Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận 8, thành phố hồ chí minh (luận văn quản lý đất đai)
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (697.68 KB, 85 trang )
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHAN THỊ NGỌC LAN
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH
TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 8,
TP. HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Thái Nguyên - 2019
ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM
PHAN THỊ NGỌC LAN
THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP ĐẨY NHANH
TIẾN ĐỘ ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN
VÀ LẬP HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN 8,
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số: 8 85 01 03
LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI
Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông
Thái Nguyên - 2019
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là
trung thực, đầy đủ, rõ nguồn gốc và chưa được sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi
xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đã được cảm ơn.
Tôi xin chịu trách nhiệm trước Hội đồng bảo vệ luận văn, trước Khoa và Nhà
trường về các thông tin, số liệu trong đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng
năm 2019
Tác giả luận văn
Phan Thị Ngọc Lan
ii
LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc tới thầy giáo PGS.TS. Nguyễn Ngọc Nông đã tận tình hướng dẫn,
dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá trình học tập
và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Ban giám hiệu, Phòng Quản lý sau
đại học, Khoa Quản lý tài nguyên - Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận
tình giúp đỡ tôi trong quá trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn Ủy ban nhân dân Quận 8, thành phố Hồ Chí
Minh, tập thể lãnh đạo phòng Tài nguyên và Môi trường huyện, Văn phòng đăng ký
quyền sử dụng đất quận, UBND các phường đã tạo điều kiện và giúp đỡ tôi trong
thời gian tiến hành đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp
đã quan tâm động viên tôi trong suốt quá trình nghiên cứu và thực hiện đề tài.
Tôi xin chân thành cảm ơn!
Thái Nguyên, tháng
năm 2019
Tác giả luận văn
Phan Thị Ngọc Lan
iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ....................................................................................................... i
LỜI CẢM ƠN ............................................................................................................ ii
MỤC LỤC ................................................................................................................. iii
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT ....................................................................... vi
DANH MỤC CÁC BẢNG........................................................................................ vi
DANH MỤC CÁC HÌNH ....................................................................................... viii
MỞ ĐẦU ....................................................................................................................1
1. Sự cần thiết của đề tài .............................................................................................1
2. Mục tiêu nghiên cứu................................................................................................2
4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học ...................................................2
4.2. Ý trong thực tiễn .................................................................................................3
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU..................................................................4
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất và lập Hồ sơ địa chính .........................................................4
1.1.1. Cơ sở lý luận .....................................................................................................4
1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất và lập hồ sơ địa chính ................................................................................14
1.2. Nội dung đăng ký đất đai, cấp giấy chứng quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa
chính theo Luật Đất đai 2003 ....................................................................................16
1.2.1. Đăng ký đất đai ...............................................................................................16
1.2.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất.................................................................................................................17
1.2.3. Hồ sơ địa chính ...............................................................................................18
1.3. Những điểm mới của Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003 về đăng ký
đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính ......................20
1.3.1. Đăng ký đất đai ...............................................................................................20
1.3.2. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ..............................................................22
1.3.3. Hồ sơ địa chính ...............................................................................................24
iv
1.4. Tình hình đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận ở một số nước trên thế giới........24
1.4.1. Các nước phát triển .........................................................................................24
1.4.2. Các nước trong khu vực ..................................................................................27
1.5. Tình hình Đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập Hồ sơ
địa chính ở Việt Nam ................................................................................................30
1.5.1. Kết quả ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ ...................................................................30
1.5.2. Kết quả lập hồ sơ địa chính ............................................................................32
CHƯƠNG 2: ĐỐI TƯỢNG, PHẠM VI, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU .........................................................................................................33
2.1. Đối tượng nghiên cứu.........................................................................................33
2.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................................33
2.3. Nội dung nghiên cứu ..........................................................................................33
2.4. Phương pháp nghiên cứu....................................................................................33
2.4.1. Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu, số liệu ..............................................33
2.4.2. Phương pháp so sánh ......................................................................................34
2.4.3. Phương pháp tổng hợp, phân tích ...................................................................34
2.4.4. Phương pháp xử lý số liệu bằng phần mềm Excel .........................................34
CHƯƠNG 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN..............................35
3.1. Đánh giá điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của quận 8 .....................................35
3.1.1. Điều kiện tự nhiên, tài nguyên thiên nhiên và cảnh quan môi trường ...........35
3.1.2. Thực trạng phát triển kinh tế ..........................................................................40
3.1.3. Dân số lao động và việc làm ...........................................................................40
3.1.4. Thực trạng phát triển cơ sở hạ tầng ................................................................41
