Pháp luật về cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn quận hồng bàng, thành phố hải phòng

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI

LUẬN VĂN THẠC SỸ
PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT Ở, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN
KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ THỰC TIỄN QUẬN
HỒNG BÀNG, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
TRẦN THÙY VÂN
CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ
MÃ SỐ: 8380107

Người hướng dẫn khoa học
PGS.TS. NGUYỄN THỊ NGA

HÀ NỘI - 2018


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Các số liệu, kết
quả nghiên cứu nêu trong luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kì công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng, các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ
rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn

Trần Thùy Vân


LỜI CẢM ƠN
Qua những năm được học tập và rèn luyện tại Viện Đại học mở Hà Nội, tôi

đã nhận được sự dạy dỗ, chỉ bảo nhiệt tình của các thầy cô giáo trong và ngoài
khoa. Các thầy cô đã truyền đạt cho tôi những kiến thức chuyên môn giúp tôi vững
vàng, tự tin trong công việc. Với tấm lòng biết ơn sâu sắc, tôi xin cảm ơn sự giúp đỡ
quý báu đó.
Trong quá trình thực hiện đề tài luận văn này, để hoàn thành được luận văn tôi
đã nhận được sự chỉ bảo, giúp đỡ tận tình của PGS.TS Nguyễn Thị Nga. Tôi xin được
bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến PGS.TS Nguyễn Thị Nga và những ý kiến đóng góp
quý báu của cô.
Tôi xin chân thành cảm ơn các đồng chí lãnh đạo, cán bộ Tòa án nhân dân
quận Hồng Bàng đã tạo điều kiện tốt nhất cho tôi trong suốt quá trình tôi thực hiện
luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn các bạn bè, đồng nghiệp và gia đình đã động viên,
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện luận văn.
Mặc dù đã có nhiều cố gắng nhưng lĩnh vực nghiên cứu có tính chất phức tạp
cao, kết quả nghiên cứu không tránh được những thiếu sót; tôi mong được sự góp ý
của các Thầy, các Cô và các bạn để Luận văn này được hoàn thiện hơn, được sử
dụng trong thực tế để đóng góp cho công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại địa phương.
Tác giả luận văn

Trần Thùy Vân


DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Diễn giải

BLDS

: Bộ luật Dân sự

QSDĐ

: Quyền sử dụng đất

NSDĐ

: Người sử dụng đất

GCN
GCNQSDĐ
SDĐ
UBND

: Giấy chứng nhận
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
: Sử dụng đất
: Ủy ban nhân dân


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU............................................................................................................................1

1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài........................................................1
2. Tình hình nghiên cứu.......................................................................................2
3. Mục đích nghiên cứu......................................................................................3
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu....................................................................3
5. Phương pháp nghiên cứu cứu:.........................................................................5

CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN
VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN................................................................7
1.1.Cơ sở lý luận của việc cấp giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá
nhân............................................................................................................................7
1.1.1. Một số khái niệm cơ bản..................................................................................7
1.1.1.1. Quyền sử dụng đất........................................................................................7
1.1.1.2.Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá
nhân....................................................................................................................................8
1.1.1.3.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất………….………………………………………………………………...…...9
1.1.1.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất…………………………………………………………………………12
1.1.2. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân................................................................14
1.1.3. Sự cần thiết cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và
tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân..................................................20


1.2. Cơ sở lý luận của pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân……..22
1.2.1. Tính tất yếu khách quan của việc ban hành pháp luật điều chỉnh hoạt động
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân......................22
1.2.2. Khái niệm và cơ cấu pháp luật điều chỉnh về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình,
cá nhân.....................................................................................................................23
1.2.3. Quá trình hình thành và phát triển của pháp luật cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ
gia đình, cá nhân.....................................................................................................26

KẾT LUẬN CHƯƠNG 1……………………………………………………..……31
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP
LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở QUYỀN SỞ
HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH,
CÁ NHÂN TẠI QUẬN HỒNG BÀNG, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG………….32
2.1. Nội dung cơ bản của pháp luật hiện hành về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất…….………….32
2.1.1. Về các nguyên tắc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.....................................................................32
2.1.2. Về đối tượng được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất...................................................................31
2.1.3. Về điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.....................................................................41
2.1.4. Về nghĩa vụ tài chính khi thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất..................................................58
2.2. Thực tiễn thực hiện công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân
tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng……………………………………..62
2.2.1. Về điều kiện kinh tế, xã hội quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.......62


2.2.1.1. Điều kiện tự nhiên..............................................................................................62
2.2.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội..................................................................................62
2.2.2. Tình hình cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản gắn liền với đất tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng và những
kết quả đạt được.......................................................................................................63
2.2.2.1.Cơ sở pháp lý chung về công tác cấp Giấy chứng nhận ở thành phố Hải
Phòng................................................................................................................................63
2.2.2.2. Kết quả thực hiện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn
quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng......................................................................69

2.2.3. Hạn chế, vướng mắc và nguyên nhân của những hạn chế, vướng mắc
trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải
Phòng........................................................................................................................74
2.2.3.1. Hạn chế, vướng mắc trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất......................................................................................................................................74
2.2.3.2. Nguyên nhân của những hạn chế vướng mắc trong việc cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất..................................................................................................78
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2..............................................................................................80
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP VỀ HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO
HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN................................................................................82
3.1. Định hướng và yêu cầu đặt ra của việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao
hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận…………………………...82
3.1.1. Định hướng của việc hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi
pháp luật về cấp giấy chứng nhận…………………………………..………………….82


