TỔNG QUAN TÀI LIỆU

TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Cơ sở khoa học và cơ sở pháp lý của công tác ĐKĐĐ và cấp
GCNQSDĐ
2.1.1. Cơ sở khoa học
Tại Khoản 20 của Điều 4 Luật Đất đai 2003 quy định: “Giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất là giấy chứng nhận do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho
người sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất”.
Tại Khoản 19 Điều 4 Luật Đất đai năm 2003 quy định về đăng ký quyền sử
dụng đất là: “Việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp đối với một thửa đất
xác nhận vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa vụ của người sử
dụng đất”.
Thông qua công tác đăng ký cấp GCNQSDĐ là cơ sở để xác lập mối
quan hệ pháp lý đầy đủ giữa nhà nước và người sử dụng đất. Đây là cơ sở để
Nhà nước bảo hộ đầy đủ về quyền và lợi ích hợp pháp của các chủ sử dụng đất.
Mặt khác cũng thông qua hoạt động này mà Nhà nước thực hiện quyền giám sát
tình hình sử dụng đất của các chủ sử dụng theo đúng quy định của pháp luật.
Đảm bảo cho việc sử dụng đất của các chủ sử dụng đất trên từng thửa đất tuân
thủ theo đúng nề nếp kỹ cương pháp luật. Tạo điều kiện để Nhà nước quản lý
đất đai theo quy hoạch và pháp luật.
Điều mà chúng ta có thể thấy trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai,
thì hoạt động Đăng ký cấp GCNQSDĐ có một vai trò hết sức quan trọng và đây
là một trong những hoạt động nắm chắc tình hình về đất đai. Chính vì vậy thông
qua hoạt động này chúng ta sẽ xác định và biết được về thông tin của từng thửa
đất và là cơ sở để quản lý các thông tin về đất đai trong hệ thống hồ sơ địa chính
với đầy đủ về các thông tin tự nhiên, kinh tế - xã hội của từng thửa đất. Hệ
thống các thông tin đó chính là sản phẩm kế thừa từ việc thực hiện các nội dung,
nhiệm vụ quản lý nhà nước dụng đất đai. Đồng thời đây cũng chính là nội dung
làm tiền đề và hướng tới hoàn thiện các nội dung quản lý nhà nước về đất đai
khác. Cụ thể:
- Hoàn thiện hơn các quy định về trình tự thủ tục trong hoạt động cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Điều này chúng ta có thể nhận thấy quá

trình triển khai công tác cấp GCNQSD đất ở nước ta từ khi có Luật Đất đai đến
nay. Qua một thời gian dài Nhà nước tiến hành cấp GCNQSD đất cho các chủ
sử dụng trên các địa phương trong cả nước, thực tế đã cho thấy có rất nhiều các
trường hợp, tình tiết ngoài thực tế phức tạp hoặc không được đề cập trong các
quy định của các văn bản pháp luật về đất đai. Do vậy đã gây cho các địa
phương nhiều khó khăn trong việc xác định căn cứ pháp lý về đất đai cho các
chủ sử dụng. Sau khi có Luật đất đai năm 2003 thì các quy định về công tác cấp
GCNQSD đất đai được hoàn thiện, cụ thể hơn, tính pháp lý của các quy định
hướng dẫn về thủ tục, trình tự cấp GCNQSD đất được luật hóa ở mức cao hơn.
Cụ thể chúng ta có thể ví dụ tại Điều 87 Luật đất đai năm 2003 về các trường
hợp được công nhận cấp GCNQSD đất và hiện nay để tháo gỡ những vướng
mắc trong công tác cấp GCNQSD đất Chính phủ đã ban hành Nghị định 84/CP
ngày 25/5/2007. Có thể nói đây là một văn bản đã phần nào tháo gỡ những khó
khăn, bất cập của các địa phương trong hoạt động kê khai cấp GCNQSD đất,
tạo điều kiện thuận lợi về thủ tục hồ sơ để các địa phương có thể đẩy nhanh tiến
độ cấp GCNQSD đất.
- Đối với công tác điều tra, đo đạc thì kết quả điều tra, đo đạc là cơ sở kỹ
thuật cho việc xác định vị trí, hình thể kích thước, diện tích, loại đất và tên chủ
sử dụng đất để phục vụ yêu cầu tổ chức kê khai xét duyệt đăng ký đất đai.
- Đối với công tác quy hoạch kế hoạch sử dụng đất đó sẽ là căn cứ định
hướng cho việc giao đất để đảm bảo việc sử dụng quỹ đất một cách ổn định,
hợp lý có hiệu quả. Do vậy thông qua việc giao đất, quy hoạch và kế hoạch sử
dụng đất có tác động gián tiếp đến công tác đăng ký đất để đảm bảo cho việc
thiết lập nên hệ thống hồ sơ địa chính ban đầu ổn định. Quy hoạch kế hoạch
cũng trực tiếp ảnh hưởng đến đăng ký đất vì thiếu quy hoạch sử dụng đất cũng
sẽ không thể giải quyết triệt để các trường hợp sử dụng đất có nguồn gốc không
rõ ràng, bất hợp pháp, do vậy sẽ không thể hoàn thành nhanh gọn, dứt điểm
nhiệm vụ đăng ký đất đai ban đầu.
- Trong công tác phân hạng và định giá đất đó là cơ sở cho việc xác định
trách nhiệm tài chính của người sử dụng đất trước và sau khi đăng ký cấp