3.1.5. Đánh giá những thuận lợi, khó khăn của điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội
và môi trường ảnh hưởng đến công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC.........43
3.2. Đánh giá tình hình quản lý, sử dụng đất quận 8 ................................................44
3.2.1. Tình hình quản lý đất đai ................................................................................44
3.2.2. Hiện trạng sử dụng đất đai ..............................................................................49
3.3. Đánh giá thực trạng công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất tại Quận 8 giai đoạn 2015 - 2018 ...............53
v
3.3.1. Hồ sơ và trình tự, thủ tục cấp GCNQSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử
dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất ở ...............................................................53
3.3.2. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài
sản khác gắn liền với đất tại Quận 8 giai đoạn 2015 - 2018 ....................................55
3.4. Những thuận lợi và khó khăn trong công tác cấp giấy chứng nhận ...................61
3.4.1. Những thuận lợi ..............................................................................................61
3.4.2. Những khó khăn ..............................................................................................61
3.4.3. Nguyên nhân ...................................................................................................62
3.5. Đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh công tác cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn Quận 8 63
3.5.1. Giải pháp về cải cách thủ tục hành chính .......................................................63
3.5.2. Giải pháp về nguồn nhân lực ..........................................................................64
3.5.3. Giải pháp ứng dụng công nghệ thông tin .......................................................65
3.5.4. Thông tin tuyên truyền....................................................................................65
3.5.5. Giải pháp khác ................................................................................................65
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ................................................................................66
1. Kết luận .................................................................................................................66
2. Kiến nghị ...............................................................................................................67
TÀI LIỆU THAM KHẢO ......................................................................................69
vi
DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
BĐS
: Bất động sản
BTNMT
: Bộ Tài nguyên và Môi trường
ĐKĐĐ
: Đăng ký đất đai
GCN
: Giấy chứng nhận
GCNQSDĐ
: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
HĐND
: Hội đồng nhân dân
HSĐC
: Hồ sơ địa chính
NĐ - CP
: Nghị định, chính phủ
QLĐĐ
: Quản lý đất đai
QSHN
: Quyền sở hữu nhà
STT
: Số thứ tự
THCS
: Trung học cơ sở
THPT
: Trung học phổ thông
TP
: Thành phố
TT
: Thông tư
UBND
: Ủy ban nhân dân
VPĐKĐĐ
: Văn phòng đang ký đất đai
vii
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 3.1: Hiện trạng sử dụng đất phân theo đơn vị hành chính ...............................50
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất quận 8 ..................................................................52
Bảng 3.3. Kết quả đăng ký, cấp GCN đối với đất sản xuất nông nghiệp của hộ gia
đình, cá nhân tại quận 8 giai đoạn 2015-2018 ..........................................55
Bảng 3.4. Phân loại các hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện cấp CNQSDĐ
nông nghiệp giai đoạn 2015-2018 ............................................................56
Bảng 3.5. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở cho hộ gia đình, cá
nhân giai đoạn 2015-2018 tại quận 8, TP.Hồ Chí Minh ..........................58
Bảng 3.6. Nguyên nhân hộ gia đình, cá nhân không đủ điều kiện được cấp GCN đối
với đất ở tại Quận 8 giai đoạn 2015 - 2018 ..............................................60
viii
DANH MỤC CÁC HÌNH
Hình 3.1. Sơ đồ vị trí Quận 8, thành phố Hồ Chí Minh .......................................... 35
Hình 3.2: Sơ đồ quy trình ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ đối với HGĐ, CN....................54
1
MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Ở nước ta, đất đai nằm trong nhóm tài nguyên hạn chế nên đã trở thành tài
nguyên vô cùng quý giá. Không những là tư liệu sản xuất đặc biệt, là thành phần
quan trọng hàng đầu của môi trường sống, là địa bàn phân bố các khu dân cư, xây
dựng các cơ sở kinh tế, văn hóa, an ninh và quốc phòng mà đất đai còn là yếu tố
không thể thiếu được trong tiến trình phát triển của đất nước, có vai trò cực kỳ quan
trọng đối với đời sống xã hội.
Việc sử dụng tiết kiệm và hiệu quả đất đai không chỉ có ý nghĩa kinh tế mà
còn là sự đảm bảo cho mục tiêu ổn định chính trị và phát triển xã hội. Do là một yếu
tố đầu vào của nền kinh tế xã hội cho nên Nhà nước phải quản lý chặt chẽ để tạo
nên môi trường pháp lý đảm bảo việc điều tiết quan hệ thị trường lành mạnh trong
việc sử dụng đất.
Trong khoảng 20 năm trở lại đây, sự phát triển mạnh mẽ của nền kinh tế thị
trường khiến cho đất đai trở nên đắt giá, đặc biệt tại các đô thị. Người dân ngày
càng có nhiều nhu cầu thực hiện quyền của người sử dụng đất như mua bán, chuyển
nhượng, thừa kế... Trong khi đó việc san lấp, lấn chiếm đất đai, tự ý chuyển đổi mục
đích sử dụng đất, vi phạm trong lĩnh vực đất đai, để hoang hoá... dẫn đến những khó
khăn, phức tạp trong việc quản lý đất đai. Các chế tài trong việc xử lý các vi phạm
trong công tác quản lý đất đai chưa rõ ràng, cụ thể hóa càng làm cho công tác quản
lý khó khăn thêm. Do vậy, để làm tốt công tác quản lý đất đai và tạo điều kiện cho
người dân được thực hiện các quyền hợp pháp của mình, Nhà nước phải thực hiện
tốt công tác đăng ký - cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các tài sản gắn
liền với đất, lập hồ sơ địa chính.
Cùng với sự phát triển chung của đất nước, quận 8 nằm trong khu vực phát
triển mạnh mẽ về các mặt kinh tế, xã hội, tốc độ đô thị hóa đang ngày càng gia tăng
kéo theo những vấn đề về quản lý và sử dụng đất: cấp phép xây dựng, mua bán
chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tài sản tham gia thị trường bất động sản... dẫn
đến nhiều biến động về sử dụng đất. Để đáp ứng yêu cầu quản lý nhà nước về đất
2
đai chặt chẽ, thống nhất, phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thì vấn đề
đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ
sơ địa chính là một trong những yêu cầu không thể thiếu. Nhằm phân tích, đánh giá
cơ sở pháp lý, cơ chế thực hiện và hiệu quả kinh tế, xã hội và quản lý đất đai, tôi
thực hiện đề tài: “Thực trạng và giải pháp đẩy nhanh tiến độ Đăng ký đất đai, cấp
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận 8,
thành phố Hồ Chí Minh”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Đánh giá thực trạng đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng
đất và tài sản gắn liền với đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn quận 8, thành phố Hồ
Chí Minh;
- Đề xuất một số giải pháp nhằm tăng cường công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với
đất, lập hồ sơ địa chính trên địa bàn.
3. Yêu cầu của đề tài
- Hiểu và nắm vững các quy định văn bản pháp luật, pháp quy của Nhà nước,
địa phương trong công tác quản lý Nhà nước về đất đai
- Số liệu, tài liệu phải đảm bảo tính khoa học và thực tiễn, thu thập đầy đủ,
khách quan, chính xác và trung thực
- Nghiên cứu về chức năng nhiệm vụ và quyền hạn của người được cấp giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất địa phương.