3.1.2. Yêu cầu hoàn thiện pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở
đối với hộ gia đình và cá nhân........................................................................................84
3.2. Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình và cá nhân............86
3.2.1.Giải pháp hoàn thiện pháp luật.............................................................................86
3.2.2. Giải pháp nâng cao hiệu quả thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình và cá nhân tại quận Hồng Bàng thành phố
Hải Phòng.........................................................................................................................91
KẾT LUẬN CHƯƠNG 3........................................................................................95
KẾT LUẬN LUẬN VĂN...............................................................................................96
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.....................................................................97

ĐỀ TÀI: PHÁP LUẬT VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG
ĐẤT Ở , QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TỪ
THỰC TIỄN QUẬN HỒNG BÀNG - THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Đất đai là tài sản quý báu của quốc gia, là tư liệu sản xuất chủ yếu, là điều kiện
chung cho mọi lao động, là nền tảng cho hoạt động kinh tế - xã hội, an ninh quốc
phòng, là bộ phận của lãnh thổ quốc gia. Chính vì vậy đất đai có vai trò hết sức quan
trọng cho sự tồn tại và phát triển của quốc gia.
Đối với người dân, sử dụng đất là thể hiện quyền làm chủ sở hữu đất đai. Trong
nền kinh tế thị trường, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một căn cứ pháp lý để
người dân có thể an tâm hơn khi sử dụng mảnh đất của mình và để thực hiện các hoạt
động trên thị trường bất động sản như: mua bán, thế chấp, bảo lãnh, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, tặng cho, góp vốn... bằng quyền sử dụng đất, phục vụ cho các nhu
cầu trong đời sống kinh tế xã hội.
Như vậy có thể nói giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một công cụ rất quan
trọng trong quản lý nhà nước về đất đai, vừa là phương tiện để người sử dụng đất thực
hiện các quyền và lợi ích hợp pháp của mình.
Để quản lý đất đai, ngay sau khi giải phóng miền Nam, thống nhất đất nước,
Hiến pháp năm 1980 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất
quản lý” và Hiến pháp 1992 tiếp tục khẳng định quan điểm này. Trên cơ sở Hiến pháp,
Luật Đất đai năm 1998 đã ra đời, trong đó đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và lập hồ sơ địa chính được coi là một nội dung then chốt trong các nội dung quản lý
nhà nước về đất đai. Vị trí quan trọng này vẫn được khẳng định trong Luật Đất đai 2003,
Luật Đất đai 2013 và hàng loạt các văn bản khác của Chính phủ, của Bộ Tài nguyên và
Môi trường.
Quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng với diện tích đất chủ yếu được sử dụng
của người dân cho mục đích sản xuất kinh doanh công nghiệp, dịch vụ, thương mại và

đang phát triển. Sự phát triển đó đã đem lại nhiều thách thức cho công tác đăng ký, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở nói riêng.


Hiện nay công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại quận Hồng Bàng,
thành phố Hải Phòng vẫn còn nhiều bất cập, dẫn đến tiến độ cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất còn chậm, đặc biệt là đất ở, gây khó khăn cho quá trình quản lý đất
đai và gây ảnh hưởng đến quyền lợi của người sử dụng đất. Xuất phát từ thực tế đó, tôi
tiến hành nghiên cứu đề tài: “Pháp luật về cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ thực tiễn quận Hồng
Bàng, thành phố Hải Phòng”.
2. Tình hình nghiên cứu
Cho đến nay, pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là một trong những chủ đề được giới nghiên cứu
khoa học pháp lý quan tâm nghiên cứu với nhiều khía cạnh khác nhau. Có thể nêu ra ở
đây một số công trình, các bài bài viết, các sách chuyên khảo đã và đang là tài liệu
nghiên cứu phổ biến như: “Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất”, luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Quang Học, năm 2004; “Bàn về khái niệm
đăng ký đất đai” của tác giả Đặng Anh Quân trên Tạp chí Khoa học pháp lý số 2/2011;
bài viết: Một số yếu tố của hệ thống đăng ký đất đai đăng trên Tạp chí Nhà nước và
Pháp luật số 3/2011… Ngoài ra có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan
đến phần nào lĩnh vực cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và
các tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân như: “Địa vị pháp lý người sử
dụng đất trong các giao dịch dân sự, thương mại về đất đai”, luận án tiến sĩ luật học của
Nguyễn Quang Tuyến (2003); “Pháp luật đất đai Việt Nam hiện hành nhìn từ góc độ
bảo đảm quyền của người sử dụng đất”, Tạp chí luật học, số 8/2009 của TS. Trần Quang
Huy, Ths. Phạm Thu Thủy: “Một số vấn đề về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
theo Luật Đất đai 2003”; Báo cáo số 93/ BC- CP ngày 19/10/2007 của Chính phủ về tiến
độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Phạm Thị Thanh Hải (2010); “Pháp luật về
đăng ký quyền sử dụng đất ở Việt Nam”luận văn thạc sĩ của Nguyễn Thị Trà Mi, Khoa

Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội (2012);
Những công trình đã công bố còn thể hiện tính tản mạn, chưa nghiên cứu vấn
đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho cá nhân, hộ gia đình trong một chỉnh
thể thống nhất, toàn diện, các khía cạnh thực tiễn chưa được đầu tư nghiên cứu sâu. Vì
vậy, đề tài nghiên cứu của tác giả là sự cần thiết và có ý nghĩa quan trọng góp phầntiếp
tục làm sáng tỏ những tồn tại, bất cập của pháp luật hiện hành đã và đang là rào cản,


