Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại tổng công ty CP đầu tư phát triển xây dựng
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (933.24 KB, 129 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA – VŨNG TÀU
---------------------------------
HỌC VIÊN: TRẦN VĂN ĐẠT
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY CP
ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG
LUẬN VĂN THẠC SỸ
Bà Rịa – Vũng Tàu, tháng năm 2018
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC BÀ RỊA – VŨNG TÀU
---------------------------------
HỌC VIÊN: TRẦN VĂN ĐẠT
HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN
ĐẦU TƯ XÂY DỰNG TẠI TỔNG CÔNG TY CP
ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN TRỊ KINH DOANH
LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS ĐINH PHI HỔ
Bà Rịa – Vũng Tàu, tháng năm 2018
i
LỜI CAM ĐOAN
Tác giả xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tác giả. Các số
liệu, kết quả nêu trong Luận văn là trung thực và chưa từng được ai công bố trong
bất kỳ công trình nào khác.
Tác giả xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện Luận văn này đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong Luận văn đã được chỉ rõ nguồn gốc.
Học viên thực hiện Luận văn
ii
LỜI CẢM ƠN
Luận văn thạc sĩ chuyên ngành quản trị kinh doanh với đề tài “Hoàn thiện
công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát
triển Xây dựng” là kết quả của quá trình cố gắng không ngừng của bản thân và
được sự giúp đỡ, động viên khích lệ của các thầy, bạn bè đồng nghiệp và người
thân. Qua trang viết này tác giả xin gửi lời cảm ơn tới những người đã giúp đỡ tác
giả trong thời gian học tập - nghiên cứu khoa học vừa qua.
Tác giả xin tỏ lòng kính trọng và biết ơn sâu sắc đối với thầy giáo PGS.TS
Đinh Phi Hổ đã trực tiếp tận tình hướng dẫn cũng như cung cấp tài liệu thông tin
khoa học cần thiết cho luận văn này.
Xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo trường Đại học Bà Rịa – Vũng Tàu, Phòng
Đào tạo và các khoa chuyên môn đã tạo điều kiện cho tác giả hoàn thành tốt công
việc nghiên cứu khoa học của mình.
Cuối cùng tác giả xin chân thành cảm ơn đồng nghiệp, đơn vị công tác đã
giúp đỡ tác giả trong quá trình học tập và thực hiện Luận văn.
Học viên thực hiện Luận văn
iii
TểM TT
89:;<
=>?@
A45JKLM
N OPQR
STUV
WXYZ[
\]^_
`abcd
efghi
jklmn
opqrs
tuvwx
yz
{|}
~
ĂÂ
ÊÔƠƯĐ
ăâêôơ
đ
àả
ãáạ$
ằằ
ẳẵắ
ặầẩẫ
Đề tài: Hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại Tổng công ty cổ
phần Đầu tư Phát triển Xây dựng
- Tác giả luận văn: Trần Văn Đạt
5888
Khóa: 1 đợt 2
Người hướng dẫn: PGS.TS Đinh Phi Hổ
Nội dung tóm tắt:
0 Lý do chọn đề tài:
Do hiện nay công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) cùng
lúc làm Chủ đầu tư quá nhiều Dự án lớn trong nhiều lĩnh vực khác nhau nên quá
trình thực hiện quản lý dự án đầu tư xây dựng tại các Dự án của Tổng Công ty còn
nhiều bất cập.
0 Mục đích nghiên cứu của luận văn, đối tượng, phạm vi nghiên cứu.
Mục đích nghiên cứu của luận văn: Xây dựng hệ thống những quan điểm cơ
bản và đề xuất những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án
đầu tư xây dựng tại các Dự án tại Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây
dựng, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư.
Đối tượng chính trong nghiên cứu này là quá trình thực hiện các Dự án do
DIC Corp làm Chủ đầu tư từ khi tìm kiếm, nghiên cứu cơ hội đầu tư đến khi hoàn
thành công tác đầu tư xây dựng Dự án.
Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu chỉ giới hạn trong phạm vi đánh giá quá
trình thực hiện các Dự án từ khi chuẩn bị đầu tư đến khi hoàn thành đầu tư, trong đó
tập trung chủ yếu trong giai đoạn chuẩn bị đầu tư và quản lý Dự án. Báo cáo không
đề cập sâu về các khía cạnh kinh doanh, môi trường, tài chính – kế toán, các hoạt
động kinh tế kỹ thuật khác của các Doanh nghiệp.
0 Tóm tắt cô đọng các nội dung chính và đóng góp mới của tác giả:
Nội dung chính của luận văn ngoài phần mở đầu và kết luận được cấu trúc
thành 3 chương:
Chương 1: cơ sở lý luận về đầu tư và công tác quản lý các dự án tại doanh nghiệp
iv
Chương 2: Phân tích thực trạng công tác quản lý các dự án tại Tổng Công ty cổ phần
đầu tư phát triển xây dựng.
Chương 3: Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây
dựng tại Tổng Công ty cổ phần đầu tư phát triển xây dựng.
