ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
****************
TRẦN THỊ THANH VINH
PHÁT TRIỂN DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH GIÁ
Ở VIỆT NAM
LUẬN VĂN THẠC SỸ KINH TẾ CHÍNH TRỊ
HÀ NỘI – 2007
MỤC LỤC
Mục lục ............................................................................................... ..i
Danh mục các ký hiệu, chữ viết tắt........................................................iv
Danh mục các bảng, phụ lục...................................................................v
LỜI MỞ ĐẦU ..................................................................................................... ..1
Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ ....................5
1.1. Những vấn đề lý luận cơ bản về thẩm định giá .................................. ..5
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về thẩm định giá ................................................. ..5
1.1.1.1. Khái niệm thẩm định giá.......................................................................5
1.1.1.2. Đặc điểm của thẩm định giá..................................................................8
1.1.1.3. Phân biệt thẩm định giá và định giá ................... .................................9
1.1.2. Vai trò của thẩm định giá trong nền kinh tế thị trường........................ .14
1.1.2.1. Thẩm định giá là công cụ cơ bản thực hiện quản lý nhà nước về giá
cả.......................................................................................................................16
1.1.2.2. Thẩm định giá là công cụ quản lý tài sản, quản lý ngân sách nhà
nước...................................................................................................................17
1.1.2.3. Thẩm định giá đáp ứng nhu cầu giao dịch tài sản của doanh nghiệp và
của công dân.....................................................................................................19
1.1.3. Những nhân tố cơ bản ảnh hưởng đến dịch vụ thẩm định giá...............20
1.1.3.1. Tiêu chuẩn thẩm định giá ...................................................................20
1.1.3.2. Cơ sở thẩm định giá............................................................................21
1.1.3.3. Quy trình thẩm định giá.......................................................................23
1.1.3.4. Các phương pháp thẩm định giá và việc lựa chọn phương pháp thẩm
định giá..............................................................................................................24
1.1.4. Quản lý nhà nước về thẩm định giá.........................................................26
i
1.2. Hoạt động thẩm định giá ở một số nước và bài học kinh nghiệm cho
Việt Nam ...................................................................................................... ..27
1.2.1. Tổng quan về dịch vụ thẩm định giá của một số nước trên thế
giới.....................................................................................................................27
1.2.2. Quản lý nhà nước và các tổ chức thẩm định giá ở một số nước trên thế
giới ............................................................................................................... ..29
1.2.3. Kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam từ nghiên cứu hoạt động thẩm định giá
nước ngoài .................................................................................................... ..35
Chương 2. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG THẨM ĐỊNH GIÁ VIỆT
NAM.............38
2.1. Khái quát lịch sử hình thành và phát triển của dịch vụ thẩm định giá
Việt Nam ...................................................................................................... ..38
2.2. Những nhân tố ảnh hưởng đến sự phát triển dịch vụ thẩm định giá ở
Việt Nam trong những năm qua ................................................................ ..44
2.2.1. Sự hình thành hành lang pháp lý cho hoạt động dịch vụ thẩm định
giá......................................................................................................................44
2.2.2. Sự hình thành, phát triển các tổ chức cung ứng dịch vụ thẩm định
giá...48
2.2.3. Đội ngũ cán bộ hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá ........................61
2.3. Đánh giá chung về dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam hiện
nay...........68
2.3.1. Những kết quả đạt được...........................................................................68
2.3.2. Những hạn chế .................................................................................... ..70
2.3.3. Nguyên nhân của những tồn tại trong hoạt động thẩm định giá ở Việt
Nam..................................... .......................................................................... ..75
ii
Chương 3: QUAN ĐIỂM VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN DỊCH VỤ THẨM ĐỊNH
GIÁ VIỆT NAM ............................................................................................. ..76
3.1. Bối cảnh mới và tác động của nó đến dịch vụ thẩm định giá Việt Nam.......76
3.2. Những quan điểm chủ yếu trong phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt
Nam..................................................................................................................77
3.2.1. Phát triển dịch vụ thẩm định giá phải trên cơ sở các nguyên tắc của cơ
chế
thị
trường,
phù
hợp
với
thông
lệ
quốc
tế......................................................77
3.2.2. Xây dựng nghề thẩm định giá mang tính chuyên nghiệp
cao...................78
3.2.3. Phát triển dịch vụ thẩm định giá phải dựa vào sức mạnh của cơ cấu kinh
tế nhiều thành phần............................................................................................80
3.3. Một số giải pháp phát triển dịch vụ thẩm định giá Việt Nam. ....... ...80
3.3.1. Nâng cao năng lực quản lý nhà nước về thẩm định giá .................... ....80
