Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm từ thực tiễn các tòa án nhân dân tỉnh nam định

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT
ĐAI THEO THỦ TỤC SƠ THẨM TỪ THỰC TIỄN
CÁC TOÀ ÁN NHÂN DÂN TỈNH NAM ĐỊNH

LÊ NHẬT CHIẾN

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC
PGS.TS TRẦN HỮU TRÁNG

HÀ NỘI – 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết
quả nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các
số liệu, ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung
thực.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 20

TÁC GIẢ LUẬN VĂN

Lê Nhật Chiến


LỜI CẢM ƠN
Trân trọng cảm ơn PGS. TS Trần Hữu Tráng trường Đại học Mở Hà Nội đã
tạo những điều kiện tốt nhất để tác giả thực hiện luận văn.
Đồng thời, xin được bày tỏ lòng biết ơn chân thành nhất đến các cơ quan mà
tác giả đã có điều kiện gặp gỡ, khảo sát và các chuyên gia trong các lĩnh vực liên
quan, đã đóng góp những thông tin vô cùng quý báu và những ý kiến xác đáng, để
tác giả có thể hoàn thành nghiên cứu này.

Hà Nội, ngày

tháng

năm 20

Tác giả luận văn

Lê Nhật Chiến


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .....................................................................................................................1
Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT
TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC SƠ THẨM TẠI TÒA ÁN NHÂN
DÂN ..........................................................................................................................10

1.1. Tranh chấp đất đai ..............................................................................................10
1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai .........................................................................10
1.1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai ....................................................................11
1.1.3. Phân loại tranh chấp đất đai ..........................................................................13
1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai .............................................................................15
1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai.........................................................15
1.2.2. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai ...................................................15
1.2.3. Ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp đất đai...............................................17
1.2.4. Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai .............................................17
1.3. Giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án ...........................20
1.3.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án .....20
1.3.2. Đặc điểm giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án ......21
1.3.3. Ý nghĩa của giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án ...23
1.4. Lý luận pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại tòa
án ...............................................................................................................................24
1.4.1. Khái niệm pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại
tòa án .........................................................................................................................24
1.4.2. Cấu trúc của pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại
tòa án. ........................................................................................................................25
Kết luận chương 1 .....................................................................................................29
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI
THEO THỦ TỤC SƠ THẨM ...................................................................................30
2.1. Thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm .......................30
2.1.1. Thẩm quyền theo loại vụ việc: ........................................................................30
2.1.2. Thẩm quyền theo cấp xét xử ............................................................................31
2.1.3. Thẩm quyền theo lãnh thổ ...............................................................................31


2.2. Khởi kiện và thụ lý vụ án tranh chấp đất đai .....................................................32
2.2.1. Khởi kiện và giải quyết đơn khởi kiện tranh chấp đất đai ..............................32

2.2.2. Thụ lý vụ án tranh chấp đất đai ......................................................................38
2.3. Chuẩn bị xét xử và hòa giải trong vụ án tranh chấp đất đai ...............................38
2.3.1. Chuẩn bị xét xử vụ án tranh chấp đất đai .......................................................38
2.3.2. Hòa giải vụ án tranh chấp đất đai tại Tòa án .................................................48
2.4. Phiên tòa sơ thẩm giải quyết vụ án tranh chấp đất đai .......................................51
2.4.1. Những quy định chung về phiên tòa sơ thẩm vụ án tranh chấp đất đai .........52
2.4.2.Thủ tục tiến hành phiên tòa sơ thẩm vụ án tranh chấp đất đai .......................54
Chương 3: THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ
TỤC SƠ THẨM TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU
QUẢ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC SƠ THẨM TẠI
CÁC TÒA ÁN NHÂN DÂN TỈNH NAM ĐỊNH…………………………………66
3.1. Khái quát về Tòa án nhân dân tỉnh Nam Định ...................................................66
3.2. Thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại các Tòa án nhân
dân tỉnh Nam Định ....................................................................................................68
3.2.1. Những kết quả đạt được trong quá trình giải quyết các vụ án tranh chấp đất
đai theo thủ tục sơ thẩm ............................................................................................68
3.2.2. Một số hạn chế, vướng mắc trong giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai
theo thủ tục sơ thẩm ..................................................................................................85
3.3. Giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án theo thủ
tục sơ thẩm ................................................................................................................98
3.3.1. Hoàn thiện pháp luật giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm .....98
3.3.2. Tăng cường cơ chế phối hợp trong giải quyết các tranh chấp đất đai .........108
3.3.3. Tăng cường kiến thức chuyên môn, nghiệp vụ cho đội ngũ Thẩm phán, Hội
thẩm nhân dân .........................................................................................................108
3.3.4. Xử lý nghiêm minh các trường hợp cố tình vi phạm quy định của pháp luật
khi giải quyết tranh chấp đất đai. ...........................................................................110
Kết luận chương 3 ...................................................................................................113
KẾT LUẬN CHUNG ..............................................................................................114
TÀI LIỆU THAM KHẢO .......................................................................................115