Đóng góp mới của Tác giả: Luận văn đã nêu lên thực trạng công tác quản lý
dự án, đưa ra những nhận xét đánh giá về công tác quản lý dự án đầu tư của Doanh
nghiệp trong thời gian vừa qua, chỉ ra những thành công cũng như tồn tại hạn chế
mà từ đó sẽ đưa ra các giải pháp hoàn thiện. Ở phần cuối của bài luận văn là những
giải pháp hoàn thiện cụ thể để khắc phục những hạn chế trong công tác quản lý dự
án để thực hiện đầu tư các dự án một cách hiệu quả. Sự thực hiện đầu tư hiệu quả đó
góp phần vào quá trình tăng trưởng trong thời gian tới của Tổng Công ty.
0 Phương pháp nghiên cứu.
0Phương pháp định lượng.
1Phương pháp định tính.
2Phương pháp chuyên gia.
1 Kết luận
Đối với một Tổng Công ty hoạt động chính trong lĩnh vực đầu tư Dự án, đặc
biệt là các dự án phát triển khu đô thị mới, khu dân cư, khu nhà ở thì công tác quản
lý dự án là một trong các khâu then chốt, có tính quyết định đến hiệu quả đầu tư.
Nếu công tác quản lý dự án được làm tốt thì sẽ tiết kiệm cho Chủ đầu tư được rất
nhiều các khoản chi phí, đảm bảo chất lượng công trình và tiến độ theo kế hoạch,
giảm được các khoản lãi vay, chi phí quản lý Doanh nghiệp, quản lý dự án,… Chính
vì vậy, công tác này ngày càng được các Doanh nghiệp chú trọng.
v
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN................................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN........................................................................................................................ii
TÓM TẮT.............................................................................................................................iii
MỤC LỤC............................................................................................................................. v
DANH MỤC CÁC BẢNG.................................................................................................viii
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ.......................................................................................ix
PHẦN MỞ ĐẦU....................................................................................................................1
1. Tính cấp thiết của đề tài..............................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu của đề tài..................................................................................2
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu..............................................................................2
4. Phương pháp nghiên cứu............................................................................................2
5. Kết cấu của luận văn...................................................................................................2
CHƯƠNG 1...........................................................................................................................3
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ.......................................................... 3
1.1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ..............................................................................3
1.1.1. Dự án đầu tư.......................................................................................................... 3
1.1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư................................................................................... 3
1.1.1.2 Phân loại dự án đầu tư......................................................................................4
1.1.1.3 Các giai đoạn hình thành dự án đầu tư.............................................................5
1.2
PHÁT TRIỂN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN...............................................7
1.2.1 Thực chất và nội dung phát triển dự án Bất động sản...........................................7
1.2.2 Những đặc điểm của dự án Bất động sản có ảnh hưởng công tác QLDA......11
1.3
TỔNG QUAN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ...................................................12
1. 3.1 Khái niệm về quản lý dự án đầu tư......................................................................12
1.3.2. Các chức năng của QLDA đầu tư..........................................................................14
1.3.3. Các lĩnh vực quản lý dự án đầu tư.......................................................................15
1.3.3.1.Quản lý thời gian và tiến độ dự án.................................................................15
1.3.3.2. Quản lý chi phí của dự án..............................................................................18
1.3.3.3. Quản lý chất lượng dự án..............................................................................20
1.3.4. Các hình thức tổ chức quản lý dự án...................................................................22
1.3.4.1 Chủ đầu tư trực tiếp quản lý dự án..............................................................22
1.3.4.2 Chìa khóa trao tay........................................................................................23
1.3.4.3 Chủ nhiệm điều hành dự án.........................................................................23
vi
1.3.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác quản lý dự án...............................................24
1.3.5.1 Các nhân tố chủ quan thuộc về chủ đầu tư.....................................................24
1.3.5.2. Các nhân tố khách quan................................................................................ 26
TÓM TẮT CHƯƠNG 1.............................................................................................28