- Đề xuất các giải pháp có tính khả thi phù hợp với thực trạng địa phương.
4. Ý nghĩa của đề tài
4.1. Ý nghĩa trong học tập và nghiên cứu khoa học
- Hoàn thiện kiến thức đã học trong nhà trường cho bản thân đồng thời tiếp
cận và thấy được những thuận lợi và khó khăn trong trong công tác cấp giấy chứng
nhận quyền sử dụng đất.Trên cơ sở đó có thể có giải pháp quản lý tốt hơn công tác
này ở địa phương.
3
4.2. Ý trong thực tiễn
- Ý nghĩa thực tiễn: Nâng cao vốn kiến thức cho bản thân để áp dụng vào
công tác chuyên môn thực hiện tốt nhiệm vụ được giao. Đồng thời chủ động được
những hoạt động chuyên môn nhằm nâng cao hiệu quả trong quá trình phối hợp
thực hiện nhiệm vụ.
- Đề tài có thể làm tài liệu tham khảo trong nghiên cứu, học tập và giảng
dạy về thiết kế tổ chức bộ máy, thể chế, pháp luật, công tác phối hợp, chỉ đạo điều
hành trong lĩnh vực quản lý đất đai, đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất.
4
CHƯƠNG 1
TỔNG QUAN TÀI LIỆU
1.1. Cơ sở lý luận và căn cứ pháp lý của công tác Đăng ký đất đai, cấp Giấy
chứng nhận quyền sử dụng đất và lập Hồ sơ địa chính
1.1.1. Cơ sở lý luận
1.1.1.1. Lịch sử công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,
lập hồ sơ địa chính ở Việt Nam
a) Thời kỳ trước năm 1945 Ở Việt Nam, công tác đạc điền và quản lý điền
địa được bắt đầu làm từ thế kỷ thứ VI trở lại đây và nổi bật nhất là:
- Thời kỳ Gia Long: Đất đai được quản lý bằng sổ địa bạ được lập cho từng xã
phân biệt rõ đất công điền và đất tư điền. Và trong đó ghi rõ họ tên điền chủ, diện
tích, tứ cận, đẳng hạng để tính thuế, được lập thành 3 bộ để lưu ở 3 cấp: bản Giáp
được lưu ở bộ Hộ, bản Bính ở dinh Bố Chánh, bản Đinh ở xã sở tại. Theo quy định
mỗi năm tiểu tu một lần, 5 năm thì phải đại tu một lần (Nguyễn Đình Đầu, 1994).
- Theo Nguyễn Đình Đầu (1994), dưới thời Minh Mạng: Sổ Địa bộ được lập
tới từng làng xã và tiến bộ hơn sổ thời Gia Long vì nó được lập trên cơ sở đạc điền
với sự chứng kiến của các chức sắc giúp việc trong làng.
- Thời kỳ Pháp thuộc: Thời kỳ này tồn tại nhiều chế độ điền địa khác nhau
+ Chế độ điền thổ tại Nam Kỳ: Theo Nguyễn Khắc Thái Sơn (2007), Pháp đã
tiến hành xây dựng 3 loại bản đồ: bản đồ bao đạc, bản đồ giải thửa và phác họa giải
thửa được đo đạc chính xác và lập sổ điền thổ. Các loại bản đồ thời kỳ này được lập
với nhiều tỷ lệ khác nhau từ 1/200 đến 1/10.000 (Nguyễn Thúc Bảo, 1985). Trong
sổ điền thổ, mỗi trang sổ thể hiện cho một lô đất của mỗi chủ sử dụng trong đó ghi
rõ: diện tích, nơi tọa đạc, giáp ranh và các vấn đề liên quan đến sở hữu và sử dụng.
+ Chế độ quản thủ địa chính tại Trung Kỳ: đã tiến hành đo đạc bản đồ giải
thửa, sổ địa bộ, sổ điền chủ, tài chủ bộ. Ngày 26/04/1930, Khâm sứ Trung kỳ đã
ban hành Nghị định số 1358 lập Sở Bảo tồn điền trạch, đến 14/10/1939 đổi thành
Sở Quản thủ địa chính (Nguyễn Đức Khả, 2003).
Theo Nguyễn Thúc Bảo (1985), để thực hiện quản thủ địa chính phải tiến
hành đo đạc giải thửa, lập địa bạ, điền bạ và sổ các chủ sở hữu gồm các bước: Phân
5
ranh giới xã; Phân ranh giới các thửa; Đo đạc lập bản đồ địa chính tỷ lệ l/2.000; Lập
địa bộ danh sách các thửa đất.
+ Chế độ điền thổ và quản thủ địa chính tại Bắc Kỳ: theo Nguyễn Đức Khả
(2003), do đặc thù đất đai ở miền Bắc manh mún, phức tạp nên mới chỉ đo đạc được
các lược đồ đơn giản và lập được hệ thống sổ địa chính. Sổ địa chính lập theo thứ tự
thửa đất ghi diện tích, loại đất, tên chủ. Ngoài ra còn được lập các sổ sách khác như
sổ điền chủ, sổ khai báo…
b) Thời kỳ Mỹ Ngụy tạm chiếm miền Nam (1954 - 1975)
Thời kỳ này tồn tại hai chính sách ruộng đất: một chính sách ruộng đất của
chính quyền cách mạng và một chính sách ruộng đất của chính quyền Ngụy (Mai
Văn Phấn, Đào Xuân Phái, 2010). Cụ thể như sau:
- Chính sách ruộng đất của Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền
Nam Việt Nam mà nội dung xuyên suốt trong quá trình đấu tranh giành độc lập dân
tộc là ruộng đất về tay người cày, nhưng do chiến tranh kéo dài và ác liệt chính sách
này chỉ thực hiện được ở vùng giải phóng.
