Đánh giá việc thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện thọ xuân, tỉnh thanh hóa giai đoạn 2014 2018

ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ THỊ HỒNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2014 - 2018

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Thái Nguyên – Năm 2019


ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN
TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM

ĐỖ THỊ HỒNG

ĐÁNH GIÁ VIỆC THỰC HIỆN MỘT SỐ QUYỀN
CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN
HUYỆN THỌ XUÂN, TỈNH THANH HÓA
GIAI ĐOẠN 2014 - 2018
Ngành: Quản lý đất đai
Mã số ngành: 8.85.01.03

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI

Người hướng dẫn khoa học: PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông

Thái Nguyên – Năm 2019


i

LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên cứu của riêng tôi, các kết quả
nghiên cứu được trình bày trong luận văn là trung thực, khách quan và chưa từng
dùng để bảo vệ lấy bất kỳ học vị nào.
Tôi xin cam đoan rằng mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn đã được
cám ơn, các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều được chỉ rõ nguồn gốc.
Thái Nguyên, ngày ....tháng ... năm 2019
Tác giả luận văn
Đỗ Thị Hồng


ii

LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian học tập, nghiên cứu và hoàn thành luận văn, tôi đã nhận
được sự hướng dẫn, chỉ bảo tận tình của các thầy cô giáo, sự giúp đỡ, động viên của
bạn bè, đồng nghiệp và gia đình.
Nhân dịp hoàn thành luận văn, cho phép tôi được bày tỏ lòng kính trọng và
biết ơn sâu sắc đến thầy giáo hướng dẫn PGS.TS Nguyễn Ngọc Nông đã tận tình
hướng dẫn, dành nhiều công sức, thời gian và tạo điều kiện cho tôi trong suốt quá
trình học tập và thực hiện đề tài.
Tôi xin bày tỏ lòng biết ơn chân thành tới Phòng Đào tạo, Khoa Quản lý tài
nguyên, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên đã tận tình giúp đỡ tôi trong quá
trình học tập, thực hiện đề tài và hoàn thành luận văn.
Tôi xin chân thành cảm ơn tập thể lãnh đạo, cán bộ viên chức của UBND

huyện Thọ Xuân, Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện đã giúp đỡ và tạo điều
kiện cho tôi trong suốt quá trình thực hiện đề tài.
Xin chân thành cảm ơn gia đình, người thân, bạn bè, đồng nghiệp đã tạo mọi
điều kiện thuận lợi và giúp đỡ tôi về mọi mặt, động viên khuyến khích tôi hoàn
thành luận văn./.
Thái Nguyên, ngày ... tháng ... năm 2019


iii
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ............................................................................................. i
LỜI CẢM ƠN .................................................................................................. ii
MỤC LỤC ....................................................................................................... iii
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT ..................................................................... vi
MỞ ĐẦU .......................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ................................................................................ 1
2. Mục tiêu của đề tài ........................................................................................ 2
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài ...................................................... 2
Chương 1. TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU .................................................... 3
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài .............................................................................. 3
1.1.2 Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất ..... 6
1.2. Cơ sở pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất .................................. 9
1.2.1 Các văn bản Luật ...................................................................................... 9
1.2.2 Các văn bản dưới Luật ........................................................................... 10
1.2.3 Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại Thanh Hoá ......................... 12
1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu của một số nước trên thế giới ................. 13
1.3.1. Quyền sở hữu, quyền của người sử dụng đất ở một số nước phát triển. ....... 13
1.3.2. Quyền sở hữu, quyền của người sử dụng đất ở một số trong khu vực ....... 16
1.4. Tổng quan kết quả nghiên cứu ở Việt Nam ............................................. 19
1.4.1.Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Việt Nam............. 19

1.4.2. Tình hình thực hiện quyền của người sử dụng đất ở Thanh Hóa ......... 23
Chương 2. ĐỐI TƯỢNG, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP
NGHIÊN CỨU ............................................................................................... 26
2.1. Đối tượng, phạm vi và thời gian nghiên cứu ........................................... 26
2.1.1. Đối tượng nghiên cứu............................................................................ 26
2.1.2. Phạm vi nghiên cứu ............................................................................... 26


iv

2.1.3. Thời gian tiến hành ............................................................................... 26
2.2. Nôi dung nghiên cứu ................................................................................ 26
2.2.1. Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa ....... 26
2.2.2 Đánh giá kết quả thực hiện quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014-2018 ........................................... 26
2.2.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông
qua ý kiến cán bộ quản lý đất đai và người dân trên địa bàn huyện
Thọ Xuân............................................................................................... 27
2.2.4 Đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả việc thực hiện
các quyền của người sử dụng đất trên địa huyện Thọ Xuân................. 27
2.3 Phương pháp nghiên cứu........................................................................... 27
2.3.1 Phương pháp điều tra, thu thập tài liệu số liệu thứ cấp .......................... 27
2.3.2 Phương pháp điều tra, thu thập số liệu sơ cấp ....................................... 27
2.4.3 Phương pháp phân tích thống kê và xử lý số liệu .................................. 29
Chương 3. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN ........................ 30
3.1. Đánh giá tình hình cơ bản của huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa .......... 30
3.1.1 Điều kiện tự nhiên .................................................................................. 30
3.1.2 Điều kiện kinh tế-xã hội ......................................................................... 32
3.1.3. Tình hình quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân ...................... 36
3.1.4 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thọ Xuân ........................................ 38

