Ths KTế thị trường nhà ở trên địa bàn thành phố hà nội hiện nay

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường nhà ở là một trong những thị trường có vị trí, vai trò quan
trọng đối với nền kinh tế quốc dân. Nhà ở là một trong những yêu cầu bức
thiết nhất của đời sống con người. Từ xưa ông cha ta đã có câu: "Có an cư
mới lạc nghiệp". Có chỗ ở ổn định mới nghĩ tới làm ăn. Nhu cầu về nhà ở là
một trong những nhu cầu thiết yếu nhất của mỗi người dân trong xã hội. Khi
kinh tế phát triển, con người có quyền được hưởng những không gian sống
với những tiện nghi, lợi ích tốt hơn. Thoả mãn nhu cầu về nhà ở là minh
chứng quan trọng của một xã hội văn minh, nhân bản và phát triển. Nhà ở là
đối tượng vừa mang tính kinh tế, vừa mang tính chính trị - xã hội. Xét trên
khía cạnh kinh tế, nhà ở là tài sản có giá đặc biệt đối với mỗi cá nhân, là bộ
phận quan trọng cấu thành nên BĐS. Phát triển và quản lý hiệu quả thị trường
này sẽ góp phần quan trọng vào quá trình thúc đẩy phát triển nền kinh tế, xã
hội, tạo khả năng thu hút đa dạng các nguồn vốn đầu tư đóng góp thiết thực
vào quá trình phát triển đô thị bền vững theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại
hoá đất nước. Trong những năm gần đây cùng với sự tăng trưởng của nền
kinh tế, thị trường nhà ở ra đời và phát triển nhưng cũng đặt ra không ít thách
thức cho các nhà quản lý kinh tế - xã hội. Tuy là bộ phận cấu thành quan
trọng trong nền kinh tế nhưng sau hơn 20 năm đổi mới thị trường nhà ở của
thành phố Hà Nội còn chưa hoàn thiện. Chính vì vậy, phát triển hoàn thiện thị
trường nhà ở với mục tiêu đáp ứng và đảm bảo tính hài hòa về hiệu quả kinh
doanh của doanh nghiệp, nhu cầu của người dân (khách hàng) và thực hiện
chính sách xã hội của Nhà nước là vấn đề hết sức cần thiết.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm kinh tế - chính trị lớn của cả nước có một vị
trí đặc biệt quan trọng, là nơi tập trung đông đảo các cơ quan quan trọng của
Đảng và Nhà nước, các viện nghiên cứu, các doanh nghiệp lớn... Hiện nay, Hà
Nội mở rộng là địa bàn có quỹ nhà,đất lớn thứ nhất của cả nước. Tuy nhiên,
1

trong những năm vừa qua, thành phố đang phải đối mặt với nhiều vấn đề hết
sức phức tạp trong giải quyết vấn đề nhà ở. Đó là sự yếu kém trong quản lý
nhà ở dẫn tới tình trạng xây dựng nhà ở tự phát, không tuân theo thiết kế và
qui hoạch; chính sách đầu tư, phát triển nhà còn nhiều bất cập; quá trình gia
tăng dân số cơ học diễn ra nhanh chóng,... Đây là những trở ngại lớn đối với
hoạt động đầu tư phát triển nhà ở, do đó, việc nghiên cứu phát triển nhà ở tại
Hà Nội, tìm ra những giải pháp, mô hình thích hợp trong đầu tư phát triển nhà
ở trong Thành phố Hà Nội là vấn đề hết sức cần thiết hiện nay.
Xuất phát những nhận thức trên, tác giả đã chọn đề tài "Thị trường nhà
ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội hiện nay" làm luận văn tốt nghiệp cao
học, với mong muốn đóng góp một phần hiểu biết nhỏ bé của mình vào việc
phát triển và giải quyết vấn đề nhà ở của thành phố Hà Nội trước yêu cầu của
sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước và xây dựng Thủ đô văn
minh, thanh lịch.
2. Tình hình nghiên cứu đề tài
Thị trường nhà ở đang nổi lên là một vấn đề được toàn xã hội quan tâm,
đặc biệt là ở các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Tuy nhiên
ở nước ta các công trình nghiên cứu và tài liệu tham khảo về thị trường BĐS
được công bố không nhiều. Chúng tôi xin nêu một số công trình như:
- Chu Thái Thành (2006), "Phát triển thị trường bất động sản trong công
cuộc đổi mới đất nước", Tạp chí cộng sản, số 18.
- PGS.TS Thái Bá Cẩn và Thạc sỹ Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường
bất động sản- Những vấn đề lý luận và thực tiễn ở Việt nam hiện nay, Nxb Tài
chính, Hà Nội.
- PGS,TS Vũ Văn Phúc (2005), Nền kinh tế quá độ trong thời kỳ quá độ
lên chủ nghĩa xã hội ở Việt Nam, Nxb lý luận chính trị, Hà Nội.
- Nguyễn Văn Điển (2004), Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS
trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sỹ quản lý kinh tế, Học
Viện Chính trị Hành chính quốc gia Hồ Chí Minh.
2

- Bùi Thị Tuyết Mai (2004), Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam
hiện nay, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Học Viện Chính trị Hành chính quốc gia
Hồ Chí Minh.
- Trần Duy Hưng (2006), Quyền sử dụng đất ở vùng đồng bào dân độc
thiểu số Tây Nguyên, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Học Viện Chính trị Hành
chính quốc gia Hồ Chí Minh.
- Nguyễn Thị Hải Yến (2004), Giải pháp tài chính phát triển thị trờng BĐS
ở Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ kinh tế, Trường Đại học Kinh tế quốc dân.
Nhìn chung đã có nhiều bài viết, công trình nghiên cứu về vấn đề thị
trường BĐS; nhưng ở góc độ của kinh tế chính trị thì chưa có công trình nào
nghiên cứu về thị trường nhà ở tại Hà Nội. Vì vậy trong khuôn khổ luận văn
này tác giả muốn kế thừa những thanh quả nghiên cứu từ những bài viết có
liên quan đến các vấn đề lý luận và thực tiễn về thị trường BĐS ở Việt Nam
để đề xuất một số giải pháp trong việc phát triển thị trường nhà ở tại Hà Nội
nhằm đáp ứng các yêu cầu phát triển của thực tiễn cuộc sống.
3. Mục đích và nhiệm vụ của luận văn
3.1. Luận văn có mục đích:
Làm rõ đặc điểm, thực trạng thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội; đề
xuất giải pháp để phát triển, hoàn thiện loại thị trường này theo hướng giải
quyết ngày càng tốt hơn nhu cầu về nhà ở của Thành phố Hà Nội.
3.2. Nhiệm vụ của luận văn:
- Làm rõ những vấn đề cơ bản về nhà ở và đặc điểm thị trường nhà ở
của Thành phố Hà Nội.
- Làm rõ thực trạng và đè xuất giải pháp phát triển thị trường nhà ở tại
Hà Nội trong những năm tới.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu:
Nghiên cứu thị trường nhà ở trên địa bàn Hà Nội (chủ yếu là nhà ở gắn

liền đất ở).
3


4.2. Phạm vi nghiên cứu:
Luận văn tập trung nghiên cứu và phân tích thị trường nhà ở tại Hà Nội
từ năm 2000 đến nay.
5. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu
5.1. Cơ sở lý luận
Thị trường nhà ở được nghiên cứu dựa trên cơ sở lý luận quan hệ đất đai
và địa tô của chủ nghĩa Mác – Lênin; chủ trương, chính sách của Đảng cộng
sản và của nhà nước Việt Nam về đất đai.
5.2. Phương pháp nghiên cứu
Xuất phát từ cở sở lý luận, đối tượng và mục dích nghiên cứu; luận
văn sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích, tổng hợp, khái quát và tổng
kết thực tiễn.
6. Đóng góp của luận văn
Đánh giá thực trạng thị trường nhà ở tại Hà Nội và đề xuất giải pháp
để phát triển thị trường nhà ở của Thành Phố Hà Nội thời gian tới.
7. Cơ cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo, luận văn
gồm 3 chương, 7 tiết.