GCNQSDĐ: đồng thời là cơ sở để xác định trách nhiệm của người sử dụng đất
trong quá trình sử dụng như việc nộp thuế sử dụng đất và các loại thuế khác khi
chuyển quyền sử dụng đất.
- Là cơ sở để thực hiện công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai.
Bởi vì khi các mâu thuẫn đất đai xẩy ra thì để giải quyết các mâu thuẫn này thì
trước hết phải dựa vào các thông tin về đất đai mà cơ quan Nhà nước đã quản lý
trong hệ thống hồ sơ địa chính. Mặt khác trong quá trình thực hiện đăng ký đất
ban đầu, công tác thanh tra và giải quyết tranh chấp đất đai có vai trò quan trọng
giúp xác định đúng đối tượng được đăng ký, xử lý triệt để những tồn tại của lịch
sử trong quan hệ sử dụng đất, chấm dứt tình trạng sử dụng đất ngoài sổ sách,
ngoài sự quản lý của Nhà nước.
- Là cơ sở để tiến hành thống kê đất đai và kiểm kê đất đai.
- Đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là cơ sở để quyền sử
dụng đất được tham gia thị trường bất động sản một cách thuận lợi. Đây là điều
kiện cần và đủ để QSD đất - một loại hàng hóa đặc biệt được lưu thông trên thị
trường. Đặc biệt trong điều kiện nền kinh tế ở nước ta hiện nay - QSD đất có vai
trò rất to lớn trong việc thúc đẩy các thành phần kinh tế phát triển. Bởi vì khi
QSD đất được xác nhận, đảm bảo về mặt pháp lý nó có tác dụng trên nhiều
phương diện. Cụ thể:
- Tạo điều kiện cho người sử dụng đất yên tâm đầu tư khai thác các thuộc
tính có ích của đất đai theo đúng mục đích đã được xác nhận;
- Tham gia vào thị trường hàng hóa theo nhiều góc độ khác nhau như: thế
chấp để tạo vốn cho sản xuất, kinh doanh; góp đất để mở rộng sản xuất hàng
hóa; đáp ứng nhu cầu sử dụng đất của các thành phần xã hội theo hình thức
chuyển QSD đất được thuận lợi dễ dàng,....
+ Đăng ký cấp GCNQSDĐ cũng là cơ sở để cơ quan nhà nước có thẩm
quyền giám sát tình hình quản lý và sử dụng đất của các chủ sử dụng đất, bên
cạnh đó đăng ký cấp GCNQSDĐ là cơ sở để Nhà nước có các chính sách hợp
lý, phù hợp đối với từng mục đích kê khai của từng đối tượng sử dụng. (Nguyễn
Thị Lợi ,2007)[5]

