THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT HUYỆN VĂN LÂM

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI

DƯƠNG VĂN LIỄU
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ
HOẠT ĐỘNG CỦA VĂN PHÒNG ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
HUYỆN VĂN LÂM, TỈNH HƯNG YÊN
LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP
Người hướng dẫn khoa học: TS. NGUYỄN ĐÌNH BỒNG
CHUYÊN NGÀNH: QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
MÃ SỐ: 60.62.16
HÀ NỘI - 2011
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan, mọi sự giúp đỡ cho việc nghiên cứu thực tế tại địa
phương để thực hiện luận văn này đã được cảm ơn và các thông tin trích
dẫn trong luận văn đều đã được chỉ rõ nguồn gốc./.
Tác giả luận văn
Dương Văn Liễu
22
LỜI CẢM ƠN
Để hoàn thành được bản luận văn này, trước hết, tôi xin chân thành cảm
ơn CVCC.TS. Nguyễn Đình Bồng, Hội Khoa học đất Việt Nam đã trực tiếp
hướng dẫn tôi trong suốt thời gian tôi thực hiện đề tài.
Tôi cũng xin chân thành cảm ơn sự góp ý chân thành của các thầy, cô
giáo tại khoa Tài nguyên và Môi trường, khoa Sau Đại học - trường Đại học
Nông nghiệp Hà Nội đã tạo điều kiện thuận lợi cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn phòng Tài nguyên và Môi trường, Văn
phòng đăng ký đất huyện Văn Lâm đã giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu,
thực hiện đề tài.

Tôi xin chân thành cảm ơn tới những người thân trong gia đình và
đồng nghiệp đã khích lệ, tạo những điều kiện tốt nhất cho tôi trong quá
trình thực hiện đề tài này.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn
Dương Văn Liễu
33
MỤC LỤC
44
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS Bất động sản
ĐKĐĐ Đăng ký đất đai
GCN Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HSĐC Hồ sơ địa chính
PTTH Phổ thông trung học
SDĐ Sử dụng đất
VPĐK Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất
THCS Trung học cơ sở
UBND Uỷ ban nhân dân
TN&MT Tài nguyên và Môi trường
55
DANH MỤC BẢNG
STT Tên bảng Trang
66
DANH MỤC BIỂU ĐỒ, SƠ ĐỒ, HÌNH ẢNH
STT Trang

77
1. MỞ ĐẦU
1.1 Tính cấp thiết của đề tài

1) Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá là tư liệu sản xuất đặc biệt, là
thành phần quan trọng của của môi trường sống. Các Nhà nước đều quan tâm
tới đất đai và quản lý đất đai với mục đích củng cố quyền thống trị, thu thuế,
bảo vệ lợi ích hợp pháp của công dân
Đăng ký đất đai là một trong những nội dung quan trọng của quản lý nhà
nước về đất đai. Việc đăng ký Nhà nước về đất đai có ý nghĩa: các quyền về đất
đai được bảo đảm bởi nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập
trung, thống nhất của dữ liệu địa chính. Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà
nước để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích của người
sử dụng đất. Lợi ích đối với nhà nước và xã hội: Phục vụ thu thuế sử dụng đất,
thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp, thuế chuyển nhượng; cung cấp tư liệu
phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân việc triển khai một hệ thống
đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật; giám sát giao dịch đất đai; Phục
vụ quy hoạch; Phục vụ quản lý trật tự trị an. Lợi ích đối với công dân: Tăng
cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản; Khuyến khích đầu tư cá
nhân; Mở rộng khả năng vay vốn (thế chấp); Hỗ trợ các giao dịch về bất động
sản; Giảm tranh chấp đất đai.
2) Hệ thống đăng ký đất đai hiện tại của Việt Nam đang chịu một sức ép
ngày càng lớn, từ yêu cầu hỗ trợ sự phát triển của thị trường bất động sản và
cung cấp khuôn khổ pháp lý để tăng thu hút đầu tư.
Từ khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực, với hệ thống Văn phòng đăng
ký quyền sử dụng đất đước thiết lập ở cấp tỉnh và cấp huyện, cùng với việc thực
hiện cải cách hành chính chính theo cơ chế “một cửa”, các cấp, các ngành đã có
nhiều nỗ lực trong việc đơn giản hóa các thủ tục hành chính trong công tác đăng
8
ký, cấp giấy chứng nhận đối với các đối tượng sử dụng đất: tổ chức, hộ gia đình
cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức, cá
nhân nước ngoài sử dụng đất ở Việt Nam với tinh thần công khai, minh bạch,
giảm thời gian và chi phí cho tổ chức, công dân có nhu cầu giao dịch. Tuy nhiên,
việc cung ứng các dịch vụ về đăng ký, cấp giấy chứng nhận nhà đất vẫn là một

