Pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo luật đất đai năm 2013

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013

ĐẶNG VĂN VĨ

Hà Nội, năm 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SĨ
PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT
THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013
ĐẶNG VĂN VĨ

CHUYÊN NGÀNH : LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ

: 8380107

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS ĐINH VĂN THANH

Hà Nội, năm 2018

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam kết luận văn của mình được thực hiện dựa vào hiểu biết và quá trình
tìm tòi, cố gắng, thực hiện của bản thân cùng sự hướng dẫn của PGSTS. Đinh Văn
Thanh. Công trình nghiên cứu của tôi không sao chép của bất kỳ cá nhân hay tổ chức
nào. Các số liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực. Và các thông tin trích dẫn
trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.

Thái Bình, ngày tháng

năm 2018

Học viên thực hiện

Đặng Văn Vĩ


LỜI CẢM ƠN
Luận văn này được hoàn thành, trước hết, bằng sự nỗ lực và nghiêm túc trong
nghiên cứu của tác giả trong 2 năm, nhưng không thể thiếu sự giúp đỡ, tư vấn nhiệt tình và
trách nhiệm của rất nhiều người. Những sự giúp đỡ và tư vấn đó không chỉ giúp tác giả hoàn
thành luận văn đúng tiến độ, mà còn rất hữu ích trên bước đường học tập và nghiên cứu sau
này. Tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc và trân trọng cảm ơn:
PGSTS. Đinh Văn Thanh đã nhận lời hướng dẫn và tận tình chỉ bảo, định hướng
nghiên cứu của luận văn cũng như tiếp tục phát triển hướng nghiên cứu mới trong thời gian
tới.
Ban lãnh đạo, các thầy cô và các cán bộ đồng nghiệp của Viện Đại học Mở Hà Nội
tạo điều kiện thuận lợi về thời gian trong quá trình tác giả học và bảo vệ luận văn.
Mặc dù đã rất cố gắng, nhưng chắc chắn luận văn này không
tránh khỏi thiếu sót, rất mong nhận được sự quan tâm và đóng góp của các cấp quản

lý, các bạn đồng nghiệp và những người quan tâm để có thể hoàn chỉnh bản luận văn.
Xin chân thành cảm ơn!
Thái Bình, ngày

tháng

năm 2018

Học viên thực hiện

Đặng Văn Vĩ


MỤC LỤC

MỞ ĐẦU ......................................................................................................... 1
Chương 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH,
KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT ......................................................................... 7
1.1. Khái quát chung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................... 7
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................... 7
1.1.2. Vai trò, đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................. 13
1.2. Nguyên tắc, căn cứ, những yếu tố tác động đến quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất ...................................................................................................... 17
1.2.1. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........................... 17
1.2.2. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ................................... 19
1.2.3. Những yếu tố tác động đến quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ........ 23
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................... 30
Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH
SỬ DỤNG ĐẤT THEO LUẬT ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VÀ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN ................................................................................................. 31

2.1. Nội dung pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo Luật Đất
đai năm 2013 .............................................................................................. 31
2.1.1. Kỳ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................. 39
2.1.2. Lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ............................................ 41
2.1.3. Thẩm quyền quyết định, phê duyệt và điều chỉnhquy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ................................................................................... 48
2.1.4. Các quy định về công bố quy hoạch .............................................. 54
2.1.5. Thực hiện quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất............................... 56
2.2. Thực trạng, khó khăn, vướng mắc khi thực hiện các quy định của
Luật Đất đai năm 2013 về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất..................... 61
2.2.1. Thực trạng việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ......... 61


2.2.2. Những khó khăn, vướng mắc khi thực hiện các quy định về quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.................................................................... 78
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2 ........................................................................... 92
Chương 3: GIẢI PHÁP CHỦ YẾU NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT
VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI CÁC QUY ĐỊNH CỦA LUẬT
ĐẤT ĐAI NĂM 2013 VỀ QUY HOẠCH, KẾ HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT 93
3.1. Nhóm giải pháp tiếp tục hoàn thiện pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất ...................................................................................................... 93
3.1.1. Quán triệt, nâng cao nhận thức, trách nhiệm của cơ quan quản lý nhà
nước trong vận dụng đường lối, quan điểm của Đảng vào xây dựng quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất ............................................................................... 93
3.1.2. Nâng cao chất lượng công tác quản lý sử dụng đất; lập, phê duyệt quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất.................................................................. 100
3.2. Nhóm giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi các quy định về quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất ................................................................................ 104
3.2.1. Đẩy mạnh công tác đánh giá việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất ................................................................................................ 104

3.2.1. Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát việc thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất ................................................................................. 106
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3 ......................................................................... 108
KẾT LUẬN ................................................................................................ 109
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................... 110


