Phát triển tín dụng bất động sản tại việt nam , luận văn thạc sĩ

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

-------------------------

NGUYỄN THỊ KIM HỒNG

PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG
BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2011


BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP. HỒ CHÍ MINH

----------

NGUYỄN THỊ KIM HỒNG

PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN
TẠI VIỆT NAM
CHUYÊN NGÀNH : KINH TẾ TÀI CHÍNH – NGÂN HÀNG
MÃ SỐ: 60.31.12

LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ
NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC:
TS. ĐOÀN ĐỈNH LAM

TP. Hồ Chí Minh – Năm 2011


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn này là do chính tôi nghiên cứu và thực hiện, với sự
giúp đỡ của giáo viên hướng dẫn. Các thông tin và số liệu được sử dụng trong luận
văn được trích dẫn đầy đủ nguồn tài liệu tại danh mục tài liệu tham khảo là hoàn
toàn trung thực.

TP. Hồ Chí Minh, tháng 9 năm 2011

Nguyễn Thị Kim Hồng


MỤC LỤC
Trang

DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................1
CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN ..........................................................................................4
1.1
Tổng quan thị trường bất động sản..............................................................4
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản ................................... 4
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản ..............................4
1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản .......................................................4
1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản ............................................................6
1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản .......................................................... 6
1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản .................................. 8

1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản .......................................................... 10
1.2
Tổng quan về tín dụng bất động sản ..........................................................11
1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của tín dụng bất động sản ................................... 11
1.2.1.1 Khái niệm ................................................................................................11
1.2.1.2 Đặc trưng của tín dụng bất động sản.......................................................12
1.2.2 Vai trò của tín dụng bất động sản ............................................................... 13
1.2.3 Các rủi ro của tín dụng bất động sản .......................................................... 14
1.2.4 Sản phẩm và xu hướng phát triển của tín dụng bất động sản .................. 17
1.2.5 Hiệu quả tín dụng bất động sản ................................................................... 21
1.3
Tín dụng bất động sản tại Mỹ và các nước trong khu vực – bài học kinh
nghiệm cho Việt Nam ..............................................................................................22
1.3.1
Tín dụng bất động sản tại Mỹ ............................................................. 22
1.3.1.1 Tiến trình cuộc khủng hoảng ..................................................................22
1.3.1.2 Nguyên nhân khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ ......................23
1.3.1.3 Tác động và hậu quả cuộc khủng hoảng tín dụng bất động sản tại Mỹ ..26
1.3.2 Tín dụng bất động sản tại Singapore .......................................................... 28
1.3.3 Tín dụng bất động sản tại Trung Quốc ....................................................... 29
1.3.4 Các bài học kinh nghiệm .............................................................................. 30
CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ TÍN
DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VIỆT NAM ..........................................................32
2.1
Thực trạng của thị trường bất động sản tại Việt Nam .............................32
2.1.1 Tình hình kinh tế Việt Nam ......................................................................... 32
2.1.2 Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam ..................................... 33


2.1.2.1 Sự phát triển và những biến động của thị trường bất động sản.................33

2.1.2.2 Những rủi ro của thị trường bất động sản Việt Nam.................................41
2.1.2.3 Đánh giá chung về thị trường bất động sản Việt Nam ..............................42
2.2
Thực trạng tín dụng bất động sản Việt Nam .............................................45
2.2.1 Hành lang pháp lý đối với tín dụng bất động sản ở Việt Nam gần đây ... 45
2.2.2 Các hình thức tín dụng chủ yếu trên thị trường bất động sản hiện nay.. 48
2.2.2.1 Vay Ngân hàng ..........................................................................................48
2.2.2.2 Huy động thông qua chiếm dụng vốn của khách hàng và nhà đầu tư .......59
2.2.2.3 Phát hành trái phiếu công trình .................................................................62
2.2.3 Những mặt đạt được và tồn tại của tín dụng bất động sản tại Việt Nam
và nguyên nhân........................................................................................................ 64
CHƯƠNG 3: GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI
VIỆT NAM ..............................................................................................................69
3.1 Nhu cầu bất động sản.......................................................................................69
3.2 Nhu cầu tín dụng của thị trường bất động sản .............................................75
3.3 Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản tại Việt Nam............................77
3.3.1 Các giải pháp khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản .......... 77
3.3.2 Các giải pháp phát triển tín dụng bất động sản tại Việt Nam .................. 80
3.3.2.1 Các giải pháp với kênh tín dụng qua Ngân hàng ......................................80
3.3.2.2 Phát triển thị trường thế chấp cầm cố thứ cấp ...........................................83
3.3.2.3 Chứng khoán hóa bất động sản .................................................................85
3.3.2.4 Thành lập các quỹ tín thác đầu tư bất động sản ........................................89
3.3.2.5 Thu hút vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài vào lĩnh vực bất động sản.........92
3.3.2.6 Các giải pháp về phía Nhà nước ...............................................................93
KẾT LUẬN ..............................................................................................................95
TÀI LIỆU THAM KHẢO


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
ACB

: Ngân hàng thương mại cổ phần Á Châu

BĐS

: Bất động sản

BIDV

: Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam

CBRE

: Công ty TNHH CB Richard Ellis (Việt Nam)

CTG

: Ngân hàng Công thương Việt Nam (Vietinbank)

DN

: Doanh nghiệp

EIB

: Ngân hàng xuất nhập khẩu Việt Nam (Eximbank)

Fannie Mae : Federal National Mortgage Association (Hiệp hội Quốc gia tài trợ
bất
FED

: Federal Reserve System (Cục dự trữ Liên Bang Hoa Kỳ)

FDI

: Foreign Direct Investment (Đầu tư trực tiếp nước ngoài)

FDIC

: The Federal Deposit Insurance Corporation (Công ty bảo hiểm tiền

gửi Liên Bang)
FHA

: Federral Housing Administration

Freddie Mac : Federal Home Loan Mortgage Cororation (Công ty Quốc gia tài trợ
địa ốc)
MB