trong những vấn đề bức xúc đối với người sử dụng đất; mặt khác hồ sơ về đất đai
được quản lý ở nhiều cấp khác nhau, có nhiều trường hợp, có sự khác biệt giữa
thông tin trên sổ sách và trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, đặc biệt ở các
địa phương, nơi cơ sở vật chất kỹ thuật và nguồn nhân lực còn yếu!
3) Huyện Văn Lâm được tái lập ngày 01/9/1999 theo Nghị định số: 60/CP
ngày 24/7/1999 của Chính phủ, về việc chia tách sáp nhập huyện Mỹ Văn và
một số xã của huyện Văn Giang thành 3 huyện;
Văn Lâm có 10 đơn vị hành chính cấp xã và 01 thị trấn, bao gồm: thị trấn
Như Quỳnh và các xã: Tân Quang; Trưng Trắc, Đình Dù, Lạc Đạo, Lạc Hồng,
Minh Hải, Chỉ Đạo, Đại Đồng, Việt Hưng, Lương Tài. Trong những năm vừa
qua, quá trình đô thị hóa diễn ra mạnh mẽ ở huyện Văn Lâm đã dẫn đến nhiều
biến động về sử dụng đất. Nếu như các bộ phận đăng ký đất ở cấp huyện khắc
phục tình trạng quá tải thì cấp xã, thị trấn đang trong tình trạng dồn việc, dồn hồ
sơ có liên quan đến việc đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trước tình hình trên, trong khuôn khổ yêu cầu thực hiện luận văn tốt
nghiệp cao học ngành Quản lý đất đai, trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội, Em
lựa chọn thực hiện đề tài “Thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt
động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng
Yên” nhằm nghiên cứu đánh giá thực trạng và đề xuất các giải pháp hoàn thiện,
nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, góp
phần giải quyết tình trạng tồn đọng hồ sơ đăng ký đất đai, của địa bàn nghiên
cứu theo tinh thần cải cách thủ tục hành chính đã và đang được các cấp các
9
ngành quan tâm thực hiện.
1.2. Mục đích và yêu cầu và phạm vi nghiên cứu của đề tài
1.2.1. Mục đích
- Đánh giá thực trạng và giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn
phòng đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên từ khi được
thành lập đến nay;
- Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động của Văn phòng

đăng ký quyền sử dụng đất huyện Văn Lâm, tỉnh Hưng Yên trong giai đoạn tới.
1.2.2. Yêu cầu
- Đánh giá được đúng thực trạng hoạt động của Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất trong phạm vi nghiên cứu;
- Các số liệu điều tra, thu thập phải đảm bảo độ chính xác, tin cậy;
- Đề tài phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn.
10
2. TỔNG QUAN VỀ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI VÀ VĂN PHÒNG
ĐĂNG KÝ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT
2.1 Đăng ký đất đai và bất động sản
2.1.1 Đất đai, bất động sản, thị trường bất động sản
2.1.1.1 Đất đai
a) Về mặt thổ nhưỡng (soil)
Đất là vật thể thiên nhiên có cấu tạo độc lập, được hình thành do kết quả
tác động của nhiều yếu tố: khí hậu, địa hình, đá mẹ, sinh vật và thời gian. Giá
trị tài nguyên đất được đo bằng số lượng diện tích và độ phì. Winkler (1968)
xem đất như một vật thể sống vì trong nó có chứa nhiều sinh vật: vi khuẩn,
nấm, tảo, thực vật, động vật,… do đó đất cũng tuân thủ những quy luật sống, đó
là: phát sinh, phát triển, thoái hóa và già cỗi. Tùy thuộc vào thái độ của con
người đối với đất mà đất có thể trở nên phì nhiêu hơn, cho năng suất cây trồng
cao hơn hoặc ngược lại.
Cũng cách nhìn nhận như vậy, các nhà sinh thái học còn cho rằng đất là
một “vật mang” (carrier) của tất cả các hệ sinh thái tồn tại trên trái đất. Như
vậy, đất luôn luôn mang trên mình nó các hệ sinh thái và các hệ sinh thái này
chỉ bền vững khi “vật mang” bền vững. Con người tác động vào đất cũng chính
là tác động vào các hệ sinh thái mà đất “mang” trên mình nó. Một vật mang, lại
có tính chất đặc thù, độc đáo của độ phì nhiêu nên đất là cơ sở cần thiết, vững
chắc, giúp cho các hệ sinh thái tồn tại và phát triển [ 2 ][2].
b) Về tài nguyên, tài sản (land)
Đất đai là tài nguyên không thể tái tạo, là tài sản vô cùng quý giá của