MỞ ĐẦU

1. Tính cấp thiết của đề tài
Trong những năm qua, Đảng và Nhà nước ta trên cơ sở xây dựng chế độ
sở hữu toàn dân về đất đai đã luôn quan tâm tới việc quản lý thống nhất vốn
đất quốc gia từ trung ương cho tới từng địa phương. Vấn đề quan trọng trong
các nội dung quản lý về đất đai là quy định chặt chẽ về mặt pháp lý các quy
định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Quy hoạch, kế hoạch hoá đất đai có ý
nghĩa to lớn trong công tác quản lý và sử dụng đất; đối với Nhà nước, đó là sự
đảm bảo cho việc sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, đạt các mục tiêu nhất định
phù hợp với các quy định của Nhà nước và tạo điều kiện cho Nhà nước theo
dõi, giám sát được quá trình sử dụng đất. Pháp luật điều chỉnh hoạt động quy
hoạch và kế hoạch hoá đất đai ở chỗ, quy định trách nhiệm của mỗi cơ quan
nhà nước, mỗi ngành, mỗi đơn vị, cá nhân trong xây dựng quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất, đồng thời đảm bảo các quy hoạch, kế hoạch đó có hiệu lực trong
thực tế; nhờ vậy, công tác quản lý sử dụng đất đã có hiệu quả và đáp ứng yêu
cầu thực tiễn.
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ hữu hiệu
để Nhà nước quản lý đất đai được thống nhất, hiệu quả và đảm bảo cho đất đai
được sử dụng hợp lý, tiết kiệm. Trong những năm qua, các quy định của pháp
luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất không ngừng được bổ sung, hoàn
thiện. Luật đất đai năm 2013 vẫn tiếp tục kế thừa những những quy định về
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất còn phù hợp của Luật đất đai 2003 đồng thời

đã sửa đổi, bổ sung một số quy định mới nhằm tạo hành lang pháp lý ngày
càng đầy đủ, hoàn thiện hơn. Kế thừa Luật đất đai năm 2003, Luật đất đai năm
2013 vẫn quy định kỳ kế hoạch sử dụng đất cấp quốc gia, cấp tỉnh và kế hoạch
sử dụng đất quốc phòng, an ninh là 5 năm. Tuy nhiên, đối với kế hoạch sử

1


dụng đất cấp huyện, nhằm đảm bảo tính khả thi của kế hoạch sử dụng đất, Luật
Đất đai năm 2013 quy định “Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng
năm” (Khoản 2 Điều 37); quy định kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện
làm cơ sở thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất gắn
với nhu cầu sử dụng đất trong năm của các ngành, lĩnh vực, của các cấp, phù
hợp với khả năng đầu tư và huy động nguồn lực, khắc phục lãng phí trong việc
giao đất cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư; đảm bảo quyền và lợi ích hợp
pháp của người sử dụng đất trong vùng quy hoạch đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt không bị ảnh hưởng, ngoài những nội dung kế thừa
Luật đất đai năm 2003…
Tuy nhiên, có thể thấy rằng hoạt động xây dựng và thực hiện quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất cũng còn có những hạn chế, bất cập như việc điều chỉnh
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; việc công bố công khai quy hoạch, kế hoạch
sử dụng đất; quy hoạch, kế hoạch không khả thi… là nguyên nhân chủ yếu dẫn
tới một loạt khiếu nại, tranh chấp về đất xảy ra liên tiếp như hiện nay, gây bức
xúc trong nhân dân. Do đó, cần tiếp tục nghiên cứu, làm rõ lý luận và thực tiễn
về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất để xây dựng và hoàn thiện pháp luật. Vì
vậy, tôi chọn đề tài “pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất theo Luật
Đất đai năm 2013” làm đề tài luận văn tốt nghiệp Thạc sĩ Luật tại khoa luật
kinh tế, Viện đại học mở Hà Nội.
2. Tình hình nghiên cứu
Pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là vấn đề được nhiều nhà

khoa học, nhiều cơ quan khoa học nghiên cứu và tổng kết. Kết quả nghiên cứu
đã được công bố trên sách, báo, tạp chí và trong các báo cáo tại các cuộc hội
thảo khoa học, trong các luận án tiến sĩ, thạc sĩ. Trong đó, có thể nêu lên một
số công trình nghiên cứu tiêu biểu liên quan đến đề tài như sau:

2


- Lê Văn Bình: “hoàn thiện các quy định của pháp luật đất đai về quy
hoạch sử dụng đất”, Viện nghiên cứu lập pháp, Bản tin thông tin khoa học lập
pháp số 01-2013.
- Nguyễn Thị Thủy: “đánh giá kết quả thực hiện và đề xuất giải pháp
nâng cao hiệu quả công tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai phường Cao
Xanh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2006 -2010”, Luận văn
thạc sĩ, bảo vệ tại Đại học Thái Nguyên, 2011.
- Nguyễn Thảo: “kinh nghiệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của
một số nước trên thế giới”, Ban Nội chính Trung ương, Hà Nội, 2015.
- Đinh Bùi Hải Sơn: “thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả công
tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Vân Đồn tỉnh Quảng Ninh”, Luận
văn thạc sĩ, bảo vệ tại Đại học Thái Nguyên, 2011.
- Nguyễn Đắc Nhẫn: “tổng quan và những điểm mới về quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất trong Luật Đất đai năm 2013”, Báo cáo giới thiệu Luật Đất
đai năm 2013, Tổng cục Quản lý đất đai, Hà Nội, 2014.
- Nguyễn Đắc Nhẫn: “từng bước hoàn thiện quy định về công tác quy
hoạch, kế hoạch sử dụng đất kịp thời phục vụ phát triển kinh tế - xã hội ở từng
thời kỳ”, Tổng cục Quản lý đất đai, Hà Nội, 2015.
- Lê Thị Phúc: “pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tại Việt
Nam”, Luận văn thạc sĩ, bảo vệ tại Đại học Quốc Gia Hà Nội, 2008 và“pháp
luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất qua thực tiễn tại tỉnh Thừa Thiên
Huế”, Luận văn tiến sĩ, bảo vệ tại Đại học Quốc Gia Hà Nội, 2015.