- Theo Nguyễn Thúc Bảo (1985), từ năm 1954 đến năm 1975, chính quyền
Mỹ - Nguỵ chia miền Nam nước ta thành 3 miền: Nam phần, Trung phần và Cao
nguyên trung phần.
Tổ chức và hoạt động quản thủ điền địa từ năm 1954 đến năm 1975 đã thay
đổi theo 3 giai đoạn và áp dụng một số chính sách sau:
+ Tân chế độ điền thổ theo Sắc lệnh 1925: Hệ thống hồ sơ được thiết lập theo
chế độ này gồm: bản đồ giải thửa kế thừa từ thời Pháp; sổ điền thổ lập theo lô đất
trong đó ghi rõ: diện tích, nơi tọa đạc, giáp ranh, biến động, tên chủ sở hữu; sổ mục
lục lập theo tên chủ ghi số liệu tất cả các thửa đất của mỗi chủ. Hệ thống hồ sơ trên
được lập thành hai bộ lưu tại Ty Điền địa và xã sở tại. Đây là chế độ được đánh giá
chặt chẽ có hiệu quả nhất trong thời kỳ Pháp thuộc (Đặng Anh Quân, 2011).
+ Chế độ quản thủ điền địa: cũng tiếp tục được duy trì từ thời Pháp thuộc. Hệ
thống hồ sơ gồm: sổ địa bộ được lập theo thứ tự thửa đất (mỗi trang sổ lập cho 5
thửa), sổ điền chủ lập theo chủ sử dụng (mỗi chủ một trang), sổ mục lục ghi tên chủ
để tra cứu. Theo chế độ này phương pháp đo đạc rất đơn giản, các xã có thể tự đo vẽ
lược đồ.
6
+ Giai đoạn 1960 - 1975: Thiết lập Nha Tổng Địa. Nha này có 11 nhiệm vụ
trong đó có 3 nhiệm vụ chính là: xây dựng tài liệu nghiên cứu; tổ chức và điều hành
tam giác đạc; lập bản đồ và đo đạc thiết lập bản đồ sơ đồ và các văn kiện phụ thuộc.
c) Quan hệ đất đai của Nhà nước Cách mạng Việt Nam (từ cách mạng tháng
8/1945 đến nay)
* Giai đoạn từ tháng 8/1945 - 1979
Sau Cách mạng tháng 8 năm 1945, đặc biệt là sau cải cách ruộng đất năm
1957, Nhà nước đã tịch thu ruộng đất của địa chủ chia cho dân nghèo (Nguyễn Đức
Khả, 2003), thêm vào đó là điều kiện đất nước khó khăn, có nhiều hệ thống hồ sơ
địa chính giai đoạn đó chưa được hoàn chỉnh cũng như độ chính xác thấp, do vậy
không thể sử dụng được vào những năm tiếp theo. Trước tình hình đó ngày
03/07/1958, Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 344/TTg cho tái lập hệ thống Địa
chính trong Bộ Tài chính. Ngày 31 tháng 12 năm 1959, Quốc hội thông qua Hiến
pháp 1959 đã xác định 4 hình thức sở hữu đất đai là: sở hữu nhà nước, sở hữu tập
thể, sở hữu của lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư sản dân tộc (Điều 1l).
Đến năm 1960, hưởng ứng phong trào hợp tác hoá sản xuất, đại bộ phận
nhân dân đã góp ruộng vào hợp tác xã làm cho hiện trạng sử dụng đất có nhiều biến
động. Ngày 09/11/1979, Chính phủ đã ban hành Nghị định 404-CP quy định chức
năng, nhiệm vụ và tổ chức của Tổng cục Quản lý ruộng đất, trong đó nêu rõ Tổng
cục Quản lý ruộng đất trực thuộc Hội đồng Chính phủ, có trách nhiệm giúp HĐCP
thống nhất quản lý Nhà nước đối với toàn bộ ruộng đất trên lãnh thổ cả nước.
* Giai đoạn từ năm 1980 - 1988
Ngày 18 tháng 12 năm 1980, Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt
Nam thông qua Hiến pháp 1980. Theo đó, 4 hình thức sở hữu đất đai (sở hữu nhà
nước, sở hữu tập thể, sở hữu của người lao động riêng lẻ, sở hữu của nhà tư sản dân
tộc) ở Hiến pháp 1959 được gộp làm một, đó là sở hữu toàn dân (Điều 19) do Nhà
nước thống nhất quản lý nên việc quản lý đất đai cần phải thay đổi theo cho phù
hợp. Tuy nhiên, trong giai đoạn này, nhà nước mới chỉ quan tâm đến việc quản lý
đất nông nghiệp cho nên mới xảy ra tình trạng giao đất, sử dụng đất tuỳ tiện đối với
các loại đất khác.
7
* Giai đoạn từ năm 1988 - 1993
Ngày 29/12/1987, Luật Đất đai lần đầu tiên được ban hành nhằm đưa công
tác quản lý đất đai vào nề nếp. Luật Đất đai 1987 khẳng định: Đất đai thuộc sở hữu
toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý và vẫn giữ 7 nội dung quản lý nhà nước
về đất đai như ở Quyết định số 201/CP năm 1980, nhưng có hoàn thiện hơn.
Luật Đất đai 1987 quy định phân chia toàn bộ quỹ đất đai của Việt Nam
thành 5 loại là: đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất khu dân cư, đất chuyên dùng,
đất chưa sử dụng. Đây là văn bản luật đầu tiên điều chỉnh quan hệ đất đai, bảo vệ
quyền sở hữu của Nhà nước, giao đất ổn định lâu dài.
Tiếp đó, ngày 14/7/1989, Tổng cục quản lý ruộng đất đã ban hành Quyết
định số 201/ĐKTK về đăng ký đất đai, cấp GCNQSDĐ, kèm theo đó là Thông tư số
302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành Quyết định số 201. Chính việc
ban hành các văn bản này mà công tác quản lý đất đai đã có bước phát triển mới,
công tác ĐKĐĐ có thay đổi mạnh mẽ và được thực hiện đồng loạt vào những năm
tiếp theo trên phạm vi cả nước.
Ngày 12 tháng 5 năm 1993, Cục trưởng Cục Đo đạc và Bản đồ nhà nước đã
ban hành Quyết định số 77-QĐ- CT quy định kỹ thuật thành lập và quản lý hồ sơ
địa giới hành chính các cấp của nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Theo
đó, Ban chỉ đạo 364 của tỉnh phải lập phương án kinh tế - kỹ thuật thành lập bản đồ
địa giới hành chính các cấp của tỉnh. Như vậy giai đoạn này, công tác quản lý đất
đai đã bắt đầu đi vào nề nếp và đặc biệt chú ý tới việc xác định, lập và quản lý hồ sơ
địa giới hành chính các cấp địa phương.
Tuy vậy, Luật Đất đai 1987 được soạn thảo trong bối cảnh nước ta bắt đầu đổi
mới, vừa tuyên bố xóa bỏ chế độ quan liêu bao cấp nên còn mang nặng tính chất của cơ
chế đó khi soạn luật; do đó đã bộc lộ một số tồn tại (Nguyễn Đức Khả, 2003).
* Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 1993 ra đời đến trước khi Luật Đất đai 2003
ra đời
Sau giai đoạn bắt đầu đổi mới (từ 1986-1991), chúng ta vẫn còn thiếu nhiều
quy định và ngay cả hệ thống pháp luật đã ban hành cũng còn nhiều bất cập, chưa
đáp ứng được tình hình đổi mới của đất nước. Vì vậy, Hiến pháp 1992 ra đời, trong
8
đó quy định: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân" (Điều 17), "Nhà nước thống nhất quản
lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch và pháp luật, đảm bảo sử dụng đúng mục đích và
có hiệu quả" (Điều 18). Để phù hợp với giai đoạn mới và thực hiện đổi mới toàn
diện nền kinh tế, cụ thể hoá Hiến pháp năm 1992, khắc phục những hạn chế của
Luật Đất đai 1987, ngày 14 tháng 7 năm 1993, Quốc hội khoá IX thông qua Luật
Đất đai 1993.
Luật Đất đai 1993 ra đời khẳng định đất đai có giá trị và người dân có các
quyền sau: chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, thế chấp. Do vậy, công
tác cấp GCNQSDĐ giai đoạn này là việc làm cấp thiết để người dân khai thác được
hiệu quả cao nhất từ đất và công tác cấp GCNQSDĐ được triển khai mạnh mẽ nhất
là từ năm 1997 tuy nhiên vẫn còn nhiều vướng mắc dù Nhà nước đã ban hành nhiều
Chỉ thị về việc cấp GCNQSDĐ cho người dân và đã không hoàn thành theo yêu cầu
của Chỉ thị số 10/1998/CT - TTg ngày 20/02/1998 và Chỉ thị số 18/1999/CT-TTg
ngày 01/7/1999 của Thủ tướng Chính phủ về hoàn thành cấp GCNQSDĐ cho nông
thôn vào năm 2000 và thành thị vào năm 2001.
* Giai đoạn từ khi Luật Đất đai 2003 ra đời đến trước khi Luật Đất đai 2013
ra đời
Bộ Tài nguyên và Môi trường được thành lập cuối năm 2002. Ngày
11/11/2002, Chính phủ ban hành Nghị định số 91/2002/NĐ-CP về chức năng,
nhiệm vụ, quyền hạn và cơ cấu tổ chức của Bộ TN&MT. Để khắc phục những thiếu
sót của Luật Đất đai 1993 (gồm cả Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất
đai 1998 và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001), thực hiện
Nghị quyết số 12/2001/QHll về chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội
khoá XI (2002-2007), Quốc hội đã tiến hành xây dựng Luật Đất đai mới thay thế
cho Luật Đất đai 1993. Ngày 26 tháng 12 năm 2003, tại kỳ họp thứ 4, Quốc hội
khoá XI đã thông qua Luật Đất đai mới - Luật Đất đai 2003.
Kèm theo đây là một loạt các văn bản mới của Nhà nước được ban hành như:
Chỉ thị số 05/2004/CT-TTg ngày 09/02/2004 của Thủ tướng Chính phủ về triển
khai thi hành luật đất đai năm 2003; tiếp theo đó ngày 29/10/2004 Chính phủ ban
hành Nghị định số 181/2004/NĐ-CP về hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2003.
9
Luật Đất đai 2003 khẳng định rõ: "Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu", đồng thời cũng quy định rõ 13 nội dung quản lý Nhà
nước về đất đai trong Khoản 2, Điều 6 Quản lý Nhà nước về đất đai.
Từ năm 2003 đến trước ngày 01/7/2014, Chính phủ và Bộ TN&MT đã có
hàng loạt các văn bản, các thông tư dưới luật hướng dẫn thi hành Luật Đất đai, thể
hiện sự quan tâm, lựa chọn định hướng đúng đắn, nhất quán và thống nhất về đường
lối, chính sách của Đảng, nhà nước nhằm sử dụng đất đai ngày càng tiết kiệm và có
hiệu quả để thúc đẩy quá trình phát triển của đất nước.
Luật Đất đai 2003 được ban hành nhanh chóng đi vào đời sống và góp phần
giải quyết những khó khăn vướng mắc mà Luật Đất đai giai đoạn trước chưa giải
quyết được.
* Luật Đất đai 2013 ra đời
Ngày 29/11/2013, tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XIII đã thông qua Luật
Đất đai năm 2013 trong đó có 14 chương với 212 điều, tăng 07 chương và 66 điều
so với Luật Đất đai 2003, đã thể chế hóa đúng và đầy đủ những quan điểm, định
hướng nêu trong Nghị quyết số 19-NQ/TW Hội nghị lần thứ 6 Ban chấp hành
Trung ương Đảng, đồng thời khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát
sinh trong quá trình thi hành Luật Đất đai 2003.