mỗi quốc gia với vai trò, ý nghĩa đặc trưng: đất đai là nơi ở, nơi xây dựng cơ
sở hạ tầng của con người và là tư liệu sản xuất đặc biệt. Theo đó đất đai được
định nghĩa : “Đất là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, bao gồm tất cả các
11
đặc tính sinh quyển ngay trên hay dưới bề mặt đó gồm có: Yếu tố khí hậu gần
bề mặt trái đất; các dạng thổ nhưỡng và địa hình, thủy văn bề mặt (gồm: hồ,
sông, suối và đầm lầy nước cạn); lớp trầm tích và kho dự trữ nước ngầm sát bề
mặt trái đất; tập đoàn thực vật và động vật; trạng thái định cư của con người và
những thành quả vật chất do các hoạt động của con người trong quá khứ và hiện
tại tạo ra”
2.1.1.2. Bất động sản
Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam,
tại Điều 174 có quy định: “Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà
ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác
do pháp luật quy định”] [13]
Các quy định về bất động sản trong pháp luật của Việt Nam là khái niệm
mở. Bất động sản bao gồm đất đai, vật kiến trúc và các bộ phận không thể tách
rời khỏi đất đai và vật kiến trúc. Bất động sản có những đặc tính sau đây: có vị
trí cố định, không di chuyển được, tính lâu bền, tính thích ứng, tính dị biệt, tính
chịu ảnh hưởng của chính sách, tính phụ thuộc vào năng lực quản lý, tính ảnh
hưởng lẫn nhau.
2.1.1.3. Thị trường bất động sản
a) Khái niệm
Thị trường bất động sản là cơ chế, trong đó hàng hoá dịch vụ bất động
sản được trao đổi
TTBĐS được hiểu theo nghĩa hẹp chỉ bao gồm các hoạt động có liên
quan đến giao dịch BĐS như: Mua bán, cho thuê, thừa kế, thế chấp BĐS.
TTBĐS theo nghĩa rộng không chỉ bao gồm các hoạt động liên quan đến
giao dịch BĐS mà bao gồm cả các lĩnh vực liên quan đến việc tạo lập BĐS.

Thị trưòng Bất động sản (TTBĐS ) là một bộ phận cấu thành quan trọng
12
của nền kinh tế thị trường. Thị trường Bất động sản liên quan chặt chẽ với các
thị trường khác như: Thị trường hàng hoá, thị trường chứng khoán, thị trường
lao động, thị trường khoa học công nghệ. [5]
b) Tính chất
- Thị trường bất động sản chịu chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng
hoá: quy luật giá trị, quy luật cung cầu
- Thị trường bất động theo mô hình chung của thị trường hàng hoá với 3
yếu tố xác định: sản phẩm, số lượng và giá cả.
- Phạm vi hoạt động của TTBĐS do pháp luật của mỗi nước quy định nên cũng
không đồng nhất.
Ví dụ: Pháp luật Ôxtrâylia quy định không hạn chế quyền được mua,
bán, thế chấp, thuê BĐS và tất cả các loại đất, BĐS đều được mua, bán, cho
thuê, thế chấp; Pháp luật Trung Quốc quy định giao dịch BĐS bao gồm chuyển
nhượng BĐS, Thế chấp BĐS và cho thuê nhà. [6]
c) Đặc điểm
- Thị trường bất động sản không chỉ là giao dịch bản thân bất động sản
mà cái cơ bản là thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất
động sản.
- Thị trường bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.
- Thị trường bất động sản chịu sự chi phối của pháp luật
- Thị trường bất động sản luôn có nội dung phong phú nhưng thực tế lại
là thị trường không hoàn hảo
- Cung về bất động sản phản ứng chậm so với cầu về bất động sản.
d) Chức năng của thị trường Bất động sản
- Đưa người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Xác định giá cả cho các BĐS giao dịch;
- Phân phối BĐS theo quy luật cung cầu;
13