3.3.2. Chuyển đổi của các trung tâm thẩm định giá sang mô hình doanh
nghiệp.................................................................................................................86
3.3.3. Tăng cường các điều kiện về trang thiết bị cơ sở vật chất kỹ thuật, kỹ
năng
chuyên
ngành
và
hệ
thống
thông
tin
thị
trường
tài
sản......................................................................................................................87
3.3.4. Phát triển nguồn nhân lực cho dịch vụ thẩm định giá ...................... ....87
3.3.5. Mở rộng hợp tác quốc tế về thẩm định giá..............................................91
KẾT LUẬN ......................................................................................................... ...94
TÀI LIỆU THAM KHẢO .................................................................................. ...95
PHỤ LỤC ......................................................................................................... ....97
iii
DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT
Tiếng Việt:
BTC
Bộ Tài chính
DNNN
Doanh nghiệp nhà nước
TCTDGVN
TNHH
Tiêu chuẩn Thẩm định giá Việt Nam
Trách nhiệm hữu hạn
UBND
Uỷ ban nhân dân
XHCN
Xã hội chủ nghĩa
Tiếng Anh:
IAAO
AFMRA
ASA
International Association of Assessing Officers –
Valuation for Tax purposes
(Hiệp hội các nhà thẩm định giá quốc tế vì mục đích
tính thuế)
Association of Farm Managers & Rural Appraisers
(Hiệp hội các thẩm định viên nông thôn và chủ trang
trại)
American Society of Appraisers
(Hiệp hội các nhà thẩm định giá Mỹ)
ASEAN
Association of South-East Asian Nations
(Hiệp hội các nước Đông Nam á)
AVA
Asian Valuation Association
(Hiệp hội Thẩm định giá ASEAN)
AVO
Australia Valuation Office
(Văn phòng thẩm định giá úc)
INSPEN
Institut Penilaian Negara – National Institute of
Valuation
(Học viện thẩm định giá Malaysia)
iv
IVSC
International Valuation Standards Committee
(Uỷ ban Tiêu chuẩn thẩm định giá Quốc tế)
PVB
Property Valuation Bureau
(Văn phòng thẩm định giá Thái Lan)
SIVC
Southern Information & Valuation Center
(Trung tâm Thông tin & Thẩm định giá Miền Nam – Bộ
Tài chính)
Vietnam Valuation Center
(Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính)
VVC
WAVO
World Association of Valuation
(Hiệp hội thẩm định giá Thế giới)
WTO
World Trade Organization
(Tổ chức thương mại thế giới)
DANH MỤC CÁC BẢNG
Bảng 2.1
Giá trị tài sản đã thẩm định từ năm 2003 – 2006 của
56
Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính
Bảng 2.2
Cơ cấu loại hình tài sản thẩm định giá năm 2006 của
57
Trung tâm Thẩm định giá - Bộ Tài chính
Bảng 2.3
Mức độ tăng trưởng về doanh thu củaTrung tâm Thẩm
57
định giá - Bộ Tài chính
Bảng 2.4
Giá trị tài sản đã thẩm định qua các năm của Trung tâm
58
thông tin và thẩm định giá Miền nam - Bộ Tài chính
Bảng 2.5
Mức độ tăng trưởngvề số hợp đồng thẩm định giá của
59
Trung tâm thông tin và thẩm định giá Miền nam - Bộ
Tài chính
PHẦN PHỤ LỤC
Phụ lục 1
Danh sách các Trung tâm Thẩm định giá thuộc Sở tài
chính các tỉnh
v
97
Phụ lục 2
Quy trình thẩm định giá của Trung tâm Thẩm định giá -
99
Bộ Tài chính
Phụ lục 3
Mẫu báo cáo thẩm định giá
vi
103
LỜI MỞ ĐẦU
1. Sự cần thiết nghiên cứu của đề tài
Thực hiện đường lối đổi mới của Đảng, nước ta đã chuyển từ cơ chế quản
lý giá kế hoạch hóa tập trung sang cơ chế giá thị trường có sự điều tiết của Nhà
nước. Vì thế, về cơ bản chủ thể định giá đã thay đổi. Nhà nước không còn quy
định giá trực tiếp hầu hết hàng hoá - dịch vụ trong xã hội. Quyền định gía thuộc
về thị trường. Giá cả của hầu hết hàng hoá dịch vụ hiện nay chủ yếu do người
mua người bán thoả thuận trên cơ sở những tín hiệu khách quan của thị trường.
Nhà nước chỉ định giá một số hàng hoá, dịch vụ trong lĩnh vực độc quyền. Trên
thực tế các hoạt động giao dịch, mua bán trên thị trường không phải bao giờ giá
thị trường cũng xuất hiện và vận động đúng gía trị thực do nhiều yếu tố chi phối:
liên minh độc quyền bán, độc quyền mua, móc ngoặc đầu cơ, gian lận thương
mại... Vì thế khi thực hiện hành vi mua, bán, đầu tư... cả hai phía người mua,
người bán đều muốn nắm được giá trị thị trường của hàng hoá, dịch vụ (hay còn
gọi giá trị thị trường của tài sản).
Như vậy, do khuyết tật của cơ chế thị trường, thẩm định giá trở thành nhu
cầu thực sự và có cầu tất phải có cung. Muốn xác định giá cả hàng hoá và dịch
vụ đặc biệt cần có các doanh nghiệp thẩm định giá. Doanh nghiệp thẩm định giá
phải có đủ năng lực để đưa mức giá biểu hiện tương đối sát đúng giá trị của tài
sản trên thị trường.
Thẩm định giá còn cần thiết cho hoạt động quản lý nhà nước về kinh tế.
Chẳng hạn, nhà nước cần thẩm định giá các doanh nghiệp chuẩn bị cổ phần hoá;
thẩm định giá trong đầu tư xây dựng cơ bản... nhằm nâng cao hiệu quả kinh tế xã
hội; hạn chế thất thoát tiêu cực...
Trong những năm gần đây cùng với sự chuyển đổi của nền kinh tế Việt
nam, dịch vụ thẩm định giá đã bắt đầu phát triển và đang ngày càng trở thành
một dịch vụ không thể thiếu được của nền kinh tế thị trường. Cũng như kiểm
toán, thẩm định giá đã và đang trở thành một hoạt động dịch vụ chuyên nghiệp,
cần thiết cho cả nhà nước, doanh nghiệp và công dân.
1
Trên thế giới nghề thẩm định giá đã được hình thành và phát triển từ khá
lâu. Ở Việt Nam, thẩm định giá là một nghề mới được hình thành từ vài năm trở
lại đây và việc nghiên cứu về lĩnh vực này còn rất ít, đặc biệt là về mặt lý thuyết.
Do vậy, những tiêu chuẩn riêng cho nghề thẩm định giá ở Việt Nam cũng như
những vấn đề pháp lý có liên quan đến hoạt động thẩm định giá vẫn đang trong
quá trình hình thành và hoàn thiện. Ngay cả một số khái niệm, định nghĩa hay
những tiêu chuẩn thẩm định giá, phương pháp thẩm định giá ban hành sao cho
phù hợp với đặc thù riêng của nước ta cũng còn rất nhiều ý kiến khác nhau. Công
tác đào tạo, nghiệp vụ, giáo trình, tài liệu tham khảo, tổ chức thi và cấp thẻ thẩm
định viên về giá... cũng như việc ra đời các tổ chức có chức năng thẩm định giá
đều đang ở những bước đi đầu tiên.