PHÂN TÍCH THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC DỰ
ÁN TẠI TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG.................29
2.1 GIỚI THIỆU VỀ TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY
DỰNG..........................................................................................................................29
2.1.1 Lịch sử hình thành và phát triển của DIC Corp..................................................... 29
2.1.2 Chức năng nhiệm vụ và lĩnh vực kinh doanh của DIC Corp.................................30
2.1.3 Cơ cấu tổ chức của DIC Corp................................................................................30
2.1.4 Kết quả hoạt động kinh doanh của DIC Corp........................................................ 30
2.2 THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÁC DỰ ÁN
CỦA DIC CORP........................................................................................................32
2.2.1 Thực trạng cơ cấu tổ chức quản lý các dự án.........................................................32
2.2.1.1 Hình tổ chức quản lý dự án của DIC Corp.....................................................32
2.2.1.2. Chức năng nhiệm vụ của Ban QLDA........................................................... 33
2.2.1.3 Mô hình tổ chức của Ban QLDA.................................................................33
2.2.2 Giới thiệu một số dự án trọng điểm....................................................................... 33
2.2.2.1 Dự án Khu Trung tâm Chí Linh, Tp. Vũng Tàu, Bà Rịa - Vũng Tàu.............34
2.2.2.2. Khu đô thị du lịch sinh thái Đại Phước, huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai. 34
2.2.2.4. Dự án Khu đô thị du lịch Long Tân, huyện Nhơn Trạch - Đồng Nai...........35
2.2.2.5. Dự án Chung cư Vũng Tàu Gateway, Tp Vũng Tàu.....................................36
2.2.2.6. Khách sạn DIC Star Vĩnh Yên...................................................................... 36
2.2.3 Phân tích kết quả thực hiện các dự án tại các Ban QLDA.................................. 37
2.2.3.1 Số lượng các dự án đang thực hiện đầu tư xây dựng:....................................37
2.2.3.2 Tình hình thực hiện các chỉ tiêu đánh giá công tác QLDA............................39
2.2.4 Kết quả khảo sát về công tác quản lý dự án đầu tư................................................42
2.2.5 Phân tích các nhân tố ảnh hưởng kết quả công tác QLDA tại Ban QLDA............47
2.2.5.1. Công tác chuẩn bị đầu tư...............................................................................47
2.2.5.2. Công tác thẩm định và phê duyệt thiết kế.....................................................51
2.2.5.3. Công tác đấu thầu..........................................................................................52
2.2.5.4. Công tác quản lý thi công..............................................................................58
2.2.5.5. Công tác nghiệm thu, bàn giao và quyết toán...............................................65
2.2.5.6. Công tác bảo hành sau khi dự án hoàn thành................................................73
2.2.6 Đánh giá công tác quản lý dự án của các Ban QLDA............................................74
vii
2.2.6.1 Ưu điểm....................................................................................................... 74
2.2.6.2
Hạn chế.......................................................................................................74
2.2.6.3. Nguyên nhân của các hạn chế trên................................................................75
TÓM TẮT CHƯƠNG 2.......................................................................................................78
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
XÂY DỰNG CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG
79
3.1
ĐỊNH HƯỚNG PHÁT TRIỂN CỦA TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ
PHÁT TRIỂN XÂY DỰNG TRONG GIAI ĐOẠN 2018 – 2022.......................... 79
3.1.1. Định hướng phát triển của DIC Corp....................................................................79
3.1.2 Những mục tiêu cụ thể trong giai đoạn 2018 – 2022.......................................... 81
3.2
CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH DO DIC CORP LÀM CHỦ
ĐẦU TƯ TRONG GIAI ĐOẠN 2018 - 2022........................................................ 81
3.2.1 Khu vực phía Nam:................................................................................................ 81
3.2.2 Khu vực phía Bắc................................................................................................... 82
3.3
MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN LÝ DỰ ÁN. 82
3.3.1. Tổ chức lại bộ máy quản lý của các Ban QLDA.................................................83
3.3.2 Hoàn thiện quy trình công việc QLDA............................................................... 88
3.3.3. Nâng cao chất lượng nhân lực của Ban QLDA.....................................................94
TÓM TẮT CHƯƠNG 3.......................................................................................................99
KẾT LUẬN........................................................................................................................100
TÀI LIỆU THAM KHẢO................................................................................................. 102
Phụ lục 1: Phiếu điều tra khảo sát công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại DIC Corp.
103
Phụ lục 2: Bảng tổng hợp kết quả điều tra khảo sát kèm theo luận văn............................110
