Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất ở một số dự án trên địa bàn huyện thanh sơn tỉnh phú thọ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ðÀO TẠO
TRƯỜNG ðẠI HỌC NÔNG NGHIỆP HÀ NỘI









NGUYỄN QUANG NGỌC



ðÁNH GIÁ CÔNG TÁC ðẤU GIÁ QUYỀN SỬ DỤNG ðẤT
Ở MỘT SỐ DỰ ÁN TRÊN ðỊA BÀN HUYỆN THANH SƠN
TỈNH PHÚ THỌ


LUẬN VĂN THẠC SĨ NÔNG NGHIỆP


Chuyên ngành : QUẢN LÝ ðẤT ðAI
Mã số : 60.62.16


Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. NGUYỄN VĂN BỘ

HÀ NỘI – 2012

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


i

LỜI CAM ðOAN

Tôi xin cam ñoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận
văn này là hoàn toàn trung thực và chưa hề ñược sử dụng ñể bảo vệ một
học vị nào.
Tôi xin cam ñoan rằng, mọi sự giúp ñỡ cho việc thực hiện luận văn
này ñã ñược cảm ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn ñều ñã
ñược chỉ rõ nguồn gốc.

Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Học viên


Nguyễn Quang Ngọc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


ii

LỜI CẢM ƠN

Trong quá trình hoàn thành luận văn này, Tôi luôn ñược sự quan tâm,
giúp ñỡ quý báu của tập thể thầy cô giáo Tiểu ban Quản lý ñất ñai, Khoa Tài

nguyên và Môi trường, Viện ñào tạo sau ñại học, trường ðại học Nông nghiệp
Hà Nội, Học viên cũng nhận ñược sự chỉ dẫn tận tình của PGS.TS. Nguyễn
Văn Bộ, người hướng dẫn khoa học.
Tôi xin trân trọng cảm ơn sự giúp ñỡ của lãnh ñạo UBND và các
Phòng, ban huyện Thanh Sơn ñã nhiệt tình giúp ñỡ Tôi trong thời gian ñiều tra
số liệu và có những ý kiến ñóng góp quý báu.
Tôi cũng xin cảm ơn bạn bè, ñồng nghiệp và gia ñình ñã ñộng viên,
khuyến khích và giúp ñỡ Tôi trong thời gian học và thực hiện ñề tài.

Hà Nội, ngày tháng năm 2012
Học viên



Nguyễn Quang Ngọc
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


iii

MỤC LỤC

Lời cam ñoan
Lời cảm ơn ii
Mục lục iii
Danh mục các chữ tắt và kí hiệu v
Danh mục các bảng
1 MỞ ðẦU 1
1.1 Tính cấp thiết của đề tài 1
1.2 Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài 2

1.3 Mục ñích - yêu cầu của ñề tài 3
2 TỔNG QUAN TÀI LIỆU 4
2.1 Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản 4
2.2 Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới 7
2.3 ðất ñai, nhà ở trong thị trường bất ñộng sản việt nam 11
2.4 Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở việt nam 16
3 ðỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 36
3.1 ðối tượng và phạm vi nghiên cứu 36
3.2 Nội dung nghiên cứu 36
3.3 Phương pháp nghiên cứu 37
4 KẾT QUẢ VÀ THẢO LUẬN 39
4.1 Khái quát về ñiều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội huyện
4.1.1 ðiều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên
4.1.2 Thực trạng phát triển kinh tế - xã hội 39
4.1.3 Tình hình quản lý và SDð 43
4.1.4 ðánh giá chung 52
4.2 Công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 65
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


iv

4.2.1 Các văn bản về ñấu giá quyền sử dụng ñất 66
4.2.2 Quy chế ñấu giá quyền sử dụng ñất 67
4.3 Kết quả ñấu giá ở một số dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất trên
ñịa bàn huyện 72
4.3.1 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại thị Thanh Sơn 72
4.3.2 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại xã Thục Luyện 77
4.3.3 Dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất tại xã Yên Sơn 80
4.3.4 Tổng hợp ñánh giá các dự án ñấu giá quyền sử dụng ñất 84

4.4 ðánh giá hiệu quả công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất trên ñịa
bàn huyện Thanh Sơn 72
4.4.1 Ưu ñiểm và hạn chế của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 85
4.4.2 ðánh giá hiệu quả của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 89
4.5 Một số giải pháp về công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất 93
4.5.1 Giải pháp về chính sách của Nhà nước 93
4.5.2 Giải pháp về kỹ thuật 94
4.5.3 Giải pháp về cơ chế tài chính 94
5 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 96
5.1 Kết luận 96
5.2 Kiến nghị 96
TÀI LIỆU THAM KHẢO 99
PHẦN PHỤ LỤC Error! Bookmark not defined.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


v

DANH MỤC CÁC CHỮ TẮT VÀ KÍ HIỆU

Ký hiệu Giải thích
BðS Bất ñộng sản
SDð Sử dụng ñất
CN-TTCN-XD Công nghiệp, Tiểu thủ công nghiệp và Xây dựng
ðVT ðơn vị tính
HTX Hợp tác xã
CSHT Cơ sở hạ tầng
UBND Ủy ban nhân dân
GCN Giấy chứng nhận

GTSX Giá trị sản xuất
NXB Nhà xuất bản
TNHH Trách nhiệm hữu hạn





Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


1

I. MỞ ðẦU
1.1. Tính cấp thiết của đề tài
ðất ñai là tài nguyên quốc gia vô cùng quý giá, là cơ sở không gian của
mọi quá trình sản xuất, là tư liệu sản xuất ñặc biệt trong nông nghiệp, là thành
phần quan trọng nhất của môi trường sống, là ñịa bàn phân bố các khu dân cư,
xây dựng các công trình kinh tế, văn hoá, xã hội, an ninh và quốc phòng.
Trong quá trình ñổi mới nền kinh tế - xã hội ở nước ta, cơ chế kinh tế
thị trường ñã từng bước ñược hình thành, các thành phần kinh tế phát triển
mạnh và hình thành xu hướng mọi yếu tố nguồn lực ñầu vào cho sản xuất và
sản phẩm ñầu ra trở thành hàng hoá, trong ñó có ñất ñai.
ðể phát huy ñược nguồn nội lực từ ñất ñai phục vụ sự nghiệp công
nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước, từ năm 1993, Thủ tướng Chính phủ ñã cho
phép thực hiện chủ trương sử dụng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT. Hình
thức này trong thực tế ñó ñạt ñược một số thành quả như làm thay ñổi bộ mặt
của một số ñịa phương, nhưng trong quá trình thực hiện ñó bộc lộ một số khó
khăn tồn tại như việc ñịnh giá các khu ñất dùng ñể thanh toán chưa có cơ sở,
việc giao ñất thanh toán tiến hành không chặt chẽ