: Ngân hàng Quân Đội

MSB

: Ngân hàng Hàng hải Việt Nam

NH

: Ngân hàng

NHTM

: Ngân hàng thương mại

NHNN

: Ngân hàng Nhà Nước

OCB

: Ngân hàng Phương Đông

REIT

: Real Estate Investment Trust (Công ty đầu tư tín thác bất động sản)

Sacomreal

: Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín

STB

: Ngân hàng thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank)

TCB

: Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương VN (Techcombank)

TCTD

: Tổ chức tín dụng

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TP

: Trái phiếu

TDBĐS

: Tín dụng bất động sản


TP.HCM

: Thành phố Hồ Chí Minh

TTCK

: Thị trường chứng khoán

VBARD

: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn VN (Agribank)

VCB

: Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank)

VCBS

: Công ty cổ phần chứng khoán ngân hàng Ngoại thương Việt Nam

VN

: Việt Nam

XHCN

: Xã Hội Chủ Nghĩa

WTO

: Tổ chức thương mại thế giới (World Trade Organization)


DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THỊ
Hình 1.1: Diễn biến thay đổi của lãi suất chính sách ở Hoa Kỳ .........................24
Hình 1.2: Dư nợ tín dụng bất động sản tại Mỹ từ năm 2002 -2008 ....................25
Hình 1.3: Diễn biến thay đổi giá nhà thời kỳ bong bóng bất động sản nhà ở ...26
Hình 2.1: Tốc độ tăng trưởng GDP thực, Khu vực Châu Á (%)........................32
Hình 2.2: Chỉ số giá tiêu dùng hàng tháng (% thay đổi theo năm) và Lãi suất 33
Hình 2.3: Giá chào thuê (USD/m2/tháng)..............................................................37
Hình 2.4: Giá chào bán (USD/m2/tháng) thị trường thứ cấp ..............................37
Hình 2.5: Nguồn cung (căn hộ) ..............................................................................38
Hình 2.6: FDI vào lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn 2004 -2011 ................39
Hình 2.7: Hệ số CAR của một số ngân hàng năm 2010 .......................................45
Hình 2.8: Lạm phát tại Việt Nam từ tháng 1/2008 đến 4/2011 ...........................49

Hình 2.9: Biến động lãi suất Ngân hàng................................................................50
Hình 2.10: Tốc độ tăng trưởng tín dụng bất động sản tại một số ngân hàng
thương mại (giai đoạn 2005 – 2009) ......................................................................50
Hình 2.11: Tăng trưởng tín dụng trong 2000-2010 ..............................................54
Hình 2.12: So sánh tỷ lệ cho vay/huy động, cho vay/tài sản, cho vay/GDP của
một số nước năm 2010 ............................................................................................55
Hình 2.13: Tỷ lệ nợ xấu hệ thống Ngân hàng .......................................................56
Hình 2.14: Tỷ lệ nợ xấu một số Ngân hàng năm 2010 .........................................56
Hình 3.1: Dự báo tốc độ tăng dân số và tỷ lệ đô thị hóa ......................................69
Hình 3.2: Nguồn cung căn hộ tại Hà Nội ..............................................................70
Hình 3.3: Số lượng căn hộ dự kiến sẽ bán ............................................................71
Hình 3.4: Nguồn cung văn phòng cho thuê TP. HCM theo phân hạng .............73
Hình 3.5: Khách và khách du lịch Quốc tế đến Việt Nam qua 10 năm gần đây
(2000-2010) ...............................................................................................................74


DANH MỤC CÁC BẢNG BIỂU
Bảng 2.1: Giá đất nền một số Thành phố lớn trên Thế Giới ..............................40
Bảng 3.1: So sánh chỉ số P/E ngành bất động sản các nước trong khu vực ......75


1

LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết của đề tài
Sự phát triển nóng của thị trường bất động sản, cùng với những điều kiện “dễ
dãi” trong quá trình cấp phát tín dụng bất động sản đã tạo nên cuộc khủng hoảng
kinh tế - tài chính tại Mỹ, làm chao đảo thị trường tài chính Thế giới và tạo nguy cơ
lớn cho sự phát triển kinh tế các nước. Qua đó cho thấy, vai trò và tầm ảnh hưởng
của thị trường bất động sản đối với nền kinh tế là rất lớn. Để đáp ứng được sự phát

triển của thị trường bất động sản thì tiền vốn là bài toán trung tâm của thị trường
này. Khó khăn về vốn là nguyên nhân dẫn đến thị trường bất động sản luôn trong
tình trạng bất ổn.
Trong bối cảnh nền kinh tế đang bị lạm phát cao, vật giá tăng chóng mặt.
Nhà nước đang ưu tiên thực thi các biện pháp chống lạm phát, trong đó chính sách
thặt chặt tiền tệ là một biện pháp quan trọng. Hiện nay dòng vốn vào thị trường
BĐS chủ yếu từ ngân hàng, các tổ chức tín dụng, trong khi vốn huy động của khách
hàng đang bị hạn chế về thời gian và lượng sản phẩm, vốn chủ sở hữu chỉ đáp ứng
phần nhỏ…với lãi suất cao như hiện nay thì huy động vốn từ kênh ngân hàng, tổ
chức tín dụng gặp khó khăn, thị trường ảm đạm nên huy động từ khách hàng cũng
gặp trở ngại, thị trường chứng khoán tuột dốc nên phát hành trái phiếu, cổ phiếu sẽ
khó thành công…. Thị trường bất động sản bị ảnh hưởng ngay lập tức đang tăng
nóng chuyển sang trạng thái bị đóng băng. Và cũng không ngoại lệ, tín dụng bất
động sản cũng bị tác động lớn, các kênh tính dụng bị nghẽn mạch. Trong khi nhu
cầu về vốn thì ngày càng tăng nên đây là một vấn đế hết sức nóng bỏng và cấp thiết
hiện nay.
Chính vì lý do đó, việc nghiên cứu phát triển tín dụng bất động sản tại Việt
Nam trở thành một yêu cầu cấp thiết nhằm đáp ứng đủ nhu cầu vốn cho sự phát
triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.


