Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng : Luận văn ThS. Kinh doanh và quản lý: 60 34 05

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

---------------oOo---------------

VÕ ĐẠI HIỆP

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

Hà Nội - Năm 2014


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ

---------------oOo---------------

VÕ ĐẠI HIỆP

THỰC TRẠNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG

Chuyên ngành : Quản trị kinh doanh
Mã số

: 60 34 05

LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG THỰC HÀNH

NGƢỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: TS. NGUYỄN THỊ PHI NGA

Hà Nội - Năm 2014

i


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan Luận văn “Thực trạng và giải pháp phát triển nhà ở cho
người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng” là công trình nghiên cứu
của riêng tôi, các số liệu, kết quả nêu trong luận văn là trung thực, nếu sai trái, tôi
xin hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật.
Tác giả luận văn

Võ Đại Hiệp

ii


MỤC LỤC
MỞ ĐẦU .................................................................................................................... 1
1. Tính cấp thiết của đề tài ............................................................................... 1
2. Mục tiêu nghiên cứu .................................................................................... 2
3. Tình hình nghiên cứu ................................................................................... 2
4. Giới hạn nghiên cứu..................................................................................... 5

5. Phƣơng pháp nghiên cứu ............................................................................. 6
6. Đóng góp mới của đề tài .............................................................................. 6
7. Cấu trúc của đề tài ....................................................................................... 6
CHƢƠNG 1: MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ
Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP....................................................................... 7
1.1. NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP ......................................................... 7
1.1.1. Một số khái niệm trên thế giới về nhà ở .................................................................7
1.1.2. Khái niệm về nhà ở xã hội - Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Việt Nam ..........9
1.1.3. Khái niệm về ngƣời (hộ) thu nhập thấp ............................................................... 10
1.1.4. Đặc điểm và vai trò của nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp .................................... 11
1.1.5. Đối tƣợng cung cấp và quản lý nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ........................ 15
1.1.6. Đối tƣợng thụ hƣởng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ........................................ 16
1.1.7. Điều kiện đƣợc mua, thuê, thuê mua nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp .............. 16
1.1.8. Hợp đồng và trình tự, thủ tục mua, thuê, thuê mua nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. 19
1.1.9. Giải pháp cho đối tƣợng muốn sở hữu nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ........... 22
1.2. PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP ............................... 22
1.2.1. Khái niệm phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ......................................... 22
1.2.2. Nội dung phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ........................................... 23
1.2.2.1. Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp về mặt số lượng
..................... 23
1.2.2.2. Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp về loại hình cung ứng
, dịch vụ
cung cấp và nâng cao chất lượng nhà ...............................................................................
ở
23
1.2.3. Những nhân tố ảnh hƣởng đến phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập..........
thấp 33
1.2.3.1. Những nhân tố ảnh hưởng đến cung nhà ở cho người thu nhập thấp ........33

iii

1.2.3.2. Những nhân tố ảnh hưởng đến cầu nhà ở cho người thu nhập thấp . 35
1.3. CÁC CÔNG CỤ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP .. 39
1.3.1. UBND tỉnh, thành phố. ............................................................................. 39
1.3.2. Sở Xây dựng.............................................................................................. 39
1.3.3. Sở Tài nguyên và Môi trƣờng ................................................................... 40
1.3.4. Sở Kế hoạch và Đầu tƣ ............................................................................. 40
1.3.5. UBND cấp quận (huyện), phƣờng (xã) ..................................................... 40
1.3.6. Sở Lao động - Thƣơng binh và Xã hội, Liên đoàn Lao động ................... 40
1.3.7. Hệ thống ngân hàng .................................................................................. 40
1.3.8. Cơ quan quản lý ........................................................................................ 41
1.3.9. Cơ quan nghiên cứu, dự báo .................................................................... 41
1.4. KINH NGHIỆM QUỐC TẾ VÀ TRONG NƢỚC VỀ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP ............................................................................ 41
1.4.1. Kinh nghiê ̣m của một số nƣớc trên thế giới
........................................................ 41
1.4.1.1. Kinh nghiệm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Hàn Quốc41
1.4.1.2. Kinh nghiệm phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp ở Singapore43
1.4.2. Kinh nghiê ̣m của mô ̣t số địa phƣơng trong nƣớc
............................................... 46
1.4.2.1. Kinh nghiệm thành phố Hà Nội ........................................................ 46
1.4.2.2. Kinh nghiệm thành phố Hồ Chí Minh............................................... 48
1.4.2.3. Kinh nghiệm tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu................................................ 49
1.4.3. Những bài học kinh nghiệm đúc rút cho Việt Nam và thành phố Đà Nẵng ......... 50
1.4.3.1. Kinh nghiệm quốc tế ......................................................................... 50
1.4.3.2. Kinh nghiệm trong nước ................................................................... 53
CHƢƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU
NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ................................ 54
2.1. ĐẶC ĐIỂM VỀ ĐIỀU KIỆN TỰ NHIÊN VÀ KINH TẾ - XÃ HỘI ẢNH

HƢỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TRÊN
ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ....................................................................... 54
2.1.1. Đặc điểm về điề u kiê ̣n tự nhi
ên ............................................................................ 54

iv


2.1.2. Đặc điểm về kinh tế - xã hội ................................................................................. 56
2.1.3. Đánh giá tác động của các yếu tố tự nhiên - kinh tế - xã hội đến việc phát triển
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ....................................... 62
2.1.3.1. Thuận lợi ........................................................................................... 62
2.1.3.2. Khó khăn ........................................................................................... 62
2.2. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TẠI
THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ........................................................................................ 63
2.2.1. Điều kiện nhà ở hiện tại của thành phố Đà Nẵng ............................................... 63
2.2.2. Cân đối cung - cầu về nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại TP.Đà Nẵng ........... 64
2.2.3. Giá nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Đà Nẵng trong những năm
gần đây...................................................................................................................................... 65
2.3. HOẠT ĐỘNG ĐẦU TƢ PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP
THẤP TRÊN ĐỊA BÀN TP.ĐÀ NẴNG NHỮNG NĂM GẦN ĐÂY ..................... 66
2.3.1. Một số quy định pháp quy và các chƣơng trình phát triển nhà ở cho ngƣời thu
nhập thấp của thành phố Đà Nẵng
......................................................................................... 66
2.3.2. Các nhà đầu tƣ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Đà Nẵng ........... 68
2.3.3. Kết quả phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Đà Nẵng ........................ 70
2.3.3.1. Phát triển về diện tích nhà ở cho người thu nhập thấp .................... 70
2.3.3.2. Phát triển về di ̣ch vụ cung cấ p nhà ở cho người thu nhập thấp ....... 71
2.3.3.3. Thực trạng về chất lượng nhà ở cho người thu nhập thấp ............... 71
2.3.4. Những hạn chế trong phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn

thành phố Đà Nẵng và nguyên nhân trong thời gian qua
. ................................................... 73
2.3.5. Điều tra về nhu cầu trong thời gian tới và các vấn đề liên quan đến nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng ......................................................... 74
2.3.5.1 Biểu mẫu điều tra ............................................................................... 74
2.3.5.2 Xây dựng bảng câu hỏi ..................................................................... 74
2.3.5.3. Phạm vi và đối tượng điều tra .......................................................... 74
2.3.5.4. Phương pháp điều tra và đánh giá ................................................... 74
2.3.5.5. Thời gian thực hiện và kết quả điều tra ............................................ 75

v


CHƢƠNG 3: ĐỊNH HƢỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO
NGƢỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG Đ ẾN
NĂM 2020 ................................................................................................................ 81
3.1. DỰ BÁO NHU CẦU NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP TRÊN ĐỊA
BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG GIAI ĐOẠN 2013 - 2020 .................................... 81
3.1.1. Dự báo nhu cầu nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà
Nẵng đến năm 2020 ................................................................................................................ 81
3.1.2. Nguyện vọng, khả năng thanh toán và loại hình nhà ở đƣợc ƣa chuộng
......... 81
3.1.2.1. Nguyện vọng ..................................................................................... 81
3.1.2.2. Khả năng thanh toán khi đăng ký mua nhà ở cho người thu nhập
thấp của các nhóm đối tượng .................................................................................... 83
3.1.2.3. Các loại hình nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay đang
được ưa chuộng ....................................................................................................... 85
3.2. QUAN ĐIỂM, NGUYÊN TẮC VÀ ĐỊNH HƢỚNG PHÁT TRIỂN NHÀ Ở
CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP ............................................................................ 85
3.2.1. Quan điể m............................................................................................................... 85

3.2.2. Nguyên tắc .............................................................................................................. 87
3.2.3. Đinh
̣ hƣớng phát triển............................................................................................ 88
3.3. MỘT SỐ GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP
THẤP TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ ĐÀ NẴNG ĐẾN NĂM 2020 ................... 89
3.3.1. Cơ sở đề xuất giải pháp ............................................................................. 89
3.3.2. Đề xuất một số giải pháp phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn
thành phố Đà Nẵng đến năm 2020 ........................................................................................ 89
3.3.2.1. Giải pháp về huy động vốn đầu tư phát triển ................................... 89
3.3.2.2. Giải pháp về trợ giúp tài chính ......................................................... 90
3.3.2.3. Giải pháp về phân phối nhà ở cho người thu nhập thấp .................. 92
3.3.2.4. Giải pháp về tăng cường công tác tổ chức quản lý .......................... 93
3.3.2.5. Nhóm giải pháp hỗ trợ về phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp .... 95
KẾT LUẬN ............................................................................................................ 104
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................. 106
QUYẾT ĐỊNH GIAO ĐỀ TÀI LUẬN VĂN (Bản scan)
PHỤ LỤC

vi


KÝ HIỆU CÁC CỤM TỪ VIẾT TẮT

BĐS

: Bất động sản

CBCNVC

: Cán bộ công nhân viên chức

GTGT

: Giá trị gia tăng

GPD

: Tổng sản phẩm trong nƣớc

KĐT

: Khu đô thị

KCC

: Khu chung cƣ

KCN

: Khu công nghiệp

KT-XH

: Kinh tế - Xã hội

TNHH

: Trách nhiệm hữu hạn

TMCP

: Thƣơng mại cổ phần

NH

: Ngân hàng

TP

: Thành phố

USD

: Đô la Mỹ

UBND

: Ủy ban nhân dân

MTTQ

: Mặt trận Tổ quốc

vii


DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU ĐỒ, HÌNH

Số hiệu

Tên đề

Trang

Tiêu chí chấm điểm để xét duyệt đối tƣợng đƣợc mua, thuê,

18

Danh mục bảng
1.1

thuê mua nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
2.1

Dự báo dân số và lao động Đà Nẵng đến năm 2020

60

2.2

Điều kiện nhà ở hiện tại của ngƣời dân có nhu cầu thuê, mua

63

nhà ở thu nhập thấp tại Đà Nẵng
2.3

Danh mục các nhà đầu tƣ, dự án nhà ở thu nhập thấp tại Đà Nẵng

68

2.4

Tổng diện tích nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại Đà Nẵng

70

2.5

Ý kiến đánh giá về chất lƣợng các dịch vụ, xây dựng và thiết

72

kế tại các khu chung cƣ thu nhập thấp
2.6

Kết quả khảo sát về nhu cầu mua nhà ở thu nhập thấp

75

2.7

Kết quả khảo sát về trình độ, việc làm, thu nhập,...

76

2.8

Kết quả khảo sát về nhu cầu, khả năng thanh toán và mong

76

muốn đối với việc mua, thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp
2.9

Kết quả khảo sát về ý kiến và đánh giá của ngƣời dân đối với

77

việc thực hiện các chính sách của thành phố về nhà ở thu
nhập thấp
2.10

Kết quả khảo sát về giá thuê, mua căn hộ và phí quản lý

77

2.11

Kết quả khảo sát về chất lƣợng nhà, hạ tầng, dịch vụ,...

78

2.12

Kết quả khảo sát về đánh giá mức độ phù hợp trong chính

79

sách ƣu đãi dành cho nhà đầu tƣ tham gia phát triển nhà ở thu

nhập thấp
3.1

Nguyện vọng của ngƣời dân Đà Nẵng về nơi ở

viii

82


Danh mục biểu đồ
1.1

Mối quan hệ giữa Cầu bất động sản và Quy mô gia đình

39

1.2

Mối quan hệ giữa Cầu nhà ở và Thu nhập

37

2.1

Tăng trƣởng kinh tế Đà Nẵng năm 2009 - 2012

57

2.2

Cơ cấu kinh tế Đà Nẵng phân theo nhóm ngành năm 2009 - 2012

58

Danh mục hình
2.1

Các công trình nhà ở xã hội, chung cƣ thu nhập thấp đã đƣa
vào sử dụng tại thành phố Đà Nẵng năm 2011

ix

70


MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Chỗ ở thích hợp và an toàn là một trong những quyền cơ bản, là điều kiện cần
thiết để phát triển con ngƣời một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để
phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển của đất nƣớc. Do vậy,
phát triển nhà ở là trách nhiệm của Nhà nƣớc, của xã hội và của ngƣời dân.
Ngày nay, Nhà nƣớc đã xóa bỏ hầu hết chế độ bao cấp về nhà ở trƣớc đây,
chuyển sang cơ chế tự chủ về nhà ở cho ngƣời dân. Qua đó, nhằm huy động mọi
tiềm năng của nhân dân để duy trì, ổn định và phát triển nhà ở, góp phần thực hiện
chính sách an sinh xã hội và phát triển đất nƣớc.
Trong bối cảnh nền kinh tế vẫn đang khó khăn và chƣa có nhiều chuyển biến,
các doanh nghiệp, tập đoàn kinh tế trong và ngoài nƣớc vẫn chú trọng đầu tƣ vào
các dự án xây dựng nhà ở sang trọng, biệt thự, căn hộ đắt tiền bán cho ngƣời giàu để
có lợi nhuận cao và mau thu hồi vốn. Trong khi đó, sự chăm lo về chỗ ở cho ngƣời

dân có thu nhập thấp chƣa đƣợc quan tâm đúng mức đã tạo nên sự phân hoá về mặt
xã hội và chênh lệch về mức sống giữa các tầng lớp dân cƣ. Đây là vấn đề cần phải
đƣợc nghiên cứu và tìm biện pháp khắc phục.
Ở thành phố Đà Nẵng, quá trình đô thị hóa ngày càng sâu rộng, đất chật ngƣời
đông, diện tích đất ở ngày càng bị thu hẹp đáng kể, do vậy, nhu cầu về nhà ở của
ngƣời dân tại khu vực đô thị là rất lớn. Bên cạnh đó, tình trạng các khu nhà tạm bợ,
xuống cấp vẫn tồn tại làm mất cảnh quan đô thị, điều kiện sống và sinh hoạt chật
chội làm ảnh hƣởng đến môi trƣờng sống chung, ngƣời dân ở đây phần lớn đều
thuộc tầng lớp lao động có thu nhập thấp và trung bình, họ luôn có nhu cầu chính
đáng về nhà ở để ổn định cuộc sống và yên tâm làm việc.
Để giải quyết vấn đề trên, luôn đi đầu và đón đầu trong việc thực hiện các
chính sách phát triển với mục đích trở thành một thành phố hiện đại và văn minh,
Đà Nẵng đã có những quyết sách về phát triển kinh tế - xã hội, về đảm bảo an sinh
xã hội mang tính lâu dài và bền vững. Chƣơng trình “3 có” (có nhà ở, có việc làm,

1


có lối sống văn minh đô thị) mà thành phố đang thực hiện đã mang lại hiệu quả cao
và đƣợc sự đồng thuận rất lớn từ phía chính quyền và ngƣời dân. Trong đó, vấn đề
“có nhà ở” luôn đƣợc quan tâm hàng đầu và mang tính thời sự cao. Đặc biệt là nhà
ở cho ngƣời có thu nhập thấp.
Trong bối cảnh tình hình kinh tế phát triển chậm lại do ảnh hƣởng suy thoái
toàn cầu, Chính phủ đã đƣa ra nhiều giải pháp ứng phó, trong đó có chính sách kích
cầu. Theo đó, tăng chi cho ngành kết cấu hạ tầng và phát triển nhà ở cho ngƣời thu
nhập thấp sẽ góp phần tăng trƣởng kinh tế, kích thích thị trƣờng bất động sản phát
triển và kéo theo sự tăng trƣởng của nhiều ngành khác. Tuy nhiên, khi kinh tế suy
giảm thì các ngành sẽ giảm nhiệt, thậm chí “đóng băng” vì các nhu cầu dừng lại, chỉ
có nhu cầu nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là luôn luôn tồn tại. Và nếu nhu cầu này
đƣợc thỏa đáng thì sẽ trở thành nguồn cầu to lớn cho thị trƣờng bất động sản. Do

vậy, việc phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là rất cần thiết hiện nay.
Với nhận định trên, tôi đã chọn đ ề tài: “Thực trạng và giải pháp phát triển
nhà ở cho người thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng” với mục đích
tìm các giải pháp tăng quỹ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp, tăng khả năng tiế p câ ̣n
nhà ở và tạo đƣợc chỗ ở ổn định cho ngƣời dân, tạo cảnh quan văn minh đô thị, góp
phần thực hiện chính sách an sinh xã hội và tiến trình phát triển KT-XH của thành
phố Đà Nẵng nói riêng và đất nƣớc nói chung.
2. Mục tiêu nghiên cứu
- Hê ̣ thố ng hóa cơ sở lý luận và kinh nghiệm thực tiễn về phát triển nhà ở
cho ngƣời thu nhập thấp để hình thành khung nội dung nghiên cứu cho đề tài.
- Đánh giá thực trạng phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại thành phố
Đà Nẵng, chỉ ra nhƣ̃ng thành công và

các vấn đề tồ n ta ̣i cầ n phải giải quy

ết

trong phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp trên địa bàn thành phố.
- Đề xuấ t các giải pháp và kiến nghị nhằ m

thúc đẩy phát triển nhà ở cho

ngƣời thu nhập thấp tại thành phố Đà Nẵng.
3. Tình hình nghiên cứu
3.1. Nghiên cứu trong nước
Đã có rất nhiều nghiên cứu về vấn đề xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp

2

ở nƣớc ta hiện nay. Mỗi tác giả đề cập đến từng vấn đề cụ thể:
Nghiên cứu của Ths. Phí Thị Thu Hƣơng về “Nhà ở cho người có thu nhập
thấp: Một thị trường cần thiết và đầy tiềm năng” trên Tạp chí Kinh tế và dự báo, số
tổng quan kinh tế- xã hội Việt Nam (năm 2008). Bài báo đã mổ xẻ vấn đề nhà ở cho
ngƣời có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Hà Nội ở khía cạnh xem xét mối
quan hệ cung - cầu hiện tại về nhu cầu nhà ở tại địa phƣơng. Qua đó, đƣa ra những
giải pháp nhằm phát triển thị trƣờng nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp, phù hợp với
tình hình hiện có ở địa phƣơng nghiên cứu.
Ths. Diệp Đình Chung với Luận văn “Nghiên cứu thị trường nhà ở cho người
thu nhập trung bình và thấp tại thành phố Hồ Chí Minh” (năm 2009). Ngoài thực
trạng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh, một số dự án tiêu biểu về nhà ở cho ngƣời
thu nhập trung bình và thấp, thuận lợi và khó khăn của các dự án, thị hiếu của nhóm
khách hàng thu nhập trung bình và thấp khi lựa chọn nhà chung cƣ, tác giả còn phân
tích đối thủ cạnh tranh của phân khúc thị trƣờng từ thực tiễn kết quả nghiên cứu cho
Dự án Thu Duc House. Qua đó tìm ra giải pháp để phát triển phân khúc thị trƣờng.
TS. Nguyễn Ngọc Điện với Chuyên đề Nhà ở xã hội, kinh nghiệm của các nước
phát triển (2009), trích dẫn trong nguồ n: />&newsid=49785&fld=HTMG/2009/0412/49785 đã tìm hiểu khá kỹ về tình hình nhà ở
xã hội ở các nƣớc phát triển. Ở các nƣớc phát triển, nhà ở xã hội chủ yếu dành cho ngƣời
có thu nhập ổn định thuộc loại thấp so với mặt bằng chung. Ngƣời quan tâm đến loại nhà
ở này thƣờng là lao động phổ thông thuộc các ngành nghề, cả trong hai khu vực công và
tƣ. Các chung cƣ xã hội còn có thể dành cho những ngƣời thuộc các thành phần khác,
nhƣ sinh viên hoặc công chức trẻ, nhƣng sự hiện diện của họ không mang tính tiêu biểu.
Tƣ tƣởng chủ đạo của chính sách nhà ở xã hội ở các nƣớc phát triển là làm thế nào để
ngƣời có thu nhập thấp đƣợc định cƣ trong những điều kiện tốt nhất có thể. Điều đó cần
thiết cho việc bảo tồn lực lƣợng lao động không thể thiếu trong xã hội.
Ngƣời có thu nhập thấp có hai sự lựa chọn: Mua hoặc thuê căn hộ. Nếu ngƣời thu
nhập thấp có nhu cầu vay vốn mua căn hộ thì sẽ đƣợc ƣu tiên tiếp câ ̣n với nguồn vốn ƣu
đãi cả về lãi suất và thời hạn vay. Lãi vay có thể thấp hơn mức lãi suất cơ bản, còn thời

3

hạn hoàn trả nợ gốc thƣờng rất dài, có khi đến hết, thậm chí dài hơn một đời ngƣời. Để
có thể tiếp cận hệ thống dịch vụ tín dụng ƣu đãi này, ngƣời vay phải thoả mãn các điều
kiện để đƣợc gọi là ngƣời có thu nhập thấp. Việc thẩm định tƣ cách ngƣời có quyền mua
nhà ở xã hội đƣợc thực hiện bởi một cơ quan hoàn toàn độc lập với tất cả các chủ đầu tƣ
xây dựng nhà ở xã hội.
Nhiều chủ thể đƣợc luật pháp yêu cầu tham gia xây dựng và phát triển quỹ nhà ở xã
hội. Với tƣ cách là ngƣời chịu trách nhiệm chính trong việc xây dựng hệ thống an sinh và
phúc lợi chung, nhà nƣớc đứng đầu danh sách. Pháp luật cũng đòi hỏi các dự án xây
dựng khu dân cƣ mang tính chất kinh doanh phải dành một tỷ lệ tối thiểu nhà ở đƣợc xây
dựng để làm nhà ở xã hội. Chủ doanh nghiệp sử dụng nhiều công nhân lao động toàn
thời gian cũng có trách nhiệm dành một phần lợi nhuận để đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội
dành cho công nhân, nhằm giúp họ và gia đình ổn định cuộc sống.
PGS.TS. Lê Văn Đính và TS. Hồ Kỳ Minh, đồng chủ trì nhóm nghiên cứu và
là tác giả Cuốn sách “Xây dựng chính sách nhà ở cho hộ thu nhập thấp trên địa bàn
thành phố Đà Nẵng” (năm 2013) đã đề cập đến một số vấn đề về cơ sở lý luận và
thực tiễn về giải quyết nhà ở thu nhập thấp, thực trạng thị trƣờng và chính sách nhà
ở thu nhập thấp ở Đà Nẵng. Qua đó, đề xuất các giải pháp nhằm xây dựng và hoàn
thiện chính sách nhà ở thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
3.2. Nghiên cứu ngoài nước
Trong tác phẩm Nhà ở cho người thu nhập thấp: Bài học từ Singapore của
Sim Loo Lee (2009), Nxb Lao Động, Hà Nội đã đề cập: Giải quyết một vấn đề thực
tế mà Việt Nam hiện nay đang gặp phải là các doanh nghiệp bất động sản ít mặn mà
trong việc đầu tƣ xây dựng nhà xã hội cho ngƣời có thu nhập thấp mà nguyên nhân
chính là tỷ suất lợi nhuận thấp, thủ tục cấp phép thiết kế xây dựng, đóng tiền sử
dụng đất,… rƣờm rà, mất nhiều thời gian, làm ảnh hƣởng chi phí đầu vào. Trong
khi đó, theo kinh nghiệm của Singapore: Từ một nƣớc đại đa số ngƣời dân sống
trong các khu ổ chuột, khu định cƣ lụp xụp, nhếch nhác, đến nay 91% ngƣời dân
Singapore sở hữu nhà, trong đó có tới 83% ngƣời dân đƣợc sở hữu nhà ở giá thấp.

4


Singapore và Hongkong là hai đất nƣớc nổi tiếng ở châu Á về việc phát triển và giải
quyết tốt vấn đề nhà ở xã hội cho ngƣời dân. Để có đƣợc kết quả này, từ những năm
1960, Singapore đã thiết lập những định chế rất quan trọng trong việc quy hoạch và
phát triển nhà ở giá thấp. Cũng theo Sim Loo Lee: "Tại Singapore, từ năm 1960,
chúng tôi đã thành lập Cơ quan Phát triển nhà ở chuyên phụ trách về quy hoạch quỹ
đất (HDB), xây dựng và trợ cấp cho vay đối với ngƣời mua nhà giá thấp. Chúng tôi
cũng đã thành lập Quỹ tiết kiệm Trung ƣơng, quỹ này phụ trách chỉ đạo các tổ chức
tuyển dụng lao động đóng 13% và ngƣời lao động đóng góp lƣơng hàng tháng 20%
vào quỹ nhƣ một khoản tiết kiệm theo lãi suất ngân hàng để sử dụng mua nhà". Tại
Singapore, các tổ chức tƣ nhân tham gia vào xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập
thấp thƣờng xuyên nhận đƣợc sự hỗ trợ của nhà nƣớc và các thủ tục hành chính rõ
ràng và đƣợc thực hiện nhanh chóng. Để đẩy mạnh các dự án xây dựng nhà ở cho
ngƣời có thu nhập thấp, vấn đề quỹ đất cũng đang là khó khăn với các doanh nghiệp
bất động sản. Nhƣ vậy, trong thời điểm kinh tế khó khăn nhƣ hiện nay, kích cầu
thông qua việc đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội đang đƣợc Chính phủ rất quan tâm.
Việc tham khảo kinh nghiệm thành công từ những nƣớc lân cận để đẩy mạnh mảng
đầu tƣ này sẽ rất hữu ích.
Qua nhƣ̃ng nghiên cƣ́u điể n hình nói trên , ta nhận thấy nghiên cứu về vấn đề
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp còn khá mới mẻ, chƣa có bề dày về lịch sử nghiên
cứu, số lƣợng bài nghiên cứu còn ít và nhỏ lẻ, đặc biệt là nghiên cứu đối với địa bàn
thành phố Đà Nẵng. Do vậy đây là chỗ trống trong nghiên cứu mà tác giả của luận
văn này muốn hƣớng tới.
4. Giới hạn nghiên cứu
4.1. Đối tượng nghiên cứu
Nghiên cƣ́u các vấn đề về kinh tế và quản lý nhằm phát triể n nhà ở cho ngƣời
thu nhập thấp.

4.2. Phạm vi nghiên cứu
- Về nội dung: nghiên cứu việc phát triển nhà ở cho ngƣời có thu nhập thấp,
tâ ̣p trung vào loại hình nhà ở dạng căn hộ chung cƣ cao tầng do Nhà nƣớc và các

5


doanh nghiệp đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua.
- Về không gian: nghiên cƣ́u trên điạ bàn thành phố Đà Nẵng.
- Về thời gian: từ năm 2009 đến nay.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Để đạt đƣợc mục đích nghiên cứu trên, tác giả đã sử dụng phƣơng pháp thống
kê, mô tả , phân tích, so sánh kết hợp với thu thập số liệu điều tra, khảo sát nhằm
phục vụ cho công tác nghiên cứu.
Tác giả thu thập và sử dụng số liệu kết quả điều tra, khảo sát của Sở Xây dựng
và Viện Nghiên cứu phát triển KT-XH Đà Nẵng nhằm làm rõ các vấn đề về thực
trạng, đồng thời làm cơ sở để so sánh, dự báo và đề xuất các giải pháp phát triển
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp ở Đà Nẵng.
6. Đóng góp mới của đề tài
Tìm ra những giải pháp thiết thực để phát triển loại hình nhà ở chung cƣ cho
ngƣời thu nhập thấp. Qua đó xác định đƣợc mô hình và phƣơng thức giải quyết vấn
đề nhà ở cho ngƣời dân có thu nhập thấp trên địa bàn thành phố Đà Nẵng.
7. Cấu trúc của đề tài
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục bảng biểu, tài liệu tham khảo, bài
nghiên cứu bao gồm 3 chƣơng:
Chƣơng 1: Một số vấn đề lý luận chung về phát triển nhà ở cho ngƣời thu
nhập thấp.
Chƣơng 2: Thực trạng phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp tại trên địa
bàn thành phố Đà Nẵng.
Chƣơng 3: Định hƣớng và giải pháp phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp

trên địa bàn thành phố Đà Nẵng đến năm 2020.

6


CHƢƠNG 1

MỘT SỐ VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHÁT TRIỂN
NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
1.1. NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP
1.1.1. Một số khái niệm trên thế giới về nhà ở
- Nhà ở xã hội:
Khái niệm “Nhà ở xã hội” bắt đầu xuất hiện tại các nƣớc Anh, Mỹ, Canada vào
thập niên 1970, sau đó lan rộng sang các nƣớc khác nhƣ Nhật Bản, Hàn Quốc,… Là
một loại nhà cung cấp cho những ngƣời không có thu nhập, hoặc có nhƣng không
đáng kể. Họ là những ngƣời không thể tự mình kiếm đƣợc một chỗ ở, thông thƣờng
là ngƣời vô gia cƣ, ngƣời già đơn thân, ngƣời bị tật nguyền, ngƣời đau yếu không
nơi nƣơng tựa, những ngƣời sau khi mãn hạn không còn sức lao động,… Loại nhà
này trong nhiều trƣờng hợp đƣợc gọi là nhà từ thiện, đa phần là thuộc sở hữu nhà
nƣớc, ngoài ra còn có hiệp hội, tổ chức từ thiện tham gia từng phần để duy trì cuộc
sống của ngƣời dân trong xã hội.
Tùy từng trƣờng hợp cụ thể mà ngƣời đăng ký ở nhà ở xã hội có thể đƣợc miễn
phí hoàn toàn hoặc đƣợc thuê với giá thấp. Phần tiền thuê này thƣờng đƣợc các tổ
chức từ thiện, tổ chức phi chính phủ, các cá nhân chi trả thông qua các quỹ mà
không chi trả trực tiếp cho ngƣời sử dụng vì sợ họ chi tiêu phung phí.
Đặc điểm chính của loại nhà này là ngƣời sử dụng không có quyền sở hữu,
không đƣợc chuyển nhƣợng, không thừa kế mà chỉ có quyền sử dụng trong thời hạn
từ 10 đến 15 năm. Họ phải có cam kết về mặt pháp lý và chịu sự quản lý chung về
mọi mặt bởi một tổ chức Chính phủ.
- Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp:

Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là thuật ngữ chỉ về những căn nhà, tòa nhà
đƣợc xây dựng bởi chính quyền cùng với sự ủng hộ của những ngƣời hảo tâm nhằm
giải quyết nhu cầu về chỗ ở cho những ngƣời có thu nhập thấp, ngƣời có hoàn cảnh
khó khăn về kinh tế, hoặc những ngƣời đang làm việc nhƣng gặp khó khăn trong

7


việc bố trí, sắp xếp nhà ở thông qua hình thức Nhà nƣớc xây dựng rồi cho thuê hoặc
bán cho những đối tƣợng này với giá ƣu đãi.
Điều khác biệt so với nhà ở xã hội là nhà ở thu nhập thấp là một loại sản phẩm
hàng hóa không phải làm từ thiện mà là để bán. Đối tƣợng mua là ngƣời có thu nhập
thấp có thể từ lƣơng, tiền làm công, nhƣng do số tiền kiếm đƣợc ít, chỉ đủ trang trải
chi tiêu cho cuộc sống và tích lũy chút ít nên không thể nào mua đƣợc nhà ở nếu
không có sự hỗ trợ nào đó từ nhiều phía. Loại nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp thƣờng
có giá rẻ hơn so với các loại nhà khác. Lý do:
Thứ nhất, loại nhà này có diện tích nhỏ hơn so với các căn hộ cao cấp, có khi
vài ba căn hộ sử dụng chung một nhà bếp và nhà vệ sinh, không sử dụng các thiết bị
đắt tiền, không có thang máy, không dùng các thiết bị vệ sinh cao cấp, không dùng
những họa tiết trang trí cầu kỳ, không có các dịch vụ tiện ích xa xỉ nhƣ hồ bơi, sân
tennis,… nhƣng nó vẫn đảm bảo độ bền vững với những tiêu chí xây dựng cơ bản.
Thứ hai, loại nhà này đƣợc Chính phủ giảm hoặc miễn một số các loại thuế cho
chủ đầu tƣ nhƣ thuế đất. Ngoài ra, Chính phủ còn hỗ trợ tài chính thông qua việc
can thiệp để đƣợc vay vốn ngân hàng với lãi suất thấp, hỗ trợ một phần tiền đền bù
giải tỏa (nếu có), hỗ trợ một phần tài chính thông qua việc can thiệp đƣợc giảm giá
vật liệu xây dựng.
Thứ ba, ngƣời mua đƣợc giảm giá bán căn hộ có khi chỉ bằng giá thành căn hộ
và trả dần trong vòng 15 - 20 năm mà không tính lãi hoặc lãi suất rất thấp. Để nhà
đầu tƣ không bị thiệt thòi, Chính phủ thƣờng ƣu tiên cho họ một số công trình khác
có lợi nhuận cao hơn để bù đắp vào.

Ngƣời mua nhà có thể có quyền sở hữu theo luật định, tức là có quyền đƣợc
mua, bán, cho, tặng. Tuy nhiên, Chính phủ mỗi nƣớc sẽ có những cách thức quản lý
khác nhau về việc này. Ví dụ: Ở Hàn Quốc, do đƣợc hƣởng nhiều ƣu đãi nên ngƣời
mua không đƣợc tự do mua bán, sang nhƣợng, khi muốn bán, ngƣời sử dụng phải
bán lại cho Quỹ nhà của Chính phủ theo giá thỏa thuận để cơ quan quản lý nhà điều
tiết cho ngƣời khác.
- Nhà ở giá rẻ:
Nhà ở giá rẻ là một loại hình nhà ở thƣơng mại đƣợc lƣu thông tự do trên thị

8


trƣờng nhƣ các nhà ở giá cao hay giá trung bình, tức là việc mua bán hay cho thuê
không phải chịu những ràng buộc đặc thù gì theo cơ chế “xin - cho”. Ngƣời mua nếu có
đủ tiền thì có thể chọn mua căn hộ thích hợp tại khu vực họ muốn.
1.1.2. Khái niệm về nhà ở xã hội - Nhà ở cho người thu nhập thấp ở Việt Nam
- Nhà ở xã hội:
Là loại hình nhà ở đƣợc đầu tƣ xây dựng bằng nguồn ngân sách Nhà nƣớc, là
tài sản của Nhà nƣớc và chỉ đƣợc dùng để cho thuê. Nhà ở xã hội tại đô thị phải là
loại nhà chung cƣ đƣợc thiết kế bảo đảm những tiêu chuẩn chung của pháp luật về
xây dựng và có số tầng đúng theo quy định của từng loại đô thị; diện tích mỗi căn
hộ không quá 60m2 sàn nhƣng không đƣợc nhỏ hơn 30m2 sàn và đƣợc hoàn thiện
theo cấp, hạng nhà ở; phải đảm bảo các tiêu chuẩn hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội
theo quy định của từng loại đô thị.
Theo quy định chung thì nhà ở xã hội đƣợc xây dựng bằng nguồn vốn ngân
sách Nhà nƣớc dùng để cho thuê, không đƣợc phép bán, trừ những trƣờng hợp Nhà
nƣớc có nhu cầu bán để tái đầu tƣ xây dựng nhà ở xã hội khác thì Bộ Xây dựng sẽ
nghiên cứu, trình Chính phủ phê duyệt chính sách, cơ chế bán đối với loại nhà này.
Và theo Nghị định số 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6/2010 của Chính phủ quy
định: Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nƣớc hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành

phần kinh tế đầu tƣ xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua đối với các đối tƣợng
quy định tại Luật Nhà ở và theo cơ chế do Nhà nƣớc quy định. Nhƣ vậy, doanh
nghiệp, tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế cũng đầu tƣ xây dựng nhà ở
xã hội để bán, cho thuê và cho thuê mua.
- Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp:
Là loại hình nhà ở chung cƣ cao tầng dùng để bán, cho thuê, cho thuê mua đối
với ngƣời có thu nhập thấp sống ở đô thị, đƣợc đầu tƣ bằng nguồn vốn thƣơng mại
của các doanh nghiệp cùng với một số ƣu đãi, khuyến khích của Nhà nƣớc. Vì thế,
nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là loại hình nhà ở thƣơng mại, có sự điều tiết của
Nhà nƣớc về diện tích (không đƣợc quá 70m2), giá cả, điều kiện và đối tƣợng đƣợc
mua, thuê, thuê mua đối với loại nhà này.
Mặc dù Luật Nhà ở đã ban hành từ năm 2005 nhƣng 04 năm sau mới có một số

