Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện tam dương, tỉnh vĩnh phúc
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (3.58 MB, 107 trang )
NGUYỄN ANH TUẤN
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN
LUẬT KINH TẾ
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TẠI HUYỆN TAM DƯƠNG TỈNH VĨNH PHÚC
NGUYỄN ANH TUẤN
2016 - 2018
HÀ NỘI – 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI
LUẬN VĂN THẠC SỸ
THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN KHÁC
GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
TẠI HUYỆN TAM DƯƠNG, TỈNH VĨNH PHÚC
NGUYỄN ANH TUẤN
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN VĂN CẢNH
HÀ NỘI - 2018
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi dưới sự hướng
dẫn của TS. Nguyễn Văn Cảnh. Những ý kiến, nhận định khoa học của người khác
đều được ghi chú xuất xứ rõ ràng, đầy đủ.
Các kết quả nghiên cứu trong luận văn là trung thực, chưa từng được công
bố trong bất kỳ công trình nào của các tác giả khác.
Tôi xin chịu trách nhiệm hoàn toàn về tính trung thực, chuẩn xác của nội
dụng luận văn./.
Hà Nội, ngày 25 tháng 9 năm 2018
Tác giả
Nguyễn Anh Tuấn
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành Luận văn này, trước hết tôi xin chân thành cảm ơn
các thầy giáo, cô giáo Khoa Sau Đại học Viện Đại học Mở Hà Nội đã giảng dạy, chỉ
bảo ân cần, tạo mọi điều kiện thuận lợi cho tôi trong suốt quá trình học tập và hoàn
thành Luận văn. Đặc biệt tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS. Nguyễn Văn
Cảnh, người đã hướng dẫn, chỉ bảo tận tình và giúp đỡ tôi trong suốt quá trình thực
hiện đề tài và hoàn chỉnh luận văn của mình.
Tôi xin chân thành cảm ơn Đ/c lãnh đạo và các chuyên viên Phòng Tài
nguyên và Môi trường huyện huyện Tam Dương, Lãnh đạo Ủy ban nhân dân huyện
Tam Dương; Văn Phòng ĐKĐĐ chi nhánh huyện Tam Dương, đã tạo điều kiện và
nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình thu thập tài liệu, số liệu để hoàn thành bản
Luận văn này
Để hoàn thành luận văn, tôi còn nhận được sự động viên, khích lệ của bạn bè
và những người thân trong gia đình. Tôi xin chân thành cảm ơn tất cả những tình
cảm cao quý đó.
Hà Nội, ngày 25 tháng 9 năm 2018
Tác giả
Nguyễn Anh Tuấn
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN
LỜI CẢM ƠN
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
PHẦN MỞ ĐẦU: ................................................................................................... 1
CHƯƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT VÀ THỰC
TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN: ............................................................................................................. 8
1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò áp dụng pháp luật về quyền sử dụng đất và giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất:.........8
1.1.1. Khái niệm : .................................................................................................... 8
1.1.2. Đặc điểm : ................................................................................................... 14
1.1.3. Vai trò của áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân: .......... 16
1.1.4. Ý nghĩa của việc áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất: .......................................... 17
1.2. Pháp luật về quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất: .................................................... 18
1.2.1. Nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất: .......................... 18
1.2.2. Đối tượng và điều kiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, quyền sở hữu
nhà và tài sản gắn liền với đất: ............................................................................... 20
1.2.3. Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài
sản gắn liền với đất: ............................................................................................... 23
1.2.4. Thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền với đất: ..................................................................................................... 24
1.2.5. Nghĩa vụ của người sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất: .................................................. 29
1.3. Các yếu tố ảnh hưởng đến việc áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở Việt Nam: .......................................................................... 30
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY
CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI
SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI
HUYỆN TAM DƯƠNG, TỈNH VĨNH PHÚC: .................................................. 37
2.1. Tổng quan về huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc: .................................... 37
2.1.1. Điều kiện tự nhiên: ...................................................................................... 37
2.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội: ............................................................................. 38
2.1.3. Ảnh hưởng của điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội : ..................................... 40
2.2. Hiện trạng sử dụng đất trên địa bàn huyện Tam Dương: .......................... 41
2.2.1. Thực trạng quản lý đất đai: .......................................................................... 41
2.2.2. Hiện trạng sử dụng đất: ................................................................................ 45
2.2.3. Tình hình biến động đất đai: ........................................................................ 47
2.3. Thực trạng cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho
hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương: ...................................................... 50