ðể khắc phục những tồn tại ñó, trong những năm gần ñây Nhà nước ñã
có cơ chế dùng quỹ ñất tạo vốn xây dựng CSHT theo hướng ñấu thầu dự án
hoặc ñấu giá quyền SDð. Công tác ñấu giá quyền SDð ñó thực sự là một
hướng ñi mới cho thị trường BðS. Giá ñất quy ñịnh và giá ñất theo thị trường
ñó xích lại gần nhau hơn thông qua việc ñấu giá quyền SDð.
Xuất phát từ những vấn ñề trên, ñồng thời nhằm góp phần vào việc ñẩy
mạnh công tác ñấu giá quyền SDð, tôi tiến hành nghiên cứu ñề tài: “ðánh
giá công tác ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn huyện Thanh
Sơn, tỉnh Phú Thọ”.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


2

1.2. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của ñề tài
1.2.1. Ý nghĩa khoa học
Do có sự chênh lệch giữa giá ñất quy ñịnh và giá trên thị trường nên ñã
có nhiều người lợi dụng những quy ñịnh chưa hoàn chỉnh của pháp luật ñể
liên kết, móc nối với một số cán bộ quan liêu, biến chất nhằm “moi ñất” của
Nhà nước núp dưới danh nghĩa “dự án”. Thực chất của vấn ñề này là ñem ñất
của Nhà nước thông qua hình thức giao ñất có thu tiền ñể kiếm lời cá nhân
trên cơ sở chênh lệch giá.
Việc dùng giá ñất quy ñịnh ñể thu tiền khi giao ñất ở hầu hết các ñịa
phương trong cả nước trong thời gian trước ñây chưa phát huy ñược nguồn
nội lực to lớn và gây nhiều hậu quả to lớn cho Nhà nước. Vì vậy ñể tạo thêm
nguồn lực cho ngân sách Nhà nước, ñáp ứng nhu cầu ñất ở cho nhân dân, ñảm
bảo tính công khai, dân chủ, hiệu quả trong SDð, Nhà nước cần nghiên cứu,
tổ chức thực hiện thí ñiểm rồi sau ñó nhân rộng mô hình ñấu giá ñất.
ðể công tác ñấu giá ñất ñạt hiệu quả cao, cần nghiên cứu sâu hơn, nhất
là cách thức tổ chức và thực hiện ñấu giá ñất cho hợp lý.

1.2.2. Ý nghĩa thực tiễn
Thanh Sơn là một trong những huyện miền núi của tỉnh Phú Thọ,
nhưng trong thời gian qua, công tác ñấu giá ñất ñã ñược triển khai rất mạnh,
tuy nhiên vẫn theo nhiều phương thức khác nhau, mỗi hình thức ñều có những
thành công và hạn chế khác nhau. Do vậy cần tiến hành nghiên cứu và ñánh
giá hiệu quả của công tác ñấu giá qua các dự án khác nhau với các phương án
khác nhau ñể có thể ñề xuất và góp ý giúp quy trình ñấu giá ñất ngày càng
hoàn thiện và ñem lại hiệu quả cao nhất, góp phần ñem lại nguồn thu cho ngân
sách của ñịa phương.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


3

1.3. Mục ñích - yêu cầu của ñề tài
1.3.1. Mục ñích
- Tìm hiểu công tác ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn huyện.
- ðánh giá hiệu quả của ñấu giá quyền SDð ở một số dự án trên ñịa bàn
huyện Thanh Sơn.
- ðề xuất một số giải pháp trong công tác ñấu giá quyền SDð góp phần
hoàn thiện trong công tác ñấu giá quyền SDð ở ñịa phương.
1.3.2. Yêu cầu
- Nắm vững các văn bản liên quan ñến ñấu giá quyền SDð của Trung
Ương và ñịa phương.
- Số liệu ñiều tra phải khách quan và ñảm bảo ñộ tin cậy.
- ðưa ra các ý kiến ñảm bảo tính khách quan ñối với công tác ñấu giá
quyền SDð.
- Kết quả nghiên cứu phải ñảm bảo cơ sở khoa học và thực tiễn, có khả
năng áp dụng ở các ñịa bàn khác.
- ðánh giá ñược hiệu quả về mặt kinh tế, xã hội, quản lý sử dụng ñất ñai

của công tác ñấu giá quyền sử dụng ñất.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


4

II. TỔNG QUAN TÀI LIỆU
2.1. Khái niệm bất ñộng sản và thị trường bất ñộng sản
2.1.1. Bất ñộng sản
Trong mọi lĩnh vực, kể cả kinh tế và pháp lý, tài sản ñược chia thành 2
loại: BðS và ñộng sản. BðS trước hết nó là một tài sản nhưng khác với các tài
sản khác là nó không thể di dời ñược.
ðây là một thuật ngữ rộng chỉ các tài sản như ñất trống, ñất ñai và công
trình xây dựng dùng cho các mục ñích cư trú, giải trí, nông nghiệp, công
nghiệp, kinh doanh và thương mại.
Theo Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2005, tại chương XI, ñiều 174,
khoản 1 có nêu: “BðS là các tài sản bao gồm:
a) ðất ñai;
b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với ñất ñai, kể cả các tài sản gắn
liền với nhà, công trình xây dựng ñó;
c) Các tài sản khác gắn liền với ñất ñai;
d) Các tài sản khác do pháp luật quy ñịnh.
Theo Giáo trình Thị trường BðS, BðS bao gồm ñất ñai, vật kiến trúc
và các bộ phận không thể tách rời khỏi ñất ñai và vật kiến trúc, cùng với
những thứ dùng ñể nâng cao giá trị sử dụng của BðS như hàng rào, cây cối và
các trang thiết bị cấp thoát nước, cấp ñiện, vệ sinh, thông gió, thang máy,
phòng cháy, thông tin

