Nghiên cứu thực trạng và đề xuất giải pháp trong thu hồi đất tại một số dự án khu dân cư trên địa bàn Quận 2, Thành phố Hồ Chí Minh

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Ninh Thị Bích Ngọc

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG V ĐỀ UẤT GIẢI PH P
TRONG THU H I ĐẤT TẠI M T S

DỰ N KHU D N CƢ

TRÊN ĐỊA B N QU N 2 TH NH PH

H

LU N VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

Hà Nội - Năm 2019

CH MINH


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN
---------------------

Ninh Thị Bích Ngọc

NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG V ĐỀ UẤT GIẢI PH P
TRONG THU H I ĐẤT TẠI M T S

DỰ N KHU D N CƢ

TRÊN ĐỊA B N QU N 2 TH NH PH

H

CH MINH

Chuyên ngành : Quản lý đất đai
Mã số

: 8850103.01

LUẬN VĂN THẠC SĨ KHOA HỌC

NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS MẪN QUANG HU

Hà Nội – Năm 2019


LỜI CẢM ƠN
Trong suốt thời gian đào tạo thạc sĩ tại giảng đường trường Đại học Khoa
học tự nhiên, em đã nhận được rất nhiều sự quan tâm và giúp đỡ từ quý thầy cô và
bạn bè. Tất cả những may mắn đó đã, đang và sẽ góp phần không nhỏ trong những
bước đường sự nghiệp của em.
Với tất cả lòng kính trọng, em xin được gửi lời cảm ơn chân thành nhất tới
quý thầy cô trong Khoa Địa lý đã cùng nhau truyền đạt vốn kiến thức quý báu của
mình cho các thế hệ sinh viên học tập tại trường.Được tham gia vào các hoạt động
tiếp cận thực tế cũng như nghiên cứu các đề tài khoa học chuyên sâu đã giúp chúng
em trau dồi hiểu biết về ngành học và vốn sống. Khoa Địa lý từ lâu đã trở thành cái

nôi tinh thần và tri thức giúp chúng em vững vàng hơn trên con đường sự nghiệp
của mình.
Đặc biệt, trong suốt quá trình nghiên cứu và hoàn thành luận văn, em đã may
mắn nhận được sự giúp đỡ nhiệt tình từ thầy Mẫn Quang Huy. Trước sự bỡ ngỡ và
vốn kiến thức còn hạn chế của em, thầy đã vô cùng khiêm tốn giảng dạy và bổ sung
cho em những lý thuyết cần thiết cũng như các thông tin thực tế, do vậy, em rất
mong có thể vận dụng được tốt những nội dung đã được học tập từ thầy trong bài
khóa luận này.
Sau cùng, em xin kính chúc quý thầy cô trong khoa Địa lý luôn dồi dào sức
khỏe và giữ vững niềm tin cho sứ mệnh truyền đạt tri thức cao cả của mình.
Em xin trân trọng cảm ơn.
Hà Nội, ngày 10 tháng 1 năm 2019
Sinh viên thực hiện

Ninh Thị Bích Ngọc


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của việc nghiên cứu đề tài
Quận 2 được thành lập từ 5 xã vùng nông thôn thuộc huyện Thủ Đức theo
Nghị định số 03/NĐ-CP ngày 01 tháng 4 năm 1997 của Chính phủ và có vị trí nằm
ở phía Đông Bắc của Thành phố Hồ Chí Minh với tổng diện tích tự nhiên
5.018,06ha được bao bọc phần lớn bởi sông Sài Gòn và Đồng Nai, cách trung tâm
Thành phố 300 mét hướng qua sông Sài Gòn. Với định hướng trở thành một đô thị
trung tâm mới, hiện đại; là đầu mối giao thông về đường bộ, đường sắt nội đô,
đường thủy của Thành phố Hồ Chí Minh, Quận 2 đòi hỏi phải có tốc độ phát triển
đô thị hóa cao, nhất là tập trung xây dựng các hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội như:
đường, trường học, bệnh viện và trung tâm hành chính...
Trải qua hơn 20 năm xây dựng và phát triển, các mặt kinh tế - xã hội của
Quận 2 đã có những bước tiến rõ rệt từ vùng đất nông nghiệp của huyện Thủ Đức

trước đây, đến nay đang từng bước thay da đổi thịt thành vùng đô thị mới với nhiều
khu dân cư hiện đại, nhiều công trình, dự án mang tầm cỡ quốc gia và khu vực như
dự án đầu tư xây dựng Khu đô thị mới Thủ Thiêm, dự án đoạn tuyến kết nối Đại lộ
Đông Tây với đường cao tốc Thành phố Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Dây, dự
án khu công nghiệp Cát Lái, cầu Phú Mỹ…
Để thực hiện nhiệm vụ phát triển đô thị theo quy hoạch, Quận 2 đã và đang
phối hợp với các ngành chức năng triển khai công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi thu hồi đất để thực hiện dự án theo các quyết định thu hồi, giao đất của Chính
Phủ và Ủy ban nhân dân Thành phố cho 159 dự án với diện tích bị ảnh hưởng
khoảng 3.000 ha (chiếm khoảng 60% diện tích đất tự nhiên toàn quận), bao gồm các
dự án phát triển khu dân cư mới, dự án phát triển khu công nghiệp, cảng, trung tâm
thương mại, các công trình phúc lợi công cộng, hạ tầng giao thông đô thị...(Ủy ban
nhân dân Quận 2, 2015).

1


Tuy nhiên, quá trình bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực
hiện các dự án đặc biệt là các dự án phát triển khu dân cư mới thường kéo dài nhiều
năm và phát sinh mâu thuẫn giữa người dân bị thu hồi đất với chủ đầu tư dự án và
chính quyền địa phương (trong vai trò người đi thu hồi đất). Mặt khác, các chính
sách liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất
qua các thời kỳ có nhiều thay đổi, thiếu tính ổn định, chưa đồng bộ, có những quy
định chưa sát thực tế, thiếu cụ thể gây ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án của chủ
đầu tư, đời sống của người dân thậm chí dẫn đến những khiếu kiện tập thể đông
người, đã trở thành vấn đề xã hội phức tạp làm ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình
hình an ninh trật tự, mất ổn định xã hội.
Xuất phát từ thực tiễn trên, tôi chọn đề tài: “Nghiên cứu thực trạng và đề
xuất giải pháp trong thu hồi đất tại một số dự án khu dân cư trên địa bàn Quận
2, Thành phố Hồ Chí Minh” nhằm xác định và đề xuất một số giải pháp giải quyết

nguyên nhân gây ảnh hưởng tiêu cực, làm chậm trễ tiến độ thực hiện dự án phát
triển khu dân cư mới tại nơi tôi công tác.

