Luận văn thạc sỹ - Hoàn thiện hoạt động marketing dự án Phú Quốc Stella của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Âu Lạc

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
---------------------

NGUYỄN VĂN HOÀN

HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MARKETING

Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh tổng hợp
Mã số: 8340101

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
Người hướng dẫn khoa học:
TS ĐINH THIỆN ĐỨC

HÀ NỘI, NĂM 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi – Nguyễn Văn Việt, học viên Cao học khóa 26, Khoa Quản trị kinh
doanh Tổng hợp, trường Đại học kinh tế quốc dân, đã đọc và hiểu về các hành vi vi
phạm sự trung thực trong học thuật. Tôi cam kết bằng danh dự cá nhân rằng nghiên
cứu này do tôi tự thực hiện và không vi phạm yêu cầu về sự trung thực trong học
thuật.

Tác giả

Nguyễn Văn Việt


LỜI CẢM ƠN

Để hoàn thành luận văn này, tác giả xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc đến
người hướng dẫn – TS. Đinh Thiện Đức đã tận tình hướng dẫn trong suốt quá
trình nghiên cứu.
Tác giả cũng xin chân thành cảm ơn quý thầy cô trường Đại học Kinh tế
Quốc dân, đặc biệt là quý thầy cô khoa Quản trị kinh doanh Tổng hợp đã tận tình
truyền đạt kiến thức trong thời gian học tập tại trường. Những kiến thức quý báu đó
không những đã phục vụ tốt cho quá trình nghiên cứu hoàn thành luận văn của tác
giả mà còn góp phần củng cố lý thuyết một cách vững chắc ngoài thực tế.
Tác giả cũng xin gửi lời cám ơn trân trọng với các cán bộ nhân viên Công ty
Cổ phần Bibomart TM đã hỗ trợ và tạo điều kiện hết sức thuận lợi để tác giả hoàn
thành luận văn này.
Trong quá trình nghiên cứu, do hạn chế về kiến thức và kinh nghiệm, luận
văn khó tránh khỏi thiếu sót, tác giả rất mong nhận được ý kiến đóng góp của quý
thầy cô để luận văn ngày càng hoàn thiện hơn.
Tác giả xin chân thành cảm ơn!
Tác giả

Nguyễn Văn Việt


Mục Lục


PHẦN MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường bất động sản Việt Nam trong những năm gần đây đang có
bước phát triển mạnh mẽ. Tính cạnh tranh trong các dự án bất động sản ngày
càng gay gắt. Các chủ đầu tư khi muốn có sản phẩm ra thị trường thì phải xây
dựng các dự án bất động sản. Và để xây dựng, triển khai các dự án bất động
sản thành công thì hoạt động marketing các dự án bất động sản là một trong

những nội dung rất quan trọng.Có những công ty ngay từ khi bắt đầu xây
dựng dự án đã có thể bán được hàng, nhưng cũng có một số công ty thậm chí
sau khi dự án đã hoàn thành xong cũng không thể bán được hàng.Vậy lí do ở
đây là gì, chính là nằm ở hoạt động marketing của doanh nghiệp. Doanh
nghiệp và chủ đầu tư nào chú trọng và có năng lực trong marketing dự án thì
hiệu quả rất lớn.
Tại Việt Nam, thị trường bất động sản các tỉnh vệ tinh bên cạnh hai
thành phố lớn là Hà Nội và Hồ Chí Minh trong khoảng 5 năm trở lại phát
triển một cách mạnh mẽ. Đây là những khu vực có quỹ đất lớn, các dự án bất
động sản có quy mô như chung cư, nhà liền kề, biệt thự, shophouse, codotel
còn thiếu rất nhiều, nhu cầu của người tiêu dung tương đối lớn. Đặc biệt từ
khi có đề xuất luật đặc khu kinh tế năm 2016,Phú Quốc trở thành một điểm
nóng về đầu tư, kinh doanh bất động sản trên cả nước trong vòng 10 năm. Phú
Quốc cũng là một địa điểm du lịch với những lợi thế đặc thù rất thuận lợi phát
triển bất động sản nghỉ dưỡng thu hút các nhà đầu tư, kinh doanh, môi giới
bất động sản hoạt động trong thời gian này.
Tuy luật đặc khu còn chưa được thông qua một cách chính thức nhưng
hoạt động môi giới, kinh doanh và môi giới bất động sản ở Phú Quốc từ năm
2016 đến đầu năm 2018 diễn ra vô cùng sôi động ở các phân khúc như đất
công, đất phân lô, đất nông nghiệp, dự án Codotel, biệt thự liền kề nghỉ
dương… Giá các bất động sản này có thời điểm tăng phi mã theo ngày, tạo
5


nên một cơn sốt cực lớn tại thị trường bất động sản khu vực. Tuy nhiên dến
tháng 6 năm 2018 chính phủ Việt Nam có đề xuất lùi việc thông qua đặc khu
kinh tế, sức nóng của các hoạt động kinh doanh bất động sản cũng giảm bớt
và trở nên trầm lắng từ giữa năm 2018 đến đầu năm 2019. Bên cạnh đó, vào
năm 2018, Phú Quốc đón lượng khách nước ngoài đến rất nhiều, tăng 36% so
với cùng kỳ năm 2017. Người nước ngoài đến đầu tư ở Phú Quốc nhiều hơn

tuy nhiên hoạt động marketing trước đây của công ty chỉ chú trọng vào khách
trong nước, chưa hướng đến khách nước ngoài. Vì vậy công ty cần mở rộng
them hoạt động marketing với lượng khách quốc tế.
Phần lớn các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang chưa chú trọng
vào hoạt động nghiên cứu và thực hiện Marketing một cách bài bản và chuyên
nghiệp, đa phần chỉ xem marketing là hoạt động quảng cáo, tiếp thị, bán hàng,
mà bỏ qua gần như các bước của một quy trình marketing chuẩn trong phát
triển một dự án bất động sản. Trong khi hoạt động marketing một dự án bất
động sản luôn tham gia trong mọi quá trình hình thành và phát triển một dự án
bất động sản. Tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Âu Lạc cũng không
ngoại lệ khi hầu hết ban lãnh đạo công ty cũng đang hiểu một cách chưa toàn
diện về marketing, mà đang nghĩ đó chỉ là hoạt động quảng cáo, chiết khấu,
khuyến mãi nhằm mục đích bán hàng.
Dự án Phú Quốc Stella do chủ đầu tư Công ty Cổ phần Đầu tư bất động
sản Âu Lạc xây dựng, để triển khai dự án thì công ty đã thực hiện các hoạt
động marketing và đến nay dự án đã bắt đầu trong quá trình triển khai tuy
nhiên trên thực tế thì thị trường bất động sản Phú Quốc đang thay đổi hàng
ngày, những hoạt động marketing công ty đã triển khai đến hiện nay thì cần
phải có sự thay đổi để hoàn thiện kế hoạch marketing.Với tư cách là người
trực tiếp thực hiện dự án này thì tác giả chọn đề tài “Hoàn thiện hoạt động
marketing dự án Phú Quốc Stella của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Âu
Lạc” làm đề tài cho luận văn nghiên cứu của mình.
6