4


Chương 1
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG
NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI

1.1. THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở VÀ CÁC HÌNH THỨC TỒN TẠI CỦA
THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHÓ HÀ NỘI
1.1.1. Thị trường nhà ở
Trong tác phẩm "Bàn về cái gọi là vấn đề thị trường", Lênin đã kết luận:
1. Khái niệm "thị trường" hoàn toàn không thể tách rời khái niệm phân
công xã hội được, sự phân công này, như trước đã nói, là "cơ sở chung của
mọi nền sản xuất hàng hoá". Hễ ở đâu và khi nào có phân công xã hội và sản
xuất hàng hoá thì ở đó và khi ấy, có "thị trường". Quy mô của thị trường gắn
chặt với trình độ chuyên môn hoá của lao động xã hội. [31, tr.114].
Theo khái niệm này, thị trường được hiểu như một cơ sở chung của mọi
nền sản xuất có sự phân công xã hội. Trình độ chuyên môn hoá của lao động
xã hội càng cao thì thị trường càng được mở rộng. Lý luận và thực tiễn vận
động của thị trường cho thấy, khái niệm của Lênin về thị trường cho đến nay
vẫn còn nguyên giá trị và tính thời sự.
Trong nền KTTT, thị trường được coi là tổng thể các quan hệ cung - cầu,
quan hệ mua bán hàng hóa, dịch vụ trên bình diện xã hội. Như vậy, nói đến thị
trường là nói đến cung - cầu, quan hệ mua bán, giá cả giữa người mua, người
trung gian và người bán; giữa người sản xuất và người tiêu dùng trên bình
diện đủ rộng. Thị trường nhà ở của thành Phố Hà Nội được hiểu theo nhiều
góc độ. Theo nghĩa rộng, thị trường nhà ở trong Thành Phố Hà Nội là tổng
hoà các mối quan hệ về giao dịch nhà ở diễn ra tại một khu vực địa lý xác
định đã được nhà nước qui hoạch theo các mẫu thiết kế vĩnh cửu, trong một
khoảng thời gian nhất định. Theo nghĩa hẹp, thị trường nhà ở trong Thành
phố Hà Nội là nơi diễn ra các hoạt động có liên quan trực tiếp đến giao dịch
5


nhà ở. Như vậy, chức năng của thị trường nhà ở trong Thành Phố Hà nội là
đưa người mua và người bán nhà ở trong Thành phố Hà Nội đến với nhau;
xác đính giá cả cho các BĐS giao dịch; phân phối BĐS theo quy luật cung

cầu; phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
1.1.2 Các hình thức tồn tại của thị trường nhà ở trên địa bànThành
phố Hà Nội hiện nay.
Xuất phát từ đặc điểm và cách tiếp cận nghiên cứu khác nhau, người ta
thấy thị trường nhà ở thường tồn tại dưới các hình thức sau:
Căn cứ vào nguồn cung, người ta chia thị trường nhà ở thành thị trường
sơ cấp và thị trường thứ cấp.
Thị trường sơ cấp là thị trường giao dịch các hàng hoá nhà ở lần đầu,
thậm chí trên thị trường này người ta trao đổi mua bán các khoảng đất nền
chia lô trong các dự án được phê duyệt. Hình thức trao đổi phổ biến là đấu
thầu một nền đất hoặc toàn bộ lô đất đối với các lô đất phân khu xây biệt thự
hoặc nhà vườn. Đối với các chung cư cao tầng thì hình thức mua bán là đấu
thầu mua các căn hộ dựa trên cơ sở bản vẽ thiết kế đã được các cấp có thẩm
quyền phê duyệt có tính khả thi và khả hiện cao. Vào thời kỳ thị trường nhà
đất nóng và sôi động, nhiều công ty mới xin được cấp phép xây dựng của
Thành phố, chưa kịp tổ chức thiết kế cũng đưa sơ đồ mảnh đất chia lô ra đấu
thầu và trao đổi theo hình thức góp vốn xây dựng. Loại hình mua bán này có
độ rủi ro rất cao và tính khả hiện của dự án rất thấp. Tuy nhiên giá đưa ra đấu
thầu hoặc trao đổi cũng " rất mềm" nên rất hấp dẫn các khách hàng ưa rủi ro.
Do tính khả hiện của dự án thấp và thời gian thực hiện dự án về nhà ở
kéo dài, thậm chí dự án đã được mua bán trao đổi; song do một nguyên nhân
nào đó không thực thi được đã làm cho cả người bán và người mua gặp rủi ro
gây ra hiện tượng khiếu kiện kéo dài nên gần đây Chính phủ và lãnh đạo
Thành phố đã đưa ra các chỉ thị chỉ được mua, bán, trao đổi các lô đất và nhà

6


trong các dự án mà chủ đầu tư đã tự bỏ vốn ra xây dựng hoàn chỉnh các kết
cấu hạ tầng.

Thị trường thứ cấp là thị trường mua, bán, trao đổi và phân phối các loại
hàng hoá nhà ở do thị trường sơ cấp đã hoàn thành tất việc mua bán. Các hàng
hoá đưa ra trao đổi ở đây rất đa dạng và phong phú bao gồm cả các quyền
mua lô đất, mua căn hộ chung cư đã hoàn thành xong thủ tục ở từng giai đoạn
của công trình đang thực thi, thậm chí cả quyền mua các lô đất và căn hộ chưa
thực thi. Song chủ yếu là trao đổi lại (mua bán lại) các biệt thự, nhà vườn và
căn hộ đã xây dựng xong đang sử dụng hoặc sẵn sàng đưa vào sử dụng.
Trên thị trường thứ cấp, dựa vào tính chất của việc trao đổi mua bán,
người ta chia thị trường thành: Thị trường mua đứt, thị trường cho thuê và thị
trường thế chấp nhà ở.
Một là thị trường mua đứt các căn nhà ở của thành phố Hà Nội là thị
trường chuyển nhượng trực tiếp từ tay của người xây dựng hoặc từ người đầu
cơ nhà ở đến người tiêu dùng. Thị trường này chiếm tỷ trọng lớn trong các
giao dịch mua bán nhà ở tại Thanh phố Hà Nội. Đặc điểm của thị trường này
là diễn ra nhanh chóng với giá cả sát với giá của thị trường và hàng hoá sau
đó được đưa vào sử dụng và tiêu dùng ngay. Bởi lẽ người có nhu cầu mua là
người cần nhà để ở. Theo điều tra tại Hà Nội thì trên 70% căn nhà được mua
bán xong trong thành phố Hà Nội được đưa vào tiêu dùng không xuất hiện trở
lại trên thị trường mua đứt nhà, tuy nhiên cũng có một số lượng đáng kể xuất
hiện trên thị trường cho thuê hoặc thị trường thế chấp nhà ở. Đặc điểm cơ bản
của thị trường mua đứt nhà ở thường thông qua các môi giới BĐS, bởi lẽ giá
trị ngôi nhà và quyền sử dụng đất, trên đó căn nhà toạ lạc là rất lớn và thời
gian sử dụng đất là lâu dài nên những căn cứ pháp lý cần phải mạch lạc và rõ
ràng mà người sử dụng nhà thường thiếu kinh nghiệm nên dễ có kẽ hở, muốn
khắc phục nó sau khi mua xong đòi hỏi chi phí rất lớn nên buộc người mua
phải dựa vào các trung gian giao dịch có kinh nghiệm và có trình độ pháp lý
cao. Ngoài ra, sản phẩm giao dịch trao đổi ở đây không chỉ là ngôi nhà hay
7

