Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện giao thủy, tỉnh nam định giai đoạn 2015 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN

TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DOÃN PHI TRƯỜNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIAO THỦY,
TỈNH NAM ĐỊNH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

THÁI NGUYÊN - 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

DOÃN PHI TRƯỜNG

ĐÁNH GIÁ HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐẤU GIÁ
QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT CỦA MỘT SỐ DỰ ÁN
TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN GIAO THỦY,
TỈNH NAM ĐỊNH, GIAI ĐOẠN 2015 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Thanh Hải

THÁI NGUYÊN - 2019


i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn là
trung thực và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã
được cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn đều được chỉ rõ
nguồn gốc.
Tác giả luận văn

Doãn Phi Trường


ii
LỜI CẢM ƠN
Trong quá trình thực hiện nghiên cứu đề tài, tôi đã nhận được sự quan
tâm giúp đỡ nhiệt tình, sự đóng góp quý báu của nhiều cá nhân và tập thể, đã
tạo điều kiện thuận lợi để tôi hoàn thành bản luận văn này.
Lời đầu tiên, tôi xin chân thành cảm ơn TS. Nguyễn Thanh Hải - Trường
Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã trực tiếp hướng dẫn tôi trong suốt thời
gian tôi nghiên cứu thực hiện đề tài.
Tôi xin cảm ơn sự góp ý chân thành của các Thầy, Cô giáo, khoa Quản
lý tài nguyên, phòng Đào tạo, Trường Đại học Nông lâm Thái Nguyên đã tạo
điều kiện cho tôi thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn Lãnh đạo, cán bộ phòng Tài nguyên và Môi
trường, phòng Tài chính - Kế hoạch, phòng Công thương, Chi cục Thống kê,
Văn phòng UBND huyện Giao Thủy, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai

huyện Giao Thủy, UBND các xã Giao Thịnh, Giao Long, thị trấn Ngô Đồng,
thị trấn Quất Lâm, cán bộ và người dân tham gia phỏng vấn đã tạo điều kiện
giúp đỡ tôi trong thời gian nghiên cứu thực hiện luận văn.
Tôi xin cảm ơn tới gia đình, những người thân, đồng nghiệp và bạn bè đã
giúp đỡ tôi trong quá trình thực hiện đề tài.
Một lần nữa tôi xin trân trọng cảm ơn!
Tác giả luận văn

Doãn Phi Trường


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN .............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN ................................................................................................... ii
MỤC LỤC ........................................................................................................ iii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT ................................................................. vi
DANH MỤC BẢNG BIỂU ............................................................................ vii
DANH MỤC CÁC HÌNH ................................................................................ ix
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục têu của đề tài ......................................................................................... 2
3. Ý nghĩa của đề tài .......................................................................................... 2
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU ........................................................ 4
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản................................... 4
1.1.1. Bất động sản ............................................................................................ 4
1.1.2. Thị trường bất động sản .......................................................................... 4
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất................................................ 4
1.2.1. Khái niệm về giá đất ............................................................................... 4
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất ............................................................. 5

1.2.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ................................................ 6
1.2.4. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ...... 6
1.2.5. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất ............ 8
1.2.6. Các khái niệm liên quan .......................................................................... 9
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam ................................................... 10
1.3.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam .................... 10
1.3.2. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003 ................................... 12
1.3.3. Quy định về đấu giá theo Luật đất đai 2013 ........................................ 14
1.3.4. Các văn bản quy định về giá đất và đấu giá quyền sử dụng đất ........... 17
1.3.5. Đấu giá quyền sử dụng đất ở một số địa phương.................................. 18


iv
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 24
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu ............................................................ 24
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 24
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 24
2.2. Nội dung nghiên cứu ................................................................................ 24
2.2.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý
đất đai của huyện Giao Thủy: ......................................................................... 24
2.2.2. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án
trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018: ......... 24
2.2.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua ý kiến cán
bộ chuyên môn và người tham gia đấu giá ..................................................... 25
2.2.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền
sử dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy ..................................................... 25
2.3. Phương pháp nghiên cứu.......................................................................... 25
2.3.1. Phương pháp thu thập số liệu thứ cấp ................................................... 25
2.3.2. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ...................................... 25