Như vậy, ta có thể thấy BðS chủ yếu gồm ñất ñai và những tài sản gắn

liền với ñất ñai.
ðất ñai là BðS nhưng pháp luật mỗi nước cũng có những quy ñịnh
khác nhau về phạm vi giao dịch ñất ñai trên thị trường BðS. Một số nước,
nhất là các nước theo kinh tế thị trường quy ñịnh BðS (ðất ñai) hoặc BðS
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


5

(ðất ñai và tài sản trên ñất) là hàng hoá ñược giao dịch trên thị trường BðS.
Một số nước khác, ví dụ như Trung Quốc quy ñịnh BðS (ðất ñai và tài sản
trên ñất) ñược phép giao dịch trên thị trường BðS, nhưng ñất ñai thuộc sở
hữu Nhà nước không ñược mua bán mà chỉ ñược chuyển quyền SDð.
Ở nước ta cũng vậy, không phải tất cả các loại BðS ñều ñược tham gia
vào thị trường BðS do có nhiều BðS không phải là BðS hàng hoá. Các loại
BðS ñược ñưa vào kinh doanh bao gồm:
a) Các loại nhà, công trình xây dựng theo quy ñịnh của pháp luật về xây
dựng;
b) Quyền SDð ñược tham gia thị trường BðS theo quy ñịnh của pháp
luật về ñất ñai;
c) Các loại BðS khác theo quy ñịnh của pháp luật.
ðất ñai là BðS theo pháp luật về chế ñộ sở hữu ở nước ta, ñất ñai không
có quyền sở hữu riêng mà “ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân”, do vậy ñất ñai
không phải là hàng hoá. Thực chất hàng hoá trao ñổi trên thị trường BðS ở
Việt Nam là trao ñổi giá trị quyền SDð có ñiều kiện và quyền sở hữu các tài
sản gắn liền với ñất.
2.1.2. Thị trường bất ñộng sản
Thị trường là nơi trao ñổi hàng hoá ñược sản xuất ra, cùng với các quan
hệ kinh tế giữa người với người, liên kết với nhau thông qua trao ñổi hàng
hoá. Thị trường hiểu theo nghĩa rộng là chỉ các hiện tượng kinh tế ñược phản

ánh thông qua trao ñổi và lưu thông hàng hoá cùng quan hệ kinh tế và mối
liên kết kinh tế giữa người với người ñể từ ñó liên kết họ với nhau. Thị trường
hiểu theo nghĩa hẹp là nơi diễn ra các hoạt ñộng có liên quan trực tiếp ñến
giao dịch BðS
.
Thị trường BðS là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


6

ðó là nơi tiến hành các hoạt ñộng giao dịch về BðS, mang tính khu vực và
biến ñộng theo thời gian.
Thị trường BðS chịu sự chi phối bởi các quy luật kinh tế hàng hoá;
Quy luật giá trị; Quy luật cung cầu và theo mô hình chung của thị trường hàng
hoá với 3 yếu tố xác ñịnh là sản phẩm, số lượng và giá cả.

Phạm vi hoạt ñộng của thị trường BðS do pháp luật của mỗi nước quy
ñịnh nên không ñồng nhất. ðó có thể là trong phạm vi ñịa phương, quốc gia
hay quốc tế. Chức năng của thị trường BðS là ñưa người mua và người bán
BðS ñến với nhau; xác ñịnh giá cả cho các BðS giao dịch; Phân phối BðS
theo quy luật cung cầu; phát triển BðS trên cơ sở tính cạnh tranh của thị
trường.
2.1.3. Một số khái niệm khác
- ðấu giá: Là bán bằng hình thức ñể cho người mua lần lượt trả giá, giá
cao nhất thì ñược.
- ðấu giá BðS: Là việc bán, chuyển nhượng BðS công khai ñể chọn người
mua, nhận chuyển nhượng BðS trả giá cao nhất theo thủ tục ñấu giá tài sản.
- ðấu thầu: là ñấu giá trước công chúng, ai nhận làm hoặc nhận bán với
giá rẻ nhất thì ñược giao cho làm hoặc ñược bán hàng.

- ðịnh giá: là sự ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể
bằng hình thái tiền tệ cho một mục ñích ñã ñược xác ñịnh, tại một thời ñiểm
xác ñịnh.
- ðịnh giá ñất: ðược hiểu là sự ước tính về giá trị của quyền SDð bằng
hình thái tiền tệ cho một mục ñích sử dụng ñã ñược xác ñịnh, tại một thời
ñiểm xác ñịnh.
- ðịnh giá BðS là hoạt ñộng tư vấn, xác ñịnh giá của một BðS cụ thể
tại một thời ñiểm xác ñịnh.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


7

- Giá cả: Là biểu thị bằng tiền về giá trị của một tài sản, là số tiền thoả
thuận giữa người mua và người bán tại một thời ñiểm xác ñịnh. Giá cả có thể
lớn hơn hoặc nhỏ hơn giá trị thị trường của tài sản.
- Sàn giao dịch BðS: Là nơi diễn ra các giao dịch BðS và cung cấp các
dịch vụ cho kinh doanh BðS.
2.2. Giá ñất, ñịnh giá ñất và thị trường bất ñộng sản trên thế giới
2.2.1. Khái quát về giá ñất trên thế giới
Hầu hết những nước có nền kinh tế thị trường, giá ñất ñược hiểu là biểu
hiện mặt giá trị của quyền SDð. Xét về phương diện tổng quát, giá ñất là giá
bán quyền sở hữu ñất chính là mệnh giá của quyền sở hữu mảnh ñất ñó trong
không gian và thời gian xác ñịnh.Theo Luật ðất ñai năm 2003, giá ñất là số
tiền tính trên một ñơn vị diện tích ñất do Nhà nước quy ñịnh hoặc ñược hình
thành trong giao dịch về quyền SDð
.

