Phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn Thành phố Vĩnh Long

B GIÁO D C VÀ ÀO T O
TR

NG

I H C C U LONG

HU NH DUY KHOA

PHÂN TÍCH CÁC Y U T
T

TRÊN

NH H

A BÀN THÀNH PH

NG

N GIÁ

V NH LONG

CHUYÊN NGÀNH: QU N TR KINH DOANH
MÃ NGÀNH: 60340102

LU N V N TH C S QU N TR KINH DOANH

NG

IH

NG D N KHOA H C: PGS.TS. TR

V nh Long, 2016

NG ÔNG L C


i

L I CAM OAN
Tôi xin cam đoan lu n v n này là do tôi th c hi n, các s li u và k t qu
nghiên c u là trung th c và ch a đ

c công b

trích d n và s li u tham kh o t tài li u khác đ

công trình nghiên c u khác. Các
c ghi rõ ngu n g c.
Tác gi

Hu nh Duy Khoa


ii

L IC M N
Tôi xin chân thành c m n quý th y, cô đã nhi t tình gi ng d y và h

d n tôi trong su t quá trình h c t p và nghiên c u t i tr

ng

ng

i h c C u Long.

C m n các anh ch t i V n phòng công ch ng Thanh Thanh, v n phòng công
ch ng Ph

ng Anh, S Tài Nguyên và Môi Tr

ng V nh Long, C c Th ng kê t nh

V nh Long đã cung c p s li u đ tôi th c hi n nghiên c u.
c bi t, tôi xin g i l i c m n đ n th y PGS.TS Tr
đã tr c ti p h

ng ông L c là ng

ng d n tôi nghiên c u và hoàn thành lu n v n này.
V nh Long, ngày

tháng

Tác gi

Hu nh Duy Khoa

n m 2016

i


iii

M CL C
CH

NG I: M

U ........................................................................... 1

1.1 LÝ DO CH N

TÀI................................................................................ 1

1.2 M C TIÊU NGHIÊN C U ......................................................................... 3
1.2.1. M c tiêu chung ........................................................................................ 3
1.2.2. M c tiêu c th ........................................................................................ 3
1.3 PH M VI NGHIÊN C U ........................................................................... 3
1.3.1. Ph m vi th i gian ...................................................................................... 3
1.3.2. Ph m vi không gian .................................................................................. 3
1.3.3.

it

ng nghiên c u ............................................................................... 3

1.4 C U TRÚC LU N V N ............................................................................ 3

CH

NG 2: C

S

LÝ LU N VÀ PH

NG PHÁP NGHIÊN C U ... 5

2.1 C S LÝ LU N ....................................................................................... 5
2.1.1T ng quan v đ t đai .................................................................................. 5
2.1.1.1 Khái ni m đ t đai ................................................................................... 5
2.2.1.2

c đi m c a đ t đai.............................................................................. 5

2.1.2 Th tr

ng đ t đai ...................................................................................... 6

2.1.2.1 Khái ni m th tr

ng đ t đai .................................................................. 6

2.1.2.2 Y u t c u thành th tr
2.1.2.3 Các nhân t
2.1.2.4

nh h

ng đ t đai........................................................ 6

ng đ n s hình thành th tr

c tr ng chung c a th tr

ng đ t đai ............... 7

ng đ t đai ................................................ 8

2.1.3 T ng quan v giá đ t ............................................................................... 10
2.1.3.1 Khái ni m giá đ t ................................................................................. 10
2.1.3.2 Các nhân t

nh h

ng đ n giá đ t ..................................................... 11

2.1.3.3 Các nguyên t c đ nh giá đ t ................................................................. 16


iv

2.1.3.4 Các ph
2.2 L

ng pháp đ nh giá đ t ............................................................. 18

C KH O TÀI LI U........................................................................... 25

2.3 PH

NG PHÁP NGHIÊN C U .............................................................. 26

2.3.1 Ph

ng pháp thu th p s li u .................................................................. 26

2.3.2 Ph

ng pháp phân tích ............................................................................ 27

2.3.3 Mô hình nghiên c u................................................................................. 28
CH
PH

NG 3: TH C TR NG CÔNG TÁC

NH GIÁ

T T I THÀNH

V NH LONG .................................................................................................. 31
C

3.1

I M V TRÍ

C A THÀNH PH

A LÝ,

I U KI N T

NHIÊN VÀ XÃ H I

V NH LONG ................................................................ 31

3.1.1 V trí đ a lý ............................................................................................... 31
3.1.2 i u ki n t nhiên ................................................................................... 32
3.1.2.1

t đai .................................................................................................. 32

3.1.2.2 Khí h u ................................................................................................. 32
3.1.2.3 i u ki n kinh t xã h i ........................................................................ 33
3.2 TÌNH HÌNH QUY HO CH S

D NG

T

C A THÀNH PH

V NH LONG .................................................................................................. 35
3.3 TH C TR NG GIÁ

PH

T

QUY

NH T I

A BÀN THÀNH

V NH LONG ......................................................................................... 36

3.3.1 Nh ng c n c pháp lý đ ban hành quy t đ nh quy đ nh giá đ t trên đ a
bàn Thành ph V nh Long................................................................................ 36
3.3.2 C n c v trí đ xác đ nh giá đ t trên đ a bàn Thành ph V nh Long ..... 38

CH

3.3.2.1

iv iđ t

t i đô th trên đ a bàn Thành ph V nh Long................. 38

3.3.2.2

iv iđ t

t i nông thôn trên đ a bàn Thành ph V nh Long .......... 43

NG 4: CÁC Y U T

BÀN THÀNH PH

NH H

NG

N GIÁ

T

TRÊN

A

V NH LONG ......................................................................... 45

4.1 T NG QUAN V M U NGHIÊN C U .............................................. 45


v

4.1.1 C c u m u nghiên c u theo đ a bàn ....................................................... 45
4.1.2 C c u m u nghiên c u theo v trí ........................................................... 46
4.1.3 C c u m u nghiên c u theo hình dáng th a đ t .................................... 46
4.1.4 Mô t m u nghiên c u ............................................................................. 47
4.2 CÁC Y U T