2.3.1. Cơ cấu sử dụng đất đất ở nông thôn và đất ở đô thị tại huyện Tam Dương,
tỉnh Vĩnh Phúc: ..................................................................................................... 50
2.3.2. Thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất:................................................................ 51
2.3.3. Thực trạng nguồn nhân lực : ........................................................................ 58
2.3.4. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
khác gắn liền với đất trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc các năm từ
2003 đến năm 2017: .............................................................................................. 60
2.4. Đánh giá thực trạng áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài
sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương, tỉnh
Vĩnh Phúc: ........................................................................................................... 67
2.4.1. Đánh giá chung: ........................................................................................... 67
2.4.2. Một số vấn đề còn tồn tại hạn của hệ thống văn bản pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất: .................. 73
2.4.3. Một số hạn chế trong áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất: ...................................................... 74
2.4.4. Nguyên nhân của những tồn tại hạn chế: ...................................................... 77
CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT,
QUYỀN SỞ HỮU NHÀ VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ
GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN TẠI HUYỆN TAM DƯƠNG, TỈNH VĨNH PHÚC: ... 79
3.1. Giải pháp hoàn thiện các quy định pháp luật Việt Nam về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân: .................. 79
3.1.1. Sự cần thiết phải hoàn thiện các quy định của pháp luật Việt Nam về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân: ....................................................................................... 79
3.1.2. Phương pháp hoàn thiện các quy định của pháp luật việt nam về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân: ....................................................................................... 80
3.1.3. Hoàn thiện một số nội dung còn bất cập của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất: ............. 82
3.2. Một số giải pháp cụ thể nhằm nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
tại huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc: ............................................................. 87
3.2.1. Giải pháp chung: .......................................................................................... 87
3.2.2. Giải pháp cụ thể: .......................................................................................... 88
KẾT LUẬN:......................................................................................................... 92
TÀI LIỆU THAM KHẢO:.................................................................................. 94
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
STT
Ký hiệu
Ý nghĩa
1
GCNQSDĐ
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
2
GCN
Giấy chứng nhận
3
HSĐC
Hồ sơ địa chính
4
CT
Chỉ thị
5
QĐ
Quyết định
6
VPĐKĐĐ
Văn phòng đăng ký đất đai
7
QSDĐ
Quyền sử dụng đất
8
UBND
Ủy ban nhân dân
DANH MỤC BẢNG
Bảng 2.1: Tăng trưởng giá trị gia tăng giai đoạn 2001-2005 và 2006-2010: ........... 38
Bảng 2.2: Chuyển dịch cơ cấu kinh tế huyện Tam Dương giai đoạn 2006-2010: ... 39
Bảng 2.3: Dân số lao động huyện Tam Dương năm 2012: ..................................... 40
Bảng 2.4: Hiện trạng sử dụng đất nông nghiệp huyện Tam Dương năm 2015: ....... 45
Bảng 2.5: Hiện trạng sử dụng đất phi nông nghiệp huyện Tam Dương năm 2015: . 46
Bảng 2.6: Tình hình biến động sử dụng đất giai đoạn 2000-2010: ......................... 48
Bảng 2.7: Kết quả cấp GCN của huyện Tam Dương : ........................................... 64
Bảng 2.8: Tiến độ cấp GCN của huyện Tam Dương : ........................................... 66
PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi Quốc gia, là điều kiện tồn tại và
phát triển của con người và các sinh vật khác trên trái đất. Đó là tư liệu sản xuất đặc
biệt, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố
dân cư, xây dựng các cơ sở kinh tế, văn hoá xã hội, an ninh quốc phòng. Mỗi quốc
gia, mỗi địa phương có một quỹ đất đai nhất định được giới hạn bởi diện tích, ranh
giới, vị trí... Luật đất đai năm 2013 ra đời đã xác định đất đai thuộc sở hữu toàn dân
và do nhà nước thống nhất quản lý. Để đảm bảo tính thống nhất trong công tác quản
lý đất đai thì công tác đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải được
thực hiện nghiêm túc. Công tác này không chỉ đảm bảo sự thống nhất quản lý mà
còn bảo đảm các quyền lợi và nghĩa vụ cho người sử dụng, giúp cho người sử dụng
đất yên tâm đầu tư, sản xuất, xây dựng các công trình trên đất...
Cùng với sự phát triển sôi động, mạnh mẽ của thị trường đất động sản, thì
trong những năm gần đây các vụ việc tranh chấp đất đai ngày càng ra tăng và có
chiều hướng phức tạp, việc giải quyết tranh chấp đất đai do thiếu hồ sơ pháp lý như
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho người sử dụng đất rất khó giải quyết
đối với các cơ quan nhà nước. Vì vậy Công tác đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
là một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai được quy định tại điểm 7
Điều 22 Luật Đất đai 2013, Nghị quyết số 30/2012/QH13 ngày 04/4/2013; Chính
Phủ ban hành chỉ thị số 05/CT-TTg về việc tập trung chỉ đạo hoàn thành công tác
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên phạm vị toàn quốc.