Trên thực tế luôn tồn tại 2 loại giá ñất: giá ñất Nhà nước quy ñịnh và
giá ñất thị trường. Giá ñất thị trường ñược hình thành trên cơ sở thoả thuận

thành của bên sở hữu ñất và các bên khác có liên quan (thường là các giao
dịch thành công trên thực tế); Theo quy ñịnh, giá chuyển nhượng quyền SDð
thực tế trên thị trường trong ñiều kiện bình thường tại một thời ñiểm xác ñịnh
là số tiền Việt Nam tính trên một ñơn vị diện tích ñất theo từng mục ñích sử
dụng hợp pháp, ñược hình thành từ kết quả của những giao dịch thực tế ñã
hoàn thành, mang tính phổ biến giữa người chuyển nhượng và người nhận
chuyển nhượng trong ñiều kiện thương mại bình thường, không chịu tác ñộng
của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá ñột biến không hợp lý, như: ñầu cơ,
thiên tai, ñịch hoạ, khủng hoảng kinh tế, tài chính, thay ñổi quy hoạch, chuyển
nhượng trong tình trạng bị ép buộc, có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu
ñãi và những trường hợp khác do Bộ Tài chính quy ñịnh.

Giá ñất Nhà nước quy ñịnh trên cơ sở giá thị trường nhằm phục vụ cho
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


8

các mục ñích thu thuế và các mục ñích khác của Nhà nước. Giá ñất do Nhà
nước quy ñịnh phải sát với giá chuyển nhượng quyền SDð thực tế trên thị
trường trong ñiều kiện bình thường.
Cả 2 loại giá ñất nói trên có quan hệ mật thiết và chi phối lẫn nhau,
chúng cùng chịu tác ñộng bởi các quy luật kinh tế thị trường, trong ñó giá ñất
Nhà nước quy ñịnh thường ở trạng thái tĩnh tương ñối, còn giá ñất thị trường
luôn ở trạng thái ñộng.
2.2.2 Khái quát về ñịnh giá ñất và bất ñộng sản
Trong hoạt ñộng ñịnh giá có ñịnh giá BðS và ñịnh giá ñất. ðịnh giá
BðS nói chung và ñịnh giá ñất nói riêng là một lĩnh vực ñược nhiều nước trên
thế giới kể cả các nước phát triển cũng như các nước ñang phát triển quan tâm
ñầu tư nghiên cứu từ nhiều thập kỷ qua. Nhiều nước ñã phát triển thành bộ

luật BðS.

Các kết quả nghiên cứu về giá ñất, các nguyên tắc và phương pháp ñịnh
giá ñất và BðS ñã ñược ñưa vào ứng dụng rộng rãi trong hoạt ñộng ñịnh giá,
tạo ñiều kiện cho các giao dịch dân sự trên thị trường BðS như mua bán,
chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp BðS diễn ra thuận lợi.
Mặc dù có sự khác nhau về hình thức và tổ chức bộ máy Nhà nước,
nhưng nội dung ñịnh giá và quản lý Nhà nước ñối với hoạt ñộng ñịnh giá ñất
và BðS nói chung tại nhiều nước trên thế giới ñều có những ñiểm rất giống
nhau
,
cụ thể là:

- ðịnh giá và quản lý hoạt ñộng ñịnh giá ñất ñược xác ñịnh là một trong
những nội dung chính của hoạt ñộng quản lý Nhà nước.
- Hoạt ñộng ñịnh giá ñất và BðS diễn ra trong hành lang pháp lý ñã ñược
xác lập, trong ñó các nội dung ñược thể chế hoá rất ñầy ñủ và chi tiết.

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


9

2.2.3. ðấu giá ñất của một số nước
a. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, "Luật tài sản nhà ñất" ra ñời năm 1994, và thị trường
BðS thực sự ñược xác lập từ năm 1988 quy ñịnh Nhà nước giao quyền SDð
thuộc quyền sở hữu Nhà nước trong một số năm nhất ñịnh và việc nộp tiền
cho Nhà nước về quyền SDð của người SDð ñược gọi là xuất nhượng quyền
SDð.

Việc xuất nhượng quyền SDð phải phù hợp với quy hoạch SDð tổng
thể, quy hoạch ñô thị và kế hoạch SDð xây dựng hàng năm. Xuất nhượng
quyền SDð của UBND huyện trở lên ñể làm nhà ở phải căn cứ vào chỉ tiêu
khống chế và phương án giao ñất làm nhà ở hàng năm của UBND cấp tỉnh trở
lên, báo cáo với Chính phủ kế hoạch ñể UBND tỉnh phê duyệt theo quy chuẩn
của chính phủ. Việc giao từng thửa ñất, mục ñích sử dụng, thời hạn sử dụng
và những ñiều kiện khác là do các cơ quan quản lý cấp huyện, thị về quy
hoạch, xây dựng, nhà ñất phối hợp hình thành phương án theo quy ñịnh của
chính phủ, trình báo cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê chuẩn, sau ñó cơ
quan quản lý ñất ñai cấp huyện, thành thị thực hiện.