CH

NH H

NG

N GIÁ

T

TRÊN

A BÀN

THÀNH PH

V NH LONG: K T QU PHÂN TÍCH ............................. 49

4.3 M T S

GI I PHÁP NH M HOÀN THI N CÔNG TÁC
T I

A BÀN THÀNH PH

NH

GIÁ

T

V NH LONG ......................... 51

4.3.1

i v i y u t hình dáng th a đ t ........................................................... 52

4.3.2

i v i y u t kho ng cách đ n trung tâm thành ph ............................ 53

4.3.3

i v i y u t chi u r ng m t đ

ng ti p giáp v i th a đ t .................. 54

NG 5: K T LU N VÀ KI N NGH ......................................................... 56
5.1 K T LU N ................................................................................................ 56
5.2 KI N NGH ................................................................................................ 57
5.2.1 Ki n ngh v i chính ph .......................................................................... 57
5.2.2 Ki n ngh v i UBND t nh ....................................................................... 58
Tài li u tham kh o ............................................................................................ 59


vi

DANH M C CÁC B NG
Tên b ng

STT

Trang

B ng di n gi i các bi n đ c l p

27

Quy ho ch các nhóm đ t đ n n m 2020 c a Thành ph V nh
Long

34

4.1

C c u m u nghiên c u theo đ a bàn

44

4.2

C c u m u nghiên c u theo v trí

45

4.3

C c u m u nghiên c u theo hình dáng th a đ t

46

4.4

Giá đ t và các nhân t

48

4.5

K t qu phân tích h i quy t mô hình

2.1
3.1

B
0

nh h

ng đ n giá đ t

48


vii

DANH M C HÌNH
S hi u

Tên hình
ng pháp so sánh tr c ti p

Trang

2.1

S đ v nguyên lý c a ph

2.2

Mô hình nghiên c u

27

3.1

B n đ Thành ph V nh Long

31

21


1

CH
1.1 LÝ DO CH N

NG I: GI I THI U

TÀI

t đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là t li u s n xu t đ c bi t, là thành
ph n quan tr ng hàng đ u c a môi tr

ng s ng, là đ a bàn phân b các khu dân c ,

xây d ng các c s kinh t , v n hoá xã h i, an ninh qu c phòng. Ngày nay cùng v i
s gia t ng dân s nhanh chóng cùng v i s phát tri n kinh t làm cho nhu c u s
d ng đ t ngày càng t ng.

t đai tr nên khan hi m nên đòi h i con ng

i ph i có

bi n pháp s d ng phù h p.
Thành ph V nh Long là m t đô th lo i III bao g m 7 ph

ng và 4 xã tr c

thu c. Th i gian qua, thành ph đã t p trung đ u t các công trình h t ng k thu t và
h t ng xã h i t o đ ng l c phát tri n, h

ng t i đô th lo i II trong t

ng lai. Thành

ph có s t p trung đ u t vào các d án phát tri n c s h t ng, đ
thông…Các tr c đ

ng ch y u đã hình thành nh : tuy n tránh Qu c l 1A qua V nh

Long, kè C Chiên qua Ph
nh đ
Tr

ng giao

ng 2, Ph

ng Võ V n Ki t, Tr n

ng 9 và xã Tân Ngãi, các tr c đ

i Ngh a, B ch

àn và đ

ng n i ô

ng giao thông các xã…

c nhu đó thì U ban nhân dân Thanh ph V nh Long c n có nh ng chính sách

qu n lý các ho t đ ng, giao d ch liên quan đ n đ t đai: b i th
b ng, h tr tái đ nh c , chuy n nh

ng gi i phóng m t

ng quy n s d ng đ t, cho thuê, th ch p quy n

s d ng đ t….Nhi m v qu n lý đ t đai c a thành ph trong giai đo n hi n nay khá
quan tr ng nh h

ng đ n quá trình phát tri n c a thành ph .

t o c s nh m th c

hi n chính sách qu n lý đ t đai hi u qu ph c v công tác đ n bù gi i phóng m t
b ng, tính thu , cho thuê đ t…Vi c xác đ nh giá đ t là vi c làm h t s c quan tr ng.
Vi c tính thu phi nông nghi p (thu nhà đ t hàng n m), thu chuy n m c
đích s d ng đ t, thu tr

c b , giá cho thuê đ t d a trên b ng giá đ t do U ban

nhân dân t nh quy đ nh. Nh v y, giá đ t U ban nhân dân t nh th p h n giá th c t
s làm th t thu thu r t l n. Thu thu nh p cá nhân: Giá chuy n nh
t trên h p đ ng chuy n nh
đ ng giá chuy n nh

ng t i th i đi m chuy n nh

ng ghi trên h p đ ng th p h n giá do

t nh quy đ nh thì giá chuy n nh

ng đ

ng. Tr

ng là giá th c

ng h p, h p

y ban nhân dân c p

c xác đ nh c n c theo B ng giá đ t do

y


2

ban nhân dân c p t nh quy đ nh t i th i đi m chuy n nh
nh

ng quy n s d ng đ t các bên giao d ch th

ng. Do đó, khi chuy n

ng ghi giá tr h p đ ng theo giá

U ban nhân dân t nh (th p h n giá th c t chuy n nh
thu nh p cá nhân. Vì v y, c n có m t c s đ bi t đ

ng) nh m gi m ti n thu
cy ut

nh h

ng đ n giá

đ t t đó có th tham chi u và đi u ch nh giá đ t phù h p v i th c t nh m t ng
ngu n thu cho ngân sách nhà n
Th tr

ng đ t đai là th tr

c.
ng không hoàn h o, thông tin giao d ch c a các

ch th khá h n ch , do đó các nhà đ u t r t c n c s khoa h c đ tham kh o và
ra quy t đ nh. Khi các doanh nghi p khi quy t đ nh đ u t t i đ a ph
m t trong nh ng y u t quan tr ng hàng đ u nh h

ng nào thì

ng đ n quy t đ nh đ u t c a

các doanh nghi p chính là giá đ t đ làm m t b ng. Do đó, vi c ban hành m t giá
đ t thích h p và n m đ

