Phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm thành phố hồ chí minh
Bạn đang xem bản rút gọn của tài liệu. Xem và tải ngay bản đầy đủ của tài liệu tại đây (2.92 MB, 117 trang )
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
____________________
ĐẶNG THỊ MỘNG KIỀU
PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ
TẠI KHU VỤC TRUNG TÂM
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH
____________________
ĐẶNG THỊ MỘNG KIỀU
PHÂN TÍCH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG
ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ
TẠI KHU VỤC TRUNG TÂM
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH
Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá)
Mã số: 60310105
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
PGS. TS NGUYỄN NGỌC VINH
THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH - NĂM 2015
i
LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu thực hiện. Các
thông tin, số liệu và kết luận nghiên cứu trong luận văn là hoàn toàn trung thực và
được trích dẫn đầy đủ nguồn tại danh mục tài liệu tham khảo.
Học viên chân thành cảm ơn sự tận tình hướng dẫn của thầy Nguyễn Ngọc
Vinh trong quá trình nghiên cứu để hoàn thiện đề tài này. Đồng thời học viên cũng
xin bày tỏ lòng tri ân đến các thầy cô tham gia giảng dạy lớp cao học thẩm định giá,
đã truyền đạt những kiến thức quý báu, góp phần quan trọng trong việc thực hiện
luận văn này.
Học viên cũng chân thành cảm ơn các công ty, các doanh nghiệp tại các cao
ốc đã giúp đỡ trong việc cung cấp thông tin cũng như trả lời phiếu khảo sát giúp học
viên hoàn thành đề tài nghiên cứu này.
TP. Hồ Chí Minh, tháng 3 năm 2015
Đặng Thị Mộng Kiều
ii
TÓM TẮT NGHIÊN CỨU
Với dân số ngày càng tăng, xã hội càng phát triển, nhu cầu về văn phòng cho
thuê tăng cao thì chính sách về giá ngày càng được chú trọng. Vấn đề đặt ra là làm
sao xác định được giá văn phòng cho thuê một cách chính xác nhằm giúp cho
những đơn vị có nhu cầu có thể thuê được văn phòng, giúp doanh nghiệp, ngân
hàng, các công ty địa ốc đầu tư có lợi nhuận, giúp cho các cơ quan của Nhà nước có
thể quản lý tốt thị trường bất động sản. Từ những trăn trở trên, tác giả thực hiện
nghiên cứu phân tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực
trung tâm thành phố Hồ Chí Minh để đưa ra kết luận và gợi ý chính sách nhằm hoàn
thiện tốt hơn cho thị trường bất động sản nói chung và thị trường văn phòng cho
thuê nói riêng. Luận văn thực hiện trên cơ sở lý thuyết Vị thế - Chất lượng và lý
thuyết Định giá nhân tố thụ hưởng - mô hình hedonic. Tác giả xây dựng hàm hồi
quy đa biến với biến phụ thuộc là biến giá văn phòng cho thuê (GT2) được tác giả
xử lý thông qua công cụ Stata 11. Các biến độc lập được đưa vào hàm hồi quy đó
là: Khoảng cách từ văn phòng cho thuê đến trung tâm thành phố; Khoảng cách từ
văn phòng cho thuê tới trục đường giao thông chính; Vị trí của văn phòng cho thuê;
Diện tích sàn thuê; Tuổi đời của tòa nhà văn phòng; Vệ sinh, môi trường; An ninh;
Phản ứng của ban quản lý; Cảnh quan; Viễn thông; Hệ thống thang máy; Hệ thống
điện; Thời hạn cho thuê; Tổng diện tích sàn cho thuê; Tổng diện tích bãi đỗ xe; Mật
độ giao thông; Điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng. Kết quả phân tích có 8
yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê. Trong đó yếu tố thời hạn cho thuê là
yếu tố ảnh hưởng khá mạnh đến giá văn phòng cho thuê, tiếp theo là các yếu tố:
Tuổi đời của tòa nhà văn phòng; Mật độ giao thông; Khoảng cách từ văn phòng cho
thuê đến trung tâm thành phố; Tổng diện tích bãi đỗ xe; Cảnh quan xung quanh tòa
nhà; Diện tích sàn thuê. Mức độ giải thích sự biến động giá văn phòng cho thuê của
8 biến này là 87.18% và các kiểm định sự phù hợp của hàm hồi quy đều được đảm
bảo và hàm hồi quy không vi phạm bất cứ giả định quan trọng nào.
iii
Kết quả của nghiên cứu này có thể là tài liệu tham khảo cho các nghiên cứu
tiếp theo, và góp phần hỗ trợ cho các bên tham gia thị trường cao ốc văn phòng có
thể nhìn nhận một cách có cơ sở hơn về các yếu tố và mức độ tác động của chúng
lên giá thuê mà họ quan tâm.