Việc xuất nhượng quyền SDð có thể lựa chọn phương thức ñấu giá,
ñấu thầu hoặc thoả thuận song phương. ðối với ñất ñể xây dựng công trình
thương mại, du lịch, giải trí hoặc nhà ở sang trọng, nếu có ñiều kiện thì phải
thực hiện phương thức ñấu giá và ñấu thầu, nếu không có ñiều kiện ñấu giá,
ñấu thầu thì mới có thể dùng phương thức thương lượng song phương.
Tiền SDð trong trường hợp xuất nhượng quyền SDð bằng thương
lượng song phương không ñược thấp hơn mức giá thấp nhất của Nhà nước.
Toàn bộ tiền SDð ñều phải nộp vào ngân sách, ñưa vào dự toán, ñể dùng vào
việc xây dựng CSHT và mở mang ñất ñai. Chính phủ quy ñịnh cụ thể việc nộp
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


10

tiền SDð và các biện pháp sử dụng cụ thể.
Việc xuất nhượng quyền SDð bằng phương thức ñấu giá, ñấu thầu hoặc
thỏa thuận song phương hiện nay chủ yếu ñược giao cho Trung tâm tư vấn và
ñịnh giá BðS Trung Quốc (CRECAC) là một Viện Quốc gia ñầu tiên về BðS

chuyên trách cung cấp các dịch vụ cho việc phát triển và chuẩn hoá thị trường
BðS ở Trung Quốc. Trung tâm ñược thành lập từ tháng 8/1992 theo giấy phép
của Ban tổ chức Trung ương, CRECAC hoạt ñộng dưới sự chỉ ñạo trực tiếp
của Cục Quản lý ñất ñai Quốc gia

b. Nhật Bản
Tại Nhật Bản việc ñấu giá bất ñộng sản chủ yếu ñược thực hiện ñối với
các tài sản bảo lãnh, cầm cố quá hạn, hoặc thi hành án theo quyết ñịnh của toà
án. Sau thời kỳ khủng hoảng kinh tế, tình hình ñấu giá ñất trên thị trường BðS
cũng bị ảnh hưởng bởi sự suy thoái kinh tế, các nhà chuyên kinh doanh BðS
cũng như các con nợ và toà án ñể tập trung giải quyết những bất ñộng sản
ñang bị các ngân hàng cầm cố và tiến hành ñấu giá. Khi toà án ñịa phương
tịch thu bất ñộng sản của cá nhân không thanh toán ñược nợ và rao bán tài sản
này, số tiền thu ñược sẽ tiến hành thanh toán cho những khoản nợ.

c. Australia
ðất ñai Australia có hai dạng: sở hữu tư nhân hoặc dưới dạng thuê và
ñược quyền sử dụng. Luật pháp các bang ñều chế ñịnh các mối quan hệ giữa
chủ sử hữu ñất và người thuê nhà ñất. Trong một số trường hợp, luật khống chế
mức tiền thuê theo từng loại nhà ñất/ BðS và ñề ra các quy ñịnh bảo vệ quyền
lợi của người thuê nhà ñất và bảo ñảm các quyền của chủ ñất. Các công tác này
do Văn phòng thẩm ñịnh giá Australia (AVO) thực hiện.
d. Một số nước trong Nghị viện các nước ASEAN
- Campuchia: Chỉ những cá nhân hoặc thể nhân có quốc tịch Khơ-me
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


11

mới có quyền sở hữu ñất ñai. Cơ quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận

quyền sở hữu ñối với BðS trên toàn quốc là: Bộ Quản lý ñất ñai, Quy hoạch
ñô thị và Xây dựng.
- Inñônêxia: Khái niệm BðS ñề cập tới ñất và bất cứ tài sản gì gắn với
ñất. Khung pháp lí ñối với BðS là hệ thống Luật ðất ñai số 5 ban hành năm
1960 ñược gọi là Luật ruộng ñất cơ bản (BAL).
- Singapo: Vai trò của Nhà nước trong các giao dịch BðS là can thiệp
qua chính sách thuế BðS trong giao dịch mua bán, chuyển nhượng hoặc có
chính sách tài chính tín dụng: kích cầu bằng việc khuyến khích cho vay tiền
mua BðS qua các ngân hàng.
- Philíppin: Phạm vi ñiều chỉnh của luật mua bán BðS là các nhân tố
cấu thành thị trường BðS; Phân loại BðS; Các hợp ñồng mua bán BðS; Các
hoạt ñộng kinh doanh BðS.

Qua tham khảo một số nước có thể thấy mặc dù các thể chế chính trị,
pháp luật và chính sách ñất ñai, ñối với chức năng, nhiệm vụ và hệ thống tổ
chức quản lý ñất ñai rất khác nhau ñối với mỗi nước, mỗi khu vực trên thế
giới, nhưng công tác ñịnh giá ñất, ñịnh giá BðS gắn với ñất ở hầu hết các
nước trên thế giới ñều ñược coi trọng và tổ chức thành một hệ thống công cụ
có những ñiểm giống nhau ñể thực hiện nhiện vụ quản lý Nhà nước về ñất ñai
trong cơ chế thị trường BðS.
2.3. ðất ñai, nhà ở trong thị trường bất ñộng sản việt nam
2.3.1. Khái quát quá trình hình thành giá ñất ở nước ta
Ở nước ta, do các ñặc ñiểm lịch sử, kinh tế, xã hội của ñất nước trong
mấy thập kỷ qua có nhiều biến ñộng lớn, ñã ảnh hưởng sâu sắc tới sự hình
thành và phát triển thị trường BðS nói chung trong ñó có vấn ñề giá ñất. Có
thể chia quá trình hình thành giá ñất và phát triển thị trường BðS ở nước ta
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