Xuất phát từ thực tế trên, để góp phần thúc đẩy dịch vụ thẩm định giá
phát triển đáp ứng được yêu cầu của nền kinh tế thị trường, tác giả chọn đề tài
cho luận văn thạc sĩ của mình là: “Phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt
Nam“.
2. Tình hình nghiên cứu
Nếu như giá cả nói chung và giá các loại hàng hóa, dịch vụ nói riêng đã có
rất nhiều tài liệu nghiên cứu cũng như đề cập đến thì thẩm định giá, với tư cách
là một loại hình dịch vụ còn rất mới ở nước ta, có rất ít tài liệu đề cập. Hiện nay,
cũng có một số tài liệu hay bài viết về thẩm định giá nhưng mới chỉ là các bài
viết rời rạc xoay quanh các phương pháp thẩm định giá của các nước trên thế
giới hay về các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế được dịch từ các tài liệu nước
ngoài. Một vài tài liệu nghiên cứu bước đầu về việc xây dựng nguyên tắc, chuẩn
mực và phương pháp thẩm định giá Việt Nam phù hợp với thông lệ quốc tế và
khu vực. Một số nghiên cứu tiêu biểu ở Việt Nam về thẩm định giá như:
Trường Cao đẳng Quản trị kinh doanh (2000), Cơ sở khoa học và phát triển
Thẩm định giá của các nƣớc, Hà Nội
Ban Vật giá Chính phủ (2001), Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, Hà
Nội.
2
Ngô Trí Long (2002), Xây dựng nguyên tắc, chuẩn mực và phƣơng pháp
thẩm định giá trong nền kinh tế Việt Nam phải phù hợp với thông lệ quốc tế
và khu vực, Hà nội.
Đoàn văn Trường (2004), Các Phƣơng pháp Thẩm định Giá trị Máy móc
thiết bị, Nhà XB Khoa Học- Kỹ thuật – Hà Nội.
Đoàn văn Trường (2004), Các Phƣơng pháp Thẩm định giá tài sản vô hình,
Nhà XB Khoa Học- Kỹ thuật – Hà Nội.
Lê Thị Diệu Thương (2006), Vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế
trong việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Luận văn
thạc sỹ - Khoa Kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội.
Như vậy trên thực tế, chưa có tài liệu nào, tác giả nào đi sâu nghiên cứu về
hoạt động thẩm định giá nước ta hiện nay để chỉ ra những mặt được, mặt hạn
chế, tìm ra nguyên nhân và đưa ra giải pháp nhằm thúc đẩy dịch vụ thẩm định
giá ở Việt Nam phát triển.
3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu
Mục đích:
Từ việc nghiên cứu những vấn đề lý luận và thực trạng của hoạt động dịch vụ
thẩm định giá, luận văn đưa ra những giải pháp nhằm phát triển dịch vụ thẩm
định giá ở Việt Nam.
Nhiệm vụ:
- Hệ thống hóa và làm rõ hơn những vấn đề lý luận cơ bản về thẩm định giá.
- Nghiên cứu tình hình phát triển dịch vụ thẩm định giá ở một số nước và rút
ra bài học kinh nghiệm cho Việt Nam.
- Phân tích, đánh giá thực trạng hoạt động dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam
hiện nay.
- Xây dựng định hướng và đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển dịch vụ
thẩm định giá ở Việt nam.
4. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
+ Đối tƣợng nghiên cứu:
3
Luận văn nghiên cứu dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam dưới góc độ Kinh tế
chính trị.
+ Phạm vi nghiên cứu:
Về không gian, luận văn chủ yếu tập trung vào nghiên cứu hoạt động dịch vụ
thẩm định giá ở Trung tâm thẩm định giá - Bộ Tài chính và một số tổ chức có
chức năng thẩm định giá khác.
Về thời gian, luận văn tập trung chủ yếu vào nghiên cứu hoạt động dịch vụ
thẩm định giá Việt Nam từ năm 2002 đến nay.
5. Phương pháp nghiên cứu
Luận văn sử dụng phương pháp luận duy vật biện chứng và duy vật lịch sử;
các phương pháp cụ thể là: phân tích tổng hợp, logic và lịch sử, thống kê, so
sánh... để nghiên cứu và phân tích.
6. Dự kiến những đóng góp mới của luận văn
- Hệ thống hóa và làm rõ hơn những vấn đề lý luận về thẩm định giá.
- Làm rõ thực trạng dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam, chỉ ra được
những thành công và hạn chế trong hoạt động dịch vụ này.
- Đưa ra được các giải pháp nhằm thúc đẩy quá trình phát triển dịch vụ
thẩm định giá ở Việt Nam.
7. Bố cục của luận văn
Ngoài phần mục lục; lời mở đầu; kết luận, tài liệu tham khảo; nội dung của
luận văn gồm 3 chương:
Chương 1: Cơ sở lý luận và thực tiễn về thẩm định giá.
Chương 2: Thực trạng hoạt động dịch vụ thẩm định giá ở Việt Nam hiện nay.
Chương 3: Định hướng và giải pháp phát triển dịch vụ thẩm định giá ở Việt
Nam.
4
CHƢƠNG 1:
CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THẨM ĐỊNH GIÁ
1.1 Những vấn đề lý luận cơ bản về thẩm định giá
1.1.1. Khái niệm, đặc điểm về thẩm định giá
Thẩm định giá có nguồn gốc từ khoa học kinh tế cổ điển và hiện đại. Các
nguyên tắc và kỹ thuật thẩm định giá đã được thiết lập trước những năm 1940;
nhưng trên thế giới, thẩm định giá chỉ thực sự phát triển như là một hoạt động
dịch vụ chuyên nghiệp từ sau những năm 1940. Sự xuất hiện của hoạt động thẩm
định giá là một tất yếu của quá trình hình thành và phát triển của nền kinh tế thị
trường khi hội đủ các yếu tố khách quan của nó, đó là khi nền kinh tế hàng hoá
đạt đến một trình độ xã hội hoá nhất định.