làm chậm tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở hiện nay. Qua đó, góp
phần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về vấn đề này trong thời gian tới.
3. Mục đích nghiên cứu
- Tìm hiểu, hệ thống hóa cơ sở lý luận của việc xây dựng các quy định pháp luật
về cấp GCNQSD ĐấT ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
- Nghiên cứu pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất ở trung ương và pháp luật về vấn đề này trên
địa bàn thành phố Hải Phòng để nhận diện về sự phát triển hợp quy luật của pháp luật về
lĩnh vực này;
- Đánh giá thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất trên địa bàn quận Hồng Bàng thời gian qua, chỉ rõ
nguyên nhân để đưa ra các giải pháp hoàn thiện pháp luật về vấn đề này, đồng thời
kiến nghị một số biện pháp nhằm nâng cao hiệu quả thực thi trên thực tế trong thời
gian tới tại quận Hồng Bàng nói riêng và trên địa bàn thành phố Hải Phòng nói chung.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1.Đối tượng nghiên cứu:
Trong phạm vi của một luận văn thạc sĩ, với thời gian hạn hẹp nên tác giả tập
trung nghiên cứu vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà
ở và tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành và thực tiễn
áp dụng trên địa bàn quận Hồng Bàng, Thành phố Hải Phòng từ năm 2014 đến nay.
Theo đó, luận văn sẽ tập trung nghiên cứu những nội dung cơ bản nhất như: Các
nguyên tắc, điều kiện, nội dung và thẩm quyền cấp giấy, trình tự, thủ tục và các xử lý

phát sinh trong quá trình thực hiện việc cấp giấy chứng nhận, có minh chứng bằng các
số liệu, tư liệu của Phòng Tài nguyên và Môi trường quận Hồng Bàng và của Sở Tài
nguyên và Môi trường Thành Phố Hải Phòng mà tác giả tiếp cận được về công tác cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất.
4.2. Phạm vi nghiên cứu:
Pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất có phạm vi rất rộng, được áp dụng đối với nhiều nhiều chủ thể


sử dụng đất khác nhau như: Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong nước; doanh nghiệp có
vốn đầu tư nước ngoài; tổ chức, cơ quan đại diện ngoại giao, cơ quan lãnh sự của nước
ngoài tại Việt Nam; người Việt Nam định cư ở nước ngoài... với nguồn gốc sử dụng đất
không giống nhau. Mặt khác, hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không
chỉ thuần tuý là xem xét các yếu tố, các điều kiện, các quy trình, thủ tục đối với đất, mà
còn phải xem xét bao gồm quyền sử dụng đất đó có tài sản là nhà ở, các công trình và
các tài sản khác trên đất hay không. Từ đó để xác định cách thức cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất được thực hiện như thế nào. Vì vậy, trong phạm vi là một luận văn
thạc sĩ, với thời gian hạn hẹp nên tác giả chỉ tập trung nghiên cứu vấn đề cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất đối với chủ thể
là hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
5. Phương pháp nghiên cứu
- Phương pháp phân tích, so sánh luật học, diễn dịch, quy nạp.
- Phương pháp thu thập, thống kê.
6. Những kết quả nghiên cứu đạt được
Đề tài đi sâu nghiên cứu các quy định pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên phương diện
lýluận và thực tiễn thực thi pháp luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân trên
địa bàn quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng; phân tích, đánh giá một cách khách

quan những ưu điểm đã đạt được cũng như những hạn chế, tồn tại và nguyên nhân của
những hạn chế, tồn tại đó để đề xuất các giải pháp cho việc tiếp tục hoàn thiện pháp
luật về vấn đề này trong thời gian tới.
Các kết quả nghiên cứu của đề tài có thể là nguồn tài liệu tham khảo đối với các
cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong hoạt động ban hành, sửa đổi, bổ sung các quy
định của pháp luật đất đai liên quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nói chung và đối với hộ gia đình, cá nhân
nói riêng, cũng như có giá trị tham khảo, ứng dụng trên thực tế tổ chức thực thi pháp
luật đất đai liên quan về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở
và tài sản khác gắn liền với đất và cũng là nguồn tài liệu và thông tin giúp ích cho
người dân trên địa bàn thành phố Hải Phòng khi có nhu cầu về cấp giấy chứng nhận


quyền sử dụng đất ở, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
7. Kết cấu luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận
văn gồm 3 chương:
Chương 1: Tổng quan chung về pháp luật cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân
Chương 2: Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối
với hộ gia đình, cá nhân tại quận Hồng Bàng, thành phố Hải Phòng.
Chương 3: Giải pháp hoàn thiện pháp luật và nâng cao hiệu quả thực thi pháp
luật về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân.


CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN CHUNG VỀ CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN
SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC

GẮN LIỀN VỚI ĐẤT CHO HỘ GIA ĐÌNH, CÁ NHÂN
1.1. Cơ sở lý luận của việc cấp giấy chứng nhận chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân

1.1.1. Một số khái niệm cơ bản
1.1.1.1. Quyền sử dụng đất
* Về khái niệm quyền sử dụng đất
Kể từ Hiến pháp 1980 quy định “Đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài
nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng biển và thềm lục địa… đều thuộc sở hữu
toàn dân”1. “Nhà nước thống nhất quản lý đất đai theo quy hoạch chung, nhằm bảo
đảm đất đai được sử dụng hợp lý và tiết kiệm. Những tập thể và cá nhân đang sử dụng
đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao động của mình theo quy định của
pháp luật”2. Trên cơ sở hiến định này, quyền sử dụng đất của các chủ thể được ghi
nhận chính thức lần đầu tiên trong Luật Đất đai được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội
chủ nghĩa Việt Nam khóa VIII, kỳ họp thứ 2, thông qua ngày 29/12/1987 và từ đó đến
nay trở thành một thuật ngữ pháp lý. Theo từ điển Luật học: "Quyền sử dụng đất là
quyền của các chủ thể được khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ việc sử
dụng đất được Nhà nước giao, cho thuê hoặc được chuyển giao từ những chủ thể khác
thông qua việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho …
từ những chủ thể khác có quyền sử dụng đất".3
Trong quá trình quản lý, khai thác và vận hành quyền sử dụng đất trên thực tế,
quyền sử dụng đất có thể được coi như một tài sản trên cơ sở thị trường và bằng các
quy định của pháp luật, của ý chí chủ sở hữu là Nhà nước cho phép trong những
trường hợp cụ thể, quyền sử dụng đất chuyển giao được trong các giao dịch dân sự.
Mặt khác, quyền sử dụng đất bị chi phối bởi quyền sở hữu Nhà nước đối với đất đai
1

Điều 19 Hiến Pháp 1980 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.