2. Mục tiêu và câu hỏi nghiên cứu
2.1. Mục tiêu
2.1.1. Mục tiêu tổng quát
- Đề xuất các giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động marketing dự án
Phú Quốc Stella của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Âu Lạc.

2.1.2. Mục tiêu cụ thể
- Hệ thống hóa cơ sở lý luận và thực tiễn về hoạt động marketing dự án bất
động sản.
- Phân tích đánh giá thực trạng hoạt động marketing dự án Phú Quốc
Stella tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Âu Lạc, từ đó chỉ ra những hạn
chế và nguyên nhân của những hạn chế trong hoạt động marketing để có
những giải pháp hoàn thiện.
2.2. Câu hỏi nghiên cứu
- Hoạt động marketing dự án bất động sản có khác biệt gì so với hoạt
động marketing theo sản phẩm bất động sản?
- Các yếu tố ảnh hưởng đến hoạt động marketing dự án bất động sản là
gì?
- Những hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế trong hoạt động
marketing dự án Phú Quốc Stella của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Âu
Lạc là gì?
- Cần có những giải pháp gì để hoàn thiện hoạt động marketing dự án
bất động sản?
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1Đối tượng nghiên cứu: hoạt động marketing dự án bất động sản
3.2Phạm vi nghiên cứu :
- Phạm vi không gian: Trên địa bàn Phú Quốc.
- Phạm vi thời gian:
+ Nghiên cứu thực trạng giai đoạn 2016-2018
+ Giải pháp: đến 2022
4. Phương pháp nghiên cứu
7


- Khảo cứu, tổng hợp tài liệu, nghiên cứu các văn bản pháp luật hoạt
động marketing trong kinh doanh bất động sản làm cơ sở khoa học về cho đề

tài.
- Thu thập các dữ liệu thứ cấp từ các Phòng, ban thuộc công ty.
- Sử dụng các phương pháp phân tích, xử lý, tổng hợp dữ liệu theo mục
tiêu nghiên cứu để đánh giá thực trạng hoạt động marketing trong kinh doanh
bất động sản tại công ty cổ phần đầu tư bất động sản Âu Lạc.
5. Kết cấu của luận văn
Ngoài phần mở đầu, kết luận các danh mục bảng biểu, danh mục viết
tắt, danh mục tài liệu tham khảo, phụ lục thì nội dung của luận văn được kết
cấu thành 03 chương như sau:
Chương 1: Cơ sở khoa học của marketing dự án bất động sản.
Chương 2: Thực trạng hoạt động marketing dự án Phú Quốc Stella của công
ty cổ phần đầu tư bất động sản Âu Lạc.
Chương 3: Một số giải pháp hoàn thiện hoạt động marketing dự án Phú
Quốc Stella của công ty cổ phần đầu tư bất động sản Âu Lạc.

8


CHƯƠNG 1
CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA MARKETING DỰ ỎN BẤT ĐỘNG SẢN
1.1. Tổng quan về dự án Bất Động Sản
1.1.1. Khái niệm dự án
Theo quan điểm chung dự án là một lĩnh vực hoạt động đặc thù, một
nhiệm vụ cần phải thực hiện theo một phương pháp riêng, trong khuôn khổ
nguồn lực riêng, kế hoạch tiến độ cụ thể nhằm tạo ra một sản phẩm mới. Từ
đó cho thấy, dự án có tính cụ thể, mục tiêu rõ ràng xác định để tạo ra một sản
phẩm mới.
Theo PMBOK® Guide 2000, p. 4, dự án là "một nỗ lực tạm thời được
cam kết để tạo ra một sản phẩm hoặc dịch vụ duy nhất".
Theo cách định nghĩa này, hoạt động dự án tập trung vào 2 đặc tính:

- Nỗ lực tạm thời: mọi dự án đều có điểm bắt đầu và kết thúc cụ thể. Dự
án chỉ kết thúc khi đã đạt được mục tiêu dự án hoặc dự án thất bại.
- Sản phẩm và dịch vụ là duy nhất: điều này thể hiện có sự khác biệt so
với những sản phẩm, dịch vụ tương tự đã có hoặc kết quả của dự án khác.

9


Tóm lại có thể định nghĩa bằng một câu: Dự án là một chuỗi các công
việc (nhiệm vụ, hoạt động), được thực hiện nhằm đạt được mục tiêu đề ra
trong điều kiện ràng buộc về phạm vi, thời gian và ngân sách.
Dự án là một tập hợp các hoạt động có liên quan đến nhau được thực
hiện trong một khoảng thời gian có hạn, với những nguồn lực đã được giới
hạn; nhất là nguồn tài chính có giới hạn để đạt được những mục tiêu cụ thể, rõ
ràng, làm thỏa mãn nhu cầu của đối tượng mà dự án hướng đến. Thực chất,
Dự án là tổng thể những chính sách, hoạt động và chi phí liên quan với nhau
được thiết kế nhằm đạt được những mục tiêu nhất định trong một thời gian
nhất định.
Dự án bao gồm dự án đầu tư và dự án hỗ trợ kỹ thuật sản phẩm phải
được đánh giá cao và chất lượng
1.1.2. Khái niệm dự án Bất Động Sản
Điều 174 bộ Luật dân sự 2005 quy định: “bất động sản là các tài sản
không thể di dời được” bao gồm:
-Đất đai
-Nhà ở, các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể cả các tài sản gắn liền
với nhà ở, công trình xây dựng đó
-Các tài sản gắn liền với đất đai
-Các tài sản khác do pháp luật quy định
Bất động sản là một thuật ngữ pháp luật (ở một số nước như Liên hiệp
Anh, Canada, Úc, Mỹ và Bahama) có ý nghĩa bao gồm đất đai và những gì

dính liền vĩnh viễn với mảnh đất. Những thứ được xem là dính liền vĩnh viễn
như là nhà cửa, ga ra, kiến trúc ở trên hoặc dầu khí, mỏ khoáng chất ở dưới
mảnh đất đó. Những thứ có thể dỡ ra khỏi mảnh đất như nhà di động, lều, nhà
tạm thì không được xem là bất động sản.
10