1.1.1.1
Khái niệm thẩm định giá
Từ khi xuất hiện trên thế giới với vai trò là một hoạt động chuyên nghiệp
với tên gọi thẩm định giá vào những năm 40 của thế kỷ 20, đã có khá nhiều cách
hiểu và định nghĩa khác nhau về “thẩm định giá”.
Trong ngôn ngữ tiếng anh, thẩm định giá được trường phái của Mỹ dùng
từ “Appraisal”, còn trường phái của Anh thì dùng từ “Valuation”; cả 2 từ này
đều có cùng một nghĩa là ý kiến của một nhà chuyên môn về giá trị của một tài
sản nhất định. Nguồn gốc của cả 2 thuật ngữ này là xuất phát từ tiếng Pháp.
Thuật ngữ Valuation xuất hiện vào năm 1529, còn thuật ngữ Appraisal đã có
trước đó, vào thế kỷ 15.
Cho tới hiện nay, có nhiều cách hiểu hoặc định nghĩa khác nhau về thẩm
định giá. Sau đây là một số định nghĩa nổi bật được thừa nhận:
Theo ông Greg Mc.Namara, nguyên chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá
Quốc tế, hiện là Chủ tịch của Hiệp hội thẩm định giá Australia (AVO): “Thẩm
định giá là việc xác định giá trị của tài sản tại một thời điểm có tính đến bản chất
của tài sản và mục đích của thẩm định giá tài sản. Do vậy, thẩm định giá là áp
5
dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà thẩm định giá thu thập được và
phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu thẩm định giá để hình
thành giá trị của chúng”
Theo ông Jon Dunckley, Chủ tịch Hiệp hội thẩm định giá của New
Zealand, là thành viên trong Ban giám đốc của Hiệp hội thẩm định giá Quốc tế:
“Thẩm định giá là xác định giá cả của tài sản. Xác định giá cả là tìm ra giá trị của
một tài sản trong một tập hợp giả định các điều kiện của một thị trường nhất
định, tại một thời điểm nhất định.” Theo cách hiểu này, thẩm định giá là một
dạng đặc biệt của việc xác định giá.
Theo Giáo sư W. Seabrooke, Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh,
thì "Thẩm định giá là ước tính về giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể,
bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định rõ".
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, Chủ tịch Hiệp hội Thẩm định giá Singapore
và là chủ tịch Hiệp hội thẩm định giá ASEAN (AVA) : "Thẩm định giá là một
nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài
sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản
cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường".
Đôi khi thẩm định giá được coi là một nghệ thuật và đôi khi lại được coi là
một công việc có tính chất khoa học vượt trội hơn, nhưng không bỏ qua tính
nghệ thuật. Trong thực tế nó là sự kết hợp của cả hai và trong một số trường hợp
khác thẩm định giá lại gần như là một nghệ thuật. Tính chất khoa học của thẩm
định giá được thể hiện qua việc phân tích những dữ liệu và tính toán giá trị thông
qua các luận cứ lý luận và thực tiễn, các phép tính toán học. Còn tính chất nghệ
thuật của thẩm định giá nằm ở kỹ năng nắm bắt thông tin để hỗ trợ cho quá trình
thẩm định giá và quá trình hình thành các quan điểm. Thẩm định giá còn được
định nghĩa là “nghệ thuật bày tỏ quan điểm thông qua toán học để đạt được giá
trị nhất định của một tài sản, bất động sản tại một thời điểm cụ thể”. Thẩm định
giá có xu hướng diễn đạt quan điểm dưới dạng toán học, tìm kiếm các thông tin
liên quan đến tài sản, bất động sản và khu vực có tài sản, bất động sản đó, xem
xét các thông tin này để thẩm định giá.
6
Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp cần thiết đối với sự
vận hành của nền kinh tế thị trường. Có thể hiểu một cách đơn giản: thẩm định
giá là việc xác định giá của tài sản ở trên thị trường.
Tuy nhiên, trong nhiều trường hợp không có thị trường để xác định giá. Nhà
thẩm định giá phải dựa vào cơ sở giá trị phi thị trường. Thẩm định giá là một
dạng đặc biệt của xác định giá cả: đó là công việc thẩm định giá do các nhà
chuyên môn được đào tạo, có kiến thức, có kinh nghiệm và có đạo đức nghề
nghiệp thực hiện theo một chuẩn mực nhất định.
Theo từ điển Oxford : “ Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền
sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời
điểm, theo những tiêu chuẩn nhất định và cho mục đích nhất định”.
Kế thừa kết quả nghiên cứu các nước trên thế giới và khu vực, vận dụng
vào điều kiện của Việt Nam, ngày 10 tháng 5 năm 2002 Uỷ ban Thường vụ
Quốc hội đã ban hành Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH 10, trong đó có
Mục quy định về thẩm định giá (Mục III bao gồm 6 điều) và đưa ra khái niệm về
thẩm định giá của Việt Nam. Trong Pháp lệnh Giá, Thẩm định giá được định
nghĩa ở điều 4 khoản 3 là: “ Thẩm định giá là việc đánh giá và đánh giá lại giá trị
của tài sản phù hợp với một thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định theo
tiêu chuẩn của Việt Nam hoặc theo thông lệ quốc tế”.
Như vậy, thẩm định giá không đơn thuần chỉ là một quá trình toán học.