- Nguyễn Thị Phương Thảo: “đánh giá kết quả thực hiện quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội” Luận văn thạc sĩ, bảo
vệ tại Đại học Quốc Gia Hà Nội, 2016.

3


- Nguyễn Huy Cận: “thực thi pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất qua thực tiễn tại thị xã Sơn Tây, thành phố Hà Nội”, Luận văn thạc sĩ, bảo
vệ tại Đại học Quốc Gia Hà Nội, 2016.
Nhìn chung, các công trình, bài viết khoa học nêu trên đã đề cập đến xây
dựng và thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ở những cơ quan, ban,
ngành khác nhau, trong những khoảng thời gian khác nhau và từ những góc độ
khác nhau. Tuy nhiên, cho đến nay các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, đặc biệt là sau khi có Luật Đất đai năm 2013, các văn bản hướng dẫn
liên quan chưa có công trình khoa học nào đi sâu nghiên cứu một cách toàn
diện dưới góc độ một luận văn khoa học pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực tiễn pháp luật về
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, tác giả đề xuất phương hướng, giải pháp chủ
yếu xây dựng, hoàn thiện pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nhằm
đáp ứng tốt hơn yêu cầu quản lý sử dụng đất trong giai đoạn hiện nay.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Làm rõ cơ sở khoa học xây dựng pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất, như: khái niệm về pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; vai
trò, đặc điểm pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nguyên tắc lập
quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; khái quát chung về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất; những yếu tố tác động, nội dung pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013.
- Khái quát tình hình và thực trạng pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất; đánh giá đúng thực trạng pháp luật và thực tiễn thực hiện pháp luật về

4


quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất từ năm 2013 đến nay; chỉ ra những bất cập, khó
khăn, vướng mắc và nguyên nhân.
- Xác định và đề xuất những giải pháp chủ yếu nhằm tiếp tục hoàn thiện
pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đáp ứng ngày càng tốt hơn yêu
cầu của công tác quản lý sử dụng đất giai đoạn hiện nay.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Luật Đất đai năm 2013, các văn bản hướng dẫn thi hành và công tác xây
dựng, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn hiện nay.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về không gian: trong phạm vi là một luận văn Thạc sĩ Luật đề tài tập
trung nghiên cứu những vấn đề chung mang tính lý luận và thực tiễn liên quan
đến pháp luật về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Về thời gian: từ năm 2013 đến 2017.
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp luận: Luận văn được thực hiện trên cơ sở phương pháp
luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử của chủ nghĩa Mác-Lênin.
- Phương pháp nghiên cứu: Luận văn được sử dụng các phương pháp
nghiên cứu cụ thể như: Lịch sử - lôgíc, phân tích - tổng hợp, thống kê, so sánh
và tổng kết thực tiễn…
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của luận văn.
- Kết quả nghiên cứu của luận văn có thể được dùng làm tài liệu giúp các
cơ quan quản lý nhà nước thực hiện tốt hơn công tác quản lý sử dụng đất nói

chung và công tác xây dựng, thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất nói
riêng.
5


- Luận văn có thể được dùng làm tài liệu tham khảo phục vụ cho nghiên
cứu, giảng dạy và học tập bộ môn Luật Đất đai tại cơ sở đào tạo.
7. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kiến nghị, kết luận, phụ lục và danh mục tài liệu
tham khảo, luận văn được kết cấu thành 3 chương, 6 tiết.

6


NỘI DUNG
Chương 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN PHÁP LUẬT VỀ QUY HOẠCH, KẾ
HOẠCH SỬ DỤNG ĐẤT

1.1. Khái quát chung về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1.1.1. Khái niệm về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1.1.1.1. Khái niệm về đất đai
Theo Luật Đất đai hiện hành: “đất đai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý
giá, là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây sựng các công trình kinh
tế, văn hóa, xã hội, an ninh quốc phòng”. Như vậy, đất đai là điều kiện chung
nhất đối với mọi quá trình sản xuất và hoạt động của con người. Nói cách
khác, không có đất sẽ không có sản xuất cũng như không có sự tồn tại của
chính con người. Do vậy, để có thể dử dụng đúng, hợp lý và có hiệu quả toàn
bộ quỹ đất thì việc hiểu rõ khái niệm về đất đai là vô cùng cần thiết.

Khái niệm đầy đủ và phổ biến nhất hiện nay về đất đai được đưa ra tại
Hội nghị quốc tế về Môi trường: “đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt
trái đất bao gồm tất cả các cấu thành của môi trường sinh thái ngay trên và
dưới bề mặt đó như: khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, mặt nước, các
lớp trầm tích sát bề mặt cùng với nước ngầm và khoáng sản trong lòng đất, tập
đoàn động thực vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả của con
người trong quá khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống
tiêu thoát nước, đường sá, nhà cửa ...)” [5, 13].
Như vậy, đất đai là một khoảng không gian có thời hạn theo chiều đứng

7


(gồm khí hậu của bầu khí quyển, lớp đất phủ bề mặt, thảm động thực vật, nước
mặt, nước ngầm và tài nguyên khoáng sản trong lòng đất) là sự kết hợp giữa
thổ nhưỡng, địa hình, thủy văn cùng nhiều thành phần khác giữ vai trò quan
trọng và có ý nghĩa to lớn đối với hoạt động sản xuất cũng như cuộc sống của
xã hội loài người.

