CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ

CƠ SỞ LÝ THUYẾT VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ
I.1 Sự cần thiết của phân tích tài chính dự án đầu tư
I.1.1 Dự án đầu tư
• Khái niệm
Theo Luật đầu tư năm 2005:
Dự án đầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các
hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định.
• Đặc điểm dự án đầu tư
- Dự án đầu tư công trình bất động sản có tác động trực tiếp vào đất đai. Đất đai là tài
nguyên quý giá của quốc gia, nên mọi hoạt động ảnh hưởng đến đất đai đều phải được
phân tích kỹ lưỡng để hiệu quả thu được là tối ưu, hay nói cách khác phải so sánh các
chi phí cơ hội của đất đai đó. Vì vậy, mọi dự án đầu tư đều phải phân tích trên hai
khía cạnh, đó là tài chính và kinh tế - xã hội.
- Dự án đầu tư công trình bất động sản được thực hiện trong thời gian dài, do đó sẽ có
rất nhiều rủi ro. Vì vậy, trong phân tích tài chính, cần phải xem xét, đánh giá mức độ
tác động của các nhân tố đó, từ đó có các phương án hành động để dự án đầu tư vẫn
đạt được hiệu quả tài chính cao; và đặc biệt khi phân tích, chủ đầu tư cần phải xem
xét đến giá trị thời gian của các dòng tiền.
- Dự án đầu tư bất động sản cần có nguồn vốn lớn, vì vậy trong phân tích tài chính dự
án đầu tư, cần phải có các kế hoạch huy động vốn, lựa chọn sử dụng nguồn vốn hợp
lý để đảm bảo cho việc thực hiện dự án không gặp khó khăn, đảm bảo tiến độ thi công
của dự án.
I.1.2 Tài chính dự án đầu tư
Tài chính dự án đầu tư là tất cả những quan hệ về tiền tệ trong quá trình triển
khai thực hiện một dự án đầu tư, bao gồm từ khâu quan hệ về vốn, thu chi và phân
phối.
I.1.3 Phân tích tài chính dự án đầu tư
(TD1)
• Khái niệm
Phân tích tài chính dự án đầu tư là một nội dung kinh tế quan trọng trong quá
trình soạn thảo dự án.

Phân tích tài chính dự án đầu tư là quá trình tính toán, đánh giá, phân tích các chỉ
tiêu đo lường các mối quan hệ tài chính của một dự án đầu tư bất động sản nhằm giúp
cho các nhà đầu tư lựa chọn và đưa ra các quyết định phù hợp và hiệu quả nhất.
• Vai trò của phân tích tài chính dự án đầu tư:
- Đối với chủ đầu tư:
Phân tích tài chính cung cấp các thông tin cần thiết để chủ đầu tư đưa ra các
quyết định có nên đầu tư không dựa trên các nguồn lực mà mình có. Mục tiêu chính
của chủ đầu tư là lợi nhuận, do đó phân tích tài chính là một trong những bước quan
trọng trong quá trình lập dự án đầu tư. Không những vậy, phân tích tài chính còn là sự
quan tâm của các tổ chức phi lợi nhuận để các tổ chức này được những mục tiêu cơ
bản khác.
- Đối với các cơ quan có thẩm quyền quyết định đầu tư của Nhà nước
Phân tích tài chính là một trong những căn cứ quan trọng để các cơ quan này
xem xét cho phép đầu tư, đặc biệt đối với các dự án sử dụng nguồn vốn của Nhà nước
thì lại càng cần thiết.
- Đối với các cơ quan tài trợ vốn cho dự án
Dự án chỉ có khả năng trả nợ khi dự án đó phải được đánh giá khả thi về mặt tài
chính, có nghĩa là dự án đó phải đạt được hiệu quả tài chính và có độ an toàn cao về
mặt tài chính. Do đó phân tích tài chính là căn cứ quan trọng để quyết định tài trợ vốn
cho dự án.
- Phân tích tài chính còn là cơ sở để tiến hành phân tích khía cạnh kinh tế xã hội
Phân tích tài chính và phân tích kinh tế - xã hội đều phải dựa trên việc so sánh
các lợi ích thu được và các khoản chi phí phải bỏ ra. Song phân tích tài chính chỉ tính
đến những chi phí và những lợi ích sát thực đối với các cá nhân và tổ chức đầu tư.
Còn phân tích kinh tế - xã hội , các khoản chi phí và lợi ích được xem xét trên giác độ
nền kinh tế, xã hội. Do đó dựa trên những chi phí và lợi ích trong phân tích tài chính
tiến hành điều chỉnh để phản ánh những chi phí cũng như lợi ích mà nền kinh tế xã
hội phải bỏ ra hay thu được.
• Mục đích của phân tích tài chính dự án đầu tư
Phân tích tài chính nhằm đánh giá tính khả thi của dự án về mặt tài chính thông

qua việc:
- Xem xét nhu cầu và sự đảm bảo các nguồn lực tài chính cho việc thực hiện có hiệu
quả dự án đầu tư (xác định quy mô đầu tư, nhu cầu vốn đầu tư, nguồn vốn tài trợ cho
dự án).
- Dự tính các khoản chi phí, lợi ích và hiệu quả hoạt động của dự án trên góc độ hạch
toán kinh tế của đơn vị thực hiện dự án. Có nghĩa là xem xét những chi phí sẽ phải
thực hiện kể từ khi soạn thảo cho đến khi kết thúc dự án, xem xét những lợi ích mà
đơn vị thực hiện dự án sẽ thu được do thực hiện dự án. Trên cơ sở đó xác định các chỉ
tiêu phản ánh hiệu quả tài chính của dự án.
- Đánh giá độ an toàn về mặt tài chính của dự án đầu tư , được thể hiện:
+ An toàn về nguồn vốn huy động;
+ An toàn về khả năng thanh toán các nghĩa vụ tài chính ngắn hạn và khả năng
trả nợ;
+ An toàn cho các kết quả tính toán hay nói một cách khác là xem xét tính chắc
chắn của các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án khi các yếu tố khách quan tác
động theo hướng không có lợi.
• Yêu cầu của phân tích tài chính dự án đầu tư
Để đạt được mục đích và phát huy được vai trò của phân tích tài chính, yêu cầu
đặt ra trong phân tích tài chính là:
Nguồn số liệu sử dụng phân tích tài chính phải đầy đủ và đảm bảo độ tin cậy cao đáp
ứng mục tiêu phân tích;
Phải sử dụng phương pháp phân tích phù hợp và hệ thống các chỉ tiêu để phản ánh
đầy đủ các khía cạnh tài chính của dự án.
Phải đưa ra được nhiều phương án để từ đó lựa chọn phương án tối ưu.
I.2 Nội dung phân tích tài chính dự án đầu tư
I.2.1 Xác định nhu cầu vốn
I.2.1.1 Vai trò:
- Là cơ sở để chủ đầu tư lập kế hoạch và quản lý vốn đầu tư
- Dựa vào nhu cầu vốn để xác định hiệu quả đầu tư của dự án
I.2.1.2 Yêu cầu:

- Nhu cầu vốn đầu tư của dự án được dự tính dựa trên nội dung phân tích khía
cạnh kỹ thuật của dự án.
- Nếu vốn đầu tư dự tính quá thấp, dự án sẽ không thực hiện được, ngược lại
nếu vốn đầu tư dự tính quá cao sẽ không phản ánh chính xác được hiệu quả tài chính
của dự án, do đó phải xác định nhu cầu vốn đầu tư với độ chính xác cao nhất.
- Xác định nhu cầu vốn đầu tư đòi hỏi phải có khả năng phân tích tình hình thị
trường hiện tại, và khả năng dự báo tình hình thị trường trong tương lai đề phòng sự
tăng giá của nguyên vật liệu, trang thiết bị.
I.2.1.3 Nội dung :
Xác định nhu cầu vốn đầu tư chính là xác định tổng mức đầu tư xây dựng công
trình của dự án.
Trong kinh tế xây dựng, có hai khái niệm được nhắc đến khi xác định nhu cầu
vốn, đó là tổng mức đầu tư xây dưng công trình và dự toán xây dựng công trình. Ta có
thể phân biệt hai khái niệm này như sau:
Tổng mức đầu tư xây dựng công trình là chi phí dự tính của dự án. Dự toán
đầu tư xây dựng công trình được xác định theo từng công trình xây dựng cụ thể. Hai
khái niệm này khác nhau ở nội dung chi phí đó là chi phí bồi thường, giải phóng mặt
bằng, tái định cư. Do đó, Dự toán đầu tư xây dựng công trình trở thành Tổng mức đầu
tư xây dựng công trình khi xảy ra một trong hai trường hợp sau:
+ Khi dự án không phải bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư
+ Khi dự án có một công trình duy nhất. Nếu dự án có nhiều công trình thì chi
phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư được tính riêng thành một nội dung
chi phí mà không phân bổ cho từng dự toán công trình, hạng mục công trình.
Tổng mức đầu tư một dự án bất động sản bao gồm các chi phí sau
(TD2)
:
- Chi phí xây dựng bao gồm: chi phí xây dựng các công trình, hạng mục công
trình, chi phí phá và tháo dỡ các vật kiến trúc cũ, chi phí san lấp mặt bằng xây dựng,
chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công, nhà tạm tại hiện
trường để ở và điều hành thi công.

- Chi phí thiết bị bao gồm: chi phí mua sắm thiết bị công nghệ, chi phí đào tạo
và chuyển giao công nghệ (nếu có), chi phí lắp đặt, thí nghiệm, hiệu chỉnh, chi phí vận
chuyển, bảo hiểm, thuế và các loại phí liên quan khác.
- Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư bao gồm: chi phí đền bù
nhà cửa, vật kiến trúc, cây trồng trên đất và các chi phí khác, chi phí thực hiện tái định
cư, chi phí tổ chức đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí sử dụng đất trong thời gian
xây dựng, chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật.
- Chi phí quản lý dự án bao gồm các chi phí để tổ chức thực hiện công việc quản
lý dự án từ khi lập dự án đến khi hoàn thành nghiệm thu bàn giao đưa công trình vào
khai thác sử dụng.
- Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng bao gồm: chi phí tư vấn khảo sát, thiết kế, giám
sát xây dựng, tư vấn thẩm tra và các chi phí tư vấn đầu tư xây dựng khác.
- Chi phí khác bao gồm: vốn lưu động trong thời gian sản xuất thử và sản xuất
không ổn định đối với các dự án đầu tư xây dựng nhằm mục đích kinh doanh, lãi vay
trong thời gian xây dựng và các chi phí cần thiết khác.
- Chi phí dự phòng bao gồm: chi phí dự phòng cho khối lượng công việc phát
sinh và chi phí dự phòng cho yếu tố trượt giá trong thời gian xây dựng công trình.
I.2.1.4 Phương pháp xác định
(TD3)
:
Chủ đầu tư có thể tổ chức đấu thầu, xây dựng giá qua giá dự thầu hoặc tự xác
định nhu cầu vốn bằng cách tính trực tiếp.
Có 4 phương pháp cơ bản để xác định tổng mức đầu tư:
• PP1: Tính theo thiết kế cơ sở của dự án:
V = G
XD
+ G
TB
+ G
GPMB

+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K
+ G
DP
Trong đó:
- V: Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng công trình
- G
XD
: Chi phí xây dựng được tính theo khối lượng chủ yếu từ thiết kế cơ sở,
các khối lượng khác dự tính và giá xây dựng phù hợp với thị trường;
G
XD
= G
XDCT1
+ G
XDCT2
+ … + G
XDCTn
m
G
XDCT
= ( ∑ Q
XD i
x Z
i
+ G

