Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ thực tiễn thực hiện tại quận hồng bàng, thành phố hải phòng

NGUYỄN THỊ HIỀN

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬT KINH TẾ

LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

2016 - 2018

PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG
ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT TỪ THỰC TIỄN
THỰC HIỆN TẠI QUẬN HỒNG BÀNG,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
NGUYỄN THỊ HIỀN
HÀ NỘI – 2018


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ

PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUẾ ĐẤT
TỪ THỰC TIỄN THỰC HIỆN TẠI QUẬN HỒNG BÀNG,
THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
NGUYỄN THỊ HIỀN

CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ

MÃ SỐ: 8380107
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI – 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các kết quả
nêu trong Luận văn chưa được công bố trong bất kỳ công trình nào khác. Các số liệu,
ví dụ và trích dẫn trong Luận văn đảm bảo tính chính xác, tin cậy và trung thực. Tôi đã
hoàn thành tất cả các môn học và đã thanh toán tất cả các nghĩa vụ tài chính theo quy
định của Viện Đại học mở Hà Nội.
Vậy tôi viết Lời cam đoan này đề nghị quý thầy, cô xem xét để tôi có thể bảo vệ
Luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
NGƯỜI CAM ĐOAN

Nguyễn Thị Hiền


LỜI CẢM ƠN

Trong suốt quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn thiện luận văn này, tôi đã
nhận được sự quan tâm, giúp đỡ của nhiều cá nhân và tập thể. Nhân đây tôi xin
được bày tỏ lòng cảm ơn chân thành của mình.
Lời đầu tiên cá nhân tôi xin tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới người hướng dẫn
khoa học là PGS.TS. Nguyễn Thị Nga đã nhiệt tình hướng dẫn, truyền đạt những
kinh nghiệm quý báu trong nghiên cứu khoa học trong thời gian qua.
Qua đây, tôi xin được gửi lời cảm ơn tới Uỷ ban nhân dân quận Hồng
Bàng, thành phố Hải Phòng đã tạo điều kiện thuận lợi giúp đỡ cho tôi trong suốt

quá trình nghiên cứu thực hiện đề tài. Tôi cũng xin gửi lời cảm ơn chân thành tới
Ban giám hiệu, các thầy, cô giáo Khoa Luật Kinh tế - Viện Đại học mở Hà Nội đã
nhiệt tình giảng dạy cho chúng em trong suốt thời gian qua.
Tôi xin trân trọng cảm ơn tất cả!

Hà Nội, ngày 20 tháng 12 năm 2018
Tác giả luận văn

Nguyễn Thị Hiền


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1.Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài ............................................................................ 1
2. Tình hình nghiên cứu đề tài .................................................................................. 1
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu ........................................................................ 6
4. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu.......................................................... 6
4.1. Đối tượng nghiên cứu ......................................................................................... 6
4.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................ 6
5. Phương pháp nghiên cứu ...................................................................................... 7
6.Ý nghĩa lý luận và thực tiễn…………………………………………………….......7
7. Bố cục của luận văn………………………………………………………………...7
CHUƠNG 1: LÝ LUẬN CHUNG PHÁP LUẬT VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN
THUÊ ĐẤT CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC ...................... 9
1.1. Tổng quan chung về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất
đối với nhà nước…………………………………………………………………………… 9
1.1.1. Khái niệm về nghĩa vụ tài chính đối với đất đai .........................................9
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất .................................... 10
1.1.2.1. Đối với khoản thu là tiền sử dụng đất ....................................................... 11
1.1.2.2. Đối với khoản thu là tiền thuê đất .............................................................. 13

1.1.3. Vai trò của khoản thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.................................. 14
1.2. Lý luận pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất
đối với Nhà nước...................................................................................................... 16
1.2.1. Sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt
động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ................................................................. 16
1.2.2 Khái niệm và cơ cấu điều chỉnh của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất của người sử dụng đất ....................................................................................... 18
1.2.3. Các yếu tố chi phối điều chỉnh pháp luật về nghĩa vụ tài chính của người sử
dụng đất ................................................................................................................... 21


1.3. Lược sử hình thành và phát triển về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất kể từ
khi ban hành Luật Đất đai ...................................................................................... 24
1.3.1. Giai đoạn ban hành Luật đất đai 1987 đến trước khi ban hành luật đất đai
năm 1993 .................................................................................................................. 24
1.3.2. Giai đoạn ban hành Luật đất đai năm 1993 cho đến trước khi ban hành
Luật đất đai năm 2003............................................................................................. 25
1.3.3. Giai đoạn từ khi ban hành Luật đất đai năm 2003 đến khi Luật đất đai năm
2013 được ban hành ................................................................................................ 26
1.3.4. Giai đoạn từ khi Luật đất đai năm 2013 được ban hành ............................. 28
KẾT LUẬN CHƯƠNG 1 ........................................................................................ 29
CHUƠNG 2: PHÁP LUẬT HIỆN HÀNH VỀ THU TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN
THUÊ ĐẤT VÀ THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ
DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT TẠI QUẬN HỒNG BÀNG, THÀNH PHỐ HẢI
PHÒNG .................................................................................................................... 30
2.1.1. Quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất ................................................. 30
2.1.1.1. Đối tượng nộp tiền sử dụng đất .................................................................. 30
2.1.1.2. Căn cứ xác định tiền sử dụng đất của người sử dụng đất theo quy định
của pháp luật ........................................................................................................... 37
2.1.1.3. Thủ tục hành chính trong thu tiền sử dụng đất......................................... 39

2.1.1.4. Quy định pháp luật về miễn giảm tiền sử dụng đất cho người sử dụng đất
.................................................................................................................................. 42
2.2.2. Quy định pháp luật về thu tiền thuê đất ....................................................... 44
2.2.2.1. Đối tượng nộp tiền thuê đất ........................................................................ 44
2.2.2.2. Căn cứ xác định tiền thuê đất..................................................................... 46
2.2.2.3. Diện tích đất cho thuê ................................................................................. 47
2.2.2.4. Thời hạn cho thuê đất ................................................................................. 48
2.2.2.5. Đơn giá thuê đất .......................................................................................... 49
2.2.2.6. Thủ tục hành chính trong thu tiền thuê đất .............................................. 54
2.2.2.7. Quy định pháp luật về miễn, giảm tiền thuê đất ....................................... 55
2.3. Đánh giá quy định của pháp luật hiện hành về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
.................................................................................................................................. 59


2.3.1. Đánh giá về những thay đổi quan trọng trong những quy định về thu tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất ........................................................................................ 59
2.3.1.1. Về thu tiền sử dụng đất ............................................................................... 59
2.3.2.2. Đánh giá những thay đổi trong những quy định mới về thu tiền thuê đất
.................................................................................................................................. 66
2.3.2. Thực tiễn áp dụng pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa
bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng ......................................................... 69
2.3.2.1. Khái quát về điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội và thực trạng sử dụng đất
của quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng .......................................................... 71
2.3.2.2. Thực trạng thực hiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên
địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng ................................................... 71
2.3.2.2. Đánh giá thực tiễn thi hành pháp luật về thu tiền sử dụng, tiền thuê đất
của người sử dụng đất đối với Nhà nước ............................................................... 74
Kết luận chương 2 ................................................................................................... 81
CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ
BẢO ĐẢM THỰC HIỆN CÓ HIỆU QUẢ PHÁP LUẬT VỀ THU TIỀN SỬ

DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT ............................................................................. 83
3.1. Định hướng hoàn thiện pháp luật về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng
đất............................................................................................................................. 83
3.2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất. ................................................................................................................... 87
3.2.1. Hoàn thiện các quy định pháp luật về giá đất làm căn cứ xác định nghĩa vụ
tài chính của người sử dụng đất. ............................................................................. 87
3.2.2. Hoàn thiện các quy định pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất ........ 89
3.3. Một số giải pháp khác nhằm nâng cao hiệu quả thi hành pháp luật về thu tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất. ....................................................................................... 91
Kết luận chương 3 .................................................................................................... 94
KẾT LUẬN .............................................................................................................. 95
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ................................................................ 96


MỞ ĐẦU
1.Tính cấp thiết nghiên cứu đề tài
Tài chính về đất đai là một phạm trù rất rộng, trong đó bao gồm nghĩa vụ tài
chính của người sử dụng đất, tiền thu từ xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai, tiền bồi
thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý đất đai, khoản thu do điều tiết
phần giá trị tăng thêm từ đất mà không phải do người sử dụng đất đầu tư mang lại...
Trong đó, nghĩa vụ tài chính là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là hai khoản thu cơ bản,
thường xuyên và là nguồn thu lớn nhất từ người sử dụng đất vào ngân sách nhà nước.
Nguồn thu tài chính về đất đai nói chung và nguồn thu tài chính từ tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất nói riêng trong những năm qua trên địa bàn cả nước cũng như ở
thành phố Hải Phòng chưa thực sự đạt được như kỳ vọng và mong muốn đặt ra. Trên
địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng là một minh chứng cụ thể. Theo đó,
khoản thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất giảm qua các năm, chỉ tiêu, định mức đạt
ra hàng năm chưa hoàn thành, quá trình thực hiện còn xảy ra thất thoát, tiềm năng đất
đai chưa được quản lý và kiểm soát có hiệu quả. Nguyên nhân của thực trạng nêu trên

một phần là do pháp luật về nghĩa vụ tài chính nói chung và nghĩa vụ tài chính về thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói riêng chưa thực sự phù hợp, còn lỏng lẻo và nhiều
khe hở... là nguyên nhân cho những gian lận hoặc trốn tránh nghĩa vụ thực hiện. Thực
tiễn thực thi còn buông lỏng, chưa thực sự sát sao và chặt chẽ nên để tình trạng thất
thoát khi thực hiện nguồn thu.
Xuất phát từ thực trạng trên, với mục đích trong thời gian tới, nguồn thu tài chính
từ đất đai phải đạt hiệu quả cao hơn, đóng góp nhiều hơn cho ngân sách nhà nước, đảm
bảo công bằng về lợi ích cho các chủ thể sử dụng đất và nâng cao hiệu quả của quản lý
nhà nước về đất đai dưới khía cạnh kinh tế, tác giả lựa chọn đề tài: "Pháp luật về thu
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ thực tiễn thực hiện tại quận Hồng Bàng, thành phố
Hải Phòng" làm đề tài luận văn Thạc sỹ của mình.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là một vấn đề tương đối rộng và
phức tạp, đây được coi là một trong những nội dung chính của pháp luật tài chính đối
với đất đai. Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thiện luận văn thạc sỹ, tác giả có thực
hiện nghiên cứu một số công trình khoa học, bài viết đã được thực hiện, cụ thể như
sau:

1


+ Đề tài cấp Bộ “Cơ chế tài chính phục vụ quản lý đất đai ở nước ta” năm 1996
do PTS Phạm Đức Phong, Cục trưởng Cục quản lý công sản (Bộ Tài chính) làm chủ
nhiệm đề tài đã phân tích một cách khoa học những cơ chế tài chính phục vụ quản lý
đất đai ở nước ta từ năm 1955 đến 1996 và đưa ra những định hướng nhằm tăng cường
và hoàn thiện cơ chế tài chính phục vụ quản lý đất có tính khả thi như sau: Định giá
đất đai theo hướng đưa vào các yếu tố khả năng sinh lợi, quan hệ cung cầu về đất khắc
phục tình trạng định giá đất theo yếu tố chủ quan.
+ Sách tham khảo: “Thuế tài sản – Kinh nghiệm thế giới và hướng vận dụng tại
Việt Nam” năm 2003 của TS. Quách Đức Pháp và Ths. Dương Thị Ninh, do NXB

Chính trị quốc gia xuất bản, trong đó thể hiện khái lược quy định và các khoản thu từ
đất ở Việt Nam giai đoạn trước năm 2003. Nghiên cứu này đã gợi mở về một loại
nghĩa vụ tài chính mà một số quốc gia khác trên thế giới đã áp dụng – đó là thuế tài
sản đối với đất, từ đó có thêm nhận thức mới và sâu sắc hơn về các nghĩa vụ tài chính
đối với đất đai.
+ Sách chuyên khảo: “Vốn hóa đất đai trong nền kinh tế thị trường định hướng
xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam” năm 2013 của PGS.TS Trần Thị Minh Châu, do Nxb
Chính trị quốc gia xuất bản đã đưa ra những nhận định về một số loại nghĩa vụ tài
chính đất đai của người sử dụng đất sau: i) Quyền thực thi các chính sách tài chính đối
với đất như thu các loại thuế là quyền có tính hai mặt: một là quyền của Nhà nước với
tư cách là cơ quan công quyền thu thuế từ đất nhằm huy động nguồn tài chính phục vụ
hoạt động của Nhà nước (là nội dung của chính sách tài chính đất đai) và hai là Nhà
nước thực hiện quyền thu địa tô về cho chủ sở hữu; ii) Chính sách tài chính được xây
dựng theo hướng thu ngân sách từ tiền sử dụng đất tăng cả về quy mô và tốc độ đã
chứng tỏ Nhà nước tích cực chuyển tài sản đất thành tiền để đầu tư lĩnh vực khác.
+ Luận án tiến sĩ “Pháp luật về hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất” của
tác giả Trần Quang Huy năm 2008 cũng đã đề cập đến một trong các loại nghĩa vụ tài
chính đối với Nhà nước của người sử dụng đất, đó là tiền sử dụng đất. Nghĩa vụ tài
chính này chủ yếu được thu khi Nhà nước giao đất có thu tiền, khi đấu giá quyền sử
dụng đất và khi chuyển mục đích sử dụng đất. Từ luận án này cho tác giả nhận thức
sâu thêm về nghĩa vụ tài chính cụ thể là tiền sử dụng đất.
+ Bài viết:“Khai thác nguồn thu từ bất động sản (đất đai) cho ngân sách Nhà
nước trên địa bàn Hà Nội” của tác giả Lê Văn Bính đăng trên Tạp chí Nghiên cứu

2


Kinh tế số 1 (452) năm 2016 đã khái quát tình hình thu tài chính đất đai trên địa bàn
Thành phố Hà Nội giai đoạn 2010 - 2014 và những tồn tại trong việc thực hiện thu
ngân sách từ đất. Đây là bài viết cho tác giả có thêm những thông tin và nhận thức mới

