Giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản việt nam , luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
ÕÕÕÕÕ

LÊ THỊ THANH VIỆT

GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH NHẰM THÚC ĐẨY
THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM
Chuyên ngành: Kinh tế tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

Người hướng dẫn khoa học: TS.Nguyễn Thị Uyên Uyên

TP.HỒ CHÍ MINH – NĂM 2011


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
BĐS:
SXKD:
NH:
VN:
ĐT:
NHNN:
NHTM:
TSCĐ:
DN:
DNTN:
DNNN:
TD:

IMF:
WB:
CK:
TTCK:
CDS:
SPV:
SIV:
FED:
MBS:
CDO:
MCO:
CBRC:
REIT:

Bất động sản.
Sản xuất kinh doanh
Ngân hàng.
Việt Nam.
Đầu tư
Ngân hàng Nhà nước
Ngân hàng Thương mại.
Tài sản cố định
Doanh nghiệp
Doanh nghiệp Tư nhân
Doanh nghiệp Nhà nước
Tín dụng
Quỹ tiền tệ quốc tế.
Ngân hàng Thế giới.
Chứng khoán.
Thị trường Chứng khoán.

Hợp đồng hoán đổi tổn thất tín dụng.
Các thể chế mục đích đặc biệt
Các công cụ đầu tư kết cấu
Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ.
Chứng khoán đảm bảo bằng tài sản thế chấp (MortgageBacked-Security)
Giấy nợ đảm bảo bằng tài sản(Collateralized-Debt-Obligations)
Nợ có thế chấp được bảo đảm (Mortgage-CollateralizedObligation)
Ngân hàng Trung Ương Trung Quốc.
Quỹ đầu tư tín thác BĐS ( Real estate investment trust)


Trang 1

MỤC LỤC
Chương 1: Tổng quan về thị trường BĐS và khủng hoảng tài chính.......... Trang 1
1.1 Tổng quan về thị trường BĐS .................................................................................
1.1.1Khái niệm và đặc điểm .......................................................................................
1.1.1.1Khái niệm thị trường BĐS .......................................................................
1.1.1.2 Đặc điểm của thị trường BĐS ...................................................Trang 2
1.1.2 Sự cần thiết của việc hình thành và phát triển thị trường BĐS ............. Trang 3
1.1.2.1 Vai trò quan trọng của thị trường BĐS đối với nền kinh tế ...................
1.1.2.2 Vai trò quan trọng của thị trường BĐS đối với các thị trường khác của
nền kinh tế .............................................................................................Trang 4
1.1.2.3 Sự cần thiết của việc phát triển thị trường BĐS ......................Trang 4
1.1.3Các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường BĐS........................................... Trang 5
1.1.3.1Các chủ thể tham gia...............................................................................
1.1.3.2 Cơ chế vận hành ........................................................................Trang 7
1.1.3.3 Các yếu tố khác..........................................................................Trang 7
1.2 Thị trường BĐS và khủng hoảng tài chính ............................................ Trang 8
1.2.1 Khủng hoảng tài chính và những tác động đối với thị trường BĐS...... Trang 8

1.2.1.1 Thị trường BĐS bị ảnh hưởng bởi những biện pháp đối phó với khủng
hoảng tài chính của Chính phủ..............................................................Trang 8
1.2.1.2 Thị trường BĐS bị ảnh hưởng bởi tâm lý người đầu tư trong cuộc
khủng hoảng...........................................................................................Trang 9
1.2.1.3 Các NHTM siết chặt TD gây tác động lớn đối với thị trường BĐS ......
.............................................................................................................Trang 10
1.2.2 Nghiên cứu về bong bóng BĐS cùng những tác động ........................ Trang 10
1.2.2.1 Hai trạng thái bong bóng BĐS xảy ra do tác động của tín dụng...........
.............................................................................................................Trang 11
1.2.2.2 Bong bóng BĐS xảy ra do đầu cơ ...........................................Trang 11
1.2.3 Giai đoạn thứ 2 của bong bóng BĐS................................................... Trang 11
1.2.4 Bùng nổ bong bóng BĐS..................................................................... Trang 12


Trang 2
Kết luận chương 1...........................................................................................Trang 13
Chương 2: Khủng hoảng tài chính Mỹ 2008 và những tác động đối với thị trường
BĐS nước Mỹ- Bài học kinh nghiệm cho VN
2.1 Khủng hoảng tài chính Mỹ: nguyên nhân, diễn biến và sự tác động đến thị
trường BĐS Mỹ............................................................................................... Trang 15
2.1.1 Khủng hoảng tài chính Mỹ- Diễn biến và nguyên nhân .................... Trang 15
2.1.1.1 Diễn biến của cuộc khủng hoảng ...........................................................
2.1.1.2 Nguyên nhân khủng hoảng ......................................................Trang 16
2.1.2 Tác động của cuộc khủng hoảng tài chính tới thị trường BĐS Mỹ .... Trang 18
2.1.3 Những hành động nhằm cứu vãn nền kinh tế của chính phủ Mỹ ....... Trang 19
2.1.3.1 Chính phủ Mỹ bơm tiền vào lưu thông bằng cách in thêm tiền .............
2.1.3.2 Chính phủ Mỹ can thiệp mạnh vào tín dụng NH, mạnh tay cắt giảm lãi
suất, tăng cường mua MBS.................................................................................
2.1.3.3 Ban hành các gói kích thích kinh tế khổng lồ..........................Trang 20
2.1.3.4 Mượn nợ từ phát hành trái phiếu ............................................Trang 20

2.1.3.5 Ưu đãi tín dụng thuế ...............................................................Trang 20
2.1.4 Kết quả ............................................................................................... Trang 21
2.2 Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam ........................................................ Trang 22
2.2.1 Bài học về khả năng tự điều tiết của thị trường .................................. Trang 22
2.2.2 Bài học về việc Nhà nước đóng vai trò quan trọng nhất trong sự phát triển
bền vững và ổn định của thị trường BĐS ................................................... Trang 22
2.2.3 Bài học về việc phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn NH để đầu tư BĐS sẽ dễ
dẫn đến rủi ro thanh khoản ................................................................................ Trang 23
2.2.4 Bài học về nâng cao nhận thức về tầm quan trọng của công tác giám sát, dự
báo................................................................................................................ Trang 23
2.2.5 Bài học về hạn chế chi tiêu công ........................................................ Trang 24
2.2.6 Bài học về việc tự do hóa và phát triển cạnh tranh thị trường............ Trang 24
2.2.7 Bài học về tác động tiêu cực của một chính sách thuế không phù hợp .............
...................................................................................................................... Trang 24


Trang 3
Kết luận chương 2...........................................................................................Trang 25
Chương 3: Thị trường BĐS VN- Thực trạng và xu hướng phát triển
3.1 Thị trường BĐS VN và các mối quan hệ tương quan trong nền kinh tế
..........................................................................................................................Trang 26
3.1.1 Mối tương quan giữa thị trường BĐS và nền kinh tế vĩ mô ............... Trang 26
3.1.2 Quan hệ giữa thị trường BĐS- thị trường vốn ................................... Trang 28
3.2 Thực trạng thị trường BĐS VN .............................................................Trang 31
3.2.1 Thị trường BĐS VN chịu tác động của cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ .........
...................................................................................................................... Trang 31
3.2.1.1 Thị trường BĐS VN bị đóng băng ..........................................................
3.2.1.2 Luồng vốn FDI vào thị trường BĐS bị giảm sút ....................Trang 32
3.2.2 Những vấn đề nội tại của thị trường BĐS Việt Nam.......................... Trang 32
3.2.2.1 Về mặt quản lý của nhà nước ..................................................Trang 33