Tại huyện Tam Dương tỉnh Vĩnh Phúc việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
mặc dù đã được các ngành các cấp quan tâm nhưng kết quả còn nhiều hạn chế, còn
nhiều nguyên nhân tồn tại do chủ quan và khách quan để lại, công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
1
cho hộ gia đình, cá nhân vẫn gặp phải những khó khăn, vướng mắc khó giải quyết
theo quy định của pháp luật, thời gian giải quyết thủ tục hồ sơ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân còn chậm và kéo dài do nhiều nguyên nhân khác nhau chưa được xem
xét giải quyết triệt để. Việc tìm hiểu và đánh giá tình hình thực hiện cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia
đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc, giúp UBND huyện
Tam Dương với tư cách đại diện nhà nước sở hữu về đất đai có những biện pháp đẩy
nhanh công tác này.
Để có nhìn nhận sâu sắc về lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật đối với công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của Pháp luật đất đai
2013 và có các giải pháp hoàn thiện những tồn tại khó khăn, vướng mắc trong công
tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhằm bảo đảm quyền và lợi ích hợp
pháp cho người sử dụng đất, giúp cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư vào đất và
được thực hiện đầy đủ các quyền lợi và nghĩa vụ về sử dụng đất như chuyển
nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp, góp vốn,…và là cơ sở để cơ quan quản lý nhà
nước xem xét giải quyết các tranh chấp phát sinh trong quá trình quản lý và sử dụng
đất, giảm thủ tục hành chính theo tinh thần Nghị Quyết số 15/NQ-CP ngày
12/03/2015 của Chính Phủ, quản lý nhà nước về đất đai được chặt chẽ. Do những
yêu cầu cấp thiết như trên, được sự phân công của khoa Sau Đại Học – Viện Đại
Học Mở Hà Nội, Tác giả quyết định nghiên cứu đề tài: “Thực tiễn áp dụng pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh
Phúc” làm đề tài luận văn thạc sỹ.
2. Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài
Trên nhiều phương diện tiếp cận, nhiều công trình nghiên cứu đã đề cập đến
vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất như: Giáo trình Luật đất đai –
Trường Đại học Luật Hà Nội (2006); Luật đất đai 2003; Luật đất đai – 2013;
Nguyễn Quang Học (2004), Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử
2
dụng đất, luận văn thạc sỹ luật học, trường đại học Luật Hà Nội; Đặng Anh Quân
(2011), Bàn về khái niệm đăng ký đất đai trên Tạp chí Khoa học pháp lý số 2/2011.
Ngoài ra, một số công trình khoa học có liên quan đến lĩnh vực cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất như: Nguyễn Quang Tuyến (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng
đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai, Luận án tiến sỹ luật học, Đại
học Luật Hà Nội; Trần Quang Huy (2009), Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành
nhìn từ góc độ bảo đảm quyền của người sử dụng đất; Ths Phạm Thu Thủy ( 2005)
“ Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật đất đai 2003”;
Ths Dương Thế Côn: “ Những bất cập trong quy định của pháp luật về tranh chấp
và giải quyết tranh chấp đất đai” đăng trên tạp chí dân chủ pháp luật ngày
17/4/2013. Ths Nguyễn Tiến Lộc (2017) “ Hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân từ thực tiễn quận Đống Đa”; Ths Tống Hoàng Long (2017) “
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân từ thực tiễn Thành Phố Ninh Bình,
tỉnh Ninh Bình; Ths Vũ Đỗ Thu Trang ( 2013) “ Pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân thực trạng và giải pháp”; Ths Phạm Gia
Bảo (2017) “ Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân”.
Về cơ bản các công trình nghiên cứu này đã đề cập đến một số vấn đề lý luận
về công tác quản lý đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đưa ra được
một số thực trạng trong quá trình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nước ta
hiện nay và đề xuất một số giải pháp nâng cao chất lượng cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất nói chung.
Nhìn chung, mỗi công trình nghiên cứu khoa học đã công bố đều có những
thành quả và đóng góp nhất định trong việc hoàn thiện hệ thống pháp luật hiện
hành, Tuy nhiên, các công trình này nghiên cứu ở phạm vi rất rộng (cả nước, công
tác quản lý đất đai, công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói chung của
các cấp), chưa có công trình nào đi sâu nghiên cứu, khảo sát thực trạng việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện
Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc.