DANH MỤC BẢNG
Bảng 3.1: Số liệu thụ lý, giải quyết án tranh chấp đất đai của các TAND tỉnh Nam
Định từ 01/01/2014 đến 31/12/2018 .........................................................................69
Bảng 3.2: Số liệu các vụ án tranh chấp đất đai bị kháng cáo, kháng nghị và kết quả
xét xử phúc thẩm .......................................................................................................71


DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Từ đầy đủ

BLTTDS:

Bộ luật tố tụng dân sự

TAND:

Tòa án nhân dân

HĐXX:

Hội đồng xét xử

UBND:

Ủy ban nhân dân

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Nghị quyết số 19-NQ/TW ngày 31/10/2012 Hội nghị Trung ương 6 khóa XI
về tiếp tục đổi mới chính sách, pháp luật về đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh toàn
diện công cuộc đổi mới, tạo nền tảng để đến năm 2020 nước ta cơ bản trở thành
nước công nghiệp theo hướng hiện đại, chúng ta đã đạt nhiều kết quả tích cực, góp
phần khai thác và phát huy có hiệu quả nguồn lực đất đai phục vụ mục tiêu phát
triển kinh tế - xã hội, bảo đảm quốc phòng, an ninh, ổn định xã hội, an ninh lương
thực quốc gia, bảo vệ môi trường... Hiệu quả quản lý nhà nước về đất đai từng bước
được tăng cường; chính sách, pháp luật về đất đai ngày càng được hoàn thiện; các
quyền của người sử dụng đất được mở rộng và được Nhà nước bảo đảm; thị trường
bất động sản, trong đó có quyền sử dụng đất đã được hình thành và phát triển
nhanh. Kết quả đó khẳng định các quan điểm chỉ đạo, định hướng chính sách, pháp
luật về đất đai được xác định trong Nghị quyết Trung ương 7 khoá IX cơ bản là
đúng đắn, phù hợp với đặc điểm, tình hình phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Tuy nhiên, cùng với các kết quả đó, những năm qua các vụ việc tranh chấp đất đai
không ngừng gia tăng về số lượng cũng như mức độ phức tạp. Là một trong những
cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai, bằng nỗ lực của mình ngành
Tòa án đã giải quyết được số lượng lớn các vụ án tranh chấp đất đai với chất lượng
xét xử ngày càng cao góp phần bảo vệ quyền, lợi ích chính đáng của người sử dụng
đất. Tuy nhiên qua thực tiễn xét xử có thể nhận thấy rằng đây là loại án khó giải
quyết từ việc áp dụng pháp luật, đánh giá chứng cứ đến tính chất tranh chấp giữa
các bên trong vụ án dẫn đến việc giải quyết còn kéo dài, khó khăn, lúng túng, nhiều
vụ án bị quá hạn, bị kháng cáo, kháng nghị, bị hủy, sửa… làm mất lòng tin của
người dân đối với đường lối chính sách của Đảng, pháp luật của Nhà nước.
BLTTDS năm 2015 thay thế cho BLTTDS năm 2004 (sửa đổi, bổ sung năm
2011) là một bước ngoặt lớn trong thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án.
Trải qua thời gian thi hành, BLTTDS năm 2015 đã phát huy hiệu quả trong việc
1

giúp cho Tòa án áp dụng thống nhất, đảm bảo giải quyết đúng thủ tục các vụ việc
dân sự nói chung và vụ án tranh chấp đất đai nói riêng. Mặc dù các quy định của
BLTTDS năm 2015 đã có nhiều thay đổi nhưng vẫn còn nhiều quy định bộc lộ
những bất cập, những điểm chưa rõ ràng cần được hướng dẫn cụ thể, hay sửa đổi,
bổ sung cho phù hợp đặc biệt là các quy định về thủ tục sơ thẩm. Do đó việc nghiên
cứu các quy định của pháp luật về việc giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ
thẩm có ý nghĩa hết sức quan trọng về mặt tố tụng cũng như thực tiễn. Xuất phát từ
những căn cứ trên tác giả đã lựa chọn đề tài “Pháp luật về giải quyết tranh chấp
đất đai theo thủ tục sơ thẩm từ thực tiễn các tòa án nhân dân tỉnh Nam Định” để
làm luận văn thạc sĩ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Có thể thấy, thời gian qua đã có rất nhiều công trình nghiên cứu khoa học đề
cập đến chủ đề này. Có thể kể đến một số công trình nổi bật như sau:
-

“Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án nhân dân”
luận văn thạc sĩ luật học của Dương Thị Sen (2012), Khoa Luật Đại học
Quốc gia Hà Nội;

-

“Giải quyết tranh chấp đất đai bằng con đường Tòa án ở quận Hà Đông”
luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Hà (2013), Đại học Luật Hà
Nội;

-

“Thủ tục giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất từ thực tiễn thực hiện

tại Tòa án nhân dân tỉnh Hải Dương” luận văn thạc sĩ luật học của Đỗ
Trường Giang (2015), Viện đại học Mở Hà Nội;

-

“Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai thông qua Tòa án” luận văn
thạc sĩ luật học của Trần Nguyệt Ánh (2015), Đại học Luật Hà Nội;

-

“Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai và thực tiễn xét xử tại Tòa án
nhân dân quận Bình Thạnh, thành phố Hồ Chí Minh” luận văn thạc sĩ luật
học của Đinh Thị Thanh Thảo (2016), Đại học Luật Hà Nội;

2


-

Luận văn thạc sĩ luật học của Vũ Hải Yến (2017), Học viện Khoa học Xã hội
đề tài: “Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất – thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân thành phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai”.