2

2. Ý nghĩa khoa học thực tiễn của đề tài
Luận văn đưa ra một số đóng góp chính như sau:
- Hệ thống hóa các lý luận cơ bản về BĐS, tín dụng bất động sản.
- Điểm qua tình hình thị trường bất động sản Việt Nam, nhất là những năm
gần đây, đánh giá nhu cầu về bất động sản trong các năm tới.
- Điểm lại tình hình tín dụng bất động sản trong những năm gần đây. Đánh giá
tình hình cung cấp tín dụng qua các kênh, xem xét nguyên nhân và tồn tại của tín

dụng bất động sản tại Việt Nam.
- Đề xuất các giải pháp và kiến nghị nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động của tín
dụng bất động sản tại Việt Nam.
3. Mục tiêu nghiên cứu
Tập trung nghiên cứu và phân tích để nhận diện các tồn tại, các vướng mắc và
khó khăn của tín dụng bất động sản đưa ra các giải pháp, kiến nghị các biện pháp
khắc phục các yếu điểm hiện có nhằm phát triển hơn nữa tín dụng bất động sản
trong thời gian lâu dài, góp phần nâng cao hiệu quả hoạt động của tín dụng bất động
sản trong nền kinh tế.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Đề tài nghiên cứu các động thái trên thị trường bất động sản và tín dụng bất
động sản. Các yếu tố dẫn đến sự nghẽn mạch của các kênh tín dụng.
Thời gian nghiên cứu: Phân tích và đánh giá thị trường bất động sản và tín
dụng bất động sản Việt Nam từ năm 2000 đến tháng 9/2011.
5. Phương pháp nghiên cứu
Tác giả sử dụng phương pháp phân tích, thống kê mô tả đóng vai trò chủ đạo
trong suốt quá trình nghiên cứu luận văn.
6. Những điểm mới của đề tài
Đề tài “Phát triển tín dụng bất động sản tại Việt Nam” mang ý nghĩa thực tiễn,
giải quyết yêu cầu cấp thiết để góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động
sản nói riêng và nền kinh tế nói chung. Cuộc khủng hoảng kinh tế Mỹ (mà bắt
nguồn từ khủng hoảng tín dụng bất động sản) giờ đây không chỉ dừng lại biên giới


3

nước Mỹ mà đã lan sang nền kinh tế toàn cầu, việc cần thiết là chủ động phân tích,
đánh giá rút ra các bài học kinh nghiệm để phát huy mặt tích cực và hạn chế mặt
tiêu cực đối với nền kinh tế nước ta hiện nay.
Hành lang pháp lý đối với tín dụng bất động sản Việt Nam hiện đã có nhiều

thay đổi so với trước, thực trạng thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản
cũng chịu tác động mạnh từ chính sách và tình hình kinh tế hiện nay. Với việc cập
nhật kịp thời, đánh giá tác động của chính sách đến tín dụng bất động sản, cùng với
đó là những dự báo táo bạo về nhu cầu bất động sản cùng với chiến lược phát triển
nhà ở 2011- 2020, tầm nhìn đến năm 2030 tác giả đã đưa ra những giải pháp vừa có
tính cấp thiết để khơi thông nguồn vốn trong tình trạng thị trường đang khó khăn
hiện nay bên cạnh những giải pháp để phát triển tín dụng bất động sản về lâu dài.
Các giải pháp đưa ra có thể áp dụng trong thực tiễn, tác giả cũng đã xem xét đến
những điều kiện cần thiết để các giải pháp đem lại tính khả thi cao.
7.

Kết cấu của luận văn
- Phần mở đầu
- Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản.
- Chương 2: Thực trạng thị trường bất động sản và tín dụng bất động sản tại
Việt Nam.
- Chương 3: Giải pháp phát triển tín dụng bất động sản tại Việt Nam.
- Kết luận


4

Chương 1: Tổng quan về thị trường bất động sản và tín
dụng bất động sản
1.1 Tổng quan thị trường bất động sản
1.1.1 Khái niệm và đặc điểm của thị trường bất động sản
1.1.1.1 Khái niệm về bất động sản và hàng hóa bất động sản
Bất động sản
Hầu hết các nước đều coi bất động sản là đất đai và những tài sản có liên
quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất

(điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp, điều 81 Luật Dân sự Nhật Bản, điều
130 Luật Dân sự Cộng hòa Liên bang Nga, điều 94, 96 Luật Dân sự Công hòa Liên
bang Đức,…).
Theo Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hòa XHCN Việt Nam tại điều
174 có quy định: “ Bất động sản là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình
xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây
dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy
định.”
Hàng hóa bất động sản
Một bất động sản khi trở thành hàng hóa thì nó có giá trị và giá trị sử dụng
nhằm thõa mãn nhu cầu nào đó của con người. Hàng hóa bất động sản là các bất
động sản được đưa ra giao dịch trên thị trường.
1.1.1.2 Đặc trưng của hàng hóa bất động sản
- BĐS là hàng hóa gắn liền với một vị trí nhất định, một không gian nhất
định không thể di chuyển được. Chính đặc điểm này làm cho giá của BĐS chịu ảnh
hưởng lớn của yếu tố vị trí, ví dụ như: các BĐS nằm càng gần trung tâm đô thị, dân
cư đông đúc thì giá càng cao và ngược lại.
- BĐS có tính khan hiếm vì diện tích đất là có hạn so với sự gia tăng của


5

dân số, do vậy về lâu dài diện tích đất có xu hướng ngày càng giảm. Diện tích đất
đai có xu hướng giảm vì:
+ Tốc độ tăng dân số nhanh.
+ Tốc độ phát triển kinh tế thị trường theo hướng công nghiệp hóa –
hiện đại hóa làm cho diện tích đất nông nghiệp bị thu hẹp.
+ Nhu cầu lao động ở thành thị bao giờ cũng cao hơn nông thôn dẫn đến
tình trạng dân số ở thành phố tăng đột biến, vì vậy nhu cầu về chỗ ở cũng tăng lên.
- BĐS có tính bền vững, đời sống kinh tế dài: đất đai không bị hao mòn và