iv
MỤC LỤC
LỜI CAM ĐOAN ..........................................................................................................i
TÓM TẮT NGHIÊN CỨU ......................................................................................... ii
MỤC LỤC ................................................................................................................... iv
DANH MỤC BẢNG .................................................................................................. ix
DANH MỤC SƠ ĐỒ ................................................................................................. xi
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT........................................................................... xii
CHƯƠNG I: PHẦN MỞ ĐẦU ...................................................................................1
1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU ...........................................1
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU ................................................................................1
1.2.1 Mục tiêu chung ..........................................................................................1
1.1.2 Nội dung nghiên cứu .................................................................................2
1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU ...................................................................................2
1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .......................................................................2
1.5 NGUỒN SỐ LIỆU DÙNG TRONG NGHIÊN CỨU .........................................3
1.6 CÁC GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU ...............................................................3
1.6.1 Phạm vi nghiên cứu ...................................................................................3
1.6.2 Đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát ............................................3
1.7 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU .....................................4
1.8 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN .............................................................................4
TÓM TẮT CHƯƠNG I ................................................................................................4
CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN ................................................................................5
2.1 Các khái niệm có liên quan đến chủ đề nghiên cứu ............................................5
v
2.1.1 Khái niệm và phân loại văn phòng cho thuê .............................................5
2.1.1.1 Văn phòng cho thuê ...........................................................................5
2.1.1.2 Phân loại văn phòng cho thuê ............................................................5
2.1.2 Khái niệm về giá cho thuê văn phòng .......................................................7
2.2 MỘT SỐ LÝ THUYẾT LIÊN QUAN ĐẾN CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU .............7
2.2.1 Lý thuyết Vị thế, Chất lượng .....................................................................7
2.2.2 Lý thuyết định giá nhân tố thụ hưởng - Mô hình hedonic ........................9
2.3 CÁC MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM CÓ LIÊN QUAN ............11
2.3.1. Các nghiên cứu thực nghiệm trên thế giới ...............................................11
2.3.2. Các nghiên cứu thực nghiệm ở Việt Nam ...............................................19
2.4 CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG CHO THUÊ TỪ CÁC
NGHIÊN CỨU THỰC NGHIỆM ..............................................................................30
TÓM TẮT CHƯƠNG II ............................................................................................33
CHƯƠNG III: PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ..................................................35
3.1 QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU ............................................................................35
3.2 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU .....................................................................36
3.2.1 Phương pháp phân tích, so sánh và tổng hợp ..........................................36
3.2.2 Phương pháp thống kê mô tả ...................................................................36
3.2.3 Phương pháp định lượng .........................................................................37
3.3 CÁC GIẢ THIẾT NGHIÊN CỨU .....................................................................42
3.4 MÔ HÌNH NGHIÊN CỨU ................................................................................43
3.5 DỮ LIỆU NGHIÊN CỨU ..................................................................................45
3.5.1 Dữ liệu sơ cấp ..........................................................................................45
3.5.2 Dữ liệu thứ cấp.........................................................................................46
TÓM TẮT CHƯƠNG III ...........................................................................................47
CHƯƠNG IV: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU ..............................................................48
vi
4.1 KẾT QUẢ THỐNG KÊ MÔ TẢ .......................................................................48
4.2 KẾT QUẢ CỦA MÔ HÌNH ..............................................................................49
4.2.1 Kết quả xây dựng hàm hồi quy................................................................49
4.2.2 Kết quả phân tích hồi quy đa biến bằng phương pháp OLS ...................52
4.3 KIỂM ĐỊNH CÁC GIẢ THIẾT.........................................................................58
4.3.1 Dò tìm vi phạm của hàm hồi quy ............................................................58
4.3.2 Kiểm định đa cộng tuyến .........................................................................58
4.3.3 Kiểm định phương sai thay đổi ...............................................................58
4.3.4 Kiểm định tự tương quan .........................................................................58
4.3.5 Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn..................................................58
4.3.6 Kiểm định sự phù hợp của mô hình ........................................................58
4.3.7 Kiểm định hệ số mô hình hồi quy ...........................................................58
4.4 KẾT LUẬN MÔ HÌNH CÁC YẾU TỐ TÁC ĐỘNG ĐẾN GIÁ VĂN PHÒNG
CHO THUÊ TẠI KHU VỰC TRUNG TÂM TP. HCM...........................................60
TÓM TẮT CHƯƠNG IV ...........................................................................................63
CHƯƠNG V: KẾT LUẬN VÀ GỢI Ý CHÍNH SÁCH ............................................64
5.1 KẾT LUẬN ........................................................................................................64
5.2 GỢI Ý CHÍNH SÁCH........................................................................................65
5.3 NHỮNG GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU ......................................................66
5.4 HƯỚNG NGHIÊN CỨU TIẾP THEO ..............................................................66
TÓM TẮT CHƯƠNG V ............................................................................................67
TÀI LIỆU THAM KHẢO
DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG VIỆT
DANH MỤC TÀI LIỆU TIẾNG ANH
PHỤ LỤC
vii
Phụ lục 1. Phiếu khảo sát
Phụ lục 2. Chi tiết kết quả hồi quy đa biến của mô hình 1
Phụ lục 3.