3.2.2.2 Về cung cầu hàng hóa BĐS .....................................................Trang 39
3.2.2.3 Mặt bằng giá BĐS hiện nay quá cao.......................................Trang 41
3.2.2.4 Những hạn chế của các DN kinh doanh BĐS VN ...................Trang 44
3.2.3 Những động thái từ phía Nhà nước nhằm giải cứu thị trường BĐS..................
...................................................................................................................... Trang 46
3.3 Xu hướng phát triển của thị trường BĐS VN........................................ Trang 51
3.3.1 Phân khúc nhà ở hạng trung ............................................................... Trang 51
3.3.2 Phân khúc thị trường bán lẻ, văn phòng cho thuê, trung tâm mua sắm.............
...................................................................................................................... Trang 52
3.3.3 Phân khúc thị trường BĐS sinh thái ................................................... Trang 53
Kết luận chương 3...........................................................................................Trang 54
Chương 4: Các giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường BĐS VN
4.1 Các giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường BĐS VN................ Trang 55
4.1.1 Chứng khoán hóa BĐS ....................................................................... Trang 55
4.1.2 Thu hút vốn đầu tư nước ngoài ........................................................... Trang 57


Trang 4
4.1.3 Tháo gỡ vướng mắc của hoạt động cho vay BĐS .............................. Trang 59
4.1.4 Lập quỹ tiết kiệm BĐS ....................................................................... Trang 60
4.1.5 Tích cực xây dựng các quỹ đầu tư tín thác BĐS ................................ Trang 61
4.2 Nhóm giải pháp về hàng hóa BĐS .......................................................... Trang 63
4.2.1 Tái tạo và phát triển nguồn hàng hóa cho thị trường BĐS ................. Trang 63
4.2.2 Đa dạng hóa nguồn hàng theo hướng phù hợp với nhu cầu thực của thị
trường........................................................................................................... Trang 63
4.3 Các giải pháp về mặt cơ chế vận hành ................................................... Trang 64
4.3.1 Xây dựng, hoàn thiện hệ thống văn bản luật, pháp lệnh thuế nhà, đất .............
4.3.2 Hoàn thiện hệ thống thuế ................................................................... Trang 65
4.4 Xây dựng năng lực của các tổ chức tham gia trên thị trường BĐS ....................
..........................................................................................................................Trang 66

4.4.1Những đề xuất đối với Nhà nước nhằm phát triển bền vững thị trường BĐS
Việt Nam............................................................................................................ Trang 67
4.4.2 Những đề xuất nhằm nâng cao năng lực cạnh tranh cho các DN kinh doanh
BĐS Việt Nam................................................................................................... Trang 68
4.5 Các giải pháp khác ...................................................................................Trang 70
4.5.1 Hoàn thiện công tác quy hoạch, kế hoạch phát triển vùng, miền ......................
4.5.2 Nâng cao năng lực quản trị rủi ro tín dụng BĐS ................................ Trang 71
4.5.3 Xây dựng hệ thống cơ sở dữ liệu về thị trường BĐS ......................... Trang 73
4.5.4 Nâng cao tính minh bạch của thị trường............................................. Trang 74
Kết luận chương 4......................................................................................Trang 77-78
Kết luận chung ................................................................................................ Trang 79


LỜI MỞ ĐẦU

1.

Sự cần thiết của đề tài

Thị trường bất động sản là một trong những thị trường quan trọng của nền
kinh tế. Với mô hình kinh tế kế hoạch hóa tập trung của nước ta trước đây thì loại
thị trường này chưa phát triển. Từ sau đổi mới (1986), trong quá trình chuyển đổi
sang nền kinh tế thị trường nhiều thành phần theo định hướng XHCN có sự quản lý
của Nhà nước, những năm gần đây thị trường bất động sản nước ta đã hình thành,
phát triển với tốc độ nhanh và có diễn biến phức tạp.
Cùng với thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường bất động sản là một
trong những thị trường đầu vào của nền sản xuất. Nếu phát triển hiệu quả thị trường
này sẽ góp phần quan trọng trong việc thúc đẩy phát triển kinh tế xã hội. Tuy nhiên
do những biện pháp quản lý của Nhà nước đối với thị trường bất động sản còn nhiều
yếu kém, bất cập nên hiện tại thị trường này đang phát triển một cách tự phát, thiếu

tổ chức và tồn tại nhiều yếu tố bất ổn như nạn đầu cơ, mất cân bằng cung cầu, giá cả
cao, thủ tục mua bán phức tạp, chi phí chuyển nhượng cao do hệ thống pháp lý chưa
hoàn thiện…Tình hình phát triển không lành mạnh của thị trường bất động sản ảnh
hưởng lớn tới công tác quy hoạch đô thị, tạo sự phát triển không ổn định cho nền
kinh tế, cũng như gây thất thu cho nhà nước, gây tâm lý bất ổn cho người dân.
Trong những năm qua mặc dù nhà nước đã tập trung nhiều sức lực và tiền
của nhằm giải quyết vấn đề trên nhưng thực tế đây vẫn là vấn đề còn nhiều bế tắc
cần khắc phục và giải quyết. Thêm vào đó cuộc khủng hoảng tài chính Mỹ năm
2008 tác động toàn cầu cũng đã gây những hậu quả nặng nề cho thị trường bất động
sản các nước trên thế giới, kể cả Việt Nam. Những bài học gì đã được rút ra? Những
kinh nghiệm gì đã học được từ cách thức quản lý thị trường bất động sản của các
nước? Việc vận dụng dụng những kinh nghiệm này ra sao? Những điều này luôn
thúc đẩy các nhà quản lý phải nhanh chóng tìm ra các biện pháp hỗ trợ quản lý và


thúc đẩy sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản. Và đây cũng là mục
tiêu nghiên cứu của đề tài.
2.

Phương pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài, người viết chủ yếu sử dụng các phương
pháp phân tích số liệu thực tế, so sánh tương quan, thống kê, tổng hợp dữ liệu nhằm
làm sáng tỏ, phong phú thêm những vấn đề về lý luận.
3.

Nội dung nghiên cứu

Ngoài phần mục lục, lời mở đầu, danh mục những từ viết tắt, danh mục
những bảng biểu, đồ thị, phụ lục; nội dung của luận văn gồm bốn chương chính như

sau:
Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và khủng hoảng tài chính.
Chương 2: Khủng hoảng tài chính Mỹ và những tác động đối với thị trường
BĐS Mỹ- Bài học kinh nghiệm cho VN
Chương 3: Thị trường BĐS VN- Thực trạng và xu hướng phát triển
Chương 4: Các giải pháp nhằm thúc đẩy thị trường BĐS VN


Trang 1

Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và khủng hoảng tài chính
1.1 Tổng quan về thị trường bất động sản
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm
1.1.1.1 Khái niệm thị trường bất động sản
Dựa trên các học thuyết kinh tế của A.Smith, J.Keynes, các lý luận mang tính kế
thừa của chủ nghĩa Mac- Lênin, các chuyên gia kinh tế cũng như các nhà nghiên cứu
về BĐS trong nước cũng như quốc tế đã đưa ra một số khái niệm sau đây về thị
trường BĐS:
Khái niệm 1: Thị trường BĐS là nơi hình thành các quyết định về việc ai tiếp cận
được BĐS và BĐS đó được sử dụng như thế nào và vì mục đích gì.
Khái niệm 2: Thị trường BĐS là đầu mối thực hiện và chuyển dịch giá trị của
hàng hóa BĐS.
Khái niệm 3: Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ có liên quan như môi giới, tư vấn… giữa
các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước đối với thị trường BĐS
có tác động quyết định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh
đối với thị trường BĐS.
Khái niệm 4: Thị trường BĐS là nơi tiến hành các giao dịch về BĐS gồm chuyển
nhượng, cho thuê, thế chấp và các dịch vụ hỗ trợ như môi giới, tư vấn..
Ngoài ra, còn một số khái niệm khác về thị trường BĐS không phổ biến như:

Do quan điểm khác nhau về hàng hóa BĐS và phạm vi thị trường BĐS nên cũng
có ý kiến cho rằng thị trường BĐS và thị trường đất đai là một bởi vì tài sản là nhà,
công trình xây dựng phải gắn với đất đai mới trở thành BĐS được. Cũng có ý kiến
khác cho rằng thị trường BĐS là thị trường nhà đất địa ốc. Quan niệm này khá phổ
biến ở nước ta vì cho rằng chỉ có nhà đất mới mang ra mua bán chuyển nhượng trên
thị trường. Đây cũng là định nghĩa không đầy đủ bởi vì BĐS nhà đất cũng chỉ là một
bộ phận của hàng hóa BĐS trên thị trường.
Như vậy, hiện có rất nhiều quan niệm khác nhau về thị trường BĐS, dưới góc độ
tổng hợp các kết quả nghiên cứu có thể đưa ra một khái niệm chung nhất về thị trường
BĐS như sau: “Thị trường BĐS là quá trình giao dịch hàng hóa BĐS giữa các bên