để nhận diện tốt hơn thực trạng vấn đề thu tài chính về đất đai trên địa bàn của mình.
+ Bài viết “Kiểm toán thu tiền sử dụng đất tại Thành phố Hồ Chí Minh và các
tỉnh miền Đông Nam Bộ, thực trạng và kiến nghị” của tác giả Nguyễn Văn Hiệu –
Phòng nghiệp vụ 2, Kiểm toán Nhà nước Khu vực IV, được đăng trên Tạp chí Nghiên
cứu khoa học kiểm toán, số 48 tháng 10/2011. Bài viết này chỉ ra rất nhiều những bất
cập, sai phạm trong thực hiện chính sách thu tiền sử dụng đất, cụ thể như: (i) Tính tiền
sử dụng đất theo đơn giá thấp hơn khung giá Nhà nước gây thất thu; (ii) Xác định
không đúng vụ trí thửa đất, dẫn đến áp đơn giá tính tiền sử dụng đất thấp; không tuy
tiền sử dụng đất trong khi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp
chuyển mục đích sử dụng đất. Đây là bài viết phản ánh chân thực, khách quan thực
trạng thu tiền sử dụng đất, có giá trị hữu ích đối với tác giả khi đánh giá thực trạng thu
tiền sử dụng đất trên địa bàn quận Hồng Bàng.
+ Hoàng Thục Oanh, “Pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo quy định của pháp
luật đất đai Việt Nam hiện hành”, Luận văn thạc sĩ luật học. TS. Trần Quang Huy
hướng dẫn. Đại học Luật Hà Nội, năm 2015; Qua luận văn thạc sỹ của mình tác giả đã
phần nào hệ thống, tổng hợp và đưa ra những đánh giá nhận định đối với các quy định
của pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo Luật đất đai năm 2013, Đồng thời cũng tại
Luận văn của mình tác giả đã đưa ra sự phân tích, so sánh những điểm mới, khác biệt,
ưu nhược điểm của Luật đất đai năm 2013 so với Luật đất đai năm 2003 được ban
hành trước đó để đưa ra được những vướng mắc bất cập không chỉ trong quy định mà
còn từ thực tiễn áp dụng và đưa ra được những định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp
luật về thu tiền sử dụng đất;
+ Trường Đại học Luật Hà Nội, “Pháp luật về tài chính đất đai và giá đất ở
Việt Nam”, Hà Nội, Đề tài nghiên cứu cấp trường. Chủ nhiệm đề tài PGS.TS Nguyễn
Quang Tuyến – Trưởng khoa luật Đất đai, Hà Nội, năm 2012; Tại đề tài nghiên cứu
này tác giả đã xác định các vấn đề về tài chính đất đai một cách chung nhất và các quy
định về giá đất trên cơ sở quy định của pháp luật cũng như thực tiễn áp dụng các quy
định này để chỉ ra những điểm đạt được, điểm hạn chế và đề xuất các giải pháp hoàn
thiện;

3


+ Lưu Công Thành . “Hoàn thiện pháp luật về tài chính đối với đất đai”. Luận
văn thạc sĩ luật học; TS. Nguyễn Thị Nga hướng dẫn. Đại học Luật Hà Nội, năm 2014;
Tại Luận văn tác giả đã tập trung đi sâu nghiên cứu các quy định pháp luật về tài chính
đất đai dưới góc độ những bất cập vướng mắc từ thực tiễn thi hành các quy định pháp
luật về tài chính đất đai được quy định tại Luật đất đai năm 2013 vừa mới được ban
hành và đi sâu vào triển khai các giải pháp nhằm hoàn hiện pháp luật về tài chính đất
đai;
+ Phùng Đình Quân , “Pháp luật về giao đất, cho thuê đất để thực hiện các dự
án đầu tư kinh doanh bất động sản” Luận văn thạc sĩ luật học. TS. Trần Quang Huy
hướng dẫn. Đại học Luật Hà nội, năm 2016. Tại công trình nghiên cứu này thì sự ảnh
hưởng trong các quy định về giao đất cho thuê đất để thực hiện các dự án đầu tư kinh
doanh bất động sản theo quy định của Luật đất đai 2015; Luật kinh doanh bất động sản
năm 2014, Luật đầu tư năm 2014 đã được tác giả làm rõ phần nào đó cũng như những
sự hạn chế vướng mắc thông qua việc đánh giá các quy định có liên quan giữa các
Luật chuyên ngành này;
+ Phạm Thị Mây, “Pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất từ thực tiễn
thi hành trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh”, Người hướng dẫn TS.
Nguyễn Thị Nga, Luận văn thạc sỹ, Đại học Luật Hà Nội, năm 2015. Đây là công trình
được tác giả nghiên cứu các quy định pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
kết hợp giữa lý luận là các quy định của Luật đất đai năm 2013 hiện hành với thực tiễn
áp dụng các quy định pháp luật này trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng
Ninh. Qua Luận văn phần nào tác giả đã làm rõ được các quy định của pháp luật về
thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại Luật đất đai năm 2013 và liên hệ được với thực
tiễn thi hành pháp luật trên địa bàn thành phố Móng Cái, tỉnh Quảng Ninh. Tuy nhiên
các nội dung phân tích quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất tiền thuê đất
chưa được sâu cũng như việc liên hệ với thực tiễn thi hành pháp luật còn chưa đi vào
trọng tâm vấn đề cần làm rõ.

+ Ngoài ra còn rất nhiều các công trình nghiên cứu các quy định pháp luật tài
chính về đất đai nói chung và thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói riêng như : Quách
Thị Hồng Nhung, “Pháp luật về tài chính trong lĩnh vực đất đai”. Khóa luận tốt
nghiệp, Đại học Luật Hà Nội, năm 2012; Bài viết “Chính sách tài chính đất đai – kết
quả đạt được và một số kiến nghị”, của TS. Đinh Văn Hải, Học viện Tài chính được

4


đăng trên tạp chí Tài chính tháng 10 năm 2012; Bài viết “Quy định mới về thu tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước” của TS. Phạm Phương Nam – Học viện Nông
nghiệp Việt Nam được đăng trên tạp chí Tài nguyên và Môi trường, Kỳ 1 - tháng 7
năm 2014; Bài viết “Tài chính đất đai: Một số vấn đề cần quan tâm” của Ts. Đinh
Dũng Sỹ - Phó Vụ trưởng Vụ pháp luật, Văn phòng Chính phủ, được đăng trên Tạp chí
Nghiên cứu Lập pháp số 21(137), tháng 12 năm 2008;… cùng với đó là các báo cáo,
tổng kết của các cơ quan ban ngành có liên quan đến việc thực thi, áp dụng các quy
định pháp luật tài chính về đất đai nói chung và thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
riêng trên thực tế như: Vụ ngân sách nhà nước – Bộ tài chính, “Tài liệu báo cáo tổng
hợp kết quả thu nộp ngân sách về đất đai của các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung
ương”; Bộ tài nguyên môi trường, “Báo cáo tổng kết tình hình thi hành Luật đất đai
năm 2003 và định hướng sửa đổi Luật đất đai” Văn bản số 193/BC-TNMT ngày 06
tháng 09 năm 2012…
Với các công trình nghiên cứu trên giúp cho tác giả có được những nhận thức
cơ bản về vai trò của chính sách tài chính đất đai trong phát triển thị trường bất động
sản, trong việc thực hiện công bằng xã hội và phát triển kinh tế thị trường định hướng
XHCN ở Việt Nam. Theo đó, chính sách tài chính đất đai có vai trò đặc biệt quan
trọng và được coi là phần hồn của chính sách đất đai nói chung trong việc đưa quan hệ
đất đai vận động theo cơ chế thị trường. Tuy nhiên, cũng cho tác giả nhận thức được
rằng, dù chính sách, pháp luật về vấn đề này đã được sửa đổi, bổ sung nhiều song trên
thực tế, hiệu quả áp dụng chưa thực sự như mong muốn đề ra, còn nhiều lỗ hổng và