2.3.3. Phương pháp tổng hợp, thống kê, xử lý số liệu .................................... 26
2.3.4. Phương pháp chuyên gia ....................................................................... 26
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN .................... 27
3.1. Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội và tình hình quản lý đất
đai của huyện Giao Thủy ................................................................................ 27
3.1.1. Điều kiện tự nhiên ................................................................................. 27
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội.................................................... 34
3.1.3. Thực trạng môi trường .......................................................................... 38
3.1.4. Tình hình quản lý đất đai và hiện trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy ...... 39
3.2. Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án
trên địa bàn huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018 .......... 43
3.2.1. Giới thiệu khái quát về 04 dự án ........................................................... 43


v
3.2.2. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 04 dự án ................................. 45
3.2.3. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua 04 dự án .. 61
3.3. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất thông qua ý kiến cán bộ
chuyên môn và người tham gia đấu giá .......................................................... 76
3.3.1. Tính minh bạch các thông tin liên quan đến đấu giá ............................ 76
3.3.2. Đánh giá về giá khởi điểm và các yếu tố ảnh hưởng ............................ 76
3.3.3. Đánh giá sau khi trúng đấu giá.............................................................. 77
3.3.4. Đánh giá chung của cán bộ và người dân về công tác đấu giá ............. 77
3.4. Đề xuất một số giải pháp, kiến nghị đối với công tác đấu giá quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Giao Thủy .......................................................... 82
3.4.1. Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất ...................... 82
3.4.2. Đề xuất giải pháp đối với công tác đấu giá quyền sử dụng đất ............ 82
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 85
1. Kết luận ....................................................................................................... 85
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 86

PHỤ LỤC ....................................................................................................... 90


vi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT

CSHT

:

Cơ sở hạ tầng

BĐS

:

Bất động sản

QSDĐ

:

Quyền sử dụng đât

SDĐ

:

Sử dụng đất

TP

:

Thành phố

UBND

:

Uỷ ban nhân dân

VND

:

Việt Nam đồng


vii
DANH MỤC BẢNG BIỂU

Bảng 3.1. Đặc trưng các yếu tố khí tượng của huyện Giao Thủy................... 32
Bảng 3.2. Chỉ tiêu phát triển kinh tế của huyện giai đoạn 2016 - 2018.......... 36
Bảng 3.3. Dân số và lao động huyện Giao Thủy giai đoạn 2016 - 2018 ........ 37
Bảng 3.4. Hệ thống giao thông đường bộ huyện Giao Thủy .......................... 37
Bảng 3.5. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 06 ô đất
đấu giá thuộc dự án Khu trung tâm, khu dân cư, tái định thị
trấn Quất Lâm, huyện Giao Thủy, tỉnh Nam Định ....................... 46
Bảng 3.6. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 06 ô đất thuộc dự án Khu

trung tâm, khu dân cư, tái định cư thị trấn Quất Lâm, huyện
Giao Thủy ...................................................................................... 47
Bảng 3.7. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 05 ô đất
đấu giá thuộc dự án Khu dân cư tập trung tại xã Giao Thịnh,
huyện Giao Thủy ........................................................................... 50
Bảng 3.8. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 05 ô đất đấu giá thuộc dự án
Khu dân cư tập trung tại xã Giao Thịnh, huyện Giao Thủy ......... 52
Bảng 3.9. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 12 ô đất
đấu giá thuộc Dự án Chợ Giao Long và khu dân cư tại xã Giao
Long, huyện Giao Thủy ................................................................ 55
Bảng 3.10. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất 12 ô đất đấu giá thuộc Dự
án Chợ Giao Long và khu dân cư tại xã Giao Long, huyện
Giao Thủy ...................................................................................... 56
Bảng 3.11. Tổng hợp giá khởi điểm, bước giá và tiền đặt trước của 10 ô
đất đấu giá thuộc Dự án đấu giá đất cho nhân dân làm nhà ở tại
thị trấn Ngô Đồng, huyện Giao Thủy............................................ 59


viii
Bảng 3.12. Kết quả đấu giá quyền sử dụng đất của 10 ô đất đấu giá thuộc
Dự án đấu giá đất cho nhân dân làm nhà ở tại thị trấn Ngô
Đồng, huyện Giao Thủy ................................................................ 60
Bảng 3.13. So sánh hiệu quả kinh tế thu được giữa giá trúng đấu giá với
giá đất theo khung quy định của UBND tỉnh và giao đất có thu
tiền sử dụng đất ............................................................................. 72
Bảng 3.14. Tổng hợp kết quả điều tra, phỏng vấn một số cán bộ, người
dân tham gia đấu giá quyền sử dụng đất ....................................... 79


ix

DANH MỤC CÁC HÌNH

Hình 3.1: Sơ đồ vị trí huyện Giao Thủy.......................................................... 27
Hình 3.2. Hiện trạng sử dụng đất huyện Giao Thủy năm 2018 ...................... 39


