Luận án tiến sĩ: Nghiên cứu một số yếu tố quản lý, sử dụng đất tác động đến quá trình xây dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng, Lạng Sơn

HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

CHU AN TRƯỜNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT TÁC ĐỘNG ĐẾN QUÁ TRÌNH
XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN KHU KINH TẾ
CỬA KHẨU ĐỒNG ĐĂNG, LẠNG SƠN

LUẬN ÁN TIẾN SĨ

NHÀ XUẤT BẢN HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP - 2019


HỌC VIỆN NÔNG NGHIỆP VIỆT NAM

CHU AN TRƢỜNG

NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ QUẢN LÝ,
SỬ DỤNG ĐẤT TÁC ĐỘNG ĐẾN QUÁ TRÌNH
XÂY DỰNG VÀ PHÁT TRIỂN KHU KINH TẾ
CỬA KHẨU ĐỒNG ĐĂNG, LẠNG SƠN

Chuyên ngành:

Quản lý đất đai

Mã số:

9.85.01.03

Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: PGS.TS. Vũ Thị Bình

HÀ NỘI - 2019


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi. Kết quả nghiên cứu
trong luận án này là trung thực, khách quan và chưa từng được tập thể, cá nhân công bố
trong bất kỳ công trình nào khác.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ trong quá trình thực hiện luận án này đã
được cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận án đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Hà Nội, ngày

tháng

năm 2019

Tác giả luận án

Chu An Trƣờng

i


LỜI CẢM ƠN
Luận án này được thực hiện và hoàn thành tại Học viện Nông nghiệp Việt Nam.
Trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận án này, tôi xin bày tỏ lòng biết
ơn sâu sắc nhất tới PGS.TS. Vũ Thị Bình, người hướng dẫn khoa học đã tận tình giúp đỡ
và định hướng giúp tôi trưởng thành trong nghiên cứu và hoàn thiện luận án.
Tôi xin ghi nhận và biết ơn sự giúp đỡ quý báu của tập thể các thầy, cô giáo Bộ

môn Trắc địa bản đồ, Khoa Quản lý đất đai, Ban Quản lý Đào tạo, Học viện Nông
nghiệp Việt Nam đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu và hoàn
thành luận án này.
Luận án này được thực hiện với sự hỗ trợ của tập thể cán bộ Ban Quản lý Khu
kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn, Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Lạng Sơn;
Phòng Tài nguyên và Môi trường, Phòng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn thành
phố Lạng Sơn, huyện Cao Lộc, huyện Văn Lãng, huyện Chi Lăng, huyện Văn Quan, thị
trấn Đồng Đăng, tỉnh Lạng Sơn, tôi xin trân trọng cảm ơn sự hỗ trợ quý báu đó.
Trong thời gian học tập và nghiên cứu, tôi cũng đã nhận được sự hỗ trợ và giúp
đỡ tận tình từ Lãnh đạo Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường và các
đồng nghiệp nơi tôi đang công tác đã tạo điều kiện thuận lợi về thời gian và động viên
tinh thần giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận án. Tôi xin trân
trọng cảm ơn.
Cuối cùng, tôi xin bày tỏ lòng biết ơn tới gia đình, bạn bè và người thân đã luôn
kịp thời động viên, chia sẻ và tạo điều kiện giúp đỡ tôi trong quá trình nghiên cứu và
hoàn thành luận án.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp đỡ của các cá nhân và tập thể đã
giúp đỡ tôi hoàn thành luận án này.
Hà Nội, ngày

tháng năm 2019

Nghiên cứu sinh

Chu An Trƣờng

ii


MỤC LỤC

Trang
Lời cam đoan .....................................................................................................................i
Lời cảm ơn ....................................................................................................................... ii
Mục lục ........................................................................................................................... iii
Danh mục các từ viết tắt ................................................................................................ vii
Danh mục bảng ............................................................................................................. viii
Danh mục hình ..................................................................................................................x
Trích yếu luận án ........................................................................................................... xii
Thesis abstract................................................................................................................xiv
Phần 1. Mở đầu ...............................................................................................................1
1.1.

Tính cấp thiết của đề tài ........................................................................................ 1

1.2.

Mục tiêu nghiên cứu ............................................................................................. 3

1.3.

Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ........................................................................3

1.3.1. Đối tượng nghiên cứu ........................................................................................... 3
1.3.2. Phạm vi nghiên cứu .............................................................................................. 4
1.4.

Những đóng góp mới của luận án .........................................................................4

1.5.

Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài .............................................................. 4

1.5.1. Ý nghĩa khoa học ..................................................................................................4
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn...................................................................................................4
Phần 2. Tổng quan nghiên cứu ......................................................................................5
2.1.

Cơ sở lý luận về quản lý, sử dụng đất khu kinh tế cửa khẩu ................................ 5

2.1.1. Quản lý sử dụng đất đai ........................................................................................ 5
2.1.2. Quản lý, sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu .................................................9
2.2.

Tình hình quản lý, sử dụng đất trong các khu kinh tế cửa khẩu của một số
nước trên thế giới ................................................................................................ 22

2.2.1. Quản lý, sử dụng đất trong các khu kinh tế cửa khẩu ở Trung Quốc .................22
2.2.2. Quản lý, sử dụng đất trong các khu kinh tế cửa khẩu của Thái Lan ...................25
2.2.3. Quản lý, sử dụng đất trong các khu kinh tế cửa khẩu ở Malaysia ...................... 26
2.2.4. Quản lý, sử dụng đất trong các khu kinh tế cửa khẩu ở Mỹ ............................... 27
2.3.

Tình hình quản lý, sử dụng đất trong các khu kinh tế cửa khẩu ở Việt Nam .....28

2.3.1. Quá trình hình thành và phát triển khu kinh tế cửa khẩu ở Việt Nam ................28

iii


2.3.2. Một số yếu tố quản lý, sử dụng đất có tác động đến sự phát triển của khu

kinh tế cửa khẩu ..................................................................................................30
2.4.

Một số công trình nghiên cứu có liên quan đến quản lý, sử dụng đất khu
kinh tế cửa khẩu ..................................................................................................35

2.4.1. Các công trình trên thế giới về quản lý, sử dụng đất khu kinh tế cửa khẩu ........35
2.4.2. Các công trình nghiên cứu ở Việt Nam .............................................................. 39
2.5.

Nhận xét chung về tổng quan tài liệu và định hướng nghiên cứu của đề tài ......46

2.5.1. Nhận xét chung về tổng quan tài liệu .................................................................46
2.5.2. Định hướng nghiên cứu của đề tài ......................................................................47
Phần 3. Nội dung và phƣơng pháp nghiên cứu .......................................................... 50
3.1.