QXDK
) x (1+T
GTGT-XD
)
i =1
Trong đó:
n : Số công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
m : Số công tác xây dựng chủ yếu/ bộ phận kết cấu chính của công trình,
hạng mục công trình thuộc dự án
i : Số thứ tự công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu chính thứ i
của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
Q
XDi
: Khối lượng công tác xây dựng chủ yếu thứ i/ bộ phận kết cấu chính
thứ i của công trình, hạng mục công trình thuộc dự án
Z
i
: Đơn giá xây dựng chủ yếu thứ i/ đơn giá theo bộ phận kết cấu chính
thứ i của công trình
G
QXDK
: Chi phí xây dựng các công tác khác còn lại/ bộ phận kết cấu khác
còn lại của công trình, hạng mục công trình được ước tính theo tỷ lệ phần trăm
trên tổng chi phí xây dựng các công tác xây dựng chủ yếu/ tổng chi phí xây dựng
các bộ phận kết cấu chính của công trình, hạng mục công trình
T
GTGT-XD
: Mức thuế suất thuế GTGT quy định cho công tác xây dựng
- G
TB

: Chi phí thiết bị được tính theo một trong các phương pháp sau:
+ Trường hợp dự án có các nguồn thông tin, số liệu chi tiết về dây chuyền công
nghệ, số lượng, chủng loại, giá trị từng thiết bị hoặc giá trị toàn bộ dây chuyền
công nghệ và giá một tấn, một cái hoặc toàn bộ dây chuyền thiết bị tương ứng
các công trình thì chi phí thiết bị của dự án bằng tổng chi phí thiết bị của các
công trình thuộc dự án.
+ Trường hợp dự án có thông tin về giá chào hàng đồng bộ về thiết bị, dây
chuyền công nghệ của nhà máy sản xuất hoặc đơn vị cung ứng thiết bị thì G
TB
của dự án có thể lấy trực tiếp từ các báo giá hoặc giá chào hàng thiết bị đồng bộ
này.
+ Trường hợp dự án chỉ có thông tin, dữ liệu chung về công suất, đặc tính kỹ
thuật của dây chuyền công nghệ, thiết bị thì chi phí thiết bị có thể được xác định
theo chỉ tiêu suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc
năng lực phục vụ công trình.
- G
GPMB
: Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tái định cư được tính theo khối
lượng phải đền bù, tái định cư của dự án và các chế độ của nhà nước có liên
quan;
- G
QLDA
: Chi phí quản lý dự án
G
TV
: Chi phí tư vấn
G
K
: Chi phí khác
G

QLDA
, G
TV
và G
K
được xác định bằng cách lập dự toán; hoặc tính theo định
mức tỷ lệ phần trăm; hoặc tổng các chi phí này (không bao gồm lãi vay trong
thời gian thực hiện dự án và vốn lưu động ban đầu) có thể được ước tính từ
10% - 15% của tổng chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của dự án. Vốn lưu
động ban đầu (đối với các dự án sản xuất kinh doanh) và lãi vay trong thời gian
thực hiện dự án (đối với dự án có sử dụng vốn vay) thì tuỳ theo điều kiện cụ
thể, tiến độ thực hiện và kế hoạch phân bổ vốn của từng dự án để xác định.
- G
DP
: Chi phí dự phòng được xác định như sau:
Đối với các dự án có thời gian thực hiện đến 2 năm: Chi phí dự phòng được
tính bằng 10% trên tổng các chi phí sau : chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi
phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư; chi phí quản lý dự án; chi phí
tư vấn đầu tư xây dựng; và chi phí khác.
Đối với các dự án có thời gian thực hiện trên 2 năm: Chi phí dự phòng
được xác định bằng 2 yếu tố: dự phòng chi phí cho yếu tố khối lượng công
việc phát sinh (được tính bằng 5% tổng các chi phí sau: chi phí xây dựng, chi
phia thiết bị, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng và tái định cư, chi phí
quản lý dự án chi phí tư vần đầu tư xây dựng và chi phí khác) và dự phòng chi
phí cho yếu tố trượt giá (được tính theo thời gian thực hiện dự án và chỉ số giá
xây dựng đối với từng loại công trình theo từng khu vực xây dựng. Trong đó,
chỉ số giá xây dựng được tính bình quân của không ít hơn 3 năm gần nhất và
phải kể đến khả năng biến động của các yếu tố chi phí, giá cả trong khu vực và
quốc tế).
• PP2: Tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng

hợp theo bộ phận, kết cấu, theo diện tích, công năng sử dụng (gọi là giá xây dựng
tổng hợp), suất vốn đầu tư xây dựng công trình tương ứng tại thời điểm lập dự án có
điều chỉnh, bổ sung những chi phí chưa tính trong giá xây dựng tổng hợp và suất vốn
đầu tư để xác định tổng mức đầu tư.
V = G
XD
+ G
TB
+ G
GPMB
+ G
QLDA
+ G
TV
+ G
K
+ G
DP
G
XD
= G
XDCT1
+ G
XDCT2
+…+ G
XDCTn
G
XDCT
= S
XD

x N + G
CT-SXD
G
TB
= G
TBCT1
+ G
TBCT2
+… + G
TBCTn
G
TBCT
= S
TB
x N + G
CT-STB
Trong đó:
S
XD
: Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng
lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của
công trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
G
CT-SXD
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa
tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của công
trình, hạng mục công trình thuộc dự án.
N : Diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình, hạng mục công trình
thuộc dự án.
S

TB
: Suất chi phí thiết bị tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng
lực phục vụ hoặc tính cho một đơn vị diện tích của công trình thuộc dự án.
G
CT-STB
: Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí thiết bị của công trình
thuộc dự án
• PP3: Tính trên cơ sở số liệu của các dự án có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã
thực hiện. Khi áp dụng phương pháp này phải tính quy đổi các số liệu của dự án
tương tự về thời điểm lập dự án và điều chỉnh các khoản mục chi phí chưa xác định
trong tổng mức đầu tư.
Các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự là những công
trình xây dựng có cùng loại, cấp công trình, quy mô, công suất của dây chuyền thiết
bị, công nghệ (đối với công trình sản xuất) tương tự nhau.
+ Trường hợp có đầy đủ thông tin, số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của công
trình, hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đã thực hiện
thì tổng mức đầu tư được xác định theo công thức;
n n
V = ∑ G
CTTTi
x H
t
x H
KV
± ∑ G
CT-CTTTi
i =1 i =1
Trong đó:
G
CTTTi

: Chi phí đầu tư xây dựng công trình, hạng mục công trình tương tự
đã thực hiện thứ i của dự án
H
t
: Hệ số quy đổi về thời điểm lập dự án
H
KV
: Hệ số quy đổi về địa điểm xây dựng dự án
G
CT-CTTTi
: Những chi phí chưa tính hoặc đã tính trong chi phí đầu tư xây
dựng công trình, hạng mục công trình tương tự đã thực hiện thứ i.
+ Truờng hợp với nguồn số liệu về chi phí đầu tư xây dựng của các công trình,
hạng mục công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật tương tự đã thực hiện chỉ
có thể các định được chi phí xây dựng và chi phí thiết bị của các công trình và quy đổi
các cho phí này về thời điểm lập dự án. Các chi phí còn lại tính theo PP1.
• PP4: Có thể kết hợp 3 phương pháp trên để tính tổng mức đầu tư xây dựng công trình.
I.2.2 Xác định nguồn vốn tài trợ
I.2.2.1 Vai trò:
- Để lựa chọn nguồn vốn hiệu quả về mặt số lượng và tiến độ
- Xác định được cơ cấu vốn tối ưu
I.2.2.2 Yêu cầu:
- Phân tích ưu điểm, nhược điểm của từng nguồn vốn để lựa chọn những nguồn vốn
phù hợp cho dự án.
- Có các phương án đề phòng rủi ro đối với những nguồn vốn huy động.
I.2.2.3 Các nguồn cung cấp vốn cho dự án
• Vốn của chủ đầu tư :
- Vốn pháp định : Là điều kiện để doanh nghiệp có thể hoạt động kinh doanh bất
động sản. Theo Luật Kinh doanh bất động sản 2006 và Nghị định số 153/2007/NĐ-CP
ngày 15/10/2007, tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải có vốn pháp định là