2

Điều 20 Hiến Pháp 1980 của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam.

3

Trường Đại học Luật Hà Nội (1999), Từ điển giải thích thuật ngữ Luật học, NXB Công an nhân dân, Hà Nội.


trong quá trình xác lập và khai thác sử dụng đất, cụ thể: Quyền sử dụng đất của mỗi tổ
chức, cá nhân được xác lập tuân theo quy định của Nhà nước về trình tự, thủ tục, thời
gian, không gian, nghĩa vụ tài chính…; chủ thể quyền sử dụng đất được thực hiện
nhiều quyền năng khác nhau để đảm bảo quyền và lợi ích của mình trong quá trình sử
dụng đất dưới sự cho phép và tuân theo các quy định của pháp luật. Đến đây có thể
hiểu quyền sử dụng đất của người sử dụng đất như sau: Quyền sử dụng đất là tổng hợp
các quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành quy định cho người sử dụng đất được
hưởng các quyền cụ thể trong quá trình khai thác và sử dụng đất. Quyền sử dụng đất
của người sử dụng đất được bảo đảm thực hiện bằng quyền lực của Nhà nước.

1.1.1.2. Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân
Trên cơ sở QSDĐ hợp pháp của mình, NSDĐ được quyền đầu tư công sức, vật
tư, tiền vốn của mình trên đất đó để được hưởng hoa lợi, lợi tức và những lợi ích khác
được tạo ra trên đất, gắn liền với đất. Theo đó, nhà ở, các công trình kiến trúc và các
tài sản khác do NSDĐ đầu tư trên đó cũng sẽ thuộc quyền sở hữu của chính họ. Nhà
nước đảm bảo quyền định đoạt nhà ở, các tài sản gắn liền với đất theo nhu cầu và mục
đích của mình. Những tài sản đó được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm hại.
Tài sản là nhà ở, các công trình kiến trúc và các tài sản khác chỉ thực sự có giá
trị đích thực khi chúng gắn liền với đất hợp pháp. Tuy nhiên, cần phải khẳng định
rằng, QSDĐ và quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất không đồng nhất
về chế độ pháp lý, cụ thể về chủ sở hữu và tính hợp pháp của quyền sở hữu:
Theo Điều 4, Luật Nhà ở 2014 về quyền có chỗ ở và quyền sở hữu nhà ở quy định:

Hộ gia đình, cá nhân có quyền có chỗ ở thông qua việc đầu tư xây dựng, mua,
thuê, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận góp vốn, nhận đổi, mượn, ở nhờ,
quản lý nhà ở theo ủy quyền và các hình thức khác theo quy định của pháp luật. Tổ
chức, hộ gia đình, cá nhân có nhà ở hợp pháp thông qua các hình thức quy định tại
khoản 2, Điều 8 của Luật này có quyền sở hữu đối với nhà ở đó theo quy định của Luật
này. Như vậy, có trường hợp tài sản trên đất không thuộc quyền sở hữu của người có
QSDĐ hợp pháp. Chẳng hạn NSDĐ cho người khác thuê đất để đầu tư xây dựng trường
học bằng nguồn vốn của người thuê đất, thì tài sản trên đất không thuộc quyền sở hữu
của NSDĐ.


Trên thực tế dù QSDĐ là hợp pháp nhưng quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất lại bất hợp pháp như: Nhà ở, công trình xây dựng thuộc diện phải xin
cấp phép xây dựng nhưng người sử dụng đất không xin cấp phép xây dựng tại cơ quan
nhà nước có thẩm quyền hoặc các tài sản tạo ra trên đất không đúng mục đích sử dụng
của cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, chẳng hạn như trường hợp làm nhà trên đất nông
nghiệp.
Tóm lại, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là tổng hợp các
quy phạm pháp luật do Nhà nước ban hành công nhận mối quan hệ hợp pháp về nhà ở
và các tài sản trên đất của một chủ thể với Nhà nước và với các chủ thể khác. Theo đó,
người có quyền sở hữu đượcquyền khai thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức và các
thuộc tính có ích khác đối với quyền sử dụng đất, nhà ở và các tài sản khác gắn liền
với đất của người có quyền sở hữu và sử dụng tài sản đó. Các quyền này được pháp
luật ghi nhận và bảo đảm thực hiện trên thực tế.
1.1.1.3.Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất
Đất đai thuộc sở hữu của toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Tuy nhiên Nhà nước không trực tiếp sử dụng và khai thác mà chủ yếu
giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong và ngoài nước sử dụng thông qua hình
thức giao đất, cho thuê đất... Do vậy, Nhà nước xây dựng các quy phạm pháp luật quy

