NỘI DUNG XÂY DỰNG KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT Ở NƯỚC TA HIỆN NAY

NỘI DUNG XÂY DỰNG KHUNG GIÁ CÁC LOẠI ĐẤT Ở NƯỚC TA HIỆN NAY
Luật Đất đai năm 1993 chưa cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất,
chưa thừa nhận đất đai có giá nhưng khi nước ta chuyển sang nền kinh tế thị
trường thì quan hệ đất đai cũng chịu sự chi phối của quan hệ thị trường. Do
đó, thị trường Bất động sản từng bước được hình thành tuy được mới mẻ
nhưng có những tác động tích cực đến nền kinh tế của đất nước. Nhưng do
phát triển mang tính tự phát, Nhà nước chưa quản lý được tất cả các hoạt
động của thị trường Bất động sản nên thị trường này hoạt động ngầm là chủ
yếu. Để hạn chế khiếm khuyến của thị trường Bất động sản, Chính phủ đã quy
định khung giá đất theo Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 11 năm
2004 để mở ra các kênh thông tin công khai, minh bạch cho các đối tượng
tham gia vào thị trường Bất động sản, nâng cao hiệu lực quản lý Nhà nước về
đất đai .
I. Nội dung xây dựng khung giá các loại đất theo nghị định số 87/CP
ngày 17 tháng 8 năm 1994
Mục đích của việc xây dựng khung giá đất theo nghị định số 87/CP: tính
thuế chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của Luật thuế chuyển quyền mục
đích sử dụng đất và các loại thuế khác về đất theo quy định của pháp luật; thu
tiền sử dụng đất khi giao đất cho các tổ chức, cá nhân trong nước theo quy
định của Chính phủ; thu tiền cho thuê đất; tính giá trị tài sản khi Nhà nước
giao đất cho các tổ chức, cá nhân sử dụng theo quy định của Nhà nước : đền bù
thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc
phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.
1. Căn cứ xây dựng Nghị định 87/CP
Căn cứ gốc để xây dựng Nghị định 87-CP là Luật Đất đai năm 1993 chưa
xác định rõ “quyền sử dụng đất” là một loại hàng hoá đặc biệt, chưa thừa nhận
một cách công khai có thị trường mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
nên chưa đưa ra nguyên tắc xác định giá đất cụ thể, rõ ràng là “sát giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường”
2. Phuơng pháp xác định giá đất theo Nghị định số 87/CP của Chính
phủ ngày 17 tháng 8 năm 1994

Phương pháp xác định giá đất chưa rõ ràng, cụ thể, chưa phù hợp với thực
tế quy định giá đất ở các địa phương và chưa phù hợp với thông lệ quốc tế.
Nghị định 87-CP chỉ đề cập đến cách định giá đất cho từng loại đất cụ thể,
chưa làm rõ được phải dùng phương pháp gì để tìm ra mức giá đất.
3. Phân loại đất để xác định khung giá theo Nghị định số 87/CP ngày
17 tháng 8 năm 1994
Việc phân loại đất để xác định khung giá còn ít, không còn phù hợp với thực
tế sử dụng đất hiện nay cả về không gian (thành thị, nông thôn) và mục đích sử
dụng. Đồng thời không còn phù hợp với cách phân loại mới của Luật Đất đai
năm 2003; cụ thể:
- Khi phân loại đất nông nghiệp, lâm nghiệp chỉ quy định có 4 loại đất là :
đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm, đất lâm nghiệp, đất có mặt
nước nuôi trồng thuỷ sản, không có đất làm muối.
- Khi phân loại đất phi nông nghiệp chỉ quy định có 3 loại đất: đất khu dân
cư ở nông thôn, đất khu dân cư ở các vùng ven đô thị, đầu mối giao thông và
trục đường giao thông chính, khu thương mại, khu du lịch, khu công nghiệp;
đất đô thị.
Cách phân loại đó để định giá chưa phản ánh rõ được mục đích sử dụng
đất khác nhau, tương ứng sẽ có giá trị khác nhau. Ví dụ nếu chỉ nói đến đất ở
đô thị thì trong nội dung đã chứa rất nhiều mục đích sử dụng khác nhau như:
đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công
trình sự nghiệp, đất sử dụng vào mục đích quốc phòng an ninh và giá chuyển
nhượng thực tế cũng hình thành khác nhau.
4. Phân hạng đất, phân loại đường phố, vị trí để định giá theo Nghị
định số 87/CP ngày 17 tháng 8 năm 1994
Việc phân hạng đất, loại đường phố, vị trí theo nghị định số 87/CP để quy
định giá đất chưa phù hợp với thực tế hình thành giá đất đa dạng ở nứoc ta,
biểu hiện cụ thể là:
- Đối với đất khu dân cư nông thôn giá đất được xác định theo 6 hạng đất là
cứng nhắc và rất phức tạp; không đúng với đất sản xuất nông nghiệp, không

phù hợp với thực tế giá đất khu dân cư nông thôn (nhất là đất ở, đất sản xuất
kinh doanh phi nông nghiệp tại nông thôn)
- Đối với đất đô thị: Việc xác định giá đất theo 5 loại đô thị không còn phù
hợp vì hiện nay Chính phủ đã xếp các đô thị ở nước ta thành 6 loại. Trong mỗi
loại đô thị, Nghị định 87 quy định có 4 loại vị trí, 3-4 loại đường phố còn gò bó
chưa phù hợp với với sự hình thành giá đất của đô thị.Vì thế, trong thực tế chỉ
đạo, một số địa phương đã quy định chi tiết thêm về đường phố, vị trí đất để
xác định mức giá đất cho phù hợp với tình hình thực tế tại địa phương.
- Nguyên tắc quy định giá đất vùng giáp ranh giữa các tỉnh,thành phố chưa
được quy định cụ thể dẫn đến giá đất do các địa phương quy định ở các vùng
giáp ranh có sự chênh lệch lớn.
5. Về khung giá đất
Mức giá tối thiểu, tối đa của khung giá không còn đáp ứng được yêu cầu sát
giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường, trong điều kiện bình
thường. Mặc khác, Nghị định số 87/CP chưa nêu rõ quyền, thời gian, các điều
kiện phải điều chỉnh khung giá đất .
Hiện nay, chúng ta đang trong quá trình chuyển đổi cơ cấu kinh tế, phát
triển nền kinh tế hàng hoá nhiều thành phần, vận hành theo cơ chế thị trường,
định hướng xã hội chủ nghĩa, có sự điều tiết quản lý của Nhà nước nền thị
trường Bất động sản đã có những bước phát triển nhất định. Do đó chúng ta
không thể áp dụng khung giá đất theo Nghị định số 87/CP của Chính phủ ngày
17 tháng 8 năm 1994 được vì nó không còn phù hợp, không phản ánh được giá
trị của đất đai sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị
trường trong điều kiện bình thường. Nó gây ảnh hưởng đến thị trường Bất
động sản nói riêng và nền kinh tế cả nước nói chung. Vậy yêu cầu đặt ra là
chúng ta phải có một khung giá đất mới để phù hợp với tình hình hiện nay, góp
phần thúc đẩy kinh tế của đất nước.
II. Nội dung xây dựng khung giá các loại đất ở nước ta hiện nay.
Luật Đất đai 2003 đã tiếp cận được quan điểm phân cấp quản lý đất đai
trong việc quy định về giá đất. Giá đất là một vấn đề hết sức phức tạp và nhạy

cảm. nó vừa mang tính tương đối, vừa mang tính kinh tế, vừa mang yếu tố phi
vật chất như vị trí địa lý, hình thể, diện tích, khả năng sinh lời, phong tục tập
quán và sở thích của người sử dụng. Hơn nữa, giá đất còn chứa cả những yếu
tố ảo không phản ánh đầy đủ quy luật quan hệ cung cầu của thị trường, nhất
là khi hiện nay chúng ta chưa có một thị trường Bất động sản hoạt động chính
thức chuyên nghiệp. Do đó, việc xác định giá đất phải đảm bảo các nguyên tắc
phù hợp với quy luật cung cầu của thị trường và phải do cơ quan chuyên môn
có đủ thẩm quyền xác định.
1. Thu nhập thông tin về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực
tế tại các địa phương.
- Nội dung : Bộ Tài chính ra công văn yêu cầu các tỉnh, thành phố báo cáo giá
chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại địa phương theo nội dung giá thấp
nhất, giá cao nhất và giá phổ biến của từng loại đất phân theo loại xã đồng
bằng, xã trung du, xã miền núi hoặc phân loại đường phố và loại đô thị.
- Yêu cầu: Các tỉnh, thành phố tiến hành điều tra, khảo sát giá chuyển
nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại địa phương và báo cáo
Cục Quản lý giá- Bộ Tài chính theo quy định của Bộ Tài chính.
Hàng năm, căn cứ vào quyết định kế hoạch tổ chức điều tra, khảo sát, thống
kê giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn tỉnh của Uỷ ban nhân
dân cấp tỉnh và căn cứ vào tình hình thực tế tại địa phương, Sở Tài chính chủ
trì, phối hợp với Sở Tài nguyên và Môi trường, Cục thuế, Cục Thống kê và các
phòng Tài chính cấp huyện xây dựng kế hoạch chọn các điểm và số lượng các
điểm điều tra, khảo sát giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường
trong điều kiện bình thường của từng loại đất ở địa phương để trình Uỷ ban
nhân dân cấp huyện quyết định.