3.2 Đánh giá kết quả thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện
Thọ Xuân giai đoạn 2014-2018 .............................................................. 41
3.2.1 Tình hình thực hiện một số quyền của người sử dụng đất trên địa
bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014-2018 ............................................. 41
3.2.3. Đánh giá chung về tình hình thực hiện QSDĐ trên địa bàn huyện
Thọ Xuân:.............................................................................................. 61
3.3 Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông qua
ý kiến cán bộ quản lý và người dân trên địa bàn huyện Thọ Xuân ........ 66


v

3.3.1. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông
qua ý kiến của người dân trên địa bàn huyện Thọ Xuân .................... 66
3.3.2. Đánh giá việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất thông
qua cán bộ quản lý đất đai trên địa bàn huyện Thọ Xuân. ................. 69
3.4. Đề xuất một số giải pháp nâng cao hiệu quả thực hiện các quyền sử
dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân ............................................... 70
3.4.1 Giải pháp tuyên truyền, phổ biến pháp luật ........................................... 70
3.4.2 Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất ............................ 71
3.4.3 Giải pháp về thực hiện thủ tục hành chính............................................. 72
3.4.4 Giải pháp về các chính sách có liên quan đến việc thực hiện QSDĐ .... 72
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ ...................................................................... 74
1 Kết luận ........................................................................................................ 74
2. Kiến nghị ..................................................................................................... 75
TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................................ 76


vi
DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT

Từ viết tắt

Nghĩa tiếng Việt

GCNQSDĐ

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

QSDĐ

Quyền sử dụng đất

TNMT

Tài nguyên môi trường

UBND

Ủy ban nhân dân


vii

DANH MỤC CÁC BẢNG

Bảng 3.1:

Cơ cấu kinh tế năm 2015- 2018 (%) ........................................... 32

Bảng 3.2.

Diễn biến dân số huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014 - 2018 ......... 33

Bảng 3.3

Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thọ Xuân năm 2018 ............ 38

Bảng 3.4.

Tình hình thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Thọ
Xuân giai đoạn 2014-2018.......................................................... 41

Bảng 3.5.

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa
bàn huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014-2018 ................................ 43

Bảng 3.6.

Tình hình thực hiện quyền tặng cho QSDĐ trên địa bàn
huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014-2018 ....................................... 45

Bảng 3.7.

Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ trên địa bàn
huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014-2018 ....................................... 48

Bảng 3.8.

Tình hình thực hiện quyền thế chấp QSDĐ trên địa bàn
huyện Thọ Xuân giai đoạn 2014–2018....................................... 50

Bảng 3.9

Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền chuyển
nhượng QSDĐ ............................................................................ 53

Bảng 3.10: Nguồn thông tin chuyển nhượng ................................................ 54
Bảng 3.11: Mối quan hệ với người chuyển nhượng...................................... 55
Bảng 3.12 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện tặng cho QSDĐ......... 56
Bảng 3.13 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thừa kế
QSDĐ .......................................................................................... 57
Bảng 3.14 Tổng hợp kết quả điều tra việc thực hiện quyền thế chấp
QSDĐ .......................................................................................... 59
Bảng 3.15. Tổng hợp ý kiến về việc thực hiện thế chấp QSDĐ tại các tổ
chức tín dụng................................................................................ 60
Bảng 3.16 Tổng hợp lý do thực hiện thế chấp QSDĐ ................................. 61
Bảng 3.17. Tổng hợp ý kiến của người dân về việc thực hiện QSDĐ.......... 67
Bảng 3.18. Tổng hợp ý kiến của cán bộ quản lý về việc thực hiện QSDĐ ......... 69


1

MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Đất đai là tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá củamỗ2 quốc g2a, là tư liệu
sản xuất đặc biệt không thể thay thế, là thành phần quan trọng hàng đầu của môi
trường sống mà th2ếu nó con ngườ2 không thể tồn tạ2 được, là địa bàn phân bố các
khu dân cư, các cơ sở kinh tế, xã hội và an ninh, quốc phòng. Đất là nguồn tà2

nguyên có g2á trị nhất củanhận loạ2, nó là mọ2 ý nghĩacủasự sống, th2ếu đất loà2
ngườ2 không thể tồn tạ2. Mọ2 sự tồn tạ2 và t2ến tr2ển củaloà2 ngườ2 đềud2ễn ratrên
mặt đất. Nguồn tà2 nguyên quý báu nàysẽ không bao g2ờ bị k2ệt quệ hay phá hủy
một kh2 mọ2 ngườ2 và tất cả các quốc g2athấy hết g2á trị củanó. Chính vì vậy đất
đa2 có tầm quan trọng rất lớn, là vấn đề sống còn củamỗ2 dân tộc, mỗ2 quốc g2a.
Trải qua nhiều thế hệ nhân dân ta đã tốn bao công sức, xương máu mới tạo
lập, bảo vệ được vốn đất đai như ngày nay. Rõ ràng, đất đai không chỉ có những vai
trò quan trọng như đã nêu trên mà nó còn có ý nghĩa về mặt chính trị. Tài sản quý
giá ấy phải bảo vệ bằng cả xương máu và vốn đất đai mà một quốc gia có được thể
hiện sức mạnh của quốc gia đó, ranh giới quốc gia thể hiện chủ quyền của một quốc
gia. Đất đai còn là nguồn của cải, QSDĐ đai là nguyên liệu của thị trường nhà đất,
nó là tài sản đảm bảo sự an toàn về tài chính, có thể chuyển nhượng qua các thế hệ.
Vớ2 cơ chế thị trường, ngày nay QSDĐ càng rõ nét và quyền sử dụng đất
cũng tương xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đã đóng góp cho xã hội, cho Nhà
nước. Sự phát triển này đã hình thành thị trường đất đai, hòa nhập vào nền kinh tế
thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, từng bước đồng bộ với thị trường khác
trong nền kinh tế quốc dân.
Thọ Xuân là một huyện nằm ở phía Tây của tỉnh Thanh Hóa, cách thành phố
Thanh Hóa 38 km và nằm ngay bên hữu ngạn sông Chu, con sông lớn thứ hai của
tỉnh Thanh Hóa, Thọ Xuân là vùng đất địa linh nhân kiệt có vị thế chiến lược trọng
yếu trong sự nghiệp đấu tranh dựng nước và giữ nước, huyện gồm 3 thị trấn và 38
xã với diện tích tự nhiên 295,885 km2.
Do tác động của quá trình đô thị hóa, hiện đại hóa nên Thọ Xuân đang diễn
ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho nhu cầu phát triển