3
Trên cơ sở tiếp thu, kế thừa những thành tựu khoa học của các công trình khoa
học đã nghiên cứu và công bố Luận văn tiếp tục tìm hiểu, bổ sung hoàn thiện hệ
thống cơ sở lý luận về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và
tài sản khác gắn liền với đất, chỉ ra những điểm mới, những điểm đã được hoàn thiện
và đạt được, chỉ ra được những hạn chế, bất cập phát sinh trong quá trình thi hành
Luật đất đai 2013. Từ đó đề ra những giải pháp kiến nghị, bổ sung hoàn thiện pháp
luật về công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh
Vĩnh Phúc trong thời gian tới.
3. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu
3.1. Mục đích nghiên cứu.
Mục đích nghiên cứu đề tài là làm rõ một số vấn đề lý luận và thực tiễn áp
dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh
Vĩnh Phúc. Từ đó làm rõ những hạn chế trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và đưa ra những giải pháp nhằm khắc phục những hạn chế và nâng cao
hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân nói chung và tại
tại huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc nói riêng.
3.2. Nhiệm vụ nghiên cứu.
Để thực hiện mục địch nghiên cứu trên, Luận văn cần phải giải quyết một số
nhiệm vụ sau:
- Nhiệm vụ nghiên cứu là làm rõ một số vấn đề lý luận pháp luật cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân.
- Phân tích thực trạng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa
bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc đánh giá hiệu quả và những tồn tại, hạn chế
trong công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.
4
- Đưa ra giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân; giải pháp đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc trong thời gian tới.
4. Đối tượng, phạm vi nghiên cứu.
4.1. Đối tượng nghiên cứu.
- Nghiên cứu các quy định của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.
- Thực tiễn về áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn
huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc.
4.2. Phạm vi nghiên cứu.
Trong phạm vi của đề tài này tôi đánh giá thực tiễn áp dụng pháp luật cấp giấy
CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân trên địa bàn huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc, từ ngày tái lập huyện Tam
Dương (01/9/1998) đến ngày 31/12/2017 từ đó đưa ra các giải pháp để đẩy nhanh
tiến độ cấp giấy CNQSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền trên đất cho hộ
gia đình, cá nhân (gọi tắt là cấp giấy CNQSDĐ).
5. Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Phương pháp luận nghiên cứu
Để làm rõ các vấn đề nghiên cứu, phương pháp luận nghiên cứu của luận văn là
Chủ nghĩa Mác – Lênin về duy vật biện chứng và duy vật lịch sử. Các quan điểm của
Đảng, Nhà nước ta về áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.
5.2. Các phương pháp nghiên cứu truyền thống
- Phương pháp kết hợp lý luận với thực tiễn: Phương pháp này được sử dụng
ở tất cả các chương của luận văn. Sử dụng lý luận về quy trình lập pháp, thực tiễn
pháp luật Việt Nam để phân tích, đánh giá pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
5
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân (Chương 1). Kết hợp lý luận và thực tiễn áp dụng pháp luật làm cơ sở đề xuất
các định hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật và áp dụng pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương, Tỉnh Vĩnh Phúc (Chương 2, 3).
- Phương pháp phân tích và tổng hợp: Phương pháp này được sử dụng trong
tất cả các chương của luận văn. Cụ thể, là được sử dụng để đi sâu vào tìm tòi, trình
bày các hiện tượng, các quan điểm pháp luật và áp dụng pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân, khái quát lại để phân tích, rút ra những cái thuộc về bản
chất của các hiện tượng, các quan điểm, quy định và hoạt động thực tiễn về cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với
đất cho hộ gia đình, cá nhân (Chương 1, Chương 2). Từ đó rút ra các đánh giá, kết
luận, kiến nghị và giải pháp phù hợp nhằm hoàn thiện và áp dụng áp dụng pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc
(Chương 3).
- Phương pháp hệ thống hóa: Được sử dụng xuyên suốt toàn bộ luận văn
nhằm trình bày các vấn đề, các nội dụng trong luận văn theo một trình tự, một bố
cục hợp lý, chặt chẽ, có sự gắn kết, kế thừa, phát triển các vấn đề, các nội dụng để
đạt được mục đích, yêu cầu đã được xác định cho luận văn.
- Ngoài ra luận văn còn sử dụng các phương pháp như: phương pháp so sánh
luật học, phương pháp diễn giải, phương pháp quy nạp,…
6. Ý nghĩa lý luận và thực tiễn của công trình nghiên cứu.
6.1. Ý nghĩa lý luận.
Luận văn đã hệ thống hóa, bổ sung thêm lý luận và thực tiễn về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất
cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc.
6.2.Ý nghĩa thực tiễn.