2. Mục tiêu nghiên cứu
Trên cơ sở đánh giá thực trạng những vướng mắc trong thu hồi đất thực hiện
một số dự án đầu tư đặc biệt là công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư nhằm đề
xuất các biện pháp thiết thực, khả thi, hiệu quả góp phần xây dựng đô thị Quận 2
theo quy hoạch.

3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đối tƣợng nghiên cứu
Các cơ chế, chính sách, đối tượng liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ,
tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án.
Phạm vi nghiên cứu
Không gian: Địa bàn Quận 2 Thành phố Hồ Chí Minh.
Thời gian: Từ khi thành lập quận vào năm 1997 đến nay.

2


Nội dung: Một số dự án phát triển khu dân cư mới, đi sâu, đánh giá 03 dự án
trọng điểm có quy mô lớn bao gồm:
- Dự án Khu đô thị An Phú - An Khánh (131ha);
- Dự án Khu đô thị phát triển An Phú (87ha);
- Dự án Khu dân cư Thạnh Mỹ Lợi (174ha).

4. Ý nghĩa của đề tài
Ý nghĩa khoa học: Báo cáo luận văn có thể trở thành tài liệu tham khảo cho
các nghiên cứu có liên quan.
Ý nghĩa thực tiễn: Những kết quả khoa học thu được thông qua thực hiện đề

tài thông qua việc xác định và thực hiện các giải pháp giải quyết những nguyên
nhân gây chậm trễ tiến độ công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất
đối với các dự án phát triển khu dân cư mới, báo cáo luận văn sẽ giúp cho các cơ
quan Nhà nước có thẩm quyền cũng như các cá nhân, đơn vị có liên quan sớm đưa
quy hoạch vào triển khai thực hiện trong đời sống thực tiễn, giải quyết dứt điểm tình
trạng “quy hoạch treo” và dung hòa được lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư và
người bị thu hồi đất, góp phần thúc đẩy sự phát triển kinh tế - xã hội của địa
phương.

3


Chƣơng 1
TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.1. Tổng quan về quyền sử dụng đất và vấn đề thu hồi đất
1.1.1. Quyền sử dụng đất theo luật định
Hiến pháp năm 1946 và Hiến pháp năm 1959 của nước ta thừa nhận sự tồn
tại của nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu nhà nước, sở hữu tập
thể và sở hữu tư nhân). Theo đó, Điều 31 Luật Cải cách ruộng đất năm 1953 cũng
quy định: “Người được chia ruộng đất có quyền sở hữu ruộng đất đó... Chính quyền
cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho người được chia. Mọi khế ước cũ đều huỷ
bỏ. Người được chia có quyền chia gia tài, cầm, bán, cho... ruộng đất được chia”
(Quốc hội, 1953).
Tuy nhiên, kể từ khi Hiến pháp năm 1980 có hiệu lực thì theo Điều 19 thì
“đất đai, rừng núi, sông hồ, hầm mỏ, tài nguyên thiên nhiên trong lòng đất, ở vùng
biển và thềm lục địa... đều thuộc sở hữu toàn dân” và theo Điều 20 thì “những tập
thể và cá nhân đang sử dụng đất đai được tiếp tục sử dụng và hưởng kết quả lao
động của mình theo quy định của pháp luật” (Quốc hội, 1980).
Chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai tiếp tục được khẳng định tại Hiến
pháp năm 1992 (Điều 17) và Hiến pháp năm 2013 (Điều 53). Trên tinh thần đó,

Luật Đất đai năm 1987, Luật Đất đai năm 1993 (sửa đổi, bổ sung năm 2001), Luật
Đất đai năm 2003 và Luật Đất đai năm 2013 đã cụ thể hóa chế độ sở hữu toàn dân
đối với đất đai, trong đó đặc biệt là quy định về quyền của Nhà nước với tư cách là
đại diện chủ sở hữu về đất đai, ví dụ như: theo Điều 1, LĐĐ năm 2003 thì “Nhà
nước đại diện chủ sở hữu toàn dân về đất đai và thống nhất quản lý về đất đai”
(Quốc hội, 2003) hoặc theo Điều 4, LĐĐ năm 2013 thì “Đất đai thuộc sở hữu toàn
dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền
sử dụng đất theo quy định của Luật này” (Tổng cục quản lý đất đai, 2014). Các quy
định của pháp luật đất đai cho thấy, chỉ khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất,

4


công nhận quyền sử dụng đất thì tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới được thực hiện
quyền của người sử dụng đất.
Mặc dù là chủ thể trực tiếp khai thác, sử dụng đất đai, nhưng người sử dụng
đất không phải là chủ sở hữu đất đai và khi thực hiện các quyền của mình (ví dụ:
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê... quyền sử dụng đất) thì phải được sự đồng ý
(chấp thuận) của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền với các điều kiện đã được pháp
luật đất đai quy định. Nếu nhìn ở góc độ quyền sử dụng đất của Nhà nước và quyền
sử dụng đất của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cũng cho thấy sự khác biệt rất rõ, đó
là:
(i) Quyền sử dụng đất đai của Nhà nước phát sinh dựa trên cơ sở Nhà nước là
đại diện chủ sở hữu đất đai nên quyền sử dụng đất này là vĩnh viễn, trọn v n và
không bị ai hạn chế, còn quyền sử dụng đất của người sử dụng xuất hiện khi được
Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép nhận chuyển quyền sử dụng đất hoặc
công nhận quyền sử dụng đất... và phụ thuộc vào ý chí của Nhà nước. Vì vậy, quyền
sử dụng đất của họ bị Nhà nước hạn chế bởi diện tích, thời hạn và mục đích sử
dụng...
(ii) Nếu như quyền sử dụng đất của Nhà nước mang tính gián tiếp và trừu