thất thoát cho ngân sách nhà nước.
Ở phạm vi hẹp hơn, luận văn của tác giả chỉ tập trung nghiên cứu về hai loại
nghĩa vụ tài chính cơ bản là tiền sử dụng đất và tiền thuê đất nên các công trình nghiên
cứu trên chỉ giúp ích cho tác giả nhận thức tổng quan, khái quát nhất về chính sách tài
chính về đất đai và một vài nghĩa vụ tài chính riêng lẻ ở góc độ phản ánh thực trạng
thực thi pháp luật. Vì vậy, rất cần những công trình nghiên cứu chuyên sâu về từng
nghĩa vụ tài chính cụ thể ở cả khía cạnh lý luận, thực trạng pháp luật và thực tiễn thực
thi ở những địa bàn cụ thể, với sự tác động sâu sắc bởi những yếu tố vùng miền và địa
phương. Với ý nghĩ và tư duy như vậy nên tác giả lựa chọn đề tài nghiên cứu chuyên
sâu về hai loại nghĩa vụ tài chính cơ bản, thường xuyên được thực hiện đối với đất đai

5


là: Tiền sử dụng đất và tiền thuê đất được thực hiện trên địa bàn quận Hồng Bàng,
thành phố Hải Phòng.
3. Mục đích nghiên cứu và nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu
Mục tiêu nghiên cứu của tác giả khi thực hiện luận văn này là phân tích, đánh giá
một cách chi tiết và có hệ thống các quy định của pháp luật hiện hành điều chỉnh vấn
đề thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và liên hệ với thực tiễn áp dụng các quy định này
trên địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng. Từ đó đánh giá các điểm bất cập
của quy định pháp luật cũng như những phát sinh trên thực tế gây khó khăn cho việc
áp dụng thực tiễn các quy định này, đồng thời đề xuất một số kiến nghị nhằm giải
quyết các vấn đề này.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất
nói chung và nghĩa vụ tài chính là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói riêng đối với
người sử dụng đất và những tiền đề lý luận về pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất.

- Phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, làm rõ
thực trạng thực hiện pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại địa bàn quận
Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
- Trên cơ sở phân tích thực trạng pháp luật và chỉ rõ những khó khăn, hạn chế,
nguyên nhân của quá trình thực hiện việc thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại quận
Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
- Luận văn đưa ra định hướng, giải pháp hoàn thiện pháp luật về thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất của NSDĐ.
4. Đối tượng nghiên cứu, phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận văn thạc sỹ là quy định của pháp luật về thu tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất theo Luật đất đai năm 2013 và thực tiễn thi hành, áp dụng
các quy định của pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn quận
Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
4.2. Phạm vi nghiên cứu
6


Luận văn thạc sĩ sẽ nghiên cứu các vấn đề sau:
- Về nội dung: Các quy định của pháp luật đất đai hiện hành quy định về thu tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất, đặc biệt là các Nghị định hướng dẫn của Chính Phủ, các
Thông tư của Bộ Tài chính hướng dẫn về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Bảng giá
đất của thành phố Hải Phòng được UBND thành phố Hải Phòng phê duyệt.
- Về không gian: Nghiên cứu thực tiễn thực hiện pháp luật về thu tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất tại địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
- Về thời gian: Luận văn nghiên cứu, thu thập, thống kê tài liệu, báo cáo về tình
hình thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trên địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng từ năm 2015 đến năm 2017.
5. Phương pháp nghiên cứu
Để hoàn thành luận văn thạc sỹ, tác giả sử dụng kết hợp các phương pháp:

phương pháp hệ thống, phương pháp tổng hợp và phương pháp thống kê. Từ các nguồn
tài liệu tham khảo và thu thập số liệu thứ cấp, Luận văn sử dụng phương pháp phân tích
chuyên sâu có trọng tâm, trọng điểm các vấn đề lý luận và thực tiễn để đánh giá quá trình
thực hiện các chính sách về các khoản thu từ đất. Phương pháp so sánh, đối chiếu để đánh
giá thực trạng công tác quản lý các khoản thu từ đất,qua đó đưa ra định hướng và hệ thống
các giải pháp, kiến nghị điều kiện thực hiện theo mục đích nghiên cứu.
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn
Về mặt lý luận, luận văn là công trình khoa học nghiên cứu một cách hệ thống
các vấn đề từ cơ sở lý luận đến thực trạng pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất; có thể góp phần giúp các nhà lập pháp, các nhà nghiên cứu xây dựng và hoàn
thiện chế định này nhằm hoàn thiện chính sách tài chính về đất đai trong giai đoạn
hiện nay.
Về mặt thực tiễn, kết quả nghiên cứu của luận văn góp phần nâng cao hiệu quả
thực thi pháp luật về nghĩa vụ tài chính đối với nhà nước của NSDĐ; đồng thời có thể
sử dụng làm tài liệu học tập và giảng dạy tại các cơ sở đào tạo luật.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm 03 chương:
- Chương 1: Lý luận chung về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng
đất đối với nhà nước;
7


- Chương 2: Pháp luật hiện hành về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và thực tiễn
áp dụng pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại quận Hồng Bàng, thành phố
Hải Phòng;
- Chương 3: Định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và bảo đảm thực hiện có
hiệu quả pháp luật về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