-

Luận văn thạc sĩ luật học của Đỗ Thị Vân (2015), Viện Đại học mở Hà Nội
với đề tài: “ Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất – thực tiễn xét xử tại Tòa án nhân dân huyện Đông Anh, Thành phố
Hà Nội”;

-

Luận văn thạc sĩ luật học của Vũ Thị Hường(2017), Học viện Khoa học xã
hội, đề tài: “ Giải quyết tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất từ thực tiễn xét xử sơ thẩm tại Tòa án nhân dân quận Bình Tân,
Thành phố Hồ Chí Minh”.

-

Lê Thị Hậu, Luận văn thạc sỹ "Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất từ thực tiễn giải quyết tại Tòa án nhân dân quận Ngô
Quyền, thành phố Hải Phòng", Trường Đại học Luật Hà Nội, 2016.

-

Phạm Văn Oanh, Luận văn thạc sỹ "Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất ở tại Tòa án nhân dân huyện Thường Tín",
Trường Đại học Luật Hà Nội, 2017.

-

Đặng Thúy Quỳnh, Luận văn thạc sỹ "Giải quyết tranh chấp hợp đồng
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Nam Định",
Trường Đại học Luật Hà Nội, 2017.

-

“Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai của Tòa án nhân dân – Thực
trạng và giải pháp hoàn thiện” khóa luận tốt nghiệp của Trịnh Thị Lệ Quyên
(2012), Đại học Luật Hà Nội;

-

“Hòa giải tranh chấp đất đai – Nội dung quan trọng trong pháp luật về giải
quyết tranh chấp đất đai” khóa luận tốt nghiệp của Khổng Thị Chanh
(2015), Đại học Luật Hà Nội;

3


-

“Ách tắc trong công tác giải quyết tranh chấp đất đai do luật hay do người
thực thi” của tác giả Phạm Thái Quý, Tạp chí Dân chủ và Pháp luật số 8
(2008);

-

“Giải quyết tranh chấp đất đai bằng Tòa án qua thực tiễn tại một địa
phương” của tác giả Mai Thị Tú Oanh, Tạp chí Nhà nước và Pháp luật số 8
(2009);

-

“Thủ tục hòa giải tiền tố tụng – điều kiện bắt buộc để thụ lý các vụ án tranh
chấp đất đai” của tác giả Nguyễn Minh Hằng – Hà Văn Nâu, Tạp chí Tòa án
nhân dân số 11 (2011);

-

“Cần sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự để
tháo gỡ vướng mắc trong giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở trên địa bàn
thành phố Hải Phòng” của tác giả Nguyễn Thị Mai, Tạp chí Kiểm sát số 24
(2012);

-

“Một số điểm mới về giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2013”
của tác giả Nguyễn Quang Tuyến – Nguyễn Vĩnh Diện, Tạp chí Dân chủ và
Pháp luật số 11 (2014);

-

Ngoài ra, còn có các bài viết như: “Chế định sở hữu đất đai qua các thời kỳ
và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối với đất đai” TS. Doãn Hồng
Nhung - Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội đăng trên Website trường Đại
học Kiểm sát Hà Nội;

-

Bài viết “Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo
pháp luật hiện hành” Nguyễn Văn Hiến, Tòa án nhân dân tối cao, đăng trên
Tạp chí dân chủ pháp luật ngày 5/7/2018,

-

Trần Thị Thu Hiền, "Bàn về tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất viết tay", Tạp chí Kiểm sát. Số 7/2012, tr. 56 - 57, 64.

4

-

Lê Sỹ Nam, "Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực
tiễn giải quyết tranh chấp tại tòa án", Tạp chí Nhà nước và Pháp luật. Số
7/2012, tr. 42 - 49.

-

Nguyễn Thị Thu Hòa, "Kinh nghiệm kiểm sát việc giải quyết các vụ án tranh
chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất", Tạp chí Kiểm sát. Số
20/2016, tr. 53 - 56.

-

Trần Thị Thu Hiền, "Một số khó khăn, vướng mắc và giải pháp nâng cao
chất lượng giải quyết các vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền
sử dụng đất", Tạp chí Kiểm sát. Số 13/2018, tr. 52 - 55.

-

Phạm Thị Hương Lan, "Một số kiến nghị qua thực tiễn giải quyết tranh chấp
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất", Tạp chí Kiểm sát. Số 15/2010,
tr. 30 - 32.

-

Nguyễn Hải An, "Một vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất có nhiều quan điểm giải quyết khác nhau", Tạp chí Dân chủ và

Pháp luật. Số 12/2010, tr. 49 - 50.

-

Mai Thị Tú Oanh, "Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất và những vấn đề đặt ra", Tạp chí Nhà nước và Pháp luật.
Số 11/2012, tr. 42 - 47.