- Phát triển BĐS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị trường.
e) Vai trò, vị trí của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS có vị trí quan trọng đối với nền kinh tế quốc dân:
- Tham gia vào việc phân bố và sử dụng hợp lý, có hiệu quả BĐS - tài
nguyên thiên nhiên, tài sản Quốc gia quan trọng;
-Tác động tới tăng trưởng kinh tế thông qua việc khuyến khích đầu tư
phát triển BĐS;
-Tác động trực tiếp tới thị trường tài chính, thị trường chứng khoán, thị
trường hàng hoá, thị trường lao động;
- Liên quan đến một số lĩnh vực xã hội như: lao động, việc làm, nhà ở.
g) Các yếu tố của thị trường bất động sản
- Quyền của người bán được bán BĐS và quyền của người mua được mua
BĐS được pháp luật quy định và bảo hộ;
Ví dụ: TTBĐS Ôxtraylia: pháp luật không giới hạn quyền mua, bán thế
chấp BĐS; không phân biệt trong việc giao dịch BĐS đối với các loại đất nông
nghiệp, công nghiệp, thương mại, đất ở; các đại lý về BĐS giúp người bán tìm
người mua bằng thông tin, quảng cáo việc bán đất; Hệ thống thông tin BĐS là
hệ thống mở cung cấp thông tin khách quan cho mọi đối tượng có nhu cầu; BĐS
được định giá nhưng giá mua bán và và mức cho vay thế chấp do các bên tham
gia giao dịch BĐS quyết định; Việc đăng ký bất động sản là bắt buộc, thực hiện
tại cơ quan đăng ký BĐS; TTBĐS Trung Quốc: người được Nhà nước giao đất
có thu tiền được quyền sử dụng đất và được phép chuyển quyền sử dụng đất; khi
chuyển nhượng thế chấp BĐS thì đồng thời chuyển nhượng và thế chấp quyền
sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất; Nhà nước thực hiện chế độ định giá và báo
giá BĐS; Nhà nước thực hiện chế độ Đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và sở hữu nhà ở; Tổ chức phục vụ môi giới BĐS gồm: Cơ quan tư vấn,
cơ quan bình giá tài sản nhà đất, cơ quan kinh doanh nhà đất. [5]
14
- Biện pháp để người mua và người bán BĐS đến với nhau;
- Biện pháp cung cấp thông tin khách quan liên quan đến BĐS cho người

mua (quyền sử dụng đất, quyền sở hữu, hưởng lợi tài sản trên đất liên quan đến
BĐS của người bán; nghĩa vụ về tài chính và những tồn tại đối với người bán;
mối liên quan giữa BĐS của người bán với các BĐS liền kề cũng như sự liên
quan đến quy hoạch sử dụng đất của Nhà nước ;
- Thoả thuận giá mua bán;
- Hình thức hợp đồng giữa người bán và người mua có thể thực hiện và
được cộng đồng chấp nhận;
- Biện pháp đảm bảo chuyển quyền sở hữu BĐS cho người mua tại cơ
quan đăng ký BĐS;
- Biện pháp đảm bảo cho người mua BĐS có thể vay tiền bằng thế chấp
mà BĐS là vật bảo đảm cũng như đảm bảo quyền lợi của người cho vay;
- Biện pháp đảm bảo các nguồn thu của nhà nước từ hoạt động của
TTBĐS. [5]
2.1.2. Đăng ký đất đai, bất động sản
2.1.2.1 Khái niệm về đăng ký đất đai
Đăng ký Nhà nước về đất đai: Các quyền về đất đai được bảo đảm bởi
Nhà nước, liên quan đến tính tin cậy, sự nhất quán và tập trung, thống nhất của
dữ liệu địa chính. Khái niệm này chỉ rõ:
- Đăng ký đất đai thuộc chức năng, thẩm quyền của Nhà nước, chỉ có cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật mới có quyền tổ
chức đăng ký đất đai;
- Dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính) là cơ sở đảm bảo tính tin cậy, sự nhất
quán và tập trung, thống nhất của việc đăng ký đất đai ;
- Khái niệm này cũng chỉ rõ trách nhiệm của Nhà nước trong việc xây
dựng dữ liệu địa chính (hồ sơ địa chính).
15
2.1.2.2 Vai trò, lợi ích của đăng ký Nhà nước về đất đai
Đăng ký đất đai là một công cụ của nhà nước để bảo vệ lợi ích nhà
nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
- Lợi ích đối với nhà nước và xã hội:

+ Phục vụ thu thuế sử dụng đất, thuế tài sản, thuế sản xuất nông nghiệp,
thuế chuyển nhượng;
+ Giám sát giao dịch đất đai, hỗ trợ hoạt động của thị trường bất động sản;
+ Phục vụ quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất;
+ Cung cấp tư liệu phục vụ các chương trình cải cách đất đai, bản thân
việc triển khai một hệ thống đăng ký đất đai cũng là một cải cách pháp luật;
+ Đảm bảo an ninh kinh tế, trật tự xã hội;
- Lợi ích đối với công dân:
+ Tăng cường sự an toàn về chủ quyền đối với bất động sản;
+ Khuyến khích đầu tư cá nhân;
+ Mở rộng khả năng vay vốn xã hội. [21]
2.1.3 Cơ sở lý luận về đăng ký đất đai, bất động sản
2.1.3.1 Hồ sơ đất đai, bất động sản
Hồ sơ đất đai và bất động sản (ở Việt Nam gọi là hồ sơ địa chính) là tài
liệu chứa đựng thông tin liên quan tới thuộc tính, chủ quyền và chủ thể có chủ
quyền đối với đất đai, bất động sản. Hồ sơ đất đai, bất động sản được lập để
phục vụ cho lợi ích của nhà nước và phục vụ quyền lợi của công dân.
- Đối với Nhà nước: để thực hiện việc thu thuế cũng như đảm bảo cho
việc quản lý, giám sát, sử dụng và phát triển đất đai một cách hợp lý và hiệu
quả.
- Đối với công dân, việc lập hồ sơ đảm bảo cho người sở hữu, người sử
dụng có các quyền thích hợp để họ có thể giao dịch một cách thuận lợi, nhanh
chóng, an toàn và với một chi phí thấp.
16
2.2.3.2 Nguyên tắc Đăng ký đất đai, bất động sản
Đăng ký đất đai, bất động sản dựa trên những nguyên tắc:
- Nguyên tắc đăng nhập hồ sơ;
- Nguyên tắc đồng thuận;
- Nguyên tắc công khai;
- Nguyên tắc chuyên biệt hoá