c s tác đ ng c a các y u t khác đ n giá đ t c ng là đi u

ki n đ thu hút đ u t .
Trên th c t t i đ a bàn Thành ph V nh Long vi c xác đ nh khung giá m c
giá đ t c a U ban nhân dân t nh chênh l ch khá nhi u so v i giá th tr
gây khó kh n cho công tác qu n lý s d ng đ t c a nhà n

ng th c t

c và th t thu thu , phí

và l phí. S chênh l ch này do nhi u nguyên nhân: chính sách quy ho ch c s h
t ng, tâm lý ng

i dân, s bi n đ ng kinh t , đ c đi m c th v trí, hình dáng, l i

th kinh doanh, môi tr

ng, an ninh tr t t . M c dù hàng n m U ban nhân dân t nh

đ u kh o sát tính toán và ban hành khung giá đ t đ k p th i c p nh t giá th tr

ng,

nh ng vi c xác đ nh giá đ t c a U ban nhân dân t nh ch mang tính ch t t ng th
cho t ng khu v c mà không xác đ nh chi ti t d n đ n s chênh l ch so v i giá th
tr

ng. Do đó vi c xác đ nh và phân tích các y u t

nh h

ng đ n giá đ t là r t c n

thi t. Vì nh ng lý do nêu trên tôi ch n đ tài: “Phân tích các y u t

nh h

ng đ n giá

đ t trên đ a bàn Thành ph V nh Long” đ làm đ tài nghiên c u lu n v n cao h c.


3

1.2 M C TIÊU NGHIÊN C U
1.2.1 M c tiêu chung
M c tiêu chung c a đ tài là phân tích các y u t

nh h

ng đ n giá đ t

(th

c ) trên đ a bàn TP. V nh Long, trên c s đó đ xu t m t s chính sách liên quan
đ n đ nh giá đ t trên đ a bàn.
1.2.2 M c tiêu c th
- Phân tích th c tr ng vi c đ nh giá đ t hàng n m trên đ a bàn Thành ph V nh
Long;
- Phân tích các y u t

nh h

ng đ n giá đ t trên đ a bàn Thành ph V nh

Long;
xu t m t s chính sách liên quan đ n vi c đ nh giá đ t trên đ a bàn Thành

-

ph V nh Long.
1.3 PH M VI NGHIÊN C U
1.3.1 Ph m vi v th i gian
Giai đo n nghiên c u c a đ tài này là t n m 2012 đ n n m 2014.
1.3.2 Ph m vi v không gian
a bàn nghiên c u c a đ tài này là 4 xã và 7 ph

ng thu c Thành ph V nh

Long.
1.3.3
it

it

ng nghiên c u

ng nghiên c u c a đ tài này là các y u t

đ a bàn Thành ph V nh Long. Giá đ t
và đ t

đ

nh h

ng đ n giá đ t

c đ c p trong lu n v n là đ t

nông thôn trên đ a bàn thành ph .

1.4 C U TRÚC C A LU N V N
Lu n v n đ

c c u trúc thành 5 ch

ng, c th nh sau:

Ch

ng 1: Gi i thi u

Ch

ng 2: C s lý lu n và ph

Ch

ng 3: Th c tr ng công tác đ nh giá đ t t i Thành ph V nh Long

ng pháp nghiên c u

trên
đô th


4

Ch

ng 4: Các y u t

nh h

Long
Ch

ng 5: K t lu n và ki n ngh

ng đ n giá đ t

trên đ a bàn Thành ph V nh


5

CH
C
2.1. C

S

S

NG 2

LÝ LU N VÀ PH

NG PHÁP NGHIÊN C U

LÝ LU N

2.1.1. T ng quan v đ t đai
2.1.1.1. Khái ni m đ t đai
t đai là m t khái ni m đ ch m t di n tích c th trên b m t trái đ t, nó
bao g m t p h p nh ng y u t theo chi u th ng đ ng: l p đ t ph trên b m t, m t
n

c, h đ ng th c v t trong lòng đ t, trong n

lòng đ t và h th ng c s h t ng con ng

c, b u khí quy n, khoáng s n trong
i đ l i trong quá trình c i t o và s

d ng đ t.
Lu t đ t đai 1993 c a n
“

c C ng hoà Xã h i Ch ngh a Vi t Nam có ghi:

t đai là tài nguyên vô cùng quý giá, là t li u s n xu t đ c bi t, là thành ph n

quan tr ng hàng đ u c a môi tr

ng s ng, là đi bàn phân b các khu dân c , xây

d ng các c s kinh t , v n hoá xã h i, an ninh qu c phòng. Tr i qua nhi u th h ,

nhân dân ta đã t n bao nhiêu công s c, x

ng máu m i t o l p, b o v đ

cv nđ t

đai nh ngày nay !”.
2.1.1.2.

c đi m c a đ t đai

- V trí c đ nh: m i th a đ t đ u có v trí riêng bi t và duy nh t nên con ng
không th thay đ i theo ý mu n ch quan. Do đó, khi s d ng đ t con ng

i

i ph i l

thu c vào tính ch t này, có ngh a là ph i s d ng t i ch tu theo tính ch t c a t ng
th a đ t. Vì m i th a đ t có v trí c đ nh khác nhau nên kh n ng s d ng vào m c
đích khác nhau và giá tr m i th a c ng khác nhau
- Gi i h n v di n tích:

t đai đ

c hình thành tr i qua hàng tri u n m v n

đ ng c a đ a ch t do đó di n tích c a nó là không th thay đ i đ
th c i t o đ

c. Con ng

i có

c tính ch t đ t, c s h t ng trên đ t nh ng không th làm t ng hay

gi m di n tích đ t theo ch quan c a mình
- Tính lâu b n:

t đai có đ b n v nh c u, khi s d ng đ t do con ng

th làm gi m ho c t ng đ màu m c a đ t hay đ

i có

n đ nh c a đ t. Tuy nhiên,


6

không th làm hao mòn đ
qu con ng

i ph i có k ho ch s d ng h p lý và b o v đ t đai.