6
- Là nguồn tư liệu tham khảo hữu ích trong quá trình tiếp tục hoàn thiện các quy
định trong Luật Đất đai, là các giải pháp, kiến nghị nhằm hoàn thiện các quy định của
pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.
- Là những tài liệu hữu ích cho cơ quan quản lý nhà nước về đất đai của
UBND huyện Tam Dương, tỉnh Vĩnh Phúc tham khảo trong việc nâng cao hiệu quả
quản lý nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Tam Dương.
- Là tài liệu tham khảo hữu ích cho cán bộ, học viên, sinh viên nghiên cứu về
lý luận và thực tiện về việc áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân nhằm
nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
7. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, mục lục, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, Luận
văn được kết cấu thành 03 chương với nội dung như sau:
Chương 1: Một số vấn đề lý luận về pháp luật và thực tiến áp dụng pháp luật
về quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân.
Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương.
Chương 3: Một số giải pháp nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại huyện Tam Dương.
7
CHƯƠNG 1
MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN ÁP
DỤNG PHÁP LUẬT VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU
NHÀ VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤTCHO HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN
1.1. Khái niệm, đặc điểm, vai trò áp dụng pháp luật về quyền sử dụng đất và
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất.
1.1.1. Khái niệm.
1.1.1.1. Khái niệm về quyền sử dụng đất:
Quyền sử dụng: Điều 189 Bộ luật dân sự 2015 nước Cộng hòa xã hội chủ
nghĩa Việt Nam thì quyền sử dụng: Quyền sử dụng là quyền khai thác công dụng,
hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản; Quyền sử dụng có thể được chuyển giao cho người
khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật [1, tr.54 ]. Đây là quyền
năng có ý nghĩa thực tế nhất đối với chủ sở hữu hoặc chủ sử dụng tài sản . Quyền sử
dụng đất: là quyền tài sản thuộc sở hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên
cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà
nước có thẩm quyền hoặc từ các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm
hữu, sử dụng, định đoạt quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp
luật quy định .
Luật Đất đai 2013 quy định: Nhà nước là đại diện chủ sở hữu đất đai, còn
QSDĐ trực tiếp thuộc về hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế, tổ chức sử dụng đất
hợp pháp. Quyền quản lý đất đai của Nhà nước là quyền của Nhà nước trong việc
thực hiện và bảo vệ chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai [26, tr.44]. Nhà nước
thực hiện quyền quản lý đất đai bằng hình thức: xây dựng một hệ thống cơ quan
quản lý đất đai thống nhất từ Trung ương đến địa phương; ban hành và thực hiện
thống nhất trong cả nước một hệ thống chính sách, thể lệ và pháp luật đất đai; tổ
chức việc thanh tra, kiểm tra quá trình thực hiện các chính sách, chế độ về đất đai,
xử lý các vi phạm pháp luật về đất đai [29, tr. 59]. Khi Nhà nước tiến hành giao đất,
cho thuê đất cho các chủ thể khác để khai thác các thuộc tính có từ đất nhằm thỏa
8
mãn nhu cầu của người sử dụng đất; chính là lúc Nhà nước chuyển giao cho họ
quyền sử dụng và quyền chiếm hữu đối với diện tích đất đó. Người được Nhà nước
giao đất, cho thuê đất để sử dụng được gọi là chủ sử dụng và họ có quyền sử dụng
thực tế về đất đai.
Nhà nước thực hiện quyền sử dụng đất đai một cách gián tiếp thông qua
việc giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng. Các tổ chức, cá nhân này khi sử
dụng đất có nghĩa vụ đóng góp vật chất cho Nhà nước dưới dạng thuế sử dụng đất,
tiền sử dụng đất [29, tr. 59]. Tuy vậy, Nhà nước vẫn giữ quyền năng tối cao đó là
quyền định đoạt về đất đai. Trên cơ sở quyền này, Nhà nước quy định rõ ràng mục
đích sử dụng đất, quyền lợi và nghĩa vụ mà chủ sử dụng đất đối với Nhà nước; chủ
sử dụng đất luôn luôn phải tuân thủ theo những quy định này. Chủ sử dụng đất được
sử dụng đất để làm kinh tế, để ở, để tiến hành sản xuất, kinh doanh; thậm chí được
phép cho thuê lại, được để lại thừa kế hoặc chuyển quyền sử dụng của mình cho
người khác trong phạm vi quy định của Nhà nước [18, tr. 32].
Đối với nước ta, “...đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở
hữu và thống nhất quản lý” [25, Đ. 4]. Nhà nước trao QSDĐ cho người sử dụng đất
thông qua hình thức giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ đối với người đang sử
dụng đất ổn định; quy định quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất. Có thể hiểu,
Nhà nước là chủ thể đặc biệt của quyền sở hữu toàn dân đối với đất đai, còn các tổ
chức, cá nhân, hộ gia đình chỉ có quyền sử dụng đất đai chứ không có quyền định
đoạt đất đai.