giá có thể ngày càng tăng. Các công trình kiến trúc, vật kiến trúc được xây dựng
trên đất có thể tồn tại từ hàng chục năm và hơn thế nữa. Đất đai là nguồn tài nguyên
do thiên nhiên ban tặng, là tư liệu sản xuất đặc biệt mà không có tài sản nào có thể
thay thế được, tham gia vào quá trình tái sản xuất xã hội.
- BĐS là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có giá
trị cao.
- Khả năng co giãn của cung BĐS rất kém so với những thay đổi của giá cả
do có những hạn chế nhất định về cung ứng đất đai, thể hiện trên các khía cạnh sau:
+ Tổng quan toàn bộ về đất đai là gần như cố định hay nói cách khác
quỹ đất luôn luôn không thay đổi;
+ Cung đất đai phù hợp với các mục đích riêng biệt là có giới hạn;
+ Hạn chế về mặt qui hoạch, đây là hạn chế nổi bật nhất vì: việc phân
bổ đất đai cho những mục đích sử dụng cụ thể phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất
trong từng thời kỳ nên thông thường không thể tùy tiện chuyển mục đích sử dụng
đất trái với quy hoạch. Những thay đổi về cao độ, diện tích xây dựng cũng phải
đảm bảo tuân theo quy hoạch và quy định về xây dựng của chính quyền địa phương.
- Thời gian mua, bán giao dịch dài; chi phí mua, bán giao dịch cao: do
BĐS là một tài sản quan trọng có giá trị cao nên việc mua, bán BĐS phải được cân
nhắc thận trọng dẫn đến thời gian mua, bán giao dịch thường dài hơn so với các tài
sản khác, điều này dẫn đến chi phí mua, bán giao dịch cao. Mặt khác, giao dịch giữa
người mua và người bán không trực tiếp, phải qua môi giới (có thể là cá nhân hoặc


6

tổ chức) nên đẩy chi phí giao dịch cao lên.
- BĐS có tính thích ứng và chịu ảnh hưởng lẫn nhau: BĐS là các công
trình trong quá trình sử dụng có thể điều chỉnh công năng sử dụng mà vẫn giữ được
đặc trưng của công trình và đảm bảo nhu cầu của người tiêu dùng. Mặc khác, khi
đầu tư xây dựng vào các công trình thiết kế hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội sẽ

làm tăng thêm vẻ đẹp và nâng cao giá trị của đất đai và các công trình xây dựng
trong khu vực đó.
- Khả năng chuyển đổi thành tiền mặt kém linh hoạt: BĐS là một hàng hóa
đặc biệt, không thể di dời và có giá trị cao do đó việc chuyển đổi thành tiền mặt
kém linh hoạt. Hơn nữa khi chuyển nhượng BĐS nhà nước yêu cầu các bên giao
dịch thực hiện một số thủ tục chuyển quyền nên mất một khoảng thời gian đáng kể.
- Sự can thiệp và quản lý chặt chẽ của nhà nước: vì BĐS có tầm quan trọng
rất lớn với nền kinh tế, xã hội và chính trị của một quốc gia nên Nhà nước luôn có
những quy định để điều tiết, quản lý chặt chẽ đối với việc sử dụng và chuyển dịch
bất động sản vì vậy bất động sản chịu sự can thiệp trực tiếp của Nhà Nước.
1.1.1.3 Khái niệm thị trường bất động sản
Thị trường bất động sản là thị trường mà các giao dịch, mua bán và trao đổi
về bất động sản được diễn ra giữa người mua và người bán thông qua cơ chế giá.
Tuy nhiên bất động sản khác với các hàng hóa khác ở chỗ chúng không chỉ
được mua bán, mà còn là đối tượng của nhiều giao dịch khác như cho thuê, thế
chấp, chuyển dịch quyền sử dụng. Do đó, thị trường bất động sản hoàn chỉnh không
thể chỉ là quan hệ giữa người mua, người bán về bất động sản mà còn là nơi diễn ra
các giao dịch liên quan đến bất động sản như cho thuê, thế chấp, bảo hiểm và
chuyển dịch quyền sử dụng. Nên thị trường bất động sản có thể hiểu một cách khái
quát như sau: thị trường bất động sản là tổng thể các giao dịch về bất động sản dựa
trên cơ chế giá và được diễn ra trong một không gian và thời gian nhất định.
1.1.2 Đặc điểm của thị trường bất động sản
Thị trường BĐS không phải là thị trường giao dịch bản thân BĐS mà còn là


7

thị trường giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong BĐS.
- Thị trường bất động sản mang tính khu vực và địa phương sâu sắc: đặc
tính của bất động sản là không thể thiêu hủy và khó chia cắt, không thể di dời; sự

thừa thải ở nơi này không thể bù đắp sự thiếu hụt ở nơi khác làm cho thị trường bất
động sản mang tính chất địa phương. Mặt khác, sự khác nhau về trình độ phát triển
kinh tế, văn hóa, xã hội và mật độ dân số làm cho nhu cầu về bất động sản cũng sẽ
khác nhau về số lượng, hình dạng, chất lượng và từ đó dẫn đến sự khác nhau về
mức độ phát triển của thị trường bất động sản của từng địa phương.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo: thị trường bất
động sản là một thị trường đòi hỏi sự can thiệp nhiều và trực tiếp của Nhà Nước
nên mức độ hoàn hảo của thị trường bất động sản thấp hơn các thị trường hàng hóa
tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất và các thị trường khác. Bên cạnh đó, do không
tái tạo được hay tính khan hiếm của đất nên thị trường mang tính độc quyền. Các
thông tin về quy hoạch, về quản lý, kinh tế xã hội liên quan đến đất đai chưa được
phổ biến triệt để điều này làm cho thị trường bất động sản có cạnh tranh nhưng là
cạnh tranh ngầm, cạnh tranh không hoàn hảo.
- Nguồn cung trong thị trường bất động sản thay đổi chậm so với cầu biến
động bất động sản: hàng hóa BĐS là một loại hàng hóa đặc biệt không giống như
những hàng hóa thông thường khác, cung bất động sản không thể phản ứng nhanh
chóng như việc tăng cung của các hàng hóa khác để đáp ứng nhu cầu, bởi lẽ việc
tăng cung BĐS thường phải có thời gian cần thiết tương đối dài để sản xuất cho thị
trường một loại BĐS nào đó, như thời gian tìm hiểu mua đất đai, làm thủ tục sử
dụng đất, xin cấp phép xây dựng, triển khai đầu tư dự án.
- Thị trường bất động sản là thị trường có mối liên hệ mật thiết với các thị
trường khác nhất là thị trường tài chính tiền tệ, tín dụng và với sự phát triển kinh tế
của một quốc gia: hầu hết các khoản đầu tư đều đi vào hai luồng là đầu tư vào các
tài sản hoặc là đầu tư trên thị trường tài chính tiền tệ. Trong mọi thời điểm người ta
luôn có nhu cầu chuyển dịch một lượng tiền bạc sang tài sản hoặc ngược lại. Mặt
khác, bản thân các giao dịch về BĐS thường có nhu cầu rất lớn về vốn. Điều đó cho