viii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Số hiệu
Tên bảng
bảng
1.1
Các giai đoạn của chu kỳ dự án đầu tư
Trang
3
2.1
Danh sách các Công ty thành viên thuộc Tổ hợp DIC
56
2.2
Kết quả hoạt động SXKD giai đoạn 2011 - 2015
61
2.3
Các dự án do các BAN QLDA quản lý
79
2.4
Tiến độ các công trình
81
2.5
Chất lượng các công trình
82
2.6
Dự toán các công trình
82
2.7
Lưu đồ Quy trình công tác chuẩn bị đầu tư
83
2.8
Lưu đồ Quy trình công tác thẩm định và phê duyệt thiết kế
85
2.9
Lưu đồ Quy trình công tác đấu thầu
87
2.10
Lưu đồ Quy trình công tác quản lý thi công
88
2.11
Lưu đồ Quy trình công tác nghiệm thu, bàn giao và quyết toán
98-99
ix
DANH MỤC CÁC HÌNH, SƠ ĐỒ
Số hiệu
sơ đồ
Tên sơ đồ
Trang
1.1
Quy trình quản lý thời gian và tiến độ
15
1.2
Quy trình quản lý dự án
17
1.3
Quy trình quản lý chất lượng
18
1.4
Hình thức Chủ đầu tư trực tiếp quản lý
21
1.5
Hình thức chìa khóa trao tay
21
1.6
Hình thức quản lý dự án chủ nhiệm điều hành dự án
22
2.1
Sơ đồ tổ chức của DIC Corp
48
2.2
Quy trình phối hợp giữa Chủ đầu tư với Nhà thầu
73
2.3
Sơ đồ tổ chức các Ban QLDA thuộc DIC Corp
75
xiii
1
PHẦN MỞ ĐẦU
0 Tính cấp thiết của đề tài.
Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIC Corp) được thành
lập năm 1990, tiền đề là Nhà nghỉ Bộ Xây dựng với vốn Điều lệ 7 tỷ đồng và 30
nhân viên. Trải qua 27 năm xây dựng và trưởng thành, đến nay DIC Corp đã trở
thành một Tổng Công ty lớn mạnh với tổng vốn Điều lệ lên đến 2.381 tỷ đồng và
gần 5.000 CBCNV. DIC Corp hoạt động hiệu quả trong các lĩnh vực: Đầu tư xây
dựng các khu đô thị mới, khu du lịch, thi công xây lắp, sản xuất kinh doanh vật liệu
xây dựng, kinh doanh khách sạn, dịch vụ du lịch, Đầu tư xây dựng hạ tầng các công
trình giao thông và đầu tư tài chính vào các Công ty con và các loại hình doanh
nghiệp khác,…
Tuy nhiên, do phát triển quá nhanh nên vấn đề Quản trị doanh nghiệp đã bộc
lộ nhiều mặt hạn chế, trong đó có các vấn đề về nguồn nhân lực, trình độ quản lý,
công tác quản lý tài chính, các quy trình làm việc chưa được hoàn thiện,… Đối với
công tác đầu tư phát triển và quản lý dự án của DIC Corp, do hiện nay đơn vị cùng
lúc làm Chủ đầu tư quá nhiều dự án lớn trong lĩnh vực Bất động sản mới nên quá
trình thực hiện còn những bất cập, đội ngũ nhân sự còn thiếu, chưa đáp ứng được
nhu cầu ngày càng phát triển của Doanh nghiệp và thời đại, việc thực hiện Dự án
mất nhiều thời gian, tốn kém chi phí và có khi đánh mất cơ hội đầu tư.
Nếu thực hiện tốt công tác quản lý dự án thì sẽ mang lại hiệu quả thiết thực
cho Chủ đầu tư, góp phần tiết kiệm chi phí và thời gian, nâng cao vị thế về uy tín và
năng lực của DIC Corp trên thương trường. Đồng thời, có thể áp dụng được với các
Công ty thuộc Tổ hợp DIC nói chung. Việc tìm ra những giải pháp phù hợp trong
công tác quản lý dự án thuộc lĩnh vực xây dựng Bất động sản là một yêu cầu cấp
thiết để đảm bảo sử dụng có hiệu quả nguồn vốn đầu tư của DIC Corp. Chính bởi lẽ
đó, mà tôi chọn vấn đề: “ hoàn thiện công tác quản lý dự án đầu tư xây dựng tại
Tổng công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng” làm đề tài luận văn Thạc sĩ
chuyên ngành Quản trị kinh doanh.
2
23Mục tiêu nghiên cứu của đề tài.
23 Hệ thống hóa và làm sáng tỏ những vấn đề lý luận về công tác quản lý các
Dự án Bất động sản tại các doanh nghiệp trong giai đoạn hiện nay.
24 Đánh giá thực trạng công tác quản lý Dự án Bất động sản của DIC Corp,
rút ra những tồn tại hạn chế và nguyên nhân của tồn tại hạn chế đó.
25 Đề xuất những giải pháp chủ yếu nhằm hoàn thiện công tác quản lý Dự án
Bất động sản tại DIC Corp, qua đó góp phần nâng cao hiệu quả đầu tư.
24Đối tượng và phạm vi nghiên cứu.
23 Đối tượng chính trong nghiên cứu này là quá trình quản lý các Dự án do
DIC Corp làm Chủ đầu tư tại các Ban QLDA, trong đó tập trung vào các Dự án phát
triển Bất động sản.
24 Luận văn tập trung nghiên cứu công tác quản lý các Dự án Bất động sản
(không phải toàn bộ các dự án) do DIC Corp làm Chủ đầu tư trong giai đoạn 2013 2017.
5888
Phương pháp nghiên cứu.
Luận văn sử dụng lý luận kết hợp các phương pháp thống kê, phân tích và
tổng hợp, đặc biệt là phương pháp chuyên gia, đồng thời kết hợp với tổng kết rút
kinh nghiệm thực tiễn ở doanh nghiệp để nghiên cứu, giải quyết vấn đề đặt ra của
đề tài.
23Kết cấu của luận văn.
Nội dung chính của luận văn ngoài phần mở đầu và kết luận được cấu trúc
thành 3 chương:
Chương I: Cơ sở lý luận về công tác quản lý dự án đầu tư.
Chương II: Phân tích thực trạng công tác quản lý đầu tư các dự án Bất động
sản tại Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng.
Chương III: Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý các
Dự án Bất động sản tại Tổng Công ty cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng.
3
CHƯƠNG 1
CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1 TỔNG QUAN VỀ DỰ ÁN ĐẦU TƯ
1.1.1. Dự án đầu tư
1.1.1.1. Khái niệm dự án đầu tư
Theo Luật Đầu tư số: 67/2014/QH13 ngày 26/11/2014 thì “ Dự án đầu tư là
tập hợp đề xuất bỏ vốn trung hạn hoặc dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư
kinh doanh trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.”
Theo nghĩa khác, ngân hàng thế giới cho rằng “Dự án đầu tư là Tổng thể các
chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau được hoạch định nhằm đạt
những mục tiêu nào đó trong một thời gian nhất định”.
5888
Dự án đầu tư còn có thể được xem xét từ nhiều góc độ :
23
Về mặt hình thức: Dự án đầu tư là một tập hồ sơ tài liệu trình bày
một cách
chi tiết và có hệ thống các hoạt động và chi phí theo một kế hoạch nhằm đạt được
những kết quả và thực hiện được những mục tiêu nhất định trong tương lai.