tượng thì ngược lại, quyền sử dụng đất của người sử dụng lại mang tính chất trực
tiếp và cụ thể. Tuy không đồng nhất nội hàm của khái niệm quyền sở hữu đất và
quyền sử dụng đất, nhưng trong số 05 quyền của người sử dụng đất tại LĐĐ năm
1993, sau đó mở rộng đến 10 quyền tại LĐĐ năm 2003 và 08 quyền tại LĐĐ năm
2013 có nhiều quyền mang tính chất định đoạt tài sản (giống như chủ sở hữu), nghĩa
là việc thực hiện quyền dẫn đến thay đổi người sử dụng đất với tư cách là chủ thể
trực tiếp quản lý, khai thác thửa đất, đó là quyền trao đổi, tặng cho, chuyển nhượng,
góp vốn, thừa kế bằng quyền sử dụng đất.
Thông qua mối quan hệ giữa Nhà nước với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân
sử dụng đất, đặc biệt là từ cách thức xử lý của pháp luật khi quy định về các quyền
của người không phải là chủ sở hữu đối với tài sản, trong đó có quyền sử dụng đất
và phương thức bảo vệ các quyền đối với tài sản của người không phải là chủ sở

5


hữu đó cũng được thực hiện như bảo vệ đối với chủ sở hữu tài sản thì quyền sử
dụng đất cần được định nghĩa như sau: Quyền sử dụng đất là quyền tài sản thuộc sở
hữu của tổ chức, hộ gia đình, cá nhân phát sinh trên cơ sở quyết định giao đất, cho
thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc từ
các giao dịch nhận chuyển quyền sử dụng đất. Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt
quyền sử dụng đất phải tuân thủ các điều kiện, thủ tục do pháp luật quy định.[43]
1.1.2. Vấn đề thu hồi đất của Nhà nƣớc
1.1.2.1. Thẩm quyền thu hồi đất
LĐĐ năm 2013 căn cứ vào chủ thể sử dụng đất, chủ thể giao đất, cho thuê
đất để quy định chủ thể có thẩm quyền thu hồi đất. Theo đó, thẩm quyền thu hồi
đất được phân thành hai cấp như sau:
- UBND cấp tỉnh thu hồi đất đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, người Việt
Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức nước ngoài. Thu hồi đất nông nghiệp thuộc
quỹ đất công ích của xã, phường, thị trấn.

- UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất đối với hộ gia đình, cá nhân,
cộng đồng dân cư. Thu hồi đất của người Việt Nam định cư ở nước ngoài được
sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Trường hợp trong khu vực thu hồi đất có cả đối tượng thuộc thẩm quyền
của UBND cấp tỉnh và UBND cấp huyện thì UBND cấp tỉnh quyết định thu hồi
đất hoặc ủy quyền cho UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất.
1.1.2.2. Các trƣờng hợp Nhà nƣớc thực hiện thu hồi đất
Từ 12 trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 38 của LĐĐ năm 2003, LĐĐ
năm 2013 bổ sung trường hợp thu hồi đất do có nguy cơ đe dọa tính mạng con người
để chia thành 4 nhóm để có quy định riêng về cơ chế xử lý đất thu hồi, tài sản trên đất
thu hồi phù hợp với tính chất của từng nhóm, gồm:
Nhóm 1: Thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh (Điều 61);
Nhóm 2: Thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công
cộng (Điều 62);

6


Nhóm 3: Thu hồi đất do vi phạm pháp luật (Điều 64); đặc biệt đối với
trường hợp không đưa đất đã được giao, cho thuê vào sử dụng hoặc chậm đưa đất
vào sử dụng, LĐĐ năm 2013 quy định chế tài mạnh để xử lý đối với các trường hợp
này; cụ thể Luật quy định: ”Đất được Nhà nước giao, cho thuê để thực hiện dự án
đầu tư mà không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục hoặc tiến độ sử
dụng đất chậm 24 tháng so với tiến độ ghi trong dự án đầu tư kể từ khi nhận bàn
giao đất trên thực địa phải đưa đất vào sử dụng; trường hợp không đưa đất vào sử
dụng thì chủ đầu tư được gia hạn sử dụng 24 tháng và phải nộp cho Nhà nước
Khoản tiền tương ứng với mức tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với thời gian
chậm tiến độ thực hiện dự án trong thời gian này; hết thời hạn được gia hạn mà chủ
đầu tư vẫn chưa đưa đất vào sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất mà không bồi
thường về đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp do bất khả kháng” (Điểm i

Khoản 1 Điều 64).
Nhóm 4: Thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo pháp luật, tự
nguyện trả lại đất, có nguy cơ đe dọa tính mạng con người (Điều 65).
Trong các trường hợp Nhà nước thực hiện thu hồi đất nêu trên thì nhóm 2
“thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng” đã cho
thấy Đảng và Nhà nước ta có sự thay đổi lớn trong quan điểm và tư tưởng khi
hướng tới quyền lợi người bị thu hồi đất nói riêng và của toàn xã hội nói chung
mà không còn quá đặt nặng lợi ích của các doanh nghiệp để thu hút đầu tư. Có
thể nói rằng LĐĐ năm 2013 đã khắc phục được những bất cập mà LĐĐ năm
2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành mắc phải khi quy định trường hợp “thu
hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội” (Tổng cục quản lý đất đai 2014). Một điều
đáng chú ý nữa là LĐĐ năm 2013 đã đưa vai trò giám sát của cơ quan quyền lực
Nhà nước tại địa phương là Hội đồng nhân dân cấp tỉnh vào công tác “thu hồi
đất để phát triển kinh tế - xã hội”, cụ thể chỉ những dự án dự án phát triển kinh
tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng đã được HĐND cấp tỉnh thẩm
định và thông qua thì mới đủ điều kiện được thu hồi đất. Điều này đã thể hiện sự
nhất quán giữa các cơ quan quyền lực Nhà nước.