8

thấy, thị trường BĐS của một quốc gia chỉ có thể phát triển lành mạnh và ổn định
khi có một thị trường vốn phát triển lành mạnh và ổn định.
1.2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến thị trường bất động sản
Các yếu tố liên quan đến hoạt động quản lý của Nhà Nước:
- Yếu tố pháp luật nói chung và các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai nói
riêng: hệ thống pháp luật của một quốc gia thông thường sẽ quy định các vấn đề về
quyền sở hữu, sử dụng đất đai, quy định các quyền mua bán cho thuê, thế chấp, góp
vốn bằng bất động sản… và hướng dẫn các hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản,
quy định về phạm vi áp dụng của các sắc thuế trong việc sử dụng và chuyển nhượng
đất đai. Điều đó cho thấy, pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự
hình thành và phát triển của thị trường bất động sản. Cùng với các quy định trong
luật đất đai, các sắc thuế trong lĩnh vực đất đai sẽ tạo thành một thể thống nhất giúp
Nhà Nước quản lý được đất đai, thúc đẩy sự ra đời của thị trường bất động sản
chính thức, điều tiết cung - cầu bất động sản trên thị trường, trên cơ sở đó làm cho
thị trường bất động sản phát triển.
- Quy định và quy định sử dụng của Chính Phủ và chính quyền các cấp:
trên phương diện quốc gia việc quy hoạch và hình thành các vùng kinh tế trọng
điểm sẽ kéo theo việc xây dựng các cơ sở hạ tầng như đường sá, sân bay, bến
cảng,...Các đầu tư này sẽ thu hút vốn đầu tư trong và ngoài nước theo quy hoạch
chung của Chính phủ. Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức cá nhân trong
hoặc ngoài nước đầu tư xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để
bán hoặc cho thuê... Điều đó đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh
hưởng đến sự phát triển của thị trường bất động sản.
- Chính sách tài chính – tiền tệ của Nhà nước: các chính sách về tài chính
và tiền tệ của nhà nước ảnh hưởng rất lớn đến sự phát triển của thị trường bất động
sản. Khi Nhà nước áp dụng chính sách thắt chặt tiền tệ làm cho thị trường bất động
sản gần như chững lại và đóng băng, có những thời điểm gần như không có giao
dịch mua bán bất động sản. Ngược lại, khi Nhà Nước áp dụng chính sách tiền tệ mở
rộng thì theo đó thị trường bất động sản sôi động trở lại, các giao dịch về bất động

9

sản tăng lên rõ rệt.
Các yếu tố đặc thù của mỗi quốc gia:
- Sự phát triển kinh tế: sự phát triển kinh tế của một quốc gia là yếu tố
quan trọng làm gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích xây dựng các cơ
sở sản xuất kinh doanh, cơ sở hạ tầng như đường xá, bưu chính viễn thông, các khu
thương mại…Sự tăng trưởng này đòi hỏi phải chuyển dịch một số đất đang sử dụng
cho mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng cho mục đích công nghiệp,
thương mại, dịch vụ, du lịch,…Điều đó đã làm gia tăng các giao dịch đất đai và các
bất động sản khác trong nền kinh tế tức là thúc đẩy thị trường bất động sản phát
triển. Sự phát triển của nền kinh tế xã hội tạo ra một năng suất lao động cao hơn,
làm cho thu nhập thực tế của người lao động tăng lên và điều đó cũng tạo ra những
yếu tố làm tăng nhu cầu về bất động sản trên thị trường.
- Sự gia tăng dân số: sự gia tăng dân số của một quốc gia đã làm tăng các
nhu cầu về bất động sản. Điều này có thể nhận thấy ở những nét cơ bản sau:
+ Dân số tăng kéo theo sự gia tăng nhu cầu về nhà ở , đất ở, đồng thời
cũng làm tăng các nhu cầu về hoạt động xã hội, dịch vụ, thương mại, nhu cầu khám
chữa bệnh, giáo dục, các hoạt động vui chơi, giải trí, thể dục thể thao…, những nhu
cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng cầu về bất động sản, nhất là các bất động
sản tại các khu vực dân cư, trung tâm thương mại, dịch vụ.
+ Tăng dân số cũng đồng nghĩa với tăng các nhu cầu về các loại hàng
hoá trên thị trường, để đáp ứng nhu cầu các ngành sản xuất phải mở rộng, phát triển
về quy mô từ đó làm tăng nhu cầu về sử dụng đất. Tuy nhiên, do diện tích đất đai
giới hạn và tồn tại quá trình dịch chuyển đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào
các mục đích phi nông nghiệp khác nên luôn có những sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi
thị trường bất động sản phải tự sắp xếp lại cho phù hợp với nhu cầu của thị trường,
và sức ép đó cũng phải giải quyết thông qua thị trường là chủ yếu từ đó đẩy thị
trường bất động sản phát triển hơn.