1.1.1.2. Khái niệm về quy hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất là một hiện tượng kinh tế xã hội đặc thù. Đây là
một hoạt động vừa mang tính khoa học, vừa mang tính pháp lý của một hệ
thống các biện pháp kỹ thuật, kinh tế, xã hội được xử lý bằng các biện pháp
phân tích tổng hợp về sự phân bố địa lý của các điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã
hội. Từ trước tới nay có rất nhiều quan điểm về quy hoạch sử dụng đất, có
quan điểm cho rằng: quy hoạch sử dụng đất chỉ tồn tại đơn thuần là biện pháp
kĩ thuật, thông qua đó chúng ta thực hiện nhiệm vụ đo đạc bản đồ, giao đất cho
các ngành, các đơn vị sử dụng đất. Hoặc cho rằng bản chất của quy hoạch sử
dụng đất dựa vào quyền phân bổ của Nhà nước, chỉ đi sâu vào tính pháp lý của
quy hoạch sử dụng đất. Như vậy nội dung của quy hoạch sử dụng đất cũng như
nội dung đã nêu trên là chưa đầy đủ bởi vì đất đai là tư liệu sản xuất đặc biệt,

là đối tượng của các mối quan hệ xã hội trong sản xuất. Nếu chỉ hiểu quy
hoạch sử dụng đất đơn thuần là biện pháp kỹ thuật thì quy hoạch sẽ không
mang lại hiệu quả cao và không có tính khả thi, có khi nó còn là nguyên nhân
kìm hãm sự phát triển của xã hội.
Bản chất của quy hoạch sử dụng đất không thuộc hình thức kĩ thuật đơn
thuần cũng không thuộc hình thức pháp lý chuyên biệt mà quy hoạch sử dụng
đất là sự thống nhất giữa yêu cầu về mặt kĩ thuật, tính hiệu quả về kinh tế và
mang giá trị về pháp lý. Các yếu tố này có quan hệ gắn kết với nhau tạo nên sự
hoàn thiện của quy hoạch.
Hiện nay, pháp luật Việt Nam chưa có định nghĩa chính thức nào về quy
8


hoạch sử dụng đất. Theo từ điển Bách khoa Việt Nam thì quy hoạch đất đai là:
“việc bố trí, sắp xếp và sử dụng các loại đất đai một cách hợp lý để sản xuất ra
nhiều nông sản chất lượng cao, hiệu quả kinh tế lớn. Quy hoạch đất đai chia
làm hai loại: Quy hoạch đất đai cho các vùng, các ngành, và quy hoạch đất
đai trong nội bộ xí nghiệp. Việc quy hoạch giữa các vùng, các ngành tùy thuộc
vào điều kiện tự nhiên và có mối liên hệ chặt chẽ của lực lượng sản xuất với
phân vùng của cả nước” [15, 46]. Đất cần quy hoạch không chỉ là đất nông
nghiệp mà còn nhiều loại đất khác nữa như đất đô thị, đất khu dân cư nông
thôn, đất khu công nghiệp, đất xây dựng công trình hạ tầng kinh tế xã hội như
giao thông, thủy lợi, thủy điện, khai khoáng, khu công nghiệp, bệnh viện,
trường học, khu vui chơi giải trí... bởi vậy khái niệm trên chưa bao quát được
tất cả loại đất. Theo Tổ chức Lương thực và Nông nghiệp Liên Hiệp Quốc
(FAO, 1993) định nghĩa: “Quy hoạch sử dụng đất đai là sự đánh giá tiềm năng
đất nước có hệ thống, tính thay đổi trong sử dụng đất đai và những điều kiện
kinh tế xã hội để chọn lọc và thực hiện các sự chọn lựa sử dụng đất đai tốt
nhất. Đồng thời quy hoạch sử dụng đất đai cũng là chọn lọc và đưa vào thực
hành những sử dụng đất đai đó mà nó phải phù hợp với yêu cầu cần thiết của

con người về bảo vệ nguồn tài nguyên trong tương lai” [10, 35]. Ở đây, chức
năng của quy hoạch đất đai được hiểu là hướng dẫn sự quyết định sử dụng đất
đai nhưng cũng đồng thời bảo vệ cho tương lai.
Khái niệm pháp lý về quy hoạch sử dụng đất lần đầu tiên được đề cập
trong Luật Đất đai năm 2013: quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và
khoanh định nguồn tài nguyên đất đai cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã
hội, quốc phòng, an ninh và bảo vệ môi trường theo vùng kinh tế - xã hội và
đơn vị hành chính trong thời gian xác định trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu
cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực.

9


Theo giáo trình Luật Đất đai năm 2016 của Trường Đại học Luật Hà Nội:
“quy hoạch đất đai là sự tính toán, phân bổ đất đai cụ thể về số lượng, chất
lượng, vị trí, không gian cho các mục tiêu kinh tế-xã hội, bảo đảm cơ sở khoa
học và thực tế của các mục tiêu kinh tế-xã hội để việc sử dụng đất phù hợp với
các điều kiện về đất đai, khí hậu, thổ nhưỡng và từng ngành” [3, trang 97].
Như vậy, quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các biện pháp kinh tế, kỹ
thuật và pháp chế của Nhà nước về tổ chức sử dụng đất đầy đủ, hợp lý và có
hiệu quả cao thông qua việc phân phối và phân phối lại quỹ đất trong cả nước.
Tổ chức sử dụng đất như một tư liệu sản xuất đặc biệt nhằm nâng cao hiệu quả
sản xuất xã hội, tạo điều kiện bảo vệ đất và bảo vệ môi trường. Nó đảm bảo
cho việc sử đụng đất đạt hiệu quả cao nhất phù hợp với các điều kiện về đất
đai, khí hậu, thổ nhưỡng và từng ngành sản xuất.
Quy hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn được lập chi tiết gắn với
thửa đất được gọi là quy hoạch sử dụng đất chi tiết. Trong quá trình lập quy
hoạch sử đụng đất chi tiết, cơ quan tổ chức thực hiện việc lập quy hoạch sử
dụng đất phải lấy ý kiến đóng góp của nhân dân.
1.1.1.3. Khái niệm về kế hoạch sử dụng đất