7


Tuy nhiên, cần xác định rõ những trường hợp Nhà nước thu hồi đất thì
NSDĐ được bồi thường theo giá đất do Nhà nước xác định, còn những trường
hợp còn lại (Nhà nước không thu hồi đất) thì người sử dụng đất được chủ đầu tư
trả tiền theo giá đất do các bên thỏa thuận và khi Nhà nước thực hiện việc thu
hồi đất bắt buộc phải dựa trên các căn cứ sau đây:
- Dự án thuộc các trường hợp thu hồi đất quy định tại Điều 61 và Điều 62
của LĐĐ năm 2013;
- Kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phê duyệt;

- Tiến độ sử dụng đất thực hiện dự án.
1.2. Bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất
1.2.1 Khái quát tình hình bồi thƣờng giải phóng mặt bằng tại Việt Nam
Thời kỳ thi hành Luật Đất đai năm 2003
Sự ra đời của LĐĐ năm 2003 đã khắc phục được những thiếu sót trong công
tác bồi thường. Trong đó có những quy định cụ thể về việc tính bồi thường về đất,
điều kiện nơi tái định cư đối với các trường hợp được áp dụng cơ chế chuyển đổi
đất đai bắt buộc. Trong suốt thời gian này, Nhà nước đã ban hành rất nhiều văn bản
duới Luật như Nghị định, Thông tư và các văn bản pháp quy khác về quản lý đất đai
nhằm cụ thể hoá các điều luật, trong đó có những quy định chi tiết về bồi thường
khi Nhà nước thu hồi đất để giải phóng măt bằng, cụ thể như Nghị định số
197/2004/NĐ-CP ngày 02/12/2004 của Chính phủ, Thông tư số 116/2004/TT-BTC
ngày 07/12/2004 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số
197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/5/2007, Thông tư số
06/2007/TT-BTNMT ngày 15/6/2007 và Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTCBTNMT ngày 31/01/2008, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 và Thông
tư số 14/2009/TT-BTNMT ngày 01/10/2009.
Về cơ bản, chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng theo LĐĐ năm 2003
đã kế thừa những ưu điểm của chính sách trong thời kỳ trước, đồng thời có những
đổi mới nhằm góp phần tháo gỡ các vướng mắc trong việc bồi thường giải phóng

8


mặt bằng hiện nay. Tuy nhiên, để tháo gỡ các vướng mắc, khó khăn trong công tác
bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, ngày 25/5/2007, Chính phủ ban hành Thông tư số
06/2007/TT-BTNMT về hướng dẫn một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐ-CP,
Thông tư số 145/2007/TT-BTC về hướng dẫn thực hiện Nghị định số
188/2004/NĐ-CP, Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTC-BTNMT ngày 31
tháng 01 năm 2008 hướng dẫn thực hiện một số điều của Nghị định số 84/2007/NĐCP.
Thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, thu hồi đất để sử dụng vào

mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát
triển kinh tế trong các trường hợp đầu tư xây dựng khu công nghiệp, khu công nghệ
cao, khu kinh tế và các dự án đầu tư lớn theo quy định của Chính phủ. Còn đối với
các dự án sản xuất, kinh doanh phù hợp với quy hoạch sử dụng đất đã được xét
duyệt thì nhà đầu tư được nhận chuyển nhượng, thuê quyền sử dụng đất, nhận góp
vốn bằng quyền sử dụng đất của các tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân mà không
phải thực hiện thủ tục thu hồi đất.
Thời kỳ thi hành Luật Đất đai năm 2013
LĐĐ năm 2013 được Quốc hội khóa XIII thông qua tại kỳ họp ngày
29/11/2013 và có hiệu lực kể từ 01/7/2014. LĐĐ năm 2013 có 14 chương với 212
điều; so với LĐĐ năm 2003 tăng 7 chương và 66 điều.
Để đảm bảo các điều kiện cho việc tổ chức thi hành Luật nhanh chóng được
triển khai đi vào cuộc sống, tạo ra những chuyển biến rõ rệt về quản lý và sử dụng
đất, đưa công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp, kỷ cương theo đúng quy định;
Trong năm 2014, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì trình Chính phủ ban hành
5 Nghị định và phối hợp với Bộ Tài chính trình Chính phủ ban hành 2 Nghị định.
Đồng thời, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì phối hợp với Bộ, ngành có liên
quan rà soát hệ thống Thông tư, Thông tư liên tịch ban hành từ 2013 trở về trước để
sửa đổi, bổ sung cho phù hợp với Luật Đất đai và các Nghị định quy định chi tiết thi
hành Luật, cụ thể đến nay đến nay đã ban thành 12 Thông tư hướng dẫn. Riêng Bộ

9


Tài chính đã ban hành 2 Thông tư ngày 16 tháng 6 năm 2014, có hiệu lực từ ngày
01 tháng 8 năm 2014 hướng dẫn các nội dung có liên quan về tài chính đất.
Các nghị định và thông tư liên quan đến công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định
cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án gồm Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, Nghị định
số 44/2014/NĐ-CP, Nghị định số 45/2014/NĐ-CP, Nghị định số 46/2014/NĐ-CP,
Nghị định số 47/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày

06/01/2017 của Chính phủ; Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT, Thông tư số
37/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường, Thông tư
số 76/2014/TT-BTC, Thông tư số 77/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 của Bộ Tài
chính. Và Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Quyết định số
23/2015/QĐ-UBND ngày 15/5/2015 về quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi nhà nước thu hồi đất trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh.

1.2.2. Quy trình thu hồi đất giải phóng mặt bằng để triển khai thực hiện dự án
Để tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng, cơ quan Nhà nước có thẩm
quyền phải thực hiện các công việc theo những quy trình nhất định. Quy trình này
phải đảm bảo tính minh bạch, khách quan đặc biệt là đảm bảo quyền lợi của người
có đất bị thu hồi. Người bị thu hồi đất được cung cấp đầy đủ, chính xác các thông
tin và được tham gia đóng góp ý kiến cho phương án thu hồi đất và phương án bồi
thường. Điều đó đã góp phần giảm thiểu tiêu cực phát sinh trong quá trình thu hồi
đất và giảm thiểu các khiếu kiện phức tạp.
Có thể khái quát toàn bộ quá trình thu hồi đất, giải phóng mặt bằng thông
qua quy trình với 09 bước cơ bản dưới đây:
- Bước 1: Xây dựng kế hoạch thu hồi đất.
- Bước 2. Ban hành thông báo thu hồi đất.
- Bước 3. Kiểm kê đất đai, tài sản có trên đất.
- Bước 4. Lập phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Bước 5. Niêm yết công khai phương án lấy ý kiến của nhân dân.