căn hộ, mà là các văn bản pháp lý công nhận quyền sở hữu ngôi nhà và quyền
sử dụng đất ở trở thành hàng hoá căn bản. Có rất nhiều trường hợp người mua
không cần thị sát ngôi nhà và khu đất có ngôi nhà toạ lạc, mà chỉ dựa vào tài
liệu và các văn bản pháp lý đi kèm theo ngôi nhà, họ đã quyết định mua. Do
đó giấy công nhận quyền sở hữu ngôi nhà và quyền sử dụng đất ở trở thành
một loại hàng hoá đặc thù, tách rời một cách tương đối khỏi hình thái vật chất
mà nó đại diện.
Hai là, thị trường cho thuê nhà ở tại các nhà ở mới của Hà Nội. Đó là thị
trường chuyển nhượng quyền sử dụng nhà ở trong một khoảng thời gian nhất
định theo nhu cầu của người mua. Trong điều kiện tiền công và tiền lương rất
thấp như hiện nay, sự tích luỹ từ thu nhập chính đáng của người lao động
trong nhiều năm, thậm chí của cả đời người không thể mua được căn hộ cho
riêng mình trong khi bao cấp về nhà ở đã xoá bỏ từ lâu, thì thị trường nhà ở
trở thành một tất yếu kinh tế đối với tuyệt đại bộ phận người lao động. Điều
đó đồng nghĩa với việc thị trường nhà ở cho thuê có một khối cầu rất lớn và
ngày càng phát triển.
Đối với thị trường nhà ở cho thuê của Thành phố Hà Nội không phải vì
thế mà trở nên sôi động, bởi lẽ giá thuê một căn hộ chiếm phần lớn hoặc toàn
bộ tiền lương của phần lớn thành viên trong gia đình một hộ công nhân với
mức tiền lương bình quân từ 2 triệu đến 3 triệu đồng/ tháng. Điều đó cho thấy
khối cầu về căn hộ cho thuê tại Thành phố Hà Nội với giá bình quân từ 3 - 4
triệu đồng/ tháng với diện tích sử dụng 70 - 80 m 2 chỉ phù hợp với công nhân
hoặc nhân viên cao cấp làm trong khu vực kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài
hoặc công chức cao cấp của nhà nước, các nhà quản lý trong các doanh
nghiệp. Tuy vậy, lượng cung vẫn không đáp ứng được lượng cầu ngày một
tăng cao đặc biệt trong điều kiện Hà Nội mở rộng gấp 3 - 4 lần như hiện nay.
Nhiều công chức của tỉnh Hà Tây cũ về trung tâm Hà Nội làm việc họ có nhu
cầu thuê nhà ở trong thành phố Hà Nội. Do đó khối cầu về nhà ở tại đây vẫn
8

tăng cao, nên giá cả tăng trong khi tiền lương hầu như không thay đổi cũng là
nhân tố cản trở khối cầu.
Ngoài ra, việc Hà Nội mở rộng không gian sống tăng làm cho các dự án
phát triển nhà ở phát triển về phía Hà Tây ngày càng tăng, điều đó dự báo sẽ
có một thời kỳ bùng nổ phát triển nhiều sản phẩm nhà ở cho thuê sẽ được
cung ứng ra thị trường làm cho giá cả cũng có xu hướng giảm.
Ba là, thị trường thế chấp nhà ở trong Thành phố Hà Nội. Đây là thị
trường đặc thù bởi lẽ quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà ở vẫn thuộc chủ thể
sở hữu, mà chỉ đem quyền đó thế chấp bảo lãnh để được vay một khoản tiền
nhất định nhằm giải quyết khó khăn cho chủ sở hữu về tài chính trong một
khoảng thời gian xác định. Thị trường này có những đặc điểm cơ bản sau: 1,
giá cả hàng hóa thường thấp hơn giá trị của nó. Thấp hơn nhiều hoặc ít tùy
thuộc vào sự cấp thiết về mặt tài chính của người thế chấp và khả năng của
người nhận thế chấp; 2, hàng hóa chỉ được hóa giá khi người thế chấp mất
khả năng thanh toán; và 3, người thế chấp nhà nhận được khoản tiền tương
ứng đưa vào tiêu dừng hàng tháng vẫn phải trả lãi, như vậy vốn thông thường
và căn nhà đưa ra thế chấp chỉ có ý nghĩa bảo lãnh cho số tiền vay.
Đối với nhà thế chấp tại Thành phố Hà Nội có dung lượng thị trường tốt,
thông thường nó chỉ phát sinh đối với những người đầu cơ nhà ở trong điều
kiện thị trường nhà đất đóng băng.
Do các hình thức tồn tại của thị trường nhà ở trong Thành phố Hà Nội là
rất phong phú và phức tạp, trong khuôn khổ bản luận văn thạc sỹ, tác giả chỉ
phân tích thị trường mua bán đứt nhà ở tại Thành phố Hà Nội hiện nay.
1.2. ĐẶC ĐIỂM CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH
PHỐ HÀ NỘI HIỆN NAY

1.2.1 Nhà ở - một loại hàng hoá đặc biệt
Có rất nhiều quan niệm khác nhau về nhà ở. Theo nghĩa hẹp, nhà ở là
phần kiến trúc kỹ thuật đủ các điều kiện tối thiểu để có thể làm chỗ ở, sinh

hoạt cho một hoặc một số người trong một khoảng thời gian và không gian
9


nhất định. Theo nghĩa rộng, nhà ở được hiểu đồng nghĩa với chỗ ở, bao gồm
phần kiến trúc kỹ thuật của ngôi nhà (kể cả các tiện nghi và công trình kỹ
thuật gắn liền với ngôi nhà), các kết cấu hạ tầng kỹ thuật và điều kiện môi
trường của khu vực). Trên thực tế, khái niệm nhà ở luôn phải được hiểu theo
nghĩa rộng vì tất cả các vấn đề liên quan đến nhà ở kể cả kiến trúc kỹ thuật
của ngôi nhà không thể tách rời các yếu tố của hạ tầng và môi trường tự nhiên
xã hội của khu vực.
Nhà ở của Thành phố Hà Nội mới là hàng hoá vừa có tính xã hội vừa có
tính kinh tế. Là hàng hoá xã hội thì nhà nước cần có chính sách để đảm bảo
quyền có chỗ ở cho mọi người dân trong khi kinh tế thị trường (KTTT) làm
cho khoảng cách giàu nghèo trong xã hội ngày càng tăng lên; nhưng là hàng
hoá kinh tế, nhà ở được xây dựng và phân phối theo cơ chế thị trường. Nhà ở
- công trình xây dựng với mục đích để ở và phục vụ nhu cầu sinh hoạt của hộ
gia đình, cá nhân là một bộ phận của hàng hoá BĐS và luôn gắn liền với đất
ở. Nếu xây dựng nhà để ở thì nhà đó chưa phải là hàng hoá, nhưng vì một lý
do nào đó mà phải bán ngôi nhà của mình cho người khác thì lúc đó ngôi nhà
trở thành hàng hoá. Nhà ở là một loại sản phẩm lâu bền, cần phân biệt tuổi thọ
kinh tế với tuổi thọ địa lý của nhà ở. Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều
kiện thị trường và trạng thái vận hành đều bình thường mà chi phí sử dụng
BĐS nhà ở ngang bằng với lợi ích thu được từ BĐS nhà ở. Tuổi thọ tự nhiên
nói chung dài hơn tuổi thọ kinh tế, nó chấm dứt các kết cấu chủ lực bị lão hoá
hư hỏng, không thể tiếp tục bảo đảm an toàn việc sử dụng. Trong trường hợp
đó nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp công trình mà thu được lợi ích lớn
hơn là phá nó đi để đầu tư xây dựng thì ta có thể kéo dài tuổi thọ tự nhiên để
chứa được mấy lần tuổi thọ kinh tế. Đặc biệt, nếu người ta giữ gìn và tu sửa
kịp thời thì ngôi nhà có thể tồn tại nhiều năm, thậm chí hàng trăm năm, lúc đó

nó trở thành các ngôi nhà cổ và tách ra khỏi thế giới hàng hoá thông thường.
Trước chủ nghĩa tư bản (CNTB), việc mua bán nhà chưa trở thành một
nghề nghiệp chuyên môn. Trong những trường hợp đặc biệt khi gặp khó khăn
10