2

cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung mạnh mẽ. Do nhu cầu
về QSDĐ cho yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội nên các hoạt động thực hiện các

QSDĐ có xu hướng ngày càng tăng, tuy nhiên hiện nay tình trạng thực hiện các
QSDĐ không khai báo hoặc khai báo không đầy đủ các quy định của pháp luật trên
địa bàn huyện vẫn còn diễn ra.
Xuất phát từ thực trạng trên, tôi tiến hành nghiên cứu đề tài: “Đánh g á v ệc
thực h ện một số quyền của người sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân,
tỉnh Thanh Hóa giai đoạn 2014-2018”.
2. Mục tiêu của đề tài
- Đánh giá tình hình quản lý sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh
Thanh Hóa.
- Đánh g2á v2ệc thực h2ện một số quyền củangườ2 sử dụng đất trên địabàn
huyện Thọ Xuân g2a2 đoạn 2014 – 2018.
- Đánh g2á việc thực hiện việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất
thông quaý k2ến củacán bộ quản lý và ngườ2 dân trên địabàn huyện Thọ Xuân
- Đề xuất các giải pháp nhằm góp phần tăng cường và thực hiện có hiệu quả
trong quá trình thực thi các quyền củangườ2 sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân.
3. Ý nghĩa khoa học và thực tiễn của đề tài
- Ý nghĩa khoa học: Trên cơ sở đánh giá đúng tình hình thực hiện các quyền
của người sử dụng đất để đề xuất các giải pháp khắc phục nhằm khắc phục trong
việc thực hiện quyền của người sử dụng đất, tránh những khiếu nại, đảm bảo công
tác quản lý Nhà nước về đất đai.
- Ý nghĩa thực tiễn: Thực hiện tốt các quy định Luật Đất đai và hoàn thiện
công tác quản lý Nhà nước về đất đai, đặc biệt thực hiện tốt các quy định quyền của
người sử dụng đất sẽ khắc phục được tình trạng tùy tiện trong việc thực hiện quyền
sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân qua đó nâng cao hiệu quả công tác quản lý đất
đai, góp phần thúc đẩy việc thực hiện các QSDĐ trên địa bàn huyện Thọ Xuân.


3

Chương 1

TỔNG QUAN NGHIÊN CỨU
1.1. Cơ sở lý luận của đề tài
1.1.1. Quá trình hình thành và phát triển quyền của người sử dụng đất ở
Việt Nam
Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai đầu tiên nhằm điều
chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật Đất đai đã thể chế hoá đường lối,
chính sách của Đại hội lần thứ VI của Đảng và Hiến pháp 1980 (Điều 19 và 20)
khẳng định đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Nội
dung về QSDĐ của Luật Đất đai 1987 là: „Nhà nước giao đất không thu tiền sử
dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả
đầu tư trên đất”. Họ không có quyền chuyển QSDĐ đai dưới mọi hình thức khác
nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô
dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà không sử dụng, sử dụng không đúng
mục đích, tự tiện sử dụng đất nông nghiệp, đất có rừng vào mục đích khác, làm huỷ
hoại đất đai”.
Sau 4 năm thi hành Luật Đất đai năm 1987 đã nảy sinh những bất cập, đó là
Luật còn gò bó, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất,
người sử dụng đất thực sự không có quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả
quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDĐ. Luật chỉ cho phép được
thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDĐ ở có ngôi nhà đó, sau khi được
cơ quan nhà nước có thẩm quyền công nhận quyền sở hữu đối với nhà ở.
Do đó, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật Đất đai vào chương trình xây dựng
pháp luật năm 1993. Luật Đất đai năm 1993 được Quốc hội thông qua ngày
14/07/1993 và có hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật Đất đai 1988 và
bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật
cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng,
cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDĐ. Như vậy, luật đưa ra những quy định theo xu
hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế
QSDĐ của mình. Nghĩa là chuyển QSDĐ phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình
thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.

4

Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh của nền kinh tế, xã hội, qua thực tế với tác
động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp,
nhiều vấn đề lịch sử còn chưa được giải quyết thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà
Luật Đất đai 1993 chưa có quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật Đất đai được sửa đổi,
bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền góp
vốn bằng giá trị QSDĐ, quyền cho thuê lại QSDĐ. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền
thuê đất đã trả trước còn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDĐ như chuyển
nhượng, thế chấp, góp vốn, cho thuê lại QSDĐ. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc
sở hữu của mình gắn liền với QSDĐ.
Để triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để
đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thông qua trong thời gian qua như Luật
khuyến khích đầu tư trong nước, Luật Đầu tư nước ngoài tại Việt Nam, thì Luật Đất đai
cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khoá X, kỳ họp
thứ 9 đã thông qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai.
Luật này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDĐ như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nông
nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây trồng
vật nuôi đối với đất sử dụng vào mục đích nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối,
nuôi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền thế chấp giá trị QSDĐ
theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ, tài sản thuộc sở
hữu của mình gắn liền với đất đó tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại
Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị
QSDĐ tại các tổ chức tín dụng có vốn đầu tư nước ngoài, chi nhánh ngân hàng

nước ngoài hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngoài.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa - hiện đại hóa, tình hình
quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật Đất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy còn
bộc lộ những thiếu sót, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật Đất đai 1993 (Luật
sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những