Nội dung nghiên cứu........................................................................................... 50

3.1.1. Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng – Lạng Sơn ................................................................................................ 50
3.1.2. Thực trạng quản lý, sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng Lạng Sơn .............................................................................................................50
3.1.3. Đánh giá tác động của quản lý, sử dụng đất đến quá trình xây dựng và phát
triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ............................................50
3.1.4. Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất trong khu kinh tế
cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn .......................................................................51
3.2.

Phương pháp nghiên cứu ....................................................................................51

3.2.1. Phương pháp tiếp cận.......................................................................................... 51
3.2.2. Phương pháp điều tra thu thập số liệu, tài liệu thứ cấp .......................................52
3.2.3. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu...................................................................52
3.2.4. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp ..................................................................55
3.2.5. Phương pháp phân tích và xử lý số liệu .............................................................. 56
3.2.6. Phương pháp đánh giá tác động của quản lý, sử dụng đất đến quá trình xây
dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu ............................................................. 57
3.2.7. Phương pháp chuyên gia ..................................................................................... 59
3.2.8. Phương pháp phân tích SWOT ...........................................................................60
Phần 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận ...................................................................62
4.1.

Đặc điểm điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng – Lạng Sơn ................................................................................................ 62

iv


4.1.1. Điều kiện tự nhiên............................................................................................... 62
4.1.2. Điều kiện kinh tế - xã hội....................................................................................66
4.1.3. Đánh giá chung ...................................................................................................70
4.2.

Thực trạng quản lý, sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng Lạng Sơn .............................................................................................................72

4.2.1. Quá trình hình thành khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ..................72
4.2.2. Thực trạng sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ..............74
4.2.3. Đánh giá quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch khu kinh tế cửa khẩu
Đồng Đăng - Lạng Sơn ....................................................................................... 82
4.2.4. Đánh giá giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp giấy

chứng nhận quyền sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng –
Lạng Sơn .............................................................................................................94
4.2.5. Đánh giá thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại khu kinh tế cửa
khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ..............................................................................99
4.2.6. Một số cơ chế chính sách được áp dụng trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng - Lạng Sơn ............................................................................................... 104
4.2.7. Đánh giá chung về quản lý, sử dụng đất khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng Lạng Sơn ...........................................................................................................110
4.3.

Đánh giá tác động của quản lý, sử dụng đất đến quá trình xây dựng và phát
triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ..........................................114

4.3.1. Xác định các tiêu chí đánh giá quá trình xây dựng và phát triển khu kinh tế
cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn .....................................................................114
4.3.2. Tác động của quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch đến quá trình xây
dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn .................... 120
4.3.3. Tác động của giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất đến quá trình xây dựng và phát triển khu kinh tế
cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn .......................................................................122
4.3.4. Tác động của thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến đến xây
dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn .................... 124
4.3.5. Tác động của cơ chế chính sách đến quá trình xây dựng và phát triển khu
kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ......................................................... 127

v


4.3.6. Tổng hợp đánh giá tác động các yếu tố quản lý, sử dụng đất đến xây dựng
và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ............................. 129
4.4.

Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất trong khu kinh tế
cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn .....................................................................136

4.4.1. Nhóm giải pháp liên quan đến quy hoạch......................................................... 137
4.4.2. Nhóm giải pháp về giao đất cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ........................................................... 139
4.4.3. Nhóm giải pháp về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ tái định cư......................... 141
4.4.4. Nhóm giải pháp về cơ chế, chính sách khác ..................................................... 143
Phần 5. Kết luận và đề nghị ....................................................................................... 148
5.1.

Kết luận .............................................................................................................148

5.2.

Đề nghị ..............................................................................................................150

Danh mục công trình đã công bố liên quan đến luận án ...............................................151
Tài liệu tham khảo ........................................................................................................152

vi


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

BĐS

Bất động sản

BTHTTĐC

Bồi thường, hỗ trợ, tái định cư

BQLKKTCK

Ban quản lý khu kinh tế cửa khẩu

CSHT

Cơ sở hạ tầng

CNH, HĐH

Công nghiệp hóa, hiện đại hóa

GCN

Giấy chứng nhận

GPMB

Giải phóng mặt bằng

ĐKKT

Đặc khu kinh tế

KCN

Khu công nghiệp

KHSDĐ

Kế hoạch sử dụng đất

KKT

Khu kinh tế

KKTCK

Khu Kinh tế cửa khẩu

KTXH

Kinh tế - xã hội

QHSDĐ

Quy hoạch sử dụng đất

QHCT

Quy hoạch chi tiết

QHCXD

Quy hoạch chung xây dựng

QLSDĐ

Quản lý sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

SDĐ

Sử dụng đất

TĐC

Tái định cư

THĐ

Thu hồi đất

UBND

Ủy ban Nhân dân

vii

DANH MỤC BẢNG
TT

Tên bảng

Trang

2.1. Thuế chuyển nhượng đất của đặc khu kinh tế Hải Nam ........................................23
3.1. Phân cấp mức độ của mối quan hệ giữa 2 biến......................................................58
4.1. Thực trạng sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng-Lạng Sơn năm
2017 theo đơn vị hành chính ..................................................................................75
4.2. Biến động sử dụng đất khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng giai đoạn 2012-2017 ...76
4.3. Thực trạng sử dụng đất các khu chức năng tại khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng - Lạng Sơn năm 2017 ...................................................................................77
4.4. Tiến độ thực hiện các chỉ tiêu sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng đến năm 2017 ...............................................................................................83
4.5. Danh mục dự án đầu tư vào khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn và
khu công nghiệp trên địa bàn, giai đoạn 2011-2017 ..............................................84
4.6. Quy hoạch chi tiết các khu chức năng trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng
- Lạng Sơn..............................................................................................................88
4.7. Đánh giá công tác quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch trong khu kinh
tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn ......................................................................92
4.8. Kết quả giao đất các dự án trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ..94
4.9. Tổng hợp kết quả thuê đất trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn
giai đoạn 2009 - 2017 ............................................................................................95
4.10. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu
Đồng Đăng – Lạng Sơn đến năm 2017 ..................................................................96
4.11. Đánh giá tình hình thực hiện giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tại khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng - Lạng Sơn ....................................................................................................97

4.12. Kết quả thu hồi đất đai trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn
giai đoạn 2009-2017 ............................................................................................101
4.13. Tình hình hỗ trợ và tái định cư trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng
Sơn giai đoạn 2009-2017 .....................................................................................101
4.14. Đánh giá thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tại khu kinh tế cửa
khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ...............................................................................102

viii


4.15. Đánh giá về cơ chế chính sách tại khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng Lạng Sơn ..............................................................................................................108
4.16. Ý kiến của cán bộ công chức về các yếu tố đánh giá quá trình xây dựng và
phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn .....................................115
4.17. Đánh giá quá trình xây dựng và phát triển tại khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng
– Lạng Sơn ...........................................................................................................116
4.18. Tác động của quy hoạch đến quá trình xây dựng và phát triển khu kinh tế cửa
khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ...............................................................................120
4.19. Tác động của công tác giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đến xây dựng và phát triển khu kinh
tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn .....................................................................122
4.20. Tác động của công tác thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư đến xây
dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn .......................124
4.21. Tác động của cơ chế chính sách đến xây dựng và phát triển khu kinh tế cửa
khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ...............................................................................127
4.22. Mức độ tác động của quản lý, sử dụng đất đến xây dựng và phát triển tại vùng
1 khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn ..................................................129
4.23. Mức độ tác động của quản lý, sử dụng đất đến quá trình xây dựng và phát
triển tại vùng 2 khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn............................130
4.24. Tổng hợp tác động của một số yếu tố ở mức độ cao và rất cao đến xây dựng
và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn ................................131