Trang 2

có liên quan. Là nơi diễn ra các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thế
chấp và các dịch vụ có liên quan đến BĐS như trung gian, môi giới, tư vấn…giữa
các chủ thể trên thị trường mà ở đó vai trò quản lý Nhà nước có tác động quyết
định đến sự thúc đẩy phát triển hay kìm hãm hoạt động kinh doanh trên thị trường
BĐS”.
1.1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản:
¾ Thị trường BĐS mang tính vùng, khu vực sâu sắc: BĐS là một loại hàng hóa
cố định, không thể di dời về mặt vị trí và chịu ảnh hưởng của các yếu tố tập quán, tâm
lý, thị hiếu, mà các yếu tố này ở mỗi vùng, mỗi miền thì đều khác nhau nên thị trường
BĐS mang tính địa phương. Do điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn
hóa XH khác nhau nên các vùng, miền có sự phát triển không đồng đều, do đó thị
trường BĐS cũng sẽ có quy mô và trình độ khác nhau.
¾ Thị trường BĐS là thị trường không hoàn hảo: Do BĐS có tính dị biệt, tin
tức thị trường bị hạn chế, thị trường BĐS mang tính độc quyền hơn thị trường hàng
hóa nên thị trường BĐS là thị trường cạnh tranh không đầy đủ. Thêm vào đó, có thể
nói tất cả các thị trường BĐS trên thế giới đều chịu sự can thiệp của Nhà nước dù ở

mức độ cao hay mức độ thấp, mà chủ yếu là can thiệp vào lĩnh vực đất công, nhà công
sản để thực hiện các mục tiêu phát triển chung. Sự tác động của Nhà nước cũng là một
trong những yếu tố tạo nên tính không hoàn hảo của thị trường BĐS.
¾ Thị trường BĐS có nguồn cung có giới hạn và phản ứng chậm đối với cầu:
Mọi hàng hóa khi được thừa nhận trên thị trường và có cầu tăng thì nhà sản xuất có
thể đẩy mạnh sản xuất làm tăng lượng cung nhanh chóng. Điều này không đúng đối
với thị trường BĐS. Khi cầu về BĐS tăng thì cung không thể phản ứng nhanh chóng
như các hàng hóa thông thường khác bởi vì việc tăng cung với một loại mục đích cụ
thể nào đó cần có thời gian dành cho việc chuẩn bị, như xin phép chuyển đổi mục đích
sử dụng, mua đất, xin cấp phép xây dựng, bồi thường, thiết kế, thi công…Trên thực tế
cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể nhưng tổng cung đất
(yếu tố đầu tiên của các BĐS khác) là cố định và hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch
gây ảnh hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những dự án BĐS khác.


Trang 3

¾ Thị trường BĐS có mối liên hệ chặt chẽ với thị trường vốn: Hàng hóa BĐS là
loại hàng hóa có giá trị lớn do đó các hoạt động giao dịch, ĐT, kinh doanh trên thị
trường BĐS đều có nhu cầu rất lớn về vốn. Số vốn này được huy động từ tiền nhàn rỗi
của người dân, nhưng đa phần được huy động thông qua các NHTM. Hiện nay phần
lớn lượng vốn huy động này đều chảy vào thị trường BĐS, do thị trường này đem lại
lợi nhuận cao. Ngược lại BĐS với các đặc điểm như có giá trị lớn, không thể di dời,
tuổi thọ cao…nên thường đóng vai trò là tài sản thế chấp trong hoạt động vay mượn
trên thị trường vốn. Giữa hai thị trường này có mối quan hệ khăng khít, biến động của
thị trường này sẽ dẫn đến biến động ở thị trường kia.
1.1.2 Sự cần thiết của việc phát triển thị trường bất động sản
1.1.2.1 Vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế:
Thị trường BĐS giữ một vị trí quan trọng đối với sự ổn định XH và gắn liền với các
chính sách của quốc gia vì:

Thị trường BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động: Nội
dung này đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh. Nếu một quốc gia
có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hóa và
được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm
năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển và đạt được các mục tiêu kinh tế XH. Kinh
nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền NH cho vay qua thế chấp bằng
BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển ĐT, kinh
doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài
chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế- XH, đặc biệt là ĐT phát triển cơ
sở hạ tầng của nền kinh tế.
Thị trường BĐS là yếu tố hàng đầu tác động tới tổng tích lũy của nền kinh tế,
góp phần nâng cao mức sống của nhân dân, tạo điều kiện cho người dân an cư lập
nghiệp, cũng như tạo cơ sở vật chất cho sự nghiệp công nghiệp hóa, hiện đại hóa đất
nước. Tùy theo quy mô và trình độ phát triển, các quốc gia trên thế giới đều chú trọng
vào tổng tích lũy trong mối quan hệ giữa tích lũy và tiêu dùng của nền kinh tế. Ở mức
thấp, tổng tích lũy thường chiếm tỷ trọng 10-20% GDP, ở mức cao tỷ trọng này chiếm
30-40%. Trong tổng tích lũy thì tích lũy TSCĐ là chủ yếu, mức tích lũy của loại tài


Trang 4

sản này luôn cao gấp nhiều lần so với tích lũy tài sản lưu động. TSCĐ bao gồm nhiều
loại, trong đó BĐS thường chiếm đa phần, thường là trên 60% tổng tích lũy TSCĐ.
BĐS đã trở thành một trong những thành tố quan trọng của GDP. Những nền kinh tế
có tích lũy thấp thì thành tố này chiếm khoảng 5-10% GDP, còn đối với những nền
kinh tế có tổng tích lũy cao có thể tới 15-20% GDP. Do đó, thị trường BĐS khi nóng
lên sẽ làm cho nền kinh tế có độ tăng trưởng cao hơn so với bình thường và khi nguội
đi sẽ làm cho tăng trưởng giảm đi một cách bất thường, đối với những nền kinh tế
bong bóng, có khi còn gây tăng trưởng âm.
1.1.2.2 Vai trò quan trọng của thị trường bất động sản đối với các thị trường

khác của nền kinh tế:
Thị trường BĐS có mối liên hệ mật thiết với thị trường vốn: BĐS là tài sản ĐT
trên đất bao gồm cả giá trị đất đai sau khi đã được ĐT. Mà ĐT tạo lập BĐS thường sử
dụng một lượng vốn lớn với thời gian hình thành BĐS cũng như thu hồi nguồn vốn
dài. Khi BĐS tham gia lưu thông trên thị trường BĐS, các giá trị cũng như các quyền
về BĐS được đem ra trao đổi, mua bán, kinh doanh ... để giải quyết vấn đề lưu thông
tiền tệ, thu hồi vốn ĐT và mang lại lợi nhuận cho các bên giao dịch. Điều này chứng
tỏ thị trường BĐS là đầu ra quan trọng của thị trường vốn. Tuy nhiên ở khía cạnh
ngược lại, thị trường BĐS hoạt động tốt lại là cơ sở để huy động được nguồn vốn lớn
cho phát triển kinh tế thông qua thế chấp và giải ngân.
Ngoài ra, thị trường BĐS còn có quan hệ cùng chiều với thị trường xây dựng và
qua đó mà bắc cầu tới các thị trường vật liệu xây dựng và đồ nội thất, thị trường lao
động ...Thị trường BĐS phát triển sẽ kéo theo sự tăng trưởng của các thị trường trên
và ngược lại, từ đó có thể nhận định dao động của thị trường này có ảnh hưởng lan toả
tới sự phát triển ổn định của toàn bộ nền kinh tế quốc dân.
1.1.2.3 Sự cần thiết của việc phát triển thị trường bất động sản: Con người
ngoài các nhu cầu về ăn mặc, làm việc, lao động…thì nhà ở cũng là một nhu cầu
không thể thiếu được của cuộc sống. Hiện nay trong khi dân số đang tăng nhanh, quá
trình đô thị hóa diễn ra nhanh chóng, mức sống của người dân ngày càng cao kéo theo
nhu cầu về nhà ở và đất đai cũng tăng cao. Bên cạnh đó thì các yếu tố XH như tâm lý,
thói quen, tập quán cũng ảnh hưởng lớn đến việc nảy sinh nhu cầu về BĐS. Trong khi