Các nguyên tắc này giúp cho hồ sơ đăng ký đất đai, bất động sản được
công khai, thông tin chính xác và tính pháp lý của thông tin được pháp luật bảo
vệ. Đối tượng đăng ký được xác định một cách rõ ràng, đơn nghĩa, bất biến về
pháp lý. [21]
2.2.3.3 Đơn vị đăng ký - thửa đất
Thửa đất được hiểu là một phần bề mặt trái đất, có thể liền mảnh hoặc
không liền mảnh, được coi là một thực thể đơn nhất và độc lập để đăng ký vào
hệ thống hồ sơ với tư cách là một đối tượng đăng ký có một số hiệu nhận biết
duy nhất. Việc định nghĩa một cách rõ ràng đơn vị đăng ký là vấn đề quan trọng
cốt lõi trong từng hệ thống đăng ký. [9].
Trong các hệ thống đăng ký giao dịch cổ điển, đơn vị đăng ký - thửa đất
không được xác định một cách đồng nhất, đúng hơn là không có quy định, các
thông tin đăng ký được ghi vào sổ một cách độc lập theo từng vụ giao dịch.
Trong hệ thống đăng ký văn tự giao dịch, nội dung mô tả ranh giới thửa đất chủ
yếu bằng lời, có thể kèm theo sơ đồ hoặc không.
Các hệ thống đăng ký giao dịch nâng cao có đòi hỏi cao hơn về nội dung
mô tả thửa đất, không chỉ bằng lời mà còn đòi hỏi có sơ đồ hoặc bản đồ với hệ
thống mã số nhận dạng thửa đất không trùng lặp.
Với hệ thống địa chính đa mục tiêu ở Châu Âu, việc đăng ký quyền và
đăng ký để thu thuế không phải là mục tiêu duy nhất, quy mô thửa đất có thể
từ hàng chục m
2

cho đến hàng ngàn ha được xác định trên bản đồ địa chính, hệ
17
thống bản đồ đia chính được lập theo một hệ toạ độ thống nhất trong phạm vi
toàn quốc. [21]
2.1.3.4 Đăng ký pháp lý đất đai, bất động sản
a) Đăng ký văn tự giao dịch
- Giao dịch đất đai là phương thức mà các quyền, lợi ích và nghĩa vụ liên

quan đến đất đai được chuyển từ chủ thể này sang chủ thể khác, bao gồm thế
chấp, nghĩa vụ, cho thuê, quyết định phê chuẩn, tuyên bố ban tặng, văn kiện
phong tặng, tuyên bố từ bỏ quyền lợi, giấy sang nhượng và bất cứ sự bảo đảm
quyền nào khác. Trên thực tế các giao dịch pháp lý về bất động sản rất đa dạng
trong khuôn khổ các phương thức chuyển giao quyền. Đó có thể là một giao
dịch thuê nhà đơn giản, thuê nhượng dài hạn, phát canh thu tô dài hạn, thuê
danh nghĩa kèm thu lãi, cho quyền địa dịch, thế chấp và các quyền khác, đặc
biệt là hình thức giao dịch phổ thông nhất là mua bán bất động sản.
- Văn tự giao dịch là một văn bản viết mô tả một vụ giao dịch độc lập, nó
thường là các văn bản hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hoặc các thoả thuận
khác về thực hiện các quyền hoặc hưởng thụ những lợi ích trên đất hoặc liên
quan tới đất. Các văn tự này là bằng chứng về việc một giao dịch nào đó đã
được thực hiện, nhưng các văn tự này không phải là bằng chứng về tính hợp
pháp của các quyền được các bên đem ra giao dịch. Văn tự mua bán có thể
không có người làm chứng, có thể có người làm chứng, có thể do người đại diện
chính quyền xác nhận. Tuy nhiên, văn tự trên không thể là bằng chứng pháp lý
về việc bên bán có quyền sở hữu hoặc sử dụng hợp pháp đối với nhà và đất đem
ra mua bán.
- Đăng ký văn tự giao dịch là hình thức đăng ký với mục đích phục vụ
các giao dịch, chủ yếu là mua bán bất động sản. Hệ thống đăng ký văn tự giao
dịch là một hệ thống đăng ký mà đối tượng đăng ký là bản thân các văn tự giao
dịch. Khi đăng ký, các văn tự giao dịch có thể được sao chép nguyên văn hoặc
18
trích sao những nội dung quan trọng vào sổ đăng ký.
Do tính chất và giá trị pháp lý của văn tự giao dịch, dù được đăng ký hay
không đăng ký văn tự giao dịch không thể là chứng cứ pháp lý khẳng định
quyền hợp pháp đối với bất động sản. Để đảm bảo an toàn cho quyền của mình,
bên mua phải tiến hành điều tra ngược thời gian để tìm tới nguồn gốc của quyền
đối với đất mà mình mua.
b) Đăng ký quyền