Phần lớn quá trình thẩm định giá phụ thuộc vào những quan điểm của người
thẩm định giá. Người thẩm định giá phải có cái nhìn bao quát về thực tế và phải
có dự đoán tương lai, phải cân nhắc tất cả các thông tin trong một hoàn cảnh cụ
thể và thông qua đó hình thành cho mình quan điểm để thẩm định giá. Hầu hết
các quan điểm, các định nghĩa về thẩm định giá của các nhà nghiên cứu thẩm
định giá và các nhà thẩm định giá đều thống nhất và đều đề cập đến nội dung cơ
bản nhất của thẩm định giá, đó là đánh giá, xác định hoặc ước tính giá trị của tài
sản hoặc quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ.
Trong thời gian qua, tại Việt nam đã có nhiều tên gọi khác nhau về thẩm
định giá như là: kiểm định giá, định giá tài sản, đánh giá giá trị tài sản, xác định
gía trị tài sản, thẩm định giá hay thậm chí có nơi có lúc còn được gọi tắt là định
7
giá. Dù là tên gọi như thế nào thì tất cả đều được hiểu là quá trình xác định gía
trị thị trường của tài sản, là việc đánh giá, đánh giá lại giá trị tài sản theo gía thị
trường tại một thời điểm, địa điểm và theo một chuẩn mực nhất định.
Như vậy, tuy khái niệm, tên gọi về thẩm định giá có lúc có nơi còn có
khác nhau nhưng có thể rút ra cách hiểu về thẩm định giá tài sản đầy đủ, toàn
diện và đúng bản chất nhất, đó là : “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các
quyền sở hữu, sử dụng tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường,
tại một thời điểm, uy định về tiêu chuẩn đạo
đức, chuyên môn và tiêu chuẩn hành nghề của các cán bộ, chuyên gia thẩm định
giá. Bất kỳ sự vi phạm một trong những quy tắc, tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp
nào của những người hành nghề đều bị xem xét kỷ luật. Nếu phát hiện thấy hành
vi sai trái, có thể bị khiển trách, đình chỉ hoạt động hoặc thu hồi thẻ hành nghề.
Chỉ trên cơ sở thực hiện một cách nghiêm túc mới có tác dụng khuyến khích
những người hành nghề giữ gìn phẩm chất đạo đức và luôn nâng cao trình độ
chuyên môn của mình.
3.3.5. Mở rộng hợp tác quốc tế về thẩm định giá
91
- Thẩm định giá theo cơ chế thị trường ở Việt Nam là một lĩnh vực còn rất
mới cả về lý thuyết và kinh nghiệm. Do vậy, trong quá trình hình thành, xây
dựng và phát triển nghề thẩm định giá ở nước ta cần có sự hợp tác quốc tế, như
trong từng nội dung của luận văn đều có đề cập. Là một nước đi sau về lĩnh vực
thẩm định giá, việc hợp tác quốc tế là rất cần thiết để nhận được sự giúp đỡ và
học tập kinh nghiệm của các nước, đặc biệt là các nước trong Hiệp hội thẩm định
giá ASEAN, Hiệp hội thẩm định giá Quốc tế... Hợp tác quốc tế sẽ giúp nước ta
nhanh chóng tiếp thu các thành quả và những bài học kinh nghiệm, rút ngắn thời
gian và đẩy nhanh tốc độ phát triển nghề thẩm định giá. Việc hợp tác quốc tế có
thể bằng nhiều hình thức có hiệu quả như:
- - Hợp tác trong việc hỗ trợ cung cấp thông tin phục vụ thẩm định giá. Đặc
biệt khi thẩm định giá tài sản là máy thiết bị chuyên dùng, giá trị lớn, nhập khẩu
từ nước ngoài (thị trường trong nước chưa có), trong trường hợp này thông tin
giá, tài sản từ nước sở tại là rất cần thiết để xác định chính xác giá tài sản cần
thẩm định...
-
- Hợp tác trong việc hỗ trợ về cơ sở vật chất kỹ thuật, đào tạo đội ngũ cán
bộ thẩm định giá như chuyển giao công nghệ, phần mềm thẩm định giá cũng như
hợp tác với các học viện thẩm định giá lớn trên thế giới và khu vực: INSPEN
(Malaysia), Thaiapraisal (Thái lan), Viện thẩm định giá Hoa Kỳ, Viện thẩm định
giá Úc...
-
- Hợp tác trong việc nghiên cứu và xây dựng hành lang pháp lý phù hợp
cho nghề thẩm định giá ở Việt Nam, trong đó đặc biệt quan trọng là lĩnh vực
đào tạo thẩm định giá và xây dựng, ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá Việt
Nam.
- Việt Nam là một nước đang trong quá trình xây dựng và phát triển nghề
thẩm định giá và cũng đang trong quá trình mở cửa và hội nhập kinh tế quốc tế.
Đây là cơ hội cho Việt Nam làm quen dần và áp dụng những nền tảng đã được
quốc tế công nhận vào nghề thẩm định giá của nước mình. Để tránh lặp lại
những sai lầm mà các nước đã từng trải qua trong quá trình xây dựng và phát
triển nghề thẩm định giá và rút ngắn thời gian phát triển chuyên nghiệp, sẽ rất
hữu ích cho Việt Nam khi có sự hợp tác và tăng cường quan hệ quốc tế. Trên cơ
92
sở đó sẽ có những bài học kinh nghiệm bổ ích cho nghề thẩm định giá ở nước ta,
tránh những được sai lầm và trả những giá vô ích vì sự thiếu hiểu biết và ít kinh
nghiệm.
Trong bối cảnh xu thế toàn cầu hoá hiện nay, đòi hỏi Việt Nam phải xây dựng
nghề thẩm định giá phù hợp với thông lệ thẩm định giá của quốc tế và khu vực .