Trang 5

đó đất đai và nhà ở lại có hạn cho nên việc mua bán, chuyển nhượng, cho thuê là
những hoạt động tất yếu phải xảy ra. Trong nền kinh tế thị trường, khi đã có cầu, cầu
mang lại lợi nhuận và pháp luật không cấm thì tức sẽ có cung. Cung cầu gặp nhau trên
cơ sở pháp luật cho phép sẽ hình thành thị trường. Vì thực tế đã chứng minh cầu BĐS
ngày càng tăng, còn cung thì bị giới hạn, cũng như tầm quan trọng của thị trường này

đối với toàn bộ nền kinh tế cho nên cần thiết phải phát triển ổn định và bền vững thị
trường này bất kể trong bối cảnh nền kinh tế đang phồn thịnh hay suy thoái.
Phát triển thị trường BĐS là một nhu cầu tất yếu còn bởi vì khi nền kinh tế của
một quốc gia vận hành theo cơ chế thị trường thì mọi yếu tố đầu vào sản xuất và đầu
ra sản phẩm đều trở thành hàng hóa và hình thành các loại thị trường chuyên biệt phát
triển ở các mức độ khác nhau. Trong điều kiện đó nếu không thừa nhận BĐS là hàng
hóa, cũng như không thừa nhận thị trường BĐS thì sẽ tạo nên sự khuyết kém, thiếu
đồng bộ trong hệ thống thị trường làm suy yếu động lực thúc đẩy của cơ chế thị
trường tới sự vận hành của nền kinh tế. Vì vậy phải thừa nhận thị trường BĐS là một
bộ phận của hệ thống thị trường.
Ngoài ra, khi thị trường BĐS phát triển sẽ thúc đẩy quá trình nghiên cứu và áp
dụng các tiến bộ khoa học kỹ thuật, công nghệ nhằm đẩy nhanh tiến độ xây dựng,
nâng cao chất lượng công trình thi công, cải thiện hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ cho
các nhu cầu trực tiếp của người dân. Phát triển và điều hành tốt thị trường BĐS sẽ có
tác động thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai,
tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc…để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng
kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả
nước. Thị trường BĐS phát triển cũng thúc đẩy sự phát triển của thị trường hàng hóa,
thị trường vốn, góp phần thúc đẩy sự phát triển chung của nền kinh tế thị trường.
1.1.3

Các nhân tố ảnh hưởng tới thị trường bất động sản

1.1.3.1 Các chủ thể tham gia:
¾ Các cá nhân, tổ chức kinh doanh tham gia trên thị trường BĐS: Các cá nhân
tham gia trên thị trường BĐS rất đa dạng về thành phần, họ có thể là các cá nhân sở
hữu BĐS (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trường với tư cách là
người bán, cho thuê, thế chấp BĐS để vay vốn, dùng BĐS để góp vốn liên doanh...hay

Trang 6

là các cá nhân có nhu cầu sử dụng BĐS, khi đó họ sẽ tham gia giao dịch trên thị
trường với tư cách là người đi mua, đi thuê, hoặc đơn giản chỉ là người cung cấp các
dịch vụ hỗ trợ hoạt động giao dịch trên thị trường BĐS. Sự phát triển của thị trường,
tình trạng nóng, lạnh, mặt bằng giá cả của hàng hóa BĐS phần lớn đều do sự tham gia
(cụ thể là cung cầu) của các đối tượng này trên thị trường quyết định. Tuy nhiên thị
trường BĐS sẽ không phát triển đầy đủ nếu chỉ có người mua, người bán đơn thuần
mà không có DN kinh doanh BĐS. Sự thiếu vắng các DN kinh doanh BĐS chẳng
những làm giảm thiểu khả năng tạo lập các loại hàng hoá BĐS mà còn làm cho hiệu
quả sử dụng các loại tài sản BĐS (đặc biệt là đất đai) bị lãng phí ở mức độ cao.
¾ Hàng hóa BĐS: Bản thân thị trường BĐS không tự dưng mà có, nó phụ thuộc
vào yếu tố khi nào BĐS được coi là hàng hóa, được trao đổi, mua bán, cho thuê,
chuyển nhượng. Tuy nhiên, nguồn cung hàng hóa BĐS không phải là toàn bộ quỹ
hàng hóa BĐS có thể có mà là lượng hàng hóa BĐS có thể và sẵn sàng tham gia hoạt
động giao dịch mua bán, cho thuê, trao đổi...trên thị trường. Có thể có người có nhiều
hàng hóa BĐS nhưng nếu họ không có nhu cầu bán, cho thuê, trao đổi hoặc có nhu
cầu nhưng muốn chờ một cơ hội để bán với mặt bằng giá cao hơn thì hàng hóa BĐS
đó không được tính vào lượng cung tại thời điểm đó. Để có nguồn hàng hóa BĐS trên
thị trường cần có sự hội tụ của các điều kiện sau: Quỹ hàng hóa BĐS hiện có phải đạt
được các tiêu chuẩn và yêu cầu của thị trường hiện thời, được thị trường chấp nhận về
giá trị sử dụng; Người chủ sở hữu hàng hóa BĐS có nhu cầu bán, cho thuê, trao đổi ...,
tức là sẵn sàng chuyển giao hàng hóa BĐS đó cho người khác; Phải có thị trường
BĐS xuất hiện và quỹ hàng hóa BĐS đó tham gia vào giao dịch trên thị trường là
được thừa nhận. Hàng hóa BĐS là yếu tố quan trọng chi phối sự vận động của thị
trường BĐS. Nếu dự báo không chính xác các yếu tố cung– cầu hàng hóa BĐS sẽ gây
rối loạn thị trường. Chẳng hạn như, nếu dự báo mức cầu cao hơn so với thực tế sẽ dẫn
đến tình trạng gây khan hiếm giả tạo về hàng hoá BĐS để cung bị kích lên ở mức thái
quá; hoặc gây dư thừa loại hàng hoá này trên thị trường, khi đó hàng hóa BĐS với đặc
tính thanh khoản kém sẽ gây ứ đọng vốn, tác động dây chuyền tới các thị trường quan

trọng khác như thị trường tiền tệ, TTCK; còn nếu cầu hàng hóa BĐS được xác định
thấp hơn so với thực tế sẽ dẫn đến việc các DN cắt giảm ĐT tạo lập hàng hoá BĐS,