- Quyền được hiểu là tập hợp các hành vi và các lợi ích mà người được
giao quyền hoặc các bên liên quan được đảm bảo thực hiện và hưởng lợi.
- Trong hệ thống đăng ký quyền, không phải bản thân các giao dịch, hay
các văn tự giao dịch mà hệ quả pháp lý của các giao dịch được đăng ký vào sổ.
Nói cách khác, đối tượng trung tâm của đăng ký quyền chính là mối quan hệ
pháp lý hiện hành giữa bất động sản và người có chủ quyền đối với bất động sản
đó. Đăng ký quyền dựa trên các nguyên tắc: Phản ánh trung thực; khép kín và
bảo hiểm [21]
2.1.4 Hệ thống đăng ký đất đai và bất động sản Việt Nam
2.1.4.1 Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai
- Chỉ thị 299 - TTg ngày 10/11/1980 của Thủ tướng Chính phủ “về việc đo
đạc và đăng ký thống kê ruộng đất” đã lập được hệ thống hồ sơ đăng ký cho toàn
bộ đất nông nghiệp và một phần diện tích đất thuộc khu dân cư nông thôn.
2.1.4.2 Giai đoạn từ từ khi có Luật Đất đai 1988 đến 1993
- Luật Đất đai 1988 quy định “Khi được cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền giao đất, cho phép chuyển quyền sử dụng, thay đổi mục đích sử dụng
hoặc đang sử dụng đất hợp pháp mà chưa đăng ký phải xin đăng ký đất đai tại
cơ quan Nhà nước - Uỷ ban nhân dân quận, thành phố thuộc tỉnh, thị xã, thị
trấn và UBND xã thuộc huyện lập, giữ sổ địa chính, vào sổ địa chính cho
người SDĐ và tự mình đăng ký đất chưa sử dụng vào sổ địa chính” [14][
19
-Tổng cục Quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết định số 201 - ĐKTK ngày
14/7/1989 về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Thông tư số 302 - ĐKTK
ngày 28/10/1989 hướng dẫn thực hiện Quyết định 201- ĐKTK đã tạo ra một sự
chuyển biến lớn về chất cho hệ thống đăng ký đất đai của Việt Nam”
Thời kỳ này do đất đai ít biến động, Nhà nước nghiêm cấm việc mua,
bán, lấn, chiếm đất đai, phát canh thu tô dưới mọi hình thức và với phương
thức quản lý đất đai theo cơ chế bao cấp nên hoạt động đăng ký đất đai ít phức
tạp.
2.1.4.3. Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 1993 đến năm 2003

a) Luật Đất đai năm 1993 quy định
- Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, Nhà
nước giao đất cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng vào các mục đích; Nhà
nước còn cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất.
- “Đăng ký đất đai, lập và quản lý sổ địa chính, quản lý các hợp đồng sử
dụng đất, thống kê, kiểm kê đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất”.
- “Người đang sử dụng đất tại xã, phường, thị trấn nào thì phải đăng ký
tại xã, phường, thị trấn đó - Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn lập và quản lý
sổ địa chính, đăng ký vào sổ địa chính đất chưa sử dụng và sự biến động về việc
sử dụng đất” [[15] [[13]ư
Giai đoạn này đánh dấu sự chuyển đổi của nền kinh tế sau 7 năm thực
hiện đường lối đổi mới của Đảng. Vì vậy, đất đai (quyền sử dụng đất) tuy chưa
được pháp luật thừa nhận là loại hàng hoá nhưng trên thực tế, thị trường này có
nhiều biến động, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất trái pháp luật xảy ra
thường xuyên, đặc biệt là khu vực đất đô thị, đất ở nông thôn thông qua việc
mua bán, chuyển nhượng bất hợp pháp không thực hiện việc đăng ký với cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền.
b) Luật sửa đổi bổ sung Luật Đất đai (1998, 2001) tiếp tục phát triển các
20
quy định về đăng ký đất đai của Luật Đất đai 1993, công tác đăng ký đất đai
được chấn chỉnh và bắt đầu có chuyển biến tốt. Chính quyền các cấp ở địa
phương đã nhận thức được vai trò quan trọng và ý nghĩa thiết thực của nhiệm
vụ đăng ký đất đai với công tác quản lý đất đai, tìm các giải pháp khắc phục, chỉ
đạo sát sao nhiệm vụ này.
2.1.4.4 .Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai năm 2003 đến nay
a) Đăng ký đất đai: Luật Đất đai năm 2003 quy định “Đăng ký quyền sử
dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất”. “Đăng ký quyền sử dụng đất là việc ghi nhận quyền sử dụng đất hợp pháp
đối với một thửa đất xác định vào hồ sơ địa chính nhằm xác lập quyền và nghĩa
vụ của người sử dụng đất” [18][