12

thành 4 giai ñoạn sau ñây:
a. Giai ñoạn trước năm 1946
Trước năm 1946, các cuộc mua bán, chuyển nhượng ñất ñai trong giai
ñoạn này diễn ra chủ yếu giữa một bên là người bị áp bức, bóc lột với bên kia
là kẻ áp bức, bóc lột. Quan hệ mua bán ñó không thể gọi là quan hệ bình ñẳng,
kết quả các cuộc mua bán nói trên không thể nói là kết quả của sự thoả thuận
của tất cả các bên, ñiều ñó trái với nguyên tắc cơ bản của thị trường. Tuy
nhiên, giá ñất ñã ñược hình thành trong giai ñoạn này.
b. Từ năm 1946 ñến trước 1980
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 ñó khẳng ñịnh có 3 hình
thức sở hữu ñất ñai: sở hữu nhà nước, tập thể và cá nhân, trong ñó sở hữu Nhà
nước và tập thể là cơ bản và ñược ưu tiên. Luật pháp không hoàn toàn nghiêm
cấm việc mua bán ñất ñai, nhưng những loại ñất ñược phép mua bán bị hạn
chế theo quá trình “Công hữu hoá ñất ñai”. thị trường ñất ñai hầu như không
ñược pháp luật thừa nhận. Tuy nhiên trên thực tế vẫn có những giao dịch về
nhà, ñất nhưng với phạm vi và quy mô nhỏ bé, chủ yếu là chuyển nhượng nhà
ở thuộc sở hữu Nhà nước theo phương thức hoa hồng (Chuyển quyền cho
thuê). Giá ñất hình thành mang tính chất tự phát và nằm ngoài sự kiểm soát
của pháp luật.
c. Từ năm 1980 ñến trước 1993
Tại ñiều 19 của Hiến pháp năm 1980 quy ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn
dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. ðể cụ thể hoá ñiều 19 của Hiến pháp,
tại ñiều 5 và ñiều 17 Luật ðất ñai năm 1988 ñó quy ñịnh: Nghiêm cấm việc
mua, bán ñất ñai; khi chuyển quyền sở hữu nhà ñể ở, thì người nhận chuyển
nhượng nhà có quyền ñược SDð ở ñối với ngôi nhà ñó. Như vậy, bằng các
chế ñịnh pháp luật, Nhà nước Việt Nam thừa nhận ở Việt Nam có thị trường
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

13

ñất ñai mà chỉ có thị trường BðS là nhà ñể ở(mặc dù trên thực tế thị trường
ngầm về ñất ñai ñang tồn tại và diễn ra sôi ñộng ở hầu hết các ñô thị). Thị
trường bất ñộng sản trong giai ñoạn này cơ bản bị chia cắt: thị trường nhà ở và
các công trình xây dựng khác gắn liền với ñất là thị trường hợp pháp, thị
trường ñất không ñược pháp luật thừa nhận nhưng vẫn diễn ra bất hợp pháp.
d. Giai ñoạn từ 1993 ñến trước năm 2003
Hiến pháp năm 1992 tiếp tục khẳng ñịnh ñất ñai thuộc sở hữu toàn dân
do Nhà nước thống nhất quản lý. Tuy nhiên, ñể phù hợp với sự vận ñộng và
phát triển của nền kinh tế thị trường theo ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa, một số
quan hệ ñất ñai ñó ñược chế ñịnh lại. ðiều 12 Luật ðất ñai năm 1993 quy
ñịnh: “Nhà nước xác ñịnh giá các loại ñất ñể tính thuế chuyển quyền SDð, thu
tiền khi giao ñất hoặc cho thuê ñất, tính giá trị tài sản khi giao ñất, bồi thường
thiệt hại về ñất khi thu hồi”. ðây là lần ñầu tiên giá ñất và việc xác ñịnh giá
ñất ñược pháp luật ghi nhận là một chế ñịnh pháp luật và ñược ñưa thành một
nội dung quản lý Nhà nước về ñất ñai (quy ñịnh tại Khoản 1 ðiều 13 Luật ðất
ñai năm 1993).
e. Giai ñoạn từ 2003 ñến nay
Từ sau khi Luật ðất ñai năm 2003 có hiệu lực, cùng với việc Việt Nam
hội nhập quốc tế, gia nhập WTO ñã khẳng ñịnh một lần nữa về “giá ñất”, ñặc
biệt là việc Quốc hội thông qua Luật Kinh doanh BðS và các văn bản luật
khác có liên quan ñã thực sự “cởi trói” và tạo ñiều kiện hình thành “giá ñất”.
Công tác ñịnh giá ñất ngày càng phát triển. Những ñiều ñó dẫn ñến cơ hội ñầu
tư vào lĩnh vực này với các nhà ñầu tư trong và ngoài nước ñể thoả mãn lượng
lớn nhu cầu ñang còn bỏ ngỏ cũng như ñóng góp vào sự tăng trưởng của thị
trường BðS.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………

14

2.3.2. Thực trạng và những thành tựu của thị trường bất ñộng sản
Việt Nam
Từ khi Việt Nam bắt ñầu ñổi mới, phát triển nền kinh tế thị trường ñịnh
hướng xã hội chủ nghĩa\(năm 1986) ñến nay, thị trường BðS ñã trải qua 3 chu
kỳ tăng trưởng nóng (sốt) và suy giảm (ñóng băng). ðó là những giai ñoạn
1993-1999 (tăng trưởng giai ñoạn 1993-1996, suy giảm trong giai ñoạn 1996-
1999); 2000-2006 (tăng trưởng trong giai ñoạn 2000-2003 và suy giảm trong
giai ñoạn 2004-2006) và 2007 - nay (tăng trưởng trong giai ñoạn 2007-2008
và suy giảm từ ñầu 2008 ñến nay). Hiện tại, thị trường ñang diễn biến rất khó
dự báo. Trong những năm qua, thị trường BðS Việt Nam ñã có những thành
tựu nhất ñịnh:

Thứ nhất, các phân khúc thị trường hoạt ñộng ngày càng sôi ñộng. thị
trường BðS nói chung là một phạm trù rộng, bao gồm các phân khúc về thị
trường nhà, căn hộ chung cư (trong các khu ñô thị cũ và mới); phân khúc thị
trường ñất phát triển công nghiệp (trong các khu công nghiệp, khu chế suất,
các khu kinh tế…); phân khúc thị trường sản phẩm BðS thương mại, du lịch
(các văn phòng cho thuê, các khu du lịch, vui chơi, nghỉ dưỡng, các căn hộ,
biệt thự tại các sân golf…); phân khúc nhà cho các ñối tượng xã hội (lao ñộng
khu công nghiệp, sinh viên các trường ñại học, cao ñẳng, trung học, nhà cho
các ñối tượng xã hội…).
Thứ hai, chủ thể tham gia thị trường BðS rất ña dạng, có thể nói là tất
cả các chủ thể, các loại hình doanh nghiệp ñều trực tiếp hoặc gián tiếp tham
gia thị trường này.
Thứ ba, một số lượng lớn sản phẩm BðS ñã ñược ñưa vào vận hành, ñi
vào cuộc sống, ñóng góp một phần rất lớn vào việc góp phần cụ thể hóa quy
hoạch ñô thị, cải thiện diện mạo ñô thị, nâng cao chất lượng sống của người
dân ñô thị. ðồng thời, nó cũng ñáp ứng một phần quan trọng vào nhu cầu về

Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


15

chỗ ở cho người dân ñô thị. ðiều này ñã trực tiếp và gián tiếp tạo nên sự phát
triển vượt bậc về quy mô ñô thị tại Việt Nam.
Thứ tư, thị trường BðS phát triển ñã thu hút một lượng lớn vốn của
nền kinh tế.
Thứ năm, thị trường BðS có quan hệ rõ nét ñối với các thị trường khác
trong nền kinh tế. ðó là các thị trường khoa học công nghệ, ñặc biệt là công
nghệ thông tin; thị trường tài chính-tiền tệ nói chung, ñặc biệt là thị trường
chứng khoán; thị trường lao ñộng
Thứ sáu, trong quá trình phát triển, thị trường BðS Việt Nam dựa trên
một chế ñộ sở hữu toàn dân về ñất ñai, các chủ thể kinh tế chỉ có quyền SDð.
Thứ bảy, thị trường BðS Việt Nam là một bộ phận của nền kinh tế
ñang chuyển sang nền kinh tế thị trường nên còn nhiều yếu tố chưa hoàn
thiện.
Thứ tám, thị trường BðS Việt Nam bị chi phối mạnh bởi tốc ñộ công
nghiệp hóa, ñô thị hóa cao của nền kinh tế. ðặc ñiểm này tạo ra sức ép về việc
chuyển ñổi ñất nông nghiệp (ñặc biệt là ñất lúa) sang ñất công nghiệp và ñô
thị cũng như những sức ép về quy hoạch, cảnh quan, môi trường và phát triển
bền vững.
Thứ chín, thị trường BðS Việt Nam ñược thuận lợi và chịu rủi ro của
nền kinh tế ñang ngày càng hội nhập sâu rộng vào nền kinh tế toàn cầu.
2.3.3. ðánh giá nhu cầu về bất ñộng sản ở Việt Nam
Ngày nay, thị trường BðS tại Việt Nam ñang bắt ñầu phát triển một
cách ñồng bộ theo xu hướng hội nhập và mở cửa. Những cơ hội phát triển
kinh doanh BðS hiện tại và trong tương lai là rất lớn.
Thị trường BðS nước ta tuy mới hình thành, nhưng ñã có bước phát

triển tích cực, nhiều dự án nhà ở, công trình dịch vụ, thương mại, sản xuất
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


16

kinh doanh ñã ñược ñầu tư xây dựng và ñưa vào khai thác, … Thị trường BðS
ñã thu hút ñược ñáng kể nguồn vốn trong nước và nước ngoài, góp phần
chuyển dịch cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện ñại hoá, thúc
ñẩy nhiều ngành kinh tế, dịch vụ phát triển, ñóng góp một tỷ trọng ñáng kể
cho tăng trưởng kinh tế và ổn ñịnh xã hội trong những năm vừa qua.
ðánh giá về thị trường BðS, tại hội thảo “Toàn cảnh thị trường BðS
Việt Nam và triển vọng 2010”, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây
dựng ñã ñưa ra 4 ñặc ñiểm nổi bật, ñó là sự phục hồi nhanh của thị trường
BðS, những cơ chế, chính sách của nhà nước ñã tác ñộng không nhỏ tới thị
trường, nhà ñầu tư chuyển hướng sang phân khúc nhà giá trung bình và diện
tích nhỏ và tính minh bạch hiệu quả của thị trường BðS thông qua các sàn.
Thị trường BðS là một trong những thị trường phục hồi sớm và góp
phần quan trọng trong việc ngăn chặn suy giảm kinh tế, góp phần ổn ñịnh kinh
tế vĩ mô và ñảm bảo an sinh xã hội hiện nay.
Như vậy, có thể thấy thị trường BðS trong ñó có thị trường quyền SDð
ñó khẳng ñịnh sự tồn tại ñộc lập khách quan trong quá trình hình thành và
phát triển thị trường BðS ở nước ta.

2.4. Thực trạng ñấu giá quyền sử dụng ñất ở việt nam
2.4.1. Những quy ñịnh của pháp luật về ñấu giá quyền sử dụng ñất
Hội nghị Trung ương 7, khóa IX năm 2003 ñã khẳng ñịnh quan ñiểm
coi ñất ñai là hàng hoá, trong ñó xác ñịnh quyền SDð ñược coi là một loại
hàng hóa ñặc biệt. ðể cụ thể hóa ñiều ñó, ngày 19 tháng 5 năm 2004, Chính
phủ ñã ban hành Nghị quyết của 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát

triển và lành mạnh hóa thị trường BðS. Từ ñó ñến nay, luật pháp, chính sách,
các thành tố và cấp ñộ phát triển của thị trường BðS ñã từng bước ñược xây
dựng, hoàn thiện. Trong các quan ñiểm này, quan ñiểm chế ñộ sở hữu toàn
dân về ñất ñai ñược khẳng ñịnh, trong ñó Nhà nước là ñại diện chủ sở hữu, nội
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