5

vướng mắc trong công tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật,
đồng thời, thế chế hóa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của Đảng về đất đai
trong thời kỳ mới. Luật Đất đai năm 2003 đã được Quốc hội thông nước Cộng hòa xã
hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XI kỳ họp thứ 4 thông qua ngày 26/11/2003 và có hiệu
lực từ ngày 01/07/2004.
Về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân: Luật Đất đai năm 2003 đã kế thừa quy
định của Luật Đất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng cho QSDĐ của hộ
gia đình, cá nhân sử dụng đất không phải là đất thuê; không quy định các điều kiện
hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDĐ đất
nông nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các
quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ
đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDĐ như sau:
“Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho
QSDĐ; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng QSDĐ; quyền được bồi thường khi
Nhà nước thu hồi đất” (Điều 106).
Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngoài sử dụng đất đai Việt Nam:
Luật Đất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuê đất có các quyền tương
ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê.
Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Ngày 29/11/2013, Quốc hội đã thông qua Luật Đất đai năm 2013, Luật này
sẽ có hiệu lực kể từ 01/7/2014. So với Luật Đất đai năm 2003, Luật Đất đai năm

2013 đã khắc phục, giải quyết được những tồn tại, hạn chế phát sinh trong quá trình
thi hành Luật đất đai năm 2003. Đây là đạo luật quan trọng, có tác động sâu rộng
đến chính trị, kinh tế, xã hội của đất nước, thu hút được sự quan tâm rộng rãi của
nhân dân.
Luật Đất đai năm 2013 vừa tiếp tục kế thừa, luật hóa những quy định còn phù
hợp đã và đang đi vào cuộc sống của Luật Đất đai năm 2003, nhưng đồng thời đã sửa
đổi, bổ sung một số quy định định mới nhằm tháo gỡ những hạn chế, bất cập của Luật
Đất đai năm 2003. Theo đó, Luật Đất đai năm 2013 có một số đổi mới cơ bản như: Đã
cụ thể hóa các quyền của Nhà nước đối với đất đai như: Quy định rõ các quyền của


6

Nhà nước đối với đất đai như quyền của đại diện chủ sở hữu; quyền quyết định mục
đích sử dụng đất; quy định hạn mức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất; quyền quyết
định thu hồi, trưng dụng đất đai; quyền quyết định giá đất; quyết định chính sách tài
chính về đất đai…bổ sung quy định trường hợp QSDĐ, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất là tài sản chung của nhiều người thì cấp mỗi người một giấy
chứng nhận, hoặc cấp chung một sổ đỏ và trao cho người đại diện.
Luật Đất đai năm 2013 cũng quy định cụ thể hơn những trường hợp sử dụng đất
được cấp sổ đỏ; cấp giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư đang
sử dụng đất có và không có các giấy tờ về QSDĐ.
Luật Đất đai năm 2013 được Quốc hội thông qua là sự kiện quan trọng đánh
dấu những đổi mới về chính sách đất đai, nhằm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế -xã
hội trong thời kỳ đẩy mạnh công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất nước, thể hiện được ý
chí, nguyện vọng của đại đa số nhân dân.
Các quy định của Luật Đất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần
đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của
cuộc sống đòi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo
được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân

1.1.2 Một số khái niệm liên quan đến quyền sở hữu và quyền sử dụng đất
1.1.2.1. Quyền sở hữu
Tại Điều 158 của Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền sở hữu bao gồm
quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt tài sản của chủ sở hữu theo
quy định của luật”. Sở hữu là việc tài sản, tư liệu sản xuất, thành quả lao động
thuộc về một chủ thể nào đó, nó thể hiện quan hệ của người với người trong quá
trình tạo ra và phân phối các thành quả vật chất
- Quyền chiếm hữu:
Theo Điều 186 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Chủ sở hữu được thực hiện
mọi hành vi theo ý chí của mình để nắm giữ, chi phối tài sản của mình nhưng không
được trái pháp luật, đạo đức xã hội.
Quyền chiếm hữu trước tiên thuộc về quyền của người chủ sở hữu tài sản,
được hiểu theo nghĩa rộng, có thể là hành vi của chủ sở hữu trong việc kiểm soát


7

thực tế, hoặc kiểm soát về mặt pháp lý đối với vật, hoặc chủ sở hữu đồng thời thực
hiện cả hai loại hành vi này.
Người không phải là chủ sở hữu mà chiếm hữu tài sản thì chỉ được coi là
chiếm hữu hợp pháp khi rơi vào các trường hợp sau:
-Quyền chiếm hữu của người được chủ sở hữu ủy quyền quản lý tài sản:
Người được chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản thực hiện việc chiếm hữu tài sản
đó trong phạm vi, theo cách thức, thời hạn do chủ sở hữu xác định và Người được
chủ sở hữu uỷ quyền quản lý tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản
được giao (Điều 187 Bộ luật Dân sự 2015).
- Quyền chiếm hữu của người được giao thài sản thông qua giao dịch dân sự:
Khi chủ sở hữu giao tài sản cho người khác thông qua giao dịch dân sự mà nội dung
không bao gồm việc chuyển quyền sở hữu thì người được giao tài sản phải thực
hiện việc chiếm hữu tài sản đó phù hợp với mục đích, nội dung của giao dịch.

Người được giao tài sản có quyền sử dụng tài sản được giao, được chuyển quyền
chiếm hữu, sử dụng tài sản đó cho người khác nếu được chủ sở hữu đồng ý. Người
được giao tài sản không thể trở thành chủ sở hữu đối với tài sản được giao (Điều
188 Bộ luật Dân sự 2015).
Ở nước ta , do tính chất đặc thù của chế độ sở hữu đất đai: “Đất đai thuộc sở
hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu”, song trên thực tế Nhà nước lại
không chiếm hữu, sử dụng đất đai mà giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử
dụng đất đang sử dụng của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân (gọi chung là người sử
dụng đất) sử dụng ổn định, lâu dài. Người sử dụng đất được chuyển quyền sử dụng
đất trong thời gian sử dụng đất.
- Quyền sử dụng:
Tại Điều 189 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: Quyền sử dụng là quyền khai
thác công dụng, hưởng hoa lợi, lợi tức từ tài sản. Quyền sử dụng có thể được
chuyển giao cho người khác theo thỏa thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
Khai thác công dụng của tài sản được hiểu là việc dùng tài sản để phục vụ
nhu cầu, sở thích của bản thân hoặc để khai thác lợi ích kinh tế của tài sản. Hưởng
hoa lợi, lợi tức từ tài sản là việc chủ sở hữu thu nhận các sản vật tự nhiên mà tài sản