Nghề thẩm định giá của Việt Nam mong muốn sớm được tham gia vào thị
trường quốc tế rộng lớn. Hoạt động thẩm định giá của Việt Nam cần được hợp
tác chặt chẽ với các đối tác nước ngoài và đóng vai trò nhất định trong giới thẩm
định giá quốc tế, để thúc đẩy sự phát triển lành mạnh của nghề thẩm định giá ở
nước ta. Đặc biệt, trong giai đoạn hiện nay chúng ta đang trong thời kỳ nghiên
cứu, ban hành các tiêu chuẩn thẩm định giá thuộc hệ thống tiêu chuẩn thẩm định
giá Việt Nam thì việc hợp tác nghiên cứu các tiêu chuẩn thẩm định giá của các
nước có nghề thẩm định giá phát triển để vận dụng vào điều kiện cụ thể của nước
ta là vô cùng cần thiết.
Việt nam cần nghiên cứu học hỏi từ nhiều tổ chức có liên quan đến nghề thẩm
đinh giá trên thế giới như IVSC, WAVO, AVA, IAAO, ASA, AFMRA... các
Hội thẩm định giá nước ngoài có kinh nghiệm như Úc, Canada, Hong Kong,
Singapore, Nam phi, ThaiLand...
Việt Nam cũng nên tiếp tục chủ động đăng cai các cuộc hội thảo, hội nghị về
thẩm định giá phạm vi khu vực, quốc tế để qua đó giúp giới chuyên môn thẩm
định giá Việt nam nâng cao trình độ đồng thời qua đây cũng giúp các nhà quản
lý, các nhà nghiên cứu thẩm định giá trong nước có cơ hội hợp tác chặt chẽ hơn
với các nước khác.
- Chính phủ có vai trò to lớn đối với hợp tác quốc tế trong lĩnh vực thẩm
định giá. Chính phủ cần có chiến lược xây dựng và phát triển các chương trình
hoạt động quốc tế nhằm tranh thủ sự hỗ trợ của các nước, tạo đà ban đầu thuận
lợi cho sự hình thành và phát triển nghề thẩm định giá ở nước ta.
93
KẾT LUẬN
Là một loại hình dịch vụ mới được hình thành và phát triển nhưng có thể
khẳng định dịch vụ thẩm định giá là một loại hình dịch vụ không thể thiếu cho
định hướng phát triển kinh tế thị trường ở Việt Nam. Thẩm định giá góp phần
bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của bên mua, bên bán, của nhà đầu tư, của
dân cư và của Nhà nước, từ đó thúc đẩy các quan hệ giao dịch kinh tế trên thị
trường ngày càng minh bạch. Cùng với sự phát triển của nền kinh tế thị trường,
hoạt động thẩm định giá ở nước ta đã từng bước phát triển và đóng góp vào sự
phát triển chung của đất nước.
Tuy nhiên, sự phát triển của hoạt động thẩm định giá ở nước ta mới chỉ là
bước đầu. Nhiều vấn đề bất cập đang được đặt ra và đòi hỏi phải được giải quyết.
Đó là môi trường pháp lý chưa được hoàn thiện, nguồn nhân lực còn thấp kém cả
về số lượng và chất lượng, cơ sở hạ tầng còn hạn chế... Những bất cập trên ảnh
hưởng không nhỏ đến sự phát triển của lĩnh vực dịch vụ này.
Để khắc phục những bất cập trên, đòi hỏi có sự nỗ lực của chính các tổ
chức, các doanh nghiệp, các thẩm định viên đang hoạt động trong lĩnh vực này;
của các chuyên gia, của các ngành các cấp và đặc biệt là của Chính phủ. Những
thành tựu chúng ta đã đạt được trong thời gian vừa qua, kinh nghiệm của các
94
nước đi trước trong lĩnh vực này là những bài học bổ ích để chúng ta khắc phục
những bất cập đó.
Trong bối cảnh nền kinh tế thị trường ngày càng phát triển, đất nước mở
cửa, hội nhập, hoạt động thẩm định giá của nước ta có những điều kiện rất thuận
lợi để phát triển. Chúng ta hoàn toàn tin tưởng vào sự phát triển của lĩnh vực
thẩm định giá và sự đóng góp của nó vào sự phát triển chung của đất nước.
Dịch vụ thẩm định giá là một nghề còn rất mới ở Việt Nam, tác giả còn
chưa có nhiều kiến thức và kinh nghiệm nên Luận văn không tránh khỏi những
thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được sự cảm thông và các ý kiến đóng góp của
các thầy cô giáo và các bạn.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1- Ban Vật Giá Chính Phủ (2000), 15 năm đổi mới chính sách, cơ chế quản lý
giá ở Việt Nam 1986-2000, Hà Nội.
2- Ban Vật giá Chính phủ (1/1999, 10/1999, 10/2001), Báo cáo công tác tại
Thái Lan, Hà Nội
3- Ban Vật giá Chính phủ (2001), Hội nghị toàn ngành về thẩm định giá: tổng
kết 3 năm 1998 - 2000 và phƣơng hƣớng, Hà Nội.
4- Ban Vật giá Chính phủ (2001), Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, Hà
Nội.
5- Ban Vật giá Chính phủ "Về việc thực hiện pháp lệnh giá", số 473/BVGCPTH ngày 16/9/2002.
6- Ban Vật giá Chính phủ (2002), Tài liệu Hội thảo quốc tế về Thẩm địnhgiá,
Tp. Hồ Chí Minh.
7- Bộ Tài chính (2006), Báo cáo sơ kết 3 năm thực hiện Pháp lệnh giá, Tp.Hồ
Chí Minh
8- Cục Quản lý giá (2005), Tài liệu Hội thảo quốc tế về Thẩm định Giá, Hà
Nội
95
9- Cục Quản lý giá - Trung tâm Thẩm định giá (2005), Tài liệu bồi dƣỡng
nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá.
10- Cục Quản lý giá (7/2006), Báo cáo kết quả hội nghị quốc tế về thẩm định
giá tại Singapore, Hà Nội.
11- Cục Quản lý giá (2006), Tài liệu Hội thảo quốc tế về Thẩm định Giá, Hà
Nội
12- Nhà XB Chính trị quốc gia (2002), Pháp lệnh Giá
13- Nghị định của Chính phủ “Về Thẩm định giá” – Số 101/2005/NĐ-CP ngày
03/8/2005.