Kết quả hồi quy biến KC2
Kết quả hồi quy biến VS1
Phụ lục 4.
Kết quả hồi quy biến AN1
Kết quả hồi quy biến AN2
Phụ lục 5.
Kết quả hồi quy biến PU1
Kết quả hồi quy biến PU2
Phụ lục 6.
Kết quả hồi quy biến CQ1
Kết quả hồi quy biến VT1
Phụ lục 7.
Kết quả hồi quy biến TM1
Kết quả hồi quy biến D1
Phụ lục 8.
Kết quả hồi quy biến D2
Kết quả hồi quy biến TDT
Phụ lục 9.
Kết quả hồi quy biến VS2
Kết quả hồi quy biến VT2
viii
Phụ lục 10.
Kết quả hồi quy biến TM2
Kết quả hồi quy biến DC1
Phụ lục 11. Kết quả hồi quy biến DC2
Phụ lục 12. Chi tiết kết quả hồi quy đa biến của mô hình 2
Phụ lục 13. Kiểm định đa cộng tuyến
Phụ lục 14. Kiểm định phương sai thay đổi
Phụ lục 15.
Kiểm định tự tương quan
Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn
Phụ lục 16. Một số hình ảnh các cao ốc văn phòng mà tác giả đã khảo sát
ix
DANH MỤC BẢNG
NỘI DUNG
TT
TRANG
Bảng 2.1
Bảng tổng hợp về các nghiên cứu liên quan
21
Bảng 2.2
Bảng tổng hợp các mô hình về các nghiên cứu liên quan
26
Bảng 3.1
Mô tả các biến độc lập
44
Bảng 3.2
Thống kê số mẫu thực hiện khảo sát
45
Bảng 4.1
Kết quả thống kê mô tả biến
48
Bảng 4.2
Kết quả phân tích hồi quy của mô hình 1
53
Bảng 4.3
Bảng 4.4
Tóm tắt kết quả hồi quy từng biến độc lập có ý nghĩa
thống kê
Tóm tắt kết quả hồi quy từng biến độc lập không có ý
nghĩa thống kê
Bảng 4.5
Kết quả phân tích hồi quy của mô hình 2
Phụ lục 2
Chi tiết kết quả hồi quy đa biến của mô hình 1
Phụ lục 3
Phụ lục 4
Phụ lục 5
Phụ lục 6
Phụ lục 7
54
Kết quả hồi quy biến KC2
Kết quả hồi quy biến VS1
Kết quả hồi quy biến AN1
Kết quả hồi quy biến AN2
Kết quả hồi quy biến PU1
Kết quả hồi quy biến PU2
Kết quả hồi quy biến CQ1
Kết quả hồi quy biến VT1
Kết quả hồi quy biến TM1
Kết quả hồi quy biến D1
56
57
x
Phụ lục 8
Phụ lục 9
Phụ lục 10
Kết quả hồi quy biến D2
Kết quả hồi quy biến TDT
Kết quả hồi quy biến VS2
Kết quả hồi quy biến VT2
Kết quả hồi quy biến TM2
Kết quả hồi quy biến DC1
Phụ lục 11
Kết quả hồi quy biến DC2
Phụ lục 12
Chi tiết kết quả hồi quy đa biến của mô hình 2
Phụ lục 13
Kiểm định đa cộng tuyến
Phụ lục 14
Kiểm định phương sai thay đổi
Phụ lục 15
Phụ lục 16
Kiểm định tự tương quan
Kiểm định phần dư có phân phối chuẩn
Một số hình ảnh các cao ốc văn phòng mà tác giả đã
khảo sát
xi
DANH MỤC SƠ ĐỒ
NỘI DUNG
TT
Sơ đồ 3.1
Sơ đồ 3.2
Quy trình nghiên cứu
Mô hình các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho
thuê
TRANG
35
38
xii
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
TỪ VIẾT TẮT
AN
AN1
AN2
BĐS
NỘI DUNG
An ninh
Biến giả mức độ an ninh khu vực văn phòng cho thuê (rất tốt = 1,
trung bình = 0)
Biến giả mức độ an ninh khu vực văn phòng cho thuê (tốt = 1,
trung bình = 0)
Bất động sản
CL
Chất lượng
CQ
Cảnh quan
CQ1
CQ2
D
D1
D2
DC
DC1
DC2
Biến giả mức độ hài lòng về cảnh quan xung quanh văn phòng
cho thuê (rất tốt = 1, trung bình = 0)
Biến giả mức độ hài lòng về cảnh quan xung quanh văn phòng
cho thuê (tốt = 1, trung bình = 0)
Hệ thống điện
Biến giả mức độ hài lòng về hệ thống điện của văn phòng cho
thuê (rất tốt = 1, trung bình = 0)
Biến giả mức độ hài lòng về hệ thống điện của văn phòng cho
thuê (tốt = 1, trung bình = 0)
Điều chỉnh các điều khoản trong hợp đồng
Biến giả điều chỉnh giá trên hợp đồng (theo lạm phát = 1, không
điều chỉnh = 0)