8

mang lại như trái cây, gia súc sinh con, gia cầm đẻ trứng… hoặc thu các khoản lợi
từ việc khai thác tài sản như tiền cho thuê nhà, lợi tức cổ phiếu, lợi tức cho vay…
Việc sử dụng các tài sản là vật tiêu hao, đặc biệt là các vật tiêu hao hết sau một lần
sử dụng như việc sử dụng thức ăn, đồ uống, tiêu tiền … cũng đồng nghĩa với việc
chủ sở hữu sử dụng quyền định đoạt đối với tài sản.
Như vậy, sử dụng tài sản là một trong những quyền năng quan trọng và có ý
nghĩa thực tế của chủ sở hữu. Chủ sở hữu hoàn toàn có toàn quyền hưởng hoa lợi,
lợi tức của tài sản theo cách thức và mục đích sử dụng tài sản theo ý chí của mình:
sử dụng hoặc không sử dụng tài sản, trực tiếp khai thác công dụng tự nhiên của tài

sản hoặc để cho người khác sử dụng thông qua các giao dịch dân sự như hợp đồng
cho thuê, cho mượn. Tuy nhiên, trong mọi trường hợp, việc sử dụng tài sản phải
trên nguyên tắc không được làm ảnh hưởng đến lợi ích của Nhà nước, lợi ích công
cộng, quyền và lợi ích hợp pháp của người khác.
Thông thường, chủ sở hữu là người có quyền sử dụng tài sản nhưng tại Điều
191của Bộ luật Dân sự 2015, quy định: “Người không phải là chủ sở hữu được sử
dụng tài sản theo thỏa thuận với chủ sở hữu hoặc theo quy định của pháp luật”.
- Quyền định đoạt:
Tại Điều 192 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: “Quyền định đoạt là quyền
chuyển giao quyền sở hữu tài sản, từ bỏ quyền sở hữu, tiêu dùng hoặc tiêu hủy tài
sản”.

Việc định đoạt tài sản có thể định đoạt số phận thực tế của các vật, làm

chấm dứt sự tồn tại vật chất của tài sản, như huỷ bỏ, tiêu dùng hết hoặc từ bỏ quyền
sở hữu đối với vật, hoặc bằng hành vi pháp lý (bán, trao đổi, tặng cho, cho vay, để
thừa kế, góp vốn vào công ty…). người không phải là chủ sở hữu chỉ có quyền định
đoạt tài sản của người khác trong trường hợp được chủ sở hữu uỷ quyền hoặc trong
những trường hợp đặc biệt do pháp luật quy định (việc trưng mua, trưng thu tài sản
theo quyết định của Nhà nước). Việc thực hiện quyền định đoạt đối với tài sản sẽ
làm chấm dứt hoặc thay đổi các quan hệ pháp luật liên quan đến tài sản đó. Về
nguyên tắc, chủ sở hữu có toàn quyền định đoạt số phận thực tế hay số phận pháp lý
tài sản của mình. Tuy nhiên, trong một số trường hợp nhằm bảo đảm hài hoà giữa
lợi ích của chủ sở hữu và lợi ích của Nhà nước, lợi ích công cộng hoặc lợi ích của


9

người khác, quyền định đoạt có thể bị hạn chế theo những điều kiện cụ thể do pháp
luật quy định, chẳng hạn: Khi tài sản đem bán là cổ vật, là di tích lịch sử, văn hoá

thì Nhà nước có quyền ưu tiên mua…
1.1.2.2. Quyền sử dụng đất
“Quyền sử dụng đất” là một khái niệm có tính sáng tạo đặc biệt của các nhà
luật pháp Việt Nam. Trong điều kiện đất đai thuộc quyền sở hữu toàn dân và không
thể phân chia thì làm thế nào để người dân thực hiện được quyền của mình? Để
người dân có thể khai thác, sử dụng đất đai có hiệu quả, đáp ứng được nhu cầu của
sản xuất và đời sống mà lại không làm mất đi ý nghĩa tối cao của tính toàn dân,
không mất đi vai trò quản lý với tư cách đại diện chủ sở hữu của Nhà nước? Khái
niệm “QSDĐ” của “người sử dụng đất” chính là sự sáng tạo pháp luật, giải quyết
được mâu thuẫn nói trên và làm hài hòa được các lợi ích của quốc gia, Nhà nước và
mỗi người dân. Tuy nhiên, nội dung QSDĐ được thể hiện có khác nhau tùy thuộc
vào người sử dụng là ai, sử dụng loại đất gì và được Nhà nước giao đất hay cho thuê đất?
QSDĐ của các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất bao gồm:
Chuyển nhượng QSDĐ; Cho, tặngQSDĐ; Thế chấp QSDĐ; Góp vốn bằng giá trị
QSDĐ; Chuyển đổi quyền sử dụng đất; Cho thuê, Cho thuê lại quyền sử dụng đất;
Thừa kế QSDĐ.
Tại Điều 53 Hiến pháp năm 2013 quy định: "Đất đai, tài nguyên nước, tài
nguyên khoáng sản, nguồn lợi ở vùng biển, vùng trời, tài nguyên thiên nhiên khác
và các tài sản do Nhà nước đầu tư, quản lý là tài sản công thuộc sở hữu toàn dân do
Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý", do đó người dân (tư nhân) chỉ
được công nhận quyền sử dụng đất đai và được thực hiện các quyền và nghĩa vụ
quy định tại Luật Đất đai năm 2013 với tư cách người sử dụng đất.
1.2. Cơ sở pháp lý về quyền sở hữu, quyền sử dụng đất
1.2.1 Các văn bản Luật
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các
văn bản Luật sau:
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993;
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000;