1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai có những đặc trưng riêng, là tài nguyên không tái tạo và trở
thành tư liệu sản xuất không thể thay thế được đặc biệt là trong sản xuất nông
nghiệp. Khai thác tiềm năng đất đai có ý nghĩa vô cùng quan trọng đối với sự
phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng nhưng đất đai chỉ có thể phát
huy được tiềm năng vốn có đó của mình nếu như con người tác động tích cực
và sử dụng có hiệu quả.
Trong quá trình đổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường đã từng bước được hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh, theo đó một xu hướng tất yếu là mọi yếu tố nguồn lực đầu vào cho sản
xuất và sản phẩm đầu ra đều trở thành hàng hóa, trong đó đất đai cũng không
phải là ngoại lệ. Song, việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn
ra dưới nhiều hình thức khác nhau, chưa có sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước
hình thành nên “thị trường ngầm đất đai” mà giá cả đất đai dựa trên sự thỏa
thuận giữa người mua và người bán. Điều này làm cho giá đất cao hơn nhiều
so với khung giá của Nhà nước, dẫn đến lợi nhuận thu được từ buôn bán bất
động sản nói chung và đất đai nói riêng là rất cao, việc đầu cơ đất đai ngày
càng tăng.
Đứng trước tình hình đó, Nhà nước ta có chủ trương đổi đất lấy cơ sở
hạ tầng (CSHT) dưới hai hình thức đấu thầu dự án và đấu giá Quyền sử dụng
đất (QSDĐ), trong đó thực hiện các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng
CSHT thông qua phương thức đấu giá QSDĐ là một biện pháp hữu hiệu

nhằm khắc phục những khó khăn về đầu tư trực tiếp cho các địa phương, tập
trung khai thác nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp
hóa - hiện đại hóa.
Huyện Giao Thủy là một trong 3 huyện đồng bằng ven biển của tỉnh
Nam Định, nằm trong hành lang trọng điểm của vùng đồng bằng châu thổ


2
sông Hồng, cạnh 2 cửa sông lớn là cửa Ba Lạt và Hà Lạn. Trong những năm
gần đây, huyện Giao Thủy đã có nhiều nỗ lực nhằm nâng cấp, hoàn thiện cơ
sở hạ tầng. Các dự án quy hoạch khu dân cư nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở của
người dân với quy mô lớn và hệ thống cơ sở hạ tầng được đầu tư đã và đang
là bộ mặt của đô thị hiện đại phát triển. Và công tác đấu giá quyền sử dụng
đất lúc này đóng vai trò quan trọng trong việc tìm ra các nhà đầu tư có khả
năng tốt nhất về kỹ thuật, về tài chính để thực hiện dự án đem lại lợi ích cho
Nhà nước và nhân dân.
Nhưng để đấu giá QSDĐ và đấu thầu dự án tạo ra mặt bằng thị trường
công khai, minh bạch theo đúng nghĩa là một vấn đề không hề đơn giản. Nhận
thức được tầm quan trọng và cấp thiết của vấn đề nâng cao hiệu quả của công
tác đấu giá quyền sử dụng đất tôi đã nghiên cứu đề tài: "Đánh giá hiệu quả
công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự án trên địa bàn huyện
Giao Thủy, tỉnh Nam Định giai đoạn 2015 - 2018".
2. Mục têu của đề tài
- Đánh giá hiệu quả công tác đấu giá quyền sử dụng đất của một số dự
án trong giai đoạn 2015 - 2018, phân tích thuận lợi, khó khăn và tìm ra
nguyên nhân của hạn chế.
- Đề xuất một số giải pháp nhằm góp phần hoàn thiện quy trình, cơ chế
của công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
3. Ý nghĩa của đề tài
3.1. Ý nghĩa khoa học

Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất để thấy hiệu quả của
chính sách đấu giá quyền sử dụng đất trong thực tiễn ở giai đoạn hiện nay là
cần thiết và ngày càng phải phát huy, nhân rộng, có những biện pháp khắc
phục những tồn tại còn gặp phải.
Thực hiện tốt công tác đấu giá quyền sử dụng đất giúp các nhà quản lý,
cán bộ chuyên môn đánh giá được sát hơn giá trị thực tế của quyền sử dụng
đất trên thị trường, tránh được việc người dân lợi dụng những quy định chưa
hoàn chỉnh về giá đất theo quy định của nhà nước chưa sát với giá đất trên thị


3
trường để kiếm lợi cho bản thân trên cơ sở chênh lệch giá và móc nối ngầm
để thực hiện việc giao đất gây hậu quả nghiêm trọng trong hệ thống chính
quyền, thất thoát ngân sách nhà nước...
3.2. Ý nghĩa thực tiễn
Qua nghiên cứu thực hiện đề tài, thấy được những ưu, nhược điểm của
công tác đấu giá quyền sử dụng đất, những thuận lợi và khó khăn gặp phải để
tham mưu, đưa ra những ý kiến giúp địa phương thực hiện tốt hơn công tác
quản lý nhà nước về đất đai đặc biệt là công tác đấu giá quyền sử dụng đất.
Góp ý giúp quy trình đấu giá đất ngày càng hoàn thiện, chặt chẽ đúng quy
định của pháp luật và đem lại hiệu quả cao nhất, góp phần đem lại nguồn thu
cho ngân sách của huyện Giao Thủy và phù hợp với nhu cầu của người sử
dụng đất.