23
Xét trên góc độ quản lý: Dự án đầu tư là một công cụ quản lý việc
sử dụng vốn, vật tư, lao động để tạo ra các kết quả tài chính, kinh tế - xã hội trong
một thời
gian dài.
23
Trên góc độ kế hoạch hóa: Dự án đầu tư là một công vụ thực hiện kế
hoạch chi tiết của một công cuộc đầu tư SXKD, phát triển kinh tế - xã hội, là tiền đề
để ra các quyết định đầu tư và tài trợ vốn.
24
Xét về mặt nội dung: Dự án đầu tư là tổng thể các hoạt động và chi
phí cần thiết, được bố trí theo một kế hoạch chặt chẽ với lịch thời gian và địa điểm
xác định để tạo mới, mở rộng hoặc cải tạo những cơ sở vật chất nhất định nhằm
thực hiện những mục tiêu nhất định trong tương lai.
23 Để đảm bảo tính khả thi, dự án đầu tư phải đáp ứng các yêu cầu cơ bản
sau:
5888
Tính khoa học: Thể hiện người soạn thảo dự án đầu tư phải có một
quá trình nghiên cứu tỷ mỷ kỹ càng, tính toán thận trọng, chính xác từng nội dung
của
4
dự án đặc biệt là nội dung về tài chính, nội dung về công nghệ kỹ thuật. Tính khoa
học còn thể hiện trong quá trình soạn thảo dự án đầu tư cần có sự tư vấn của các cơ
quan chuyên môn.
23
Tính thực tiễn: Các nội dung của dự án đầu tư phải được nghiên cứu,
xác định trên cơ sở xem xét, phân tích, đánh giá đúng mức các điều kiện và hoàn
cảnh cụ thể liên quan trực tiếp và gián tiếp đến hoạt động đầu tư.
24
Tính pháp lý: Dự án đầu tư cần có cơ sở pháp lý vững chắc tức là
phù hợp với chính sách và luật pháp của Nhà nước. Muốn vậy phải nghiên cứu kỹ
chủ trương, chính sách của Nhà nước, các văn bản pháp quy liên quan đến hoạt
động đầu tư.
25
Tính đồng nhất: Các dự án đầu tư phải tuân thủ các quy định chung
của các cơ quan chức năng về hoạt động đầu tư, kể cả các quy định về thủ tục đầu
tư. Với các dự án đầu tư quốc tế còn phải tuân thủ quy định chung mang tính quốc
tế.
1.1.1.2 Phân loại dự án đầu tư
Có rất nhiều cách phân loại dự án đầu tư tùy theo mục đích và phạm vi xem
xét. Sau đây là một số cách phân loại dự án đang áp dụng tại Việt Nam:
a) Theo thẩm quyền quyết định hoặc cấp giấy phép đầu tư
Để tiến hành quản lý và phân cấp quản lý, tùy theo tính chất của dự án và
quy mô đầu tư, các dự án đầu tư trong nước được phân theo 3 nhóm A, B và C. Có
hai tiêu thức được dùng để phân nhóm là dự án thuộc ngành kinh tế nào? Dự án có
tổng mức đầu tư lớn hay nhỏ? Trong các nhóm thì nhóm A là quan trọng nhất, phức
tạp nhất, còn nhóm C là ít quan trọng, ít phức tạp hơn cả. Tổng mức vốn nêu trên
bao gồm cả tiền chuyển quyền sử dụng đất, mặt nước, mặt biển, thềm lục địa, vùng
trời (nếu có).
b) Phân theo trình tự lập và trình duyệt dự án
Theo trình tự (hoặc theo bước) lập và trình duyệt, các dự án đầu tư được
phân ra hai loại:
23
Nghiên cứu tiền khả thi: Hồ sơ trình duyệt của bước này gọi là báo
cáo nghiên cứu tiền khả thi.
5
5888
Nghiên cứu khả thi: Hồ sơ trình duyệt của bước này gọi là báo cáo
nghiên cứu khả thi.
c) Theo nguồn vốn
0 Vốn trong nước:
0.0 Vốn ngân sách Nhà nước.
0.1 Vốn tín dụng do Nhà nước bảo lãnh, vốn tín dụng ĐTPT của Nhà nước.
0.2 Vốn đầu tư phát triển của các doanh nghiệp nhà nước.
0.3 Vốn khác bao gồm cả vốn tư nhân, sử dụng hỗn hợp nhiều nguồn vốn.
1 Vốn nước ngoài:
1.0 Vốn vay nước ngoài của Nhà nước, viện trợ, ODA.
1.1 Vốn đầu tư trực tiếp của nước ngoài (FDI).
1.2 Vốn của các tổ chức Quốc tế.
1.1.1.3 Các giai đoạn hình thành dự án đầu tư
Chu kỳ hoạt động của dự án trải qua 3 giai đoạn: Chuẩn bị đầu tư – Thực
hiện đầu tư – Vận hành, Khai thác.