10

- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004;
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014
- Bộ luật Dân sự 2005, có hiệu lực ngày 01/06/2006
- Bộ luật Dân sự 2015, có hiệu lực ngày 01/01/2017
- Luật Công chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, có hiệu lực thi hành kể
từ ngày 01/7/2007;
- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, có hiệu lực
thi hành từ ngày 01/01/2009;
- Luật Nhà ở năm 2014, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2015
1.2.2 Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi
tiết thi hành một số điều của Luật đất đai.
- Thông tư 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về hồ sơ địa chính.
- Thông tư 25/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về bản đồ địa chính.
- Thông tư 26/2014/TT-BTNMT ngày 28/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về Ban hành Quy trình và định mức kinh tế - kỹ thuật xây dựng cơ sở dữ liệu
tài nguyên và môi trường
- Thông tư 28/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường quy định về thống kê, kiểm kê đất đai và lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất.
- Thông tư 30/2014/TT-BTNMT ngày 02/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định về hồ sơ giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thu
hồi đất.
- Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường Quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá
đất, định giá đất cụ thể .
- Thông tư 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của

Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
sử dụng đất.


11

- Thông tư 77/2014/TT- BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của
Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về thu tiền
thuê đất, thuê mặt nước.
- Quyết định số 1839/QĐ-BTNMT ngày 27/8/2014 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường về việc công bố các thủ tục hành chính mới ban hành trong lĩnh vực đất
đai thuộc thẩm quyền của Bộ Tài nguyên và Môi trường, có hiệu lực thi hành kể từ
ngày ký;
- Công văn số 15286/BTC-QLCS ngày 23/10/2014 của Bộ Tài chính về việc
hướng dẫn tạm thời về trình tự, thủ tục thẩm định giá đất và hồ sơ, trình tự, thủ tục
luân chuyển hồ sơ của người sử dụng đất khi thực hiện nghĩa vụ tài chính về đất đai;
- Quyết định số 09/2015/QĐ-TTg ngày 25/3/2015 của Thủ tuớng Chính phủ
về việc ban hành Quy chế thực hiện theo cơ chế một cửa, cơ chế một cửa liên thông
tại cơ quan hành chính nhà nước ở địa phương.
-Quyết định số 634/QĐ-BTNMT ngày 29/3/2016 của Bộ trưởng Bộ Tài
nguyên và Môi trường về việc công bố thủ tục hành chính thuộc phạm vi chức năng
quản lý nhà nước của Bộ Tài nguyên và Môi trường;
- Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ
Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường về việc hướng dẫn đăng ký thế chấp
quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
- Thông tư 88/2016/TTLT/BTC-BTNMT ngày 22/6/2016 của Bộ Tài Chính
và Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về hồ sơ và trình tự, thủ tục tiếp nhận
luân chuyển hồ sơ xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai của người sử dụng đất.
Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT/BTP-BTNMT ngày 23/6/2016 của
Bộ Tư Pháp và Bộ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn việc đăng ký thế chấp

quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
- Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ
sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai.
- Nghị định số 102/2017/NĐ-CP ngày 01/9/2017của Chính phủ về đăng ký
biện pháp bảo đảm.
- Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017 của Bộ Tài nguyên và
Môi trường quy định chi tiết Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06 tháng 01 năm


12

2017 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số Nghị định quy định chi tiết thi hành
Luật đất đai và sửa đổi, bổ sung một số điều của các thông tư hướng dẫn thi hành
Luật đất đai.
- Quyết định 2555/QĐ-BTNMT ngày 20/10/2017 của Bộ Tài nguyên và Môi
trường về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành; được sửa đổi, bổ sung
trong lĩnh vực đất đai thuộc phạm vi chức năng quản lý nhà nước của Bộ Tài
nguyên và Môi trường.
1.2.3 Các văn bản quy định thực hiện QSDĐ tại Thanh Hoá
- Quyết định 2948/2013/QĐ-UBND ngày 21/8/2013 của UBND tỉnh Thanh Hóa
về việc chuyển giao thẩm quyền chứng thực các hợp đồng, giao dịch về quyền sử dụng
đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất từ UBND cấp huyện, cấp xã sang
các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 4545/2013/QĐ-UBND, ngày 18/12/2013 của UBND tỉnh
Thanh Hóa quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa năm 2014.
- Quyết định số 4545/QĐ-UBND, ngày 18/12/2014 của UBND tỉnh Thanh
Hóa quy định Bảng giá đất thời kỳ 2015-2019 trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 3162/QĐ-UBND ngày 26/09/2014 của UBND tỉnh Thanh
Hóa Ban hành Quy định bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.

- Quyết định số 999/2015/QĐ-UBND ngày 26/03/2015 của UBND tỉnh
Thanh Hóa Ban hành quy định về thực hiện trình thủ tục chấp thuận chủ trương, địa
điểm thực hiện đầu tư, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng
đất để thực hiện dự án đầu tư trên địa bàn tỉnh.
- Quyết định số 1542/2015/QĐ-UBND ngày 27/4/2015 của UBND tỉnh về
việc ban hành Quy định cụ thể cơ quan tiếp nhận, giải quyết thủ tục, thời gian các
bước thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất, cấp giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trên địa bàn
tỉnh Thanh Hóa;
- Quyết định số 3310/QĐ-UBND ngày 31/8/2015 của UBND tỉnh Thanh
Hóa về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành; bị bãi bỏ lĩnh vực đất đai
thuộc thẩm quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa.