14- Ngô Trí Long (2000), Xây dựng nguyên tắc, chuẩn mực và phƣơng pháp
thẩm định giá trong nền kinh tế Việt Nam phải phù hợp với thông lệ quốc tế
và khu vực, Hà nội.
15- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 về Hƣớng dẫn thực hiện
Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005.
16- Trường Cao đẳng Quản trị kinh doanh (2000), Cơ sở khoa học và phát
triển Thẩm định giá của các nƣớc, Hà Nội.
17- Trường Cao đẳng Quản trị kinh doanh (2000), Tài liệu tham khảo luật
quản lý giá của các nƣớc, Hà Nội.
18- Đoàn văn Trường (2004), Các Phƣơng pháp Thẩm định Giá trị Máy móc
thiết bị, Nhà XB Khoa Học- Kỹ thuật – Hà Nội.
19- Đoàn văn Trường (2004), Các Phƣơng pháp Thẩm định giá tài sản vô
hình, Nhà XB Khoa Học- Kỹ thuật – Hà Nội.
20- Hồ Xuân Hùng, (2000-2001), "Nghề thẩm định giá tài sản ở Trung Quốc
là một động lực cho sự phát triển kinh tế và là một nghề có khả năng phát
triển mạnh trong tương lai", Tạp chí Thẩm định giá & Thị trƣờng, NXB
TP.HCM, tr.30 - 35.
21- NXB Chính trị Quốc gia (1991, 1996, 1999), Văn kiện Đại hội Đảng lần
thứ VII, VIII, IX , Hà Nội.
22- Báo cáo hàng năm
của
các
Trung
tâm
thẩm
định
(2003,2004,2005,2006)
23- NXB Chính trị Quốc gia (2006), Văn kiện Đại hội Đảng lần X, Hà Nội.
96
giá
24- Lê Thị Diệu Thương (2006), Vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc
tế trong việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Luận
văn thạc sỹ – Khoa kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội.
Tiếng Anh
25- International valuation Standards – The International Assets Valuation
Standards Comnmitte 1994, 2000, 2003,2005
Website
26-
27-
97
TÀI LIỆU THAM KHẢO
Tiếng Việt
1- Ban Vật Giá Chính Phủ (2000), 15 năm đổi mới chính sách, cơ chế quản lý
giá ở Việt Nam 1986-2000, Hà Nội.
2- Ban Vật giá Chính phủ (1/1999, 10/1999, 10/2001), Báo cáo công tác tại
Thái Lan, Hà Nội
3- Ban Vật giá Chính phủ (2001), Hội nghị toàn ngành về thẩm định giá: tổng
kết 3 năm 1998 - 2000 và phương hướng, Hà Nội.
4- Ban Vật giá Chính phủ (2001), Những tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế, Hà
Nội.
5- Ban Vật giá Chính phủ "Về việc thực hiện pháp lệnh giá", số 473/BVGCPTH ngày 16/9/2002.
6- Ban Vật giá Chính phủ (2002), Tài liệu Hội thảo quốc tế về Thẩm địnhgiá,
Tp. Hồ Chí Minh.
7- Bộ Tài chính (2006), Báo cáo sơ kết 3 năm thực hiện Pháp lệnh giá, Tp.Hồ
Chí Minh
8- Cục Quản lý giá (2005), Tài liệu Hội thảo quốc tế về Thẩm định Giá, Hà
Nội
9- Cục Quản lý giá - Trung tâm Thẩm định giá (2005), Tài liệu bồi dưỡng
nghiệp vụ chuyên ngành thẩm định giá.
10- Cục Quản lý giá (7/2006), Báo cáo kết quả hội nghị quốc tế về thẩm định
giá tại Singapore, Hà Nội.
11- Cục Quản lý giá (2006), Tài liệu Hội thảo quốc tế về Thẩm định Giá, Hà
Nội
12- Báo
cáo
hàng
năm
của
các
Trung
tâm
thẩm
định
giá
(2003,2004,2005,2006)
13- Đoàn văn Trường (2004), Các Phương pháp Thẩm định Giá trị Máy móc
thiết bị, Nhà XB Khoa Học- Kỹ thuật – Hà Nội.
14- Đoàn văn Trường (2004), Các Phương pháp Thẩm định giá tài sản vô
hình, Nhà XB Khoa Học- Kỹ thuật – Hà Nội.
95
15- Hồ Xuân Hùng, (2000-2001), "Nghề thẩm định giá tài sản ở Trung Quốc
là một động lực cho sự phát triển kinh tế và là một nghề có khả năng phát
triển mạnh trong tương lai", Tạp chí Thẩm định giá & Thị trường, NXB
TP.HCM, tr.30 - 35.
16- Lê Thị Diệu Thương (2006), Vận dụng các tiêu chuẩn thẩm định giá quốc
tế trong việc ban hành hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam, Luận
văn thạc sỹ – Khoa kinh tế - Đại học Quốc gia Hà Nội.
17- Nhà XB Chính trị Quốc gia (1991, 1996, 1999), Văn kiện Đại hội Đảng
lần thứ VII, VIII, IX , Hà Nội.
18- Nhà XB Chính trị quốc gia (2002), Pháp lệnh Giá
19- Nhà XB Chính trị Quốc gia (2006), Văn kiện Đại hội Đảng lần X, Hà Nội.
20- Nghị định của Chính phủ “Về Thẩm định giá” – Số 101/2005/NĐ-CP ngày
03/8/2005.
21- Ngô Trí Long (2000), Xây dựng nguyên tắc, chuẩn mực và phương pháp
thẩm định giá trong nền kinh tế Việt Nam phải phù hợp với thông lệ quốc tế
và khu vực, Hà nội.
22- Thông tư số 17/2006/TT-BTC ngày 13/3/2006 về Hướng dẫn thực hiện
Nghị định số 101/2005/NĐ-CP ngày 03/8/2005.