-

Chu Thị Châu, "Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất", Tòa án nhân dân. Số 7/2012, tr. 26 - 27.

-

Nguyễn Tuấn Anh, "Vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng
quyền sử dụng đất", Tạp chí Dân chủ và Pháp luật. Số chuyên đề 12/2008, tr.
11 - 12
Đánh giá tổng quan: Nội dung các công trình nghiên cứu nói trên đã phân

tích dưới nhiều góc độ khác nhau liên quan đến việc giải quyết tranh chấp đất đai
bằng Tòa án. Từ những bài viết về những vướng mắc về lý luận, như "Bản chất của
hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo pháp luật hiện hành", hay “Chế
5


định sở hữu đất đai qua các thời kỳ và giải pháp tăng cường quản lý nhà nước đối
với đất đai”; " Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và thực tiễn
giải quyết tranh chấp tại tòa án", “Bản chất của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử
dụng đất theo pháp luật hiện hành”, " Tranh chấp đất đai hay tranh chấp hợp đồng

chuyển nhượng quyền sử dụng đất", đến những vấn đề thực tiễn giải quyết tranh
chấp quyền sử dụng đất, như " Vấn đề giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất", " Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển
nhượng quyền sử dụng đất và những vấn đề đặt ra". Một số tác giả cũng có những
nghiên cứu về pháp luật liên quan đến giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, như
" Cần sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Bộ luật Dân sự để tháo gỡ
vướng mắc trong giải quyết tranh chấp đất đai, nhà ở trên địa bàn thành phố Hải
Phòng" hay bài viết " Một số điểm mới về giải quyết tranh chấp đất đai theo Luật
Đất đai 2013". Qua nghiên cứu, nhiều tác giả đã có những giải pháp, kiến nghị
nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp quyền sử dụng đất, như " Một số kiến
nghị qua thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng
đất", "Một số khó khăn, vướng mắc và giải pháp nâng cao chất lượng giải quyết các
vụ án tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất". Các kết quả nghiên
cứu trên là những tư liệu quý giá để luận văn kế thừa một cách hợp lý trong quá
trình nghiên cứu.
Tuy nhiên chưa có công trình nào nghiên cứu về thủ tục sơ thẩm giải quyết
tranh chấp đất đai tại Tòa án nhân dân từ thực tiễn các tòa án trên địa bàn tỉnh Nam
Định. Vì vậy đề tài " Pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ
thẩm từ thực tiễn các tòa án nhân dân tỉnh Nam Định" là một đề tài có tính mới
và có ý nghĩa cả về lý luận và thực tiễn.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu:
Trên cơ sở làm rõ thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm
tại các TAND tỉnh Nam Định, Luận văn hướng đến mục đích kiến nghị các giải

6


pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại
các Tòa án nhân dân tỉnh Nam Định.

3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu:
Để đạt được các mục đích trên, luận văn cần tập trung vào các nhiệm vụ chủ
yếu sau:
- Nghiên cứu làm rõ những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai
theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án nhân dân.
- Phân tích làm rõ thực tiễn các quy định của pháp luật liên quan đến việc
giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm; thực tiễn giải quyết tranh chấp
đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại các TAND tỉnh Nam Định giai đoạn 2014-2018.
- Đề xuất các giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai
theo thủ tục sơ thẩm tại các Tòa án nhân dân tỉnh Nam Định.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận, pháp luật hiện hành
về thủ tục sơ thẩm giải quyết tranh chấp đất đai cũng như thực tiễn giải quyết tranh
chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại các TAND tỉnh Nam Định.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
Luận văn nghiên cứu dưới góc độ chuyên ngành Luật Kinh tế nên không đi
sâu nghiên cứu các thủ tục mà tiếp cận từ góc độ pháp luật đất đai để nghiên cứu
thủ tục sơ thẩm giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai.
Luận văn giới hạn phạm vi không gian là thực tiễn giải quyết tranh chấp đất
đai theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án nhân dân tỉnh Nam Định. Luận văn giới hạn
phạm vi thời gian là thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại
các TAND tỉnh Nam Định giai đoạn 2014-2018.

7


5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận
Luận văn dựa trên phương pháp luận của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng

Hồ Chí Minh về pháp luật, các quan điểm của Đảng và Nhà nước về chính sách,
pháp luật đất đai và giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại tòa án
nhân dân.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng các phương pháp nghiên cứu chung của khoa học xã hội
cũng như các phương pháp nghiên cứu đặc thù của lĩnh vực luật học, bao gồm:
- Phương pháp phân tích, phương pháp bình luận, phương pháp lịch sử,
phương pháp quy nạp, diễn dịch, nghiên cứu tài liệu, suy luận logic… được sử dụng
trong nghiên cứu các nội dung của chương 1 để làm rõ những vấn đề lí luận về
tranh chấp đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại tòa án nhân
dân.
- Phương pháp so sánh, phương pháp phân tích quy phạm pháp luật, phương
pháp bình luận, phương pháp thống kê, nghiên cứu điển hình, quy nạp, diễn dich,
logic… được sử dụng trong chương 2 để làm rõ các quy định của pháp luật về trình
tự, thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Tòa án cũng như thực tiễn giải quyết
tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại các TAND tỉnh Nam Định.
- Phương pháp phân tích và tổng hợp, quy nạp, diễn dịch, logic, phương pháp
bình luận… được sử dụng trong chương 3 để kiến nghị các giải pháp nâng cao hiệu
quả giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục sơ thẩm tại các TAND tỉnh Nam
Định.
6. Ý nghĩa lí luận và thực tiễn của luận văn
6.1. Ý nghĩa lí luận