về kinh tế hay phải di chuyển đến nơi ở khác người ta mới mua bán nhà ở.
Lúc đó giá cả chuyển nhượng của ngôi nhà tuỳ thuộc vào hoàn cảnh của
người bán hoặc nhu cầu, thị hiếu của người mua và tách rời rất xa hao phí lao
động cần thiết tạo ra chúng, tức là không tuân theo quy luật giá trị.
Trong nền KTTT, nhà ở được nhà đầu cơ mua đi bán lại hoặc các doanh
nghiệp chuyên xây dựng nhà để bán, do đó nó là một hàng hóa, nhưng là hàng
hoá đặc biệt. Tính đặc biệt của hàng hoá nhà ở thể hiện ở tính đặc thù của giá
trị (GT) và giá trị sử dụng (GTSD) của nó.
* Giá trị sử dụng của hàng hoá nhà ở
Nhà ở trong Thành phố Hà Nội có vị trí cố định, khó di chuyển. Do nhà ở
trong Thành phố Hà Nội được xây dựng luôn gắn liền với đất đai nên người ta
không thể di dời nhà ở từ nơi này sang nơi khác. Điều đó có nghĩa nhà ở trong
Thành phố Hà Nội luôn cố định về vị trí, về địa điểm. Tuy nhiên với tiến bộ
khoa học kỹ thuật như ngày nay đất đai không thể di dời nhưng nhà cửa đã có
thể di dời trong một phạm vi nhất định. Xét khái quát thì GTSD của ngôi nhà là
do công dụng hữu ích của nó có thể thoả mãn một số nhu cầu nào đó của người
mua. GTSD của ngôi nhà do thuộc tính tự nhiên của nó quyết định. Nó chịu sự
chi phối bởi hai nhân tố: Nhân tố bên trong và nhân tố bên ngoài.
Thứ nhất, nhân tố bên trong cấu thành GTSD của ngôi nhà trong Thành
phố Hà Nội, đó là các tiện nghi do thiết kế xây dựng ngôi nhà tạo ra và tùy
thuộc chủ yếu vào thị hiếu, tập quán, tâm lý và thói quen của người tiêu dùng.
Lợi ích của ngôi nhà được sinh ra trong quá trình sử dụng, vì lẽ đó nếu kịp
thời điều chỉnh công năng sử dụng thì vẫn có thể giữ lại đặc trưng của công
trình vừa có thể đem lại lợi nhuận lớn hơn cho nhà đầu tư. Việc kịp thời điều

chỉnh công năng sử dụng đáp ứng yêu cầu của khách hàng là cực kỳ quan
trọng để thu hút khách hàng, nếu không ngôi nhà có thể xây dựng rất hiện đại
và tiện ích với người này, nhưng lại không có tác dụng gì nhiều đối với người
kia. Trong trường hợp đó, về hình thức thì mua ngôi nhà, nhưng thực chất là
mua vị trí ngôi nhà, tức là quyền sử dụng đất đai mà ngôi nhà toạ lạc, cho nên
11


xác định GTSD của ngôi nhà không chỉ dựa vào công năng và tiện nghi do
chính ngôi nhà mang lại cho người tiêu dùng, mà còn cả GT những tiện ích
của các dịch vụ bên ngoài do vị trí mà ngôi nhà toạ lạc có sẵn.
Thứ hai, nhân tố bên ngoài cấu thành GTSD của ngôi nhà: 1, Đó là các
nhân tố tạo nên do vị trí của ngôi nhà toạ lạc quyết định. Trên thị trường BĐS
nhà ở của Thành phố Hà Nội không tồn tại hai công trình giống hệt nhau vì
chúng có vị trí không gian khác nhau, kể cả hai công trình cạnh nhau cùng
một thiết kế. Ngay trong cùng một cao ốc thì các căn hộ cũng có hướng và
tầng khác nhau; 2, Sự chi phối nhiều của các vấn đề thuộc về khu vực địa lý
như: Sự Phát triển của làng nghề, dòng họ, yếu tố tâm lý, thậm chí cả vấn đề
tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh. Bên cạnh đó, trong khu vực ngôi nhà toạ lạc
GT của nhà ở của Thành phố Hà Nội sẽ được nâng cao lên nhờ sự thay đổi
các công trình công cộng như trường học, bệnh viện, công viên và các điều
kiện về cơ sở hạ tầng kỹ thuật thuận lợi cũng có nhiều tiện ích hơn nhờ đó mà
tính hữu dụng của ngôi nhà được tăng cao. Tính hữu dụng này được tạo ra
không cần nhà đầu tư bỏ thêm bất cứ một chi phí trực tiếp nào cả.
Như vậy, GTSD của ngôi nhà không chỉ được đo bằng tiện nghi do công
dụng của chính bản thân ngôi nhà tạo ra mà còn tuỳ thuộc vào vị trí và các
dịch vụ tiện ích khác ở bên ngoài ngôi nhà tạo ra, tức là địa tô chênh lệch do
con người' (nhà nước hoặc tư nhân) đầu tư tạo nên làm cho tính hữu dụng của
ngôi nhà tăng lên.
* Giá trị hàng hóa nhà ở và các nhân tố ảnh hưởng tới giá thành ngôi nhà

Nhà ở là một loại tài sản, song khác các loại tài sản khác, nhà ở có vị trí
cố định gắn liền với nó là không gian, môi trường, các điều kiện kết cấu hạ
tầng của khu vực. Người sử dụng nhà phải di chuyển tới nơi sẵn có của ngôi
nhà và chấp nhận tất cả các điều kiện vốn có của khu vực chứ không di
chuyển ngôi nhà đến nơi mong muốn như các vật dụng khác. Chính vì vậy
những thay đổi về nhà ở thương tạo ra những thay đổi lớn về điều kiện sinh
hoạt và cuộc sống của mọi thành viên trong gia đình. Việc phát triển nhà ở
12


không chỉ chú ý vấn đề kiến trúc kỹ thuật, mà các yếu tố của môi trường và
điều kiện của vùng cũng có vai trò rất lớn quyết định đến GT ngôi nhà.
Xét khái quát, GT của nhà ở trong Thành phố Hà Nội, với tư cách là một
hàng hoá, cũng được quyết định bởi sự kết tinh của thời gian lao động xã hội
cần thiết xây dựng nên nó. Là hàng hoá đặc biệt, GT của hàng hoá nhà ở khác
với GT hàng hoá thông thường ở chỗ: GT hàng hoá này gắn với đất đai - Loại
tài sản không dùng một lần, khó có thể di dời được và trong quá trình sử dụng
nếu sử dụng được tốt thì GT có thể tăng lên nhiều. GT hàng hoá nhà ở phụ
thuộc vào chính GTSD của ngôi nhà. Tính hữu ích của hàng hóa nhà ở còn
thể hiện ở chỗ nó cung cấp nơi trú ngụ và những tiện nghi cho người sử dụng
và cung ứng dịch vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con người. Bên
cạnh đó nó còn có khả năng tạo ra GT lớn hơn so với chi phí sản xuất, tức là
mang lại lợi nhuận cho người tạo ra nó. Tuy nhiên người tạo ra BĐS nhà ở
nhà đầu tư không được hưởng toàn bộ phần lợi nhuận này, mà nó được phân
phối một phần cho các chủ thể tham gia hoạt động hỗ trợ vốn cho nhà đầu tư
như các tổ chức tài chính, tín dụng cũng như những người cung cấp các dịch
vụ trên thị trường nhà ở như môi giới, tư vấn. Việc phân tích GT của ngôi nhà
là rất khó khăn cho nên phạm vi đề tài này chỉ bàn đến giá thành của ngôi
nhà, tức GT được thể hiện bằng tiền của ngôi nhà qua giá cả các yếu tố đầu
vào của xây dựng cấu thành nên nó. Giá thành của ngôi nhà chịu chi phối bởi

các nhân tố sau:
Thứ nhất, nó được kết tinh bởi một lượng lao động vật hoá rất lớn đó là
giá cả của sức lao động xây dựng ngôi nhà, bao gồm giá cả của việc thiết kế,
thi công và lao động trực tiếp. Trong đó lao động thiết kế và tổ chức thi công
chiếm vị trí quan trọng quyết định sự hình thành của giá thành ngôi nhà. Nếu
thiết kế phù hợp và tiện sử dụng thì giá thành thấp và công năng sử dụng của
ngôi nhà cao, bên cạnh đó tổ chức thi công chặt chẽ, tiến độ xây dựng đảm
bảo sẽ tiết kiệm được nguyên liệu và thời gian. Và khi khoa học kỹ thuật phát
triển, nhiều công đoạn trong quá trình xây dựng sẽ được áp dụng máy móc
13