Theo giáo trình Luật Đất đai năm 2016 của Trường Đại học Luật Hà Nội:
“kế hoạch hoá đất đai là việc xác định các biện pháp, thời gian để sử dụng đất
theo quy hoạch” [20, 56]; do vậy, trong một số trường hợp, quy hoạch hoá đất
đai đã bao hàm cả kế hoạch hoá đất đai.
Quy hoạch đất đai bao giờ cũng gắn liền với kế hoạch hoá đất đai; bởi vì,
kế hoạch hoá đất đai chính là việc xác định các biện pháp, các thời gian để sử
dụng đất theo quy hoạch. Nhiều khi nói quy hoạch hoá đất đai tức là đã bao
hàm cả kế hoạch hoá đất đai. Kế hoạch sử dụng đất của xã, phường, thị trấn
được lập chi tiết gắn với thửa đất được gọi là kế hoạch sử dụng đất chi tiết.

10


Quy hoạch và kế hoạch hoá đất đai có ý nghĩa to lớn trong công tác quản
lý và sử dụng đất đai. Đối với Nhà nước, nó đảm bảo việc sử dụng đất đai hợp
lý, tiết kiệm, đạt các mục đích nhất định và phù hợp với các quy định của Nhà
nước. Đồng thời, giúp cho Nhà nước theo dõi, giám sát được quá trình sử dụng
đất. Quy hoạch và kế hoạch hoá đất đai là công việc của tất cả các cơ quan
quản lý đất đai và các tổ chức, cá nhân sử dụng đất của Nhà nước.
Quy hoạch và kế hoạch hoá đất đai là công việc của tất cả các cơ quan
quản lý đất đai và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất của Nhà nước.
Pháp luật quy định trách nhiệm của mỗi cơ quan nhà nước, mỗi ngành, mỗi
đơn vị trong xây dựng quy hoạch và kế hoạch hoá sử dụng đất; đồng thời đảm
bảo cho các quy hoạch và kế hoạch đó có hiệu lực pháp luật, có tính khả thi
trong thực tế.
Như vậy, về thực chất quy hoạch sử dụng đất đai là quá trình hình thành
các quyết định nhằm tạo điều kiện đưa đất đai vào sử dụng bền vững để mang
lại lợi ích cao nhất, thực hiện đồng thời 2 chức năng: điều chỉnh các mối quan
hệ đất đai và tổ chức sử dụng đất như tư liệu sản xuất đặc biệt với mục đích
nâng cao hiệu quả sản xuất của xã hội kết hợp bảo vệ đất và môi trường.

Việc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai có ý nghĩa đặc biệt quan
trọng không chỉ cho trước mắt mà cả lâu dài. Căn cứ vào đặc điểm điều kiện tự
nhiên, phương hướng, nhiệm vụ và mục tiêu phát triển kinh tế xã hội của mỗi
vùng lãnh thổ, quy hoạch sử dụng đất đai được tiến hành nhằm định hướng cho
các cấp, các ngành trên địa bàn lập quy hoạch sử dụng đất đai chi tiết cho
mình; xác lập sự ổn định về mặt pháp lý cho công tác quản lý Nhà nước về đất
đai; làm cơ sở để tiến hành giao cấp đất và đầu tư để phát triển sản xuất, đảm
bảo an ninh lương thực, phục vụ các nhu cầu dân sinh, văn hóa - xã hội.
Mặt khác, quy hoạch sử dụng đất đai còn là biện pháp hữu hiệu của Nhà
nước nhằm tổ chức lại việc sử dụng đất đai, hạn chế sự chồng chéo gây lãng
11


phí đất đai, tránh tình trạng chuyển mục đích tuỳ tiện, làm giảm sút nghiêm
trọng quỹ đất nông lâm nghiệp (đặc biệt là diện tích trồng lúa và đất lâm
nghiệp có rừng). Đồng thời, ngăn chặn các hiện tượng tiêu cực, tranh chấp, lấn
chiếm huỷ hoại đất, phá vỡ sự cân bằng sinh thái, gây ô nhiễm môi trường dẫn
đến những tổn thất hoặc kìm hãm sản xuất, phát triển kinh tế - xã hội và các
hậu quả khó lường về tình hình bất ổn định chính trị, an ninh quốc phòng ở
từng địa phương, đặc biệt là trong giai đoạn chuyển sang nền kinh tế thị
trường.
1.1.1.3. Khái niệm pháp luật kế hoạch sử dụng đất
Pháp luật quy hoạch sử dụng đất là hệ thống các quy tắc xử sự bắt buộc
do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền ban hành nhằm điều chỉnh các quan hệ xã
hội phát sinh trong quá trình xây dựng, quản lý và tổ chức thực hiện quy hoạch
sử dụng đất.
Pháp luật quy hoạch sử dụng đất ngoài các đặc điểm của quy phạm pháp
luật thì so với các quy phạm pháp luật khác nó có những đặc điểm cơ bản như:
Mang tính đa chiều (vừa mang yếu tố kinh tế, vừa mang yếu tố hành chính,
vừa mang yếu tố môi trường, xã hội); thể hiện đậm nét tính giai cấp (thể hiện ý