4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Khái niệm bất động sản và thị trường bất động sản
1.1.1. Bất động sản

Trong lĩnh vực kinh tế và pháp lý, tài sản được chia thành 2 loại là bất
động sản và động sản; Mặc dù tiêu chí phân loại bất động sản của các nước có
khác nhau, nhưng đều thống nhất bất động sản gồm đất đai và những tài sản
gắn liền với đất đai. Ở Việt Nam tại Điều 181 Bộ luật Dân sự đã quy định
“Bất động sản là các tài sản không thể di dời được bao gồm: Đất đai; Nhà ở;
Công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả tài sản gắn liền với nhà ở,
công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác
do pháp luật quy định”. (Nguyễn Thế Huấn, 2009).
1.1.2. Thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền
kinh tế. Thị trường bất động sản có liên quan đến lượng tài sản rất lớn trong
nền kinh tế của một nước. Việc phát triển thị trường bất động sản tạo ra
những kích thích cho đầu tư vào đất đai. Sự chuyển dịch năng động về lao
động giữa các ngành, các vùng lãnh thổ; Chuyển bất động sản thành tài sản
chính để thu hút và huy động các nguồn lực tài chính cho nền kinh tế... Với
vai trò hết sức quan trọng nói trên của bất động sản và thị trường bất động sản
đối với nền kinh tế. (Nguyễn Thế Huấn, 2009).
1.2. Giá đất và cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.1. Khái niệm về giá đất
Đất đai là sản phẩm phi lao động, bản thân nó không có giá trị. Do đó
đối với đất đai mà nói, giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt
động kinh tế, nó là sự thu lợi trong quá trình mua bán, nói cách khác giá cả
đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi cao hay thấp ở một
khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể có khả năng thu
lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng.


5
Giá đất là sự điều tiết mối quan hệ giữa đất đai - thị trường - sự quản lý
của Nhà nước, giá đất chịu tác động của nền kinh tế thị trường bởi các quy

luật cạnh tranh, quy luật giá trị, quy luật cung - cầu. Nhà nước điều tiết và
quản lý thị trường chuyển nhượng Quyền sử dụng đất theo giá cả, nhưng giá
đất lại phụ thuộc vào khả năng, phương thức sinh lợi của đất và bị chi phối
bởi nhiều yếu tố nên khi xác định giá đất phải xem xét đầy đủ các yếu tố chi
phối đó (Nguyễn Thị Khuy, 2011).
1.2.2. Cơ sở khoa học xác định giá đất
1.2.2.1. Địa tô
Địa tô là một phạm trù kinh tế gắn liền với chế độ sở hữu đất đai, là sản
phẩm thặng dư do những người sản xuất trong nông nghiệp tạo ra và nộp cho
người chủ sở hữu ruộng đất. Địa tô gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ
tư hữu về ruộng đất. Trong chế độ chiếm hữu nô lệ, địa tô là do lao động của
nô lệ và những người chiếm hữu ruộng đất nhỏ tự do tạo ra. Trong chế độ
phong kiến, địa tô là phần sản phẩm thặng dư do nông nô tạo ra và bị chúa
phong kiến chiếm đoạt. Trong chủ nghĩa tư bản, do còn chế độ tư hữu về
ruộng đất trong nông nghiệp nên vẫn tồn tại địa tô. Về thực chất, địa tô tư bản
chủ nghĩa chính là phần giá trị thặng dư thừa ra ngoài lợi nhuận bình quân và do
nhà tư bản kinh doanh nông nghiệp trả cho địa chủ (Nguyễn Thế Huấn, 2009).
Có hai loại địa tô chênh lệch: Địa tô chênh lệch I và địa tô chênh lệch
II. Địa tô chênh lệch I là địa tô chênh lệch thu được trên những ruộng đất có
độ màu mỡ tự nhiên trung bình và tốt, có vị trí gần thị trường tiêu thụ. Địa tô
chênh lệch II là địa tô chênh lệch thu được do đầu tư, thâm canh trên thửa đất
đó (Nguyễn Thế Huấn, 2009).
1.2.2.2. Lãi suất Ngân hàng
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá
đất có thể tăng hay giảm. Vì địa tô vận động một cách độc lập với giá đất cho
nên có thể tác động sự ảnh hưởng của địa tô với giá đất để xem giá đất còn
chịu ảnh hưởng bởi yếu tố nào. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà


6

cao thì số tiền mua đất phải giảm đi, nếu không thì đem tiền gửi vào ngân
hàng sẽ có lợi hơn là mua đất để có địa tô. Còn nếu lãi suất ngân hàng mà
giảm xuống thì số tiền bỏ ra mua đất phải tăng lên do người bán không muốn
bán với giá thấp, họ để đất thu được địa tô cũng lớn hơn thu nhập do lượng
tiền bán đất gửi vào ngân hàng, lúc này giá đất phải tăng lên thì người bán
mới chấp nhận (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.2.3. Quan hệ cung cầu
Trong thị trường tự do hoàn toàn, giá cả của hàng hoá thông thường
được quyết định tại điểm cân bằng của quan hệ cung cầu. Cầu vượt cung thì
giá cả tăng cao, ngược lại, cung vượt cầu thì giá cả tất phải hạ xuống, đó là
nguyên tắc cân bằng của cung cầu. Đất đai cũng vậy, giá cả đất đai cũng phụ
thuộc mối quan hệ cung cầu quyết định. Nhưng vì đất đai, khác các lọai hàng
hoá thông thường là có đặc tính tự nhiên, nhân văn, nên không hoàn toàn vận
hành theo nguyên tắc cung cầu nói trên mà hình thành nguyên tắc cung cầu
riêng (Nguyễn Thanh Trà và Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.2.3. Giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Giá cả đất đai phản ánh tác dụng của đất đai trong hoạt động kinh tế, nó
là sự thu lợi trong quá trình mua bán, có nghĩa là tư bản hoá địa tô. Nói cách
khác giá cả đất đai cao hay thấp quyết định bởi nó có thể thu lợi (địa tô) cao
hay thấp ở một khoảng thời gian nào đó. Quyền lợi đất đai đến đâu thì có thể
có khả năng thu lợi đến đó từ đất và cũng có giá cả tương ứng, như giá cả
quyền sở hữu, giá cả quyền sử dụng, giá cả quyền cho thuê, giá cả quyền thế
chấp (Nguyễn Thị Khuy, 2011).
Giá đất hình thành do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án
có sử dụng đất. Giá đất này phản ánh chính xác giá thực của đất đai, khắc
phục việc đầu cơ đất đai để kiếm lời và các tiêu cực trong hoạt động giao đất,
cho thuê đất.
1.2.4. Những yếu tố cơ bản xác định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Khi xác định giá đất để đấu giá phải đảm bảo lợi ích của hai phía là
Nhà nước và người tham gia đấu giá, giá đất tính được phải dựa vào giá thị

7
trường và khả năng sinh lợi của đất. Đất đai dùng vào các mục đích khác nhau
thì khả năng sinh lợi khác nhau, khả năng sinh lợi phụ thuộc vào sự thuận lợi
của mảnh đất bao gồm các yếu tố sau:
- Vị trí của khu đất: Vị trí là một trong những nhân tố quan trọng trong
việc xác định giá đất, ví dụ trong cùng một loại đường phố của một loại đô thị
thì giá đất ở những vị trí mặt tiền sẽ có giá cao hơn ở những vị trí trong ngõ
hẻm. Mặt khác, các vị trí ở khu trung tâm văn hoá, kinh tế - xã hội, thương
mại... sẽ có giá cao hơn các vị trí ở xa trung tâm (cùng đặt tại vị trí mặt tiền)
hoặc cùng ở mặt đường phố, nhưng vị trí ở gần khu sản xuất có các khí độc
hại thì giá đất sẽ thấp hơn các vị trí tương tự nhưng đặt ở xa trung tâm hơn. Vì
vậy, khi xác định giá đất, điều quan trọng là phải xác định vị trí đất và các
nhân tố xung quanh làm ảnh hưởng đến giá đất (Nguyễn Thế Huấn, 2009).
- Yếu tố ảnh hưởng về khả năng đầu tư cơ sở hạ tầng: Một khu đất cho
dù có rất nhiều yếu tố thuận lợi nhưng nếu chưa được đầu tư xây dựng CSHT,
khu đất sẽ có những hạn chế nhất định trong việc xác định giá đất. Ngược lại,
một khu vực được đầu tư CSHT như hệ thống đường giao thông, hệ thống
cấp thoát nước đồng bộ, dịch vụ thông tin liên lạc hiện đại, điện sinh hoạt,
điện sản xuất qui mô lớn….(những yếu tố phục vụ trực tiếp và thiết thực
đối với đời sống sinh hoạt cuả dân cư và nhu cầu sản xuất của các doanh
nghiệp) sẽ làm tăng giá trị của đất và tác động trực tiếp đến giá đất.
(Nguyễn Thế Huấn, 2009).
- Điều kiện kinh tế - xã hội và khả năng hình thành các công trình dịch
vụ: Khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội phát triển thuận lợi cho kinh doanh
thương mại, văn phòng, cửa hàng dịch vụ hoặc môi trường sinh sống là điều
kiện có sức thu hút dân cư đến ở, các yếu tố này sẽ làm cho giá đất thực tế ở
khu vực này tăng lên. Nếu là nơi khu công nghiệp tập trung, có nhiều nhà
máy, xí nghiệp, khu công nghiệp, khu chế xuất sẽ hạn chế khả năng phát triển