thay thế lao động chân tay, khi đó vừa đảm bảo được chất lượng, tiến độ công
trình mà giá thành của ngôi nhà lại hạ.
Thứ hai, nó phụ thuộc vào giá trị của các hàng hoá vật tư dùng để xây
dựng ngôi nhà như: Gạch, ngói, xi măng, sắt, thép ... Nếu đầu vào trong quá
trình xây dựng mà tăng cao hoặc bị thay đổi đột ngột về giá thành thì sẽ ảnh
hưởng không nhỏ tới giá trị thể hiện bằng tiền của ngôi nhà.
Thứ ba, giá cả quyền sử dụng đất đai nơi ngôi nhà toạ lạc. Nếu ngôi nhà
trong các KĐT mới được xây dựng ở các trung tâm thành phố lớn thì GT
quyền sử dụng đất lớn hơn nhiều lần so với những vùng khác, do đó vị trí của
ngôi nhà cũng là yếu tố ảnh hưởng đến giá thành ngôi nhà.
Thứ tư, nếu tổ chức thi công kéo dài, vốn bị chôn chặt và ứ đọng lâu dài
làm cho lãi suất của đồng vốn tăng, giá thành ngôi nhà tăng lợi nhuận của
doanh nghiệp sẽ giảm xuống. Do lượng vốn đầu tư vào Thành phố Hà Nội
thường rất lớn nên doanh nghiệp kinh doanh nhà thường phải vay vốn ngân
hàng, do đó tiến độ thi công để hiện thực hoá công trình là khâu quyết định sự
thành bại của doanh nghiệp.
Ngoài bốn yếu tố nêu trên chúng ta thấy, do sự phát triển của sản xuất, sự
gia tăng dân số làm cho nhu cầu về nhà ở không ngừng tăng cao. Mặt khác

yếu tố tâm lý, thị hiếu hiện nay của người dân muốn được sống trong các
Thành phố văn minh, lịch sự đã làm cho giá thành các ngôi nhà tại các Thành
phố ngày càng tăng trong khi với tiến bộ khoa học kỹ thuật thì giá cả các hàng
hoá thông thường khác lại ngày càng giảm.
Có thể thấy, nhà ở là một bộ phận của hàng hoá BĐS. Thị trường. BĐS
được phân thành: Thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường các công
trình kiến trúc phục vụ nhu cầu sản xuất (nhà xưởng, mặt bằng, kho tàng)
phục vụ cho nhu cầu thương mại (khách sạn, văn phòng, nhà hàng, khu vui
chơi giải trí...). Như vậy nhà ở là một bộ phận của thị trường BĐS.

14


1.2.2 Đặc điểm cầu nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội hiện nay
Cơ chế vận động của cung - cầu nhà ở ảnh hưởng rất lớn đến thị trường
nhà ở. Cầu về nhà ở được xác định từ nhu cầu sở hữu và sử dụng nhà ở, nó có
độ co giãn theo thu nhập rất cao. Nhà ở có giá trị rất lớn, có thời hạn sử dụng
lâu dài, khó thay đổi về kiến trúc kỹ thuật. Vì vậy vấn đề đầu tư phát triển nhà
ở vừa phải tính đến nhu cầu trước mắt, vừa phải dự đoán được xu thế, thị hiếu
phát triển trong tương lai. Hiện nay nhà ở được coi là lĩnh vực đầu tư an toàn,
hiệu quả hơn cả trái phiếu, cổ phiếu, vàng bạc đá quý,... nên người dân thường
có xu hướng đầu tư, đầu cơ nhiều vào nhà ở. Mặt khác, ở Hà Nội nhu cầu mua,
bán nhà ở để cải tạo điều kiện ăn ở (khá lụp xụp trong những năm bao cấp) là
rất lớn. Do đó, có thể thấy tổng cầu trong xã hội chúng ta là rất lớn.
Cầu về nhà ở tại các Thành phố là số lượng m 2 nhà ở mà dân cư có khả
năng và sẵn sàng mua với các mức giá khác nhau, trong một khoảng thời gian
xác định khi các điều kiện khác không đổi. Cầu về nhà ở là nhóm cầu chủ yếu
góp phần làm sôi động thị trường BĐS Hà Nội hiện nay. Bởi đang có nhu cầu
lớn để bổ sung cho tình trạng qui nhà ở, đất ở ít, kém chất lượng. Nhu cầu đó
tăng lên cùng với sự gia tăng dân số, tăng trưởng kinh tế, tăng thu nhập, mức

sống...
Đáng chú ý là cầu hiện nay chủ yếu là cầu giả tạo tức phục vụ cho mục
đích tích trữ, đầu cơ kinh doanh nhà ở của một bộ phận người có thu nhập
cao, người có khả năng thanh toán. Còn cầu thực sự thì không trở thành cầu
thực tế do giá nhà, giá đất quá cao nên không thể thanh toán được. Hà Nội
hiện nay, theo ước tính ít nhất 70% số hộ gia đình (trong đó khoảng 50% số
hộ công nhân viên chức Thành phố) không có khả năng tích luỹ từ thu nhập
tiền lương của mình để mua nhà, xây nhà mới cho mình nếu không có sự hỗ
trợ tài chính từ bên ngoài. Về con số tuyệt đối, theo ước tính của Sở Tài
nguyên, Môi trường và Nhà đất Hà Nội, có tới 10.000 hộ gia đình đang thực
sự bức xúc về nhà ở và Thành phố chỉ mới có giải pháp cho khoảng 30% số
này. Chỉ riêng năm 2006-2007, Thành phố cần khoảng 7.700 căn hộ quỹ nhà
15


tái định cư phục vụ các dự án lớn của Thành phố, song Thành phố mới chỉ lo
được khoảng 5.000 căn hộ, thậm chí, đến năm 2010, 80 dự án nhà xây dựng
tái định cư của Thành Phố dù được hoàn thành với tổng số 29.400 căn hộ, thì
Thành phố vẫn thiếu tới 13.000 căn hộ... [26]. Nói cách khác, một lượng tổng
cầu khổng lồ trên thị trường nhà ở đã, đang và sẽ vẫn tiếp tục hiện hữu và mở
rộng trên địa bàn Thủ đô Hà Nội. Việc hàng rào giá cả nhà ở quá cao là cản
trở lớn đối với lượng cầu tiềm năng chưa được thoả mãn và ngày càng làm
cho nhu cầu thực sự bị ứ đọng, tắc nghẽn, và bằng cách phải tăng cung, chống
đầu cơ... để giảm giá cả và điều cần thiết là phải khai thông sự tắc nghẽn đó.
1.2.3 Đặc điểm cung nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội hiện nay.
Thành Phố Hà Nội có quỹ nhà ở đứng thứ hai trong cả nước. Tổng quỹ
nhà ở Hà Nội khoảng 18 triệu m 2 chiếm gần 20% quỹ nhà ở của toàn quốc.
Trong đó nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có khoảng 5 triệu m 2, chiếm hơn 40%
quỹ nhà của toàn thành phố. Bình quân diện tích nhà ở năm 2000 là 6,0
m2/người, năm 2007 là 7 m2/người, trong đó có tới 30% dân số nội thành ở