Bảng 1.1: Các giai đoạn của chu kỳ dự án đầu tư
Chuẩn bị đầu tư
Thực hiện đầu tư
Vận hành, Khai
thác (SX, KD, DV)
Nghiên
cứu
Nghiên
cứu
Nghiên
cứu khả
Đánh
giá và
Hoàn
tất các
Thiết
kế và
Thi
công
Chạy
thử và
Sử
Sử
dụng dụng
Công
suất
phát
tiền khả
thi (lập
quyết
thủ
lập dự
xây
nghiệm
chưa công
giảm
hiện
thi sơ
dự án –
định
tục để
toán
lắp
thu sử
hết
suất
dần và
các cơ
bộ lựa
báo cáo
(thẩm
triển
thi
công
dụng
công
ở
kết
hội đầu
chọn
kỹ
định
khai
công
trình
suất
mức
thúc
tư
dự án
thuật
dự án)
thực
xây
cao
dự án
hiện
lắp
nhất
đầu tư
công
khả thi)
trình
(Nguồn: Giáo trình lập dự án đầu tư - ĐH Kinh tế Quốc dân 2005)
6
0 Chuẩn bị đầu tư: Là giai đoạn nghiên cứu và thiết lập DAĐT, gồm các nội
dung:
0Nghiên cứu, tìm ra các cơ hội đầu tư.
1 Nghiên cứu tiền khả thi: Đây là giai đoạn nghiên cứu sơ bộ về các yếu tố cơ
bản của dự án. Trong giai đoạn này, người ta cũng xác định các chỉ tiêu cơ bản đánh
giá hiệu quả dự án để làm cơ sở cho việc xem xét, lựa chọn dự án.
2 Nghiên cứu khả thi: Nghiên cứu khả thi là bước nghiên cứu một cách toàn
diện và chi tiết các yếu tố của Dự án. Nghiên cứu khả thi được thực hiện trên cơ sở
các thông tin chi tiết và có độ chính xác cao hơn giai đoạn Nghiên cứu tiền khả thi.
Đây là cơ sở để quyết định đầu tư và là căn cứ để triển khai thực hiện dự án thực tế.
0Đánh giá và quyết định (thẩm định dự án).
0 Thực hiện đầu tư: Là giai đoạn biến các dự định đầu tư thành hiện thực
nhằm đưa dự án vào hoạt động thực tế của đời sống kinh tế - xã hội. Giai đoạn này
bao gồm một loạt các quá trình kế tiếp hoặc xen kẽ nhau từ khi thiết kế đến khi đưa
dự án vào vận hành khai thác, bao gồm:
0 Hoàn tất các thủ tục để triển khai thực hiện dự án.
1 Thiết kế và lập dự án thi công xây dựng công trình.
2 Thi công xây dựng công trình.
3 Chạy thử, nghiệm thu và đưa vào sử dụng.
Thực hiện dự án là giai đoạn hết sức quan trọng, có liên quan chặt chẽ với
việc đảm bảo chất lượng và tiến độ thực hiện Dự án và sau đó là hiệu quả đầu tư.
Kết quả của thực hiện dự án là công trình xây dựng đã hoàn thành, máy móc thiết bị
đã được lắp đặt,… chuẩn bị đưa vào sử dụng.
0 Giai đoạn vận hành kết quả đầu tư: Là giai đoạn dự án đi vào sản xuất
kinh doanh, hoặc cung cấp các hoạt động dịch vụ.
23
Vận hành dự án: Giai đoạn này được xác định từ khi chính thức đưa
Dự án vào vận hành khai thác cho đến khi kết thúc Dự án. Đây là giai đoạn thực
hiện các
hoạt động theo chức năng của Dự án và quản lý các hoạt động đó theo các kế hoạch
đã dự tính.
7
5888
Đánh giá sau khi thực hiện dự án (đánh giá sau dự án): Thực chất
đây là việc phân tích, đánh giá các chỉ tiêu Kinh tế - Kỹ thuật của dự án trong giai
đoạn vận hành khai thác.
5889
Kết thúc Dự án: Tiến hành các công việc cần thiết để chấm dứt hoạt
động của dự án (thanh toán công nợ, thanh lý tài sản,… và hoàn thành các thủ tục
pháp lý
khác).
1.2
PHÁT TRIỂN DỰ ÁN ĐẦU TƯ BẤT ĐỘNG SẢN
1.2.1 Thực chất và nội dung phát triển dự án Bất động sản
Công tác phát triển Dự án Bất động sản là quá trình tìm kiếm – lựa chọn cơ
hội đầu tư, thực hiện các thủ tục pháp lý theo quy định của Pháp luật để được giao
làm chủ đầu tư thực hiện dự án Bất động sản, bỏ vốn để thực hiện đầu tư, quản lý dự
án và đưa vào kinh doanh khai thác.
Nội dung công tác phát triển Dự án Bất động sản:
Bước 1: Tìm kiếm đất và khẳng định đất phù hợp
Tìm kiếm khu đất để đầu tư là việc làm thường xuyên của Nhà đầu tư bất
động sản. Khu đất kinh doanh bất động sản có ba dạng: Thứ nhất là đề nghị Nhà
nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; Thứ 2 là đất thuê lại từ đối tác kinh doanh
khác hoặc thuê đất thuộc quỹ quản lý của nhà nước; thứ ba là mua đất từ đối tác
khác. Nhà đầu tư thường tính đến việc mua khu đất ở đâu, giá bao nhiêu, khi nào
mua... dựa trên sự phù hợp của khu đất.