Bất động sản ("real estate" hay "real property") có nghĩa ngược với động sản
("personal property").
Người sở hữu bất động sản được phép sử dụng, mua bán, cho thuê, làm
quà tặng, dùng để ký quỹ, để di chúc lại cho người được thừa hưởng, hoặc để
yên bất động sản của mình. Thị trường bất động sản có liên hệ mật thiết với
thị trường vốn, thị trường tài chính.
1.1.3. Đặc điểm của dự án Bất Động Sản
Bất động sản là hàng hóa có đặc điểm cố định về vị trí địa lý, về địa điểm
và không có khả năng di dời được. Đặc điểm này là do bất động sản luôn gắn liền
với đất đai, mà đất đai có đặc điểm là cố định về mặt vị trí và giới hạn về mặt diện
tích và không gian. Đặc điểm này ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản và
hoạt động kinh doanh bất động sản. Do đó, vị trí của bất động sản như địa điểm cụ
thể, môi trường kinh tế, chính trị, xã hội, pháp lý, cảnh quan, kết cấu hạ tầng của
hàng hóa bất động sản có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với giá trị và giá cả bất
động sản.
Bất động sản là loại hàng hóa có tính lâu bền. Tính lâu bền của hàng hóa bất
động sản gắn liền với sự trường tồn của đất đai, loại tài sản do thiên nhiên tạo ban
tặng không thể bị tiêu hủy ( trừ một số trường hợp đặc biệt như: động đất, núi lửa,
sạt lở ). Mặt khác, các công trình xây dựng, công trình kiến trúc và vật kiến trúc
thường có tuổi thọ cao, có thể hàng trăm năm. Ngay trong nông nghiệp, bất động
sản là vườn cây lâu năm cũng có thời gian tồn tại lâu dài. Tuy nhiên tính lâu bền của
hàng hóa bất động sản rất khác nhau tùy theo từng loại bất động sản cụ thể. Đặc
điểm này ảnh hưởng lớn đến chiến lược kinh doanh, đến đầu tư bất động sản cũng

như công tác quản lý, sử dụng bất động sản.
Hàng hóa bất động sản mang tính cá biệt và khan hiếm. Sở dĩ như vậy là do
sự khan hiếm và tính có hạn của diện tích bề mặt trái đất cũng như của từng vùng,
từng địa phương, từng khu vực, từng thửa đất. Tính phức tạp của đất đai về địa
hình, chất đất, vị trí, cảnh quan đã tạo nên sự khan hiếm và tính cá biệt của hàng hóa
11


bất động sản. Mặt khác, chính sự đa dạng trong ý tưởng thiết kế xây dựng, chế tạo
của chủ đầu tư cũng như của các kiến trúc sư, các công trình sư và các nhà thiết kế
cũng tạo nên tính cá biệt ( tính dị biệt ) của hàng hóa bất động sản.
Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.
Nhìn chung hàng hóa đều có đặc điểm này, nhưng đối với hàng hóa bất động sản thì
đặc điểm này nổi trội hơn. Sở dĩ như vậy là vì nhu cầu về bất động sản ở mỗi khu
vực, mỗi quốc gia, mỗi dân tộc chịu ảnh hưởng mạnh mẽ bởi yếu tố tập quán, thị
hiếu và tâm lý xã hội. Thậm chí còn bao gồm cả yếu tố tín ngưỡng, tôn giáo, tâm
linh của dân cư ở đó.
Hàng hóa bất động sản chịu ảnh hưởng lẫn nhau. Giữa các hàng hóa bất động
sản có sự tác động và ảnh hưởng lẫn nhau khá mạnh mẽ. Sự ra đời hay sự hoàn
thiện của hàng hóa bất động sản này là điều kiện để ra đời hoặc mất đi, để tăng
thêm hoặc giảm bớt giá trị của hàng hóa bất động sản kia. Ví dụ, việc xây dựng các
công trình hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ làm tăng vẻ đẹp, sự tiện lợi và giá trị
của các công trình xây dựng trong khu vực. Sự ra đời của một con đường mới sẽ
dẫn đến sự ra đời của những tụ điểm dân cư hay các khu công nghiệp, du lịch,
thương mại, dịch vụ theo trục đường đó.
Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách
của Nhà nước. Bất động sản là loại tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, mỗi dân
tộc, mỗi cơ quan đơn vị cũng như của mỗi người dân. Các quan hệ giao dịch về bất
động sản thường có tác động rất mạnh đến hầu hết những hoạt động kinh tế và xã
hội. Để tăng cường vai trò của mình, Nhà nước phải quan tâm hơn đến bất động

sản, do đó buộc phải ban hành nhiều văn bản pháp luật, nhiều chủ trương, chính
sách nhằm thực hiện việc quản lý chúng. Mặt khác, bất động sản gắn liền với đất
đai mà đất đai ở bất cứ quốc gia nào cũng có pháp luật về đất đai và do đó, nhìn
chung bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và sự quản lý của Nhà
nước.
Hàng hóa bất động sản phụ thuộc nhiều vào năng lực quản lý. Vì bất động sản
12