8

CHUƠNG 1
LÝ LUẬN CHUNG PHÁP LUẬT VỀ TIỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TIỀN THUÊ ĐẤT
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT ĐỐI VỚI NHÀ NƯỚC
1.1. Tổng quan chung về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất đôi
với nhà nước.
1.1.1. Khái niệm về nghĩa vụ tài chính đối với đất đai
Theo từ điển Bách khoa Việt Nam “Tài chính là phạm trù kinh tế thuộc khâu
phân phối, gắn liền với sự ra đời và tồn tại của Nhà nước, phát triển theo quá trình phát
triển của nền sản xuất hàng hóa và quan hệ hàng hóa – tiền tệ” [28]. Bản chất của tài
chính được thể hiện qua các quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với các cơ quan, đơn vị
kinh tế, dân cư; giữa các định chế tài chính trung gian với các cơ quan tổ chức kinh tế
phi tài chính, dân cư; giữa các cơ quan đơn vị kinh tế, dân cư với nhau; và các quan hệ
kinh tế trong nội bộ các chủ thể đó.
Trong lĩnh vực đất đai, thuật ngữ “tài chính về đất đai” được ghi nhận trong
pháp luật đất đai lần đầu tiên là ở Luật đất đai 2003. Theo đó, “chính sách tài chính về
đất đai” gồm thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thu thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ
chuyển quyền sử dụng đất; và điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu
tư của người sử dụng đất mang lại [12]. Thuật ngữ này tiếp tục được sử dụng trong
Luật đất đai 2013 khi quy định quyền của Nhà nước đối với đất đai. Theo đó, một
trong những quyền của Nhà nước với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất đai và thống
nhất quản lý toàn bộ đất đai trong phạm vi cả nước nên Nhà nước có quyền quyết định
giá đất và quyết định chính sách tài chính từ đất đai [12].
Tài chính đất đai được hiểu là hệ thống giá đất và thuế đất nhằm điều tiết lợi ích
từ việc sử dụng đất giữa các bên chủ thể trong xã hội bao gồm nhà nước, cộng đồng và
người sử dụng đất nhằm đảm bảo quyền lợi hợp lý giữa các bên chủ thể. Qua đó
hướng tới việc không chỉ đảm bảo sự hài hòa lợi ích mà còn tạo sự ổn định, phát huy
hiệu quả nguồn tài nguyên của đất nước cùng nền kinh tế xã hội. Cụ thể, người sử
dụng đất khi được Nhà nước xác lập QSDĐ và trong quá trình sử dụng đất phải thực

hiện các nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước. Tương ứng với mục đích sử dụng đất, diện
tích đang sử dụng và hình thức sử dụng đất mà họ đã xác lập khi xác lập quan hệ đất
đai đối với Nhà nước. Khoản tài chính này như một công cụ đảm bảo việc sử dụng đất
một cách hiệu quả của người sử dụng đất, cụ thể bao gồm (i) tiền sử dụng đất khi được

9


Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất,
công nhận quyền sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất; (ii) tiền thuê đất khi được
Nhà nước cho thuê; (iii) thuế sử dụng đất; (iv) thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng
đất; (v) tiền thu từ việc xử phạt vi phạm pháp luật về đất đai; (vi) tiền bồi thường cho
Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý và sử dụng đất đai; (vii) phí và lệ phí trong
quản lý, sử dụng đất đai [12]. Theo đó có thể thấy thì các nghĩa vụ tài chính đối với đất
đai của người sử dụng đất đối với nhà nước bao gồm rất nhiều nghĩa vụ, nghĩa vụ về
tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chỉ là một trong các nghĩa vụ tài chính được quy định tại
Luật đất đai năm 2013.
Bản chất của việc quy định các nghĩa vụ tài chính của người sử dụng đất đối với
nhà nước xuất phát từ việc nhà nước ta là nhà nước xã hội chủ nghĩa, nguồn tài nguyên
đất đai có đặc điểm cơ bản là thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý,
giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Với tư cách là đại diện chủ sở hữu đất
đai, nhà nước có trách nhiệm phân phối điều tiết sử dụng nguồn tài nguyên đất đai một
cách hợp lý và hiệu quả để tạo ra những khoản thu nhằm phát triển kinh tế, xã hội. Cụ
thể hơn, việc thu ngân sách nhà nước từ đất đai cũng như các nghĩa vụ tài chính của
người sử dụng đất đối với nhà nước là thu vào các nguồn lợi - khoản thu nhập bằng
tiền mà người sử dụng đất có được thông qua việc sử dụng cũng như khai thác lợi ích
từ đất.
1.1.2. Khái niệm, đặc điểm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Đất đai là tài nguyên quý giá của quốc gia, là nguồn nội lực để phát triển đất
nước, là tài sản có giá trị quan trọng đối với mỗi con người, là nguồn vốn to lớn của

các doanh nghiệp sẽ phát huy được vai trò và giá trị của nó nếu được quản lý, khai
thác và sử dụng có hiệu quả. Và một trong những công cụ quản lý tối ưu để đất đai
được khai thác một cách có chủ, tránh lãng phí, nâng cao ý thức, trách nhiệm đối với
từng chủ thể trên từng thửa đất đó là: Thông qua việc thực hiện các khoản thu tài chính
từ đất đai của Nhà nước đối với người sử dụng đất, trong đó có nguồn thu là tiền sử
dụng đất, tiền thuê đất. Đây cũng được coi là một trong những nguồn thu tài chính lâu
dài và ổn định cho ngân sách nhà nước. Hàng năm, nguồn thu từ đất đai đóng góp vào
ngân sách vô cùng lớn, đặc biệt phải kể đến nguồn thu từ tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất khi Nhà nước thực hiện giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất cho các cá nhân, tổ chức. Cụ thể, tính đến hết

10


31/12/2015, diện tích đất đưa vào sử dụng ở nước ta là 93.6% tổng diện tích đất tự
nhiên [52]. Trong giai đoạn 2010 – 2015, thu từ đất chiếm tỉ trọng khoảng từ 4,7% đến
6,9% tổng thu ngân sách. Tỉ trọng thu ngân sách từ đất trên tổng thu giảm dần trong
các năm gần đây từ 6.9% (năm 2010), 6.05% (năm 2011), 5.06% (năm 2012), 4.9%
(năm 2013) xuống còn 4.75% (năm 2014), 10.4% (năm 2015) lên 13.77% (năm 2016)
và tính đến 30/10/2017 đạt 9.79%.[53]
1.1.2.1. Đối với khoản thu là tiền sử dụng đất
Lần đầu tiên khái niệm cụ thể về tiền sử dụng đất được quy định tại Luật đất đai
năm 2003, theo đó“Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sử dụng đất phải trả trong
trường hợp được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất đối với một diện tích đất
xác định”. Theo đó, có thể thấy tiền sử dụng đất được hiểu là một khoản tiền mà người
sử dụng đất phải nộp cho nhà nước cho việc sử dụng đất. Tuy nhiên trong khi đó, xét
theo quy định tại Luật đất đai năm 2003 thì tiền sử dụng đất được nộp trong những
trường hợp sau: (i) khi nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; (ii) khi chuyển mục
đích sử dụng đất; (iii) khi chuyển từ thuê đất sang giao đất có thu tiền sử dụng; (iv) khi
được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong những trường hợp phải nộp tiền sử

dụng đất [11]. Có thể thấy, tại quy định ở Luật đất đai năm 2003 thì tiền sử dụng đất
chưa được quy định, bóc tách một cách rõ ràng mà chỉ quy định chung chung cùng với
các nghĩa vụ tài chính khác, khái niệm tiền sử dụng đất được đưa ra còn khá phiến
diện, chưa bao quát được các trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất, nếu theo khái niệm
được quy định thì tiền sử dụng đất chỉ nộp trong trường hợp là nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất mà không bao gồm các trường hợp khác.
Khắc phục thiếu sót tại Luật đất đai năm 2003, tại Luật đất đai năm 2013 thì khái
niệm tiền sử dụng đất đã được quy định một cách rõ ràng và đầy đủ hơn tại khoản 21
Điều 3 về giải thích từ ngữ như sau “Tiền sử dụng đất là số tiền mà người sủ dụng đất
phải trả cho Nhà nước khi được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho phép
chuyển mục đích sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất”. Như vậy, có thể thấy, so
với Luật đất đai năm 2003 thì ở Luật đất đai 2013 khái niệm tiền sử dụng đất đã được
quy định cụ thể và bao quát đầy đủ các trường hợp thu tiền sử dụng đất.
Tóm lại, khái niệm tiền sử dụng đất có thể được hiểu một cách tổng quát là “ Số
tiền mà người sử dụng đất phải trả cho nhà nước trong trường hợp nhà nước giao đất
và có thu tiền sử dụng đất, chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghệp, đất phi