4.25. Phân tích SWOT về quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch trong khu kinh
tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn ....................................................................133
4.26. Phân tích SWOT về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và
cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng
Đăng - Lạng Sơn ..................................................................................................134
4.27. Phân tích SWOT về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư trong khu
kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn ............................................................135
4.28. Phân tích SWOT về cơ chế chính sách trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng
– Lạng Sơn ...........................................................................................................136
4.29. Tóm tắt một số giải pháp để nâng cao hiệu quả quản lý, sử dụng đất trong khu
kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn ............................................................146

ix


DANH MỤC HÌNH

TT

Tên hình

Trang

2.1. Sơ đồ minh họa quy hoạch các khu chức năng trong khu kinh tế cửa khẩu ..........18
2.2. Khung phân tích tác động của quản lý, sử dụng đất đến quá trình xây dựng và
phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn .......................................49
3.1. Sơ đồ vùng chức năng trong khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn.........54
3.2. Khung phân tích SWOT về quản lý, sử dụng đất trong khu kinh tế cửa khẩu
Đồng Đăng - Lạng Sơn ..........................................................................................60
3.3. Sơ đồ quá trình thực hiện đề tài .............................................................................61

4.1. Sơ đồ mối liên kết khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn trong trong
tuyến hành lang kinh tế Nam Ninh (Trung Quốc) - Lạng Sơn - Hải Phòng
(Việt Nam) .............................................................................................................63
4.2. Hệ thống mạng lưới các khu kinh tế cửa khẩu Việt Nam đến năm 2020 ..............64
4.3. Sơ đồ vị trí khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng - Lạng Sơn trong hành lang
kinh tế ....................................................................................................................73
4.4. Sơ đồ vị trí khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng, Lạng Sơn trong mối quan hệ
liên vùng và quốc tế ...............................................................................................74
4.5. Sơ đồ hiện trạng khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng-Lạng Sơn ..............................80
4.6. Quy hoạch chung xây dựng khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng -Lạng Sơn ...........81
4.7. Sơ đồ định hướng phát triển không gian KKTCK Đồng Đăng – Lạng Sơn ..........85
4.8. Quy hoạch chi tiết khu trung chuyển hàng hóa .....................................................90
4.9. Đánh giá tình hình quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch theo vùng ..........91
4.10. Đánh giá tình hình quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch theo đối tượng
sử dụng đất .............................................................................................................91
4.11. Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo đối tượng sử dụng đất ..............................97
4.12. Đánh giá tình hình giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất và cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo vùng......................................................98
4.13. Đánh giá tình hình thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư
theo vùng..............................................................................................................102

x


4.14. Đánh giá tình hình thực hiện thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo
đối tượng sử dụng đất ..........................................................................................103
4.15. Đánh giá cơ chế chính sách tại khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn
theo vùng..............................................................................................................109
4.16. Đánh giá cơ chế chính sách tại khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng – Lạng Sơn

theo đối tượng sử dụng đất ..................................................................................109
4.17. Đánh giá quá trình xây dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng –
Lạng Sơn theo vùng .............................................................................................117
4.18. Đánh giá quá trình xây dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng –
Lạng Sơn theo đối tượng sử dụng đất ..................................................................117

xi


TRÍCH YẾU LUẬN ÁN
Họ tên NCS: Chu An Trường
Tên luận án:Nghiên cứu một số yếu tố quản lý, sử dụng đất tác động đến quá trình xây
dựng và phát triển khu kinh tế cửa khẩu Đồng Đăng, Lạng Sơn.
Chuyên ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 9.85.01.03
Tên cơ sở đào tạo: Học viện Nông nghiệp Việt Nam
Mục đích nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng công tác quản lý sử dụng đất và xác định các yếu tố quản
lý, sử dụng đất đai tác động đến quá trình xây dựng và phát triển của KKTCK Đồng
Đăng- Lạng Sơn;
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác quản lý sử dụng đất tại KKTCK
Đồng Đăng- Lạng Sơn.
Phƣơng pháp nghiên cứu
Trong luận án sử dụng kết hợp 2 nhóm phương pháp chính, đó là: thu thập tài
liệu số liệu và phân tích, xử lý số liệu và được chia thành 2 giai đoạn:
Giai đoạn 1: Sau khi thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp, tiến hành phân vùng và
điều tra 500 người sử dụng đất đại diện của các hộ gia đình, cá nhân, tổ chức kinh tế và
các tổ chức khác tại 02 khu vực nghiên cứu, mỗi khu vực 250 phiếu.
Giai đoạn 2: Sử dụng phương pháp phân tích, xử lý số liệu: (i) Nghiên cứu định
tính và định lượng bằng việc xây dựng ,phát triển hệ thống khái niệm/thang đo; (ii)

Nghiên cứu định lượng bằng việc ứng dụng phương pháp phân tích T-test và phân tích
ANOVA để kiểm định mức độ khác nhau giữa các vùng và giữa các đối tượng sử dụng
đất theo nhóm yếu tố quan sát; (iii) Xác định mối tương quan giữa các biến quan sát với
nhau để xác định ảnh hưởng của yếu tố QLSDĐ đai đến quá trình xây dựng và phát
triển KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn.
Kết quả chính và kết luận
1) Sau 10 năm hoạt động KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn đã đóng góp được
65% tổng giá trị ngành công nghiệp, 85% nguồn thu ngân sách và thu hút 75,9% vốn
đầu tư của tỉnh Lạng Sơn. Hoạt động của KKTCK này đã tạo thêm việc làm cho hàng
nghìn lao động địa phương và các tỉnh lân cận. Tuy nhiên sự phát triển KKTCK chưa
tương xứng với tiềm năng do còn nhiều hạn chế trong công tác quản lý điều hành, đặc
biệt là vấn đề QLSDĐ và huy động vốn đầu tư còn nhiều vướng mắc. Việc huy động
nguồn lực đầu tư từ các thành phần kinh tế còn nhiều khó khăn. Môi trường đầu tư chưa
thực sự hấp dẫn.
2) Tổng diện tích đất tự nhiên KTTCK là 39.400 ha; đất khu phi thuế quan là
347,71 ha, chiếm 0,88 % diện tích đất KKTCK; còn đất khu thuế quan chiếm 99,12%.
Công tác quy hoạch mặc dù có một số chỉ tiêu SDĐ thực hiện chưa cao, trong khu phi
thuế quan tỷ lệ thực hiện mới đạt được 57% nhưng ảnh hưởng của công tác quy hoạch
đến sự phát triển KKTCK vẫn được người dân đánh giá ở mức độ cao do các công trình
quan trọng đã được thực hiện theo quy hoạch chung và QHCT xây dựng các khu chức
năng. Công tác giao đất, cho thuê đất, CMĐSDĐ và GCNQSDĐ đều được đánh giá ở