10


- Bước 6. Hoàn chỉnh phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
- Bước 7. Phê duyệt phương án chi tiết và tổ chức triển khai thực hiện.
- Bước 8. Tổ chức chi trả bồi thường.
- Bước 9. Bàn giao mặt bằng, cưỡng chế thu hồi đất.

Điều kiện đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất
Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không phải là đất thuê trả tiền thuê
đất hàng năm, có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở
hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)
hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở
hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà
chưa được cấp, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 77 của LĐĐ năm 2013;
người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc đối tượng được sở hữu nhà ở gắn liền
với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam mà có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà chưa được cấp.
Cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng đang sử dụng đất mà không
phải là đất do Nhà nước giao, cho thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản
khác gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà chưa được cấp.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền
sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận
chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu
chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà chưa được cấp.
Tổ chức được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê; nhận thừa kế quyền sử dụng đất, nhận

11


chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà tiền sử dụng đất đã nộp, tiền nhận chuyển
nhượng đã trả không có nguồn gốc từ ngân sách nhà nước, có Giấy chứng nhận

hoặc có đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu
nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà chưa
được cấp.
Tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao được Nhà nước cho thuê đất trả
tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê và có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều
kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác
gắn liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà chưa được cấp.
Tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn
đầu tư nước ngoài được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất để thực hiện dự
án đầu tư xây dựng nhà ở để bán hoặc bán kết hợp cho thuê; cho thuê đất trả tiền
thuê đất một lần cho cả thời gian thuê, có Giấy chứng nhận hoặc có đủ điều kiện
cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn
liền với đất theo quy định của LĐĐ năm 2013 mà chưa được cấp.

12


Bƣớc

Sơ đồ

Bƣớc 01 THÔNG BÁO
THU H I
ĐẤT
Bƣớc 02 THU H I
ĐẤT

Nơi thực hiện nghiệp vụ

Thông báo thu hồi đất

UBND cấp tỉnh, cấp huyện
(Theo Điều 66 của Luật đất
đai 2013)

Thu hồi đất

- UBND cấp xã; Tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường; Người
sử dụng đất
- Lực lượng CA

Kiểm kê đất đai
tài sản
có trên đất

Bƣớc 03 KIỂM KÊ
ĐẤT ĐAI
T I SẢN CÓ
TRÊN ĐẤT

Bƣớc 04 L P
PHƢƠNG N
B I
THƢỜNG

Bƣớc 05 NIÊM YẾT
CÔNG KHAI
PHƢƠNG N
LẤY Ý KIẾN

CỦA NH N
DÂN

Tổ chức vận động
thuyế t phục

UBND cấp xã; Tổ chức làm
nhiệm vụ bồi thường; Người
sử dụng đất; Ủy ban
MTTQVN cấp xã nơi có đất
thu hồi

Ban hành quyết định
kiểm đếm bắt buộc

Chủ tịch UBND cấp huyện

Ban hành quyết định

Chủ tịch UBND cấp huyện

Thực hiện quyết định
cƣỡng chế kiểm đếm
bắt buộc

Tổ chức làm nhiệm vụ cưỡng
chế

Lập phƣơng án bồi
thƣờng thiệ t hại hỗ trợ

tái định cƣ

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường

Niêm yết công khai
phƣơng án lấy ý kiến của
nhân dân

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường; UBND cấp xã

Lập biên bản tổng hợp ý
kiế n

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường

Tổ chức đối thoại

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường; UBND cấp xã

Hình 1.1. Quy trình thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng

13


Hoàn chỉnh phƣơng án
Bƣớc 06 HOÀN

CHỈNH
PHƢƠNG N

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường

Trình cơ quan chuyên
môn thẩm định
Trình cấp có thẩm quyền
phê duyệt

Bƣớc 07 PHÊ DUYỆT
PHƢƠNG N
CHI TIẾT V
TỔ CHỨC
TRIỂN KHAI
THỰC HIỆN

Bƣớc 08 - TỔ
CHỨC CHI
TRẢ B I
THƢỜNG

Phê duyệt phƣơng án

UBND cấp có thẩm quyền

Niêm yết công khai quyết
định phê duyệt

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường; UBND cấp xã

Gửi quyết định phê duyệt

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường; UBND cấp xã

Tổ chức thực hiện việc
BT HT TĐC

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường; UBND cấp xã; Ủy
ban MTTQVN cấp xã nơi có
đất thu hồi

Chi trả BT HT TĐC

Tổ chức làm nhiệm vụ bồi
thường

Bàn giao mặt bằng

Bƣớc 09 BÀN GIAO
MẶT BẰNG
CƢỠNG CHẾ
THU H I
ĐẤT

Người bị thu hồi đất

Thành lập Ban thực hiện
cƣỡng chế

Chủ tịch UBND cấp huyện

Vận động thuyết phục
Ban thực hiện cưỡng chế
Lập biên bản chấp hành

Cƣỡng chế thu hồi đất

Ban thực hiện cưỡng chế

Hình 1.1. Quy trình thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng (tiếp theo)
(Nguồn: phòng Tài nguyên và Môi trường Quận 2, 2014)