thường có giá trị lớn, bao gồm nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng khá phức
tạp. Do đó đòi hỏi người quản lý phải có năng lực cao và chi phí quản lý cũng phải
cao hơn so với các hàng hóa thông thường. Đăc biệt vấn đề đầu tư xây dựng các
công trình rất phức tạp, vấn đề kinh doanh hay cho thuê đất đai, các công trình xây
dựng, nhà ở, văn phòng cũng đòi hỏi cần có những nghiên cứu cụ thể và chi phí cho
quản lý cũng rất cao.
1.2. Tổng quan về marketing dự án Bất Động Sản
1.2.1. Một số khái niệm
1.2.1.1. Khái niệm marketing
Có rất nhiều quan niệm về marketing trên thế giới:
Khái niệm marketing của Phillip Kotler: Theo Phillip Kotler “Marketing là
những hoạt động của con người hướng vào việc đáp ứng những nhu cầu và ước
muốn của người tiêu dùng thông qua quá trình trao đổi”.
Khái niệm marketing của Viện marketing Anh: Định nghĩa của viện
marketing Anh chỉ ra “Marketing là quá trình tổ chức và quản lý toàn bộ hoạt động
kinh doanh từ việc phát hiện ra và biến sức mua của người tiêu dùng thành nhu cầu
thực sự về một mặt hàng cụ thể, đến sản xuất và đưa hàng hoá đến người tiêu dùng
cuối cùng nhằm đảm bảo cho công ty thu được lợi nhuận như dự kiến.
Khái niệm marketing của AMA: Theo định nghĩa của AMA (1985) “Marketing
là một quá trình lập ra kế hoạch và thực hiện các chính sách sản phẩm, giá, phân
phối, xúc tiến và hỗ trợ kinh doanh của hàng hoá, ý tưởng hay dịch vụ để tiến hành

hoạt động trao đổi nhằm thoả mãn mục đích của các tổ chức và cá nhân”
Khái niệm marketing của I. Ansoff, một chuyên gia nghiên cứu marketing của
Liên Hợp Quốc: Theo I. Ansoff, một chuyên gia nghiên cứu marketing của Liên
Hợp Quốc, một khái niệm được nhiều nhà nghiên cứu hiện nay cho là khá đầy đủ,
thể hiện tư duy marketing hiện đại và đang được chấp nhận rộng rãi: “Marketing là
khoa học điều hành toàn bộ hoạt động kinh doanh kể từ khâu sản xuất đến khâu tiêu
thụ, nó căn cứ vào nhu cầu biến động của thị trường hay nói khác đi là lấy thị
13


trường làm định hướng”
Như vậy khái niệm marketing đã xuất hiện từ xa xưa và ngày càng phát triển,
hoàn thiện hơn. Nó được hiểu theo rất nhiều cách khác nhau, nhưng tóm lược lại có
thể hiểu marketing chính là hoạt động gắn liền với quá trình trao đổi và lưu thông
hàng hóa trong thị trường, khi cung hàng hóa nhiều hơn so với cầu hàng hóa thì
buộc các doanh nghiệp phải tìm và thực hiện các giải pháp để tiêu thụ hàng hóa của
mình.
1.2.1.2. Marketing Bất Động Sản
Từ những khái niệm về marketing nói chung có thể hiểu về marketing bất
động sản như sau: “Marketing bất động sản là quá trình quản lý của doanh nghiệp
nhằm phát hiện ra nhu cầu về bất động sản và môi trường liên quan đến bất động
sản của khách hàng để đáp ứng các nhu cầu đó một cách có hiệu quả hơn so với các
đối thủ cạnh tranh”. Marketing bất động sản theo định nghĩa này có các hàm ý quan
trọng sau đây:
-Marketing bất động sản là một triết lý kinh doanh mới, triết lý vì cuộc sống
tiện nghi, an toàn của khách hàng. Đồng thời, để đảm bảo các hoạt động marketing,
trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có một chức năng quản trị mới
– chức năng quản trị marketing.
-Chức năng quản trị marketing bất động sản của doanh nghiệp nhằm đảm bảo
cho toàn bộ các hoạt động của doanh nghiệp phải hướng tới khách hàng, vì lợi ích

khách hàng. Muốn vậy, doanh nghiệp phải xác định được đúng, dự báo chính xác
nhu cầu và mong muốn của khách hàng và thoả măn các nhu cầu đó một cách hiệu
quả.
- Mục tiêu tổng thể trong dài hạn của marketing bất động sản là tối đa hoá lợi
nhuận của doanh nghiệp, còn biểu hiện trong ngắn hạn là sự thoả mãn thật tốt nhu
cầu khách hàng.
Cũng có thể hiểu marketing bất động sản là một quá trình kế hoạch hóa và
thực hiện các kế hoạch, giá cả; thúc đẩy, phân phối, xúc tiến và hỗ trợ kinh doanh
14


của hàng hóa và dịch vụ bất động sản để tạo ra sự trao đổi từ đó thỏa mãn các mục
tiêu của cá nhân và tổ chức kinh doanh bất động sản. Nói cách khác, marketing bất
động sản là quá trình tổng hợp bao gồm: Phân tích và lựa chọn thị trường mục tiêu;
Xây dựng chiến lược marketing dựa trên ý tưởng về sản phẩm; Xây dựng kế hoạch
và quy trình marketing; Hoạch định chương trình marketing - mix bao gồm các
quyết định về sản phẩm, xác định giá, phân phối tiếp thị bất động sản và thực hiện
kiểm tra các nỗ lực marketing; Phân tích, đánh giá hiệu quả công tác marketing;
Điều chỉnh marketing phù hợp với môi trường và cơ hội. Cụ thể hơn, marketing với
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chính là việc nghiên cứu phân tích thị
trường, từ đó định hướng xây dựng được những phân khúc thị trường phù hợp cho
sản phẩm của mình; thực hiện hoạt động tiếp thị một cách bài bản, chuyên nghiệp
tới khách hàng, quản lý bằng những phương thức hiệu quả nhất để mang lại kết quả
làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn với sản phẩm bất động sản
- có thể là tiền thuê hoặc giá bán.
Để thực hiện tốt hoạt động marketing thì bộ phận marketing của các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực sự hiểu rõ về nhu cầu tự nhiên, mong
muốn và nhu cầu có khả năng thanh toán của khách hàng đối với bất động sản:
Thứ nhất, nhu cầu tự nhiên đối với bất động sản: là cảm giác thiếu hụt về
hàng hóa dịch vụ bất động sản mà con người cảm nhận được.

Thứ hai, mong muốn đối với hàng hóa, dịch vụ bất động sản là nhu cầu tự
nhiên có dạng đặc thù, đòi hỏi phải được đáp lại bằng một hình thức đặc thù phù
hợp với trình độ văn hóa và tính cách cá nhân của con người.
Các nhà kinh doanh bất động sản phải phát hiện ra mong muốn của từng
người hoặc nhóm người nhằm tăng khả năng thích ứng và cạnh tranh trên thị
trường từ đó tăng hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.
Dựa vào mong muốn của khách hàng đối với hàng hóa bất động sản các nhà
kinh doanh bất động sản xác định các thông số và đặc tính của sản phẩm, từ đó
quyết định đầu tư xây dựng và cung ứng những sản phẩm, dịch vụ mà thị trường
15


đang cần hoặc sẽ cần trong tương lai. Do đó sẽ nâng cao hiệu quả kinh doanh và
giảm thiểu được rủi ro trong kinh doanh đặc biệt là trong trường hợp thị trường tiềm
ẩn nhiều rủi ro và không ổn định như hiện nay.
Thứ ba, nhu cầu có khả năng thanh toán là nhu cầu tự nhiên và mong muốn
phù hợp với khả năng thanh toán.
Từ nhu cầu tự nhiên và mong muốn của khách hàng, các nhà kinh doanh bất
động sản có thể xây dựng và tạo ra rất nhiều sản phẩm bất động sản như: văn
phòng, chung cư, nhà thu nhập thấp, biệt thự, nhà hàng, khách sạn… nhưng hàng
hóa của họ có thể bị ế ẩm nếu như những sản phẩm mà họ cung ứng ra tại thị
trường mà người mua không có cơ hội tiếp cận vì họ không đủ khả năng thanh toán
do chi phí quá cao mặc dù đó là ngôi nhà ao ước của họ.
Từ những khái niệm về marketing nói chung có thể hiểu về marketing bất
động sản như sau: “Marketing bất động sản là quá trình quản lý của doanh nghiệp
nhằm phát hiện ra nhu cầu về bất động sản và môi trường liên quan đến bất động
sản của khách hàng để đáp ứng các nhu cầu đó một cách có hiệu quả hơn so với các
đối thủ cạnh tranh”. Marketing bất động sản theo định nghĩa này có các hàm ý quan
trọng sau đây:
-Marketing bất động sản là một triết lý kinh doanh mới, triết lý vì cuộc sống

tiện nghi, an toàn của khách hàng. Đồng thời, để đảm bảo các hoạt động marketing,
trong các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cần có một chức năng quản trị mới
– chức năng quản trị marketing.
-Chức năng quản trị marketing bất động sản của doanh nghiệp nhằm đảm bảo
cho toàn bộ các hoạt động của doanh nghiệp phải hướng tới khách hàng, vì lợi ích
khách hàng. Muốn vậy, doanh nghiệp phải xác định được đúng, dự báo chính xác
nhu cầu và mong muốn của khách hàng và thoả mãn các nhu cầu đó một cách hiệu
quả.
- Mục tiêu tổng thể trong dài hạn của marketing bất động sản là tối đa hoá lợi
nhuận của doanh nghiệp, còn biểu hiện trong ngắn hạn là sự thoả mãn thật tốt nhu
16


cầu khách hàng.
Cũng có thể hiểu marketing bất động sản là một quá trình kế hoạch hóa và
thực hiện các kế hoạch, giá cả; thúc đẩy, phân phối, xúc tiến và hỗ trợ kinh doanh
của hàng hóa và dịch vụ bất động sản để tạo ra sự trao đổi từ đó thỏa mãn các mục
tiêu của cá nhân và tổ chức kinh doanh bất động sản. Nói cách khác, marketing bất
động sản là quá trình tổng hợp bao gồm: Phân tích và lựa chọn thị trường mục tiêu;
Xây dựng chiến lược marketing dựa trên ý tưởng về sản phẩm; Xây dựng kế hoạch
và quy trình marketing; Hoạch định chương trình marketing - mix bao gồm các
quyết định về sản phẩm, xác định giá, phân phối tiếp thị bất động sản và thực hiện
kiểm tra các nỗ lực marketing; Phân tích, đánh giá hiệu quả công tác marketing;
Điều chỉnh marketing phù hợp với môi trường và cơ hội. Cụ thể hơn, marketing với
các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản chính là việc nghiên cứu phân tích thị
trường, từ đó định hướng xây dựng được những phân khúc thị trường phù hợp cho
sản phẩm của mình; thực hiện hoạt động tiếp thị một cách bài bản, chuyên nghiệp
tới khách hàng, quản lý bằng những phương thức hiệu quả nhất để mang lại kết quả
làm gia tăng tối đa các chỉ số lợi nhuận như mong muốn với sản phẩm bất động sản
- có thể là tiền thuê hoặc giá bán.

Để thực hiện tốt hoạt động marketing thì bộ phận marketing của các doanh
nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực sự hiểu rõ về nhu cầu tự nhiên, mong
muốn và nhu cầu có khả năng thanh toán của khách hàng đối với bất động sản:
Thứ nhất, nhu cầu tự nhiên đối với bất động sản: là cảm giác thiếu hụt về
hàng hóa dịch vụ bất động sản mà con người cảm nhận được.
Thứ hai, mong muốn đối với hàng hóa, dịch vụ bất động sản là nhu cầu tự
nhiên có dạng đặc thù, đòi hỏi phải được đáp lại bằng một hình thức đặc thù phù
hợp với trình độ văn hóa và tính cách cá nhân của con người.
Các nhà kinh doanh bất động sản phải phát hiện ra mong muốn của từng
người hoặc nhóm người nhằm tăng khả năng thích ứng và cạnh tranh trên thị
trường từ đó tăng hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp.
17


Dựa vào mong muốn của khách hàng đối với hàng hóa bất động sản các nhà
kinh doanh bất động sản xác định các thông số và đặc tính của sản phẩm, từ đó
quyết định đầu tư xây dựng và cung ứng những sản phẩm, dịch vụ mà thị trường
đang cần hoặc sẽ cần trong tương lai. Do đó sẽ nâng cao hiệu quả kinh doanh và
giảm thiểu được rủi ro trong kinh doanh đặc biệt là trong trường hợp thị trường tiềm
ẩn nhiều rủi ro và không ổn định như hiện nay.
Thứ ba, nhu cầu có khả năng thanh toán là nhu cầu tự nhiên và mong muốn
phù hợp với khả năng thanh toán.
Từ nhu cầu tự nhiên và mong muốn của khách hàng, các nhà kinh doanh bất
động sản có thể xây dựng và tạo ra rất nhiều sản phẩm bất động sản như: văn
phòng, chung cư, nhà thu nhập thấp, biệt thự, nhà hàng, khách sạn… nhưng hàng
hóa của họ có thể bị ế ẩm nếu như những sản phẩm mà họ cung ứng ra tại thị
trường mà người mua không có cơ hội tiếp cận vì họ không đủ khả năng thanh toán
do chi phí quá cao mặc dù đó là ngôi nhà ao ước của họ.
1.2.2. Vai trò của marketing dự án BĐS
Trong nền kinh tế thị trường, tất cả các doanh nghiệp kinh doanh sản

phẩm nói chung và doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nói riêng đều cần
vận động và trao đổi với môi trường bên ngoài để có thể tồn tại và phát triển,
ngoài các hoạt động chức năng như : sản xuất, tài chính, quản trị nhân lực…
thì doanh nghiệp muốn đảm bảo chắc chắn cho sự thành công trong tương lai
thì phải kết nối mọi hoạt động của doanh nghiệp với thị trường, chức năng kết
nối mọi hoạt động của doanh nghiệp đối với thị trường thuộc lĩnh vực quản lý
marketing.
Như vậy, marketing bất động sản là hoạt động có vai trò quyết định và
điều phối sự kết nối các hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp với thị
trường, có nghĩa là đảm bảo cho hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp kinh
doanh trong lĩnh vực bất động sản hướng theo thị trường, biết lấy thị trường,
nhu cầu và ước muốn của khách hàng làm chỗ dựa vững chắc nhất cho mọi
quyết định kinh doanh.

18


Không những thế, marketing còn giúp doanh nghiệp kinh doanh với
định hướng thị trường: sản xuất cái mà thị trường cần, và do đó marketing tạo
ra khách hàng cho doanh nghiệp giống như là sản xuất tạo ra sản phẩm.
Ngược lại, việc xác định được các đối tượng khách hàng mục tiêu, tìm hiểu và
nắm bắt được những nhu cầu và thị hiếu của khách hàng sẽ giúp doanh nghiệp
đưa ra được sẽ giúp doanh nghiệp đưa ra được những kế hoạch chiến lược,
mục tiêu cụ thể nhằm tiếp cận khách hàng một cách hiệu quả nhất.
Tóm lại hoạt động marketing chiếm giữ một vị trí quan trọng đối với
việc tạo ra hay nói cách khác là thu hút khách hàng đến với doanh nghiệp.
1.2.3. Đặc điểm của marketing dự án Bất Động Sản
Marketing dự án bất động sản có những điểm đặc trưng và khác biệt so
với hoạt động marketing trong các lĩnh vực khác, điều cơ bản tạo ra sự khác
biệt ấy chính là ở sự khác biệt của hàng hóa bất động sản cũng như tính đặc

trưng của hoạt động kinh doanh bất động sản trên thị trường cụ thể như sau:
 Đối tượng của marketing dự án bất động sản
Nếu như đối tượng marketing của các doanh nghiệp kinh doanh hàng hóa,
dịch vụ khác trên thị trường là người mua thì đối tượng marketing của các
doanh nghiệp kinh doanh bất động sản bao gồm những khách hàng có nhu
cầu: mua, thuê, thế chấp, bảo hiểm (trong trường hợp khách hàng cần tư vấn)
…
 Marketing dự án bất động sản là một quá trình mang tính phức tạp
Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo do có sự tham
gia đông đảo của các nhà đầu tư lướt sóng hoặc đầu cơ, vì vậy việc tìm kiếm
và phân tích thông tin, phục vụ cho chiến lược marketing là rất khó khăn và
phức tạp.
Không những thế, cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu, cần
phải mất một thời gian dài mới có thể tung ra thị trường một sản phẩm, trong
khi thị trường lại luôn biến đổi, và sản phẩm bất động sản còn phụ thuộc
nhiều vào cơ sở hạ tầng và chính sách, quy hoạch của nhà nước. Vì vậy, đòi
hỏi người làm marketing phải có một sự hiểu biết và một tầm nhìn dài hạn.

19


 Marketing dịch vụ bất động sản là marketing những cam kết, hứa hẹn
Kinh doanh bất động sản bao gồm kinh doanh bất động sản và kinh
doanh dịch vụ bất động sản, vì vậy đây có thể nói là một điểm khác biệt lớn
giữa các hoạt động kinh doanh khác.
Marketing bất động sản bao gồm cả marketing cho các dịch vụ: môi giới,
định giá, sàn giao dịch bất động sản, tư vấn và quảng cáo bất động sản. Mà
trong kinh doanh dịch vụ thì khách hàng không thể biết trước được chất
lượng, cũng như không thể nhìn thấy như các sản phẩm hàng hóa hữu hình
khác, khách hàng chỉ có thể nhận xét và cảm nhận sau khi đã được phục vụ

dịch vụ đó. Chính vì vậy, trong marketing dịch vụ của kinh doanh bất động
sản thực chất là các doanh nghiệp đang marketing cho những cam kết và hứa
hẹn của mình tới khách hàng.
 Hoạt động phân phối sản phẩm bất động sản thực sự khác biệt
Chúng ta không thể di chuyển bất động sản tới một hoặc nhiều đại lý để
bán, để giới thiệu sản phẩm như những hàng hóa khác. khách hàng chủ yếu
biết tới sản phẩm qua các mô hình, các khu nhà mẫu… chính vì vậy, Trong
phân phối bất động sản thì sự xuất hiện của nhà môi giới là vô cùng cần thiết.
Nếu như các sản phẩm khác như bánh kẹo, hay xe máy chỉ cần bày bán ở đại
lý thì thì bất động sản cần một người trung gian kết nối khách hàng với sản
phẩm, đó chính là vai trò của nhà môi giới.
Ngoài ra, thông tin thị trường không minh bạch nên trong phân phối bất
động sản thường qua rất nhiều trung gian, và sản phẩm tới trực tiếp khách
hàng tiêu dùng là gần như không có.
 Hoạt động truyền thông cho marketing bất động sản
Thông tin trên thị trường bất động sản có thể bị méo mó, sai lệch do sự chi
phối của giới đầu cơ. Vì vậy, quá trình truyền tin và thu nhận thông tin hai
chiều từ chủ thể truyền tin và đối tượng nhận tin có thể không chính xác, và
do đó việc chọn lọc thông tin đối với các nhà marketing là vô cùng khó khăn.
 Phải có kế hoạch marketing từ khi có ý tưởng về dự án bất động sản
Thời gian đầu tư một bất động sản là rất dài, vì vậy ngay từ khi hình