xii


mức độ cao đến rất cao và có sự khác nhau rất rõ giữa 2 vùng, giữa các đối tượng SDĐ.
Công tác THĐ, BTHTTĐC được người SDĐ đánh giá ở mức độ cao và có sự khác biệt
giữa các đối tượng SDĐ. Chính sách xã hội, chính sách tài chính và chính sách khác đều
được đánh giá ở mức cao và có sự khác biệt giữa 2 vùng.
3) Người SDĐ đánh giá sự phát triển KTTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn về:

CSHT, khu chức năng, thu hút vốn đầu tư, mức sống người dân, cảnh quan môi trường
và an ninh quốc phòng ở mức độ cao và có sự khác biệt giữa 2 vùng và giữa các đối
tượng SDĐ.
Tác động của QLSDĐ đến quá trình xây dựng và phát triển KKTCK Đồng
Đăng- Lạng Sơn đã cho thấy: (1) quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch có tác động
ở mức độ cao và rất cao đến sự phát triển KKTCK trên cả 6 chỉ tiêu nhưng có sự khác
nhau giữa vùng 1 và vùng 2. Tại vùng 1 yếu tố quy hoạch có tác động thuận ở mức rất
cao và mức cao đến mức độ phát triển CSHT, mức độ phát triển các khu chức năng và
cảnh quan môi trường; có tác động thuận ở mức trung bình đến mức sống của người dân
và sự thu hút vốn đầu tư. Tại vùng 2 yếu tố quy hoạch có tác động thuận ở mức rất cao
đến mức độ phát triển CSHT; tác động thuận ở mức cao đến mức độ phát triển các khu
chức năng, cảnh quan môi trường và an ninh quốc phòng và có tác động ở mức trung
bình đến thu hút vốn đầu tư và mức sống người dân. (2) Giao đất, cho thuê đất,
CMĐSDĐ và CGCNQSDĐ có tác động ở mức độ trung bình và cao đối với xây dựng
và phát triển KKTCK. Đặc biệt là công tác cho thuê đất tác động thuận ở mức rất cao
đến thu hút vốn đầu tư và mức sống người dân tại vùng 1; tác động ở mức cao đến mức
độ phát triển CSHT và mức độ phát triển các khu chức năng tại vùng 2 và tác động ở
mức trung bình đến cảnh quan môi trường và an ninh quốc phòng ở cả 2 vùng. (3) THĐ,
BTHTTĐC có tác động ở mức độ rất cao đến mức sống người dân trên cả 2 vùng và có
tác động ở mức trung bình đến cảnh quan môi trường và an ninh quốc phòng. (4) Chính
sách về xã hội, chính sách tài chính, chính sách khác ảnh hưởng từ mức trung bình đến
cao đến xây dựng và phát triển KKTCK Đồng Đăng- Lạng Sơn trên cả 2 vùng. Đây là
cơ sở để đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả QLSDĐ trong KKTCK.
4) Để nâng cao hiệu quả QLSDĐ trong KKTCK cần thực hiện đồng bộ các
nhóm giải pháp:
Cần nâng cao chất lượng các phương án quy hoạch; tăng cường trách nhiệm và
sự phối hợp của các cấp, các ngành trong thực hiện và giám sát thực hiện các quy
hoạch; giao đất, THĐ. Cần có sự thống nhất các chỉ tiêu sử dụng đất trong các loại hình
quy hoạch và thống nhất việc quản lý thực hiện quy hoạch.
Cần tăng cường quản lý và xây dựng các tiêu chí giao đất, cho thuê đất và thu

chi tài chính từ đất; tăng cường kiểm tra, thanh tra việc giao đất, cho thuê đất. Quy định
rõ trình tự và thủ tục giao đất cho BQLKKTCK và thẩm quyền, trách nhiệm trong
QLSDĐ của UBND các cấp và BQLKKTCK. Hoàn thiện cơ sở dữ liệu đất đai.
Hoàn thiện chính sách, thẩm quyền về THĐ, cần tính giá đất bồi thường sát với
giá thực tế; tăng cường sự tham gia của cộng đồng; xây dựng cơ chế tiếp cận đất đai
theo nguyên tắc kinh tế thị trường đối với các dự án phát triển kinh tế; quản lý việc
chuyển nhượng QSDĐ giữa các bên; quy định rõ về trách nhiệm của các bên đối với
đào tạo nghề, tạo việc làm cho người bị THĐ.

xiii


THESIS ABSTRACT
PhD candidate: Chu An Truong
Thesis title: The research on some factors of land use management affecting the process
of construction and development of Dong Dang - Lang Son Border Gate Economic
Zone.
Major: Land Management;
Code: 9.85.01.03
Education Organization: Vietnam National University of Agriculture (VNUA)
Research Objectives
- To evaluate the status of land use management and identify some factors of
land use management affecting the process of construction and development of Dong
Dang - Lang Son Border Gate Economic Zone (BGEZ)
- To propose solutions for improvement of land use management effectiveness
in Dong Dang - Lang Son BGEZ.
Materials and Methods
The 2 main methodologies include data collection and data analysis, processing
which is divided into two phases as following:
- Stage 1: Upon the collection of secondary data and documents, the zoning and

survey of 500 land users are implemented. The 500 land users include representatives of
households, individuals, economic organizations and other organizations at 02 survey
areas with 250 questionnaires per one area.
- Stage 2: Using data analysis and processing methods: (i) to conduct qualitative
and quantitative research by developing conception/measuring systems; (ii) to conduct
quantitative research using T-test and ANOVA to verify the difference across the
regions and land users by groups of observation factors; (iii) to determine the
correlation among the observed variables to determine the impact of the land use
management on the construction and development of Dong Dang - Lang Son BGEZ.
Main findings and conclusions
1) After 10 years of operation, the Dong Dang - Lang Son BGEZ has contributed
about 65% of the industry value, 85% of budget revenue and attracting 75.9% total
investment of Lang Son province. Also, Dong Dang - Lang Son BGEZ has helped
create jobs for thousands of local workers and neighboring provinces. However, the
economic development has not yet to meet with the potential due to many limitations in
the management and administration, especially the issue of land use management and
the investment mobilization. The investment mobilization from economic sectors is still
difficult. The investment environment is not really attractive.
2) The total natural land area of BGEZ is 39,400 ha in which the non-tariff area is
347.71 hectares, accounting for 0.88% of the land area of the BGEZ; the tariff area
accounts for 99.12%. Although there are some low land use targets (in the non-tariff
area, the land use percentage is only 57%), the BGEZ planning is highly considered
because important projects have been implemented in accordance with the master
planning and detailed planning of functional areas construction. Land allocation, land
lease, change of land use purpose and issuance of land use right certificates are also
highly considered and there is a clear difference between the two regions, among land
users. Land acquisition, compensation, support and resettlement are assessed at a high
level and there are differences among land users. Social policies, financial policies and
other policies are all rated at a high level and there are differences between the two
regions.