Như vậy, QSDĐ là một dạng của quyền tài sản, nhưng nó có giá trị pháp lý
chuyên biệt so với quyền sử dụng tài sản thông thường. Nội dung quyền sử dụng đất
bao gồm những quyền do Hiến pháp, Bộ luật dân sự và Luật Đất đai quy định được
áp dụng trực tiếp với khách thể đặc biệt là đất đai.
1.1.1.2. Khái niệm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 khẳng định: “ Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý
để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn
liền với đất hợp pháp ” [25, Đ. 3. Khoản 16].
9
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát
hành theo một mẫu thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mỗi
loại đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất [25, Đ. 97. Khoản 1]. Giấy chứng
nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn trống đồng màu hồng cánh sen (được
gọi là phôi giấy chứng nhận) và trang bổ sung nền trắng; mỗi trang có kích thước
190mm x 265mm [5, Đ. 3. Khoản 1].
Nhà nước quy định và thực hiện bảo hộ quyền lợi ích hợp pháp của các tổ
chức hộ gia đình, cá nhân sử dụng các loại đất. Đối với mỗi loại đất khi Nhà nước
tiến hành giao đất, cho thuê đất thì đều được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất cho tổ chức, cá nhân được nhà nước giao đất, cho thuê đất. Việc nhà nước cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thể hiện là
Nhà nước đã công nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được
sử dụng.
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là giấy tờ pháp lý và là bằng chứng thiết
lập quan hệ giữa Nhà nước với người sử dụng đất, bảo vệ cho quyền lợi và việc
thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên đối với bên kia. Về phương diện lý luận và thực tiễn
cần phân biệt giữa khái niệm “quyết định giao đất” và “giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất”.
Nếu quyết định giao đất là căn cứ pháp lý làm phát sinh quyền sử dụng đất, thì
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là bằng chứng pháp lý xác nhận mối quan hệ đó
là hoàn toàn hợp pháp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ý nghĩa là giấy tờ
hợp pháp để thực hiện các quyền của người sử dụng đất; là điều kiện để được bồi
thường khi Nhà nước thu hôi đất và tài sản có trên đất; là căn cứ để xác định thẩm
quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc cơ quan hành chính nhà nước hoặc thuộc
tòa án nhân dân khi có tranh chấp xảy ra và các đương sự yêu cầu phải giải quyết
[29, tr 35-36].
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có mục đích là để Nhà nước thực
hiện các biện pháp quản lý nhà nước đối với đất đai; để người sử dụng đất an tâm
10
khai thác tốt mọi tiềm năng của đất; đồng thời người sử dụng đất phải có nghĩa vụ
bảo vệ, cải tạo nguồn tài nguyên đất đai.
Như vậy, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp. Và giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất do cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cấp cho người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi
ích hợp pháp của chủ sử dụng đất.
1.1.1.3. Khái niệm pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn
liền với đất là một trong những nội dung quan trọng trong quản lý nhà nước về đất
đai và được quy định trong nhiều văn bản bản quy phạm pháp luật. Cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất chính là
hoạt động của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thông qua hệ thống các quy phạm
pháp luật về nội dung và các thủ tục hành chính để xác lập và công nhận quyền sử
dụng đất hợp pháp cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân. Pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất chính là hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh các
mối quan hệ phát sinh trong hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Điều chỉnh chính các hoạt động về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là Luật
đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn kèm theo [27. Trang 15,16 ].
Tại các văn bản hướng dẫn thi hành luật luật đất đai quy định rõ về các chủ thể
tham gia quan hệ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, các căn cứ pháp lý để
một tổ chức, cá nhân được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền
trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất. Tuy nhiên, phạm vi điều chỉnh các quan hệ phát sinh trong quá trình cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không chỉ giới hạn trong các quy phạm pháp
luật được ghi nhận trong văn bản pháp luật đất đai mà còn bị điều chỉnh bởi các văn
bản pháp luật khác như: Bộ luật dân sự năm 2015, Luật Nhà ở năm 2014, Luật kinh
doanh bất động sản năm 2014, Luật Khiếu nại năm 2011, Luật Tố cáo năm 2011 và
11
thậm chí trong một vài trường hợp cụ thể còn bị điều chỉnh bởi những văn bản hành
chính nhất định.