nhà ở khu vực xung quanh, dân cư đến đây ít dẫn đến giá đất giảm. (Nguyễn
Thế Huấn, 2009).


8
- Yếu tố về khả năng sử dụng theo các mục đích và yêu cầu khác nhau:
Một lô đất nếu dùng để sử dụng cho các mục đích khác thì giá đất của nó
cũng chịu ảnh hưởng theo các mục đích đó vì đất đai là một tài sản không
giống như những tài sản thông thường, đó là tính không đồng nhất, sự cố định
về vị trí, có hạn về không gian và vô hạn về thời gian sử dụng. Đất có hạn về
số lượng cung cấp nhưng nó lại cho một chức năng sử dụng xác định như nhà
ở có nghĩa là sự đầu tư không hoàn toàn bất biến. (Nguyễn Thế Huấn, 2009).
Ví dụ: Đầu tư nhà ở cao tầng có thể làm thay thế số lượng đất đai cần
dùng thêm sẽ làm thay đổi giá trị của đất ở. Giá trị của đất ở phụ thuộc cung cầu của thị trường, cung - cầu của đất có thể coi là ổn định và việc sử dụng
đất phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, trong khi nhu cầu của thị trường
lại được định hướng bởi thu nhập mà thửa đất đó mang lại. Các loại hình sử
dụng có giá trị thấp hơn sẽ phải nhường chỗ cho các loại hình có giá trị cao
hơn, như trung tâm thương mại sẽ đẩy nhà ở ra khỏi trung tâm, nhà ở sẽ đẩy
nông nghiệp ra ven đô thị vì chỉ các loại hình sử dụng mới có đủ điều kiện để
trả một khoản giá trị cao hơn cho các vị trí đó. Vì vậy, đất ở thành thị, ở khu
trung tâm, khu thương mại sẽ có giá cao hơn ở các vị trí ở nông thôn và các vị
trí khác. (Nguyễn Thế Huấn, 2009).
1.2.5. Các phương pháp định giá đất trong đấu giá quyền sử dụng đất
Phương pháp định giá đất được quy định tại Điều 4, Nghị định
188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ gồm có hai phương
pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp thu nhập. Phương
pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư được xác định theo Khoản 4, Điều
1, Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ. Phương
pháp hệ số điều chỉnh giá đất được xác định theo Khoản 5, điều 4, Nghị
định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 của Chính Phủ.

Có nhiều phương pháp định giá đất để thực hiện đấu giá quyền sử dụng
đất, có thể sử dụng một trong số các phương pháp sau:


9
- Phương pháp so sánh trực tiếp: Là phương pháp xác định mức giá
thông qua việc tiến hành phân tích các mức giá đất thực tế đã chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường của loại đất tương tự (về loại đất,
diện tích đất, thửa đất, hạng đất, loại đô thị, loại đường phố và vị trí) để so
sánh, xác định giá của thửa đất, loại đất cần định giá.
- Phương pháp thu nhập: Là phương pháp xác định mức giá tính
bằng thương số giữa mức thu nhập thuần tuý thu được hàng năm trên 1 đơn
vị diện tích đất so với lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân/1 năm (tính đến
thời điểm xác định giá đất) của loại tiền gửi VND kỳ hạn 01 năm (12
tháng) tại Ngân hàng Thương mại Nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết
kiệm cao nhất trên địa bàn.
- Phương pháp chiết trừ: Là phương pháp xác định giá đất của thửa
đất có tài sản gắn liền với đất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền
với đất ra khỏi tổng giá trị bất động sản (bao gồm giá trị của đất và giá trị
của tài sản gắn liền với đất).
- Phương pháp thặng dư: Là phương pháp xác định giá đất của thửa
đất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc được phép chuyển
đổi mục đích sử dụng để sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phí
ước tính để tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả định của
bất động sản.
- Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất: Là phương pháp định giá đất
bằng cách sử dụng hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với giá đất trong bảng giá
đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương ban hành.
1.2.6. Các khái niệm liên quan
- Đấu giá: Là bán bằng hình thức để cho người mua lần lượt trả giá - ai

trả giá cao nhất thì được (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Đấu thầu: là đấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với giá
rẻ nhất thì được giao cho làm hoặc được bán hàng (Nguyễn Đình Bồng, 2010).