Luật dành riêng một chương quy định các thủ tục hành chính trong quản lý
và sử dụng đất đai theo phương châm tạo điều kiện thuận lợi nhất cho người sử
dụng đất hợp pháp thực hiện đầy đủ quyền và nghĩa vụ sử dụng đất của mình.
Theo quy định của pháp luật đất đai, hệ thống Đăng ký đất đai có hai loại là
đăng ký ban đầu và đăng ký biến động
- Đăng ký ban đầu được thực hiện khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đình cá nhân;
- Đăng ký biến động - đăng ký những biến động đất đai trong quá trình sử
dụng do thay đổi diện tích (tách, hợp thửa đất, sạt lở, bồi lấp…), do thay đổi mục
đích sử dụng, do thay đổi quyền và các hạn chế về quyền sử dụng đất.
b) Cơ quan đăng ký đất đai:
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ’’ [18][
21
2.2. Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất
2.2.1 Cơ sở pháp lý về tổ chức và hoạt động của VPĐK
2.2.1.1 Pháp luật đất đai
a) Luật Đất đai 2003
- Luật Đất đai 2003 quy định: “Việc đăng ký quyền sử dụng đất được thực
hiện tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất trong các trường hợp: Người đang
sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; Người sử dụng đất
thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, nhận thừa kế, tặng cho, cho thuê, cho
thuê lại quyền sử dụng đất; Thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất;
Người sử dụng đất đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cơ quan nhà
nước có thẩm quyền cho phép đổi tên, chuyển mục đích sử dụng đất, thay đổi
đường ranh giới thửa đất; Người được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định
của Toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, quyết định
giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi

hành’’[18][
“Cơ quan quản lý đất đai ở địa phương có Văn phòng đăng ký quyền sử
dụng đất là cơ quan dịch vụ công thực hiện chức năng quản lý hồ sơ địa chính
gốc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính, phục vụ người sử dụng đất thực hiện
các quyền và nghĩa vụ ” [18][
b) Các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 của Chính phủ
về thi hành Luật Đất đai quy định: UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quyết định thành lập Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở TN&MT và
thành lập các chi nhánh của Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại các địa bàn
cần thiết; UBND huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh căn cứ vào nhu cầu
đăng ký quyền sử dụng đất trên địa bàn quyết định thành lập Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất thuộc Phòng TN&MT [7][
22
Như vậy, Nghị định đã quy định rất rõ sự phân cấp trong việc thành lập
cơ quan thực hiện việc cải cách các thủ tục hành chính về đất đai, giảm bớt
những ách tắc trong quản lý nhà nước về đất đai.
- Thông tư liên tịch số 38/2004/TTLT/BTNMT-BNV ngày 31 tháng 12 năm
2004 hướng dẫn chức năng, ngày hiệm vụ và tổ chức của VPĐK và tổ chức phát
triển quỹ đất. Trong đó quy định việc thành lập VPĐK khi chưa có đủ điều kiện về
cơ sở vật chất, thiết bị, nhân lực; hoạt động của tổ chức VPĐK gắn liền với công tác
cải cách hành chính.
- Thông tư số 30/2005/TTLT-BTC-BTNMT ngày 18 tháng 4 năm 2005 của
liên Bộ Tài chính và Bộ TN&MT hướng dẫn việc luân chuyển hồ sơ và trách
nhiệm của các cơ quan liên quan trong việc luân chuyển hồ sơ về nghĩa vụ tài
chính, nhằm đáp ứng yêu cầu cải cách một bước thủ tục hành chính khi người sử
dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất và nhà (nộp tiền sử dụng
đất, tiền thuê đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền
sử dụng đất lệ phí trước bạ và các khoản thu khác nếu có).
- Thông tư liên tịch số 05/2005/TTLT-BTP-BTNMT ngày 16 tháng 6 năm