Luật Đất đai 2013 có những điểm đổi mới căn bản sau đây:
Một là, các yếu tố trụ cột của một hệ thống quản trị đất đai đã được tiếp thu
để đưa vào Luật Đất đai, cụ thể gồm: (a) Công khai và minh bạch trong quản lý,
trước hết là thông tin đất đai (Điều 28 quy định trách nhiệm của Nhà nước trong
việc xây dựng và cung cấp thông tin đất đai trên nguyên tắc minh bạch); (b) Người
dân được tham gia vào quản lý và giám sát việc thực thi pháp luật (việc lấy ý kiến
của dân, Điều 43 quy định đối với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, Điểm a Khoản
2 Điều 69 đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; Điều 199 quy định về
quyền giám sát của công dân đối với việc quản lý, sử dụng đất đai); (c) Kiểm soát
việc thực hiện thẩm quyền của cơ quan nhà nước; (d) Trách nhiệm giải trình của cán
bộ và cơ quan quản lý được quy định rất cụ thể về nhiệm vụ, thẩm quyền, trách
nhiệm của từng cơ quan;
10
Hai là, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất là nội dung có nhiều đổi mới nhất
trong Luật Đất đai 2013 so với Luật Đất đai 2003, cụ thể bao gồm: (a) Quy hoạch,
kế hoạch sử dụng đất cấp xã được tích hợp vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
cấp huyện; (b) Kế hoạch sử dụng đất cấp huyện được lập hàng năm; (c) Việc lấy ý
kiến người dân về quy hoạch sử dụng đất được quan tâm đặc biệt với những quy
định cụ thể; (d) Đã chuyển một bước từ phương pháp luận quy hoạch theo tổng diện
tích loại đất sang phương pháp luận quy hoạch theo phân vùng sử dụng đất; (đ) Xác
định được vị trí của quy hoạch sử dụng đất trong mối quan hệ với các loại quy
hoạch khác nhằm khắc phục tình trạng quy hoạch cõng quy hoạch, hoặc quy hoạch
chống quy hoạch; (e) Quy định cụ thể về nội dung của quy hoạch, kế hoạch sử dụng
đất các cấp hành chính, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất quốc phòng, an ninh; (g)
Có quy định chính thức về giải pháp xử lý "quy hoạch treo";
Ba là, cơ chế Nhà nước thu hồi đất được quy định cụ thể hơn và tiến bộ hơn.
Hiến pháp năm 2013 đã quy định về tiêu chí "Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá
nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc
phòng, an ninh; phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng" (Khoản 3
Điều 54). Tiêu chí chung về phạm vi áp dụng vì lợi ích quốc gia, công cộng là đổi
mới quan trọng nhất. So với Luật Đất đai 2003, Luật Đất đai 2013 đã loại hai nhóm
dự án ra khỏi danh sách được áp dụng cơ chế Nhà nước thu hồi đất gồm các dự án
có vốn được đầu tư lớn thuộc nhóm A và các dự án có 100% vốn đầu tư trực tiếp từ
nước ngoài (FDI). Luật Đất đai 2013 đưa ra nguyên tắc thực hiện thu hồi đất theo
quy hoạch là chủ yếu, để từ đó có đất sạch thực hiện đấu giá đất, hạn chế việc áp
dụng cơ chế thu hồi đất theo dự án để giao đất cho nhà đầu tư đã được chỉ định
nhằm loại bỏ nguy cơ tham nhũng trong thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất;
Bốn là, luật hóa nhiều quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư của Nghị
định số 69/2009/NĐ-CP thành các quy định của Luật;
Năm là, thuật ngữ "Nhà nước giao đất" chỉ áp dụng đối với đất được sử dụng
vô thời hạn và đất nông nghiệp giao cho hộ gia đình, cá nhân. Đối với các loại các
trường hợp đất sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp đều
chuyển sang hình thức Nhà nước cho thuê đất, hoặc trả tiền một lần hoặc trả tiền
hàng năm, đối với cả nhà đầu tư trong nước và nước ngoài;
11
Sáu là, về định giá đất, Luật Đất đai 2013 quy định là bảng giá đất chỉ áp
dụng cho một số trường hợp; các trường hợp liên quan đến thu tiền sử dụng đất, thu
tiền thuê đất, tính tiền bồi thường khi thu hồi đất và tính giá trị quyền sử dụng đất
khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước đều phải quyết định giá đất cụ thể. Khung
giá đất của Chính phủ và bảng giá đất của UBND cấp tỉnh được ban hành 5 năm
một lần, khi có biến động lên hoặc xuống 20% thì phải điều chỉnh (Điều 113 và
Khoản 1 Điều 114). Luật Đất đai 2013 quy định việc thành lập Hội đồng thẩm định
giá đất để thẩm định giá trước khi UBND cấp tỉnh quyết định giá đất trong các
trường hợp cụ thể, Chủ tịch Hội đồng là Chủ tịch UBND cấp tỉnh và trong Hội đồng
bắt buộc có thành viên là đại diện của tổ chức có chức năng tư vấn định giá đất độc
lập (Khoản 3 Điều 114). Kết quả của dịch vụ tư vấn giá đất độc lập là căn cứ để cơ
quan quản lý đất đai cấp tỉnh trình Hội đồng thẩm định giá đất xem xét (Khoản 3
Điều 114);
Bảy là, thời hạn và hạn mức sử dụng đất sản xuất nông nghiệp, đất rừng sản
xuất, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho nông dân được nới rộng hơn. Luật
Đất đai 2013 quy định kéo dài thời hạn sử dụng đối với đất nông nghiệp thành 50
năm và nông dân được tiếp tục sử dụng theo thời hạn mới mà không cần bất kỳ một
thủ tục nào. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất được giao cho Chính phủ quy
định cụ thể nhưng không vượt quá 10 lần hạn mức giao đất của Nhà nước;
Tám là, việc xử lý các "dự án treo" cũng được đổi mới và được Luật Đất đai
2013 quy định tại Điểm i Khoản 1 Điều 64. Kèm theo Luật Đất đai 2013, Nhà nước
ban hành các văn bản mới để hướng dẫn thi hành như: Nghị định 43/2014/NĐ-CP
ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất
đai; tiếp theo đó, ngày 19/5/2014, Bộ TN&MT có thông tư số 23/2014/TT-BTNMT
quy định về GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất; thông tư số
24/2014/TT-BTNMT quy định về HSĐC…
1.1.1.2. Cơ sở lý luận
“Bất cứ lao động xã hội hay lao động chung nào mà tiến hành trên quy mô
khá lớn đều yêu cầu phải có sự chỉ đạo, điều hòa những hoạt động cá nhân… Một
12
nhạc sĩ độc tấu thì tự điều khiển lấy mình nhưng một dàn nhạc thì cần phải có nhạc
trưởng” (Nguyễn Minh Khải, Bùi Ngọc Quỵnh, 2013).