11


nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở hoặc đất nghĩa trang, nghĩa địa có mục
đích kinh doanh thuộc trường hợp phải nộp tiền sử dụng đất theo Luật đất đai, công
nhận quyền sử dụng đất cho các đối tượng đang sử dụng đất thuộc trường hợp phải
nộp tiền sử dụng đất”
Đặc điểm tiền sử dụng đất
Được coi là một trong những bộ phận cấu thành của tài chính trong lĩnh vực đất
đai cùng với các nghĩa vụ tài chính khác, thu tiền sử dụng đất mang những đặc điểm
cơ bản sau:
Thứ nhất, thu tiền sử dụng đất trong lĩnh vực đất đai thể hiện mối quan hệ giữa
người sử dụng đất và nhà nước mà cụ thể là thông qua khoản thu ngân sách từ đất đai

trong những trường hợp cụ thể là người sử dụng đất được nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất và được công nhận quyền sử dụng
đất. Tiền sử dụng đất mà người sử dụng đất phải thực hiện với Nhà nước căn cứ vào
đối tượng và mục đích sử dụng đất, thể hiện qua các chính sách tài chính trong lĩnh
vực đất đai do Nhà nước quy định trong Luật đất đai nhằm đạt được ba mục tiêu cơ
bản là: tạo lập nguồn thu nhập, gia tăng sự quản lý nhà nước về đất đai và thực hiện
công bằng xã hội…
Thứ hai, thu tiền sử dụng đất gắn liền với giá đất do Nhà nước quy định
Giá đất Nhà nước quy định, cụ thể là Bảng giá đất và giá đất cụ thể mà UBND
cấp tỉnh ban hành hoặc phê duyệt được coi là căn cứ để thực hiện chính sách thu tài
chính về đất đai nói chung và thu tiền sử dụng đất nói riêng. Theo đó, tùy từng trường
hợp đất được Nhà nước giao hay công nhận, tùy thuộc từng chủ thể sử dụng đất mà đất
được Nhà nước xác lập trong hay ngoài hạn mức... mà Bảng giá đất hoặc giá đất cụ thể
được áp dụng tương ứng.[12]
Thứ ba, tiền sử dụng đất là một khoản thu lớn, thu một lần ngay cho toàn bộ quá
trình sử dụng đất
Khác với trường hợp sử dụng thuê trả tiền hàng năm, các khoản thuế nhà đất
được thu hàng năm hay thuế thu nhập được tính trên cơ sở lợi nhuận thu được từ quá
trình chuyển nhượng là những khoản nghĩa vụ tài chính được thực hiện năm một hoặc
khoản tiền với tỉ lệ nhỏ so với giá trị của QSDĐ, thì đối với nghĩa vụ tài chính về thu
tiền sử dụng đất được tính trên cơ sở giá trị của toàn bộ diện tích đất được Nhà nước
xác lập. Số tiền này phải thực hiện một lần cho toàn bộ thời gian sử dụng ngay từ khi

12


Nhà nước xác lập quan hệ pháp luật đất đai hoặc khi Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất. Đây là khoản nghĩa vụ tài chính không nhỏ mà buộc các chủ thể sử dụng đất
cân nhắc trước khi xác lập QSDĐ hoặc pháp luật cho phép người sử dụng đất có thể
ghi nhận nợ nghĩa vụ nộp tiền sử dụng đất trong một số trường hợp cụ thể.

1.1.2.2. Đối với khoản thu là tiền thuê đất
Cùng với sự phát triển của xu thế thị trường thì các giao dịch được xác lập dưới
hình thức thuê nói chung và hợp đồng thuê đất nói riêng đang ngày càng phát triển và
chiếm ưu thế trong quan hệ dân sự. Trong lĩnh vực đất đai, khái niệm thuê đất lần đầu
được đề cập trong Luật đất đai năm 1993 và được Luật đất đai năm 2003 kế thừa và
phát huy. Đến Luật đất đai năm 2013 thì một lần nữa khái niệm thuê đất được ghi nhận
tại khoản 8 Điều 31 Luật đất đai năm 2013 như sau “Nhà nước cho thuê đất quyền sử
dụng đất sau đây gọi là nhà nước cho thuê đất là việc Nhà nước quyết định trao quyền
sử dụng đất cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất thông qua hợp đồng cho thuê quyền
sử dụng đất”.
Có thể nhận thấy khái niệm về tiền thuê đất chưa được Luật đất đai năm 2013
làm rõ khái niệm tiền thuê đất, tuy nhiên đối chiếu với với khái niệm hợp đồng thuê tài
sản trong Bộ luật dân sự năm 2015 “Hợp đồng thuê tài sản là sự thỏa thuận giữa các
bên, theo đó bên cho thuê giao tài sản cho bên thuê để sử dụng trong một thời hạn, bên
thuê phải trả tiền thuê”. Kết hợp các quy định nêu trên có thể hiểu khái niệm tiền thuê
đất như sau: “Tiền thuê đất là một khoản tiền người sử dụng đất phải nộp cho nhà
nước để được nhà nước cho thuê quyền sử dụng đất trong một thời hạn nhất định theo
hợp đồng thuê”.
Việc quy định người sử dụng đất khi thuê đất phải trả tiền thuê nhằm tạo ra
nguồn thu cho ngân sách nhà nước và đồng thời cũng để nhằm thực hiện việc quản lý
nhà nước đối với đất đai, tránh việc sử dụng đất một cách bừa bãi, lãng phí, kém hiệu
quả, cũng như nhằm hiện thực hóa chính sách của nhà nước ta đối với lĩnh vực đất đai
khi xác định “Đất đai thuộc sở toàn dân do nhà nước đại diện chủ sở hữu thống nhất
và quản lý” tại Luật đất đai năm 2013.
Khác hơn với nghĩa vụ tài chính về thu tiền sử dụng đất là chỉ duy nhất thu một
lần cho toàn bộ thời gian sử dụng đất, đối với nghĩa vụ tài chính về thuê đất có những
đặc điểm riêng nhất định như sau:

13

Thứ nhất, về quan hệ chủ thể thì hoạt động cho thuê của Nhà nước phát sinh giữa
Nhà nước và các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu sử dụng đất. Mặc dù hoạt
động cho thuê đất của Nhà nước được thực hiện thông qua hình thức pháp lý là hợp
đồng, song do Nhà nước vừa là tổ chức quyền lực chính trị vừa là người đại diện chủ
sở hữu đất đai, nên ở một chừng mực nhất định, hoạt động cho thuê đất vẫn mang tính
chất quyền lực nhà nước.
Thứ hai, tiền thuê đất được xác định trên cơ sở bảng giá đất và giá đất cụ thể do
UBND cấp tỉnh công bố hoặc phê duyệt (gọi chung là giá đất Nhà nước). Đây là giá
đất mang tính ấn định từ Nhà nước mà không xuất phát từ sự thỏa thuận của các bên
như trường hợp thuê đất giữa các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân sử dụng đất với
nhau.
Thứ ba, về đối tượng quan hệ thuê đất là tất cả các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
trong nước; tổ chức, cá nhân nước ngoài và người Việt Nam định cư ở nước ngoài,
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài có nhu cầu sử dụng đất. Sự mở rộng đối tượng
đối với hình thức này cho thấy, Nhà nước muốn tạo cơ hội bình đẳng trong việc tiếp
cận thị trường đất đai khi có nhu cầu sử dụng.
Thứ tư, người sử dụng đất khi thuê đất được quyền lựa chọn phương thức trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc thuê đất trả tiền hàng năm theo mục đích, ý
đồ đầu tư và năng lực tài chính của mỗi chủ thể.
Đây là một phương thức linh hoạt của nghĩa vụ tài chính về thuê đất mà các
nghĩa vụ tài chính khác không có được sự linh hoạt này. Đối với các nghĩa vụ tài chính
như: tiền sử dụng đất, thuế nhà đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế
trước bạ... đều phải nộp một lần cho Nhà nước. Đối với nghĩa vụ tài chính về thuê đất
thì chủ thể sử dụng đất hoàn toàn được lựa chọn phương thức trả tiền thuê một lần
hoặc trả tiền hàng năm đảm bảo sự phù hợp nhất, có lợi nhất với mình.
1.1.3. Vai trò của khoản thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Mặc dù mỗi thời kỳ, giai đoạn phát triển của đất nước thì vai trò của chế định tài
chính về đất đai nói chung và chế định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói riêng có
những khác biệt nhưng tựu chung lại chế định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất có

những vai trò cơ bản sau:
Thứ nhất, Chế định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất đối
với nhà nước là công cụ huy động nguồn thu trực tiếp, ổn định và bền vững cho ngân

14


sách nhà nước. Ở thời kỳ mà sản xuất công nghiệp chưa phát triển vẫn dựa chủ yếu
vào nền kinh tế nông nghiệp thì thu ngân sách từ đất đai giữ một vai trò chủ yếu trong
huy động nguồn thu cho ngân sách nhà nước của các quốc gia. Ngay cả đối với các
quốc gia có nền kinh tế phát triển, sản xuất công nghiệp, thương mại, dịch vụ phát
triển thì vị trí thu ngân sách nhà nước từ đất đai có giảm về tỷ lệ % trong cơ cấu thu
ngân sách nhà nước nhưng vẫn là một nguồn thu quan trọng không thể thiếu của mỗi
quốc gia, là nguồn thu ổn định, quan trọng của chính quyền cơ sở, nhất là các nước có
nền nông nghiệp là chủ yếu. Đối với các nước phát triển (vào thời kỳ tiền công nghiệp
hóa của các nước công nghiệp) thì các loại thuế đánh vào đất đai giữ vai trò khá quan
trọng, chiếm một tỷ trọng không nhỏ trong ngân khố quốc gia. Ngoài ra, do đất đai có
đặc điểm ổn định, sức sản xuất lớn và được sử dụng lâu dài, liên tục trong quá trình
sản xuất, kinh doanh cũng như trong đời sống con người, nên thu ngân sách nhà nước
từ đất đai cũng rất ổn định, thường xuyên và bền vững.
Thứ hai, Chế định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất đối
với nhà nước góp phần khuyến khích sử dụng đất hiệu quả, tiết kiệm và thúc đẩy sản
xuất kinh doanh phát triển. Thực tế còn một số tổ chức, cá nhân sử dụng đất (chiếm
hữu ruộng đất) rất lớn. Để tránh tình trạng ruộng đất bỏ hoang, sử dụng kém hiệu quả,
chính sách thu vào đất buộc người sử dụng đất phải biết tính toán việc sử dụng đất,
kinh doanh đất đai cho hợp lý, ít nhất cũng phải bù đắp được chi phí và các khoản phải
nộp cho Nhà nước. Chỉ như vậy mới có thể đáp ứng được yêu cầu quản lý, sử dụng đất
ngày càng hiệu quả hơn, Thông qua chính sách thu hồi đối với đất đai thúc đẩy các tổ
chức, cá nhân sử dụng đất phát triển sản xuất - kinh doanh.
Thứ ba, Chế định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất đối

với nhà nước có thể được coi là công cụ quản lý, kiểm tra chất lượng, hiệu quả sử
dụng đất của Nhà nước. Bởi lẽ, dù mỗi quốc gia có chế độ chính trị rất khác nhau,
nhưng bất kỳ quốc gia nào cũng có trách nhiệm quản lý và không ngừng tăng cường
quản lý đất đai về số lượng, chất lượng cũng như hiệu quả sử dụng đất trong từng thời
kỳ nhất định. Thông qua công tác phân hạng đất, định giá đất và thu từ đất đai hàng
năm. Từ đó, đảm bảo thực hiện quyền quản lý đất đai của nhà nước cũng như phát huy
một cách tối ưu việc sử dụng đất.
Thứ tư, Chế định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất đối với
nhà nước góp phần điều phối thu nhập bình quân đầu người cũng như điều tiết nền

15


kinh tế và đảm bảo công bằng xã hội. Cũng giống như các hoạt động sản xuất ở các
lĩnh vực khác, hoạt động sản xuất có sử dụng đất, hoạt động chuyển nhượng quyền sử
dụng đất ... cũng sẽ mang lại cho người sử dụng đất một khoản thu nhập nhất định. Do
độ phì nhiêu, điều kiện khí hậu, thời tiết, vị trí, địa hình, cũng như mức độ hưởng thụ
kết quả đầu tư về điện, nước, cở sở hạ tầng và mức độ đầu tư cho sản xuất của các tổ
chức có khác nhau. Nên thu nhập có được thông qua việc sử dụng đất của các tổ chức,
cá nhân cũng rất khác nhau. Thông qua các khoản thu vào đất, với mức độ hợp lý và
chế độ miễn, giảm phù hợp sẽ có tác dụng tích cực trong việc điều tiết thu nhập; thực
hiện chức năng quản lý, điều tiết nền kinh tế nhằm đảm bảo công bằng, hợp lý giữa
các đối tượng hoạt động sản xuất - kinh doanh, giữa các đối tượng sử dụng tài sản
quốc gia nói chung và tài sản cá nhân nói riêng.
1.2. Lý luận pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của người sử dụng đất
đối với Nhà nước
1.2.1. Sự cần thiết khách quan của việc điều chỉnh bằng pháp luật đối với hoạt
động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất
Bất kỳ một lĩnh vực nào, một quan hệ xã hội nào phát sinh trong đời sống thực
tế cũng rất cần đến sự điều chỉnh pháp luật làm cơ sở định hướng cho quan hệ xã hội