2.1.2. Cơ sở pháp lý
2.1.2.1. Những văn bản pháp lý
Nhận thức được tầm quan trọng của đất đai đối với đời sống xã hội và phát
triển kinh tế nên ngay từ khi giành được độc lập Đảng và Nhà nước ta luôn
quan tâm đến vấn đề đất đai. Tháng 1/1953 Trung ương Đảng họp hội nghị lần
thứ IV quyết đinh triệt tiêu chế độ sở hữu ruộng đất của các nước xâm lược,
xoá bỏ chế độ sở hữu ruộng đất của giai cấp phong kiến Việt Nam và thực hiện
chia lại ruộng đất cho Nhân dân.
Ngày 04/02/1954 Quốc hội Việt Nam dân chủ cộng hoà thông qua luật cải
cách ruộng đất và ngày 19/12/1953 Chủ tịch Hồ Chí Minh ký sắc lệnh ban hành
luật cải cách ruộng đất.
Đến năm 1960 Hiến pháp ra đời và đã quy định 3 hình thức sở hữu ruộng đất
đó là: Sở hữu toàn dân, sở hữu tập thể và sở hữu tư nhân. Sự ra đời của hiến
pháp này đã giúp nhân dân miền Bắc yên tâm tập trung sản xuất, nâng cao năng
suất sản xuất nông nghiệp đảm bảo nhu cầu lương thực cho cả nước.
Sau khi miền nam hoàn toàn giải phóng, đất nước hoàn toàn độc lập Đảng và
Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách đất đai cho phù hợp với điều kiện mới
của đất nước. Ngày 20/6/1977 Chính phủ đã ban hành quy định 169/CP với nội
dung thống kê đất đai trong cả nước.
Năm 1980 Hiến pháp ra đời đã quy định hình thức sở hữu duy nhất đối với đất
đai. Đó là hình thức sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý.
Điều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy định: “Đất đai, núi rừng, sông hồ, hầm
mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất ở vùng biển và thềm lục địa cùng các
tài sản khác mà pháp luật quy định là của Nhà nước đều thuộc quyền sở hữu của
toàn dân”.
Điều 20 của Hiến pháp năm 1980 cũng quy định: “Nhà nước thống nhất quản
lý đất đai theo quy định chung”.
Để thực hiện tốt hiến pháp năm 1980 và công tác quản lý đất đai, Chính phủ
đã ban hành các văn bản liên quan đến công tác này như: Ngày 01/07/1980
Chính phủ ra quyết định số 201/CP về thống nhất tăng cường công tác quản lý

ruộng đất trong cả nước. Trong đó quy định vấn đề cấp GCNQSDĐ là một nội
dung quản lý Nhà nước về đất đai.
Tiếp theo Quyết định 201/CP ngày 10/11/1980 Thủ tướng Chính phủ ra chỉ thị
299/TTG về công tác đo đạc phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả
nước với mục đích là nắm lại toàn bộ quỹ đất toàn quốc, đáp ứng yêu cầu quản
lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn mới.
Ngày 05/11/1981 Quyết định 56/ĐK-TK ra đời nhằm tăng cường thực hiện.
Chức năng nhiệm vụ quản lý, quy định thủ tục đăng ký thống kê ruộng đất và
biểu mẫu lập hồ sơ địa chính. Sau khi ra đời, Quyết định 56/ ĐK-TK đó được
triển khai rộng khắp trong cả nước. Có thể nói, đây là hệ thống hồ sơ đầu tiên
được ban hành. Nó đã có tác dụng rất lớn trong công tác đăng ký đất đai ở giai
đoạn này.
Ngày 14/07/1987 tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành quyết định số
201/QĐ-DKTT về ban hành cấp GCNQSDĐ và thông tư 02/TT-DKTK đảm bảo
cho người dân yên tâm sản xuất.
Ngày 8/1/1988 Luật Đất đai đầu tiên được ban hành, do vậy việc quản lý đất
đai đã được chú trọng hơn và dần đi vào nề nếp.
Những năm tiếp theo đó nước ta đã có sự chuyển biến mạnh mẽ về mọi
phương diện, đặc biệt là kinh tế chuyển theo hướng sản xuất hàng hoá và vận
động theo cơ chế thị trường. Điều đó đã tác động rất lớn đến công tác quản lý
đất đai cũng như việc sử dụng đất đai. Vì vậy chỉ sau 5 năm thực hiện, Luật Đất
đai năm1988 đã bộc lộ một số nhược điểm và không còn phù hợp với thực tiễn
do vậy đòi hỏi cần có sự thay đổi cho phù hợp hơn.
Ngày 15/10/1993 Luật Đất đai sửa đổi được ban hành. Trên cơ sở Hiến pháp
1992 và sửa đổi , bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1988.
Điều 1 của luật này quy định: “Đất đai sử dụng do Nhà nước quản lý”;
Điều 13 của luật này nêu lên 7 nội dung về quản lý Nhà nước về đất đai.
Một số văn bản được Nhà nước ban hành trong một vài năm gần đây liên quan
đến công tác này là:
- Nghị định 60/CP ngày 05/07/1994 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng

nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở đô thị.
- Công văn 647/CV-ĐC ngày 31/05/1995 của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ
Tài nguyên & Môi trường) về việc hướng dẫn xử lý một số vấn đề về đất đai.
- Ngày 20/2/1998 Thủ tướng Chính phủ ra chỉ thị số 10/CT-TTG về một số
biện pháp đẩy nhanh và hoàn thiện công tác giao đất, ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ.
- Công văn 1725/LB-QLB ngày 17/12/1998 của bộ xây dựng và tổng cục Địa
chính (nay là Bộ Tài nguyên & Môi trường) về việc hướng dẫn một số biện
pháp đẩy nhanh việc cấp giấy chứng nhận sở hữu nhà và sử dụng đất.
- Chỉ thị 18/1999/CT-TTG ra ngày 1/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ việc đẩy
nhanh và hoàn thiện việc cấp GCNQSDĐ, sở hữu nhà và sử dụng đất nông
nghiệp, lâm nghiệp, đất ở nông thôn vào năm 2000.
- Công văn 776/CV-Cp ngày28/7/1999 của Chính phủ về cấp GCNQSDĐ và sở
hữu nhà ở đô thị.
- Thông tư 464/1998/TT-TCĐC về hướng dẫn thủ tục ĐKĐĐ và cấp
GCNQSDĐ, lập hồ sơ địa chính.
- Thông tư liên tịch số 1442/1999/TTLT-TCĐC-BTC ngày 21/09/1999 của liên
Bộ tài chính và Tổng cục địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trường)
hướng dẫn cấp giấy chứng nhận theo chỉ thị 18/1999/CT-TTg.
- Thông tư 1990/TT-TCĐC ngày 30/11/2001 của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ
Tài nguyên & Môi trường) về việc hướng dẫn ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ.
Ngày 26/11/2003 Luật Đất đai năm 2003 được thông qua và có hiệu lực từ
ngày 1/7/2004.
Tại Khoản 1 Điều 5 Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”.
Bên cạnh đó ĐKĐĐ và cấp GCNQSDĐ là một trong 13 nội dung của quản lý
Nhà nước về đất đai. (Nguyễn Khắc Thái Sơn, 2007)[8]
Tại Khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai năm 2003 quy định: “Nội dung quản lý nhà
nước về đất đai bao gồm:
- Nội dung 1: Ban hành những văn bản pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện;

- Nội dung 2: Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ địa giới hành chính;
- Nội dung 3: Khảo sát, đo đạc, đánh giá, phân hạng đất, chuyển mục đích sử
dụng đất;
- Nội dung 4: Quản lý quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất;
- Nội dung 5: Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng;
- Nội dung 6: Đăng ký quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp
GCNQSDĐ;
- Nội dung 7: Thống kê kiểm kê đất đai;
- Nội dung 8: Quản lý tài chính về đất đai;
- Nội dung 9: Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất trong thị
trường bất động sản;
- Nội dung 10: Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người
sử dụng đất;
- Nội dung 11: Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật
về đất đai và xử lý các vi phạm về pháp luật đất đai;
- Nội dung 12 : Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo
các vi phạm trong quản lý và sử dụng đất đai;
- Nội dung 13: Quản lý các dịch vụ công về đất đai.
Cùng với luật các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai:
- Nghị định 181/2004/NĐ-CP ra đời ngày 29/10/2004 với nội dung hướng dẫn
việc thực hiện luật đất đai 2003. Điều 5 có quy định cụ thể việc ĐKĐĐ và cấp
GCNQSDĐ.
Nghị định 84/2007/NĐ- CP ngày 25/5/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về
việc cấp GCNQSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư, khi nhà
nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Quyết định 2/2004/QĐ-BTN&MT ra đời ngày 1/11/2004 quy định về cấp
GCNQSDĐ. Đồng thời ra thông tư 29/TT-BTN&MT về việc chỉnh lý hồ sơ địa
chính.