định quyền và nghĩa vụ mà các chủ thể sử dụng đất phải thực hiện để bảo vệ lợi ích
của mình. Trong đó, Nhà nước đã rất quan tâm tới vấn đề cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất cho người sử dụng và vấn đề này đã được đề cập trong những văn bản
pháp lý đầu tiên hướng dẫn thi hành các quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất đi kèm theo Luật đất đai 1987. Theo quy định của Quyết định 201QĐ/ĐKTK ngày 14/7/1989 của Tổng cục Quản lý ruộng đất (nay là Bộ Tài nguyên và
Môi trường) thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thư pháp lý xác lập
mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với Người sử dụng đất”. Theo quy định tại
Khoản 20, Điều 4 và Điều 48 Luật đất đai 2003 thì “Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là giấy chứng nhận do cơ
quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà
ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền


với đất”. Đến Luật đất đai năm 2013 (có hiệu lực thi hành ngày 01/7/2014) đã đưa ra
khái niệm về giấy chứng nhận “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của
người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất”.
Với các quy định nêu trên cho thấy, GCN là một "chứng thư pháp lý" để xác
nhận mối quan hệ hợp pháp giữa Nhà nước với các chủ thể có QSDĐ hợp pháp, quyền
sở hữu hợp pháp về nhà và các tài sản khác trên đất. GCN này chỉ có thể được cấp bởi
cơ quan nhà nước có thẩm quyền được pháp luật quy định mà không phải bất kỳ cơ
quan nào cũng có thẩm quyền này. Cùng với đó thì cũng không phải bất kỳ chủ thể
nào có QSDĐ, có nhà và tài sản khác gắn liền với đất cũng được cấp GCN mà họ phải
là những chủ thể có QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và những tài sản khác gắn liền với đất
một cách hợp pháp. Khi được Nhà nước cấp GCN thì họ được Nhà nước bảo vệ quyền
và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng các tài sản đó.
Có thể nhận thấy rõ bản chất của GCN qua những đặc trưng cơ bản sau:
Thứ nhất, GCN là một loại giấy do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền được

pháp luật chỉ định chịu trách nhiệm phát hành thống nhất trong phạm vi cả nước. Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất được nhà nước sử dụng để cấp cho các chủ thể sử dụng
đất, chủ sở hữu nhà hoặc các tài sản khác gắn liền với đất một cách hợp pháp khi họ
đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của pháp luật;
Thứ hai, GCN là một trong những công cụ để nhà nước quản lý đất đai đối với
các chủ thể sử dụng đất. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một trong những
cơ sở quan trọng giúp nhà nước xây dựng, điều chỉnh chính sách đất đai cũng như thực
hiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai. Thông qua hoạt động cấp GCN, nhà
nước quản lý được hiện trạng sử dụng đất, biết được nguồn gốc và diễn biến của quá
trình sử dụng đất, nắm bắt được các thông tin cần thiết về tình hình sử dụng đất đai
trong phạm vi toàn quốc. Từ đó phân tích, đánh giá việc thực hiện chính sách đất đai
và đề xuất chiến lược quản lý và sử dụng đất đai có hiệu quả. Hoạt động này cũng giúp
cho công tác quy hoạch, thống kê, kiểm kê đất đai diễn ra thuận lợi, giảm chi phí và
thời gian. Nếu không làm tốt công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ dẫn
đến khó khăn trong việc phân biệt được diện tích đất sử dụng hợp pháp và diện tích đất


sử dụng bất hợp pháp. Đồng thời gây khó khăn không nhỏ cho Nhà nước khi phải thực
hiện đền bù thiệt hại cho NSDĐ trong việc quy hoạch và giải phóng mặt bằng. Mặt
khác, thông qua hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhà nước sẽ kiểm
soát được các giao dịch đất đai của NSDĐ trên thị trường bất động sản.
Thứ ba, GCN là cơ sở pháp lý quan trọng để xác nhận QSDĐ hợp pháp của một
chủ thể sử dụng đất trước cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và trước các chủ thể khác
trong quá trình sử dụng. Khi được cấp GCN, NSDĐ đã khẳng định được sự an toàn
của mình đối với đất đai và tài sản khác gắn liền với đất. Qua đó chủ thể có đủ tư cách
pháp lý tham gia vào các quan hệ pháp luật về đất đai. Đồng thời, NSDĐ sẽ an tâm
khai thác tốt nhất mọi tiềm năng của khu đất và được nhà nước bảo hộ khi lợi ích
chính đáng bị xâm phạm.
Với khái niệm và đặc trưng như trên cho thấy: Giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận và bảo hộ quyền sử dụng đất, quyền

sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất.
1.1.1.4. Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất
Theo quy định của pháp luật đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là
một trong những nội dung của hoạt động quản lý nhà nước về đất đai, đồng thời cũng
là một quyền đầu tiên mà bất kỳ người sử dụng đất hợp pháp nào cũng được hưởng.
Khoản 9, Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định “Nhà nước công nhận quyền sử
dụng đất là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn
định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất lần đầu đối với thửa đất xác định”. Như vậy, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất chính là hoạt động của Nhà nước thông qua hệ thống pháp luật và các thủ tục
hành chính để xác lập và công nhận quyền cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân trong
nước, cơ sở tôn giáo, cộng đồng dân cư, tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam
định cư ở nước ngoài và bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể đó.
Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nghĩa vụ của cơ quan nhà nước có
thẩm quyền khi thay mặt cho nhà nước thực hiện vai trò chủ sở hữu đại diện đối với


đất đai. Thông qua giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nhà nước xác lập mối quan hệ
pháp lý giữa nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đại diện đối với đất đai và các tổ
chức, cá nhân được nhà nước cho phép sử dụng đất, đây cũng là giấy tờ quan trọng
giúp nhà nước theo dõi những biến động trong quản lý, sử dụng đất đai. Đồng thời,
hoạt động này nhằm mục đích: Công nhận, đảm bảo và bảo vệ quyền sử dụng đất của
người sử dụng đất; đưa các quan hệ đất đai đi vào trật tự ổn định, hỗ trợ và thúc đẩy sự
hình thành và phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam.
Tổ chức triển khai cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là nội dung quan
trọng của quản lý nhà nước về đất đai. Đây là giai đoạn cuối cùng của quá trình giao
đất, cho thuê đất và đăng ký quyền sử dụng đất hợp pháp. Hoạt động này được tiến

hành qua nhiều công đoạn như: Thủ tục kiểm tra, thẩm tra hồ sơ xin cấp của cơ quan
chuyên môn trong lĩnh vực đất đai; thủ tục xem xét, quyết định và phê duyệt cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất của cơ quan hành chính nhà nước (hệ thống Ủy ban
nhân dân các cấp); kết thúc quy trình này chính là việc triển khai cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất đến người có đủ điều kiện cấp theo luật định. Trường hợp chưa được
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì chưa thể quản lý chặt chẽ đất đai theo pháp
luật và chưa thể phát huy hết quyền và nghĩa vụ của mình trong sử dụng đất đai, tài
nguyên đất đai chưa được khai thác với hiệu quả kinh tế xã hội cao nhất.
Có thể khẳng định rằng, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là một lĩnh vực
tổng hợp, đòi hỏi phải giải quyết thông qua nhiều khâu, nhiều quy trình và với sự tham
gia của cả cơ quan có thẩm quyền chung (hệ thống ủy ban nhân dân), cả cơ quan có
thẩm quyền chuyên môn (cơ quan tài nguyên và môi trường); từ cơ quan cấp tỉnh, đến
cấp huyện và cấp xã. Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng đòi hỏi
hiệu quả đạt được từ nhiều yếu tố khác nhau mà trong quá trình thực hiện phải đảm
bảo các yêu cầu, các mục tiêu cụ thể qua các mặt cơ bản như: Yêu cầu mang tính pháp
lý; tính kỹ thuật; tính kinh tế và tính xã hội.
- Tính pháp lý: Thể hiện thông qua các điều kiện pháp lý của sự công nhận và
giấy chứng nhận được cấp cho các hộ gia đình, cá nhân có xác lập mối quan hệ pháp lý
về quyền và nghĩa vụ của chủ thể có chủ quyền đất với nhà nước và với các chủ thể sử
dụng đất khác không.
- Tính kỹ thuật: Thể hiện thông qua các yếu tố toán học, trắc địa, bản đồ, họa đồ


nhằm phản ánh đối tượng (yếu tố đối vật trong giấy chứng nhận), về vị trí, hiện trạng
tại thời điểm cấp GCN. Mức độ thể hiện những yếu tố kỹ thuật nhiều hay ít, độ chính
xác cao hay thấp tùy thuộc chủ yếu vào khả năng trình độ chuyên môn, nghiệp vụ của
đội ngũ những người thực hiện nhiệm vụ này, hoặc phụ thuộc điều kiện cơ sở vật chất,
trang thiết bị. Yếu tố kỹ thuật, khoa học sẽ tạo dựng cơ sở dữ liệu hệ thống đáp ứng
yêu cầu quản lý vững chắc, lâu dài.
- Yếu tố kinh tế: Sự biểu hiện yếu tố kinh tế trước hết bởi mục tiêu của sự công

nhận, do đối tượng để cấp giấy là tài sản, do vậy người có tài sản có nhu cầu bảo đảm
sự an toàn đối với tài sản nên yêu cầu cấp giấy chứng nhận. Về phía nhà nước, thông
qua việc cấp giấy sẽ xác lập một cách đầy đủ nghĩa vụ tài chính mà các chủ thể phải
nộp. Khi xem xét dưới góc độ tổ chức thực hiện quá trình cấp giấy, yếu tố kinh tế phản
ánh khá rõ nét thông qua các chi phí vật chất cho quá trình này, kể cả về phía chủ thể
sử dụng và về phía nhà nước, đây là khoản chi phí xã hội không nhỏ. Theo đó, nếu
hoạt động đăng ký khoa học, được tổ chức tốt, thống nhất sẽ giảm chi phí xã hội và
cũng cần nghiên cứu chi phí hợp lý các bên tham gia vào mối quan hệ này.
- Yếu tố chính trị - xã hội: Sự thể hiện rõ nét tính chất này chủ yếu trong giai
đoạn cấp giấy chứng nhận ban đầu. Do giai đoạn này thiết lập chế độ quản lý mới trong
lĩnh vực đất đai, ý chí của Nhà nước thể hiện trong pháp luật sự “cởi mở” hay nghiêm
khắc thông qua các điều kiện để công nhận kết quả cấp giấy chủ quyền sẽ góp phần
quan trọng ổn định trật tự, an toàn xã hội, các chủ thể có chủ quyền sẽ phát huy khả
năng đầu tư khai thác sử dụng đất có hiệu quả mang lại nhiều lợi ích cho xã hội, phát
triển.
Trong thực tiễn quá trình giải quyết khi nào có sự đảm bảo cân bằng, hợp lý
các yêu cầu trên sẽ tạo ra kết quả tốt đáp ứng mục tiêu của công tác này, ngay cả phía
chủ thể có chủ quyền và phía Nhà nước.
1.1.2. Vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản
khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân
GCN do Bộ Tài nguyên và Môi trường phát hành, được cấp cho NSDĐ theo
một mẫu thống nhất trên phạm vi cả nước đối với mọi loại đất. GCN có vai trò rất
quan trọng, nó là căn cứ để theo dõi biến động đất đai, kiểm soát các giao dịch dân sự
về đất đai, thẩm quyền và trình tự giải quyết các tranh chấp đất đai, xác định nghĩa vụ


tài chính của người sử dụng đất, đền bù thiệt hại về đất, xử lý vi phạm về đất đai.
Đồng thời, nó là căn cứ quan trọng để Nhà nước bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của
NSDĐ và là cơ sở để các đối tượng khác như các Ngân hàng, các tổ chức tín dụng…,
đưa ra các quyết định quan trọng trong mối quan hệ pháp luật về đất đai với NSDĐ.

Như vậy, GCN không chỉ là một chứng thư pháp lý xác lập quyền mà nó còn có vai trò
quan trọng đối với các bên trong quan hệ pháp luật đất đai: Nhà nước, NSDĐ và các
chủ thể liên quan khác, cụ thể vai trò của giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền
sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất đối với hộ gia đình, cá nhân thể hiện như
sau:
- Đối với nhà nước:
GCN sẽ quy định trách nhiệm pháp lý giữa cơ quan nhà nước với NSDĐ, sở
hữu tài sản trên đất. GCN cùng các hồ sơ đất đai liên quan sẽ cung cấp thông tin một
cách đầy đủ và là cơ sở pháp lý để xác định các quyền của người sử dụng đất, sở hữu
tài sản gắn liền với đất nhằm bảo vệ họ khi có tranh chấp xảy ra. Đồng thời,đưa ra
những nghĩa vụ mà họ phải tuân thủ như bảo vệ và sử dụng đất một cách hiệu quả,
người có quyền sở hữu và sử dụng hợp pháp QSDĐ và các tài sản trên đất phải thực
hiện nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước trong quá trình khai thác và sử dụng. Như vậy,
đối với nhà nước GCN thể hiện những vai trò sau:

Thứ nhất, GCN là điều kiện đảm bảo để nhà nước quản lý quỹ đất
có hiệu quả. Nhà nước muốn quản lý đất đai cần phải nắm rõ các thông
tin về tình hình sử dụng đất. Các thông tin này sẽ được ghi nhận trong
GCN cùng hệ thống hồ sơ địa chính. Nhà nước sẽ dựa vào đó để quản lý
tình hình sử dụng đất và những biến động về đất. Mặt khác, cũng cần
phải thấy rằng, cấp GCN cho NSDĐ nói chung và hộ gia đình, cá nhân
nói riêng cũng là chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước nhằm tạo động
lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội, đồng thời tăng cường thiết chế
nhà nước trong quản lý đất đai.
Thứ hai, GCN là nội dung quan trọng liên quan đến các khía cạnh
khác của quản lý nhà nước về đất đai. Nó là sản phẩm kế thừa từ việc
thực hiện các nội dung, nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai khác.


Thông qua hoạt động cấp GCN, nhà nước từng bước cải cách theo hướng

ngày càng hiện đại, hợp lý trong công tác quản lý nhà nước về đất đai, cụ
thể như sau:
Một là, thông qua các văn bản pháp luật về đất đai, việc cấp GCN sẽ
được triển khai thực hiện một cách đồng bộ, đúng đối tượng, thủ tục, thẩm
quyền. Trong quá trình thực hiện công tác cấp GCN, từ những vướng mắc,
khó khăn, phát sinh trên thực tế, pháp luật đất đai sẽ được sửa đổi, bổ sung
theo hướng ngày càng hoàn thiện.
Hai là, việc cấp GCN làm nâng cao chất lượng và đẩy nhanh công
tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất. Bởi để cấp GCN một trong
những điều kiện không thể thiếu, luôn luôn được đặt ra khi xem xét đó
là: Đất đang sử dụng có phù hợp với quy hoạch đã được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền phê duyệt hay không. Công tác quy hoạch và kế
hoạch sử dụng đất là căn cứ bảo đảm cho việc sử dụng đất được ổn định,
hợp lý. Như vậy, để bắt kịp được tiến độ của công tác cấp GCN thì công
tác quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất được đặt dưới yêu cầu phải đẩy
nhanh về tiến độ, nâng cao về chất lượng.
Ba là, GCN là cơ sở để Nhà nước xác lập địa giới hành chính, lập
và quản lý hồ sơ hành chính, bản đồ địa chính trong từng đơn vị xã,
phường, thị trấn. Đây chính là hồ sơ quan trọng để quản lý tình hình
hình đất đai, cập nhật thường xuyên và liên tục những diễn biến và sự
biến động trong quá trình khai thác và sử dụng đất.
Bốn là, dựa trên số liệu ghi trong GCN, việc thống kê, kiểm kê đất đai
sẽ đạt mức độ chính xác, hiệu quả cao. Những thông tin mang tính bắt buộc
phải thể hiện trên GCN như: Số hiệu tờ bản đồ, số hiệu thửa đất, sơ đồ thửa
đất, thông tin chủ sử dụng, diện tích đất, mục đích sử dụng đất, tài sản và
hiện trạng kiến trúc gắn liền với đất..., là những số liệu trung thực, chính xác
đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền kiểm tra, xác minh và xử lý trước
khi thực hiện việc cấp giấy. Do đó, đây là những thông tin quan trọng giúp

công tác thống kê, kiểm kê đất đai mang tính chất định kỳ của nhà nước
được thực hiện thuận lợi, dễ dàng và nhanh chóng, có hiệu quả.
Năm là, GCN tạo sự ràng buộc về mặt pháp lý giữa NSDĐ, sở hữu
tài sản trên đất với nhà nước. Khi hộ gia đình, cá nhân đã được Nhà
nước cấp GCN thì họ được quyền yêu cầu Nhà nước bảo vệ quyền và lợi
ích hợp pháp của mình khi người khác xâm hại. Nhà nước có trách
nhiệm phải đảm bảo quyền này được thực thi trong thực tế cuộc sống.
Ngược lại, nhà nước có quyền yêu cầu người được cấp giấy phải thực
hiện các nghĩa vụ trước nhà nước trong quá trình khai thác và sử dụng
các tài sản.
Sáu là, từ kết quả của việc cấp GCN,hệ thống thông tin, lưu trữ dữ
liệu về đất đai được xây dựng nhanh chóng, chính xác. Qua đó, cung cấp
thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho cá nhân, tổ chức, các
doanh nghiệp…, nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội, giúp thị trường đất
đai phát triển lành mạnh.
Thứ ba, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý phân
định thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai thuộc về ngành Toà án hay
Uỷ ban nhân dân các cấp. Theo quy định tại Điều 203, Luật đất đai 2013,
các tranh chấp về QSDĐ mà có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc
các giấy tờ quy định tại Điều 100m Luật đất đai 2013 và các tranh chấp về
tài sản gắn liền với đất thì thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án nhân
dân; còn các tranh chấp không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và
không có các loại giấy tờ quy định tại Điều 100, Luật đất đai thì thuộc thẩm
quyền của UBND.
Thứ tư, thông qua công tác cấp GCN, nhà nước tận thu các nghĩa vụ
tài chính về đất đai như: Tiền sử dụng đất, thuế sử dụng đất phi nông
nghiệp, tiền thuê đất, lệ phí trước bạ…
- Đối với NSDĐ:

GCN là một chứng thư pháp lý được nhà nước bảo đảm cho các đối
tượng sử dụng đất, sở hữu nhà ở và các tài sản khác trên đất, xác định rõ
địa vị pháp lý, tư cách chủ thể trong quá trình sử dụng đất và các tài sản
khác gắn liền với đất. Do đó, NSDĐ chỉ có thể sử dụng loại đất theo các mục
đích đã được xác định, phù hợp với mục đích sử dụng đất của loại đất được
cấp giấy chứng nhận. Cùng với đó, các tài sản khác gắn liền với đất cũng
phải được tạo lập một cách hợp pháp và sử dụng phù hợp với mục đích đã
được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép. Như vậy, đối với NSDĐ,
GCN thể hiện những vai trò sau:
Thứ nhất, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở pháp lý để xác
nhận QSDĐ hợp pháp giữa chủ thể này với chủ thể khác. Thông qua hoạt
động cấp GCN sẽ giúp xác định rõ người chủ đích thực đối với QSDĐ, tài
sản trên đất thuộc về ai. Xác định rõ quyền hạn của người đại diện đứng
tên trên GCN để tránh tình trạng lợi dụng danh nghĩa để thực hiện những
hành vi không hợp pháp của người giữ giấy chứng nhận, tạo điều kiện cho
việc quản lý đất đai dễ dàng hơn và sử dụng đất đúng mục đích, hiệu quả
cao hơn.
Thứ hai, GCN là cơ sở để NSDĐ được thực hiện đầy đủ các quyền mà
nhà nước quy định. Đặc biệt là các quyền chuyển quyền sử dụng đất như:
Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, tặng cho...,Đây cũng
là điều kiện tiên quyết để người sử dụng đất được tham gia các giao dịch trên
thị trường bất động sản an toàn về mặt pháp lý; khắc phục và hạn chế rủi ro
có thể xảy ra trong quá trình thực hiện giao dịch.
Thứ ba, GCN là cơ sở pháp lý quan trọng để nhà nước bảo vệ các
quyền và lợi ích hợp pháp trong quá trình khai thác và sử dụng đất; được
nhà nước bảo vệ khi có tranh chấp đất đai và tài sản trên đất xảy ra hoặc
khi người khác xâm phạm đến quyền và lợi ích hợp pháp của mình; là cơ sở
để nhà nước bồi thường thiệt hại và hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu
hồi đất.

- Đối với các chủ thể liên quan khác:
Như đã khẳng định ở trên, QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt trong
pháp luật Việt Nam và quyền sở hữu nhà ở, tài sản gắn liền với đất cũng là
một tài sản. Đặc trưng của tài sản này là có giá trị rất lớn, ít hao mòn và
thường tăng giá trị theo thời gian. Bởi vậy, GCN có vai trò rất quan trọng
là một căn cứ để các chủ thể liên quan khác đảm bảo về tính hợp pháp của
các giao dịch dân sự liên quan đến đối tượng này. Ví dụ như GCN là căn cứ
để các Ngân hàng, tổ chức tín dụng xem xét và quyết định có cho hay không
cho NSDĐ được vay vốn thông qua các hoạt động như thế chấp, bảo lãnh
bằng QSDĐ; là căn cứ để xác nhận vốn góp bằng QSDĐ đối với các doanh
nghiệp, công ty cổ phần….
- Đối với thị trường bất động sản:
Cấp GCN đất góp phần làm minh bạch, công khai hóa thị trường; giảm thiểu
thị trường ngầm về đất đai. Hoạt động cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất một
mặt nhà nước chính thức ghi nhận tư cách pháp lý của những chủ thể có quyền sử
dụng đất. Khi đó, người sử dụng đất có thể yên tâm thực hiện các biện pháp cải tạo
đất, sử dụng đất đúng mục đích. Vì vậy, hiệu quả sử dụng đất sẽ được phát huy một
cách tốt nhất. Đồng thời, đây cũng là cơ sở quan trọng để phân biệt giữa các trường
hợp cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với từng loại đất có mục đích sử dụng
khác nhau. Do nguồn gốc lịch sử để lại một số loại đất như: Đất cơ sở tôn giáo, đất
cộng đồng dân cư không hình thành từ việc giao đất mà chủ yếu do nhà nước công
nhận trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất sẽ là cơ sở pháp lý để xác định rõ ràng, minh bạch việc sử dụng đất. Từ đó, tránh
tình trạng lợi dụng sử dụng đất vào mục đích khác và chiếm dụng đất một cách bất
hợp pháp.
Mặt khác, còn nhằm minh bạch tình trạng pháp lý của tất cả các loại đất trên địa
bàn cả nước theo tinh thần Chỉ thị số 02 của chính phủ. Có thể nói, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất là quy trình cá biệt hóa đất đai, cho phép phân biệt các mảnh đất với
nhau, nó ghi nhận một tài sản vô hình hay nói cách khác một quyền tài sản - quyền sử

dụng đất làm tiền đề cho các giao dịch và xác lập căn cứ pháp lý đầy đủ để giải quyết