Khu đất phù hợp là khu đất tọa lạc tại những vị trí chiến lược có thể phát triển
kinh doanh và khả thi về mặt pháp lý. Một khu đất được xem là khả thi về mặt pháp
lý nếu khu đất đó thuộc diện được phép đầu tư khai thác kinh doanh bởi chính quyền
địa phương. Hơn nữa, bất kỳ một khu đất nào hiện nay trên Việt Nam đều thuộc diện
khống chế quy hoạch để sử dụng vào mục đích nhất định nào đó (quy hoạch cho
mục đích kinh doanh, hoặc quy hoạch cho mục đích công cộng, hoặc các tiêu chuẩn
kỹ thuật trong quy hoạch), vì thế đòi hỏi nhà đầu tư phải kiểm tra tính phù hợp của
thông số quy hoạch với mục đích kinh doanh của họ (với những thông số quy hoạch
đó có mang lại lợi nhuận cho nhà đầu tư hay không). Để biết được thông
8
tin quy hoạch khu đất, nhà đầu tư có thể tìm đến cơ quan quản lý quy hoạch của tỉnh
như Sở Quy hoạch, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường,… hoặc những
chuyên viên phụ trách quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý khu đất. Trong trường
hợp khu đất chưa có ý đồ quy hoạch từ UBND tỉnh thì nhà đầu tư phải gửi công văn
đề nghị xin chủ trương quy hoạch.
Kết quả của bước tìm kiếm và khẳng định sự phù hợp của khu đất là nhà đầu
tư phải ký được Hợp đồng thuê, mua đất từ đối tác kinh doanh khác và chấp thuận
chủ trương quy hoạch của UBND tỉnh nơi quản lý hành chính của khu đất hoặc Hợp
đồng thuê đất với UBND tỉnh (nếu thuộc khu đất do nhà nước quản lý).
Bước 2: Ý tưởng kinh doanh
Như trình bày ở bước 1, khu đất thông thường đều thuộc diện khống chế quy
hoạch cho mục đích kinh tế hay mục đích xã hội. Nhà đầu tư chỉ quan tâm đến khu
đất quy hoạch cho mục đích kinh doanh. Tuy nhiên, câu hỏi cần trả lời ở đây là kinh
doanh theo mô hình nào? Nhà đầu tư phải dựa vào kinh nghiệm và tầm nhìn của họ
để đề xuất ý tưởng kinh doanh. Dù kinh nghiệm và tầm nhìn của những nhà đầu có
sự khác nhau nhưng họ đều căn cứ trên một cơ sở chung là dựa vào thị trường. Khi
đưa ra quyết định đầu tư trong điều kiện thiếu dữ liệu chắc chắn về thị trường đó ra
quyết định trong môi trường có rủi ro. Nhà đầu tư thận trọng họ sẽ thực hiện nghiên
cứu thị trường trước khi đưa ra quyết định.
Bước 3: Nghiên cứu thị trường
Việc nghiên cứu thị trường để kiểm định lại ý tưởng kinh doanh là việc
chuyển từ quyết định trong môi trường có rủi ro sang ra quyết định trong môi trường
chắn chắn. Các loại thị trường cần nghiên cứu bao gồm các thị trường nhà đất, cao
ốc văn phòng, căn hộ cho thuê, nhà hàng, khách sạn, trung tâm thương mại, hạ tầng
công nghiệp, dịch vụ nhà ở.... Nghiên cứu thị trường phải dự báo được triển vọng và
dung lượng của từng loại thị trường dịch vụ. Nghiên cứu thị trường sẽ kiểm định
tính khả thi của ý tưởng kinh doanh và khuyến nghị các hướng phát triển dự án.
Bước 4: Thiết kế ý tưởng
Thiết kế ý tưởng dự án được căn cứ trên các tiêu chí sau:
9
23 Xác lập mô hình kinh doanh có hiệu quả;
24 Thiết kế ý tưởng kiến trúc có phong cách đặc trưng, ấn tượng, có tính hiệu
dụng cao, có cảnh quan đẹp.
25 Chứng minh được hiệu quả đầu tư;
26 Đảm bảo chất lượng, tiến độ và ngân sách của quá trình xây dựng;
27 Đảm bảo nguồn thu và lợi nhuân.
Dựa trên những tiêu chí trên, ý tưởng dự án phải thể hiện đầy đủ những nội
dung sau:
5888
Mô hình kinh doanh cung cấp sản phẩm, dịch vụ gì, tính vượt trội
của các sản phẩm, dịch vụ do Dự án cung cấp so với các sản phẩm, dịch vụ hiện
hữu trên thị trường hiện nay;
5889
Ý tưởng kiến trúc như thế nào, sự độc đáo của kiến trúc;
5890
Các đặc điểm kỹ thuật;
5891
Thị trường mục tiêu;
5892
Quản lý đầu tư và khác thác như
thế nào? Bước 5: Phân tích tài chính
Phân tích tài chính nhằm xác định khả năng sinh lời của Dự án, bao gồm các
chỉ tiêu chủ yếu sau:
23 Ước tính toàn bộ chi phí Dự án;
24 Dự kiến phương án hợp tác kinh doanh;
25 Ước tính nguồn vốn vay;
26 Thiết lập mô hình phân tích dựa trên những giả định cơ bản về Dự án;
27 Phân tích dòng tiền cho toàn bộ dòng đời của dự án bao gồm chi phí đầu tư,
nguồn vốn đầu tư, doanh thu, chi phí hoạt động, vốn vay, lợi nhuận, các chỉ số tài
chính như NPV, IRR, thời gian hoàn vốn,...