chí của giai cấp thông trị); vừa mang yếu tố pháp lý vừa mang yếu tố kỹ thuật.
Pháp luật quy hoạch sử dụng đất có những nguyên tắc điều chỉnh đảm
bảo các quy định của Hiến pháp và chế độ sở hữu của đất đai như: đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu; đảm bảo tính thống
nhất trong xây dựng và thực hiện pháp luật về quy hoạch sử dụng đất; ưu tiên
bảo vệ và phát triển quỹ đất nông nghiệp; sử dụng đất đai hợp lý, tiết kiệm, bảo
vệ môi trường để phát triển bền vững; tổ chức phân bổ nhu cầu sử dụng đất
hợp lý, công bằng cho các ngành, các vùng lãnh thổ có tính đến các điều kiện
tự nhiên, kinh tế, xã hội của vùng lãnh thổ.

12


1.1.2. Vai trò, đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
1.1.2.1. Vai trò của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Thứ nhất, quy hoạch sử dụng đất là một trong những công cụ để quản
lý đất đai được thống nhất.
Thứ hai, quy hoạch sử dụng đất là cơ sở để sử dụng đất đai hợp lý, tiết
kiệm.
Thứ ba, thông qua quy hoạch sử dụng đất Nhà nước sử dụng quyền
định đoạt đối với đất đai.
Thứ tư, xét về góc độ kinh tế: quy hoạch sử dụng đất giúp chuyển đổi
mục đích sử dụng đất phụ hợp với nhu cầu thị trường, nâng cao giá trị của
bất động sản, thúc đẩy nền kinh tế quốc dân phát triển.
Thứ năm, quy hoạch sử dụng đất góp phần nâng cao chất lượng sống
cho cộng đồng.
Thứ sáu, quy hoạch sử dụng đất là một công cụ hữu hiệu thực hiện
mục tiêu phát triển bền vững: quan hệ giữa quy hoạch sử dụng đất với quy
hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hộI; quan hệ giữa quy hoạch sử dụng
đất với các quy hoạch khác như quy hoạch phát triển nông nghiệp, quy

hoạch môi trường, quy hoạch bảo vệ và phát triển rừng, quy hoạch đô thị
và các quy hoạch khác.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 101 Luật Đất đai 2013; Điều 17,
khoản 1 Điều 18 Quyết định số 24/2014/QĐ-UBND về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất mà không có
giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo đó, khoản 2 Điều 101 quy định “Hộ gia
đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các giấy tờ quy định tại Điều 100
của Luật này nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7
năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, nay được Ủy ban nhân
dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch sử
13


dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đô thị, quy hoạch xây dựng điểm dân
cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt đối với
nơi đã có quy hoạch thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và theo quy định tại
Điều 37 Quyết định số 24/QĐ-UBND về chuyển mục đích sử dụng đất
vườn, ao nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư thì căn cứ để quyết định
cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đó là kế hoạch sử dụng đất hằng
năm cấp huyện đã được phê duyệt.
Như vậy, có thể thấy rằng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất ngoài giữ
vai trò hoạch định chính sách, định hướng phát triển kinh tế vùng, đảm bảo
việc sử dụng đất có hiệu quả thì đó còn là cơ sở quan trọng để Nhà
nước giao đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), chuyển
mục đích sử dụng đất, thậm chí là cơ sở để Nhà nước đền bù về đất, chi phí
về đất cho người dân khi bị thu hồi đất.
Vai trò quan trọng là thế song để biết được quy hoạch, kế hoạch sử
dụng đất ở địa phương hiện nay là rất khó, không phải ai cũng biết được.
Mặc dù theo quy định của pháp luật hiện hành thì quy hoạch, kế hoạch sử

dụng đất là thông tin cần được công bố công khai, tuy nhiên chúng ta chưa
có một cơ chế hiệu quả để giám sát điều này, từ đó gây ra hiện tượng
“tham nhũng thông tin về đất” của một số cán bộ như hiện nay. Chỉ cần
biết được quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trước người dân, họ có thể đầu
cơ mua đất với giá cực rẻ mạt, sau đó nhận tiền đền bù lớn hơn rất nhiều để
ăn chênh lệch. Hiện tượng phổ biến này là nguyên nhân chủ yếu dẫn tới
một loạt khiếu nại, tranh chấp về đất xảy ra liên tiếp như hiện nay, gây bức
xúc trong nhân dân.
1.1.2.2. Đặc điểm của quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch sử dụng đất gồm có 6 đặc điểm chính như sau:
Thứ nhất, tính lịch sử - xã hội
Lịch sử phát triển quy hoạch sử dụng đất chính là sự phản ánh lịch sử
phát triển của xã hội. Xã hội loài người đã trải qua các thời lỳ phát triển lịch sử