- Tập quán, truyền thống và thị yếu: Tập quán, truyền thống là những yếu
tố mang tính nhân văn của thị trường bất động sản. Tập quán, truyền thống ảnh


10

hưởng trực tiếp vào cách tiến hành thực hiện các giao dịch mua, bán, thuê mướn,
thế chấp… trên thị trường bất động sản, nó có tác dụng đẩy nhanh hoặc làm hạn chế
các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua-bán, thuê-cho thuê,…; nó
cũng có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc chậm tiến trình thanh toán giữa các bên với
nhau.
Trong khi đó, thị hiếu lại tác động đến thị trường bất động sản trên hai khía
cạnh chủ yếu sau, thứ nhất là, thị hiếu về vị trí bất động sản, hình dạng, phương
hướng của bất động sản phù hợp với tính chất sử dụng cụ thể của người có nhu cầu;
thứ hai, thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, tính hiện đại, cổ điển… cũng là những nhân
tố trực tiếp làm ảnh hưởng đến cung và cầu hàng hoá trên thị trường bất động sản.
1.1.4 Rủi ro thuộc thị trường bất động sản
Xuất phát từ bản chất của hàng hóa bất động sản làm cho thị trường BĐS là
một thị trường đầy rủi ro:
- Sự phát triển bong bóng của thị trường bất động sản: thông tin về các dự
án bất động sản trên thường được cung cấp rất mơ hồ và chưa có tính chuyên
nghiệp cao. Thậm chí nhiều công ty kinh doanh bất động sản đưa ra thông tin liên
quan đến những dự án đầu tư mà họ chỉ mới thoả thuận mua đất, hoặc chỉ mới được
chấp thuận về chủ trương đầu tư,…. Những động thái này tạo nên "cầu ảo" của thị
trường và góp phần đưa đến những cơn "sốt" đất khiến cho các dự án bất động sản
có sự chênh lệch rất lớn về giá so với giá trị thực tế của nó.
- Hiện tượng đầu cơ trên thị trường này là rất nhiều. Chính sự tham gia của
các nhà đầu cơ làm cho giá cả bất động sản đẩy lên một cách nhanh chóng, tạo giá
ảo. Đây chính là nguyên nhân dẫn đến bong bóng thị trường, tạo ra những cơn sốt
nóng lạnh trên thị trường.

- Thị trường bất động sản là một thị trường không hoàn hảo, nhất là các
thông tin về phát triển và quy hoạch không được công khai rõ ràng làm cho các đối
tượng tham gia vào thị trường có những quyết định không đúng. Điều này làm cho
tính minh bạch cả thị trường này thấp hơn các thị trường khác.
- Sự thiếu chuyên nghiệp trong quản lý của Nhà Nước: đã khiến thị trường


11

này hoạt động mang nhiều tính tự phát và dễ tổn thương, thể hiện nhiều khuyết tật:
hệ thống pháp luật chưa đồng bộ; hệ thống thuế chưa được đổi mới; hệ thống đăng
ký bất động sản đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để có hệ thống quản lý công
khai, minh bạch; chưa đủ dễ dàng trong thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh, góp
vốn bằng BĐS tăng nguồn vốn đầu tư phát triển từ chính vốn tiềm ẩn trong BĐS;
quy hoạch sử dụng đất còn nhiều yếu kém; hệ thống cơ quan quản lý, cán bộ quản
lý còn nhiều bất cập; còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai...
- Năng lực của các doanh nghiệp bất động sản: thị trường BĐS vẫn rất hấp
dẫn do chênh lệch cung cầu quá lớn. Do đó, hiện nay không ít các doanh nghiệp
không chuyên cũng tham gia kinh doanh BĐS, hoạt động với tính chuyên nghiệp
không cao. Ngoài ra, quy mô vốn nhỏ không phù hợp với yêu cầu của thị trường
cũng là điều rất đáng quan tâm. Năng lực yếu kém khiến cho nhiều doanh nghiệp
không có được chiến lược kinh doanh thích hợp, góp phần gây ra tình trạng hỗn
loạn cho thị trường BĐS, và tác động xấu đến hiệu quả đầu tư.
- Quy hoạch tổng thể: việc thiếu nhất quán trong công tác quy hoạch đã
gây ra những khó khăn nhất định cho các chủ đầu tư trong việc phát triển và triển
khai các dự án BĐS, làm giảm giá trị của các dự án đầu tư.
1.2 Tổng quan về tín dụng bất động sản
1.2.1 Khái niệm và đặc trưng của tín dụng bất động sản
1.2.1.1 Khái niệm
- Tín dụng là một giao dịch về tài sản (tiền hoặc hàng hóa) giữa bên cho

vay (ngân hàng và các định chế tài chính khác, các doanh nghiệp khác,…) và bên đi
vay (cá nhân, doanh nghiệp và các chủ thể khác trong nền kinh tế), trong đó bên cho
vay chuyển giao tài sản cho bên đi vay sử dụng trong một thời gian nhất định theo
thỏa thuận, bên đi vay có trách nhiệm hoàn trả vô điều kiện vốn gốc và lãi cho bên
đi vay khi đến hạn thanh toán.
- Tín dụng bất động sản là hoạt động tín dụng liên quan đến việc mua sắm
và xây dựng bất động sản, nhà ở, đất đai, bất động sản trong lãnh vực công nghiệp,


12

thương mại và dịch vụ.
1.2.1.2 Đặc trưng của tín dụng bất động sản
Ngoài những đặc điểm của tín dụng thông thường thì TDBĐS có những đặc
trưng, do tính chất đặc biệt của hàng hóa BĐS mang lại, như sau:
- Một khoản vay bất động sản thường lớn hơn nhiều so với các món vay
thông thường như vay cho tiêu dùng và vay kinh doanh nhỏ
- Tín dụng bất động sản thường là tín dụng dài hạn: do bất động sản là
những hàng hóa thời gian hình thành dài. Theo phân tích của các chuyên gia bất
động sản, quá trình hình thành một dự án đòi hỏi trung bình từ 5 năm trở lên. Mặt
khác, bất động sản là những hàng hóa có giá trị lớn do vậy tín dụng BĐS thường là
các khoản tín dụng có giá trị lớn nên việc hoàn tín dụng trong một thời gian ngắn
mang tính khả thi thấp. Với kỳ hạn cho vay dài thường chứa đựng những nguy cơ
rủi ro tín dụng đáng kể bởi vì nhiều vấn đề có thể xảy ra bao gồm cả những thay đổi
tiêu cực trong điều kiện kinh tế, trong lãi suất, trong sức khỏe của người vay trong
suốt kỳ hạn của món vay.
- Chủ thể đi vay thường yêu cầu giải ngân theo tiến độ thực hiện của dự án:
vốn đầu tư cho dự án BĐS cần vốn lớn nhưng sẽ dàn trải theo từng giai đoạn: đền
bù giải tỏa đất, xây dựng hạ tầng, nền móng, xây thồ và hoàn thiện…. Do đó, nhà
đầu tư cần khoản tiền lớn cho dự án , nhưng những khoản tiền này cần theo từng