xiv


3) Land users assess the development of BGEZ in terms of infrastructure,
functional areas, attracting investment, people's living standards, environmental
landscape, national security and defense with high level and there are differences
between the two regions and among land users.
The impact of land use management on the process of construction and
development of Dong Dang - Lang Son BGEZ has shown that: (1) planning and
managing the planning implementation have positive impact at high and very high level
on the 6 development indicators of BGEZ but there are differences between the two
regions. In the region 1 planning element has positive impacted at a very high level and
high level on the infrastructure development, the development of functional areas and
environmental landscapes; has moderately positive impact on people's living standards
and investment attraction. In the region 2, the planning element have positive impacts at
a very high level to the infrastructure development; The positive impact is at a high
level to the level of development of functional areas, environmental landscapes and
national security and has an average positive impact on attracting investment and living
standards. (2) Land allocation, land lease, change of land use purpose and issuance of
land use right certificates have positive impact at a medium and high level on the
construction and development of BGEZ. Especially, land lease has a very high positive
impact on investment attraction and living standards of people in region 1; High
positive impact on the level of infrastructure development and the development of
functional areas in region 2 and moderate positive impacts on the environmental
landscape and security, national defense in both regions. (3) Land acquisition,
compensation, support and resettlement have a very high level of positive impact on the
living standards of people in both regions and have a moderate positive impact on the
environment, landscape and security and national defense. (4) Social, financial policies
and other policies affect from medium to high level to the construction and development

of the border gate economic zone in both regions. This is the basis for proposing
solutions to improve the effectiveness of land use management in the BGEZ.
4) To improve the effectiveness of land use management in BGEZ, it is necessary
to carry out the following solutions at the same time:
- Improving the quality of land use planning; strengthening the responsibility
and coordination of all levels and sectors in implementing and monitoring the
implementation of land use planning; land allocation, land recovery. All kinds of
planning should be developed and implemented uniformly
- It is necessary to strengthen management, develop detailed criteria for land
allocation, land lease and financial expenditures from land; strengthen inspection and
inspection of land allocation and land lease. Specifying the order and procedures for
allocating land to the Management Board of BGEZ and the competence and
responsibility in land use right management of People's Committees at all levels and the
Management Board of BGEZ. Complete land database.
- Complete policies and authority on land acquisition, land price used for
compensation should be close to the market price; increasing community participation;
developing the mechanism for land access for economic development projects; limiting
land recovery in those areas with high economic efficiency; formulating a mechanism
for managing the transfer of land use rights; clearly defining the responsibilities of each
party on vocational training and job creation for people whose land is recovered.

xv


PHẦN 1. MỞ ĐẦU
1.1. TÍNH CẤP THIẾT CỦA ĐỀ TÀI
Đất đai có tác động đến sự phát triển kinh tế - xã hội (KTXH) của các
nước, đặc biệt là các quốc gia đang phát triển (Ngân hàng thế giới, 2004). Đất đai
là nguồn lực tự nhiên quan trọng trong phát triển KTXH của mỗi nước nói chung
và trong khu kinh tế cửa khẩu (KKTCK) nói riêng. Sử dụng đất (SDĐ) là vấn đề

trọng tâm trong lịch sử phát triển của Việt Nam (Jean et al., 2011).
Khu kinh tế cửa khẩu là một không gian kinh tế gắn với cửa khẩu biên
giới đất liền; được hình thành và phát triển dựa trên nhiều chính sách đặc thù
riêng biệt nhằm khai thác tối đa lợi thế sẵn có, tạo môi trường hấp dẫn thu hút
đầu tư, mở rộng giao lưu kinh tế qua biên giới, phát triển thương mại và dịch vụ,
gắn với xây dựng và phát triển tình hữu nghị ổn định, bền vững về chính trị giữa
các nước có chung biên giới, từ đó đẩy mạnh phát triển KTXH và giữ vững an
ninh biên giới quốc gia (Nguyễn Quang Thái, 2010; Đặng Xuân Phong, 2011;
Nguyễn Minh Hiếu, 2011). Theo dự báo của Viện Chiến lược phát triển, Bộ Kế
hoạch và đầu tư (2013), tại Việt Nam đến năm 2020 kim ngạch xuất, nhập khẩu
qua cửa khẩu đạt khoảng 30 tỷ USD, tốc độ tăng bình quân khoảng 12,3 %/năm
và đón khoảng 16,5 triệu lượt khách xuất nhập cảnh.
Để phát huy tiềm năng về tài nguyên của các tỉnh biên giới và giữ vững
quốc phòng, an ninh, Việt Nam đã thành lập 26 KKTCK. Sau hơn 20 năm hoạt
động, các KKTCK đã góp phần chuyển dịch cơ cấu kinh tế của địa phương có
KKTCK theo hướng phát triển mạnh ngành thương mại, dịch vụ, du lịch và công
nghiệp. Tuy nhiên, chính sách ưu đãi đầu tư chưa đủ tạo nên sức hút cho các
doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Việc lựa chọn định hướng trọng tâm thu
hút đầu tư công nghiệp vào KKTCK chưa thực sự hợp lý, chưa phát huy được lợi
thế so sánh và chưa thể hiện được mối quan hệ liên kết, tương hỗ trong quá trình
hoạt động. Việc đầu tư phát triển các KKTCK chủ yếu thông qua nguồn vốn hỗ
trợ có mục tiêu từ ngân sách nhà nước, chưa chủ động huy động từ nguồn vốn
ODA, FDI và các hình thức BOT, BTO, BT. Công tác quản lý sử dụng đất
(QLSDĐ) về cơ bản đã được thực hiện theo đúng quy định của pháp luật đất đai.
Trong phương án quy hoạch đã bố trí sắp xếp các khu chức năng phù hợp với
tính chất và điều kiện thực tế của từng địa phương nhằm tận dụng tốt nhất điều
kiện tự nhiên KTXH, cơ sở hạ tầng (CSHT), để khai thác tiềm năng hiện có.