14


lâu dài. Trong các thời kỳ đó quy hoạch sử dụng đất luôn được sử dụng như là
công cụ hữu hiệu để thúc đẩy xã hội đi lên. Thông qua các biểu hiện mang tính
kỹ thuật (đo đạc, điều tra, thiết kế…) cũng như pháp lý (xác nhận quyền sở
hữu hoặc quyền sử dụng đất bằng các văn bản pháp lý), quy hoạch sử dụng đất
góp phần tích cực thúc đẩy sự phát triển của lực lượng sản xuất và các quan hệ
sản xuất. Mỗi hình thái kinh tế - xã hội đều có một phương thức sản xuất của
xã hội thể hiện theo 2 mặt lực lượng sản xuất và quan hệ sản xuất. Trong quy
hoạch sử dụng đất đai, luôn nẩy sinh quan hệ giữa người với đất đai - là sức tự
nhiên, cũng như quan hệ giữa người với người. Quy hoạch sử dụng đất đai thể
hiện đồng thời là yếu tố thúc đẩy phát triển lực lượng sản xuất, vừa là yếu tố
thúc đẩy các mối quan hệ xã hội, vì vậy nó luôn là một bộ phận của phương
thức sản xuất của xã hội.
Thứ hai, tính tổng hợp

Tính tổng hợp của quy hoạch sử dụng đất được biểu hiện chủ yếu ở 2
mặt: mặt thứ nhất, đối tượng của quy hoạch sử dụng đất là khai thác, sử dụng
đất, cải tạo, bảo vệ... tài nguyên đất cho nhu cầu của toàn bộ nền kinh tế quốc
dân (nông nghiệp, công nghiệp, dịch vụ, môi trường sinh thái...); mặt thứ hai,
quy hoạch sử dụng đất đề cập đến nhiều lĩnh vực khoa học, kinh tế và xã hội
như: khoa học tự nhiên, khoa học xã hội, dân số và đất, sản xuất nông nghiệp,
công nghiệp...
Thứ ba,tính dài hạn
Trên cơ sở các dự báo xu thế biến động dài hạn của những yếu tố kinh tế,
xã hội quan trọng như: sự thay đổi về nhân khẩu, tiến bộ kỹ thuật, đô thị hóa,
công nghiệp hóa, hiện đại hóa nông nghiệp, từ đó xây dựng các quy hoạch
chung và dài hạn về sử dụng đất đai, đề ra các phương hướng, chính sách và
biện pháp có tính chiến lược, tạo căn cứ khoa học cho việc xây dựng kế hoạch
sử dụng đất ngắn hạn, hàng năm.
15


Quy hoạch dài hạn nhằm đáp ứng nhu cầu về đất để phát triển kinh tế, xã
hội lâu dài. Cơ cấu và phương hướng sử dụng đất được điều chỉnh từng bước
trong thời gian dài (cùng với quá trình phát triển dài hạn kinh tế - xã hội) cho
đến khi đạt được mục tiêu dự kiến. Thời hạn (xác định phương hướng, chính
sách và biện pháp sử dụng đất để phát triển kinh tế và hoạt động xã hội) của
quy hoạch sử dụng đất đai thường từ trên 10 năm đến 20 năm hoặc lâu hơn.
Thứ tư, tính chiến lược và chỉ đạo vĩ mô
Quy hoạch sử dụng đất là quy hoạch mang tính chiến lược, các chỉ tiêu
của quy hoạch mang tính chỉ đạo vĩ mô, khái lược về sử dụng đất của các
ngành như: phương hướng, mục tiêu và trọng điểm chiến lược của việc sử
dụng đất trong vùng; cân đối tổng quát nhu cầu sử dụng đất của các ngành;
điều chỉnh ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất trong vùng; phân
định ranh giới và các hình thức quản lý việc sử dụng đất trong vùng;đề xuất các

chính sách, các biện pháp lớn để đạt được mục đích. Với đặc tính trung và dài
hạn, quy hoạch sử dụng đất đai chỉ dự kiến trước được các xu thế thay đổi
phương hướng, mục tiêu, cơ cấu và phân bổ sử dụng đất. Do khoảng thời gian dự
báo tương đối dài, ảnh hưởng của nhiều nhân tố kinh tế - xã hội khó xác định, nên
chỉ tiêu quy hoạch càng khái lược hóa, quy hoạch sẽ càng ổn định.
Thứ năm, tính chính sách

Quy hoạch sử dụng đất thể hiên rất rõ đặc tính chính trị và tính chính sách
xã hội. Khi xây dựng phương án quy hoạch phải quán triệt các chính sách, các
quy định có liên quan đến đất đai của Đảng và Nhà nước, đảm bảo thực hiện
cụ thể trên mặt bằng đất đai các mục tiêu phát triển nền kinh tế quốc dân, phát
triển ổn định kế hoạch kinh tế - xã hội. Tuân thủ các quy định, các chỉ tiêu
khống chế về dân số, đất đai và môi trường sinh thái.
Thứ sáu, tính khả biến

16


Khi xã hội phát triển, khoa học kỹ thuật ngày càng tiến bộ, chính sách và
tình hình kinh tế thay đổi, các dự kiến của quy hoạch sử dụng đất sẽ trở nên
không còn phù hợp nữa. Điều đó thể hiện tính khả biến của quy hoạch. Quy
hoạch sử dụng đất luôn là quy hoạch động, một quá trình lặp lại theo chiều
xoắn ốc: "quy hoạch - thực hiện - quy hoạch lại hoặc chỉnh lý - tiếp tục thực
hiện - lập quy hoạch mới" với chất lượng, mức độ hoàn thiện và tính thích hợp
ngày càng cao.
Kế hoạch sử dụng đất đai theo ngành và cả nước phải đảm bảo thực hiện
được các mục tiêu vĩ mô như: an ninh lương thực, bảo vệ môi trường, công
bằng xã hội… Còn kế hoạch theo lãnh thổ hành chính phải cụ thể hóa các mục
tiêu vĩ mô, cùng với việc xử lý các mục tiêu cụ thể của địa phương và các vấn
đề cụ thể của từng chủ sử dụng đất trên địa bàn.
Kế hoạch sử dụng đất đai phải gắn với kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội

dựa trên mục tiêu chung nhằm thỏa mãn nhu cầu của nhân dân về tinh thần và
vật chất. Tuy nhiên, cần lưu ý điểm khác biệt: Kế hoạch sử dụng đất đai chú
trọng phát triển hình thức thời gian, nhưng nội dung lại được triển khai với
hình thức thời gian, nhưng nội dung lại được triển khai với hình thức không
gian nhất định. Kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội là tiền đề của kế hoạch sử
dụng đất đai, kế hoạch sử dụng đất đai là sự hiện thực hóa kế hoạch phát triển
kinh tế - xã hội nhằm bố trí không gian thống nhất đối với các hạng mục liên
quan đến đất đai (xây dựng, khai hoang, chuyển mục đích sử dụng đất …)
trong thời kỳ kế hoạch. Thời hạn lập kế hoạch sử dụng đất đai thống nhất với
thời hạn lập kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của các ngành và cáccấp lãnh
thổ hành chính, gồm kế hoạch sử dụng đất 5 năm và hàng năm.
1.2. Nguyên tắc, căn cứ, những yếu tố tác động đến quy hoạch, kế
hoạch sử dụng đất
1.2.1. Nguyên tắc lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Nguyên tắc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất đai là những phương
hướng chỉ đạo, cơ sở chủ yếu để dựa vào đó mà pháp luật điều chỉnh quy định
về lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất.

17


Các nguyên tắc lập quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải quấn triệt
được các quan điểm chỉ đạo theo tinh thần Nghị quyết Hội nghị lần thứ 7 Ban
chấp hành trung ương Đảng cộng sản Việt Nam khoá IX về đổi mới chính sách
và pháp luật đất đai trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất
nước và thể hiện đầy đủ tinh thần của Điều 18 Hiến pháp năm 1992: “Nhà
nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, bảo đảm
sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả”.
Quy hoạch mang tính đi trước, đón đầu; do vậy, trong quá trình xây dựng
quy hoạch, các nhà hoạch định chính sách phải có tầm nhìn sâu rộng cho sự

phát triển đất nước, vừa thể hiện sư tôn vinh qúa khứ vừa có định hướng lâu
dài để sự phát triển có tính bền vững. Theo Điều 35 Luật Đất đai năm 2013 đã
nêu một cách toàn diện các nguyên tắc cơ bản trong việc lập quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất đai:
“1. Phù hợp với chiến lược, quy hoạch tổng thể, kế hoạch phát triển kinh
tế - xã hội, quốc phòng, an ninh.
2. Được lập từ tổng thể đến chi tiết; quy hoạch sử dụng đất của cấp dưới
phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của cấp trên; kế hoạch sử dụng đất
phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm
quyền phê duyệt. Quy hoạch sử dụng đất cấp quốc gia phải bảo đảm tính đặc
thù, liên kết của các vùng kinh tế - xã hội; quy hoạch sử dụng đất cấp huyện
phải thể hiện nội dung sử dụng đất của cấp xã.
3. Sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả.
4. Khai thác hợp lý tài nguyên thiên nhiên và bảo vệ môi trường; thích
ứng với biến đổi khí hậu.
5. Bảo vệ, tôn tạo di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh.
6. Dân chủ và công khai.

18


7. Bảo đảm ưu tiên quỹ đất cho mục đích quốc phòng, an ninh, phục vụ
lợi ích quốc gia, công cộng, an ninh lương thực và bảo vệ môi trường.
8. Quy hoạch, kế hoạch của ngành, lĩnh vực, địa phương có sử dụng đất
phải bảo đảm phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quyết định, phê duyệt”.
Trong đó, đòi hỏi mỗi quy hoạch phải phù hợp với chiến lược tổng thể
phát triển kinh tế - xã hội của đất nước, các quy hoạch phải được lập từ tổng
thể đến chi tiết, có sự thống nhất cao giữa quy hoạch của cấp trên và cấp dưới
thể hiện được đầy đủ nhu cầu sử dụng đất của từng chủ sử dụng đất. Các quy

hoạch và kế hoạch sử dụng đất phải hướng quá trình sử dụng đất theo tiêu chí
tiết kiệm và có hiệu quả, đảm bảo việc khai thác nguồn tài nguyên đất một
cách hợp lý, góp phần bảo vệ các di tích lịch sử, văn hoá, danh lam thắng cảnh
và cảnh quan môi trường phủ hợp với quan điểm phát triển bền vững trong bảo
vệ môi trường.
1.2.2. Căn cứ lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai là cơ sở khoa học của cả quá trình
quản lý và sử dụng đất. Vì vậy khi xây dựng nó phải thể hiện được đầy đủ các
căn cứ có tính định hướng cho việc thực thi quy hoạch và kế hoạch; cụ thể, căn
cứ xây dựng quy hoạch phải xuất phát từ:
Thứ nhất, chiến lược quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế-xã hội, quốc
phòng, an ninh của cả nước; quy hoạch phát triển của các ngành và từng địa
phương.
Thứ hai, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội của Nhà nước.
Thứ ba, điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và nhu cầu thị trường.
Thứ tư, hiện trạng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất.

19