- Ch t l
ch u s

c b n ch t c a nó. Do đó đ khai thác s d ng đ t hi u

ng đ t khác nhau: Do m i th a đ t có v trí đ a lý khác nhau nên

nh h

ng c a nhi u y u t t nhiên nh khí h u, nhi t đ , đ

m a hay các y u t t nhiên c a đ t nh đ a ch t, th c bì, th nh
m i th a đ t có ch t l
2.1.2. Th tr

ng

ng…). Do đó

ng đ t đai
ng đ t đai

ng hi u theo ngh a đ n gi n nh t là n i g p g và giao d ch gi a

i mua và ng

i bán. Th tr

là n i giao d ch mà đ i t
đ

ng

ng khác nhau.

2.1.2.1. Khái ni m th tr
Th tr

m, l

ng đ t đai đ

c suy r ng t khái ni m th tr

ng giao d ch c a nó là đ t đai. Th tr

c hi u theo ngh a r ng và ngh a h p. Theo ngh a r ng, th tr

ng,

ng đ t đai có th
ng đ t đai là t ng

hòa các m i quan h v giao d ch đ t đai di n ra t i m t khu v c đ a lý nh t đ nh,
trong m t kho ng th i gian nh t đ nh. Theo ngh a h p, th tr

ng đ t đai là n i di n

ra các ho t đ ng có liên quan tr c ti p đ n giao d ch đ t đai.
2.1.2.2. Y u t c u thành th tr
M t th tr

ng đ

- Ch th th tr

ng đ t đai

c c u thành b i 3 y u t sau đây:
ng: là nh ng pháp nhân ho c cá nhân có quy n và l i ích đ c

l p, có quy n s h u ho c s d ng đ t đai, có quy n quy t đ nh cách s d ng,
chuy n nh

ng ho c cho thuê đ t theo quy đ nh c a pháp lu t v đ t đai.

- Khách th th tr
qua th tr

ng: là s n ph m h u hình ho c vô hình đ

ng, trong th tr

là s h u toàn dân, nhà n

ng đ t đai

c trao đ i thông

Vi t Nam do lu t đ t đai quy đ nh đ t đai

c đ i di n qu n lý nên không cá nhân nào có quy n s

h u mà ch có quy n s d ng, do đó khách th th tr

ng chính là quy n s d ng

đ t.
- Gi i trung gian th tr

ng: là các cá nhân ho c t ch c trung gian đ làm c u

n i liên k t gi a các ch th th tr
tr

ng. H n m đ

c nhi u thông tin trên th

ng đ t đai và s d ng thông tin này đ cung c p cho các ch th th tr

ng.


7

Làm cho th tr

ng đ t đai di n ra trôi ch y h n.

2.1.2.3. Các nhân t
n

nh h

ng đ n s hình thành th tr

ng đ t đai

c ta hi n nay đang xây d ng và phát tri n n n kinh t theo c ch th

tr

ng đ nh h

ng XNCH. Th tr

tr

ng. Tuy nhiên, th tr

tr

ng hàng hoá thông th

ng đ t đai c ng ch u tác đ ng c a c ch th

ng đ t đai có nh ng nét đ c tr ng khác bi t so v i các th
ng khác:

a. Trình đ phát tri n s n xu t hàng hoá
Cùng v i trình đ phát tri n s n xu t hàng hoá, nhu c u s d ng hàng hoá c a
con ng

i, nhu c u khai thác và s d ng đ t t ng thêm và đ t đai ngày càng tr nên

khan hi m, đ t đai tr thành đ i t

ng đ

c th

ng m i hoá. Vì v y trình đ s n

xu t hàng hoá phát tri n đã làm thay đ i quan h v ru ng đ t, xu t hi n th tr

ng

đ t đai
b. Ch đ s h u ru ng đ t
Ch đ s h u ru ng đ t ra đ i t r t lâu và phát tri n t ng b
trình l ch s . T ch đ s h u công v ru ng đ t

c trong quá

ch đ Công xã nguyên thu

đ n s h u t nhân trong ch đ phong ki n và t b n ch ngh a. Trong th i k đ u
ch đ t b n, s tích t t b n di n ra b ng vi c t

c đo t ru ng đ t c a nông dân

đ thành l p trang tr i quy mô l n, nông dân không có ru ng đ t ph i đi làm thuê
d n đ n s hình thành quan h ru ng đ t t b n ch ngh a và th tr

ng đ t đai ra

đ i.
c. C u v đ t đai
Cung đ t đai là b t bi n, c u đ t đai kh bi n do con ng
c u trong quá trình s n xu t. Nhu c u c a con ng
xu t và xây d ng nhà . Th tr
c u, nh ng xét th tr

ng thông th

i phát sinh thêm nhu

i v đ t đai đ làm t li u s n

ng ch u tác đ ng c a quy lu t cung

ng đ t đai thì cung đ t không thay đ i, n u có thì c ng ch là

chuy n m c đích s d ng tu vào chính sách qu n lý c a nhà n
c u quy t đ nh giá tr c a đ t đai

c. Do đó l

ng


8

2.1.2.4.

c tr ng chung c a th tr

a. Th tr

ng đ t đai là th tr

ng không hoàn h o

Theo lý thuy t kinh t h c thì th tr
mua và ng
ng

i bán n m đ

ng hoàn h o là th tr

ng mà

đó ng

i

c đ y đ thông tin c n thi t và trao đ i là t nguy n gi a

i mua s n sàng mua và ng

bu c, giá tr th tr

ng đ t đai

i bán s n sàng bán, các bên tham gia không b ép

ng, giá c th tr

gi ng nhau. Do đó, trên th tr

ng và giá tr trao đ i c a tài s n gi ng nhau th

ng hoàn h o thì hàng hoá trao đ i ph i thu n nh t.