1

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, tỷ lệ SDĐ ở 15 KKT ven biển và 26
KKTCK đạt khoảng 15% (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2016); các phân khu
chức năng như khu công nghiệp, khu thương mại phi thuế quan... trong các
KKTCK chưa được lấp đầy, tỷ lệ đầu tư thấp hơn rất nhiều so với kỳ vọng ban
đầu, diện tích bị bỏ hoang rất lớn gây lãng phí đất đai, hàng nghìn tỷ đồng đầu tư
xây dựng CSHT bị “đắp chiếu”, gây ảnh hưởng không nhỏ đến phát triển KTXH
và đời sống của một bộ phận dân cư trong các KKTCK. Thực tế này còn được
phản ảnh cụ thể thông qua chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) năm 2017
của các tỉnh có KKTCK, trong 10 chỉ số thành phần, chỉ số về tiếp cận đất đai và
SDĐ ổn định được đánh giá không khả quan, có chiều hướng khó khăn hơn.
Trên thực tế, trình độ phát triển KTXH khác nhau ở khu vực vùng biên
của 2 quốc gia vừa là cơ hội phát triển, vừa là thách thức cho phía bên kia biên
giới. Như vậy, các nước cần phải có nỗ lực trong đầu tư phát triển CSHT và nâng
cao đời sống vật chất tinh thần cho người dân khu vực biên giới, cải cách chính
sách và các hoạt động quản lý, không ngừng nâng cao năng lực cạnh tranh để tận
dụng được cơ hội hợp tác và phát triển bền vững. Do vậy, công tác quản lý
KKTCK có những thách thức rất lớn, nhất là khâu huy động các nguồn lực từ đất
đai (Đặng Xuân Phong, 2011; Nguyễn Minh Hiếu, 2011).
Năm 1997 KKT đô thị Đồng Đăng - Lạng Sơn được thí điểm thực hiện
một số chính sách tại một số khu vực cửa khẩu biên giới tỉnh Lạng Sơn theo
Quyết định số 748/TTg ngày 11/11/1997. Tiếp đó, Thủ tướng Chính phủ đã phê
duyệt đề án xây dựng KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn tại Quyết định số
55/2008/QĐ-TTg ngày 28/4/2008. KKTCK Đồng Đăng-Lạng Sơn là điểm đầu
của Việt Nam và các nước ASEAN với Trung Quốc, là khu vực có nhiều tiềm
năng phát triển trở thành vùng động lực, hạt nhân thúc đẩy sự phát triển KTXH
của tỉnh Lạng Sơn và là 1 trong 9 KKTCK được ưu tiên đầu tư phát triển giai
đoạn 2016 - 2020 theo Văn bản số 2236/TTg-KTTH ngày 8/12/2015 của Thủ
tướng Chính phủ. Trong quá trình xây dựng và phát triển, KKTCK Đồng ĐăngLạng Sơn còn gặp một số bất cập trong công tác QLSDĐ làm hạn chế tốc độ phát
triển, đó là: công tác THĐ, BTHTTĐC còn gặp nhiều khó khăn về cơ chế, chính

sách đã ảnh hưởng đến việc giải phóng mặt bằng (GPMB). Công tác QHSDĐ,
QHCXD và QHCT chưa thống nhất với quy hoạch khác. Cơ chế phối hợp giữa
công tác QLSDĐ với các chính sách ưu đãi đầu tư chưa phát huy được hiệu quả.

2


Về kinh tế KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn đã đóng góp được 65% tổng
giá trị ngành công nghiệp của tỉnh Lạng Sơn. Tổng thu trong KKTCK đóng góp
tới 85% nguồn thu cả tỉnh và thu hút 75,9% vốn đầu tư của tỉnh (UBND tỉnh
Lạng Sơn, 2018ª). Về xã hội, đã tạo thêm việc làm cho người lao động, từng bước
nâng cao đời sống dân cư vùng biên và tạo ra diện mạo mới cho những nơi vốn là
vùng sâu, vùng xa đặc biệt khó khăn. Về quốc phòng an ninh, việc hình thành các
KKTCK đã thu hút dân cư đến làm ăn, sinh sống, người dân gắn bó với vùng biên,
an ninh quốc phòng được củng cố. Thông qua hoạt động tại KKTCK đã từng bước
mở rộng quan hệ, giao lưu, củng cố tình hữu nghị giữa Việt Nam với Trung Quốc.
Để thúc đẩy sự phát triển KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn trở thành "cầu
nối" kinh tế, thương mại quan trọng trên tuyến hành lang kinh tế Nam Ninh (Trung
Quốc) - Lạng Sơn - Hà Nội - Hải Phòng và vành đai kinh tế vịnh Bắc Bộ, thu hút
nguồn lực từ bên ngoài, phát huy tối đa mọi nguồn lực từ bên trong thì việc nghiên
cứu một số yếu tố QLSDĐ tác động đến quá trình xây dựng và phát triển KKTCK
Đồng Đăng- Lạng Sơn là rất cần thiết nhằm góp phần tháo gỡ những khó khăn, bất
cập, gắn công tác quản lý đất đai với mục tiêu SDĐ hợp lý, hiệu quả, tạo khung
pháp lý và CSHT hoàn thiện để thu hút các dự án đầu tư. Xuất phát từ thực tế trên,
việc thực hiện nghiên cứu một số yếu tố QLSDĐ tác động đến quá trình xây dựng
và phát triển KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn là rất cần thiết nhằm trả lời và làm
rõ các câu hỏi (1) Thực trạng công tác QLSDĐ tại KKTCK Đồng Đăng – Lạng
Sơn thế nào? (2) Yếu tố QLSDĐ nào có tác động đến quá trình xây dựng và phát
triển KKTCK Đồng Đăng – Lạng Sơn? (3) Giải pháp nào để nâng cao hiệu quả
QLSDĐ trong KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn?

1.2. MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
- Đánh giá thực trạng công tác QLSDĐ và xác định một số yếu tố tác động
đến quá trình xây dựng và phát triển KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn.
- Đề xuất giải pháp nâng cao hiệu quả công tác QLSDĐ để thúc đẩy sự phát
triển KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn.
1.3. ĐỐI TƢỢNG VÀ PHẠM VI NGHIÊN CỨU
1.3.1. Đối tƣợng nghiên cứu
- Các yếu tố QLSDĐ trong KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn;
- Các đối tượng SDĐ trong KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn;
- Các cán bộ làm việc trong KKTCK.