9


văn bản pháp quy về nhà ở xã hội. Tuy nhiên, tên gọi “nhà ở xã hội” trong các văn
bản pháp quy dƣới luật lại đƣợc đổi thành “nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp”. Tiếp
đến, Thủ tƣớng Chính phủ phê duyệt “Chiến lƣợc nhà ở quốc gia đến năm 2020 và
tầm nhìn đến năm 2030” quy định rõ 8 nhóm đối tƣợng chính sách xã hội gặp khó
khăn về nhà ở, không đủ khả năng thanh toán theo cơ chế thị trƣờng sẽ đƣợc tập
trung, ƣu tiên giải quyết đã thể hiện sự quan tâm của Chính phủ đối với lĩnh vực nhà
ở xã hội - nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp.
Nhƣ vậy, có thể khẳng định rằng: Hiện nay, “Nhà ở xã hội” và “Nhà ở cho
ngƣời thu nhập thấp” đƣợc hiểu là giống nhau, đều là loại hình nhà dạng căn hộ
chung cƣ đƣợc đầu tƣ xây dựng để giải quyết vấn đề nhà ở cho các đối tƣợng là
thành phần khó khăn về chỗ ở trong xã hội mà không có điều kiện tự cải thiện, gọi
chung là đối tƣợng thu nhập thấp. Trong đó, các dự án đƣợc đầu tƣ xây dựng bằng
nguồn vốn ngân sách Nhà nƣớc thì chỉ đƣợc dùng để cho thuê, trƣờng hợp bán thì
phải có chủ trƣơng, cơ chế riêng của Nhà nƣớc; các dự án đƣợc đầu tƣ xây dựng

bằng nguồn vốn (tự có, vay, huy động) của doanh nghiệp thì đƣợc bán, cho thuê và
cho thuê mua theo quy định chung.
Theo ý kiến của ngƣời viết, Nhà nƣớc ta cần có quy định thống nhất một tên
gọi chung cho “Nhà ở xã hội” và “Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp”, tránh tình trạng
các dự án đặt tên bị chồng chéo, nhiều dự án sử dụng nhập nhằng cả tiếng Việt và
tiếng nƣớc ngoài, dễ bị nhầm lẫn với các dự án nhà ở thƣơng mại cao cấp và các dự
án nhà ở khác, gây khó khăn cho việc triển khai thực hiện và công tác quản lý.
Ở đề tài này, ngƣời viết muốn đề cập đến thực trạng và các vấn đề liên quan
đến “nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp” (sau đây gọi là nhà ở thu nhập thấp) do
doanh nghiệp và các tổ chức, cá nhân đầu tƣ xây dựng trên địa bàn thành phố Đà
Nẵng, qua đó đề xuất các giải pháp tốt nhất nhằm phát triển và giải quyết nhu cầu về
nhà ở của tầng lớp ngƣời lao động có thu nhập thấp.
1.1.3. Khái niệm về ngƣời (hộ) thu nhập thấp
Theo Ngân hàng Thế giới và Tổ chức Chƣơng trình định cƣ con ngƣời của
Liên Hiệp Quốc tại Châu Á (Un Habitat) thì ngƣời thu nhập thấp là ngƣời mà thu
nhập bình quân mỗi tháng của họ phải chi cho khẩu phần ăn uống để duy trì cuộc

10


sống tối thiểu mất 2/3 thu nhập, 1/3 còn lại chi dùng cho các nhu cầu cơ bản khác
nhƣ: nhà ở, văn hóa, giáo dục, y tế, đi lại, giao tiếp và tiết kiệm, tích lũy. Còn ở Mỹ,
tuy chƣa có khái niệm chính thức nhƣng theo các tổ chức nghiên cứu thì thu nhập
thấp đƣợc xác định là cao hơn hai lần so với ngƣỡng nghèo của Liên bang.
Khái niệm “ngƣời thu nhập thấp đô thị” ở Việt Nam xuất hiện chƣa lâu và
chƣa có một định nghĩa thống nhất. Theo một định nghĩa chung thì ngƣời thu nhập
thấp đô thị là ngƣời có mức thu nhập ổn định nhƣng thấp và có chất lƣợng ở kém,
có khả năng dành một phần nhỏ trong thu nhập để cải thiện nhà ở với sự giúp đỡ của
Nhà nƣớc về vay vốn trả góp dài hạn, về chính sách đất đai và cơ sở hạ tầng.
Nhìn chung, ngƣời thu nhập thấp là những đối tƣợng dân cƣ có điều kiện và

mức sống thấp đáng kể so với mặt bằng chung của xã hội. Tuy nhiên, khái niệm
ngƣời thu nhập thấp đề cập trong Đề tài này phải gắn với giải quyết vấn đề nhà ở
cho họ, tức là xem xét trong mối tƣơng quan giữa thu nhập với điều kiện nhà ở và
việc làm.
Nhƣ vậy, căn cứ theo thực tế, ta có thể khái niệm về ngƣời thu nhập thấp ở khu
vực đô thị nhƣ sau:
Ngƣời thu nhập ở nƣớc ta bao gồm những ngƣời có mức thu nhập trên mức
cận nghèo và tiếp cận đến mức trung bình của xã hội hiện nay. Nhìn chung, thu
nhập bình quân của họ chỉ đủ đáp ứng đƣợc nhu cầu cơ bản tối thiết yếu so với cuộc
sống hiện tại và đang gặp khó khăn về nhà ở, cần sự hỗ trợ về mặt cơ chế chính sách
phù hợp.
Hộ thu nhập thấp là hộ gia đình mà thu nhập bình quân của mỗi thành viên
trong hộ là thu nhập thấp.
1.1.4. Đặc điểm và vai trò của nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
a) Đặc điểm
- Nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là loại hình nhà ở căn hộ chung cƣ, có diện
tích căn hộ tối đa không quá 70m2 sàn, chỉ tiêu xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng
xã hội theo Quy chuẩn xây dựng hiện hành, đƣợc điều chỉnh tăng mật độ xây dựng
và hệ số sử dụng đất lên 1,5 lần so với Quy chuẩn quy hoạch xây dựng hiện hành,
không khống chế số tầng và phù hợp với quy hoạch xây dựng do cơ quan có thẩm
quyền phê duyệt.
11