Tuy nhiên, do y u t đ c tr ng c a th tr

ng đ t đai m i th a đ t có v trí và đi u

ki n khác nhau và là duy nh t không có s gi ng nhau tuy t đ i. Bên c nh đó, các
ch th tham gia th tr
th

ng này là không nhi u nh th tr

ng và ch n m thông tin r t ít. Cung th tr

n đ nh. Do đó, vi c giao d ch đ t đai ch u s
quan c a các ch th tham gia th tr
b. Th tr

ng đ t đai là th tr

ng là b t bi n nh ng c u thì không

nh h

đó l

ng r t nhi u t các y u t ch

ng.
ng cung đ c quy n

t đai là m t lo i tài s n đ c bi t, con ng
nh các lo i tài s n khác, nó đ

ng hàng hoá thông

i không th t s n xu t ra đ

c

c hình thành t nhiên tr i qua hàng tri u n m. Do

ng cung là không thay đ i. L

ng c u thì liên t c t ng do quá trình phát tri n

n n kinh t hàng hoá đòi h i ph i s d ng đ t đai đ làm t li u s n xu t. Bên c nh
đó áp l c gia t ng dân s làm nhu c u v ch
hi m. Th tr
trong th tr

ng đ t đai tr thành th tr

t ng cao.

ng cung đ c quy n, và y u t đ u c

ng này là r t nhi u.

Vi t Nam, đ t đai thu c v s h u toàn dân, nhà n
v y th tr

t đai ngày càng khan

ng đ t đai là th tr

trúc trên đ t. Nhà n

c đ i di n qu n lý, vì

ng quy n s d ng đ t đai và s h u công trình ki n

c gi vai trò đ nh đo t đ i v i đ t đai: quy t đ nh m c đích s

d ng đ t, thu h i đ t, giao đ t, cho thuê đ t, quy ho ch s d ng đ t, cho phép
chuy n m c đích s d ng đ t. Do đó nhà n
c a th tr

ng đ t đai.

c. Th tr
Th tr

c n m quy n đi u ti t kh n ng cung

ng đ t đai là th tr

ng c nh tranh không hoàn toàn

ng đ t đai mang tính ch t c nh tranh không hoàn toàn khác v i các th


9

tr

ng c nh tranh

nhi u m t nh sau:

- Hàng hoá trong th tr

ng đ t đai là đ c nh t, m i th a đ t có đ c đi m đ c

tr ng duy nh t không có s th ng nh t hoàn toàn, ít nh t là v v trí. Do đó, hàng
hoá này không th thay th cho nhau.
ng

- Trong th tr

ng đ t đai, m i m nh đ t là duy nh t nên có th khi giao d ch

i mua ho c ng

i bán s b ép bu c c a bên còn l i do ng

ho c ng
tr

i mua r t c n mua

i bán r t c n bán vì nh ng lý do khách quan ho c ch quan, trong các

ng h p nh v y, bên mua và bên bán s n sàng ch p nh n giá bán cao ho c th p

h n giá th tr

ng đ h đ t đ

c ý nguy n c a mình. Trong th tr

ng c nh tranh

hoàn toàn, không có m t ai có th tác đ ng làm thay đ i đ n giá th tr
l
tr

ng ng

ng do s

i tham gia r t l n và hàng hoá r t nhi u có th thay th cho nhau, nên th

ng v n đ ng theo quy lu t chung.
- Th tr

ng c nh tranh là th tr

ch quan c a con ng

ng không b s c n tr ho c kích đ ng do

i. Tuy nhiên, th tr

quy đ nh c a pháp lu t và Nhà n

ng đ t đai ch u nh h

c nh : qui ho ch s d ng đ t, qui ho ch và các

lu t v xây d ng, lãi su t, thu , các quy n c a ng
- Trong th tr

ng c nh tranh thì ng

thông tin đ y đ v th tr
không nh n đ

ng b i nh ng

i s d ng đ t...

i mua và ng

ng. Còn trên th tr

i bán đ u có ki n th c và

ng đ t đai, ng

c thông tin đ y đ và chính xác, đa ph n b

i mua và ng
nh h

i bán

ng b i các y u

t đ uc .
d. Th tr

ng đ t đai r t nh y c m đ i v i t ng tr

Nh đã phân tích
n n kinh t t ng tr
nóng lên và ng
th tr

trên, th tr

ng kinh t

ng đ t đai g n li n v i n n kinh t , do đó khi

ng thì nhu c u s d ng càng cao và th tr

c l i kinh t suy thoái th tr

ng đ t đai d b

ng đ t đai s b đóng b ng. Ngoài ra

ng đ t đai c ng r t nh y c m v i các y u t chính tr , v n hoá, xã h i. Các

y u t nh bi n đ ng chính tr , chính sách, pháp lu t, an ninh qu c phòng, v n hoá
xã h i... đ u có tác đ ng đ n hành vi mua bán trên th tr

ng đ t đai.


10

2.1.3. T ng quan v giá đ t
2.1.3.1. Khái ni m giá đ t
Giá c đ t đai là s ph n ánh b ng ti n đ i v i các kho n l i thu đ

c ho c

các kho n ph i tr khi s d ng đ t đai. Giá c đ t đai cao hay th p là do kh n ng
thu l i c a nó nhi u hay ít trong kho ng th i gian nh t đ nh.
chuy n nh

n

c ta giá đ t là giá

ng quy n s d ng đ t, nói cách khác chính là giá tr hi n hành c a các

kho n l i ích thu đ

c trong m t kho n th i gian nh t đ nh đ

i u 4 Lu t đ t đai 2003

c chi tr m t l n.

kho n 23 ghi rõ: “Giá quy n s d ng đ t (sau đây

g i là giá đ t) là s ti n tính trên đ n v di n tích đ t do Nhà n
đ

c quy đ nh ho c

c hình thành trong giao d ch v quy n s d ng đ t”
Theo i u 55 Lu t đ t đai 2003, Giá đ t đ

c hình thành trong các tr

ng h p

sau đây:

1. Do U ban nhân dân t nh, thành ph tr c thu c trung

ng quy đ nh giá

theo quy đ nh t i kho n 3 và kho n 4 i u 56 c a Lu t này;
2. Do đ u giá quy n s d ng đ t ho c đ u th u d án có s d ng đ t;
3. Do ng

i s d ng đ t tho thu n v giá đ t v i nh ng ng

khi th c hi n các quy n chuy n nh

i có liên quan

ng, cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng đ t;

góp v n b ng quy n s d ng đ t.
Lu t đ t đai 2003, quy đ nh: giá đ t do U ban nhân dân t nh, thành ph tr c
thu c trung
đ

ng quy đ nh đ

c công b công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng n m

c s d ng làm c n c đ tính thu s d ng đ t, thu thu nh p t chuy n quy n

s d ng đ t; tính ti n s d ng đ t và ti n thuê đ t khi giao đ t, cho thuê đ t không
thông qua đ u giá quy n s d ng đ t ho c đ u th u d án có s d ng đ t; tính giá
tr quy n s d ng đ t khi giao đ t không thu ti n s d ng đ t, l phí tr

th

ng khi Nhà n

c thu h i đ t; tính ti n b i th

ng đ i v i ng

ph m pháp lu t v đ t đai mà gây thi t h i cho Nhà n

cb ,b i

i có hành vi vi

c.