23- Trường Cao đẳng Quản trị kinh doanh (2000), Cơ sở khoa học và phát
triển Thẩm định giá của các nước, Hà Nội.
24- Trường Cao đẳng Quản trị kinh doanh (2000), Tài liệu tham khảo luật
quản lý giá của các nước, Hà Nội.
Tiếng Anh
25- International valuation Standards – The International Assets Valuation
Standards Comnmitte 1994, 2000, 2003,2005
Website
26-
27-
96
97
PHỤ LỤC 1: DANH SÁCH CÁC TRUNG TÂM CÓ CHỨC NĂNG
THẨM ĐỊNH GIÁTRONG CẢ NƯỚC
TT
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
Bé,
Tỉnh,TP
Bộ
Tài Chính
Tên giao dịch
Trung tâm thẩm định giá (VVC)
Địa chỉ
3 Mai Xuân Thưởng, Q. Tây
Hồ - Hà Nội
Trung tâm thông tin và
75 Hồ Hảo Hớn, F. Cô Giang Q.
Bộ
Tài Chính thẩm định giá Miền Nam (S IVC) 1, Tp Hồ Chí Minh
Trung tâm thông tin, tư vấn, dịch vụ 4 Ngõ 1 Hàng Chuối
Cục
C«ng s¶n
về Tài sản (TS) & BĐS
Trung tâm (TT)
12 Trần Phú TP Đà Nẵng
Đà Nẵng
tư vấn và thẩm định giá
(Sở)
TT thẩm định giá
42.CM tháng8 F QuangVinh.
Đồng Nai
TP TP Biên Hòa
33 Đường 30 Tháng 4 F.1
Đồng tháp TT dịch vụ tài chính
Thị xã Cao Lãnh
Thành phố Điện Biên
Điện Biên TT thẩm định giá
5/10 Lê Quý Đôn
An Giang TT thẩm định tài chính
TP Long Xuyên
TTT.vấn quản lý TS & BĐS
Số 4-Đường Lý Thái Tổ
Bắc Ninh
TT thông tin tư vấn dịch vụ TC công 29 Đ. Cách mạng Tháng 8
Cần Thơ
TT tư vấn dịch vụ TĐgiá TS và BĐG 159 Lò Đúc Q.HaiBàTrưng
Hà Nội
TT tư vấn và dịch vụ tài chính công 1 Cao Thắng ( Tầng 5 )
Hà Tĩnh
Sở TC Hà Tĩnh
15 Nguyễn Du TP. HD
Hải Dương TT tư vấn dịch vụ về TS- TĐ giá
22 Trần Phú TP Hải Phòng
Hải Phòng TT tư vấn TĐ giá và tài sản
Hậu Giang TT thông tin tư vấn dịch vụ TC công 406 Khu hành chính F.5
Thị xã Vị Thanh
535 Ng.Văn Linh
Hưng Yên TT thông tin, TĐ giá , đấu giá
tài sản, bất động sản
TX. Hưng Yên
240 Đ. Cù Chính Lan
Hòa Bình TT tư vấn dịch vụ Thẩm định giá
tài sản và bất động sản
F.Phương lâm TXHòa Bình
6 Đường Mậu Thân- Vĩnh ThanhKiên Giang TTTĐ giá và dịch vụ BĐS
TX Rach Giá
Lạng Sơn TT dịch vụ tài sản và bất động sản Đường Thân Thừa Quý
( Sở TC TP Lạng Sơn)
Nam Định TT dịch vụ tài sản và bất động sản 415 Hàn Thuyên
TP Nam Định
TT tư vấn hỗ trợ tài chính Nghệ An 640Đ. Minh Khai
Nghệ An
Thành Phố Vinh
Ninh Bình TT tư vấn và dịch vụ tài chính công Phường Đông Thành
Sở TC Ninh Bình
97
98
23
Quảng Nam TT tư vấn tài chính và giá cả
24
Thái Bình
25
26
27
88 Triệu Quốc Đạt TP TH
Thanh Hóa TT tư vấn tài chính giá cả
40 Hùng Vương - Mỹ Tho
Tiền Giang TT thông tin tư vấn dịch vụ TC
TP. HCM TT dịch vụ TĐgiá và bán đấu giá TS 123 Trần Quốc Thảo F.7
Q3 TP HCM
TT thông tin tư vấn dịch vụ TC
Đ.Tôn Đức Thắng-Sở Tài
TT Huế
chính
4 Hưng Đạo Vương.Phường
Vĩnh Long TT TĐ giá và dịch vụ tài chính
1 Thị xã Vĩnh Long
Vĩnh Phúc TTdịch vụ TĐ giá TS, BĐS nhà nướcĐường Nguyễn Trãi
Thị xã Vĩnh Yên ( Sở)
Đường số1- Nguyễn Cao
Bắc Giang TT tư vấn dịch vụ tài sản
TP Bắc Giang
Lâm Đồng TT thẩm định và dịch vụ Tài chính 44A - Hồ Tùng Mậu
Đà Lạt(có 3 P ng.vụ)
TT tư vấn và dịch vụ tài sản
15 Phạm Ngọc Hiển (Sở)
Cà Mau
TT TT tư vấn & dịch vụ Tài chính 38 Tô Hiệu P. Ng.Trãi
Hà Tây
TX Hà Đông
TTTT tư vấnvề TS,dịch vụ tài chính ThÞ x· Phóc Yªn
Phú Thọ
28
29
30
31
32
33
34
175 Trần Quý Cáp TX
Tam Kỳ Quảng Nam
TT dich vụ thẩm định giá tài sản NN 8 Lê Lợi TP Thái Bình
35
36
Hà Nam
TT tư vấn- Dịch vụ TC và TĐ gia
37
Bắc Kạn
TTTTTV dịch vụ Tài chính công
1 Trần Phú P.Quang Trung
TX Phủ Lý
TX Bắc Kạn
(Nguồn: Báo cáo của Bộ Tài chính năm 2006)
98