Biến giả điều chỉnh giá trên hợp đồng (tỷ lệ ghi trên hợp đồng =
1, không điều chỉnh = 0)
xiii
DTT
Diện tích sàn thuê
DTX
Tổng diện tích bãi đỗ xe
GT2
Giá văn phòng cho thuê hiện tại
HCM
Hồ Chí Minh
KC1
Khoảng cách từ văn phòng cho thuê đến trung tâm thành phố
KC2
MD
MD1
MD2
OLS
PU
PU1
PU2
TD
Khoảng cách từ văn phòng cho thuê tới trục đường giao thông
chính
Mật độ giao thông
Biến giả mức độ mật độ giao thông xung quanh văn phòng cho
thuê (rất đông = 1, trung bình = 0)
Biến giả mức độ mật độ giao thông xung quanh văn phòng cho
thuê (đông = 1, trung bình = 0)
Ordinary Least Squares – Phương pháp bình phương nhỏ nhất
Phản ứng của ban quản lý
Biến giả mức độ hài lòng về phản ứng của ban quản lý tòa nhà
văn phòng cho thuê (rất tốt = 1, trung bình = 0)
Biến giả mức độ hài lòng về phản ứng của ban quản lý tòa nhà
văn phòng cho thuê (tốt = 1, trung bình = 0)
Tuổi đời của tòa nhà văn phòng
TDT
Tổng diện tích sàn cho thuê
THT
Thời hạn cho thuê
TM
Hệ thống thang máy
TM1
Biến giả mức độ hài lòng về thang máy của văn phòng cho thuê
(rất tốt = 1, trung bình = 0)
xiv
TM2
Biến giả mức độ hài lòng về thang máy của văn phòng cho thuê
(tốt = 1, trung bình = 0)
TP
Thành phố
VS
Vệ sinh, môi trường
VT
Vị thế
VT
Viễn thông
VT1
VT2
Biến giả mức độ hài lòng về mạng viễn thông của văn phòng cho
thuê (rất tốt = 1, trung bình = 0)
Biến giả mức độ hài lòng về mạng viễn thông của văn phòng cho
thuê (tốt = 1, trung bình = 0)
VTR
Vị trí của văn phòng cho thuê
WC
Nhà vệ sinh
1
CHƯƠNG I: PHẦN MỞ ĐẦU
1.1 TÍNH CẤP THIẾT CỦA CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU
Thành phố Hồ Chí Minh (TP. HCM) là trung tâm kinh tế, văn hóa, giáo dục
quan trọng của Việt Nam, là đầu tàu kinh tế của Việt Nam, nơi đây có số lượng lớn
doanh nghiệp trong và ngoài nước hoạt động. Thực tế cho thấy tại TP. HCM, song
hành với sự tăng trưởng kinh tế cao và duy trì trong thời gian dài là sự hình thành
các doanh nghiệp mới tăng lên, hay các công ty đang hoạt động có nhu cầu mở rộng
các lĩnh vực kinh doanh, dịch vụ, sản xuất… điều này dẫn đến gia tăng nhu cầu sử
dụng diện tích mặt bằng cho thuê. Việc đầu tư vào cao ốc văn phòng cho thuê tại
thành phố cũng phát triển mạnh mẽ trong các năm qua nhằm đáp ứng nhu cầu nêu
trên. Tuy nhiên, thực tế cho thấy thông tin về văn phòng cho thuê trên thị trường
vừa thiếu vừa kém minh bạch, nhất là trong việc xác định giá thuê văn phòng dựa
trên các yếu tố nào? và mức độ tác động của chúng lên giá thuê ra sao?... điều này
đang làm cho người có nhu cầu thuê và cho thuê đều lúng túng. Đây cũng là nguyên
nhân quan trọng dẫn đến phân khúc thị trường văn phòng cho thuê phát triển thiếu
tính lành mạnh và bền vững. Ngoài ra, những nghiên cứu thực tiễn về thị trường văn
phòng cho thuê ở TP. HCM nói chung cũng như tại khu vực trung tâm TP. HCM
nói riêng, vẫn còn hạn chế. Vì vậy, việc phân tích các yếu tố tác động đến giá văn
phòng cho thuê sẽ góp phần nhận thức đầy đủ hơn về mức độ tác động của các yếu
tố lên giá thuê văn phòng tại trung tâm TP. HCM có ý nghĩa trong việc phát triển thị
trường cho thuê văn phòng. Từ nhận thức trên tác giả thực hiện nghiên cứu “Phân
tích các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm
thành phố Hồ Chí Minh”.
1.2 MỤC TIÊU NGHIÊN CỨU
1.2.1 Mục tiêu chung
Luận văn được thực hiện với mục tiêu đánh giá mức độ tác động của các yếu
tố đến giá thuê của các văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM. Từ đó,
đề xuất các khuyến nghị phát triển thị trường văn phòng cho thuê ở TP. HCM.
2
1.1.2 Nội dung nghiên cứu
-
Tổng hợp cơ sở lý luận về sự tác động của các yếu tố lên giá thuê văn phòng.
-
Xây dựng mô hình nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê
tại khu vực trung tâm TP. HCM.
-
Phân tích mức độ tác động của các yếu tố lên giá văn phòng cho thuê.
1.3 CÂU HỎI NGHIÊN CỨU
-
Các yếu tố nào tác động và mức độ ảnh hưởng của các yếu tố đó đến giá văn
phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM như thế nào?
-
Mức độ tác động của các yếu tố lên giá văn phòng cho thuê?
-
Những khuyến nghị nào cần thiết cho mục tiêu phát triển thị trường văn phòng
cho thuê ở TP. HCM?
1.4 PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
Trong luận văn tác giả đã thực hiện các phương pháp để phân tích các yếu tố tác
động đến giá văn phòng cho thuê như sau:
-
Phương pháp phân tích tổng hợp trong việc thu thập các dữ liệu thứ cấp từ các
tài liệu là báo cáo, số liệu thống kê, các nghiên cứu khoa học đã được công bố
trong và ngoài nước từ đó làm sáng tỏ mục tiêu nghiên cứu, lựa chọn các
phương pháp nghiên cứu, khung phân tích phù hợp với chủ đề nghiên cứu và
đảm bảo được mục tiêu nghiên cứu đã đề ra;
-
Phương pháp thống kê mô tả được dùng trong việc mô tả các kết quả thống kê
sơ bộ từ các mẫu khảo sát, nhằm làm rõ nội dung nghiên cứu.
-
Phương pháp phân tích định lượng dùng để phân tích các yếu tố tác động đến
giá văn phòng cho thuê, tiến hành xác định các biến, xây dựng hàm và tiến hành
hồi quy sau đó kiểm định mô hình. xác định mức độ tác động của từng yếu tố
đến từng biến.
3
1.5 NGUỒN SỐ LIỆU DÙNG TRONG NGHIÊN CỨU
Luận văn sử dụng nguồn số liệu sơ cấp và nguồn số liệu thứ cấp.
-
Số liệu sơ cấp do tác giả tự điều tra khảo sát tại khu vực trung tâm thành phố
Hồ Chí Minh, với cở mẫu 200, thời gian khảo sát: quý I năm 2015.
-
Số liệu thứ cấp bao gồm các tài liệu nghiên cứu, niên giám thống kê của thành
phố Hồ Chí Minh và trong các bài viết trên các tạp chí khoa học có chủ đề liên
quan.
1.6 CÁC GIỚI HẠN CỦA NGHIÊN CỨU
1.6.1 Phạm vi nghiên cứu
-
Phạm vi không gian: Nghiên cứu này chỉ phân tích các yếu tố tác động đến giá
văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM; cụ thể là tại phường Bến
Thành, phường Nguyễn Thái Bình quận 1; phường 4, phường 7 quận 3; phường
9, phường 12 quận 4 và phường 25, phường 26 quận Bình Thạnh TP. HCM.
-
Phạm vi thời gian: Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu trong việc đánh giá
các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM
tập trung vào giai đoạn từ tháng 09/2014 đến tháng 03/2015.
Nghiên cứu này chỉ thực hiện trên đối tượng khảo sát: cao ốc văn phòng cho
thuê loại B.
1.6.2 Đối tượng nghiên cứu và đối tượng khảo sát
-
Đối tượng khảo sát: Luận văn chỉ khảo sát cao ốc văn phòng cho thuê hạng B
tại khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh.
-
Đối tượng nghiên cứu: Các yếu tố và mức độ tác động đến giá văn phòng cho
thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM như: vị trí, an ninh, môi trường, diện tích
sàn xây dựng, cảnh quan và tiện ích,…
4
1.7 Ý NGHĨA THỰC TIỄN CỦA ĐỀ TÀI NGHIÊN CỨU
Nghiên cứu này đóng góp thêm vào kho tài liệu thông tin tham khảo cho các
nhà quản lý, người thuê và cho thuê về các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho
thuê loại B để đưa ra các quyết định quản lý, cho thuê hay thuê có mức độ chính xác
cao hơn, đồng thời đóng góp vào hệ thống dữ liệu thông tin dành cho các công ty
thẩm định giá và nghiên cứu thị trường bất động sản tại TP. HCM.