Giá đ t hình thành do đ u giá quy n s d ng đ t ho c đ u th u d án có s
d ng đ t. Giá đ t này ph n ánh chính xác giá tr th c c a đ t đai, kh c ph c vi c


11

đ u c đ t đai đ ki m l i và các tiêu c c trong ho t đ ng giao đ t, cho thuê đ t.
Giá đ t do ng

i s d ng đ t tho thu n v i nh ng ng

i có liên quan khi

th c hi n các quy n chuy n nh

ng, cho thuê, cho thuê l i quy n s d ng đ t; góp

v n b ng quy n s d ng đ t...

ây là giá tr giao d ch dân s , nó bi u hi n s ti n

mà ng

i mua và ng

i bán t tho thu n v i nhau đ giao d ch chuy n nh

th i đi m nh t đ nh g i là giá đ t th tr

ng t i

ng. Giá đ t ch u tác đ ng c a quy lu t

cung c u và quy lu t c nh tranh.
2.1.3.2. Các nhân t
a. Nhân t thông th

nh h

ng đ n giá đ t

ng

- Nhân t hành chính: Nhân t hành chính là nh ng chính sách c a nhà n

c

đ qu n lý và đi u ti t giá đ t nh m đ m b o l i ích chung c a xã h i và đi u ti t
kinh t v mô theo đ nh h

ng c a nhà n

c trong t ng th i k .

+ Các ch đ v đ t bao g m ch đ s h u đ t và ch đ s d ng đ t... Ch
đ v đ t nh h
n

ng tr c ti p s t n t i, t ng lên ho c gi m xu ng c a giá c đ t.

c ta hi n nay, đ t đai đ

đ tđ

c phép chuy n nh

ng t do theo th tr

c v n đ ng theo quy lu t chung c a th tr
+ Ch đ nhà : Ch đ nhà

truy n th ng

ng do đó giá

ng.
n

c ta là ch đ phúc l i ti n

thuê th p. V n đ u t vào tài s n nhà đ t không th thông qua h at đ ng kinh doanh
c a b n thân nó đ thu h i, ch có th d a vào tài chính Nhà n

c c p phát đ duy

trì. Cho nên trong tình tr ng này, trong ti n thuê nhà không bao hàm ti n thuê đ t,
giá đ t. M c tiêu c a c i cách ch đ nhà

là h y b vi c bù đ p đó, t đó mà xúc

ti n quay vòng đ u t lành m nh vào tài s n nhà đ t, thúc đ y vi c th c hi n giá đ t
h p lý.
+ Quy ho ch đô th : Trong quy ho ch đô th , các quy đ nh v công d ng, t l
dung tích và m t đ ki n trúc đ u có nh h

ng r t l n đ n giá đ t. Cùng m t m nh

đ t nh ng m c đích s d ng m c đích khác nhau: đ t s n xu t kinh doanh, đ t nông
nghi p, đ t

có giá đ t khác bi t nhau r t l n.

+ Chính sách v giá đ t: có nh h

ng r t l n đ n giá đ t, chính sách n i l ng


12

hay th t ch t qu n lý đ i v i giá đ t đ u nh h

ng r t l n đ n s t ng ho c gi m

c a giá đ t.
+ Chính sách thu : Chính sách thu áp d ng cho đ t đai có nh h

ng đ n giá

đ t, thu càng cao thì tích lu c a cá nhân ho c t ch c càng ít nên giá đ t gi m và
ng

cl i
+ Thay đ i v hành chính: y u t này làm cho giá c đ t

đó t ng. Vi c nâng

c p đô th ho c phân chia l i đ a gi i hành chính làm cho giá đ t t ng lên do c s
h t ng đ

c nâng c p ho c nh ng chính sách qu n lý c a t ng khu v c khác nhau

làm thay đ i tâm lý nhà đ u t .
- Nhân t nhân kh u
+ M t đ nhân kh u: m t đ nhân kh u t l thu n v i nhu c u v đ t, vì th

m t đ nhân kh u t ng lên thì nhu c u t ng lên làm cho giá đ t t ng lên.
+ T ch t nhân kh u: th hi n trình đ đ
nhân kh u.

nh ng khu có t ch t nhân kh u t t thì môi tr

t o tâm lý yên tâm và n t
h

c giáo d c và t ch t v n hóa c a

ng t t cho ng

ng an ninh tr t t t t,

i khác, và nh ng khu này giá đ t có xu

ng cao h n nh ng khu khác.
+ C u thành nhân kh u gia đình: Do s thay đ i v ph

t ng l p dân s tr có xu h
c u nhà

ng th c sinh ho t,

ng s ng đ c l p gia đình nh m t hai th h , do đó nhu

t ng lên, kéo theo giá đ t c ng t ng lên.

- Nhân t xã h i

+ Tình tr ng chính tr : Chính tr
s làm con ng
đ

n đ nh c a m t qu c gia ho c m t khu v c

i yên tâm khi sinh s ng và đ u t s n xu t. Lòng tin c a nhà đ u t

c t ng lên làm cho giá đ t t ng lên. Và ng

giá đ t có xu h

c l i n u chính tr kém n đ nh thì

ng gi m xu ng.