17

dung quan trọng nhất là quyền của người SDð ñược ðảng và Nhà nước mở
rộng trong ñiều kiện cụ thể, hình thức cụ thể với các ñối tượng cụ thể. Các văn
bản tiếp theo ñều cụ thể hóa quyền và lợi ích hợp pháp của người SDð, vừa
ñảm bảo lợi ích của Nhà nước, bảo ñảm quyền và lợi ích của người SDð, tạo
ñiều kiện lành mạnh cho thị trường BðS hoạt ñộng trong ñó có thị trường
quyền SDð, nhà cửa gắn liền quyền SDð.
ðể hoàn thiện khung pháp lý cho hoạt ñộng của thị trường quyền SDð,
từ khi có Luật ðất ñai 2003 ñến nay, Quốc hội, Chính phủ, các Bộ ngành có
liên quan ñó ban hành một số văn bản quy phạm pháp luật liên quan cụ thể
ñến thị trường ñất ñai như sau:
- Nghị ñịnh số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về
hướng dẫn thi hành Luật ñất ñai;
- Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về
phương pháp xác ñịnh giá ñất và khung giá các loại ñất;
- Thông tư 114/2004/TT-BTC ngày 26 tháng 11 năm 2004 của Bộ Tài
chính hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 188/2004/Nð-CP ngày số
16/11/2004 của Chính phủ;
- Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP ngày 03 tháng 12 năm 2004 của Chính
phủ về thu tiền SDð;
- Nghị ñịnh số 05/2005/Nð-CP ngày 18/01/2005 của Chính phủ về bán
ñấu giá tài sản. Nghị ñịnh này có hiệu lực từ ngày 10/02/2005 và thay thế cho

Nghị ñịnh số 86/CP ngày 19/12/1996 của Chính phủ quy ñịnh về việc ban
hành quy chế bán ñấu giá tài sản.
- Thông tư số 34/2005/TT-BTC ngày 12 tháng 5 năm 2005 của Bộ Tài
chính hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chuyển giao tài sản Nhà nước ñể
bán ñấu giá.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


18

- Quyết ñịnh 216/2005/Qð-TTg ngày 31/08/2005 của Thủ tướng Chính
phủ về ñấu giá quyền SDð ñể giao ñất có thu tiền SDð hoặc thuê ñất.
- Quyết ñịnh số 129/2008/Qð-BTC ngày 31/12/2008 của Bộ Tài chính
về việc ban hành 6 tiêu chuẩn thẩm ñịnh giá (ñợt 3).
- Thông tư số 66/2010/TT-BTC ngày 22/4/2010 của Bộ Tài chính
hướng dẫn thực hiện việc xác ñịnh giá thị trường trong giao dịch kinh doanh
giữa các bên có quan hệ liên kết.
- Nghị ñịnh 17/2010/Nð-CP ngày 04/03/2010 của Chính phủ, về bán
ñấu giá tài sản
- Nghị ñịnh số 120/2010/Nð-CP ngày 30/12/2010 về sửa ñổi, bổ sung
một số ñiều của Nghị ñịnh số 198/2004/Nð-CP về thu tiền sử dụng ñất.
- Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 của Bộ Tư pháp quy
ñịnh chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị ñịnh số 17/2010/Nð-CP.
- Thông tư số 03/2012/TT-BTC ngày 05/01/2012 của Bộ Tài Chính
hướng dẫn về mức thu, chế ñộ thu, nộp, quản lý và sử dụng chi phí ñấu giá
(thay thế Thông tư số 96/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006).
- Thông tư số 48/2012/TT-BTC ngày 16/03/2012 của Bộ Tài Chính về
việc hướng dẫn xác ñịnh giá khởi ñiểm và chế ñộ tài chính trong hoạt ñộng
ñấu giá quyền sử dụng ñất ñể giao ñất có thu tiền sử dụng ñất hoặc cho thuê
ñất.

Theo các quy ñịnh này giá ñất ñể thu tiền SDð trong các trường hợp
ñấu giá quyền SDð là giá trúng ñấu giá. Giá trúng ñấu giá là mức giá cao nhất
trả cho thửa ñất khi tham gia ñấu giá.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ……………………


19

2.4.2. Quá trình hình thành chủ trương ñấu giá ở Việt Nam
a. Quá trình khai thác quỹ ñất trong cơ chế giao ñất tạo vốn ñầu tư xây
dựng CSHT ở Việt Nam
Trước năm 1993, trong những quy ñịnh của Luật ðất ñai 1988, Nhà
nước nghiêm cấm việc mua bán ñất ñai và không thừa nhận các giao dịch
chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, góp vốn giá trị quyền SDð
trên thị trường. ðất ñai không có giá và Nhà nước tiến hành giao, cấp ñất cho
các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân không thu tiền sử dụng. Do vậy, trong giai
ñoạn này, giá ñất không ñược ñề cập ñến, làm cho quan hệ ñất ñai không vận
ñộng theo hướng tích cực, ñất ñai không ñược coi là tài sản quý, tình trạng vụ
chủ, sử dụng lãng phí, lấn chiếm, mua bán ngầm diễn ra phổ biến, không kiểm
soát ñược.
Luật ðất ñai 1993 ra ñời với những quy ñịnh mới cho phép người SDð
ñược quyền chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn, thế chấp giá trị
quyền SDð ñó tạo ra cơ sở pháp lý và ñặt nền móng cho sự hình thành và phát
triển thị trường BðS chính thức ở nước ta. ðiều ñó ñã tạo bước chuyển biến
tích cực, không chỉ giải quyết mối quan hệ giữa Nhà nước và người SDð mà
còn giải quyết mối quan hệ giữa người SDð với nhau, bước ñầu hình thành
việc ñấu giá quyền SDð.
Chính sách SDð phải trả tiền là chính sách tiến bộ, phù hợp với ñường
lối ñổi mới quản lý ñất ñai theo cơ chế thị trường, Nhà nước có nguồn thu
ngân sách từ ñất, huy ñộng ñược vốn ñể ñầu tư xây dựng CSHT phục vụ sự

nghiệp công nghiệp hoá - hiện ñại hoá ñất nước. Mặt khác, với chính sách
giao ñất có thu tiền sử dụng sẽ tạo ñược sự công bằng giữa người SDð với
nhau, giữa người trực tiếp lao ñộng sản xuất với người SDð vào mục ñích
kinh doanh. Nguồn tài nguyên ñất ñai ñược xác ñịnh từ giá trị sẽ góp phần tác
ñộng tới ý thức, trách nhiệm từ phía người SDð, ñất ñai sẽ ñược sử dụng kinh