2.1.2.2. Những quy định về công tác cấp GCNQSDĐ trong Luật Đất đai
2003
Sự ra đời của Luật Đất đai năm 2003 đã đánh giấu sự hoàn thiện hơn về
chính sách và pháp luật đất đai ở nước ta trong giai đoạn đổi mới: Giai đoạn của
phát triển và hội nhập nhất là sau khi Việt Nam đã trở thành thành viên của tổ
chức thương mại thế giới WTO. Nó đã thể hiện được quan điểm về việc quản lý
đất đai của Đảng, Nhà nước ta trong giai đoạn đổi mới. Đây sẽ là tiền đề, động
lực thúc đẩy sự phát triển kinh tế và nó sẽ là những tiền đề, động lực để thúc
đẩy sự phát triển kinh tế và nó sẽ có những đóng góp không nhỏ vào công cuộc
kiến thiết đất nước.
Những quy định về công tác cấp giấy GCNQSDĐ trong Luật Đất đai 2003
gồm:
 Điều kiện được cấp GCNQSDĐ:
Theo điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì điều kiện để được cấp GCNQSDĐ
là:
- Hộ gia đình cá nhân đang sử dụng đất ổn định được uỷ ban nhân dân (viết
tắt là UBND) xã (phường, thị trấn) xác nhận là không có tranh chấp và phải có
một trong số các giấy tờ sau thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
và không phải nộp tiền sử dụng đất:
+ Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm
1993 do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính
sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng
lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ
nghĩa Việt Nam;
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan Nhà nước có
thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;
+ Giấy hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn
liền với đất; giấy tờ giao đất tình nghĩa gắn liền với đất;
+ Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất
ở trước ngày 15 tháng 10 năm1993;

+ Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của
pháp luật;
+ Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng
đất.
- Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định
tại khoản trên có ghi tên người khác kèm theo giấy chuyển nhượng quyến sử
dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và
trực tiếp sản xuất nông lâm nghiệp, nuôi trồng thuỷ sản tại vùng có điều kiện
kinh tế khó khăn thì được cấp GCNQSDĐ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân
dân…được cấp GCNQSDĐ sau khi thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có một trong các loại giấy tờ quy
định tại khoản 1, sử dụng đất sau ngày 15/10/1993 được cấp GCNQSDĐ và
phải nộp tiền theo quy định của Chính phủ.
- Hộ gia đình, cá nhân được nhà nước giao, cho thuê đất từ ngày 15/10/1993
đến ngày Luật Đất đai 2003 có hiệu lực mà chưa được cấp GCNQSDĐ thì được
cấp. Nếu chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện.
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng các công trình là: Đình, chùa, miếu, am, từ
đường, nhà thờ họ được cấp GCNQSDĐ khi được xác nhận là không có tranh
chấp.
- Tại điều 51 Luật Đất đai 2003 cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ
chức, cơ sở tôn giáo đang sử dụng đất.
- Tổ chức đang sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối
với phần diện tích sử dụng đất đúng mục đích, có hiệu quả.
- Phần diện tích đất mà tổ chức đang sử dụng nhưng không được cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất được giải quyết như sau:
+ Nhà nước thu hồi phần diện tích đất không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, sử dụng không hiệu quả;
+ Tổ chức phải bàn giao phần diện tích đó sử dụng làm đất ở cho UBND

huyện , quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh để quản lý;