giai đoạn khác nhau do vậy nếu huy động theo từng giai đoạn sẽ giảm áp lực về lãi
suất. Còn nếu huy động vốn một lần thì vốn không được sử dụng ngay một lúc
nhưng vẫn phải trả lãi cho người cho vay dẫn đến việc sử dụng vốn không hiệu quả.
- Đối với các hình thức cho vay khác, chính dòng tiền mặt dự tính hoặc thu
nhập của người đi vay là yếu tố quan trọng nhất để bên cho vay quyết định cho vay
hay không cho vay. Tuy nhiên, trong tín dụng bất động sản, giá trị và tình trạng bất
động sản lại là trọng tâm của món vay, đánh giá chính xác tài sản là điều tối quan
trọng đối với quyết định cho vay.
- Thị trường có độ rủi ro cao: điều này xuất phát từ bản thân thị trường bất


13

động sản là một thị trường tiềm ẩn rủi ro như: đầu cơ, tăng giá ảo, mất cân đối cung
cầu … Một khi, thị trường BĐS chuyển từ tăng nóng sang đóng băng, giá BĐS sẽ
nhanh chóng bị điều chỉnh giảm, các giao dịch về BĐS gần như không xảy ra làm
cho các nhà đầu tư gặp rất nhiều khó khăn về tài chính thậm chí có thể bị phá sản.
Điều này làm cho khả năng thanh toán của các khoản tín dụng của người đi vay gặp
rất nhiều khó khăn có thể mất luôn khả năng thanh toán. Do vậy, việc thu hồi các
khoản tín dụng là một vấn đề nan giải, nợ xấu tăng lên một cách nhanh chóng, nguy
cơ đổ vỡ tín dụng là rất cao.
1.2.2 Vai trò của tín dụng bất động sản
Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng đối với nền kinh tế, đáp ứng
nguồn vốn để kích thích thị trường BĐS phát triển là điều cần thiết. Với nền kinh tế
đang phát triển như Việt Nam thì cho vay BĐS càng có ý nghĩa thiết thực trong việc
khơi thông dòng chảy vốn trong nền kinh tế, tạo đà cho thị trường BĐS phát triển,
từ đó tạo điều kiện cộng hưởng cho nền kinh tế phát triển bền vững. Cụ thể:
- Khai thác triệt để các nguồn vốn nhàn rỗi, thúc đẩy việc sử dụng vốn tiết
kiệm và có hiệu quả.
- Phát triển nền kinh tế thông qua kênh ngân hàng, dòng vốn được lưu

chuyển vào thị trường BĐS nhanh hơn, phát triển đồng bộ giữa các thị trường.
- Đẩy nhanh tốc độ đô thị hoá: cho vay BĐS giúp cho các chủ đầu tư chủ
động hơn về vốn và mạnh dạn đầu tư vào các dự án nâng cấp hạ tầng, các trung tâm
thương mại, các tòa nhà cao tầng, chung cư lớn… góp phần đẩy nhanh tốc độ đô thị
hóa trong quá trình công nghiệp hoá, hiện đại hoá của đất nước.
- Tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp: cho vay BĐS còn
tạo điều kiện cho các doanh nghiệp giảm áp lực về vốn để đầu tư mở rộng nhà
xưởng nhằm tăng quy mô và lợi thế cạnh tranh trong quá trình hội nhập.
- Tạo điều kiện cho người dân có điều kiện sống tốt hơn: nhờ có các
chương trình hỗ trợ cho vay BĐS, người có thu nhập thấp, cán bộ công chức, công
nhân có điều kiện nâng cấp, xây dựng hay sở hữu nhà ở, ổn định cuộc sống hơn.
- Gia tăng dư nợ và lợi nhuận cho Ngân hàng: cho vay bất động sản là sản


14

phẩm khá phổ biến ở các ngân hàng góp phần đa dạng hoá sản phẩm, thu hút khách
hàng bên cạnh mục tiêu làm công cụ để gia tăng dư nợ cho vay khi cần thiết, tăng
lợi nhuận Ngân hàng.
- Giúp nhà nước quản lý thị trường bất động sản: thông qua mức dư nợ cho
vay BĐS, nhà nước sẽ có cách nhìn tổng quát hơn về sự phát triển của thị trường bất
động sản để có cách điều tiết hợp lý.
- Nâng cao hiệu quả của dự án đầu tư: ngân hàng đã góp phần nâng cao
tính hiệu quả của dự án đầu tư bất động sản bởi ngân hàng là nhà tư vấn, nhà cung
cấp dịch vụ thanh toán, nhà đầu tư góp vốn cùng với doanh nghiệp kinh doanh bất
động sản... Điều này đã tạo nên một sự gắn kết giữa cung và cầu bất động sản trên
thị trường, góp phần tạo nên sự phát triển cho thị trường bất động sản.
Nhìn chung, cho vay bất động sản có tính ảnh hưởng lớn đến quá trình phát
triển đất nước. Mặc dù nền kinh tế có nhiều giai đoạn phát triển khác nhau, thị
trường bất động sản có những biến động thăng trầm khác nhau nhưng hơn bao giờ

hết tính thiết yếu của hoạt động cho vay bất động sản luôn cần thiết cho những nhu
cầu thiết thực trong xã hội, trong nền kinh tế.
1.2.3 Các rủi ro của tín dụng bất động sản
Hoạt động cho vay bất động sản cũng tiềm ẩn những rủi ro vốn có như trong
hoạt động cho vay thông thường như rủi ro pháp lý, rủi ro trong thẩm định, rủi ro do
không thực hiện đúng các quy định của ngân hàng, rủi ro do khách hàng sử dụng
vốn không đúng mục đích…. Các rủi ro này được nhìn nhận ở hai yếu tố sau:
1.2.3.1 Yếu tố chủ quan
- Từ phía Ngân hàng: hoạt động tín dụng chứa đựng rủi ro cao trong hoạt
động các ngân hàng. Vì vậy việc xem xét các bước trong quá trình cho vay, thẩm
định và quản lý tín dụng đều có ý nghĩa quan trọng trong việc đưa ra quyết định của
hội đồng xét duyệt tài trợ của ngân hàng. Trong lĩnh vực tín dụng bất động sản, việc
đánh giá chính xác tài sản là điều tối quan trọng đối với quyết định tài trợ, bên cạnh
đó do những khoản tín dụng bất động sản thường phụ thuộc phần lớn vào sự biến
động của thị trường bất động sản và nguồn trả nợ chính phụ thuộc vào thu nhập của