8


Luận văn là công trình nghiên cứu chuyên sâu về giải quyết tranh chấp đất
đai theo thủ tục sơ thẩm tại các TAND tỉnh Nam Định. Luận văn góp phần bổ sung,
làm phong phú thêm các vấn đề lý luận về tranh chấp và giải quyết tranh chấp đất
đai theo thủ tục sơ thẩm tại TAND, từ đó góp phần làm giàu thêm lý luận về giải

quyết tranh chấp nói chung tại tòa án.
6.2. Ý nghĩa thực tiễn
Những giải pháp của luận văn giúp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp
đất đai nói chung và giải quyết tranh chấp đất đai trên địa bàn tỉnh Nam Định nói
riêng. Những kết quả nghiên cứu của luận văn có giá trị tham khảo đối với những
người làm công tác xét xử tranh chấp đất đai trong hệ thống Tòa án nhân dân.
Những kết quả nghiên cứu của luận văn cũng có giá trị tham khảo trong việc sửa
đổi pháp luật, trong việc sử dụng làm tài liệu tham khảo trong các cơ sở đào tạo
Luật trên địa bàn cả nước.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần Mở đầu, Kết luận, Mục lục, Danh mục tài liệu tham khảo, luận
văn có kết cấu gồm 03 chương:
Chương 1: Những vấn đề lý luận về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục
sơ thẩm tại Tòa án.
Chương 2: Thực tiễn pháp luật về giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục
sơ thẩm tại Tòa án nhân dân và thực tiễn giải quyết tranh chấp đất đai theo thủ tục
sơ thẩm tại Tòa án nhân dân tỉnh Nam Định.
Chương 3: Các giải pháp nâng cao hiệu quả giải quyết tranh chấp đất đai
theo thủ tục sơ thẩm tại Tòa án nhân dân tỉnh Nam Định.

9


Chương 1
NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LUẬT VỀ GIẢI
QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI THEO THỦ TỤC SƠ
THẨM TẠI TÒA ÁN NHÂN DÂN
1.1. Tranh chấp đất đai
1.1.1. Khái niệm tranh chấp đất đai
Trong nền kinh tế thị trường, tranh chấp luôn diễn ra một cách thường xuyên

trên mọi lĩnh vực của nền kinh tế, bởi lợi ích của các cá nhân, tổ chức trong xã hội
thường xuyên đối lập nhau. Tranh chấp vì vậy là hiện tượng tất yếu trong đời sống
kinh tế - xã hội.
Từ điển tiếng Việt định nghĩa: Tranh chấp là “giành co cái không rõ thuộc về
bên nào”. [33, tr.989]. Từ điển tiếng Việt thông dụng định nghĩa: Tranh chấp là “1.
Giành giật, giằng co nhau cái không rõ thuộc về bên nào; 2. Bất đồng, trái ngược
nhau” [32, tr.808]. Như vậy, có thể thấy, cả hai quyển từ điển nêu trên đều coi tranh
chấp là sự giằng co cái mà chưa rõ phần đúng thuộc về bên nào. Muốn xác định
phần đúng thuộc về bên nào thì cần phải có một cơ chế khách quan, độc lập đứng
ra phân xử. Từ điển giải thích thuật ngữ luật học cho rằng: “Tranh chấp dân sự có
thể hiểu là những mâu thuẫn, bất hòa về quyền và nghĩa vụ hợp pháp giữa các chủ
thể tham gia vào quan hệ pháp luật dân sự. Tranh chấp kinh doanh là những mâu
thuẫn, bất đồng, xung đột giữa những chủ thể kinh doanh với nhau trong các hoạt
động kinh doanh… Hay tranh chấp hợp đồng được hiểu là những xung đột, bất
đồng, mâu thuẫn giữa các bên về việc thực hiện hoặc không thực hiện các quyền và
nghĩa vụ trong hợp đồng” [26, tr.35]. Theo định nghĩa này, nội hàm của tranh chấp
được hiểu rõ hơn, đó chính là những mâu thuẫn, bất đồng về lợi ích giữa các bên
trong các quan hệ dân sự, kinh tế hoặc trong hợp đồng.

10


Từ những phân tích nêu trên, tranh chấp đất đai được hiểu chính là những
mâu thuẫn, bất đồng giữa các chủ thể trong các quan hệ pháp luật đất đai.[10, tr.20]
Giáo trình Luật đất đai của Trường Đại học Luật Hà Nội định nghĩa “Tranh
chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về lợi ích, về quyền và nghĩa
vụ giữa các chủ thể khi tham gia vào quan hệ pháp luật đất đai” [27, tr.401]. Định
nghĩa về cơ bản cũng trùng với định nghĩa tại khoản 24 Điều 3 Luật đất đai năm
2013 “Tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất
giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai”.