Trang 7

gây ra tình trạng khan hiếm trên thị trường, khi đó áp lực giá tăng cao, dễ dẫn đến tình
trạng bong bóng kinh tế, gây tác hại tới hiệu quả chung của nền kinh tế.
1.1.3.2 Cơ chế vận hành:
Nhà nước tham gia thị trường BĐS với tư cách là người quản lý vĩ mô đối với
hoạt động của thị trường BĐS. Nhà nước với các công cụ quản lý vĩ mô của mình như
hệ thống thủ tục hành chính, văn bản pháp luật, chính sách nhà ở, chính sách quản lý
và sử dụng đất công…có ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển ổn định và bền vững của
thị trường BĐS. Nếu xây dựng được hệ thống văn bản pháp luật phù hợp, các thủ tục
hành chính tinh gọn, rõ ràng sẽ thúc đẩy các giao dịch BĐS phát triển, giúp Nhà nước
quản lý tốt nguồn tài nguyên quốc gia cũng như tận thu được nguồn lợi lớn từ việc thị
trường BĐS phát triển mang lại cũng như hạn chế được nạn quan liêu, tham nhũng.
Còn nếu các chính sách về quản lý và phân bổ nhà, đất công ổn định, ít thay đổi sẽ tạo
tâm lý yên tâm các nhà ĐT, giúp họ thực hiện những dự án chiến lược lâu dài, có quy
mô lớn, góp phần ổn định kinh tế XH. Ngoài việc thực hiện chức năng quản lý quản
lý, Nhà nước còn can thiệp trực tiếp vào thị trường BĐS bằng cách đấu giá quyền sử
dụng đất ở, nhà ở, bán hóa giá nhà ở, sử dụng quỹ đất công, nguồn nhà công sản cho
thuê để điều tiết thị trường. Nhà nước cũng thực hiện các biện pháp kinh tế, tài chính
thúc đẩy thị trường BĐS phát triển, thực hiện giám sát và quản lý việc cung cấp hệ
thống thông tin về BĐS. Tất cả những hoạt động trên của Nhà nước đều hướng về
mục đích cuối cùng là đảm bảo cho thị trường BĐS phát triển ổn định và bền vững.
1.1.3.3 Các yếu tố khác: Ngoài việc chịu sự ảnh hưởng của 2 nhân tố đã kể trên,
thị trường BĐS còn chịu ảnh hưởng bởi các yếu tố vĩ mô khác của nền kinh tế, như:
¾ Chính sách thuế: Thuế là nguồn thu chính để xây dựng và phát triển đất nước, tuy
nhiên chính sách thuế có thể trở nên phản tác dụng hoặc kém hiệu quả khi tăng thêm

nhiều sắc thuế trong khi việc đăng ký và quản lý BĐS của Nhà nước chưa tốt.
¾ Lạm phát: Biểu hiện của lạm phát là sự tăng giá liên tục và lâu dài của mức giá
chung. Lạm phát đẩy giá của BĐS tăng cao, làm cho nhu cầu được sở hữu một căn
nhà để ở của người dân trở nên quá xa. Thị trường BĐS dưới tác động của lạm phát có
thể sẽ bị trì trệ, đóng băng do cung và cầu không gặp nhau trên thị trường, từ đó dẫn
đến nguồn vốn bị ứ đọng, gây tác động xấu đến nền kinh tế.


Trang 8

¾ Cấu trúc nợ của các NHTM: Phần đông các NHTM đều có danh mục BĐS trong
đó các khoản cho vay có thế chấp bằng BĐS đều chiếm tỷ trọng cao, từ đó xuất hiện
một quan điểm được chấp nhận một cách hiển nhiên rằng các cuộc khủng hoảng NH
luôn liên quan tới việc cho vay quá nhiều vào lĩnh vực kinh doanh BĐS.
¾ Chính sách lãi suất, TD: Để đối phó với cuộc khủng hoảng kinh tế, hoặc khi cần
đặt mục tiêu kiềm chế lạm phát lên hàng đầu, Nhà nước có thể áp dụng chính sách
thắt chặt tiền tệ, mặt bằng lãi suất được đẩy lên cao nhằm thu hẹp lượng cung tiền, các
khoản TD cho vay được kiểm soát gắt gao, đặc biệt là TD BĐS. Mặc dù vậy, nếu mở
rộng TD một cách ồ ạt vào thị trường BĐS, nhất là phân khúc thị trường cao cấp sẽ lại
tiềm ẩn những nguy cơ gây ra hiện tượng bong bóng BĐS mới.
1.2 Thị trường bất động sản và khủng hoảng tài chính
1.2.1 Khủng hoảng tài chính và tác động đối với thị trường bất động sản
Nền kinh tế toàn cầu không thể thoát khỏi quy luật tăng trưởng rồi suy tàn. Người
ta coi khủng hoảng là hậu quả tất yếu sau một kỳ tăng trưởng nóng và là dấu hiệu tốt
cho thấy một giai đoạn hồi sinh mới sắp bắt đầu. Khủng hoảng có thể do cách điều
hành nền kinh tế thiếu hợp lý sau một thời gian phát triển nóng, hoặc là kết quả của sự
lũng đoạn tài chính, trục lợi của một số tổ chức cá nhân có tầm ảnh hưởng tài chính
rộng lớn. Khi khủng hoảng xảy ra toàn bộ nền kinh tế sẽ bị ảnh hưởng nặng nề và thị
trường BĐS cũng sẽ bị tác động bởi:
1.2.1.1 Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi những biện pháp đối phó

với khủng hoảng tài chính của Chính phủ : Trải qua lịch sử các cuộc khủng hoảng,
một số phương thức chống khủng hoảng thường được Nhà nước áp dụng như:
¾ Thực thi chính sách tiền tệ thắt chặt, ưu tiên chống lạm phát: Đây là biện
pháp được dùng đầu tiên và chính yếu trong tình trạng nền kinh tế đang phát triển quá
nóng, lạm phát gia tăng. Bằng các công cụ như tăng lãi suất chiết khấu, tái chiết khấu,
tăng tỷ lệ dự trữ pháp định, không phát hành thêm tiền vào lưu thông. Lãi suất tăng
cao, gánh nặng chi phí lãi vay làm cho những người có nhu cầu thật sự về BĐS cũng
trở nên e ngại khi vay tiền để ĐT. Các NHTM cũng bị đẩy vào cuộc chạy đua lãi suất,
nợ xấu và những rủi ro thanh khoản xuất hiện. Về phần các DN kinh doanh BĐS,


Trang 9

thiếu vốn cộng với việc gia tăng chi phí đầu vào làm cho tiến độ các dự án bị chậm
lại, các hoạt động giao dịch mua bán trở nên trì trệ..
¾ Công bố các gói kích thích kinh tế: Đây là phương thức không thể thiếu trong
việc chống lại suy thoái kinh tế sau thời kỳ khủng hoảng. Việc thắt chặt chính sách
tiền tệ và những hệ lụy do khủng hoảng tài chính gây ra đã ảnh hưởng trực tiếp tới
mọi DN, người dân và đặc biệt là những người nghèo. Các phương thức tiếp cận
nguồn vốn để duy trì hoạt động kinh doanh, sinh hoạt của người dân ngày càng trở
nên khó khăn hơn. Đây là lúc chính phủ sẽ hỗ trợ một lượng tiền lớn để phát triển ĐT
công, nâng cao đời sống người dân, đặc biệt là người nghèo hoặc thất nghiệp, tạo điều
kiện giúp các DN trước đây làm ăn có hiệu quả, có thang điểm TD an toàn hoặc có
ảnh hưởng lớn đến nền kinh tế được vay vốn để vượt qua khó khăn. Điều khác biệt
của việc bơm tiền sau khủng hoảng nhằm ngăn chặn đà suy thoái đó là tập trung tiền
để kích thích XH làm ra của cải thực sự nhằm nâng cao đời sống vật chất cũng như
tinh thần của toàn dân thay vì bơm tiền để đầu cơ vào những giá trị ảo như BĐS và
CK..Tuy mục đích của phương pháp này đã được xác định không phải nhằm vào việc
cứu vãn thị trường BĐS nhưng việc chính phủ công bố các gói kích thích kinh tế vẫn
thổi một luồng gió mới, tạo cho các cá nhân, tổ chức kinh tế tâm lý lạc quan, hy vọng

vào sự hồi phục của nền kinh tế, do đó thị trường BĐS cũng trở nên khởi sắc hơn.
Tuy nhiên tùy theo bản chất và hoàn cảnh xảy ra cuộc khủng hoảng, Nhà nước
nghiên cứu bổ sung thêm những văn bản pháp luật cũng như những phương thức
chống khủng hoảng mới cho phù hợp như giới hạn khối lượng TD trên số tiền gửi
nhận được, mở rộng biên độ tỷ giá, hoãn- giãn nợ cho các DN, hỗ trợ lãi suất…
1.2.1.2 Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng bởi tâm lý nhà đầu tư trong cuộc
khủng hoảng, họ có thể:
¾ Tiết kiệm chi tiêu: Kinh tế giảm phát, thu nhập giảm, thất nghiệp gia tăng dẫn
đến cầu trên thị trường BĐS (sức mua, chuyển nhượng, thuê…) giảm, hàng hóa BĐS
ứ đọng, từ đó các DN sẽ thiếu vốn triển khai dự án, dẫn đến thu hẹp, tinh giản bộ máy
nhân sự nhằm giảm thiểu chi phí. Khi đó, mức sống người lao động càng bị hạ thấp,
đồng tiền bị mất giá nên người dân lại tích cực tiết kiệm trong chi tiêu, tạo ra một
vòng tròn lẩn quẩn làm cho thị trường BĐS càng thêm ảm đạm.