13

- Quyết định 2959/QĐ-UBND ngày 31/8/2015 của UBND tỉnh Thanh Hóa
Về việc công bố thủ tục hành chính được chuẩn hóa lĩnh vực đất đai thuộc thẩm
quyền giải quyết của Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 4764/2016/QĐ-UBND ngày 09/12/2016 của UBND tỉnh
Thanh Hóa về việc ban hành quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý và sử
dụng các khoản phí, lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, áp dụng
trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
- Quyết định số 1971/QĐ-UBND ngày 08/6/2017 của UBND tỉnh Thanh
Hóa về việc công bố thủ tục hành chính mới ban hành, bị bãi bỏ trong lĩnh vực đăng
ký giao dịch đảm bảo thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND cấp huyện, tỉnh
Thanh Hóa.
- Quyết định số 2850/2017/QĐ-UBND ngày 07/8/2017 của UBND tỉnh
Thanh Hóa sửa đổi, bổ sung Quyết định số 4764/2016/QĐ-UBND ngày 09/12/2016
của UBND tỉnh về việc ban hành quy định mức thu, miễn, giảm, thu, nộp, quản lý

và sử dụng các khoản phí, lệ phí thuộc thẩm quyền của Hội đồng nhân dân tỉnh, áp
dụng trên địa bàn tỉnh Thanh Hóa.
1.3. Tổng quan kết quả nghiên cứu của một số nước trên thế giới
1.3.1. Quyền sở hữu, quyền của người sử dụng đất ở một số nước phát triển.
Ở những nước phát triển, đa số họ đều thừa nhận hình thức sở hữu tư nhân
về đất đai, do đó đất đai được mua bán, trao đổi trong nền kinh tế tuy có một số đặc
điểm riêng so với những hàng hóa tư liệu tiêu dùng hoặc tư liệu sản xuất khác.
1.3.1.1. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Ôxtrâylia
Tại Ôxtrâylia pháp luật nói chung chịu sự ảnh hưởng sâu sắc của Anh quốc
do yếu tố lịch sử để lại. Ôxtrâylia có sơ sở pháp luật về quản lý, sở hữu và sử dụng
đất đai từ rất sớm. Trước ngày 01/1/1875, luật pháp Ôxtrâylia quy định 2 loại đất
thuộc sở hữu của Nhà nước (đất Nhà nước) và đất thuộc sở hữu tư nhân (đất tư
nhân). Đất Nhà nước là đất do Nhà nước làm chủ. Đất tư nhân là đất do Nhà nước
chuyển nhượng lại cho tư nhân (đất có đăng ký bằng khoán thời gian sau ngày
01/1/1875).
Về hình thức sở hữu, pháp luật Ôxtrâylia quy định Nhà nước và tư nhân đều
có quyền sở hữu bất động sản trên mặt đất, không phân chia giữa nhà và đất. Toàn


14

bộ khoáng sản trong lòng đất như: vàng, bạc, đồng, chì, kẽm, dầu mỏ…đều thuộc sở
hữu Nhà nước (sắc lệnh về đất đai năm 1933), nếu Nhà nước khai thác khoáng sản
thì phải ký hợp đồng thuê đất với chủ đất và phải bồi thường tài sản thiệt hại trên đất.
Đối với quyền và nghĩa vụ, pháp luật Ôxtrâylia thừa nhận quyền sở hữu tuyệt
đối, không bắt buộc phải sử dụng đất. Chủ sở hữu có quyền chuyển nhượng, thế
chấp, cho thuê hoặc chuyển quyền theo di chúc mà không có sự rằng buộc, ngăn
cản nào.
Nhà nước có quyền trưng dụng đất để xây dựng hoặc thiết lập các công
trình công cộng phục vụ quốc kế dân sinh nhưng chủ sở hữu được Nhà nước bồi

thường. Việc sử dụng đất phải tuân theo quy hoạch và phân vùng và đất phải
được đăng kí chủ sở hữu, khi chuyển nhượng phải nộp phí trước bạ và đăng kí
tại cơ quan có thẩm quyền (Trần Thị Minh Hà, 2000; Nguyễn Thanh Trà
&Nguyễn Đình Bồng, 2005).
1.3.1.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Cộng hòa liên bang Đức
Đối với Cộng hoà Liên bang Đức, mục tiêu chuyển đổi sang thị trường đối
với lĩnh vực bất động sản được xác định rất rõ ràng, Chính phủ thực hiện sự cam kết
với chương trình hành động cụ thể, cũng như việc hình thành khung khổ pháp lý
bảo đảm cho quá trình chuyển đổi. Ở Đức, quyền có nhà ở của công dân được quy
định trong Liên bang, theo đó, đất và nhà không tách rời, nhà đất được mua - bán
theo nguyên tắc của thị trường.
1.3.1.3. Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Thụy Điển
Hệ thống pháp luật về đất đai của Thụy Điển gồm có rất nhiều các đạo luật,
luật, pháp lệnh phục vụ cho các hoạt động đo đạc địa chính và quản lý đất đai. Các
hoạt động cụ thể như hoạt động địa chính, quy hoạch sử dụng đất, đăng ký đất đai,
bất động sản và việc xây dựng ngân hàng dữ liệu đất đai v.v. đều được luật hoá.
Dưới đây là một số điểm nổi bật của pháp luật, chính sách đất đai của Thụy Điển:
- Về đăng ký quyền sở hữu: Việc đăng ký quyền sở hữu khi thực hiện chuyển
nhượng đất đai: Toà án thực hiện đăng ký quyền sở hữu khi có các chuyển nhượng
đất đai. Người mua phải đăng ký quyền sở hữu của mình trong vòng 3 tháng sau khi
mua. Bên mua nộp hợp đồng chuyển nhượng để xin đăng ký. Toà án sẽ xem xét, đối


15

chiếu với Sổ đăng ký đất. Nếu xét thấy hợp pháp, sẽ tiến hành đăng ký quyền sở
hữu để người mua là chủ sở hữu mới. Các bản sao của hợp đồng chuyển nhượng sẽ
lưu tại toà án, bản gốc được trả lại cho người mua. Toà án cũng xem xét các hạn chế
về chuyển nhượng của bên bán. Ở Thụy Điển, hầu như tất cả các chuyển nhượng
đều được đăng ký (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).