Định nghĩa này cũng tương đồng với định nghĩa của tác giả Nguyễn Thị Hải
Thanh: "Tranh chấp đất đai là sự bất đồng, mâu thuẫn hay xung đột về mặt lợi ích,
về quyền và nghĩa vụ giữa các chủ thể tham gia vào quan hệ đất đai trong quá trình
quản lý và sử dụng đất đai". [24, tr.9; 26, tr. 401]
Tóm lại, kế thừa những điểm hợp lý trong các định nghĩa nói trên, có thể đưa
ra định nghĩa như sau: Tranh chấp đất đai là những bất đồng, mâu thuẫn về quyền,
nghĩa vụ giữa những người sử dụng đất với nhau hoặc với những tổ chức, cá nhân
khác khi tham gia vào các quan hệ pháp luật đất đai.
1.1.2. Đặc điểm của tranh chấp đất đai
Từ khi Nhà nước thay đổi chính sách, tạo thuận lợi cho người dân đưa quyền
sử dụng đất vào giao dịch dân sự, đã thúc đẩy nền kinh tế phát triển. Tuy nhiên, do
nhiều nguyên nhân khác nhau, như chính sách, pháp luật đất đai liên tục thay đổi,
các giấy tờ chứng minh nguồn gốc đất không còn, quyền sử dụng đất được chuyển
dịch qua nhiều người, … dẫn đến tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng trong xã
hội. [13, tr. 51.]
Tranh chấp đất đai có các đặc điểm đặc thù sau đây:
Thứ nhất, chủ thể trong các tranh chấp đất đai không phải là chủ sở hữu đất
đai.

11


Chế độ sở hữu đất đai ở nước ta có tính đặc thù đó là: Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Hiến pháp và pháp luật nước ta quy
định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu [18, Điều 53].
Là chủ sở hữu, Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
(gọi chung là người sử dụng đất) được sử dụng ổn định, lâu dài hoặc công nhận
quyền sử dụng đất ổn định, lâu dài của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng
đất. Vì vậy, người sử dụng đất chỉ có thể là chủ thể quản lý hoặc sử dụng đất đai,
mà hoàn toàn không có quyền sở hữu đối với đất đai. Như vậy, chủ thể của tranh

chấp đất đai không phải là chủ sở hữu đối với đất đai. Đây chính là điểm đặc thù
của tranh chấp đất đai so với các loại tranh chấp khác. Đặc điểm đặc thù này cũng
ảnh hưởng đến việc giải quyết tranh chấp đất đai.
Thứ hai, Đối tượng của tranh chấp đất đai là các quyền và lợi ích phát sinh từ
quá trình sử dụng đất. [27, tr.402].
Đối tượng của tranh chấp đất đai là quyền quản lý, quyền sử dụng và những
lợi ích phát sinh từ quá trình sử dụng đất. Điều này có nghĩa là pháp luật chỉ thừa
nhận và giải quyết các tranh chấp liên quan đến việc quản lý đất đai hoặc tranh chấp
về sử dụng đất đai. Các tranh chấp về quyền sở hữu đất đai như tranh chấp đòi lại
đất trước đây đã hiến, tặng cho nhà nước; tranh chấp về đòi lại đất mà Nhà nước đã
chia, cấp cho người dân trong cải cách ruộng đất; tranh chấp đòi lại đất trước đây đã
góp vào hợp tác xã, tập đoàn sản xuất để làm ăn tập thể nay hợp tác xã, tập đoàn
kinh tế giải thể, … sẽ không được thừa nhận và không được xem xét giải quyết.
Thứ ba, tranh chấp đất đai có ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều chủ thế khác
nhau trong xã hội.
Tranh chấp đất đai luôn gắn liền với quá trình sử dụng đất của các chủ thể
nên không chỉ ảnh hưởng trực tiếp đến lợi ích của các bên trong tranh chấp mà còn
ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước. Chính vì ảnh hưởng đến lợi ích của nhiều chủ
thể nên nếu không được giải quyết nhanh chóng, dứt điểm, kịp thời thì sẽ gây mất
an toàn an ninh, trật tự xã hội, ảnh hưởng không nhỏ đến tâm lý, tinh thần của các

12


bên, gây nên tình trạng mất ổn định, bất đồng trong nội bộ nhân dân, làm cho những
quy định của pháp luật đất đai cũng như những chính sách của Nhà nước không
được thực hiện một cách triệt để.
Thứ tư, tranh chấp đất đai có liên quan đến rất nhiều các lĩnh vực pháp luật
khác nhau.
Quan hệ đất đai do tính đặc thù nên có liên quan đến những quan hệ xã hội