1.1.1.4. Khái niệm áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất .
Để hiểu được khái niệm “Áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất”, trước hết cần tìm hiểu khái niệm “Thi hành pháp luật”. Hiện nay, các
nhà nghiên cứu khoa học pháp lý đưa ra nhiều khái niệm, cách hiểu khác nhau về
“ Thi hành pháp luật”[17. Trang 11].
Có quan điểm cho rằng "thi hành pháp luật" là một trong những hình thức
thực hiện pháp luật, trong đó chủ thể pháp luật thực hiện nghĩa vụ pháp lí bằng hành
vi tích cực của mình. Dưới góc độ này "thi hành pháp luật" đồng nghĩa với "chấp
hành pháp luật" và ngoài thi hành pháp luật còn có các hình thức thực hiện pháp
luật khác là tuân thủ pháp luật, sử dụng pháp luật và áp dụng pháp luật. Trong đó,
tuân thủ pháp luật được hiểu là việc chủ thể pháp luật tự kiềm chế mình để không
thực hiện hành vi mà pháp luật cấm; sử dụng pháp luật là việc chủ thể pháp luật sử
dụng quyền pháp lí và áp dụng pháp luật là việc cá nhân có thẩm quyền hoặc cơ
quan nhà nước có thẩm quyền vận dụng các quy phạm pháp luật hiện hành cho từng
trường hợp cụ thể, đối với cá nhân và tổ chức cụ thể [27. Trang 11]..
Quan điểm khác lại cho rằng: “thi hành pháp luật” là những hoạt động của các cá
nhân, tổ chức nhằm đưa pháp luật vào cuộc sống và trong trường hợp này nó đồng
nghĩa với khái niệm “thực hiện pháp luật”, tức bao gồm cả bốn hình thức nêu trên.
Quan điểm của tác giả cho rằng sẽ là nghĩa hẹp nếu hiểu khái niệm “thi
hành pháp luật” dưới góc độ là “áp dụng pháp luật”.Vì vậy, nên nhìn nhận khái
niệm “thi hành pháp luật” dưới góc độ “áp dụng pháp luật” để có cái nhìn rộng
hơn, khái quát hơn, toàn diện hơn khi tìm hiểu về khái niệm “áp dụng pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”. Theo đó, có thể hiểu “áp dụng pháp luật
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” là việc thực hiện pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của các cá nhân, tổ chức và cơ quan nhà nước có
thẩm quyền trong quá trình triển khai công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất trên thực tế [27. Trang 12].
12
“Áp dụng pháp luật” được hiểu là một hoạt động có tính tổ chức, quyền lực
nhà nước, do các cơ quan, tổ chức hoặc cá nhân có thẩm quyền tiến hành theo trình
tự, thủ tục do pháp luật quy định nhằm cá biệt hóa các quy phạm pháp luật hiện
hành vào những trường hợp cụ thể, đối với các cá nhân, tổ chức cụ thể [27]. Trong
các hình thức thực hiện pháp luật, “Áp dụng pháp luật” được xem là hình thức cơ
bản, chủ yếu và quan trọng nhất. Phần lớn các quy định của pháp luật chỉ có thể
được thực hiện trong thực tế thông qua hoạt động của các chủ thể có thẩm quyền
[27. Trang 12].
Theo nguyên tắc chung, Áp dụng pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất là hoạt động của những cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo trình tự và
thủ tục do pháp luật đất đai quy định nhằm cá biệt hoá các quy phạm pháp luật đất
đai vào những nội dung quản lý nhà nước về đất đai và cụ thể đối với các cá nhân,
tổ chức cụ thể trong việc giải quyết các thủ tục hành chính về đất đai nói chung và
về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nói riêng [27. Trang 12]..
* Phân biệt khái niệm “Thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất” và “Áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
Để phân biệt được hai khái niệm này, trước hết cần phân biệt khái niệm “thi
hành pháp luật” và khái niệm “áp dụng pháp luật”. Như đã phân tích ở trên, thi hành
pháp luật theo nghĩa hẹp là một trong bốn hình thức thực hiện pháp luật, trong đó chủ
thể pháp luật thực hiện nghĩa vụ pháp lý bằng hành vi tích cực của mình hay nói cách
khác là các chủ thể pháp luật chủ động thực hiện nghĩa vụ mà pháp luật quy định.
Ví dụ: Chủ sử dụng đất khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chủ
sử dụng đất có nghĩa vụ thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định của pháp luật,
chủ sử dụng đất chủ động thực hiện đóng các khoản phí, lệ phí theo quy định tức là
chủ sử dụng đất đang thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Và áp dụng pháp luật cũng là một trong bốn hình thức thực hiện pháp luật, nhưng
khác với thi hành pháp luật, chủ thể áp dụng pháp luật chỉ có thể là cơ quan nhà
nước, cá nhân có thẩm quyền vận dụng các quy phạm pháp luật hiện hành cho từng
trường hợp cụ thể, đối với tổ chức, cá nhân cụ thể.