2005 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài
sản gắn liền với đất. Thông tư quy định phạm vi điều chỉnh, các trường hợp
đăng ký thế chấp, bảo lãnh tại VPĐK; Các quy định liên quan đến thẩm quyền,
nhiệm vụ quyền hạn và trách nhiệm của VPĐK, quy trình thực hiện thủ tục
đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của
người sử dụng đất.
- Thông tư liên tịch số 03/2006/TTLT-BTP-BTNMT ngày 13 tháng 6 năm
2006 sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thông tư liên tịch số
05/2005/TTLT/BTP-BTNMT hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh.
2.2.1.2 Bộ Luật Dân sự (2005)
Liên quan đến quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất khi thực hiện
23
đăng ký quyền sử dụng đất tại VPĐK, quyền sở hữu được Bộ Luật Dân sự 2005
quy định cụ thể bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt
tài sản của chủ sở hữu theo quy định của pháp luật (Điều 164); Việc đăng ký
quyền sở hữu tài sản (Điều 167); Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài
sản (Điều 168); Các quyền của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản
(Điều 173). Trên cơ sở đó, pháp nhân, thể nhân tự xác định quyền và nghĩa vụ
của mình về bất động sản hợp pháp (trong đó có quyền sử dụng đất) đối với
Nhà nước và cơ quan có thẩm quyền. [13]
2.2.1.3 Luật bổ sung sửa đổi một số điều của Luật đầu tư xây dựng cơ bản
(2009)
Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các luật liên quan đến đầu tư xây
dựng cơ bản có hiệu lực thi hành từ 01/8/2009, đối với lĩnh vực quản lý nhà
nước về đất đai. Luật này tập chung cho một số vấn đề trong công tác cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất nhằm bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp của người có quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.
Phân định rõ ràng cụ thể trình tự, thủ tục điều kiện được uỷ quyền cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn

liền với đất
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
Nhằm đảm bảo quyền và lợi ích hợp pháp cho người sử dụng đất cũng
như xác lập quyền hạn và trách nhiệm của Nhà nước đại diện chủ sở hữu toàn
dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai, nhằm đảm bảo thống nhất trong
công tác quản lý giữa các bộ, ngành nâng cao vai trò trong công tác quản lý đất
đai từ trung ương đến địa phương. Nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định cụ thể
việc cấp giấy chứng nhận đơn thuần chỉ là quyền sử dụng đất mà nó bao gồm cả
24
tài sản khác gắn liền với đất và được nhắc đến “ giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nếu như vậy thì vai trò của văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp
huyện phải đảm nhiệm thêm một nhiệm vụ mới, đó là phải xác định được công
trình nhà ở và các tài sản khác gắn liền với đất và tất nhiên phải có sự thay đổi
phương pháp làm việc, mẫu giấy chứng nhận, mẫu văn bản có liên quan để bổ
sung các yếu tố như nhà ở,công trình xây dựng, cây lâu năm và rừng sản xuất là
rừng trồng, đồng thời cũng quy định các văn bản pháp lý có liên quan để xác
định quyền hợp pháp của người đăng ký chủ sở hữu tài sản đó (Điều 8-10).
Người sử dụng đất, sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất có
quyền lựa chọn các hình thức trình tự cấp giấy chứng nhận đối với các trường
hợp nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất nhưng
không đồng thời là chủ sử dụng đất (Điều 20)
Một điểm nữa nghị định 88/2009/NĐ-CP quy định trình tự, thủ tục cấp
giấy chứng nhận, nơi nộp và trao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhằm đảm
bảo đơn giản hoá thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian thực hiện công việc và
hiệu quả của cán bộ trực tiếp thực thi nhiệm vụ(điều 11,12). Tại Thông tư số
16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy
định sử đổi, bổ sung một số nội dung liên quan đến thủ tục hành chính về lĩnh
vực đất đai. Như vậy trong khoảng thời gian ngắn với sự phát triển kinh tế của

đất nước, để pháp luật có thể đáp ứng được mọi nhu cầu của đối tượng sử dụng
đất và đối tượng quản lý nhà nước về đất đai.
Tại thông tư này còn quy định sửa đổi, bổ sung một số nội dung liên quan
đến thue tục hành chính và rút ngắn thời gian từ 50 ngày đối với cấp giấy chứng
nhận lần đầu theo Nghị định số 88/2009/NĐ-CP; còn 43 ngày đối với Thông tư
số 16/2011/TT-BTNMT ngày 20/5/2011, đồng thời điều chỉnh bổ sung một số
nội dung đơn xin giao đất làm nhà ở của thông tư 09/2007/TT-BTNMT và một
25