3


1.3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi không gian: KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn với diện tích
39.400 ha, bao gồm thành phố Lạng Sơn mở rộng, thị trấn Cao Lộc, thị trấn
Đồng Đăng và các xã: Thụy Hùng, Phù Xá, Hồng Phong, Tân Liên, Song Giáp,
một phần xã Bình Trung của huyện Cao Lộc; xã Tân Thanh, Tân Mỹ - huyện
Văn Lãng; một phần xã Vân An - huyện Chi Lăng và xã Đồng Giáp - huyện Văn
Quan.
- Phạm vi thời gian: nguồn số liệu và thông tin về KKTCK Đồng ĐăngLạng Sơn được điều tra, thu thập từ năm 2008 đến 2017. Số liệu điều tra sơ cấp
thực hiện trong năm 2017.
- Phạm vi nội dung: đề tài tập trung nghiên cứu 4 yếu tố liên quan đến
QLSDĐ trong KKTCK Đồng Đăng- Lạng Sơn, đó là: (1) quy hoạch và quản lý
thực hiện quy hoạch; (2) giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất
(CMĐSDĐ) và cấp GCNQSDĐ; (3) thu hồi đất (THĐ), bồi thường, hỗ trợ, tái
định cư (BTHTTĐC) và (4) cơ chế chính sách có liên quan đến sự phát triển
KKTCK Đồng Đăng- Lạng Sơn.
1.4. NHỮNG ĐÓNG GÓP MỚI CỦA LUẬN ÁN

Xác định được mức độ tác động của 4 yếu tố QLSDĐ (quy hoạch và quản
lý thực hiện quy hoạch; giao đất, cho thuê đất, CMĐSDĐ, cấp GCNQSDĐ;
THĐ, BTHTTĐC và cơ chế chính sách) đến quá trình xây dựng và phát triển
KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn. Đề xuất được các giải pháp để nâng cao hiệu
quả QLSDĐ góp phần thúc đẩy các hoạt động phát triển KKTCK Đồng ĐăngLạng Sơn.
1.5. Ý NGHĨA KHOA HỌC VÀ THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI
1.5.1. Ý nghĩa khoa học
Góp phần bổ sung cơ sở khoa học cho việc hoàn thiện hệ thống chính sách
QLSDĐ tại KKTCK trong bối cảnh hội nhập kinh tế quốc tế ở Việt Nam.
1.5.2. Ý nghĩa thực tiễn
Kết quả nghiên cứu của luận án cung cấp cơ sở để đề xuất các giải pháp
QLSDĐ đáp ứng yêu cầu xây dựng và phát triển KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn.
Kết quả nghiên cứu của đề tài có thể được áp dụng cho các địa phương có
điều kiện tương tự như KKTCK Đồng Đăng - Lạng Sơn.

4


PHẦN 2. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
2.1. CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ QUẢN LÝ, SỬ DỤNG ĐẤT KHU KINH TẾ
CỬA KHẨU
2.1.1. Quản lý sử dụng đất đai
2.1.1.1. Khái quát về đất đai và quản lý sử dụng đất đai
a. Đất đai
Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các cấu
thành của môi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề
mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt, tập đoàn thực vật và động vật, trạng
thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong quá
khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thoát nước, đường
xá, nhà cửa...) (Đoàn Công Quỳ và cs., 2006).

Kinh nghiệm lịch sử trên thế giới cho thấy việc QLSDĐ luôn là những vấn
đề nhạy cảm nhất, được tranh cãi nhiều nhất và chịu áp lực chính trị nhiều nhất ở
bất cứ chế độ chính trị xã hội nào (Đặng Kim Sơn và Nguyễn Đỗ Anh Tuấn,
2012). Trong xu thế phát triển KTXH bền vững và hội nhập quốc tế, đất đai cần
được nhìn nhận dưới các góc độ sau: Trước hết, đất đai là một thực thể mang ý
nghĩa chính trị, trong đó biên giới thể hiện ranh giới của chủ quyền quốc gia và là
cơ sở được quốc tế công nhận. Điều đó rất quan trọng đối với việc phát triển bền
vững KKTCK. Đó là căn cứ để xác định quyền và trách nhiệm giữa các quốc gia
và giữa các đơn vị hành chính từ Trung ương tới địa phương các cấp (Hồ Đăng
Hòa, 2012). Thứ hai, đất đai là tài nguyên. Thứ ba, đất đai là tư liệu sản xuất, là
nguồn sinh kế đảm bảo cuộc sống. Thứ tư, đất đai là tài sản, là nguồn lực để phát
triển (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013a). Đất đai là tài sản hữu hình và có thể
được định giá. Quyền sử dụng đất, được trao đổi, được thừa kế hoặc cho nhận như
một món quà cũng như được sử dụng để thế chấp.
Do vậy, Chính phủ cần xây dựng cơ chế quản lý đất đai để giảm các hạn
chế đối với việc tiếp cận đất đai của người SDĐ và tăng khả năng linh hoạt của
Chính phủ trong việc quản lý đất đai. Việc xác định rõ các đối tượng Nhà nước
cần quản lý và những đối tượng không cần quản lý để cho phép thị trường tạo ra
và mua bán hàng hóa liên quan đến đất đai, sở hữu QSDĐ và các cơ hội khác là rất

5


cần thiết. Điều này rất quan trọng trong các KKT bởi vì việc giải phóng giá trị đất
đai để cung cấp tài chính cho CSHT là rất quan trọng (George, 2009).
Trong sự phát triển các KKTCK, đất đai đóng vai trò vô cùng quan trọng, là
nguồn tài nguyên, là yếu tố đầu vào không thể thiếu được. Cùng với chính sách
thuế, tài chính, chính sách QLSDĐ luôn là một trong những “chìa khóa vàng”
quyết định sự thành công trong phát triển KKTCK. Vì vậy, nghiên cứu công tác
QLSDĐ trong các KKT nói chung luôn là điều rất được quan tâm trong chiến lược

phát triển các KKT.
b. Quản lý sử dụng đất đai
Quản lý đất đai - quản lý hành chính về đất đai - là quá trình lưu giữ và
cập nhật những thông tin về sở hữu, giá trị, sử dụng đất và những thông tin khác
liên quan đến đất (United Nations, 1996). Đó là quá trình đảm bảo theo luật pháp
cho việc sử dụng, phát triển quỹ đất, khai thác lợi nhuận thu được từ đất (thông qua
thuế, cho thuê, bán) và giải quyết các tranh chấp liên quan đến đất đai. Sử dụng đất
là cách con người khai thác đất và các tài nguyên gắn liền với đất phục vụ cho
các lợi ích của mình (Meyer et al., 1996).
Quản lý sử dụng đất là cách đất được sử dụng cho mục đích sản xuất, bảo
tồn và thẩm mỹ (Verheye, 2010). QLSDĐ yêu cầu ra quyết định và được xác
định bởi mục đích sử dụng nó và được xác định bởi bản chất và giá trị của đất.
Trước đây QLSDĐ tập trung chủ yếu vào đất nông nghiệp. Ngày nay, QLSDĐ
còn phải đối mặt với các vấn đề công nghiệp hóa, đô thị hóa, bảo tồn, khai thác
khoáng sản, bảo vệ chủ quyền lãnh thổ… Theo Smith and Dumanski (1993)
“Mục tiêu của QLSDĐ là QLSDĐ trên cơ sở điều hoà các mục tiêu KTXH và tạo
cơ hội để bảo vệ môi trường, vì lợi ích của con người không chỉ cho các thế hệ
hôm nay mà còn cho các thế hệ mai sau trong khi vẫn duy trì và nâng cao chất
lượng của tài nguyên đất”. Theo Peter et al. (2009), QLSDĐ là sự kết hợp của tất
cả các công cụ pháp luật và kỹ thuật được chính quyền dùng để quản lý cách mà đất
được sử dụng và phát triển.
Chủ thể của QLSDĐ là “người sử dụng đất”, bao gồm: các tổ chức kinh tế
(trong nước, nước ngoài) sử dụng đất vào mục đích kinh doanh trong các lĩnh
vực nông lâm thủy sản; xây dựng, công nghiệp, dịch vụ (văn phòng, khách sạn,
du lịch, nghỉ dưỡng, sân gôn, khách sạn, nhà hàng…); các cơ quan hành chính,
sự nghiệp, đơn vị quân đội, công an: sử dụng đất làm trụ sở, doanh trại; các tổ