20


thành ý tưởng xây dựng một bất động sản thì kế hoạch marketing cũng phải
bắt đầu. Nếu đợi sau khi đã có sản phẩm mới xây dựng thì có thể khi hoàn
thành chiến lược marketing, bất động sản của ta đã trở nên lỗi thời.
1.2.4. Nội dung của hoạt động marketing dự án Bất Động Sản
1.2.4.1. Nghiên cứu môi trường marketing dự án Bất Động Sản

Môi trường Marketing là tổng hợp các yếu tố bên trong và bên ngoài công
ty có ảnh hưởng tích cực hoặc tiêu cực đến hoạt động Marketing của doanh
nghiệp. Những biến động trong môi trường có thể gây ảnh hưởng sâu sắc đến
doanh nghiệp, bao gồm cả các ảnh hưởng tốt và ảnh hưởng xấu.
Các yếu tố môi trường thường mang lại cho doanh nghiệp các nguy cơ
đe doạ, nhưng đồng thời càng mang lại các cơ hội kinh doanh cho doanh
nghiệp. Nếu doanh nghiệp có đầy đủ các thông tin đó, họ sẽ có kế hoạch, các
biện pháp chủ động vượt qua các nguy cơ và nắm lấy các cơ hội thuận lợi. Có
thể phân chia thành 2 loại môi trường: môi trường vĩ mô và môi trường vi mô.
Môi trường Marketing vĩ mô
Môi trường vĩ mô gồm các yếu tố, các lực lượng xã hội rộng lớn, có tác động
đến toàn bộ môi trường kinh doanh của doanh nghiệp. Doanh nghiệp không
thể kiểm soát, thay đổi được các yếu tố của môi trường vĩ mô, do vậy phải tìm
cách thích ứng với nó thì mới có thể tồn tại và phát triển được.
a. Môi trường nhân khẩu học
Nhân khẩu học là một môn khoa học nghiên cứu dân cư và sự phân bố dân cư.
Cụ thể, nó nghiên cứu các vấn đề như quy mô, mật độ, phân bố dân cư, nghề
nghiệp, tuổi tác, giới tính, tôn giáo, tỷ lệ sinh, tỷ lệ chết….
 Quy mô, cơ cấu tuổi tác
Quy mô, cơ cấu tuổi tác của dân cư là yếu tố quy định cơ cấu khách hàng tiềm
năng của một doanh nghiệp. Khi quy mô, cơ cấu tuổi tác dân cư thay đổi thì
thị trường tiềm năng của doanh nghiệp càng thay đổi, kéo theo sự thay đổi về
21


cơ cấu tiêu dùng nhà ở. Một tháp dân số trẻ có hình dạng trên nhỏ dưới to
hoặc một tháp tuổi trung bình với hình dạng phình ra ở giữa sẽ thể hiện một
thị trường tiềm năng hơn nhiều so với một tháp tuổi già (trên nhỏ dưới to)
 Quy mô và tốc độ tăng dân số
Quy mô và tốc độ tăng dân số là hai chỉ tiêu dân số học quan trọng. Dân số

lớn và tăng cao tạo ra một thị trường tiềm năng rộng lớn cho nhiều doanh
nghiệp.
 Cơ cấu, quy mô gia đình
Đây là các yếu tố ảnh hưởng mạnh đến cầu thị trường nhà ở. Cầu về nhà ở sẽ
tăng mạnh khi xuất hiện xu hướng mô hình gia đình nhiều thế hệ bắt đầu
chuyển thành gia đình hạt nhân, không có người già.
 Quá trình đô thị hoá, phân bổ lại dân cư
Tại các nước đang phát triển nói chung và tại Việt Nam nói riêng, quá trình đô
thị hoá và phân bố lại dân cư diễn ra mạnh mẽ. Khi các đô thị ngày càng mở
rộng và đông đúc, dòng người từ các vùng quê đổ xô ra thành phố làm ăn thì
đây là yếu tố quan trọng làm tăng nhu cầu về nhà ở tại các khu vực này.
 Trình độ văn hoá giáo dục của dân cư
Hành vi mua sắm và tiêu dùng của khách hàng phụ thuộc vào trình độ văn
hoá, giáo dục của họ. Những người có văn hoá cao sẽ có cơ hội kiếm được
nhiều tiền hơn, họ có nhu cầu tiêu dùng những hàng hoá có chất lượng cao
hơn. Điều này ảnh hưởng đến việc định vị sản phẩm và thiết kế các sản phẩm
nhà ở
b. Môi trường kinh tế
Môi trường kinh tế bao gồm tất cả các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến sức mua
của người dân. Đó là tốc độ tăng trưởng kinh tế quốc dân, là lạm phát, thất
nghiệp, lãi suất ngân hàng. Các yếu tố kinh tế này ảnh hưởng trực tiếp đến sức

22


mua của người dân, của Chính phủ và cuả các doanh nghiệp, và do vậy càng
ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động Marketing của doanh nghiệp.
Thời kỳ tăng trưởng kinh tế, đầu tư mua sắm của xã hội không những tăng,
mà còn phân hoá rõ rệt. Nhu cầu tiêu dùng các sản phẩm, dịch vụ cao cấp
tăng trong đó có sản phẩm nhà ở. Đây là cơ hội các công ty mở rộng các hoạt