- Về Thế chấp: Theo quy định của pháp luật về thế chấp, có 3 thủ tục để thực
hiện thế chấp: (1) Trước tiên người sở hữu đất đai phải làm đơn xin thế chấp để vay
một khoản tiền nhất định. Nếu đơn được duyệt thì thế chấp đó sẽ được đăng ký và
toà án sẽ cấp cho chủ sở hữu một văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp. Văn bản
xác nhận đủ điều kiện thế chấp này sẽ được sử dụng cho một cam kết thế chấp thực
thế được thực hiện sau khi đăng ký. (2) Văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp
được gửi cho bên cho vay. Khi thực hiện bước (1), toà án không kiểm tra, xác minh
các yêu cầu đối với thế chấp. Yêu cầu đối với thế chấp chỉ được xét đến khi thực sự
sử dụng bất động sản để vay vốn (tức là chỉ được xem xét đến ở bước 2). Các yêu
cầu đặt ra khi thế chấp là: bên đi vay phải là chủ sở hữu bất động sản; bên cho vay
cần đặt ra các điều kiện cho người đi vay; bên đi vay phải cam kết việc thực hiện
thế chấp và bên cho vay sẽ giữ văn bản thế chấp. Khi không đáp ứng các yêu cầu
này thì thế chấp sẽ không hợp pháp. Đó là trình tự thế chấp theo quy định của pháp
luật nhưng trên thực tế hầu hết các thế chấp đều do ngân hàng và các tổ chức tín
dụng thực hiện. Tại ngân hàng, bên đi vay sẽ ký ba văn bản: hợp đồng vay (nêu rõ
lượng tiền vay), hợp đồng thế chấp (thế chấp bất động sản) và một đơn gửi toà án
để xin đăng ký thế chấp. Ngân hàng sẽ giữ hai tài liệu đầu tiên và gửi đơn xin thế
chấp đến toà án. Sau khi được xử lý, đơn xin thế chấp lại được chuyển lại ngân
hàng và lưu trong hồ sơ thế chấp. Thông thường ngân hàng đợi đến khi có quyết
định phê duyệt của toà án mới chuyển tiền cho người đi vay. Khi nợ thế chấp được
thanh toán hết, văn bản xác nhận đủ điều kiện thế chấp sẽ được trả lại cho bên đi
vay. Bước (3) được áp dụng khi hợp đồng thế chấp bị vi phạm. Khi không được
thanh toán theo đúng hợp đồng, bên cho vay sẽ làm đơn xin tịch thu tài sản để thế
nợ. Việc này sẽ do một cơ quan có thẩm quyền đặc biệt thực hiện, đó là: Cơ quan
thi hành pháp luật. Nếu yêu cầu không được chấp thuận, tài sản sẽ được bán đấu giá


16

và bên cho thế chấp sẽ được thanh toán khoản tiền đã cho thế chấp. Thủ tục này

được tiến hành khá nhanh chóng. Vụ việc sẽ được xử lý trong vòng 6 tháng kể từ
khi có đơn xin bán đấu giá (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
- Về bồi thường: Khi nhà nước thu hồi đất, giá trị bồi thường được tính dựa
trên giá thị trường. Người sở hữu còn được bồi thường các thiệt hại khác. Chủ đất
được hưởng các lợi ích kinh tế từ tài sản của mình. Chủ đất có thể bán tài sản và
được hưởng lợi nhuận nếu bán được với giá cao hơn khi mua nhưng phải nộp thuế
cho chuyển dịch đó. Chủ đất được quyền giữ lại tài sản của mình, tuy nhiên chủ đất
cũng có thể bị buộc phải bán tài sản khi đất đó cần cho các mục đích chung của xã
hội. Trong trường hợp đó sẽ là bắt buộc thu hồi và chủ đất được quyền đòi bồi
thường dựa trên giá trị thị trường của tài sản (Nguyễn Thị Thu Hồng, 2000).
1.3.2. Quyền sở hữu, quyền của người sử dụng đất ở một số trong khu vực
1.3.2.1.Quyền sở hữu, sử dụng đất tại Trung Quốc
Theo Hiến pháp 1982 của Công hòa Nhân dân Trung Hoa, đất đai ở Trung
Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đô thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất
thuộc khu vực nông thôn). Vì đất đai ở nông thôn cũng là đối tượng quản lý của
chính quyền địa phương và Trung ương nên quyền sở hữu đối với toàn bộ đất đai ở
Trung Quốc đều dưới sự làm chủ của Nhà nước Trung Quốc.
Quyền sử dụng đất ở Trung Quốc có thể chia ra thành hai loại: QSDĐ được
cấp và QSDĐ được giao. QSDĐ được cấp là loại truyền thống được áp dụng cho
các doanh nghiệp Nhà nước, đối với trường hợp này nhà nước không thu tiền hoặc
thu rất ít, có thể bị thu hồi đất bất cứ lúc nào, không có quyền chuyển nhượng, cho
thuê hay thế chấp. QSDĐ được giao: các doanh nghiệp, người sử dụng đất được
phép mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đó từ Nhà nước với
khoảng thời gian sử dụng cụ thể (khoảng từ 40-70 năm, tùy thuộc vào mục đích sử
dụng). Việc mua bán này có thể được thực hiện thông qua thỏa thuận, đấu thầu hoặc
đấu giá. Khi đã có QSDĐ thì người sử dụng đất có thể thực hiện giao dịch đất đai
qua các hình thức:
- Chuyển nhượng QSDĐ:
Về điều kiện: Để thực hiện việc chuyển nhượng thì có 3 điều kiện cơ bản, đó
là: Đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính; Có giấy chứng nhận QSDĐ và đã bỏ vốn thực