đó phát sinh, phát triển theo một trật tự chung, định hướng quan hệ xã hội đó theo ý chí
của Nhà nước. Trong lĩnh vực đất đai nói chung và hoạt động thu tài chính (trong đó
có khoản thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) nói riêng cũng không phải là ngoại lệ. Có
thể nhận thấy tính tất yếu và không thể thiếu sự điều chỉnh của pháp luật đối với hoạt
động thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bởi lẽ:
Thứ nhất, có thể thấy mặc dù nguồn gốc phát sinh đất đai là do tài nguyên thiên
nhiên ban tặng, có trước cả sự xuất hiện của loài người. Tuy nhiên ở thời điểm đó thì
đất đai hoàn toàn chưa được xác định và ghi nhận như hiện tại vì tài nguyên đất đai khi
đó hoàn toàn được hiểu như là một lẽ tự nhiên, chưa có sự lao động của con người hay
sự giữ gìn non sông bờ cõi của các cá nhân trong một nhà nước. Sau dần, đất đai trải
qua một quá trình tác động lâu dài dưới bàn tay con người và khi đó điều tất yếu là giá
trị của đất đai được xác định một cách rõ ràng và cụ thể và cần đòi hỏi phải có một sự
quản lý từ phía nhà nước không chỉ để gìn giữ, duy trì đất đai mà còn nhằm quản lý,
phát huy việc sử dụng đất đai có hiệu quả trên thực tế. Để làm được điều đó nhà nước

16


cần quy định cũng như thực hiện các chính sách về đất đai nói chung và chế định
nghĩa vụ tài chính trong đó có tiền sử dụng đất tiền thuê đất nói riêng.
Thứ hai, khi chuyển đổi nền kinh tế sang cơ chế thị trường thì dưới sự tác động
khách quan của nền kinh tế thị trường đòi hỏi nhà nước phải tiến hành xóa bỏ sự bao
cấp về giá đất và chuyển sang áp dụng cơ chế giá thị trường để quản lý đất đai. Nói
đơn giản hơn tức là trong nền kinh tế thị trường thì để việc quản lý đất đai có hiệu quả
thì việc duy trì phương thức quản lý chính trị - hành chính thuần túy đối với đất đai
như thời kỳ trước kia cần có sự thay đổi hoặc ít nhất là sự kết hợp với các biện pháp
mang tính kinh tế thông qua các chế định liên quan đến nghĩa vụ tài chính về đất đai
nói chung và chế định về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nói riêng.
Thứ ba, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là công cụ để động viên nguồn thu cho
ngân sách nhà nước, vừa là công cụ giúp Nhà nước thực hiện chức năng quản lý xã hội

Tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là các khoản thu phát sinh thường xuyên, liên tục
và là nguồn thu chủ yếu để thực hiện tái đầu tư cơ sở hạ tầng, phát triển đất nước và
phục vụ quay trở lại đối với hoạt động quản lý nhà nước về đất đai. Bất kỳ quốc gia
nào trên thế giới, chính sách tài chính về đất đai nói chung và tiền sử dụng đất, tiền
thuê đất nói riêng cũng đều xác định đây là nguồn thu không thể thiếu, đóng vai trò
quan trọng nhằm tăng nguồn thu cho Chính phủ. Quan điểm này được các nhà kinh tế
học tư sản cổ điển nhận định, nghiên cứu và đã chỉ ra rằng: thuế đóng vai trò quan
trọng, không chỉ giải quyết sự ổn định của một quốc gia trước mắt mà còn đảm bảo
cho tái sản xuất xã hội lâu dài. Tiêu biểu là Adam Smith đã đưa ra bốn châm ngôn về
thuế (trong đó có tiền sử dụng đất, tiền thuê đất) như sau:
+ Mỗi công dân của một nước phải đóng góp vào việc giúp đỡ chính phủ, tùy
theo khả năng và với một sự cố gắng tối đa của bản thân;
+ Phần đóng góp về thuế của mỗi người phải rõ ràng;
+ Mọi thứ thuế phải được thu đúng kỳ hạn và theo một thể thức thuận lợi nhất
cho người đóng thuế;
+ Mọi loại thuế phải được tính toán như thế nào đó, để cho nhân dân chỉ phải
đóng ít nhất và số tiền này chỉ ở trong quỹ công cộng một thời gian ngắn nhất[25].
Thứ tư, trong xu thế hội nhập, một trong những yêu cầu đặt ra đối với nhà nước
là cần thiết hoàn thiện, đồng bộ thể chế hóa kinh tế thị trường ở nước ta, cần thiết phải
hình thành các thị trường mang tính “đầu vào” của quá trình sản xuất, kinh doanh mà

17


đặc biệt cần phải kể tới là thị trường bất động sản. Đảng ta từng xác định quan điểm
“Tiếp tục tạo lập đồng bộ các yếu tố thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa, đặc
biệt quan tâm các thị trường quan trọng nhưng hiện chưa có hoặc có nhưng còn sơ
khai như: thị trường lao động, thị trường bất động sản, thị trường khoa học công
nghệ”. Hiện thực hóa quan điểm đó thì việc xác lập thị trường bất động sản với các
vấn đề về giá đất, các chính sách, nghĩa vụ tài chính trong lĩnh vực đất đai nói chung

và chế định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất là yêu cầu hết sức cần thiết và cần được
thực hiện.
Thứ năm, trong giai đoạn thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước với
mục tiêu đề ra “Dân giàu, nước mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh” thì vai
trò của đất đai càng trở lên quan trọng hơn bao giờ hết. Đất đai phải được nhìn nhận
với diện mạo mới, không chỉ là tài nguyên, tư liệu sản xuất đặc biệt, là địa bàn phân
bổ các khu dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa – xã hội, an ninh – quốc
phòng, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống mà đất đai còn là
nguồn vốn, nguồn lực để phát triển đất nước”. Do đó, muốn biến vai trò của đất đai
hiện thực hóa vào đời sống, kinh tế xã hội thì yêu cầu đặt ra là cần thiết phải quy định
các chế định về tài chính cũng như chế định thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.
1.2.2 Khái niệm và cơ cấu điều chỉnh của pháp luật về tiền sử dụng đất, tiền thuê
đất của người sử dụng đất
Tuỳ thuộc vào điều kiện kinh tế, xã hội ở mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ khác nhau
mà yêu cầu của hoạt động quản lí nhà nước về đất đai nói chung và hoạt động thu tiền
sử dụng đất, tiền thuê đất nói riêng cũng khác nhau. Song điều không thể phủ nhận là,
mỗi giai đoạn, mỗi thời kỳ gắn với việc ban hành các văn bản về thu tiền sử dụng đất,
tiền thuê đất hướng tới những mục tiêu căn bản không thể thiếu đó là: đảm bảo động
viên cho ngân sách nhà nước trên cơ sở của sự công bằng, bình đẳng giữa các chủ thể
sử dụng đất, chống thất thoát, gian lận và theo hướng động viên, khuyến khích người
sử dụng đất nâng cao vai trò và ý thức tự giác trong việc thực hiện nghĩa vụ tài chính
này trong quá trình sử dụng đất. Chính sách thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất khi
Nhà nước giao đất, cho thuê đất được thực hiện khi Nhà nước xóa bỏ sự bao cấp trong
quan hệ đất đai, chuyển từ quan hệ hiện vật sang quan hệ giá trị với mốc lịch sử quan
trọng là sự ra đời của Luật Đất đai năm 1993 khi lần đầu tiên xác định: Đất đai là tài sản
có giá, Nhà nước quy định giá đất làm cơ sở cho việc tính tiền khi giao đất, cho thuê đất,

18