động Marketing, phát triển thêm các sản phẩm mới, xâm nhập thị trường mới.
Ngược lại, khi tốc độ tăng trưởng kinh tế giảm sút, nền kinh tế suy thoái, đầu
tư, mua sắm của Nhà nước, dân chúng và doanh nghiệp đều giảm sút. Điều
này ảnh hưởng lớn đến các hoạt động Marketing của các doanh nghiệp.
Khi lạm phát tăng, giá cả tăng nhanh hơn thu nhập cá nhân, nhu cầu tiêu
dùng của dân chúng càng thay đổi. Một số tạm gác lại các chi tiêu lớn. Số
những người nhiều tiền lại vội vã đầu cơ vàng, đô la hoặc nhà đất để giữ của.
Khi lãi suất tiền gửi cao sẽ làm giảm sức mua các hàng hoá lâu bền và thu hút
dân chúng gửi tiết kiệm hơn là đầu tư hoặc tiêu dùng. Khi lãi suất giảm, các
công ty thường kích thích tiêu thụ bằng cách bán trả chậm với lãi suất thấp
hơn thị trường hoặc không lãi.
c. Môi trường tự nhiên
Môi trường tự nhiên là hệ thống các yếu tố tự nhiên có ảnh hưởng đến
các nguồn lực đầu vào cần thiết cho hoạt động của các doanh nghiệp, do vậy
càng ảnh hưởng đến hoạt động Marketing của doanh nghiệp. Đó là các yếu tố
như khí hậu, thời tiết, vị trí địa lý, tài nguyên thiên nhiên, môi trường… Ở
một số vùng do các điều kiện đặc thù về địa lý và thời tiết, kết cấu nhà ở phải
được thiết kế, xây dựng với kỹ thuật đặc biệt và nguyên vật liệu chuyên dùng.
Việc thiết kế sản phẩm nhà ở phải đặc biệt chú ý đến yếu tố này
Mặt khác, trong những thập kỷ gần đây dư luận thế giới ngày càng gia
tăng cảnh báo về vấn đề ô nhiễm môi trường do hoạt động sản xuất và tiêu
dùng của con người gây ra. Nhiều tổ chức bảo vệ môi trường ra đời và đã hoạt
động tích nhằm hạn chế những ô nhiễm do chất thải của các ngành công
23


nghiệp và chất thải tiêu dùng. Mặt khác các nguyên, nhiên liệu truyền thống
như vàng, bạc, sắt, thép, đồng, dầu mỏ, than đá… ngày càng cạn kiệt. Điều
này buộc các công ty sử dụng các nguyên, nhiên liệu đó phải chi phí nhiều
hơn do thuế tài nguyên tăng lên đồng thời với chi phí cho các đầu tư nghiên

cứu tìm các nguyên liệu mới thay thế. Năng lượng gió, mặt trời, địa nhiệt
ngày càng được sử dụng nhiều hơn. Điều này mở ra cơ hội kinh doanh cho
các ngành sản xuất mới.
Người dân hiện càng ngày càng ưa chuộng những sản phẩm xanh: tiết
kiệm năng lượng, ít gây ô nhiễm, thân thiện với môi trường. Ngành công
nghiệp xây dựng và hoạt động kinh doanh nhà ở càng không nằm ngòai xu
hướng đó và điều này mở ra một cơ hội mới cho việc kinh doanh các Tòa nhà
xanh (Greenbuilding)
d. Môi trường công nghệ
Ngày nay công nghệ thay đổi nhanh chóng. Công nghệ truyền thông số hoá,
tin học hoá, quang hoá phát triển nhanh chóng làm cho giá cả giá cả các thiết
bị viễn thông giảm nhanh, và chất lượng lượng được nâng cao, có khả năng
tạo ra các dịch vụ đa dạng. Hiện nay, xu thế Marketing truyền thống vẫn còn
giữ một vị trí quan trọng bởi những ưu điểm không thể chối bỏ. Tuy nhiên, xu
thế Marketing hiện đại đang nổi lên như một điều tất yếu trong thời đại
Internet. Và các doanh nghiệp nếu biết tận dụng ưu điểm của cả hai phương
thức truyền thông sẽ đem đến những chiến dịch Marketing hiệu quả với chi
phí thấp
- Marketing trực tuyến
- Viral Marketing (Marketing lan truyền, Marketing truyền miệng
- Markting dựa trên Social Media.
- Quảng bá thương hiệu bằng website nhờ SEO (Search Engine Optimization)
e. Môi trường chính trị, luật pháp

24


Môi trường chính trị pháp luật có ảnh hưởng lớn tới các hoạt động Marketing
của doanh nghiệp. Môi trường chính trị pháp luật bao gồm hệ thống luật và
các văn bản dưới luật, các công cụ, chính sách nhà nước, các cơ quan pháp

luật, các cơ chế điều hành của Nhà nước. Môi trường này ảnh hưởng lớn đến
thị trường nhà ở quy định hoặc kiểm soát các quá trình, các hoạt động, các
mối quan hệ trên thị trường nhà ở, đồng thời nó có thể hạn chế hoặc tạo ra
những điều kiện thuận lợi cho phát triển thị trường.
f. Môi trường văn hoá xã hội
Văn hoá là một hệ thống giá trị, quan niệm, niềm tin, truyền thống và
các chuẩn mực hành vi được một tập thể giữ gìn, được hình thành trong
những điều kiện nhất định về vật chất, môi trường tự nhiên, lịch sử của cộng
đồng và dưới tác động của các nền văn hoá khác.
Hành vi tiêu dùng của khách hàng chịu ảnh hưởng sâu sắc của nền văn
hoá của dân tộc họ. Nói cách khác, các yếu tố văn hoá có tác động lớn đến
hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp. Do vậy, doanh nghiệp cần hiểu biết
môi trường văn hoá mà họ đang kinh doanh để làm cho hoạt động kinh doanh
của họ phù hợp với môi trường văn hoá đó. Trong Marketing nhà ở cần chú ý
đến các yếu tố sau của môi trường văn hóa xã hội:
 Những giá trị văn hoá truyền thống
Giá trị văn hoá truyền thống là các chuẩn mực và niềm tin trong xã hội,
được truyền từ đời này sang đời khác, được duy trì và thừa kế trong môi
trường gia đình, xã hội. Ngôi nhà người Việt truyền thống là nơi sinh sống
không phải chỉ của một hay hai thế hệ mà nó được truyền qua nhiều thế hệ từ
lớp ông bà đến lớp con cháu... cứ thế tiếp nối. Ngôi nhà có thể tồn tại vững
chắc vài trăm năm, nên việc dựng một ngôi nhà được người Việt hết sức quan
tâm, từ khâu chọn nguyên liệu đến khâu xem ngày, xem tháng, so tuổi vì họ
quan niệm đây thứ nhất là cơ nghiệp của nhiều đời, thứ hai đó là sự thịnh
vượng hay suy của cả gia đình hay lớn hơn là cả một dòng họ nếu không chọn
25