+ An ninh tr t t : M t khu v c an ninh tr t t t t s góp ph n thu hút đ
nhi u ng
đ t c ng đ
+

c

i có ý đ nh sinh s ng và đ u t t i đó. Do nhu c u t ng lên d n đ n giá
c t ng theo.
u c nhà đ t:

ây là hành vi mua đ t đ ch đ n giá t ng s bán đ thu

13

l i. Th c s h không có nhu c u s d ng th a đ t nh ng mua đ tìm c h i bán l i
cho ng

i có nhu c u v i giá cao h n. Trong th tr

ng đ t đai, nhân t đ u c có

tác đ ng khá l n đ i v i giá đ t.
+

ô th hóa: N n kinh t ngày càng phát tri n t c đ đô th hoá càng di n ra

nhanh chóng. Và theo đó thì nhu c u s d ng đ t đ ph c v cho đô th hoá càng
t ng nhanh, trong khi di n tích đ t không đ i. Do đó đô th hoá là m t nhân t tác
đ ng làm t ng giá đ t.
- Nhân t qu c t
+ Kinh t th gi i: Ngày nay các qu c gia đ u đang trên đà h i nh p và phát
tri n đa ph

ng. Vi t Nam c ng không ngo i l , n n kinh t Vi t Nam c ng ch u s

tác đ ng c a tình hình kinh t th gi i. Và tình tr ng bi n đ ng kinh t c ng làm h
h

ng đ n s t ng gi m c a giá
+ Chính tr qu c t : M i quan h chính tr gi a các qu c gia chi ph i v m i

m t, trong đó có quan h kinh t , gi a hai đ t n

c có m i quan h t t đ p, h p tác

m r ng phát tri n kinh t thì làm cho n n kinh t thông th
ngoài n
Ng

ng, các nhà đ u t

c yên tâm tham gia đ u t , nhu c u đ t t ng thì làm cho giá đ t t ng.

c l i n u chính tr không n đ nh các qu c gia xung đ t, thì nhu c u m r ng

đ u t xu ng th p, giá đ t có xu h

ng gi m.

- Nhân t kinh t
+ Tình tr ng phát tri n kinh t : Thu nh p qu c dân ph n ánh m c đ phát tri n
kinh t c a đ t n

c. Khi thu nh p qu c dân t ng có ngh a là tr ng thái tài chính

ti n t lành m nh, kinh t phát tri n, t ng đ u t xã h i t ng, t ng nhu c u v đ t và
giá đ t t l thu n v i tình tr ng phát tri n kinh t
+ M c đ d tr và đ u t : M c đ d tr và đ u t có m i quan h t l
thu n v i nhau. D tr t ng thì m i có đ ti n đ đ u t , đ i v i tài s n nhà đ t thì
giá tr t

ng đ i cao nên khi mu n mua tài s n này th

ng ph i có th i gian tích

góp d tr t b n. Do đó, d tr và đ u t có m i quan h m t thi t và nh h
l thu n v i giá đ t.

ng t


14

+ Tình hình chính và ti n t : th hi n rõ
l

y ut l

ng cung c p ti n m t n u

ng cung c p ti n m t gia t ng, là bi u th gia t ng v n l u đ ng trên th tr

ng,

t c là ti n nhàn r i c a xã h i t ng. Nhu c u đ u t nhà đ t c ng t ng theo.
+ Trình đ thu nh p và tiêu dùng c a dân c : Thu nh p càng cao thì nhu c u
càng t ng trong đó có nhu c u v nhà
thi n ch t l

c ng t ng lên. Nhu c u mua nhà

ng và di n tích nhà ho c nhu c u mua nhà riêng.

đ c i

i u này c ng làm

t ng giá đ t.
+ Bi n đ ng v t giá: Bi n đ ng v t giá c ng bao g m c bi n đ ng giá c đ t
đai, gi ng nh các lo i hàng hoá thông th

ng khác, giá c nhà đ t c ng n m trong

s v n đ ng chung c a bi n đ ng giá c .
+ M c lãi su t: Giá tr nhà đ t th

ng l n, ti n s d ng đ giao d ch nhà đ t

có liên quan đ n ngu n v n và chi phí s d ng v n. Lãi su t c ng là m t trong
nh ng chi phí s d ng v n. Lãi su t càng cao thì ng

i dân s cân nh c k khi đ u

t vào tài s n l n.
b. Nhân t khu v c
- V trí
V trí khu đ t là nhân t quan tr ng nh h

ng đ n giá tr th a đ t. Nó ph n

ánh v trí kinh t c a th a đ t, c ly t th a đ t đ n trung tâm thành ph , trung tâm
th

ng m i hay các công trình công c ng nh

b nh vi n, tr

ng h c, công

viên...hay các trung tâm hành chính.
- i u ki n giao thông
i u ki n giao thông là các y u t
hàng hoá đ n khu đ t nh : lo i đ
đ r ng m t đ
ch t l

ng đ

ng (đ

nh h

ng đ n vi c đi l i và v n chuy n

ng nh a, đ

ng đ t, đ

ng xi m ng..),

ng, tr ng t i cho phép, m t đ giao thông, tình tr ng giao thông,
ng sá...

- i u ki n c s h t ng
C s h t ng trong khu v c nh h

ng đ n giá tr th a đ t là nh ng k t c u

ph c v cho nh ng nhu c u c a th a đ t nh : h th ng c p thoát n

c, đi n, đi n


15

tho i, m ng internet, truy n hình cáp, tr
- i u ki n môi tr
i u ki n môi tr
tr

ng h c, nhà tr , b nh vi n trong khu v c.

ng
ng bao g m môi tr

ng t nhiên và môi tr

ng t nhiên bao g m các y u t nh : không khí, h

nhi m, đ a ch t... Môi tr

ng xã h i. Môi

ng gió, ti ng n, đ ô

ng xã h i bao g m: trình đ , ngh nghi p, nh n th c và

m c thu nh p c a dân c xung quanh khu v c
- Quy ho ch đô th
Tình hình quy ho ch đô th c ng nh h

ng r t l n đ n giá đ t do tính ch t s

d ng đ t t i khu v c, ch đ h n ch s d ng đ t, th i h n s d ng đ t, ch đ qu n
lý s d ng đ t.
c. Nhân t cá bi t
- Di n tích
Di n tích th a đ t ph i phù h p v i m c đích s d ng, di n tích quá l n ho c
quá nh đ u nh h

ng đ n kh n ng s d ng và kh n ng tài chính c a ch th s

d ng đ t. Do đó nó nh h

ng đ n giá tr th a đ t.