Ngoài ra, đề tài còn là tài liệu tham khảo trong việc xác định các yếu tố tác
động đến giá văn phòng cho thuê trên địa bàn TP. HCM phục vụ cho các nghiên
cứu mở rộng và chuyên sâu.
1.8 KẾT CẤU CỦA LUẬN VĂN
Ngoài phần mục lục, tóm tắt nghiên cứu, danh mục các bảng, sơ đồ và các từ
viết tắt và các phụ lục. Kết cấu của luận văn gồm 5 chương:
Chương I. Phần mở đầu
Chương II. Cơ sở lý luận.
Chương III. Phương pháp nghiên cứu
Chương IV. Kết quả nghiên cứu
Chương V. Kết luận và gợi ý chính sách
TÓM TẮT CHƯƠNG I
Nội dung của chương này đã tập trung làm rõ lý do chọn đề tài, đồng thời tóm
lược phương pháp nghiên cứu về phân tích các yếu tố ảnh hưởng đến giá văn phòng
cho thuê. Từ đó, luận văn xác định mục tiêu nghiên cứu và được cụ thể bằng ba câu
hỏi nghiên cứu. Trong đó, nguồn số liệu phục vụ cho nghiên cứu là nguồn số liệu sơ
cấp và nguồn số liệu thứ cấp. Trong chương tác giả đã đưa ra ý nghĩa thực tiễn của
đề tài nghiên cứu và kết cấu chính của luận văn.
Để thực hiện luận văn, tác giả đã sử dụng cở sở lý thuyết về phân tích các yếu
tố tác động đến giá văn phòng cho thuê tại khu vực trung tâm TP. HCM điều này sẽ
trình bày trong chương II.
5
CHƯƠNG II: CƠ SỞ LÝ LUẬN
Nội dung chương II nhằm khái quát về lý luận của các yếu tố tác động đến giá
văn phòng cho thuê, các nghiên cứu và mô hình thực nghiệm trong nước và nước
ngoài, đồng thời tổng hợp các yếu tố tác động đến giá văn phòng cho thuê.
2.1 Các khái niệm có liên quan đến chủ đề nghiên cứu
2.1.1 Khái niệm và phân loại văn phòng cho thuê
2.1.1.1 Văn phòng cho thuê
Theo từ điển Wikipedia khái niệm về văn phòng cho thuê là: là khu vực làm
việc cho các cá nhân, tổ chức có nhu cầu thuê để hoạt động sản xuất, kinh doanh,
dịch vụ, vị trí của văn phòng thường tọa lạc tại khu vực trung tâm…
Có nhiều quan điểm khác nhau về văn phòng cho thuê, nhưng nội dung chủ đạo
được khái quát là: Văn phòng cho thuê là công trình xây dựng có mái, có tường bao
quanh, cửa ra vào được cho thuê bởi một hay nhiều cá nhân hoặc tổ chức nhất định
để làm nơi giao dịch, sinh hoạt văn hoá - xã hội hoặc cất giữ vật chất.
2.1.1.2 Phân loại văn phòng cho thuê
Mỗi quốc gia sẽ có tiêu chuẩn phân loại văn phòng cho thuê khác nhau. Như ở
Australia chú trọng đến vấn đề môi trường. Nhật chú trọng tới các chỉ số an toàn
(động đất, núi lửa,…). Hiện nay ở Việt Nam chưa có một tiêu chuản xếp hạng văn
phòng chính thống.
Phân loại văn phòng người ta thường áp dụng dựa trên nhiều yếu tố như mức
thuê, vị trí của văn phòng, tuổi thọ của tòa nhà đặt văn phòng, trang thiết bị văn
phòng,… Dựa theo những tiêu chí này thì có thể phân ra làm 3 loại văn phòng như
sau:
Văn phòng loại A
-
Tổng diện tích từ 20.000m2 trở lên, độ cao của trần là 2,65m, ốp đá.
-
Diện tích sàn mỗi văn phòng hợp lý từ 1.000m2 trở lên.
6
-
Vị trí nằm ở khu vực trung tâm kinh doanh, có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận, tiền
sảnh sang trọng trang bị điều hòa, có tầng hầm đỗ xe, luôn luôn được bảo trì tốt.
-
Dịch vụ công nghệ:
+ Hệ thống lò sưởi, thông gió và điều hòa: tổng diện tích xấp xỉ 70m2 với 25
watt/m2 cho thiết bị, có hệ thống làm lạnh bổ sung, ngưng hơi nước tự động.
+ Thang máy thời gian chờ không quá 25 giây, công suất lớn hơn 15%, thang
máy có chất lượng cao và có tiếng ồn thấp. Ít nhất có một thang riêng vận
chuyển hàng hóa.
+ Điện tối thiểu 25 watt/m2, hệ thống cơ điện có chất lượng tốt nhất và luôn
luôn được bảo trì.