10
- Định giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đã được xác định, tại một thời điểm
xác định (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
- Định giá đất: Được hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền sử dụng đất
bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một
thời điểm xác định (Nguyễn Đình Bồng, 2010).
1.3. Đấu giá quyền sử dụng đất ở Việt Nam
1.3.1. Quá trình hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam
1.3.1.1. Quá trình khai thác quỹ đất trong cơ chế giao đất tạo vốn đầu tư xây
dựng cơ sở hạ tầng ở Việt Nam
Trước năm 1993, Nhà nước nghiêm cấm việc mua bán đất đai và không
thừa nhận các giao dịch chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp
vốn giá trị quyền sử dụng đất trên thị trường. Đất đai không có giá và Nhà
nước tiến hành giao, cấp đất cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không
thu tiền sử dụng. Trong giai đoạn này, giá đất không được đề cập đến, Nhà
nước quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất đã làm cho quan hệ đất đai
không vận động theo hướng tích cực, đất đai không được coi là tài sản quý,
tình trạng vô chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ
biến Nhà nước không kiểm soát được.
Luật đất đai 1993 ra đời với những quy định mới cho phép người sử
dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp
giá trị quyền sử dụng đất đã tạo ra cơ sở pháp lý và đặt nền móng cho sự hình
thành và phát triển thị trường bất động sản chính thức ở nước ta.
Luật đất đai 1993 đã có bước chuyển biến tích cực, không chỉ giải

quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất mà còn giải quyết
mối quan hệ giữa người sử dụng đất với nhau (Mối quan hệ dân sự, kinh tế về
đất đai): Mở rộng quyền cho người sử dụng đất, cho phép họ được chuyển
quyền sử dụng đất, thừa nhận sự tồn tại của thị trường bất động sản, thừa
nhận đất có giá và Nhà nước xác định đất để quản lý, từ đó Nhà n ước không


11
chỉ quản lý đất đai theo diện tích, loại, hạng đất mà còn quản lý theo giá trị
đất (Giao đất có thu tiền sử dụng). Như vậy bên cạnh hình thức giao đất
không thu tiền (Đối với một số trường hợp phục vụ lợi ích công cộng), Nhà
nước tiến hành giao đất, cho thuê đất có thu tiền sử dụng. Theo quy định Luật
đất đai 1993 Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng trong các trường hợp sau:
- Giao đất để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân.
- Giao đất cho các tổ chức kinh tế để đầu tư xây dựng nhà ở để bán
hoặc cho thuê.
- Giao đất cho các ổt chức kinh tế đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để
chuyển nhượng hoặc cho thuê quyền sử dụng đất gắn liền với kết cấu hạ tầng đó.
- Giao đất cho một số trường hợp để tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng
theo dự án do Chính phủ quyết định.
Chủ trương “Đổi đất lấy cơ sở hạ tầng” là một giải pháp hữu hiệu khắc
phục những khó kh ăn về vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, tập trung khai thác
nguồn nội lực của đất nước phục vụ sự nghiệp công nghiệp hoá - hiện đại hoá.
Dưới hình thức giao đất có thu tiền sử dụng, nhiều địa phương đã huy động
được nguồn thu lớn cho ngân sách, đầu tư xây dựng, cải tạo, nâng cấp hệ
thống chợ, trường, đường trạm, từng bước góp phần cải thiện đời sống vật
chất, tinh thần cho nhân dân. (Nguyễn Minh Hoàng, Phạm Văn Bình, 2013)
1.3.1.2. Hình thành chủ trương đấu giá đất ở Việt Nam
Giao đất có thu tiền sử dụng với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo
vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại

nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát
triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động của giá cả đất đai trên thị trường
bất động sản, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm
hạn chế nhất định.
Đấu giá quyền sử dụng đất được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng
được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện
nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở


12
hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất. (Nguyễn Minh Hoàng, Phạm Văn
Bình, 2013)
1.3.2. Quy định về đấu giá đất theo Luật đất đai 2003
Tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội khoá XI đã thông qua Luật đất đai mới,
Luật đất đai năm 2003 thay thế Luật đất đai năm 1993 và có hiệu lực thi hành
từ ngày 01/7/2004. Tại Luật này quản lý tài chính về đất đai và thị trường bất
động sản đã được quy định cụ thể tại mục 6 và mục 7 của Chương II, các quy
định đó đã được sửa đổi theo hướng:
- Giá đất đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế
trên thị trường trong điều kiện bình thường; Khi có chênh lệch lớn so với giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường thì phải điều chỉnh
cho phù hợp.
- Giá đất do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương
quy định được công bố vào ngày 01 tháng 01 hàng năm.
Luật đất đai năm 2003 quy định cho phép doanh nghiệp có khả năng
chuyên môn làm dịch vụ tư vấn về giá đất để thuận lợi trong giao dịch quyền
sử dụng đất.
- Bổ sung quy định về đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án
trong đó có quyền sử dụng đất. Quy định này là nhằm tạo điều kiện cho quan
hệ đất đai được vận hành theo cơ chế thị trường, có sự quản lý Nhà nước,