6

chức chính trị, xã hội sử dụng đất làm trụ sở; hộ gia đình, cá nhân: sử dụng đất
vào mục đích sản xuất nông nghiệp, sản xuất phi nông nghiệp, dịch vụ, nhà ở.
Khách thể của QLSDĐ là đất đai bao gồm các loại đất đã được xác định
mục đích sử dụng: đất nông nghiệp (đất sản xuất nông nghiệp, đất lâm nghiệp,
đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng trồng, đất nuôi trồng thủy sản,
đất làm muối, và đất nông nghiệp khác) và đất phi nông nghiệp (đất ở, đất sản
xuất kinh doanh phi nông nghiệp, đất xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, đất xây
dựng cơ sở hạ tầng xã hội; đất quốc phòng an ninh, đất cơ sở tôn giáo, đất nghĩa
trang nghĩa địa và đất phi nông nghiệp khác).
Trong phạm vi nghiên cứu của đề tài, QLSDĐ trong KKTCK được hiểu là
quá trình kết hợp tất cả các công cụ và kỹ thuật để đảm bảo về luật pháp cho việc
sử dụng, khai thác và phát triển quỹ đất, và giải quyết các tranh chấp liên quan đến
đất đai trong KKTCK. Các nội dung chính bao gồm: quy hoạch và quản lý thực
hiện quy hoạch; giao đất, cho thuê đất, CMĐSDĐ và cấp GCNQSDĐ; THĐ,
BTHTTĐC; và cơ chế chính sách có liên quan đến QLSDĐ.
2.1.1.2. Cơ sở pháp lý về quản lý sử dụng đất đai
a. Hệ thống chính sách đất đai
Chính sách đất đai là hệ thống các nguyên tắc pháp lý, KTXH xác định việc
QLSDĐ, cùng những lợi ích thu được từ đất đảm bảo cân bằng giữa khai thác, sử
dụng và bảo vệ đất cho sự phát triển bền vững của nhân loại. Chính sách đất đai
đóng vai trò quan trọng trong việc quyết định mức độ linh hoạt trong SDĐ ở Việt
Nam (Sally và cs., 2007). Theo đường lối đổi mới, từng bước chính sách đất đai đã
được điều chỉnh phù hợp với cơ chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa.
Chính sách đất đai của Đảng đã quán triệt quan điểm: “Ruộng đất thuộc quyền sở
hữu toàn dân, giao cho nông dân quyền sử dụng lâu dài (các vấn đề khác như
việc chuyển quyền sử dụng, thừa kế, thế chấp… do Nhà nước quy định)” (Đảng
Cộng sản Việt Nam, 1991).
Chính sách đất đai của Đảng tiếp tục khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn
dân và chủ trương tăng cường quản lý đất và thị trường BĐS. Tạo lập thị trường
BĐS, bao gồm cả QSDĐ (Đảng Cộng sản Việt Nam, 1996, 2001, 2006). Nghị

quyết Đại hội VIII đã xác lập chủ trương cho việc hình thành thị trường BĐS,
Nghị quyết Đại hội IX, X đã xác định QSDĐ là hàng hóa và chủ trương hình
thành thị trường QSDĐ trong thị trường BĐS (Nguyễn Đình Bồng và cs., 2012).

7


b. Hệ thống pháp luật liên quan đến đất đai
Thể chế hóa chủ trương, chính sách đất đai của Đảng, hệ thống pháp luật
đất đai đã được hình thành và từng bước hoàn thiện phù hợp với yêu cầu đổi mới
kinh tế. Cụ thể là:
- Hiến pháp: Kế thừa các quy định của Hiến pháp 1980, Hiến pháp 1992
về chế độ quản lý đất đai, Hiến pháp CHXHCN Việt Nam năm 2013 đã quy định
chế độ quản lý và sử dụng đất đai.
Chế độ sở hữu đất đai: “Đất đai, tài nguyên nước, tài nguyên khoáng sản,
nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác và các tài sản do Nhà
nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ
sở hữu và thống nhất quản lý” (Quốc hội nước CHXHCNVN, 2013a).
Chế độ quản lý đất đai: “Đất đai là tài nguyên đặc biệt của quốc gia,
nguồn lực quan trọng phát triển đất nước, được quản lý theo pháp luật. Tổ chức,
cá nhân được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ. Người SDĐ
được chuyển QSDĐ, thực hiện các quyền và nghĩa vụ theo quy định của luật.
Quyền sử dụng đất được pháp luật bảo hộ. Nhà nước THĐ do tổ chức, cá nhân
đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển KTXH vì lợi ích quốc gia, công cộng. Việc THĐ phải
công khai, minh bạch và được bồi thường theo quy định của pháp luật. Theo
Điều 54, Hiến pháp năm 2013, Nhà nước trưng dụng đất trong trường hợp thật
cần thiết do luật định để thực hiện nhiệm vụ quốc phòng, an ninh hoặc trong tình
trạng chiến tranh, tình trạng khẩn cấp, phòng, chống thiên tai” (Quốc hội nước
CHXHCN Việt Nam, 2013a).

- Luật Đất đai
Luật Đất đai 1987 là một trong những sắc luật đầu tiên của thời kỳ Đổi
mới được ban hành nhằm thể chế hóa, chính sách đất đai của Đảng theo Nghị
quyết Đại hội IV (1986) và cụ thể hóa chế độ quản lý đất đai theo quy định của
Hiến pháp 1980; Luật Đất đai 1993 đã được ban hành thay cho Luật Đất đai 1987
để thể chế chính sách đất đai của Đảng theo Nghị quyết đại hội VII (1991) và
Hiến pháp 1992; Luật Đất đai 1993 đã 2 lần được bổ sung, sửa đổi vào năm 1998
và 2001; Luật Đất đai 2003 đã được ban hành thay cho Luật Đất đai 1993 nhằm
thể chế hóa, chính sách đất đai của Đảng theo Nghị quyết Đại hội IX (2001). Kỳ
họp thứ 6, Quốc Hội khóa XI đã thông qua Luật Đất đai 2013.

8