dưới 4 m2/người [24]. Trong tổng quĩ nhà của Hà Nội thì 70% là nhà 1-2 tầng
thuộc diện bán kiên cố, chỉ có 33% là loại tốt còn lại có tới 6% xuống cấp cần
được cải tạo nâng cấp cả ngôi nhà và tiện nghi. 30% quĩ nhà do nhà nước
quản lý là nhà chung cư, Phần lớn là loại 4-5 tầng cũ kỹ; ở khu phố cổ chỉ có
15-20% quĩ nhà còn tốt, 10% bị hư hỏng nặng cần phá bỏ, trên 70% cần sửa
chữa, cải tạo. Bởi vậy Hà Nội cần phải tạo ra cung nhiều hơn, sơ bộ tính đến
giai đoạn 2001 - 2010 thành phố cần 3000 ha đất với kinh phí 30-35 ngàn tỷ
đồng để xây dựng nhà ở nhằm bảo đảm nâng mức cung bình quân diện tích
nhà ở đô thị của thủ đô lên 8-10 m2/người (dân số khoảng 3,3 triệu người) vào
năm 2010, [24].
Trong những năm vừa qua, có gần 150 dự án phát triển nhà ở với 197,96
ha đất xây dựng nhà ở để kinh doanh hoặc đầu tư xây dựng nhà ở, song đến
nay có khoảng 50% số dự án, chủ yếu là dự án đầu tư xây dựng nhà ở đã được
xây dựng xong và đưa vào sử dụng. Còn những dự án xây dựng nhà ở để kinh
16


doanh, sau khi được giao đất và được hưởng một số chính sách ưu đãi đầu tư
thì thành phố chưa quản lý được hoạt động kinh doanh này của các chủ đầu tư.
Theo quy hoạch, thành phố Hà Nội đã triển khai xây dựng 53 khu mới
với quỹ đất 1.650 ha, bao gồm 20-23 triệu m 2 nhà ở và khoảng 6 triệu m 2 trụ
sở, công trình công cộng, bảo đảm cho 37 vạn người ở trong các khu nhà cao
tầng (tiêu chuẩn 35 m2/người) và 15 vạn người ở trong các khu nhà thông tầng
(tiêu chuẩn 4 người/biệt thự bình quân 200 m 2 đất), [22]. Như vậy về lâu dài,
cung BĐS nhà ở tại Hà Nội có thể đủ đáp ứng cầu nhà ở của dân cư.
Qua thực tế trên có thể thấy, cung nhà đất tăng lên đáng kể trong thời
gian vừa qua. Quá trình đô thị hoá nhanh đã biến đất nông thôn lâu nay sử
dụng với hiệu quả thấp trở thành nguồn cung đất rất lớn cho xây dựng nhà ở
và các công trình thuộc kết cấu hạ tầng khác. Đô thị hoá đã làm chuyển dịch
khả năng sử dựng đất đai, làm tăng cung về đất cho những nhu cầu xây dựng

nhà ở và cơ sở hạ tầng của Thành phố.
Cung BĐS nhà ở tăng mạnh trong những năm vừa qua, làm giảm tình
trạng căng thẳng về nhà ở tại Thành phố. Nếu lấy năm 1997, năm khởi công
xây dựng khu Linh Đàm làm năm đầu tiên xây dựng của Thành phố thì qua
mười lăm năm phát triển, Hà Nội đã có 65 khu phố mới, [2].
Trong 10 năm (1999 - 2000), diện tích nhà ở trung bình đầu người tăng
từ 6,7 lên 7,0 m2, khu vực nông thôn từ 7,5 lên 8,6. Chất lượng nhà ở cũng
được nâng lên. Nhiều khu nhà ở mới khang trang đang thay thế cho nhà ở cũ
đã xuống cấp. Ở hầu hết các đô thị đã và đang xuất hiện những, khu nhà ở
mới, tuyến phố mới và nhiều nhà ở của nhân dân được xây dựng mới hoặc cải
tạo, nhờ đó góp phần thay đổi diện mạo của đô thị và nông thôn. Mặc dù chất
lượng nhà ở đã được cải thiện nhưng chưa nhiều, tỷ lệ nhà ở bán kiên cố và
nhà tạm vẫn còn cao.

17


1.2.4 Đặc điểm giá cả nhà ở trên địa bàn Thành phố Hà Nội
Giá cả hàng hoá nhà ở cũng như giá cả của các loại hàng hóa khác - tác
động, điều tiết hành vi của chủ thể mua, bán khi tham gia thị trường nhà ở và
từ đó ảnh hưởng đến quy mô hoạt động giao dịch trên thị trường nhà ở. Giá cả
được các công ty quyết định dựa vào giá xây dựng, giá đất khi chuyển quyền
sử đụng đất hoặc giá đấu thầu, lợi nhuận định mức của doanh nghiệp. Tuỳ
thuộc vào quy định trong quy hoạch phát triển nhà ở, các công ty kinh doanh
phát triển nhà ở có thể phát triển nhiều dạng nhà ở khác nhau như nhà biệt
thự, nhà chung cư. Giá cả trên thị trường nhà ở phụ thuộc chủ yếu vào cung
cầu cũng như GT, GTSD của hàng hoá nhà ở. Khi cầu lớn hơn cung, giá cả
nhà ở thường bị đẩy lên cao, ngược lại, khi cầu nhỏ hơn cung thì giá trên thị
trường nhà ở có xu hướng giảm xuống.
Thật vậy, giá cả hàng hóa trên thị trường nhà ở phụ thuộc nhiều vào GT

và GTSD của nhà ở. Một thửa đất, một ngôi nhà được đầu tư, cải tạo hợp lý
sẽ ngày càng có giá. Ngày nay, cùng với sự phát triển kinh tế - xã hội, người
ta tìm ra được nhiều chức năng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho đất đai, nhà
ở. Do đó, giá cả trên thị trường nhà ở sẽ biến động theo xu hướng này. Những
khu đất, căn nhà ở trung tâm sầm uất, dễ buôn bán, thuận lợi cho sinh sống sẽ
có giá cả ngày càng tăng lên do GT gia tăng cả vô hình hoặc hữu hình của
chúng đem lại ngày càng lớn. Hơn nữa, do đất đai và nguồn cung hàng hoá
nhà ở bị giới hạn nên những mảnh đất, tài sản trên đất sử dụng lãng phí, kém
hiệu quả sẽ được điều chỉnh theo hướng sử dụng hợp lý, hiệu quả hơn cho các
chủ sử dụng. Như vậy, thị trường nhà ở dưới tác động của giá cả sẽ vận động
theo xu hướng sử dụng các nguồn lực nhà ở một cách hiệu quả và ích lợi hơn;
hay có thể nói, khi thị trường nhà ở vận động theo giá cả đã phân phối hợp lý
các nguồn lực đất đai, nhà ở. Qua những phân tích trên, có thể thấy giá cả
hàng hoá nhà ở đóng vai trò cơ chế điều tiết quy mô, hiệu quả hoạt động giao
dịch nhà ở trên thị trường. Từ đó đóng vai trò điều tiết các hoạt động đầu tư
18


nhà ở và sử dụng các nguồn lực cho quá trình phát triển kinh tế xã hội của đất
nước.
Trong thực tế những người có nhu cầu thực sự lại khó có khả năng tiếp
cận trực tiếp nguồn cung, tình trạng người có tiền, có quan hệ trực tiếp mua
được nhà của các công ty kinh doanh nhà ở và lại chờ cơ hội giá lên để bán lại
cho những người có nhu cáu thực sự là khá phổ biến ở Thành phố Hà Nội. Do
vậy giá nhà ở trên thị trường thường cao hơn giá bán của các công ty kinh
doanh phát triển nhà ở từ 30-100 triệu đồng/căn hộ, tuỳ thuộc vào vị trí khu
nhà và hệ số cao tầng.
Ngoài ra, hiện nay trên thị trường có sự chuyển đổi rất nhanh, dễ dàng
giữa tiền tệ - vàng bạc đá quý, nhà ở - do vậy các thị trường này liên hệ mật
thiết với nhau. Do đó, cơ chế vận động của thị trường nhà ở sẽ chịu ảnh

hưởng rất nhiều từ các biến động của giá cả, cung, cầu thị trường tiền tệ, vàng
bạc đá quý và một số yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như
"độc quyền", "đầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... Đặc biệt là thiếu sự
quản lý của nhà nước, thả nổi, thậm chí nó được ủng hộ một số yếu tố không
lành mạnh nên đã làm nảy sinh một đội ngũ đứng đằng sau điều khiển thị
trường bằng các phương pháp đầu cơ, tung tin, tạo mua bán giả để làm giá thị
trường cho các khu vực. Có một số người sở hữu nhiều nhà ở, thậm chí sở
hữu cùng lúc nhiều nhà ở tại các dự án mới, đã thao túng giá thị trường nhà ở.
1.2.5 Điều tiết nhà nước đối với thị trường nhà ở trên địa bàn Thành
phố Hà Nội
- Chính sách và nguyên tắc điều tiết
Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong việc lập và quản lý qui hoạch đô
thị, bao gồm qui hoạch chung cho toàn bộ phạm vi đất đô thị và qui hoạch chi
tiết cho từng vùng thuộc phạm vi đất đô thị. Đề án quy hoạch xây dựng đô thị
được duyệt là cơ sở pháp lý quan trọng để các doanh nghiệp xây dựng kế
hoạch đầu tư các dự án phát triển nhà ở. Mặt khác, trên phương diện quản lý
19


doanh nghiệp kinh doanh BĐS; quản lý phương hướng, biện pháp huy động
và xây dựng các tiêu chí qui định chất lượng công trình của dự án, quản lý về
mặt nhà nước thông qua các hoạt động như thanh tra, kiểm tra, giám sát,...
đây là những vấn đề hết sức quan trọng, có tác động và ảnh hưởng lớn đến
quyết định đầu tư phát triển nhà ở của các doanh nghiệp.
Xét trên phương diện kinh tế: 1, Nhà nước còn là khách hàng lớn của các
doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở. Hằng năm, Nhà nước sẽ lên kế hoạch
mua lại nhà của doanh nghiệp hoặc đầu tư xây dựng nhà ở với mục tiêu tạo
lập nơi ở mới và cải tạo, nâng cấp điều kiện nhà ở cho người dân, đặc biệt là
các đối tượng chính sách xã hội. 2, Nhà nước đóng vai trò quan trọng trong
việc hỗ trợ các doanh nghiệp đầu tư phát triển nhà ở như chi ngân sách giải

phóng mặt bằng, hỗ trợ tiền sử dụng đất, tái định cư, xây dựng cơ sở hạ tầng,
bảo lãnh tín dụng, cho vay ưu đãi. Nói tóm lại, xét trên phương diện kinh tế,
trong nhiều trường hợp thì Nhà nước vừa là người quản lý, người bán, người
mua và người cho thuê nhà ở.
Mặt khác, Nhà nước của chúng ta là Nhà nước xã hội chủ nghĩa của dân,
do' dân, vì dân. Xuất phát từ bản chất đó, từ trước tới nay, vấn đề nhà ở của
người dân luôn luôn được Nhà nước quan tâm, hỗ trợ. Trong những năm gần
đây' Đảng và Nhà nước đã đề ra nhiều chủ trương, chính sách tạo lập nhà ở cho
các đối tượng xã hội, thông qua sự hỗ trợ về tài chính như ưu đãi vay vốn, hỗ
trợ kinh phí giải phóng mặt bằng, tiền sử dụng đất,... Vì vậy, có thể nói rằng,
quá trình thực hiện các chức năng kinh tế - xã hội của Nhà nước đã tác động
không nhỏ tới hoạt động đầu tư phát triển nhà ở trong giai đoạn hiện nay.
Thực chất sự tác động của nhà nước đối với các chủ thể kinh tế tham gia
vào thị trường nhà ở được thể hiện trên hai phương diện:
Một là, tạo lập cho các chủ thể kinh tế môi trường kinh tế - xã hội - pháp
luật để phát triển, qua đó nhà nước định hướng sự phát triển của các chủ thể
kinh tế tham gia thị trường nhà ở theo mục tiêu đã định. Về phương diện này,
nhà nước cần sử dụng chính sách vĩ mô tác động một cách gián tiếp đến các
20


chủ thể kinh tế tham gia vào thị trường nhà ở như: Chính sách đầu tư xây
dựng kết cấu hạ tầng, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, thuế... Chính
sách phát triển kinh tế và vấn đề quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của Chính
phủ, chính quyền các cấp cũng là một nhân tố quan trọng ảnh hưởng đến thị
trường nhà ở Trên phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các
vùng kinh tế trọng điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như
đường sá, sân bay, bến cảng v.v... Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư
trong và ngoài nước theo quy hoạch chung của Chính phủ. Các địa phương
lại dựa trên quy hoạch tổng thể quốc gia cũng có những quy hoạch riêng

cho địa phương mình và đi cùng với các quy hoạch đó là các chính sách ưu
đãi để thu hút đầu tư. Trên thực tế, cơ sở hạ tầng phát triển đến đâu thì các
khu đô thị phát triển đến đó và kéo theo nó là sự gia tăng về dân số rồi các
khu dân cư hình thành. Như vậy, các chính sách phát triển kinh tế của Nhà
nước đã dẫn đến sự gia tăng cầu về nhà ở, thúc đẩy sự phát triển của thị
trường nhà ở. Cũng tương tự như vậy, ở những vùng, những khu vực mà
Chính phủ và chính quyền các cấp không chú ý khuyến khích đầu tư thì sản
xuất sẽ kém phát triển, dân số sẽ di chuyển sang các vùng khác, làm cho
cầu về nhà ở phục vụ sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở
không những không tăng mà có thể còn giảm xuống, dẫn đến sự đóng băng
của thị trường nhà ở.
Cùng với các chính sách trên, nhà nước còn có chính sách về nhà ở,
đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho người nghèo, người có thu nhập
thấp, các đối tượng thuộc diện chính sách xã hội... Các chính sách này của
nhà nước cũng một phần tác động đến cung và cầu về nhà ở, đất ở.
Nhà nước cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài
nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để
bán hoặc cho thuê... Điều đó đều làm tăng hoặc giảm cầu về BĐS, làm ảnh
hưởng đến sự phát triển của thị trường nhà ở.
21


Việc quy hoạch và đưa ra một kế hoạch sử dụng đất, thực chất đó là
việc quy hoạch mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể.
Điều đó có thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất trong khu
vực đó cũng như các khu vực lân cận. Đây cũng là một nhân tố ảnh hưởng
đến cung, cầu về đất đai nói chung và nhà ở nói riêng. Về vấn đề này có thể
dễ dàng nhận thấy khi mà tiến trình công nghiệp hoá, đô thị hoá phát triển
sẽ có một bộ phận đất nông nghiệp chuyển sang phục vụ cho sự phát triển
công nghiệp, nhà ở cũng như các công trình thuộc kết cấu hạ tầng, dân sinh

và cũng tương tự như vậy đô thị phát triển đến đâu việc chuyển đất nông
nghiệp sang đất ở của Thành phố đến đấy. Tất cả những điều đó sẽ làm tăng
các giao dịch mua bán, thuê mướn nhà ở tại các trung tâm đô thị, trung tâm
thương mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng , công sở...
Những chính sách trên được coi như nhân tố bên ngoài tác động hoạt
động kinh doanh nhà ở.
Hai là, thúc đẩy sự phát triển các nhân tố bên trong của các doanh
nghiệp kinh doanh nhà ở bằng các chính sách giúp đỡ hỗ trợ vật chất, tạo
điều kiện nâng cao năng lực của các doanh nghiệp. Về phương diện này
nhà nước ban hành các chính sách và giải pháp về đất đai, tín dụng... đây là
những công cụ tác động trực tiếp đối với các doanh nghiệp kinh doanh nhà
ở và có ý nghĩa quan trọng.
Như vậy, sự tác động của nhà nước đến việc hình thành và mở rộng thị
trường nhà ở trong Thành phố , là sự tác động của hệ thống các chủ trương,
chính sách, giải pháp vĩ mô trong việc phát triển kinh tế nội tại của từng
doanh nghiệp và tạo môi trường kinh tế - xã hội thuận lợi để định hướng.
Quan hệ giữa nhà nước và các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực này
phải được đặt ra trong bối cảnh của một nền kinh tế nhất định. Về phương
diện quản lý được thể hiện: Nhà nước là chủ thể quản lý và các doanh
nghiệp là đối tượng quản lý. Đó là mối quan hệ bình đẳng, giúp đỡ hợp tác
cùng phát triển giữa các doanh nghiệp cùng hoạt động trong lĩnh vực nhà ở
22


với nhau cũng như các chủ thể nhà sản xuất kinh doanh khác. Về quan hệ
kinh tế giữa các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở, ngoài một số lĩnh vực
công cộng then chốt, nhà nước phải hỗ trợ, còn lại chủ yếu là quan hệ vay
trả, không hỗ trợ tràn lan, quyền lợi được quy định rõ ràng.
Về nguyên tắc điều tiết của Nhà nước vào thị trường nhà ở được thể
hiện dưới các khía cạnh sau:

Trước hết, Nhà nước tham gia với tư cách là người quản lý vĩ mô đối
với thị trường nhà ở. Trong trường hợp này, Nhà nước xây dựng hệ thống
luật pháp tạo hành lang pháp lý cho hoạt động của thị trường nhà ở. Những
chính sách và pháp luật chủ yếu trong trường hợp này như Luật Đất đai,
các sắc thuế liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất và chuyển quyền sở
hữu nhà, các văn bản liên quan đến quyền thuê đất, tiền thuế đất v.v... Điều
đó đã tạo ra hành lang, môi trường cho các giao dịch về nhà ở phát triển.
Thứ hai, Nhà nước cấp các giấy tờ chứng nhận về nhà và đất. Đây là
một trong những vấn đề cần thiết để đảm bảo về mặt pháp lý cho các hàng
hoá nhà ở lưu thông trên thị trường: Thực tế này đã được chứng minh khá
rõ nét trong điều kiện nước ta, khi mà hầu hết đất đai đều không có giấy tờ
nên đi cùng với nó là nhà được xây dựng trên đất đó cũng không có giấy tờ.
Đây là một hạn chế rất lớn cho sự phát triển của thị trường nhà ở nước ta
nói chung nhà ở của Thành phố Hà Nội nói riêng trong thời gian qua.
Thứ ba, Nhà nước tham gia trực tiếp vào thị trường nhà ở được thông qua
các công cụ quy hoạch và kế hoạch của Thành phố, khu vui chơi giải trí, đồng
thời với việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, cầu cống, các khu nhà
chung cư.v.v... Trong một số trường hợp Nhà nước cần đất để xây dựng các công
trình công cộng nên Nhà nước phải thu hồi đất, đền bù, cấp bù. Điều đó cũng
góp Phần đáng kể để thúc đẩy thị trường nhà ở phát triển.
- Tác động vào cung - cầu và giá cả nhà ở trên địa bàn Thành phố
Hà Nội.
Một là, tác động vào thị trường sơ cấp.
23


Từ khi có Luật Đất đai năm 1993 thì thị trường BĐS ở nước ta bắt đầu
chính thức được thừa nhận và 10 năm sau đó là luật Đất đai sửa đổi, chúng ta
thấy ngày càng có nhiều chủ thể tham gia vào thị trường nhà ở, qui mô thị
trường nhà ở được mở rộng. Nhà nước, tư nhân và cả các liên doanh, các nhà

đầu tư nước ngoài đã tham gia vào thị trường, so với trước đây chỉ có nhà nước
quyết định trong việc cung cấp đất ở, nhà ở. Thị trường đang dần lớn mạnh là
nhờ có các hình thức đầu tư và quản lý do các cách thức liên doanh, chuyển giao
dự án phát triển công trình nhà đất giữa các chủ thể kinh doanh. Trong đó vai trò
kiến tạo thị trường sơ cấp thuộc về Nhà nước. Thị trường nhà ở thứ cấp đã và
đang phát triển với các sản phẩm hang hoá nhà ở đa dạng và các hình thức dịch
vụ mới phát sinh trong giao dịch.
Hai là, tác động vào thị trường thứ cấp.
Cùng với cơn sốt BĐS nhà đất, giá nhà ở tại một số thành phố lớn tăng
vọt Giá cả nhà ở gia tăng trong một thời gian ngắn không nằm ngoài sự chi
phối về qui luật cung cầu. Quan hệ cung- cầu về thị trường nhà ở bị mất
cân đối nghiêm trọng mặc dù Chính phủ đã có nhiều can thiệp thông qua
điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đai, mở rộng đô thị.
Cầu về nhà ở mà chủ yếu là đầu tư với mục đích kinh doanh tăng
nhanh, trong khi cung về nhà ở là có hạn và tăng chậm. Cung, cầu không
đáp ứng cộng với các biện pháp quản lí cửa nhà nước chưa có hiệu quả cao
là nguyên nhân dẫn tới tình trạng đầu cơ nhà ở gia tăng, đẩy giá cả nhà ở
lên cao một cách bất hợp lí. Tình trạng sốt nhà ở, đầu cơ nhà ở khá phổ
biến ở các địa phương đặc biệt là ở các đô thị lớn và các khu vực trọng
điểm làm ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, gây mất ổn định đời
sống xã hội, làm tăng khoảng cách giàu nghèo. Tình trạng đầu cơ làm cho
một khối lượng lớn vốn đầu tư vào nhà ở không trở thành tài sản chính
thức và vì thế mà không có khả năng quay vòng vốn. Tức là một lượng tiền
vốn lớn bị đọng lại trong hàng loạt các loại nhà ở không được tạo lập hợp
pháp. Tốc độ đô thị hoá Hà Nội ngày một tăng cao, tỷ lệ dân số cơ học tăng
24


nhanh... dẫn đến nhu cầu về nhà ở rất lớn. Theo quy hoạch, đến 2020 quy
mô dân số Hà Nội đạt khoảng 6,5 triệu người. Phấn đấu đạt 23,1 m 2 nhà

ở/người. Giải quyết cơ bản những trường hợp nhà ở dưới 3 m 2/người. Như
vậy, diện tích nhà ở cần xây dựng từ nay đến 2020 mỗi năm khoảng 9 triệu
m2. Quỹ nhà ở đã được xây dựng trước đây có chất lượng và tiện nghi chưa
đáp ứng được nhu cầu sống hiện đại đòi hỏi phải cải tạo cũng tạo ra nhu
cầu lớn về nhà ở. Những dự án cải tạo hạ tầng đô thị như mở rộng đường
giao thông, xây dựng hạ tầng xã hội đòi hỏi lượng nhà ở dành cho công tác
di dời giải phóng mặt bằng, tái định cư... cũng tạo áp lực tăng thêm nhu cầu
cho thị trường nhà ở. Nạn đầu cơ nhà ở hiện nay ngày càng trở nên trầm
trọng. Chẳng hạn, về nhà chung cư, nhằm tận dụng chủ trương của nhà
nước về ưu đãi xây dựng nhà chung cư, nên nhiều chủ đầu tư đã "lập lờ” để
tạo cơn sốt giả tạo nhằm đẩy giá lên cao. Theo giá bán, mỗi căn hộ chung
cư cao cấp ở Hà Nội có giá trung bình từ 5 - 7,5 triệu đồng/m 2 nhưng thực
tế người mua phải trả chênh lệch từ 30 - 100 triệu đồng, thậm chí lên tới
200 triệu đồng/căn hộ. Do đó vấn đề mất cân đối cung cầu, hiện tượng đầu
cơ tạo nên cầu ảo gây nên những cơn sốt giả tạo là một trong những tác
nhân nguy hiểm cho nền kinh tế của chúng ta.
Ba là, tác động vào giá cả.
Mỗi một hàng hoá nhà ở đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình
thức giá trị. Các hình thức này luôn luôn tác động qua lại với nhau, chẳng
hạn một ngôi nhà được xây dựng thêm diện tích sử dụng hoặc được cải tạo,
nâng cấp sẽ có giá trị lớn hơn so với ngôi nhà đó ở trạng thái cũ. Tuy nhiên,
giá trị của hàng hoá nhà ở còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường. Cũng
một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể
cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng
băng” giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường.
Giá cả nhà ở có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của nhà nước
như đầu tư của nhà nước vào nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (đường
25