khắc phục tình trạng bao cấp về giá đất; Huy động đúng và đủ nguồn thu từ
quỹ đất vào ngân sách.
- Bổ sung các biện pháp để Nhà nước quản lý đất đai chặt chẽ hơn
nhưng không kìm hãm sự phát triển của thị trường bất động sản.
Căn cứ Luật đất đai 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định số
181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật đất đai; Nghị định đã quy định
các trường hợp đất được tham gia thị trường bất động sản, các hoạt động được
pháp luật thừa nhận của thị trường quyền sử dụng đất trong thị trường bất
động sản và giải quyết một số vấn đề cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất như


13
sau: Tại Điều 61 qui định các trường hợp đấu giá và không đấu giá quyền sử
dụng đất:
- Đấu giá quyền sử dụng đất được áp dụng khi Nhà nước giao đất có
thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất hoặc khi thi hành án, thu hồi nợ có liên
quan đến quyền sử dụng đất, trừ các trường hợp qui định tại khoản 2 điều 61.
Về trình tự đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất đối với
quỹ đất được sử dụng để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng Điều 62
đã qui định cụ thể:
- Việc sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng
được thực hiện theo một trong hai hình thức sau:
+ Đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn vốn bằng tiền để sử dụng trực
tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng.
+ Đầu thầu xây dựng công trình và đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn
xây dựng công trình đó trong cùng một gói thầu.
- Trường hợp sử dụng hình thức đấu giá quyền sử dụng đất tạo nguồn
vốn bằng tiền để sử dụng trực tiếp cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng thì
được thực hiện theo nguyên tắc sau:
+ Việc đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu xây dựng công trình được

tiến hành độc lập.
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương phải xác định rõ
mục đích và cơ cấu sử dụng đất đối với đất đưa ra đấu giá.
- Trường hợp sử dụng hình thức đấu thầu xây dựng công tình và đấu
giá quyền sử dụng đất để tạo vốn xây dựng công trình đó trong cùng một gói
thầu thì được thực hiện theo nguyên tắc sử dụng thang điểm như sau:
+ Thang điểm để chấm thầu xây dựng công trình và thang điểm để
chấm đầu giá quyền sử dụng đất được xây dựng riêng.
+ Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương phải xác định rõ
mục đích và cơ cấu sử dụng đối với đất đưa ra đấu giá.


14
+ Khi sử dụng đất trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải lập dự án
và dự án phải được Uỷ ban nhân dân tỉnh, huyện trực thuộc Trung ương
xét duyệt.
Ngoài ra Nghị định 181/2004/NĐ-CP còn quy định thêm "hàng năm,
Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương lập và trình Hội đồng
nhân dân cùng cấp thông qua danh mục các dự án đầu tư xây dựng kết cấu hạ
tầng được sử dụng quỹ đất để tạo vốn và diện tích khu đất được sử dụng để
tạo vốn thực hiện các dự án đó".
Tổ chức đấu giá quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất theo yêu
ầcu. Việc tổ chức Sàn giao dịch về quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
được qui định do doanh nghiệp thuộc mọi thành ph ần kinh tế có đăng ký kinh
doanh trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, tư vấn dịch vụ trong quản lý,
sử dụng đất đai, dịch vụ bán đấu giá bất động sản thành lập. (Nguyễn Tân
Thịnh, 2012)
1.3.3. Quy định về đấu giá theo Luật đất đai 2013
Đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện công khai, liên tục, khách
quan, trung thực, bình đẳng, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các bên

tham gia.
Việc đấu giá quyền sử dụng đất phải đúng trình tự, thủ tục theo quy định
của pháp luật về đất đai và pháp luật về đấu giá tài sản.
Các trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất và các trường hợp không đấu
giá quyền sử dụng đất.
1. Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất theo hình thức
đấu giá quyền sử dụng đất trong các trường hợp sau đây, trừ các trường hợp
quy định tại khoản 2 Điều này:
a) Đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê hoặc cho thuê mua;
b) Đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng để chuyển nhượng hoặc cho thuê;
c) Sử dụng quỹ đất để tạo vốn cho đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng;
d) Sử dụng đất thương mại, dịch vụ; đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp;