hoặc do chính sách pháp luật
của Nhà nước đất đã được chia, cấp cho người khác nên nay họ khởi kiện để đòi lại,
hoặc đất đã được tặng cho nhưng nay vì nhiều lý do khác nhau, người đã tặng cho
đòi lại đất…Loại tranh chấp này gồm có các dạng sau:
- Tranh chấp QSDĐ trong trường hợp đất đã đưa vào tập đoàn sản xuất, hợp
tác xã mà sau đó tập đoàn sản xuất, hợp tác xã đã bị giải thể. Loại tranh chấp này
thường phát sinh khi người được tập đoàn sản xuất, hợp tác xã giao đất (không phải
chủ đã giao đất cho tập đoàn sản xuất, hợp tác xã trước đây) được cơ quan chức
năng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên chủ cũ kiện đòi lại.
- Tranh chấp QSDĐ liên quan đến việc tặng cho QSDĐ: Trong giao dịch
tặng cho, nhất là tặng cho nhà đất, thường thì người tặng cho có điều kiện đi kèm.
Song song với việc được nhận nhà đất thì người được tặng cho phải thực hiện một
nghĩa vụ nhất định nào đó, ví dụ như nuôi dưỡng cha mẹ cho đến khi chết. Hoặc cha

12


mẹ tặng cho con khi lập gia đình với mong muốn vợ chồng con chung sống hòa
thuận, hạnh phúc. Loại tranh chấp này thường phát sinh khi người được tặng cho
không thực hiện hoặc không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ của mình đối với người tặng
cho kiện đòi lại. Hoặc khi vợ chồng con ly hôn, cha mẹ không cho nữa mà đòi lại.
- Tranh chấp đất đai trong trường hợp đòi lại đất cho mượn, cho ở nhờ. Loại
tranh chấp này phát sinh trong trường hợp trước đây người có QSDĐ đã cho mượn,
cho thuê nhà đất, cho ở nhờ nhưng nay những người mượn, thuê, ở nhờ không chịu
trả.
Sáu là, tranh chấp giữa các đơn vị hành chính cấp tỉnh, huyện, xã với nhau.
Đây thường là những tranh chấp diễn ra ở các khu vực có vị trí thuận lợi cho phát
triển kinh tế địa phương nhưng tại đây sự phân chia ranh giới hành chính chưa rõ
ràng dẫn đến tranh chấp phát sinh. Đây là tranh chấp giữa những người được Nhà
nước giao quản lý đất đai.

Bảy là, tranh chấp do việc thực hiện QSDĐ bị cản trở. Loại tranh chấp này
phát sinh khi một bên được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất nhưng lại
không thể sử dụng được do bị người khác cản trở.
Tám là, tranh chấp liên quan đến việc bồi thường giải phóng mặt bằng khi
Nhà nước thu hồi đất. Thông thường đây là các tranh chấp liên quan đến mức độ và
diện tích được bồi thường do NSDĐ không thỏa mãn với mức bồi thường. Đây là
tranh chấp giữa người đại diện chủ sở hữu (Nhà nước), người được giao quản lý với
người sử dụng đất. Loại tranh chấp này là loại tranh chấp điển hình và gay gắt.
Chín là, tranh chấp về mục đích sử dụng đất. Các tranh chấp này hiện nay
diễn ra khá phổ biến, đó là tranh chấp giữa việc sử dụng đất vào việc trồng lúa với
việc dùng đất vào việc nuôi trồng thủy sản, giữa dùng đất trồng cây hàng năm với
dùng đất trồng cây lâu năm, giữa sử dụng đất nông nghiệp hoặc đất trồng cây lâu
năm với đất thổ cư trong quá trình phân bổ và sử dụng đất. Đây là tranh chấp giữa
người được Nhà nước giao quản lý với người được giao đất.
1.1.4. Về thẩm quyền giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án

13


Trước tiên phải xem xét đến thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ. Việc
kiểm tra điều kiện về thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ cũng dựa trên cơ sở
chung về xác định thẩm quyền tương tự như các loại vụ án dân sự khác như:
Nguyên tắc xác định thẩm quyền theo loại việc, theo cấp Tòa án, theo lãnh thổ. Việc
xem xét thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ của Tòa án được xác định ở thời
điểm thụ lý vụ án, những tình tiết phát sinh sau khi thụ lý như được cấp giấy chứng
nhận QSDĐ hay hủy giấy chứng nhận QSDĐ đã cấp không thay đổi thẩm quyền
giải quyết tranh chấp đã được xác định tại thời điểm thụ lý.
Thứ nhất, thẩm quyền theo loại việc. Khoản 5 Điều 26 BLTTDS năm 2015
quy định Tòa án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo quy định của
pháp luật đất đai. Đặc trưng cơ bản khi xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp

đất đai của các cơ quan hành chính. Đồng thời có sự phân biệt rõ tranh chấp về
QSDĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ tục tố tụng dân sự với
khiếu kiện liên quan đến QSDĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án theo thủ
tục tố tụng hành chính. Tại khoản 1 Điều 36 LĐĐ năm 2003 và Điều 203 LĐĐ năm
2013 đều có quy định rõ về thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án.
So với LĐĐ năm 2003, LĐĐ năm 2013 đã quy định một số điểm mới quan
trọng về thẩm quyền của Tòa án trong việc giải quyết tranh chấp đất đai nói chung.
Theo quy định tại Điều 203 LĐĐ năm 2013 thì tranh chấp đất đai mà đương sự có
một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này và tranh chấp về tài
sản gắn liền với đất thì do Tòa án giải quyết. Trường hợp đương sự không có giấy
chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của
Luật này thì đương sự được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp:
- Nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại UBND cấp có thẩm quyền theo
quy định tại khoản 3 Điều 203 LĐĐ năm 2013.
- Khởi kiện tại TAND có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng
dân sự.
Như vậy, kể từ ngày 01/7/2014 (thời điểm có hiệu lực LĐĐ năm 2013) Tòa
án có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy chứng

14


nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 LĐĐ năm
2013 nếu người khởi kiện lựa chọn Tòa án là cơ quan giải quyết tranh chấp. Lưu ý
khi nhận đơn khởi kiện phải yêu cầu người khởi kiện xác nhận có đồng thời nộp
đơn đến UBND đề nghị giải quyết hay không. Trường hợp người khởi kiện nộp cả
hai nơi Tòa án phải hướng dẫn cho người khởi kiện lựa chọn một trong hai cơ quan
có thẩm quyền giải quyết. Trường hợp, vụ việc đang được UBND giải quyết, Tòa
án trả lại đơn khởi kiện. Vụ việc đã được giải quyết tại UBND có thẩm quyền
nhưng đương sự không đồng ý với quyết định giải quyết và khởi kiện ra tòa thì Tòa

án thụ lý vụ án theo thủ tục tố tụng hành chính.
Tóm lại, theo quy định tại Điều 203 LĐĐ năm 2013 thì TAND có thẩm
quyền giải quyết các loại tranh chấp về QSDĐ sau:
Một là, tranh chấp QSDĐ mà đương sự có giấy chứng nhận QSDĐ.
Hai là, các tranh chấp QSDĐ mà đương sự có một trong các loại giấy tờ quy
định tại Điều 100 LĐĐ năm 2013, gồm:
+ Những giấy tờ về QSDĐ trước ngày 15/10/1993 do cơ quan có thẩm quyền
cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ
cộng hòa, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà
nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận QSDĐ tạm thời được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền
cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;
+ Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho QSDĐ hoặc tài sản gắn liền với đất;
Giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng QSDĐ, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước
ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày
15/10/1993;
+ Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở
thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ sở hữu cũ cấp cho người
dùng;

15


+ Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định
của Chính phủ.
Ba là, tranh chấp QSDĐ mà hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một
trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 203 LĐĐ năm 2013 mà trên giấy tờ
có ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển QSDĐ có chữ ký của các

bên có liên quan, nhưng đến trước ngày 01/7/2014 chưa thực hiện thủ tục chuyển
QSDĐ theo quy định của pháp luật.
Bốn là, tranh chấp QSDĐ mà hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản
án hoặc quyết định của TAND, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn
ản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố
cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Năm là, tranh chấp QSDĐ mà đương sự không có một trong các loại giấy tờ
quy định tại Điều 203 LĐĐ năm 2013 nhưng đương sự lựa chọn khởi kiện tại Tòa
án.
Sáu là, đối với thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển đổi,
chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho QSDĐ, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn
bằng QSDĐ, thừa kế QSDĐ nếu đất đó chưa có giấy chứng nhận QSDĐ mà các bên
giao dịch, nay tranh chấp giao dịch đó thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa án,
nhưng khi xét xử phải tuyên bố hợp đồng vô hiệu và giải quyết hậu quả của hợp
đồng vô hiệu.
Luật Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 không thể hiện rõ loại
tranh chấp này thuộc thẩm quyền của cơ quan nào. Nhưng xét về bản chất thì các
loại tranh chấp này là tranh chấp về hợp đồng dân sự, thừa kế có đối tượng đặc biệt
là QSDĐ. Do đó các tranh chấp này thuộc khoản 3, khoản 5 Điều 26 BLTTDS năm
2015.
Thứ hai, thẩm quyền theo cấp Tòa án.
Theo quy định tại Điều 35, Điều 37 BLTTDS năm 2015 thẩm quyền giải
quyết tranh chấp về QSDĐ được xác định như sau:

16


TAND cấp huyện có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về QSDĐ nếu tranh
chấp đó không có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài, không cần phải ủy thác tư
pháp cho cơ quan đại diện cho Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có

thẩm quyền của nước ngoài.
TAND cấp tỉnh có thẩm quyền giải quyết tranh chấp QSDĐ mà tranh chấp
đó có đương sự hoặc tài sản ở nước ngoài hoặc cần phải ủy thác tư pháp cho cơ
quan đại diện của Việt Nam ở nước ngoài, cho Tòa án, cơ quan có thẩm quyền của
nước ngoài; giải quyết tranh chấp về QSDĐ thuộc thẩm quyền giải quyết của
TAND cấp huyện nhưng TAND cấp tỉnh lấy lên để giải quyết.
Thứ ba, thẩm quyền theo lãnh thổ13.
Khi áp dụng quy đinh này cần phân biệt, khi giải quyết tranh chấp ai là người
có QSDĐ hoặc tranh chấp đòi lại QSDĐ do người khác đang quản lý, sử dụng thì
xác định thẩm quyền giải quyết tranh chấp của Tòa án theo lãnh thổ là Tòa án nơi
có bất động sản.
Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển QSDĐ, thừa kế QSDĐ, thì về bản chất
là tranh chấp hợp đồng, tranh chấp thừa kế, nên không xác định Tòa án nơi có bất
động sản có thẩm quyền giải quyết, mà việc xác định thẩm quyền của Tòa án theo
lãnh thổ căn cứ vào quy định chung tại Điều 39, Điều 40 BLTTDS năm 2015.
Theo quy định của BLTTDS quy đinh chi tiết về thẩm quyền, trình tự, thủ
tục xét xử tranh chấp đất đai thì tranh chấp đất đai theo quy định của pháp luật về
đất đai là một trong những tranh chấp dân sự thuộc thẩm quyền giải quyết của Tòa
án14.
Thứ tư, thẩm quyền của Toà án theo sự lựa chọn của nguyên đơn, người yêu
cầu.
Khoản 1 điều 40 BLTTDS năm 2015 có quy định về thẩm quyền của Tòa án
theo sự lựa chọn của nguyên đơn đối với những vụ án dân sự, theo đó trong trường
hợp tranh chấp liên quan tới bất động sản có ở nhiều địa phương khác nhau thì
nguyên đơn có thể yêu cầu Toà án nơi có một trong các bất động sản giải quyết. Khi
13
14

Điều 39 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015
Khoản 6 Điều 26 Bộ luật tố tụng dân sự năm 2015

17


đó, Tòa án mà nguyên đơn lựa chọn sẽ có thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất
đai.
* Thời hiệu khởi kiện:
Theo quy định của BLDS năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện là thời hạn mà
chủ thể được quyền khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết vụ án dân sự bảo vệ
quyền và lợi ích hợp pháp bị xâm phạm; nếu thời hạn đó kết thúc thì mất quyền
khởi kiện. Thời hiệu khởi kiện vụ án dân sự được tính từ ngày người có quyền yêu
cầu biết hoặc phải biết quyền, lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm, trừ trường
hợp pháp luật có quy định khác. Quy định về thời hiệu khởi kiện buộc các đương sự
phải ý thức được việc bảo vệ quyền lợi của mình và sớm có yêu cầu cơ quan có
thẩm quyền giải quyết, tránh tình trạng khởi kiện tuỳ hứng. Theo quy định của
BLTTDS năm 2015 thì thời hiệu khởi kiện được thực hiện theo quy định của BLDS
năm 2015.
Tuy nhiên, không phải mọi tranh chấp QSDĐ đều áp dụng thời hiệu khởi
kiện, chỉ áp dụng thời hiệu khởi kiện đối với tranh chấp QSDĐ trong những trường
hợp sau:
Thứ nhất, tranh chấp QSDĐ của những NSDĐ khi thực hiện các giao dịch
thông qua hình thức hợp đồng như chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê
lại, thế chấp, tặng cho QSDĐ, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ thì áp dụng quy định
về thời hiệu khởi kiện để yêu cầu Tòa án giải quyết tranh chấp về hợp đồng là 03
năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ thể tham gia hợp đồng bị
xâm hại15. Trước đây BLDS năm 2005 quy định thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh
chấp hợp đồng là 02 năm.
Thứ hai, tranh chấp thừa kế QSDĐ thời hiệu khởi kiện chia thừa kế là 30
năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản kể từ thời điểm mở thừa kế. Đây
là điểm mới của BLDS năm 2015 so với BLDS năm 2005.

1.1.5. Về trình tự thủ tục giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất tại Tòa án
Để giải quyết các tranh chấp phát sinh trong đời sống xã hội, trong đó có
tranh chấp QSDĐ thì các văn bản pháp luật về hình thức là những văn bản không
15

Điều 429 Bộ luật dân sự năm 2015

18


thể thiếu. Luật hình thức là văn bản pháp lý quan trọng, là cơ sở để áp dụng pháp
luật nội dung vào giải quyết tranh chấp nói chung.
Tranh chấp QSDĐ có thể được giải quyết theo phương thức khởi kiện tại
Tòa án có thẩm quyền hoặc khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Tương
ứng với mỗi phương thức, quy trình, thủ tục giải quyết cũng khác nhau.
Trước hết, dù theo trình tự tố tụng tại Tòa án hay trình tự giải quyết tại cơ
quan hành chính thì thủ tục hòa giải tại UBND xã vẫn là bắt buộc. Tuy nhiên, LĐĐ
năm 2013 còn có quy định khuyến khích các bên tranh chấp đất đai tự hòa giải hoặc
giải quyết tranh chấp đất đai thông qua hòa giải ở cơ sở, nếu không hòa giải được
thì gửi đơn đến UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp để hòa giải.
Theo quy định tại điều 202 LĐĐ năm 2013 và khoản 1 điều 88 của Nghị
định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 quy định chi tiết thi hành một số điều của
Luật Đất đai 2013, Chủ tịch UBND cấp xã có trách nhiệm tổ chức việc hòa giải
tranh chấp đất đai tại địa phương mình với thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã
gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND là Chủ tịch Hội đồng; đại diện Ủy ban
Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị;
trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu
đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa
đất đó; công chức địa chính - xây dựng - đô thị và môi trường (đối với phường, thị
trấn) hoặc địa chính - nông nghiệp - xây dựng và môi trường (đối với xã), công

chức Tư pháp - Hộ tịch xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời
đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng
sản Hồ Chí Minh….
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã được thực hiện trong
thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết. Việc hòa
giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận hòa giải
thành hoặc hòa giải không thành của UBND cấp xã. Biên bản hòa giải được gửi đến
các bên tranh chấp, lưu tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Trường hợp hòa
giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, người sử dụng đất thì UBND cấp

19