6 tỷ đồng.
- Vốn đầu tư ban đầu: Là vốn thuộc sở hữu của chủ đầu tư, thể hiện trách nhiệm
của nhà đầu tư đối với dự án. Từ nguồn vốn này, chủ đầu tư có thể triển khai được các
dự án ban đầu.
Quy đinh của pháp luật về vốn đầu tư đối với từng dự án
(TD4)
:
+ Chủ đầu tư dự án khu đô thị mới và dự án hạ tầng kỹ thuật khu công
nghiệp phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu
tư của dự án đã được phê duyệt.
+ Chủ đầu tư dự án khu nhà ở phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu của mình
không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha,
không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư của dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở
lên đã được phê duyệt.
Ngoài nguồn vốn đầu tư ban đầu, còn có các nguồn vốn khác cũng thuộc sở
hữu của chủ đầu tư thông qua các hoạt động của doanh nghiệp, đó là: tái tạo vốn đầu
tư của doanh nghiệp, tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản, và tái
tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ.
- Tái tạo vốn đầu tư của doanh nghiệp:
+ Tăng các phần tính khấu hao, chi phí khấu hao
Ưu điểm:
Nhanh thu hồi vốn
Tiếp cận nhanh đến việc đổi mới máy móc, thiết bị công nghệ
Nhược điểm:
Chi phí cao, giá thành cao, do đó lợi nhuận giảm
Hạn chế tính cạnh tranh
Lưu ý:
Quá trình khấu hao nhanh đòi hỏi phương pháp tính toán, so sánh để chỉ ra hạn
chế, ưu điểm từ đó có quyết định lựa chọn. Thường ưu tiên cho một số lĩnh vực đầu
tư gắn với các công nghệ mới.

Trong các hoạt động liên doanh, liên kết : những người đóng góp về máy móc,
thiết bị thường đẩy nhanh khấu hao lên (còn đối tác thì muốn khấu hao giảm) vì như
vậy chi phí giảm, lợi nhuận tăng, nhanh thu hồi vốn đầu tư.
+ Thực hiện thay đổi cơ cấu tài sản và tài sản cố định
Chuyển đổi các tài sản cố định không sử dụng thành vốn có thể thực hiện
qua các phương thức cho thuê dài hạn
Tăng công suất sử dụng của máy móc, thiết bị.
- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc khai thác bất động sản
+ Chia nhỏ dự án để bán từng phần
+ Khai thác các phần sản phẩm của công trình đã hoàn thành để đưa vào kinh
doanh trước
- Tái tạo vốn đầu tư thông qua việc tăng tích lũy nội bộ
+ Thay đổi tỷ lệ phân phối lại
Tăng trực tiếp
Tăng lợi nhuận tái đầu tư bằng cách tăng các khoản mục chi phí hoặc
chuyển đổi chi phí giữa các năm, các công trình.
+ Tăng phần huy động của những thành viên tham gia vào các hoạt động kinh
doanh của doanh nghiệp
+ Sử dụng các tích luỹ đề phòng rủi ro
• Vốn huy động bên ngoài
- Vốn ngân sách:
Đối với các doanh nghiệp Nhà nước : được sử dụng vốn ngân sách để thực
hiện các dự án đầu tư.
Đối với các doanh nghiệp khác: Sử dụng các chính sách khuyến khích và hỗ
trợ của Nhà nước trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh bất động sản, cụ thể trong các vấn
đề sau:
+ Tiền sử dụng đất
Miễn tiền sử dụng đất, miễn tiền thuê đất : Việc sử dụng đất đối với đất dự án
xây dựng khu đô thị (kể cả khu dân cư đô thị), khu dân cư nông thôn và các khu sản
xuất, kinh doanh có nhiều phần diện tích đất có mục đích sử dụng khác nhau nhưng

không phải là khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao thì chủ dự án không
phải trả tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất sử dụng cho mục đích
công cộng.
Miễn tiền sử dụng đất đối với các trường hợp sau:
Đối với đất giao để xây dựng ký túc xá sinh viên bằng tiền từ ngân sách
nhà nước; đất xây dựng nhà ở của đồng bào dân tộc thiểu số ở vùng có điều kiện kinh
tế - xã hội đặc biệt khó khăn; đất xây dựng nhà chung cư cao tầng cho công nhân khu
công nghiệp.