14


1.2.3. Các yếu tố ảnh hƣởng đến thu hồi đất bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ
1.2.3.1. Hệ thống cơ chế chính sách
Đây là yếu tố quan trọng nhất, ảnh hưởng trực tiếp đến công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án vì ảnh hưởng trực tiếp đến
quyền và lợi ích hợp pháp của người bị thu hồi đất.
Chính sách áp dụng ở đây chúng ta bàn đến trước tiên là chính sách về giá
đất và chính sách về tái định cư. Nếu không có một phương án bồi thường, hỗ trợ và
tái định cư phù thì rất dễ gây ra sự phản đối từ phía người bị thu hồi đất thậm chí
khiếu nại, tố cáo, biểu tình, chống đối tiềm ẩn nguy cơ gây mất ổn định chính trị.
Như vậy, ta thấy rằng, một trong bước quan trọng đầu tiên khi tiến hành công tác

bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án là xác định được
mức bồi thường thỏa đáng cho những người bị thu hồi đất cũng chính là dung hòa
lợi ích giữa chủ đầu tư với người bị thu hồi đất.
Đồng thời, khi xem xét ở một khía cạnh khác, chính sách áp dụng không chỉ
ảnh hưởng đến người bị thu hồi đất mà còn ảnh hưởng đến chủ đầu tư dự án. Công
tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất là công việc khó khăn, phức tạp,
chiếm nhiều thời gian của quá trình triển khai thực hiện dự án. Xét dưới góc độ kinh
tế, dự án chậm triển khai thực hiện thì chủ đầu tư, các doanh nghiệp bị thiệt hại
đáng kể về lợi ích kinh tế do máy móc, vật tư, trang thiết bị không được hoạt động,
người lao động không có việc làm trong khi doanh nghiệp vẫn phải trả lương, trả
chi phí duy trì các hoạt động thường xuyên và trả lãi suất vay vốn cho ngân hàng…
Vì vậy, càng rút ngắn thời gian thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư
khi thu hồi đất thì chủ đầu tư, doanh nghiệp sẽ sớm có mặt bằng triển khai các dự án
đầu tư góp phần vào việc thúc đẩy tăng trưởng của nền kinh tế và nâng cao tính hấp
dẫn của môi trường đầu tư, kinh doanh ở nước ta.
1.2.3.2. Yếu tố ngƣời sử dụng đất
Người dân là một trong các bên tham gia trực tiếp vào việc bồi thường giải
phóng mặt bằng. Vì vậy đây là yếu tố tâm lý ảnh hưởng rất lớn tới công tác bồi

15


thường giải phóng mặt bằng. Nếu người dân có trách nhiệm và tự giác tham gia thì
công tác giải phóng mặt bằng sẽ được thực hiện nhanh chóng và đạt kết quả tốt.
Văn hóa của người Việt Nam dù ở nông thôn hay thành thị, đều mang ít
nhiều tính chất của văn hóa làng xã. Điểm nổi bật trong văn hóa làng xã, đó là việc
tâm lý của người dân bị tác động rất nhiều từ phía những người sống xung quanh
mình hay còn gọi là “tâm lý đám đông”. Một hộ không đồng ý phương án bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư thì thường kéo theo nhiều hộ xung quanh cũng không
đồng ý.

Một hiện tượng tâm lý khác cũng ảnh hưởng không nhỏ đến quá trình bồi
thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất để thực hiện dự án là lối suy nghĩ “đất
càng để lâu càng được đền bù giá cao”. Đây là hành vi xuất phát từ tâm lý “phép
vua còn thua lệ làng” trong suy nghĩ của không ít người dân Việt Nam, coi thường
pháp luật và các công cụ thực thi pháp luật.
Mặc dù những rắc rối do yếu tố tâm lý gây ra có thể giải quyết bằng con
đường pháp lý và biện pháp cưỡng chế. Tuy nhiên, các phương pháp này mất nhiều
thời gian và gây mất lòng tin của người dân vào các dự án thu hồi đất của Nhà nước
sau này.
1.2.3.3. Yếu tố tài chính
Có thể coi nguồn vốn có vai trò quan trọng, quyết định tới tiến độ bồi thường
giải phóng mặt bằng, tiến độ thi công nhanh hay chậm. Có nguồn vốn thì chúng ta
mới có tiền để trả các chi phí bồi thường, có kinh phí để tiến hành thực hiện các
công tác liên quan đến việc thu hồi và xây dựng nhà tái định cư cho các hộ dân bị
thu hồi. Nguồn vốn lớn, mạnh thì công tác đền bù diễn ra nhanh, kết thúc sớm.
Ngược lại, thiếu vốn sẽ ảnh hưởng lớn tới tiến độ cũng như chất lượng công việc.
Chủ đầu tư phải đủ khả năng tài chính để kịp thời chi trả bồi thường cho các hộ dân
theo đúng kế hoạch, tiến độ đã được thông báo. Ngược lại, công tác bồi thường sẽ
bị trì hoãn và có thể tạo ra sự bất bình, phản ứng tiêu cực, thiếu hợp tác và khiếu
kiện trong nhân dân.

16


1.3. Kinh nghiệm về thu hồi đất bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ của một số
quốc gia
Theo nguyên tắc chung, ở hầu hết các nước, mô hình chuyển đổi đất đai bắt
buộc được thực hiện trong trường hợp chuyển đổi đất đai dùng cho mục đích quốc
gia, mục đích công cộng hoặc trong một số dự án của các đối tác quan trọng hay các
dự án đầu tư phát triển kinh tế đặc thù. Tuy nhiên, căn cứ vào chính sách quản lý và

sử dụng đất của từng nước, cơ chế thu hồi đất đai bắt buộc cũng có những điểm
riêng, cụ thể như sau:
1.3.1. Trung Quốc
Ở Trung Quốc, đất đai thuộc chế độ công hữu nên lợi ích công là điều kiện
tiền đề để áp dụng quyền thu hồi đất một cách hợp pháp. Việc thu hồi đất được thực
hiện chặt chẽ để tránh sự lạm quyền của chính quyền địa phương. Phạm vi đất bị
thu hồi phục vụ cho lợi ích công gồm: đất phục vụ cho quân sự - quốc phòng; các
cơ quan nhà nước và các cơ quan nghiên cứu sự nghiệp; công trình giao thông, năng
lượng; kết cấu hạ tầng công cộng; công trình công ích và phúc lợi xã hội, công trình
trọng điểm quốc gia, bảo vệ môi trường sinh thái và phục vụ cho các lợi ích công
cộng khác theo quy định của pháp luật.
Ở Trung Quốc, chỉ có Chính phủ và chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực
thuộc Trung ương mới có thẩm quyền thu hồi đất. Công tác quản lý giải phóng mặt
bằng được giao cho Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại các địa phương thực hiện.
Chủ thể được nhận khu đất sau khi được thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải
tỏa mặt bằng khu đất đó (thông thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công
trình trên khu đất giải tỏa).
Nguyên tắc bồi thường khi thu hồi đất được xác định là phải bảo đảm cho
người bị thu hồi đất có chỗ ở bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Bồi thường khi thu
hồi đất không căn cứ giá thị trường, mà phụ thuộc vào mục đích sử dụng ban đầu
của khu đất bị thu hồi, cụ thể là: đối với đất nông nghiệp, cách tính tiền bồi thường
đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai

17


những năm trước đây rồi nhân với một hệ số do nhà nước quy định. Mức bồi
thường được tính bằng 6 đến 10 lần giá trị sản lượng hàng năm trung bình của ba
năm trước khi thu hồi. Trợ cấp tái định cư được tính bằng 4 đến 6 lần giá trị sản
lượng hàng năm trung bình. Bồi thường về hoa màu và các công trình hiện có sẽ do

chính quyền địa phương quyết định. Trong trường hợp mức bồi thường không đủ để
duy trì mức sống ban đầu, thì có thể tăng thêm, tuy nhiên, tổng mức bồi thường
không vượt quá 30 lần giá trị sản lượng trung bình của 3 năm trước khi thực hiện
thu hồi nếu như các quy định trong luật không đủ duy trì mức sống hiện tại của
người nông dân.
Người bị thu hồi đất được thanh toán ba loại tiền: tiền bồi thường đất đai,
tiền trợ cấp về tái định cư, tiền trợ cấp bồi thường hoa màu trên đất. Cách tính tiền
bồi thường đất đai và tiền trợ cấp tái định cư căn cứ theo tổng giá trị tổng sản lượng
của đất đai những năm trước đây rồi nhân với hệ số. Tiền bồi thường cho hoa màu,
cho các loại tài sản trên đất được tính theo giá cả hiện tại. Để giải quyết nhà ở cho
người dân khi giải phóng mặt bằng, phương thức chủ yếu của Trung Quốc là trả tiền
và hỗ trợ bằng cách tính ba khoản sau: Một là, giá cả xây dựng lại, chênh lệch giữa
giá xây dựng lại nhà mới và nhà cũ; Hai là, giá đất tiêu chuẩn; Ba là, trợ cấp về giá
cả. Ba khoản này cộng lại là tiền bồi thường về nhà ở.
Việc bồi thường nhà ở cho dân ở thành phố khác với việc bồi thường cho dân
ở nông thôn, bởi có sự khác nhau về hình thức sở hữu đất đai ở thành thị và nông
thôn. Đối với nhà ở của người dân thành phố, nhà nước bồi thường bằng tiền là
chính, với mức giá do thị trường bất động sản quyết định qua các tổ chức trung gian
để đánh giá, xác định giá. Với người dân nông thôn, nhà nước thực hiện theo những
cách thức rất linh hoạt, theo đó, mỗi đối tượng khác nhau sẽ có cách bồi thường
khác nhau: tiền bồi thường về sử dụng đất đai; tiền bồi thường về hoa màu; bồi
thường tài sản tập thể [19]
1.3.2. Singapore
Ở Singapore, mặc dù có nhiều hình thức sở hữu khác nhau về đất đai (sở hữu
nhà nước, sở hữu tư nhân) song việc thu hồi đất chỉ được thực hiện để sử dụng vào

18


mục đích công cộng như: phát triển cơ sở hạ tầng; xây dựng công trình phúc lợi xã

hội; chỉnh trang đô thị...
Nhà nước Singapore đứng ra thu hồi đất rồi giao hoặc cho các công ty, nhà
đầu tư thuê đất. Công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các
thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng
đồng.
Ở Singapore, mức bồi thường thiệt hại khi thu hồi đất được xác định căn cứ
vào giá trị thực tế của bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển
chỗ ở hợp lý; chi phí mua nguyên vật liệu xây dựng nhà ở mới… Trường hợp người
bị thu hồi đất không tán thành với phương án bồi thường thiệt hại do Nhà nước xác
định, họ có quyền thuê một tổ chức định giá tư nhân để tiến hành định giá lại các
chi phí thiệt hại. Nhà nước trả tiền cho công tác định lại giá này.
Việc xác định giá bồi thường được Singapore thực hiện căn cứ vào giá trị bất
động sản do người bị thu hồi đất đầu tư chứ không căn cứ vào giá trị thực tế của bất
động sản. Phần giá trị tăng thêm do sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước được bóc
tách khỏi giá trị bồi thường của bất động sản. Điều này có nghĩa là Nhà nước không
bồi thường theo giá bất động sản hiện tại mà bồi thường theo giá thấp hơn do trừ đi
phần giá trị bất động sản tăng thêm từ sự đầu tư cơ sở hạ tầng của Nhà nước [20].
1.3.3. Pháp
Ở Pháp, đối với các trường hợp sử dụng đất vào mục đích chung như quốc
phòng - an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng... thì Nhà nước thực hiện quyền
ưu tiên mua đất của chủ sở hữu tư nhân trên cơ sở đàm phán thỏa thuận về giá.
Trường hợp thỏa thuận không đạt hoặc chủ sở hữu tư nhân không muốn bán đất thì
Nhà nước được quyền trưng thu đất đai có bồi thường cho chủ sở hữu.
Pháp được đánh giá là một trong những nước có thể chế trưng thu chi tiết và
hoàn chỉnh nhất. Thủ tục trưng thu của Pháp gồm hai giai đoạn: giai đoạn hành
chính (làm các công việc chuẩn bị thu hồi) và giai đoạn tư pháp (liên quan đến
chuyển quyền sở hữu).