+ Ánh sáng có chất lượng tốt nhất, từ 400 lu-xơ trở lên.
+ Hệ thống thông minh của tòa nhà: hệ thống tự động chất lượng cao, có hệ
thống quản lý điện và năng lượng dự phòng, phòng điều khiển.
+ Năng lượng dự phòng: đáp ứng 100% cho các dịch vụ thiết yếu và hệ thống
thông gió, 50% cho thắp sáng và thang máy.
-
Internet kết nối băng thông rộng và có nhiều băng thông rộng cho khách thuê
lưa chọn.
-
Kiến trúc - đơn vị xây dựng - đơn vị phát triển - đơn vị quản lý: được quốc tế
hoặc Viện nghiên cứu địa chất công nhận.
Văn phòng hạng B
-
Vị trí có tầm nhìn đẹp, dễ tiếp cận, tiền sảnh sang trọng trang bị điều hòa, có
tầng hầm đỗ xe, đường vào tốt.
-
Kiến trúc - đơn vị xây dựng - đơn vị phát triển - đơn vị quản lý: được quốc tế
hoặc địa phương công nhận.
-
Thiết kế đẹp mắt; độ cao của trần là 2,5 m; diện tích trung bình 500 1000m2/phòng; chịu lực 300kg/m2; hành lang rộng tối thiểu 1,8m. thiết kế đẹp
và thuận tiện, mức độ ánh sáng 400 lu-xơ.
-
Tiền sảnh, phòng ngoài thiết kế thuận tiện, đồng nhất về ký hiệu, độ rộng gần
3m. Nội thất văn phòng lắp đặt theo quy định cụ thể, bày trí phù hợp để tận
7
dụng tối đa diện tích làm việc; cửa ra vào khi mở ra rộng tối thiểu 900mm; nền
nhà - tầng hầm được láng kim loại; tường thạch cao; đường dây điện thoại IDD;
Internet băng thông rộng; WC theo tiêu chuẩn 4 sao.
-
Thang máy có sức chứa 12 - 16 người; tốc độ nhanh, thời gian chờ ngắn, tối
thiếu 1 thang máy/4 tầng, là sản phẩm nổi tiếng.
Văn phòng hạng C
Văn phòng hạng C có tiêu chuẩn thấp hơn hạng A và B. Kiến trúc - đơn vị xây
dựng - đơn vị phát triển - đơn vị quản lý: được địa phương công nhận. Việc quản lý
thì do công ty trong nước thực hiện.
Văn phòng hạng C có thể được chuyển đổi mục đích từ các loại hình khác như
nhà để ở, kinh doanh,…
2.1.2 Khái niệm về giá cho thuê văn phòng
Theo từ điển Wikipedia: Giá cả là số tiền thỏa thuận giữa người mua và người
bán với nhau nhằm trao đổi hàng hoá, dịch vụ trong điều kiện giao dịch bình
thường.
Do đó chúng ta có thể định nghĩa giá cho thuê văn phòng là số tiền được thỏa
thuận giữa người đi thuê và người cho thuê để có được quyền chiếm hữu, sử dụng
BĐS văn phòng. Người cho thuê nhận được một khoản thu nhập từ việc cho thuê
BĐS của mình.
2.2 MỘT SỐ LÝ THUYẾT LIÊN QUAN ĐẾN CHỦ ĐỀ NGHIÊN CỨU
2.2.1 Lý thuyết Vị thế, Chất lượng
Lý thuyết Vị thế, Chất lượng được phát triển bởi Hoàng Hữu Phê và Patrick
Wakely và công bố vào năm 2000 tại Vương quốc Anh trên tạp chí Đô thị học
(Urban Studies) dưới tiêu đề “Vị thế, chất lượng và sự lựa chọn khác: Tiến tới một
lý thuyết mới về vị trí dân cư đô thị”. Bản dịch tiếng Việt của lý thuyết này được
công bố rộng rãi trên các tạp chí Xã hội học và Kiến trúc tại Việt Nam trong những
năm gần đây.
8
Nội dung chính của lý thuyết mô tả động học dân cư đô thị, tức sự lựa chọn về
nơi ở của người dân trong không gian đô thị, có nội dung khác biệt so với các lý
thuyết được đa số chấp nhận hiện nay phát triển bởi William Alonso (1964) dựa vào
ý tưởng của Von Thunen (1826) lý giải động học dân cư đô thị theo sự lựa chọn
giữa chi phí đi lại và chi phí nhà ở.
Theo hướng của lý thuyết Vị thế, Chất lượng là sự thay đổi trong các khu dân
cư đô thị có thể được quan niệm như bao gồm một chuyển dịch đồng thời dọc theo
hai chiều: vị thế nơi ở (VT) và chất lượng nhà ở (CL).