Ngay từ bài học đầu tiên chúng ta đã được học “Việt Nam có rừng vàng biển
bạc”, theo đó tài nguyên thiên nhiên nước ta rất phong phú và đa dạng. Chính vì
những quan điểm đó đã khiến cho việc khai thác, sử dụng tài nguyên thiên nhiên rơi
vào tình trạng đáng báo động, trong đó có nguồn tài nguyên đất đai cũng đang rơi
vào tình trạng bị khai thác, sử dụng một cách lãng phí, kém hiệu quả và nảy sinh
nhiều tiêu cực, phức tạp, ảnh hưởng đến sự ổn định xã hội và khối đại đoàn kết dân
tộc. Do đó, vấn đề đặt ra là công tác QLĐĐ phải đầy đủ, hợp lý và có hiệu quả.
Đất đai là tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia, thực tế đất đai lại là
nguồn tài nguyên thiên nhiên có hạn về diện tích, có vị trí cố định trong không gian.
Cùng với thời gian, giá trị sử dụng của đất có chiều hướng tăng hay giảm điều đó
phụ thuộc vào con người triển khai sử dụng như thế nào.
Trong những năm gần đây, dân số tăng nhanh cùng với việc Việt Nam đang
tiến hành công nghiệp hoá - hiện đại hoá đất nước, chuyển từ nền kinh tế tập trung
quan liêu bao cấp sang nền kinh tế thị trường có sự quản lý của nhà nước, đặc biệt
là việc gia nhập WTO. Nó đã góp phần thúc đẩy các ngành kinh tế phát triển mạnh
mẽ, đồng thời nhu cầu sử dụng đất cũng tăng lên và làm cho công tác quản lý sử
dụng đất sao cho hiệu quả, hợp lý, tiết kiệm cũng ngày càng trở lên phức tạp. Nhu
cầu sử dụng đất vào các mục đích sử dụng là rất lớn trong khi tổng quỹ đất sử dụng
là có hạn, chỉ có thể chuyển mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác dẫn
tới nhiều biến động, khó quản lý và phát sinh nhiều mâu thuẫn tranh chấp, đòi hỏi
công tác QLĐĐ phải chặt chẽ, đồng bộ, đảm bảo cho sự phát triển của nền kinh tế xã hội.
Chính vì thế, công tác quản lý sử dụng đất đã và đang được Đảng và Nhà
nước ta quan tâm sâu sắc, bởi đây là công tác giúp Nhà nước ta QLĐĐ chi tiết đến
từng thửa đất thông qua GCNQSDĐ, QSHN ở và tài sản khác gắn liền với đất, là
công cụ để bảo vệ lợi ích nhà nước, lợi ích cộng đồng cũng như lợi ích công dân.
Trong các nội dung quản lý Nhà nước về đất đai thì công tác đăng ký đất đai, cấp
giấy chứng nhận, lập hồ sơ địa chính là một nội dung quan trọng trong 13 nội dung
13
QLNN về đất đai. Tuy nhiên trong những bối cảnh nhất định nó cũng gặp những
khó khăn trên cả phương diện chủ quan lẫn khách quan.
Thông qua công tác ĐKĐĐ, Nhà nước nắm bắt được tình hình sử dụng đất
và quản lý chặt chẽ mọi biến động đất đai theo đúng pháp luật. Đây thực chất là thủ
tục hành chính nhằm thiết lập hệ thống HSĐC đầy đủ và cấp GCNQSDĐ cho chủ
sử dụng đất hợp pháp nhằm xác lập mối quan hệ pháp lý đầy đủ giữa Nhà nước với
người sử dụng đất, làm cơ sở để quản chặt, nắm chắc toàn bộ đất đai theo pháp luật.
* Vai trò đối với nhà nước
Ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu,
thống nhất quản lý. Việc ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ và lập HSĐC giúp Nhà nước
nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, cụ thể:
- Là cơ sở để quản lý đất đai đến từng thửa đất, từng chủ sử dụng đất và tài
sản gắn liền với đất;
- Là cơ sở để bảo vệ quyền sở hữu đất đai cho từng đối tượng sở hữu;
- Là nền tảng quản lý việc tạo lập các tài sản của chủ sở hữu gắn liền với đất;
- Tạo công bằng trong quá trình quản lý với các đối tượng sử dụng đất;
- Tăng nguồn thu từ tài nguyên đất cho ngân sách nhà nước thông qua: công
nhận quyền sử dụng đất, thực hiện các quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
như: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử
dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh;
- Cơ sở để thực hiện công tác quản lý đất đai chi tiết khác như: bồi thường
giải phóng mặt bằng, quy hoạch…
* Vai trò đối với người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản và xã hội
- Là chứng thư pháp lý xác lập và bảo hộ quyền, lợi ích hợp pháp của người
sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản, để họ có thể yên tâm sử dụng và đầu tư vào đất đai
một cách hợp lý và hiệu quả;
- Là cơ sở cho việc thực hiện các quyền: chuyển nhượng, thừa kế, thế chấp,
cho thuê quyền sử dụng đất, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất một cách
thuận tiện;
14
- Là cơ sở để người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các nghĩa vụ
đối với Nhà nước, như: nộp thuế trước bạ, thuế sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử
dụng đất…;
- Giảm các tranh chấp về đất đai.