- Chi u r ng
Chi u r ng ch m t ti n c a th a đ t, n u m t ti n quá h p thì nh h

ng đ n

ti n ích c a th a đ t, nh t là các th a đ t s d ng m c đích kinh doanh và th

m i. Do đó chi u r ng c ng là y u t

nh h

ng

ng đ n giá tr th a đ t.

- Chi u sâu
Chi u sâu th a đ t c ng nh h

ng đ n ti n ích c a th a đ t và đ

ng nhiên

giá tr c a nó c ng t l thu n v i ti n ích s d ng. Có ngh a là n u th a đ t có
chi u sâu quá nhi u hay quá ít so v i m t đ

ng đ u có nh h

ng không t t đ i

v i giá tr th a đ t.
- Hình dáng
M t th a đ t đ

c cho là có hình dáng đ p th

ng cân đ i theo hình ch nh t,

hình vuông ho c theo phong thu là hình thang có c nh sau l n h n v a ph i so v i
c nh tr

c. M i hình dáng khác đ u gây khó kh n trong quá trình xây d ng công


16

trình hay khai thác th a đ t.
- V trí đ t
V trí c th c a th a đ t, n u n m

đ uđ

ng hay v trí 2 m t ti n t i ngã ba

ngã t s có giá cao h n so v i các v trí khác, th a đ t cách xa bao nhiêu so v i các
trung tâm th

ng m i, trung tâm hành chính, b nh vi n, tr

ng h c, công viên...

2.1.3.3. Các nguyên t c đ nh giá đ t
a. Nguyên t c s d ng hi u qu nh t
S d ng có hi u qu là vi c s d ng th a đ t h p lý v m t pháp lý đ mang
l i hi u qu cao nh t. Vì đ t đai có tính đa d ng trong s d ng, m c đích s d ng
khác nhau có th đem l i thu nh p khác nhau cho ng

i s d ng đ t, h n n a ng

i

s d ng đ t đai đ u mong mu n thu l i càng nhi u trên đ t mình đang s d ng. M t
th a đ t đang s d ng th c t không h n là đang s d ng hi u qu nh t.
b. Nguyên t c thay th
Trong n n kinh t th tr
tr

ng, tr

ng thì giá c đ t đai v n đ ng theo quy lu t c a th

ng h p hai ho c nhi u th a đ t có th thay th cho nhau trong quá trình

s d ng thì giá c c a nó ch u s tác đ ng qua l i l n nhau. Khi hai th a đ t có cùng
m c h u d ng nh nhau thì tài s n nào có giá chào bán th p h n s đ
bán tr

c. Gi i h n giá c a tài s n có xu h

hàng hoá thay th t

ng đ

ng đ

c thi t l p b i chi phí mua m t

ng, v i đi u ki n không có s ch m tr làm nh h

đ n s thay th . N u có đ y đ thông tin, và th tr
ng

c u tiên
ng

ng giao d ch khách quan thì

i mua không bao gi tr giá cao h n chi phí mua m t th a đ t khác t i cùng

m t th i đi m.
c. Nguyên t c d báo
Giá đ t s ch u nh h
chính sách qu n lý c a nhà n
c n quan tâm và d báo đ

ng r t l n t nh ng thay đ i c a chu k kinh t và
c v đ t đai và b t đ ng s n. Do đó khi đ nh giá đ t
c nh ng thay đ i v kinh t , v chu k c a m t vùng

đ t c ng nh các chính sách qu n lý c a Nhà n
đ ng trong t

c v b t đ ng s n và th tr

ng lai có tác đ ng đ n giá tr c a b t đ ng s n

ng b t

17

d. Nguyên t c cung - c u
Giá c c a b t k m t hàng hoá nào trong n n kinh t th tr
tác đ ng c a quy lu t cung – c u.

t đai là lo i hàng hoá đ c bi t nh ng c ng

không n m ngoài quy lu t này, tuy nhiên do l

ng cung đ t g n nh là b t bi n nên

giá c đ t đai ch y u b tác đ ng b i s c c u c a th tr
e. Nguyên t c d tính l i ích t

ng đ u ch u s

ng.

ng lai

Giá tr c a th a đ t là giá tr quy n s d ng đ t, hay nói cách khác là nh ng l i
ích mà th a đ t mang l i trong th i gian s d ng th a đ t đó. Vì v y, giá tr c a th a
đ t có th d a trên nh ng tri n v ng t
l i trong t

ng lai và l i ích d ki n mà th a đ t đó mang

ng lai. D a vào nh ng s li u v kho n l i trong quá kh đ làm c s

tính toán và xác đ nh m c l i ích trong t

ng lai.

f. Nguyên t c đóng góp
Giá tr c a th a đ t đ

c tính b ng thu nh p c a các b ph n đóng góp vào

t ng thu nh p c a th a đ t đó.

i v i đ nh giá đ t, nguyên t c này có ngh a là t ng

thu l i c a b t đ ng s n, là k t qu chung t tác đ ng c a các y u t c u thành: đ t
đai và v t ki n trúc... Nguyên t c này là c b n khi xem xét đ u t b sung vào tài
s n khi xác đ nh m c s d ng tài s n t t nh t
g. Nguyên t c phù h p
t đai v n n m trong môi tr
v i môi tr

ng xung quanh vì đ t đai có th thích ng v i môi tr

thì phát huy đ

ng xung quanh

c cao nh t v hi u qu s d ng ho c thu l i, cho nên phân tích đ t

đai có hòa h p v i hoàn c nh

đ

ng t nhiên xã h i nh t đ nh và ph i hòa h p

đó không, thì có th phán đoán đ

c m nh đ t y đã

c s d ng có hi u qu nh t hay không. Cho nên khi đ nh giá đ t, nh t thi t ph i

phân tích c n th n m i quan h gi a đ t đai v i môi tr

ng xung quanh phán đoán

xem có hòa h p hay không, đi u này tr c ti p liên quan đ n kh i l

ng thu l i và

giá c c a th a đ t đó.
h. Nguyên t c cân b ng trong s d ng đ t và phát tri n
Do đ t đai có tính ch t đ c thù v v trí nên c b n không có m nh đ t nào