28 Phân tích độ nhạy với các biến thiên về suất đầu tư và giá thuê dự kiến.
Bước 6: Tìm nguồn tài chính tài trợ cho dự án và lập hồ sơ dự án, xin cấp
phép, vay vốn và triển khai dự án
10
Chủ đầu tư cân đối nguồn vốn của mình và quyết định huy động vốn tài trợ
cho dự án. Trên thị trường tài chính hiện nay đã mở ra nhiều cơ hội huy động vốn
qua các kênh phát hành cổ phiếu, trái phiếu Công ty hoặc vay. Tuy nhiên, với các
kênh huy động đó chỉ khả thi khi Dự án đã được cấp phép, phê duyệt hoặc đã chi tiết
được các hạng mục đầu tư. Để đạt sự cấp phép chủ đầu tư phải chứng minh được
năng lực tài chính nên đòi hỏi phải tiến hành huy động vốn trước. Việc huy động
vốn trong giai đoạn này, chủ đầu tư có thể vay các tổ chức tín dụng thương mại hoặc
tìm kiếm đối tác tham gia hợp tác đầu tư thông qua ký kết Biên bản thỏa thuận
(MOU) hợp tác đầu tư với các nội dung sau:
5888
Thỏa thuận về chi phí;
5889
Thỏa thuận về thời gian;
5890
Thỏa thuận về nhân lực;
5891
Thỏa thuận về cách làm;
Sau khi các bên tham gia góp vốn ký kết MOU, họ tiến hành lập hồ sơ dự án,
bao gồm nội dung sau:
23 Các đánh giá rải rác;
24 Đánh giá tiền khả thi;
25 Các tài liệu, văn bản ghi nhận trao đổi nội bộ với đối tác;
26 Báo cáo khả thi xây dựng với dự án hoàn chỉnh.
Nhà đầu tư sử dụng hồ sơ Dự án để thực hiện các hoạt động xin phép đầu tư,
thiết kế chi tiết, vay vốn để bắt đầu triển khai dự án.
Bước 7: Triển khai Dự án:
5888
Thiết kế chi tiết;
5889
Đấu thầu và chọn thầu xây dựng;
5890
Vay vốn và giải ngân vốn chủ sở hữu;
5891
Phương án tổ chức giám sát, quản lý;
Phương án tổ chức giám sát, quản lý và khai thác dự án có thể do chủ đầu tư
tự thực hiện. Nếu dự án có tính phức tạp cao trong khi nhân lực của doanh nghiệp
11
hoặc chủ đầu tư không đủ khả năng quản lý thì sử dụng đến dịch vụ tư vấn thực hiện
các công việc sau:
23 Đại diện khách hàng (Lập kế hoạch xây dựng & quản lý chất lượng);
24 Bán & tiếp thị;
25 Tư vấn và quản lý tài sản.
1.2.2 Những đặc điểm của dự án Bất động sản có ảnh hưởng công tác QLDA
Ngoài các đặc điểm thông thường của một dự án nói chung và dự án bất
động sản nói riêng, các dự án Bất động sản có những đặc trưng riêng như sau:
5888
Diện tích chiếm đất lớn: Thông thường các dự án Bất động sản
thường có quy mô lớn từ khoảng 20 hecta trở lên đến hàng ngàn hecta.
5889
như
Dự án Bất động sản được quy hoạch gồm nhiều hạng mục công trình
Khu nhà ở, các hạng mục hạ tầng kỹ thuật (đường giao thông, cấp điện, cấp thoát
nước,…), hạ tầng xã hội (nhà trẻ, trường học, y tế, công viên cây xanh,…), chung
cư cao tầng, khu thương mại – dịch vụ,…
23 Thời gian thực hiện dự án thường kéo dài, có khi lên đến 15 – 20 năm tùy
theo quy mô dự án.
24 Tổng mức đầu tư lớn: Lên đến hàng ngàn tỷ đồng tùy theo quy mô dự án,
đặc biệt chi phí bồi thường, GPMB và tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong
tổng mức đầu tư.
5888
Các hạng mục công trình của Dự án Bất động sản có thể do một Chủ
đầu tư hoặc nhiều Chủ đầu tư (bao gồm Chủ đầu tư cấp 1 và các Chủ đầu tư cấp 2)
thực hiện, trong đó Chủ đầu tư cấp 1 sẽ hoàn thiện công tác chuẩn bị đầu tư, giải
phóng mặt bằng, đầu tư xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính hoặc các
hạng mục
công trình trọng điểm; Các Chủ đầu tư cấp 2 sẽ đầu tư xây dựng hoàn chỉnh các Dự
án cấp 2 theo quy hoạch được duyệt. Khi đó, Chủ đầu tư cấp 1 có trách nhiệm quản
lý chung quá trình đầu tư của các Chủ đầu tư cấp 2 sao cho đảm bảo theo quy hoạch
và Quy chế quản lý đầu tư xây dựng được duyệt.
23 Các gói thầu có thể triển khai tuần tự nhưng cũng có thể triển khai hàng