13
Ví dụ: Chủ sử dụng đất đến Văn phòng đăng ký đất đai làm thủ tục cấp đăng
ký cấp GCN QSDĐ. Khi đó, cơ quan nhà nước có thẩm quyền xem xét hồ sơ để cấp
GCN QSDĐ cho chủ sử dụng đất. Hoạt động này được gọi là áp dụng pháp luật.
Tuy nhiên, nếu chỉ xem xét việc “thi hành pháp luật” theo nghĩa hẹp ở trên sẽ
không đủ bao quát, toàn diện khi xem xét về “Áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất”. Nên trong khuôn khổ bài viết này của luận văn, xin được
xem xét khái niệm “thi hành pháp luật” theo nghĩa rộng, đồng nghĩa với thực hiện
pháp luật, tức bao gồm cả nội dung về áp dụng pháp luật. Vì vậy, nội hàm khái
niệm “áp dụng pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất” - việc các cơ
quan nhà nước, cá nhân có thẩm quyền vận dụng các quy phạm của pháp luật hiện
hành, xem xét, thực hiện việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân,
hộ gia đình, đủ điều kiện theo quy định sẽ là một trong những nội dung cơ bản và
quan trọng trong khái niệm “thi hành pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất” theo cách hiểu này [27. Trang 13].
1.1.2. Đặc điểm.
Giấy chứng nhận quyến sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn
liền với đất (GCNQSDĐ) là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền
cấp cho người sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền
với đất [25, Đ. 97] theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước do Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên & Môi trường quy định.Theo quy định của Điều 97, Luật Đất đai 2013, thì
Bộ trưởng BộTài nguyên và Môi trường có trách nhiệm quy định thống nhất, cụ thể
về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền
với đất để đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất [5, Đ. 3. Khoản 1].
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho nhân dân là một chủ trương lớn của
Đảng và nhà nước nhằm tạo động lực thúc đấy phát triển kinh tế xã hội, đồng nghĩa với
việc tăng cường thiết chế nhà nước trong quản lý đất đai. Giấy chứng nhận quyến sử
dụng đất quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất là một loại một loại giấy tờ
được cấp trên cơ sở một quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho
14
nên nó mang tính chất hành chính rõ rệt; Ghi nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài
sản của cá nhân, cơ quan, tổ chức đối với thửa đất; Quyền sử dụng đất được xác định đối
với một diện tích đất cụ thể; Là một loại giấy tờ về sở hữu tài sản, theo đó ghi nhận
quyền sở hữu một quyền tài sản: quyền sử dụng đất.
Khoản 1, Điều 3 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ tài
nguyên & môi trường, quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:
“Giấy chứng nhận do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành theo một mẫu
thống nhất và được áp dụng trong phạm vi cả nước đối với mọi loại đất, nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất. Giấy chứng nhận gồm một tờ có 04 trang, in nền hoa văn
trống đồng màu hồng cánh sen (được gọi là phôi Giấy chứng nhận) và Trang bổ
sung nền trắng; mỗi trang có kích thước 190mm x 265mm bao gồm các nội dung
theo quy định như sau [5, Đ. 3. Khoản 1]:
- Trang 1 gồm Quốc hiệu, Quốc huy và dòng chữ “Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” in màu đỏ; mục “I.
Tên người sử dụng đất, chủ sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất” và số
phát hành Giấy chứng nhận (số seri) gồm 02 chữ cái tiếng Việt và 06 chữ số, được
in màu đen; dấu nổi của Bộ Tài nguyên và Môi trường [5, Đ. 3. Khoản 1.a];
- Trang 2 in chữ màu đen gồm mục “II. Thửa đất, nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất”, trong đó có các thông tin về thửa đất, nhà ở, công trình xây dựng khác,
rừng sản xuất là rừng trồng, cây lâu năm và ghi chú; ngày tháng năm ký Giấy chứng
nhận và cơ quan ký cấp Giấy chứng nhận; số vào sổ cấp Giấy chứng nhận [5, Đ. 3.
Khoản 1.b];
- Trang 3 in chữ màu đen gồm mục “III. Sơ đồ thửa đất, nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất” và mục “IV. Những thay đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận” [5, Đ.
3. Khoản 1.c];
- Trang 4 in chữ màu đen gồm nội dung tiếp theo của mục “IV. Những thay
đổi sau khi cấp Giấy chứng nhận”; nội dung lưu ý đối với người được cấp Giấy
chứng nhận; mã vạch [5, Đ. 3. Khoản 1.d];
15