* Vai trò đối với các đối tượng khác
- Hệ thống thông tin đất đai được xây dựng từ kết quả cấp GCNQSDĐ, lập
và quản lý HSĐC, cung cấp thông tin một cách nhanh chóng, thuận tiện cho cá
nhân, tổ chức…, nâng cao hiệu quả hoạt động xã hội;
- Giúp thị trường bất động sản phát triển lành mạnh và minh bạch;
- GCNQSDĐ, tài sản gắn liền với đất là căn cứ để các ngân hàng, tổ chức tín
dụng ra quyết định cho vay vốn đối với người sử dụng đất thông qua hoạt động thế
chấp quyền sử dụng đất, là căn cứ để xác nhận vốn góp bằng quyền sử dụng đất đối
với các doanh nghiệp, công ty cổ phần;
- Cung cấp các thông tin chính xác về thửa đất cho cá nhân, tổ chức khi tham
gia mua bán quyền sử dụng đất trên thị trường bất động sản.
Với những lợi ích trên cho thấy công tác ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC
là không thể thiếu trong công tác quản lý nhà nước về đất đai.
1.1.2. Căn cứ pháp lý của công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền
sử dụng đất và lập hồ sơ địa chính
Để đảm bảo tính chặt chẽ, có cơ sở pháp lý cho việc thực hiện công tác
ĐKĐĐ, cấp GCNQSDĐ, lập HSĐC thì hệ thống văn bản pháp luật về công tác này
luôn được Nhà nước ta điều chỉnh và ngày càng hoàn thiện, giúp cơ quan quản lý và
người sử dụng đất có điều kiện tốt để thực hiện quyền và nghĩa vụ của mình. Sự
hoàn thiện đó đã gắn với quá trình phát triển của đất nước.
Nhiều văn bản pháp luật ra đời điều chỉnh hầu hết các lĩnh vực đất đai. Từ
năm 1993 đến nay, Đảng và Nhà nước ta đã quan tâm chỉ đạo ban hành hàng trăm
văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất nhằm cụ thể hoá quy định
của Hiến pháp 1992, “Nhà nước thống nhất quản lý toàn bộ đất đai theo quy hoạch
và pháp luật, bảo đảm sử dụng đúng mục đích và có hiệu quả” (Quốc hội, Hiến
pháp 1992):
15
- Các văn bản do Nhà nước ở TW ban hành: Từ năm 1993 đến nay, nhà nước
ở TW đã ban hành hơn 200 văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất
đai, trong đó có Luật Đất đai, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất và nhiều đạo
luật khác có liên quan, tám pháp lệnh, một nghị quyết của Quốc hội, ba nghị quyết
của UBTVQH, ba nghị quyết của Chính phủ, 68 nghị định, 23 quyết định, 16 chỉ thị
của Thủ tướng Chính phủ, 11 thông tư của Tổng cục Địa chính, 25 thông tư liên bộ,
23 thông tư của các bộ, ngành liên quan, 9 quyết định của ngành. Ngoài ra còn
nhiều văn bản quy phạm pháp luật liên quan quy định về vấn đề đất đai như Bộ luật
Dân sự, Bộ luật Hình sự, Luật Đất đai, Luật Thuế chuyển quyền sử dụng đất… và
các văn bản hướng dẫn thi hành.
- Các văn bản quy định thực hiện ĐKĐĐ, cấp GCNQSD đất, lập HSĐC tại
Hồ Chí Minh: Bên cạnh các văn bản do Nhà nước ở TW ban hành, UBND Thành
phố Hồ Chí Minh cũng ban hành nhiều văn bản tổ chức thi hành.
Hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đất đai được ban hành trong 20
năm qua đã tạo cơ sở pháp lý quan trọng trong việc tổ chức thực hiện các nội dung
quản lý nhà nước về đất đai. Đó là một hệ thống pháp luật tương đối đầy đủ, giải
quyết khá tốt mối quan hệ đất đai trong khu vực, bước đầu đáp ứng được các mối
quan hệ đất đai mới hình thành trong quá 2,36
Phường 07
569,90
106,18
463,72
Phường 08
29,52
0,00
29,52
Phường 09
43,83
0,00
43,83
Phường 10
25,48
0,00
25,48
Phường 11
27,31
0,00
27,31
Phường 12
29,61
0,00
29,61
Phường 13
24,86
0,00
24,86
Phường 14
55,29
0,06
55,23
Phường 15
153,03
4,67
148,36
Phường 16
351,43
21,45
329,98
Toàn quận
1911,39
148,75
1762,64
* Về cơ cấu sử dụng đất quận 8:
Tổng diện tích tự nhiên là: 1911,39 ha. Trong đó:
- Đất nông nghiệp: 148,75 ha chiếm 7,78% diện tích tự nhiên;
- Đất phi nông nghiệp: 1762,64 ha chiếm 92,22% diện tích tự nhiên.
Cụ thể:
3.2.2.1. Đất nông nghiệp.
- Diện tích đất nông nghiệp năm 2017 là 148,75 ha chiếm 7,78% tổng diện
tích tự nhiên. Trong đó:
+ Đất trồng hằng năm khác: 71,57 ha.
+ Đất trồng cây lâu năm: 0,5 ha