Vị thế nơi ở là một hình thức đo sự mong muốn về mặt xã hội gắn với nhà ở tại
một địa điểm xác định. Nó có thể đại diện cho của cải, văn hóa, giáo dục, chất
lượng môi trường,…, phụ thuộc vào hệ thống giá trị hiện thời của một xã hội nhất
định.
Việc định lượng vị thế có thể được tiến hành, hoặc thông qua việc ước tính một
biến số đại diện (proxy), bằng một quá trình xếp hạng (thí dụ, với việc sử dụng các
nhóm trọng điểm (focus groups) hoặc bằng cách ước tính các giá cả “suy ra”
(implicit price) của các thuộc tính liên quan tới vị thế, thông qua nhiều kỹ thuật hồi
quy khác nhau, như hedonic,…
Chất lượng nhà ở bao gồm các đặc tính vật lý đo đếm được, như diện tích sàn,
số tầng cao, số lượng phòng,…
Lý thuyết vị thế, chất lượng có các hệ quả ứng dụng trong nghiên cứu và phát
triển thị trường BĐS cụ thể như sau:
Khái niệm “vị thế” thay thế cho khái niệm “vị trí” BĐS, “vị thế” là nội dung
văn hóa - xã hội và kinh tế ẩn chứa đằng sau khái niệm “vị trí” làm cho “vị trí” có
một vai trò quyết định trong việc lựa chọn địa điểm đầu tư phát triển BĐS.
Quy luật “đường ngưỡng”, phản ánh mối quan hệ giữa chất lượng và vị thế, là
một cách thức hành xử mới hình thành từ các hành vi lựa chọn của các cá nhân
trong xã hội, là hành vi hợp trội (emergent behavior) của các hệ thống kinh tế - xã
hội. Theo lẽ đó, các hành vi theo “đường ngưỡng” là duy lý phân biệt với các hành
vi phi duy lý mang tính “cường điệu thái quá mức chất lượng công trình”. Cơ sở
9
hình thành và phát triển thị trường BĐS là các hành vi lựa chọn vị thế và chất lượng
BĐS được xác định có tính đến các yếu tố duy lý và phi duy lý.
Lý thuyết này đã đưa ra một cách định giá BĐS mới thông qua một hàm hồi
quy dựa vào các biến số cơ bản, trong đó có những biến định lượng đại diện cho
thuộc tính chất lượng và một số biến định tính đại diện cho thuộc tính vị thế.
2.2.2 Lý thuyết định giá nhân tố thụ hưởng - Mô hình hedonic
Theo Goodman (1998), thuật ngữ hedonic được sử dụng để mô tả “tỷ trọng về
tầm quan trọng tương đối của các thành phần khác nhau so với các thành phần
khác nhằm tạo ra chỉ số về hiệu dụng và sự mong muốn”. Rosen (1974) định nghĩa
giá thụ hưởng là “giá ẩn của các thuộc tính và các tác nhân kinh tế sẽ biết được
mức giá đó khi quan sát giá của các sản phẩm dị biệt và các đặc điểm cụ thể đi kèm
với chúng”. Rosen (1974), đã đặt ra nền tảng lý thuyết cho việc xác định giá mua,
hoặc giá ẩn của các thuộc tính của một hàng hoá cho nhiều đối tượng người tiêu
dùng khác nhau. Giá mua được xác định là số tiền tối đa mà một người tiêu dùng
sẵn sàng trả cho một hàng hoá với điều kiện là họ duy trì được một mức độ thỏa
mãn hoặc hài lòng nhất định. Lý thuyết về các hàm đo lường độ thỏa dụng sẽ tạo cơ
sở để phân tích các hàng hóa đặc biệt chẳng hạn như các đơn vị nhà ở mà các thuộc
tính riêng lẻ của chúng không có mức giá rõ ràng.
Theo Triplett (1986), phương pháp định giá hedonic đã phát triển và được ứng
dụng nhiều vào cách xác định các chỉ số giá trước khi nó được xây dựng thành một
khung cơ sở hoàn chỉnh. Theo Malpezzi (2002), Court (1939) là người đầu tiên áp
dụng phương pháp hồi quy hedonic. Ông là nhà kinh tế làm việc cho Hiệp hội các
nhà sản xuất xe ô tô những năm 1930 - 1940, và là người đặt ra thuật ngữ “mô hình
định giá thụ hưởng hedonic” khi phát triển phương pháp cho sản phẩm xe. Court lý
luận rằng việc thay đổi giá cả sẽ không làm tăng lợi ích và sự hài lòng của khách
hàng so với sự phát triển nhanh chóng của công nghệ ô tô. Phương pháp của ông
liên hệ giá của xe ô tô với những đặc điểm tạo ra sự hài lòng của khách hàng như
sức mạnh của động cơ, tốc độ, trang trí nội thất của xe,… Mô hình định giá thụ
hưởng xuất phát chủ yếu từ lý thuyết người tiêu dùng của Lancaster (1966) và mô