Trang 10

¾ Cơ cấu lại danh mục ĐT: Khủng hoảng xảy ra, kinh tế suy thoái, các nhà ĐT
phải xem xét lại danh mục ĐT, duy trì những khoản ĐT mang lại hiệu quả cao và cắt
giảm một số khoản không cần thiết để ĐT sao cho hiệu quả và hợp lý, hạn chế thấp
nhất những thiệt hại có thể xảy ra. Thông thường các nhà ĐT sẽ chuyển đổi từ những
danh mục ĐT đã phát triển nóng như BĐS, CK sang những khoản mục an toàn hơn là
vàng, USD, trái phiếu chính phủ và tiết kiệm…Thị trường BĐS bị tác động là điều
không thể tránh khỏi.
1.2.1.3 Các Ngân hàng Thương mại siết chặt tín dụng gây tác động lớn đối với
thị trường bất động sản: Tại VN cũng như các nước, nguồn vốn có tính quyết định
và giữ vai trò lớn nhất cung cấp cho thị trường BĐS vẫn là nguồn vốn vay từ NHTM.
Nhưng trong bối cảnh khủng hoảng kinh tế, nợ xấu gia tăng mà chủ yếu các khoản nợ
xấu này thường rơi vào các khoản vốn cho vay BĐS thì việc các NH dè dặt hơn trong
việc cho vay BĐS cũng là điều dễ hiểu. Khi đó hệ thống NH có xu hướng giảm TD

đối với các đối tượng đi vay để ĐT kinh doanh BĐS vì hệ thống NH luôn bị sức ép
thu hồi nợ đối với các đối tượng này. Như vậy nguồn cung tài chính trên thị trường
BĐS sẽ giảm, đi kèm với nó là những thay đổi, chuyển hướng trong chính các nhà ĐT
để một mặt nhằm giãn được thời gian đáo hạn của các khoản vay từ NH, mặt khác
tăng thêm nguồn vốn để triển khai các giai đoạn tiếp theo của dự án. Nhiều nhà ĐT,
nhiều dự án đang triển khai nhưng thiếu vốn, lại bị từ chối các khoản vay để ĐT tiếp,
hàng hóa BĐS ứ đọng trong khi phải thanh toán nợ vay đến hạn nên một bộ phận DN
ĐT, kinh doanh BĐS có thể lâm vào phá sản, nợ nần, thị trường BĐS sẽ trở nên trì trệ.
1.2.2 Nghiên cứu về bong bóng bất động sản cùng những tác động
Hiện tượng bong bóng kinh tế (còn gọi là “bong bóng đầu cơ”, “bong bóng thị
trường”, “bong bóng tài chính” ) là tình trạng thị trường trong đó giá hàng hóa hoặc
tài sản giao dịch tăng đột biến đến một mức giá vô lý hoặc mức giá không bền vững.
Mức giá cao thái quá này của thị trường không hề phản ánh mức độ thỏa dụng hay sức
mua của người tiêu dùng theo như các lý thuyết kinh tế thông thường. Quá trình hình
thành bong bóng có liên quan đến đầu cơ hoặc do tác động của TD.


Trang 11

1.2.2.1 Theo tác giả Franklin Allen & Gale Douglas (2000), có hai trạng
thái bong bóng có liên quan trực tiếp tới thị trường bất động sản do tác động của
tín dụng như sau:
Bong bóng xảy ra do chuyển dịch rủi ro: đây là khái niệm xuất hiện khoảng giữa
những năm 1970, theo đó nhà ĐT vay tiền để ĐT vào các tài sản chưa tồn tại. Lúc này
sự dịch chuyển rủi ro khiến cho việc định giá vượt trội lên so với giá trị cơ bản của tài
sản, sinh ra bong bóng. Thường bong bóng này làm cho khủng hoảng nếu xảy ra sau
đó thì sẽ trầm trọng hơn.
Bong bóng xảy ra do sự gia tăng đột ngột các khoản TD BĐS: Tăng trưởng nhanh
nguồn TD giống như động viên người ta đổ thêm tiền vào các vụ ĐT rủi ro ở hiện tại,
điều này gây tác động lớn lên giá tài sản. Trong suốt quá trình sẽ có nhiều thay đổi

quan trọng. Ở tầm chính sách vĩ mô, theo Allen và Gale, dạng bong bóng này cũng
thường gây những tác động rất khó dự báo lên hành vi các trung gian tài chính, quá
trình tái tạo tiền và độ ổn định chung toàn hệ thống tài chính.
1.2.2.2 Bong bóng bất động sản xảy ra do đầu cơ: Bong bóng kinh tế cũng
có thể xuất hiện khi có hiện tượng đầu cơ đối với BĐS, làm cho giá bị đẩy lên cao, do
vậy càng khuyến khích hoạt động đầu cơ hơn nữa. Cơ chế của bong bóng kinh tế dạng
này thường được giải thích bằng một lý thuyết có tên là “lý thuyết về kẻ ngốc hơn”.
Lý thuyết này giải thích hành vi của những người tham gia vào một thị trường với sự
lạc quan thái quá (anh ngốc). Những anh ngốc này sẵn sàng mua những hàng hóa
được định giá quá cao, với mong đợi sẽ bán nó cho một tay đầu cơ tham lam khác (kẻ
ngốc hơn) ở một mức giá cao hơn nhiều. Bong bóng sẽ tiếp tục phình to thêm chừng
nào mà anh chàng ngốc này vẫn còn tìm được một kẻ ngốc hơn mình sẵn sàng mua
những hàng hóa đó. Và bong bóng kinh tế sẽ kết thúc khi anh ngốc cuối cùng trở
thành kẻ ngốc nhất, là người trả giá cao nhất cho thứ hàng hóa được định giá quá cao
và không tìm được người mua nào khác cho chúng, lúc đó bóng nổ.
1.2.3 Giai đoạn thứ 2 của bong bóng bất động sản
Những dự án ĐT BĐS thường được cho vay ở mức rất cao. NH cố gắng tự bảo vệ
bằng việc yêu cầu những tỷ lệ vay trên giá trị tài sản đảm bảo thấp, đưa ra những giao
kết tài chính dài hạn hơn, và các điều khoản cho vay khắt khe nhằm đề phòng những


Trang 12

hành vi mạo hiểm của những nhà ĐT BĐS sau khi được vay tiền. Nhưng khi thị
trường BĐS trở nên nóng hơn thì những tiêu chuẩn bảo hiểm cũng trở nên xấu hơn. Ở
đầu giai đoạn thứ 2 này, xu thế khủng hoảng vẫn chưa được nhận ra, thị trường tiếp
tục phình to. Một số NH có thể phớt lờ nguy cơ của một tai họa bởi họ tin rằng họ có
thể được bảo vệ khi tai họa xảy ra. Thực tế quốc gia nào cũng xây dựng một mạng
lưới an toàn cho những tổ chức TD, nhằm đề phòng khủng hoảng bắt nguồn từ hệ
thống NH có thể làm ngòi nổ cho một cuộc khủng hoảng tài chính bằng việc phá vỡ

những hệ thống thanh toán và làm gián đoạn các luồng TD cho các công ty đang phụ
thuộc vào NH, từ đó gây suy thoái cho nền kinh tế. Tuy nhiên hệ thống NH dễ bị tổn
thất đối với một cú sốc thanh khoản vì chúng cung cấp tài chính cho những tài sản
không rõ ràng, và không hoàn hảo có thể bán ngay được (như những khoản vay BĐS)
với các khoản nợ ngắn hạn. Những người gửi tiền có thể thấy được những thông tin
bất lợi đối với NH và họ hiểu rằng những NH thường cho vay ở mức cao. Vì vậy, khi
có cú sốc (sự sụp đổ trong giá BĐS) xuất hiện, họ sẽ đổ xô rút hết tiền gửi, buộc hệ
thống NH phải gánh chịu những tổn thất trong việc bán tháo, bán rẻ để thanh lý những
tài sản thế chấp hoặc đi vay với mức lãi suất cao hơn bình thường. Cuối giai đoạn thứ
2 này, giá BĐS bắt đầu giảm, tuy nhiên khi đó các nhà ĐT nói chung vẫn còn lạc
quan, những nhà đầu cơ vẫn tiếp tục nhảy vào thị trường. Một sự trì hoãn dài thường
xuất hiện trước khi vấn đề vỡ nợ được nhận ra và được giải quyết. Lý do của sự trì
hoãn này là các cấp chính quyền giám sát thường do dự khi thừa nhận quy mô của cơn
khủng hoảng, họ lo lắng việc thừa nhận mang tính chất công đối với phạm vi của sự
vỡ nợ có thể làm giảm sự tín nhiệm và tăng nguy cơ cho một cuộc khủng hoảng tài
chính. Đồng thời tâm lý mong chờ giá BĐS quay về mức từng đạt được trước khi
giảm đưa ra một lý do cho việc trì hoãn, với hy vọng rằng sẽ loại bỏ được vấn đề nan
giải. Trong thực tế, các cấp chính quyền giám sát đã mạo hiểm khi chịu đựng để chờ
đợi giá BĐS sẽ đảo chiều.
1.2.4 Bùng nổ bong bóng bất động sản
Ở giai đoạn này, có một sự sụp đổ trong giá trị BĐS. Người ta thường gắn khái
niệm bong bóng với sụp đổ. Có thể hiểu sụp đổ là hiện tượng suy giảm nhanh và lớn
của tổng giá trị toàn thị trường, thông thường là gắn với sự vỡ của một bong bóng.


Trang 13

Khi sự sụp đổ bắt đầu, xu hướng đổ xô rút tiền có chiều hướng gia tăng. Tính nguy
hiểm của việc đổ xô rút tiền có liên quan tới một chính sách công hơn là có liên quan
hoàn toàn tới chính sách riêng của một NH và những khách hàng của nó, bởi vì việc

đánh mất niềm tin về khả năng thanh toán của một NH này có thể ảnh hưởng đến các
NH khác. Những nguyên lý tâm lý hành vi tài chính cho thấy nhà ĐT càng ít hiểu biết
thì họ càng dễ bị cuốn theo ý kiến đám đông (hiệu ứng bầy đàn). Hành vi này là con
dao hai lưỡi bởi việc tháo chạy khỏi thị trường của một người không có ảnh hưởng
quá lớn tới thông tin hay chất lượng thị trường, tuy nhiên hiệu ứng bầy đàn lại sẽ làm
vỡ vụn thị trường. Cũng cần nói thêm, NH cũng đóng vai trò lớn trong việc phá giá trị
thực của BĐS. Sự giảm giá BĐS sẽ trực tiếp làm giảm nguồn vốn của NH do việc
giảm giá trị của BĐS mà NH đang cầm cố, làm giảm cung TD cho BĐS. Bên cạnh đó,
hệ thống kiểm soát của NH sẽ phản ứng lại sự suy giảm vai trò của nguồn vốn NH
bằng cách đưa ra nhiều thủ tục cho vay vốn ngặt nghèo hơn, thắt chặt TD BĐS. Sự sụt
giảm đột ngột của TD BĐS sẽ tạo thêm sức ép để giảm giá BĐS. Việc này cũng giống
như việc giảm bớt cho vay đối với các khu vực khác của nền kinh tế khi NH cố gắng
xây dựng lại các nguồn dự phòng và nguồn vốn để đối phó với sự gia tăng rủi ro của
việc trả nợ không đúng hạn, bằng cách ấn định một tỷ suất vốn cao hơn và thực hiện
dự phòng linh hoạt hơn để phòng ngừa những tổn thất tiềm ẩn. Khi thiếu sự hỗ trợ từ
phía hệ thống NH thì thị trường BĐS bị đóng băng. Các cuộc khủng hoảng tài chính
châu Á gần đây cho thấy, BĐS bùng nổ thường kết thúc khi NH vỡ nợ. Bởi vì BĐS có
nguồn cung không thay đổi (ít nhất là trong ngắn hạn) và tính thanh khoản kém, khi
giá BĐS sụt giảm, hệ thống NH khó lòng phản ứng nhanh để làm giảm bớt sự thiệt hại
nếu không có sự trợ giúp từ phía chính phủ.
Kết luận chương 1
Các nhà kinh tế học nhận định bong bóng kinh tế như một hiện tượng gây tác động
tiêu cực lên nền kinh tế, bởi vì các nguồn lực được phân bổ vào những mục đích
không tối ưu. Khi bong bóng vỡ, nó có thể gây thiệt hại một khối lượng của cải khổng
lồ đồng thời kèm theo một giai đoạn bất ổn kinh tế kéo dài. Hậu quả của bong bóng
kinh tế không chỉ tàn phá nền kinh tế của một quốc gia mà ảnh hưởng của nó có khi
còn lan ra ngoài biên giới. Trong lịch sử TTCK, thị trường BĐS và các thị trường


Trang 14

khác đã xảy ra vô vàn những bong bóng như vậy. Vấn đề là hậu quả của sự vỡ bong
bóng đến đâu, có nằm trong tầm chịu đựng của nền kinh tế hay không. Có nhiều hậu
quả, cả xấu và tốt, không thể lường được trước khi bong bóng nổ. Và liệu có các cơ
chế hữu hiệu để đối phó với những biến động bất thường hay không? Đấy mới là vấn
đề cần xem xét. Làm sao để tránh hay hạn chế tác hại của các bong bóng là vấn đề
chính sách hóc búa. Có thể làm lạnh những cơn sốt thị trường bằng nhiều biện pháp,
can thiệp hành chính một cách nóng vội, không cân nhắc thường là biện pháp tồi tệ
nhất. Dùng các công cụ thị trường, nâng cao nhận thức, tạo cơ chế phòng ngừa rủi ro
và tăng cường tuyên truyền, giáo dục có thể là những biện pháp có hiệu quả lâu dài.


Trang 15

Chương 2: Khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2008 và những tác động đối với thị
trường bất động sản nước Mỹ- Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam
2.1 Khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2008
2.1.1 Khủng hoảng tài chính Mỹ năm 2008- Diễn biến và nguyên nhân
2.1.1.1 Diễn biến của cuộc khủng hoảng:
Sau khi bong bóng trên thị trường BĐS Mỹ phát triển đến mức cực đại và vỡ vào
năm 2005, các cá nhân gặp khó khăn trong việc trả nợ. Nhiều tổ chức TD cho vay
mua nhà gặp khó khăn vì không thu hồi được nợ. Giá nhà ở giảm nhanh khiến cho các
CDO, MBS do các NH ĐT phát hành bị giảm giá nghiêm trọng. Kết quả là bảng cân
đối tài sản của các tổ chức này xấu đi và xếp hạng TD của họ bị sụt giảm. Khủng
hoảng TD nhà ở thứ cấp nổ ra. Tháng 8/2007, một số tổ chức TD của Mỹ như New
Century Financial Corporation phải làm thủ tục xin phá sản. Một số khác rơi vào tình
trạng cổ phiếu bị mất giá mạnh như Countrywide Financial Corporation. Do lo sợ, các
cá nhân, tổ chức gửi tiền ở các tổ chức TD này đã ồ ạt đến rút tiền làm cho tình hình
càng thêm khó khăn. Nguy cơ khan hiếm TD hình thành. Cuộc khủng hoảng tài chính
chính thức nổ ra. Tác động của cuộc khủng hoảng nợ dưới chuẩn ngày càng trở nên

sâu rộng khi hàng loạt các tập đoàn tài chính tên tuổi của Mỹ bị sụp đổ. Sau khi Bear
Stearns (NH môi giới và ĐT lớn thứ 5 phố Wall) bị JP Morgan Chase mua lại với giá
2USD/cổ phần vào tháng 3/2008, hàng loạt những tập đoàn hàng đầu của Mỹ cũng nối
gót nhau sụp đổ. Fannie Mae, và Freddie Mac (hai công ty được chính phủ bảo trợ để
mua những khoản cho vay có thế chấp từ các NHTM, sau đó bán lại trên thị trường,
nắm giữ khoảng 70% các khoản bảo đảm cho vay mua nhà ở Mỹ) bị quốc hữu hóa;
Lehman Brothers( tập đòn CK và NH ĐT lớn thứ 4 nước Mỹ) bị phá sản vào tháng
8/2008, chấm dứt 158 năm hoạt động; NH ĐT lớn thứ 3 của Mỹ là Merrill Lynch bị
Bank of America mua lại; tập đoàn bảo hiểm hàng đầu của Mỹ là AIG cũng chỉ tạm
yên sau khoản ứng cứu 85 tỷ USD của chính phủ Mỹ; 2 tập đoàn Goldman Sachs và
Morgan Stanley cũng bất ngờ quyết định chuyển đổi mô hình NH ĐT sang mô hình
NH mẹ để tăng cường khả năng thu hút nguồn vốn nhằm đối phó với tình hình thanh
khoản ngày càng khó khăn…Có thể nói cuộc khủng hoảng này là nguyên nhân chính
làm cho nền kinh tế Mỹ rơi vào đợt suy thoái nghiêm trọng nhất kể từ sau Chiến tranh


Trang 16

thế giới thứ hai. Từ tháng 1 đến 9/2008, bình quân mỗi tháng có 84 ngàn lượt lao động
tại Mỹ bị mất việc làm. Từ Mỹ, cuộc khủng hoảng đã lan ra toàn cầu, gây thiệt hại
nặng nề cho nền kinh tế thế giới. (Nguồn Asset.vn)
2.1.1.2 Nguyên nhân khủng hoảng
Căn cứ vào diễn biến của cuộc khủng hoảng có thể thấy, sự bùng nổ của bong
bóng BĐS là nguyên nhân khởi phát đưa nền kinh tế Mỹ đi vào khủng hoảng, trong
đó, yếu tố gốc rễ làm trầm trọng thêm cuộc khủng hoảng chính là các phát kiến tài
chính, cụ thể là các công cụ tài chính phái sinh dựa trên tài sản thế chấp. CK hóa và
các sản phẩm của quá trình này như các công cụ ĐT kết cấu để mua bán (MBS,
CDO), nợ có thế chấp được bảo đảm (MCO) và các loại tương tự là một phát minh
lớn về công cụ tài chính. Tuy vậy, vì có ít nhất 4 loại chủ thể kinh tế liên quan đến quá
trình CK hóa thay vì 2 loại chủ thể kinh tế là người đi vay- thế chấp và người cho vaynhận thế chấp như truyền thống nên đã tồn tại những rủi ro hệ thống, trong khi đó mô

hình giám sát tài chính của Mỹ trước khủng hoảng không đủ năng lực giám sát các rủi
ro này. Các loại chủ thể kinh tế khác xuất hiện trong quá trình CK hóa là Bảo hiểm
cho các sản phẩm CK hóa như hợp đồng hoán đổi tổn thất TD (CDS), các thể chế như
thể chế mục đích đặc biệt (SPV) và các MBS, CDO. Những rủi ro mang tính hệ thống
đã tồn tại và một khi bong bóng kinh tế bùng nổ thì dễ gây phản ứng dây chuyền làm
mất lòng tin ở các chủ thể liên quan. Nội dung của CK hóa là các NH ĐT gộp các loại
tài sản khác nhau với chất lượng không tương đồng thành một và phát hành CK dựa
trên sự bảo đảm bằng các tài sản đó với suy nghĩ làm như vậy sẽ giảm đi rủi ro tiềm
tàng so với việc phát hành CK chỉ dựa vào từng loại tài sản riêng lẻ. Các loại CK từ
các tài sản tổng hợp được các NH ĐT định giá rồi phát hành ra công chúng, các NH ở
Mỹ và các định chế tài chính trên toàn cầu thông qua các quỹ bảo hộ, trong đó có
nhiều định chế không được giám sát chặt chẽ. Điều này đã làm dịch chuyển rủi ro từ
NH sang các tổ chức khác. Các NH ĐT tiếp tục trở lại với những người đi vay thế
chấp, dùng nhiều tiền hơn để mua văn tự cầm cố. Vậy chính những công cụ này đã
làm phình to bong bóng giá BĐS khi nó được quay theo vòng tròn: “cho vay thế chấpCK hóa các tài sản thế chấp- tiền thu được từ CK lại tiếp tục cho vay thế chấp”. Khi
lãi suất gia tăng, bong bóng xì hơi vì thị trường BĐS tuột dốc, kéo theo sự tuột dốc


Trang 17

của TTCK. Giá trị thị trường của các NH ĐT bị sụt giảm dẫn đến phá sản, khủng
hoảng bùng nổ.
Tuy nhiên, nếu phân tích kỹ hơn có thể thấy thực tế nguyên nhân sâu xa gây ra
cuộc khủng hoảng tài chính trầm trọng này là do nền kinh tế Mỹ mất thăng bằng.
Trong khi hầu hết các quốc gia trên thế giới thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua
ĐT và đẩy mạnh xuất khẩu thì nước Mỹ đã chọn cho mình một con đường riêng để
duy trì đà tăng trưởng kinh tế đó là khuyến khích và đẩy mạnh tiêu dùng nội địa. Tiêu
dùng của người dân Mỹ hiện đang chiếm tỷ trọng lớn tới 70% GDP, dần dần đã trở
nên quá mức và được khuyến khích bởi sự dễ dãi của các tổ chức TD cho vay tiêu
dùng, chính điều này đã tạo khoản thâm hụt thương mại cực lớn trong nền kinh tế và

làm cho nền kinh tế trở nên mất thăng bằng. Để tài trợ cho các khoản thâm hụt này,
Mỹ đã sử dụng biện pháp vay nợ nước ngoài bằng cách phát hành trái phiếu ra toàn
thế giới. Tính chung từ năm 2004 đến năm 2009, bình quân mỗi ngày nước Mỹ vay
nợ thêm 2 tỷ USD. Cơ sở cho việc mượn nợ một cách mạnh dạn như vậy là lập luận “
Hệ thống kinh tế bao giờ cũng có khả năng tự điều chỉnh về mức cân bằng và thâm
hụt thương mại của Mỹ sẽ được bù đắp bởi các khoản ĐT của các nước trên thế giới
quay ngược trở lại nước Mỹ và cán cân thanh toán sẽ vẫn cân bằng”. Tuy nhiên theo
lẽ thông thường, khi thâm hụt thương mại của một quốc gia tăng lên liên tục trong
nhiều năm thì đồng tiền của quốc gia đó nhiều khả năng sẽ phải giảm giá do NHTW
có thể phải in thêm tiền nhằm tài trợ cho khoản thâm hụt này. Ngoài ra nếu nước Mỹ
tiếp tục sử dụng các khoản nợ nước ngoài để tài trợ cho tiêu dùng thì khi các khoản nợ
này đáo hạn, một khối lượng lớn đồng USD sẽ được in ra để trả nợ, khi đó đồng tiền
này sẽ không còn hấp dẫn các nhà ĐT. Xu hướng này nếu xảy ra sẽ tiếp tục kích thích
giới đầu cơ thực hiện một cuộc tấn công tiền tệ chống lại đồng USD và do đó trong
hoàn cảnh xấu nhất có thể gây ra khủng hoảng nghiêm trọng. USD mất giá, lòng tin
của công chúng vào triển vọng kinh tế xấu đi lập tức sẽ dẫn tới việc người tiêu dùng
cắt giảm chi tiêu, lúc này nước Mỹ mất đi động lực chính của mình cho tăng trưởng
và chìm vào suy thoái toàn diện. Các tổ chức TD phải chịu hậu quả đầu tiên do không
có khả năng thu hồi những khoản cho vay dễ dãi. Các khoản vay này lại được CK hóa
và bán cho giới ĐT khiến cho tình hình càng trở nên tồi tệ hơn khi giới ĐT bị thiệt hại