15

bên vay. Hiện tại, hoạt động này của ngân hàng còn tiềm ẩn nhiều rủi ro sau:
+ Quy trình, quy chế cho vay tín dụng bất động sản chưa hoàn thiện, không
đồng bộ, thiếu tính chặt chẽ, lỏng lẽo trong quản lý rủi ro.
+ Trình độ chuyên môn thẩm định của cán bộ tín dụng không cao, không
đánh giá đúng tính khả thi của phương án vay, dự báo và đánh giá dòng tiền trả nợ
của khoản vay chưa chính xác.
+ Xây dựng cơ cấu cho vay theo ngành chưa hợp lý tại các NHTM.
+ Tăng trưởng dư nợ cho vay mà không quan tâm đến chất lượng của
khoản vay.
+ Do mối quan hệ thân tín đối với người đi vay mà xem xét cấp tín dụng,
không chú ý đến các điều kiện mà người đi vay không đáp ứng được.

+ Thiếu thông tin về người đi vay dẫn đến đánh giá không chính xác về
năng lực trả nợ của người đi vay.
+ Không theo dõi sâu sát quá trình sử dụng vốn vay của khách hàng dẫn
đến vốn vay không được sử dụng đúng mục đích, không hiệu quả.
+ Khi thẩm định các phương án, dự án vay vốn các ngân hàng chưa đánh
giá được chính xác vốn đối ứng của khách hàng khi đã cam kết dùng vốn tự có.
+ Chủ quan trong khâu định giá tài sản đảm bảo hình thành từ vốn vay hay
tài sản ngoài vốn vay, từ đó dẫn đến tỷ lệ cho vay vượt so với quy định.
+ Đạo đức nghề nghiệp của cán bộ tín dụng.
+ Khoản vay do bị áp đặt từ trên đưa xuống.
- Từ phía khách hàng:
+ Che dấu kết quả hoạt động thua lỗ của doanh nghiệp bằng các báo cáo có
lợi nhuận cao nhằm tăng niềm tin cho vay của Ngân hàng.
+ Sử dụng vốn vay vào mục đích khác có nhiều rủi ro như đầu tư vàng, đầu
tư chứng khoán…
1.2.3.2 Yếu tố khách quan:
- Sự biến động của nền kinh tế-xã hội: thời hạn cho vay bất động sản
thường là trung và dài hạn, ngắn thường từ 3 năm đến 5 năm, dài thì 10 năm đến 25


16

năm. Do vậy, nếu lãi suất cho vay bất động sản không linh hoạt, không tính đến tính
khả biến của thị trường sẽ dễ dẫn đến rủi ro thua lỗ do huy động lãi suất cao nhưng
cho vay lãi suất thấp. Sự biến động theo hướng tăng cao của lãi suất đã gây khó
khăn cho người đi vay bởi phải gánh chịu áp lực trả lãi tăng cao tương ứng. Điều
này ảnh hưởng lớn đến tính khả thi của phương án vay ban đầu do chi phí đội lên
đột biến, ảnh hưởng đến khả năng trả nợ của người đi vay có thể dẫn đến mất khả
năng thanh toán.
- Điều chỉnh chính sách tiền tệ, tài khóa của Chính Phủ ở các giai đoạn:

chính sách tiền tệ, tài khóa của Chính Phủ được điều chỉnh để phù hợp với tình hình
kinh tế. Để kiểm soát lạm phát Chính Phủ sử dụng chính sách tiền tệ thắt chặt thông
qua việc tăng dự trữ bắt buộc, buộc các ngân hàng thương mại mua tín phiếu, mua
trái phiếu… đã làm cho khả năng trả nợ khách hàng, khả năng thu hồi vốn của Ngân
hàng gặp khó khăn.
- Do hệ thống pháp lý: hiện nay chúng ta đã có Luật đất đai, Luật kinh
doanh bất động sản, Nghị định 181, Nghị định 71,…và các thông tư liên tịch khác
cùng một số các văn bản của các địa phương liên quan đến lĩnh vực bất động sản.
Tuy nhiên các luật trên vẫn chưa rõ ràng và đồng bộ làm ảnh hưởng đến tín dụng
bất động sản về tài sản đảm bảo đăng ký giao dịch, công chứng hợp đồng, xử lý tài
sản đảm bảo để thu hồi nợ, … làm gia tăng rủi ro và hạn chế trong hoạt động tín
dụng bất động sản. Ngoài ra, còn có các quy định về quy hoạch, bồi thường, thu hồi
đất đai,… làm kéo dài tiến độ thực hiện các dự án.
- Do điều kiện tự nhiên: các hiện tượng như thiên tai, lũ lụt, hạn hán, cháy
nổ… ngày càng có tính ảnh hưởng lớn đến đời sống của người dân nói riêng và các
hoạt động sản xuất kinh doanh của cả nền kinh tế nói chung dễ dẫn đến trường hợp
không còn khả năng trả nợ do lũ quét hay do mất mùa...
- Xuất phát từ đặc tính của thị trường bất động sản: lĩnh vực đầu tư bất
động sản là lĩnh vực đầu tư dễ tổn thương bởi tính khó dự đoán. Yếu tố đầu cơ, làm
giá dẫn đến giá bất động sản tăng ảo luôn ngự trị trên thị trường bất động sản. Kỳ
hạn cho vay bất động sản rất dài, phần lớn từ 3 năm đến 10 năm, thậm chí đến 25