19

Trước hết, bên có nhu cầu thực hiện dự án nộp hồ sơ cho Tỉnh trưởng. Tỉnh
trưởng bổ nhiệm điều tra viên hoặc một hội đồng điều tra để tiến hành điều tra sơ bộ
và chỉ rõ đối tượng, thời hạn điều tra; đồng thời, thông báo trên báo chí, cách thức
để công chúng tìm hiểu, nêu ý kiến về hồ sơ dự án. Trên cơ sở kết quả điều tra được
trình lên, Tỉnh trưởng sẽ thông báo cho chủ dự án, tòa án hành chính và cũng gửi
cho tất cả các xã, phường liên quan. Chậm nhất là một năm sau khi kết thúc điều tra
sơ bộ, tùy từng trường hợp theo luật định, Tỉnh trưởng ra quyết định về tính khả
nhượng của các tài sản có trong danh mục trưng thu, chuyển quyết định đó sang tòa
án. Sau khi có lệnh của tòa án, các chủ sở hữu không được chuyển nhượng, thế chấp
tài sản. Chủ dự án thông báo dự kiến về mức bồi thường và mời các bên bị trưng
thu cho biết yêu cầu của họ trong vòng 15 ngày. Hai bên có một tháng để xử lý
những bất đồng, nếu không thống nhất được thì mức bồi thường sẽ do tòa án quyết
định, có nêu rõ các khoản bồi thường chính, các khoản bồi thường phụ (như việc
làm, hoa màu, di chuyển, kinh doanh...) và cơ sở của việc tính toán. Những khoản
bồi thường này sẽ phải trả đầy đủ tính theo giá trong ngày ra lệnh trưng thu và chủ
dự án phải trả chi phí xác định mức bồi thường của tòa án.
1.3.4. Hàn Quốc
Ở Hàn Quốc, mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường
hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân. Các trường hợp đó là: thu hồi
đất để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đường sắt, đường bộ, sân bay,
đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy
điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây
dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ở để cho thuê hoặc
chuyển nhượng.
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức
tham vấn và cưỡng chế. Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc các
cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi
thường. Trong trường hợp tham vấn bị thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương
thức cưỡng chế. Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc

20


có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức
tham vấn; chỉ có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương thức cưỡng
chế.
Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội đứng ra bảo đảm trách nhiệm
cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc lập) được phép thu hồi
đất theo quy hoạch để thực hiện các dự án xây nhà ở.
Về thời điểm xác định giá bồi thường, đối với trường hợp thu hồi đất thông
qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm các bên
đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường. Đối với trường hợp thu
hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời
điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế.
Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho
ít nhất hai cơ quan định giá độc lập (hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc
công ty cổ phần) thực hiện. Trường hợp chủ đất yêu cầu xác định lại giá bồi thường
thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn định giá đất thứ ba. Nếu giá trị định
giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia
định giá khác thực hiện tiếp việc định giá, và từ đó, mức bồi thường sẽ được tính
toán lại. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình
cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập
được chủ thực hiện dự án thuê định giá.
Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị
hoa màu đó sẽ được bồi thường. Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu
thực tế được trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ trợ người nông dân
phục hồi lại việc sản xuất của mình. Khoản bồi thường được tính bằng 2 lần tổng
thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp [42]
1.5. Tình hình nghiên cứu về thu hồi đất bồi thƣờng hỗ trợ tái định cƣ ở Việt

nam
Trong thời gian qua có một số công trình nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực
bồi thường, giải phóng mặt bằng như:

21


Đề tài “Đánh giá thực trạng, hoàn thiện và cụ thể hóa chính sách về bồi
thường thiệt hại, hỗ trợ và tái định cư thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị
mới Thủ Thiêm” do Viện Kinh tế phối hợp với Ban quản lý đầu tư xây dựng khu đô
thị mới Thủ Thiêm, UBND Quận 2, Sở Tài chính, Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên Môi trường, sở Tư pháp, Văn phòng Hội đồng nhân dân và Ủy ban nhân dân thành
phố thực hiện vào năm 2005. Đề tài đã phân tích những vướng mắc trong quy định
bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hiện hành và quá trình triển khai dự án, từ đó đề xuất
và luận chứng chính sách mới và giải pháp phù hợp.
Đề tài “Hoàn thiện chính sách bồi thường, giải phóng mặt bằng trên địa bàn
thị xã Bảo Lộc” do Thạc sĩ Nguyễn Văn Phấn làm chủ nhiệm đề tài thực hiện vào
năm 2007. Đề tài đi sâu vào những tồn tại trong chính sách bồi thường giải phóng
mặt bằng mà địa phương đang áp dụng; cũng như sẽ nêu lên một số bất cập và đưa
ra giải pháp, kiến nghị giúp cơ quan chức năng hoàn thiện cơ chế quản lý kinh tế
trong giai đoạn hiện nay nhằm góp phần tháo gỡ những vướng mắc trong quá trình
thực hiện việc bồi thường giải phóng mặt bằng; góp phần xây dựng địa phương giàu
- mạnh, xã hội công bằng, dân chủ, văn minh.
Và nhiều công trình nghiên cứu khoa học khác liên quan đến lĩnh vực bồi
thường, giải phóng mặt bằng, thu hối đất nông nghiệp và giải pháp giải quyết quan
hệ lợi ích kinh tế phục vụ công tác thu hồi đất như: Công trình “Công tác quy
hoạch, kế hoạch hóa việc sử dụng đất và các giải pháp tạo vốn từ quỹ đất trên địa
bàn Thành phố Hồ Chí Minh” do Tiến sĩ Tôn Sĩ Kính thuộc Viện Kinh tế làm chủ
nhiệm thực hiện năm 1997; Viện Nghiên cứu địa chính thuộc Bộ Tài nguyên và
Môi trường có công trình “Nghiên cứu, đánh giá thực trạng công tác bồi thường,
hỗ trợ, tái định cư và đề xuất các giải pháp đẩy nhanh tiến độ thu hồi đất đối với

các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng chỉnh trang đô thị” thực hiện vào năm 20042005; Chuyên đề “Đánh giá việc thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi thu
hồi đất để triển khai một số dự án tại huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh” do các tác
giả Đặng Tiến Sỹ, Phạm Thị Tuyền, Đặng Hùng Võ và Đỗ Thị Tám thực hiện, đăng
trên Tạp chí Khoa học và Phát triển 2015, tập 13, số 1: 82-89; Chuyên đề “Đổi mới

22