khác thuộc phạm vi điều chỉnh của nhiều văn bản pháp luật khác nhau như Bộ luật
dân sự, Luật xây dựng, Luật nhà ở, Luật bảo vệ môi trường, Luật kinh doanh bất
động sản, Luật bảo vệ và phát triển rừng và các văn bản hướng dẫn thi hành… Trên
thực tế, tranh chấp đất đai xảy ra không chỉ liên quan đến quyền sử dụng đất mà còn
liên quan đến các tài sản gắn liền với đất, những lợi ích phát sinh từ quyền sử dụng
đất nên khi giải quyết tranh chấp đất đai, cơ quan nhà nước có thẩm quyền không
chỉ áp dụng Luật đất đai mà còn áp dụng các đạo luật khác có liên quan để xem xét,
giải quyết.
1.1.3. Phân loại tranh chấp đất đai
Căn cứ vào đối tượng tranh chấp, có thể phân loại tranh chấp đất đai thành
một số dạng chủ yếu sau:
a) Tranh chấp về quyền sử dụng đất
- Tranh chấp về ranh giới, phạm vi phần đất được phép sử dụng và quản lý giữa
những người sử dụng đất; [27, tr. 402]
- Tranh chấp liên quan đến quyền địa dịch như tranh chấp về lối đi qua bất động sản
liền kề, tranh chấp về lắp đặt đường ống, đường dẫn nước chảy qua bất động sản
liền kề v.v...
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất trong quan hệ thừa kế,
quan hệ hôn nhân;[27, tr.402]

13


- Tranh chấp đòi lại đất, tài sản gắn liền với đất của người thân trong những giai
đoạn trước đây mà qua các chính sách trong các thời kỳ khác nhau, ruộng đất đã
được chia, cấp cho người khác;[27, tr.403]
- Tranh chấp giữa đồng bào dân tộc địa phương với đồng bào đi xây dựng vùng
kinh tế mới; giữa đồng bào địa phương với các nông trường, lâm trường và các tổ
chức sử dụng đất khác.[27, tr.403]
b) Tranh chấp về quyền và nghĩa vụ phát sinh trong quá trình sử dụng đất.

Khi một bên vi phạm nghĩa vụ, làm cản trở tới việc thực hiện quyền của phía
bên kia hoặc khi một bên không làm đúng nghĩa vụ của mình cũng làm phát sinh
tranh chấp QSDĐ, thể hiện dưới những hình thức sau:
- Tranh chấp trong quá trình thực hiện hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị
quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp liên quan đến việc đòi đất cho mượn, cho sử dụng nhờ, lấn chiếm…
c) Tranh chấp về mục đích sử dụng đất
Đây là loại tranh chấp xảy ra nhiều nhất đối với nhóm đất nông nghiệp, giữa
đất trồng lúa với đất nuôi tôm, giữa đất trồng cà phê với đất trồng cây cao su, giữa
đất hương hỏa với đất thổ cư… trong quá trình phân bổ và quy hoạch sử dụng
đất.[27, tr.403]
Ngoài các cách phân loại như trên thì còn có thể phân loại tranh chấp đất đai
dựa trên chủ thể của tranh chấp, theo đó tranh chấp đất đai có thể được phân loại
thành:
- Tranh chấp giữa cá nhân với cá nhân;
- Tranh chấp đất đai giữa hộ gia đình, cá nhân với tổ chức;
- Tranh chấp đất đai giữa tổ chức với tổ chức.

14


1.2. Giải quyết tranh chấp đất đai
1.2.1. Khái niệm giải quyết tranh chấp đất đai
Trên thực tế, đất đai ngày càng trở nên có giá trị cao, vì vậy tranh chấp đất
đai là một vấn đề nhạy cảm, đụng chạm đến nhiều vấn đề của xã hội nên nếu như
không được giải quyết nhanh chóng, dứt điểm thì có thể là nguyên nhân dẫn đến
mất an ninh, trật tự và tiềm ẩn nguy cơ mất ổn định chính trị. Do đó, việc giải quyết
tranh chấp đất đai hiệu quả đang là một thách thức được đặt ra hiện nay với các cơ
quan có thẩm quyền. Ngoài ra việc giải quyết tranh chấp đất đai cũng là một nội

dung quan trọng trong hoạt động quản lý nhà nước đối với đất đai và là một biện
pháp để pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội.
Thuật ngữ “giải quyết tranh chấp đất đai” đã được đề cập trong nội dung của
Luật đất đai năm 1987, Luật đất đai năm 1993, Luật đất đai năm 2003 và Luật đất
đai năm 2013. Mặc dù vậy, các văn bản pháp luật trên không giải thích rõ nội hàm
của thuật ngữ “giải quyết tranh chấp đất đai”. Dưới góc độ lí luận, thuật ngữ “giải
quyết tranh chấp đất đai” được giải thích cụ thể trong Từ điển Giải thích Thuật ngữ
luật học (Phần Luật đất đai, Luật lao động, Tư pháp quốc tế) của Trường Đại học
Luật Hà Nội xuất bản năm 1999, như sau: “Giải quyết tranh chấp đất đai: Giải
quyết bất đồng, mâu thuẫn trong nội bộ nhân dân, tổ chức và trên cơ sở đó phục hồi
các quyền lợi hợp pháp bị xâm hại; đồng thời truy cứu trách nhiệm pháp lý đối với
hành vi vi phạm pháp luật về đất đai” [25, tr.35].
Từ nghiên cứu những quy định của pháp luật cũng như thực tiễn thì: Giải
quyết tranh chấp đất đai là việc tìm ra giải pháp đúng đắn trên cơ sở pháp luật
nhằm giải quyết những bất đồng, mâu thuẫn giữa các chủ thể tham gia quan hệ
pháp luật đất đai nhằm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
1.2.2. Đặc điểm của giải quyết tranh chấp đất đai
Giải quyết tranh chấp đất đai có các đặc điểm cơ bản sau:

15


- Giải quyết tranh chấp đất đai là một nội dung quản lý Nhà nước về đất đai
do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thực hiện căn cứ vào các quy định của pháp
luật, quan điểm, đường lối của Đảng và thực tiễn sử dụng đất để tìm ra phương thức
phù hợp nhằm giải quyết bất đồng, mâu thuẫn giữa các bên tranh chấp.[27, tr.407]
- Tranh chấp đất đai là vấn đề nhạy cảm, phức tạp bởi đất đai có tầm quan
trọng trên nhiều phương diện trong khi đó việc quản lý và sử dụng đất có nhiều biến
động qua các thời kỳ lịch sử vì vậy mà hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai phải
huy động sức mạnh tổng hợp của cả hệ thống chính trị.

- Nhà nước khuyến khích việc tự hòa giải, thương lượng trong giải quyết
tranh chấp đất đai nhằm giải quyết ổn thoả tranh chấp, duy trì sự ổn định chính trị xã hội, đảm bảo sự đoàn kết trong nội bộ nhân dân.[10, tr.19] Xét về cả mặt lý luận
lẫn thực tiễn, lợi ích bao giờ cũng là vấn đề cốt lõi trong hầu hết các quan hệ xã hội
vì vậy để bảo vệ một cách tốt nhất những lợi ích đó các bên tranh chấp phải gặp
nhau để bàn bạc, thảo luận và thương lượng, đó cũng là cơ sở quan trọng đảm bảo
quyền tự định đoạt cho các đương sự. Đối với các vụ án tranh chấp quyền sử dụng
đất Tòa án chỉ thụ lý đơn khi các bên đã tiến hành hòa giải mà không đạt được sự
nhất trí cần thiết.
- Giải quyết tranh chấp đất đai phải đảm bảo nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu. Đây là nguyên tắc cơ bản đòi hỏi khi
xem xét, giải quyết mọi vấn đề phát sinh trong quan hệ pháp luật đất đai đều phải
thực hiện trên cơ sở đất đai thuộc sở hữu toàn dân, bảo vệ quyền lợi cho người đại
diện của chủ sở hữu, bảo vệ thành quả cách mạng về ruộng đất. Cần quán triệt quan
điểm xuyên suốt của Nhà nước là không thừa nhận và không xem xét giải quyết các
tranh chấp về việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực
hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách
mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam.

16


- Việc giải quyết tranh chấp đất đai không chỉ dựa vào quan điểm, đường lối
của Đảng; chính sách, pháp luật của Nhà nước mà còn căn cứ vào tâm lý, thị hiếu,
phong tục, tập quán … trong quá trình quản lý, sử dụng đất đai của người dân ở các
vùng, miền khác nhau trong cả nước để có hướng giải quyết phù hợp, hợp tình, hợp
lý do đó giải quyết tranh chấp đất đai cần mềm dẻo, linh hoạt.
1.2.3. Ý nghĩa của việc giải quyết tranh chấp đất đai
- Việc xem xét, giải quyết tranh chấp đất đai không chỉ là một nội dung quan
trọng trong hoạt động quản lý Nhà nước đối với đất đai mà còn là một biện pháp để

pháp luật đất đai phát huy được vai trò trong đời sống xã hội.
- Thông qua việc giải quyết tranh chấp đất đai, các quan hệ đất đai được điều
chỉnh cho phù hợp với lợi ích của Nhà nước, của xã hội và của người sử dụng đất,
góp phần vào việc duy trì sự ổn định chính trị, trật tự an toàn xã hội và đảm bảo sự
đoàn kết trong nhân dân.
- Giải quyết tranh chấp đất đai vừa góp phần củng cố chế độ sở hữu toàn dân
về đất đai vừa góp phần bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất.
- Thông qua hoạt động giải quyết tranh chấp đất đai mà ý thức pháp luật của
người dân nói chung và người sử dụng đất nói riêng được nâng cao, ngăn ngừa
những vi phạm pháp luật khác có thể xảy ra, góp phần vào việc tăng cường pháp
chế trong quản lý và sử dụng đất đai.[27, tr.407]
1.2.4. Các phương thức giải quyết tranh chấp đất đai
1.2.4.1. Phương thức hòa giải
Hòa giải tranh chấp đất đai là phương thức giải quyết tranh chấp mang tính
mềm dẻo, linh hoạt và hiệu quả nhằm giúp các bên tranh chấp tìm ra giải pháp
thống nhất để khắc phục những mâu thuẫn, bất đồng trong quan hệ pháp luật đất đai
trên cơ sở tự nguyện.[10, tr.20] Vì vậy Nhà nước luôn khuyến khích đẩy mạnh
phương thức hòa giải trong giải quyết tranh chấp đất đai. Trường hợp các bên tranh
chấp không thể tự thương lượng, hòa giải được với nhau thì vụ tranh chấp đất đai có
17