- Giá bán căn hộ chung cƣ cho ngƣời thu nhập thấp không đƣợc vƣợt quá
15.000.000 đ/m2 sàn. Đơn giá này do chủ đầu tƣ dự án xây dựng trình UBND cấp
tỉnh phê duyệt theo nguyên tắc tính đúng, đủ chi phí đầu tƣ, kể cả lãi vay ngân hàng
(nếu có), chi phí bảo trì nhà ở đối với phần sở hữu chung, không đƣợc tính các ƣu
đãi của Nhà nƣớc vào giá bán (tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vi dự án,
các ƣu đãi về thuế,…) và bao gồm lợi nhuận định mức tối đa là 10% giá trị đầu tƣ

xây dựng công trình.
- Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tƣ dự án xây dƣ̣ng
theo nguyên tắc tính đủ chi phí để thu hồi vốn đầu tƣ xây dựng, kể cả lãi vay (nếu
có), chi phí quản lý, vận hành và lơ ̣i nhuâ ̣n đinh
̣ mƣ́c tố i đa là 10% chi phí đầ u tƣ ;
không tính các khoản ƣu đãi của Nhà nƣớc vào giá thuê , thuê mua nhà ở; thời hạn
thu hồi vốn tối thiểu là 20 năm (cả giá bán và giá cho thuê nhà ở thu nhập thấp đều
đƣợc xác định, tính toán bằng các phƣơng pháp theo quy định của Bộ Xây dựng).
- Chất lƣợng về nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đảm bảo ổn định cuộc sống của
chủ hộ theo tuổi thọ của nhà bình quân khoảng 50 năm (số liệu thống kê tham khảo
ở Hàn Quốc, Trung Quốc và Singapore cho thấy tuổi thọ nhà chung cƣ bình quân ở
các nƣớc này cũng khoảng 50 năm tuổi). Trên thực tế, tuổi thọ của nhà chung cƣ có
thể từ 70 - 80 năm sau đó sẽ phá dỡ đi do không thể sử dụng đƣợc nữa. Vừa qua, Bộ
Xây dựng đã đƣa ra lấy ý kiến về dự thảo Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó có phƣơng
án “thời hạn sở hữu nhà chung cƣ 70 năm” và cũng nhận đƣợc nhiều ý kiến phản
hồi trái chiều khác nhau.
b) Vai trò
- Nhà ở cho người thu nhập thấp góp phầ n đảm bảo chính sách an sinh xã hội
của tỉnh, thành phố nói riêng và đất nước nói chung.
Qua khảo sát của Bô ̣ Xây dƣ̣ng để phu ̣c vu ̣

Đề án phát triể n nhà ở xã hô ̣i

-

chung cƣ thu nhập thấp, đa số các hô ̣ có khó khăn về nhà ở ta ̣i
khu vực đô thi ̣
thƣờng có thu nhâ ̣p thấ p và hiê ̣n đang số ng trong nhƣ̃ng ngôi nhà tƣ̣ ta ̣o dƣ̣ng hoă ̣c
đƣơ ̣c thƣ̀a kế từ các thế hệ trƣớc cho nên giá trị sử dụng nhà ở giảm dần, gây tốn
kém chi phí để bảo dƣỡng và sửa chữa thƣờng xuyên. Mă ̣t khác , tại những khu vực

này thƣờng có hạ tầng kỹ thuật xuống cấp và hạ tầng xã hội kém phát triển , dẫn đến
đời sống ngƣời dân chƣa đƣợc nâng cao.
12


Đa số các hô ̣ có khó khăn về nhà ở có diê ̣n tích nhà ở châ ̣t chô ̣i

, nhiề u thế hê ̣

cùng sinh sống , diện tích ở bình quân rất thấp , thiế u nƣớc sa ̣ch , thiế u điê ̣n chiế u
sáng công cộng , đă ̣c biê ̣t là môi trƣờng số ng bi ̣ô nhiễm do k hói bụi, nƣớc thải ,…
Cùng với tốc độ đô thị hóa và phát triển nền kinh tế thị trƣờng , mô ̣t bô ̣ phâ ̣n dân cƣ
thu nhâ ̣p thấ p sẽ bi ̣nghèo đi tƣơng đố i so với tố c đô ̣ phát triể n kinh tế , do vâ ̣y tỷ lê ̣
này trong tƣơng lai vẫn rất khó khăn để cải thiện đƣợc nhà ở cho mình , thâ ̣m chí còn
nghèo đi do tốc độ lạm phát cao.
Thƣ̣c tra ̣ng trên gây nhiề u sƣ́c ép cho các cơ quan quản lý nhà nƣớc trong liñ h
vƣ̣c nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Viê ̣c thiế u điề u kiê ̣n sinh hoa ̣t tố i thiể u có thể
làm phát sinh các tê ̣ na ̣n xã hô ̣i , làm cho những nỗ lực của Chính phủ trong việc
lành mạnh hóa xã hội thông qua chính sách an sinh xã hội không đạt hiệu quả cao .
Viê ̣c phát triể n nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp sẽ giải quyết đƣợc phần nào nhu cầu
nhà ở cho các đối tƣợng gặp khó khăn trong việc tìm kiếm chỗ ở , góp phần cải thiê ̣n
đời số ng của các đố i tƣơ ̣ng thu nhâ ̣p thấ p , giúp họ có đƣợc môi trƣờng sống và điề u
kiê ̣n sinh hoạt tốt hơn . Điề u này có ý nghiã tić h cƣ̣c trong viê ̣c nâng cao điề u kiê ̣n
số ng dân cƣ , ổn định nơi ăn chố n ở cho các đố i tƣơ ̣ng khó khăn trong xã hô ̣i , từng
bƣớc thƣ̣c hiê ̣n tố t nhƣ̃ng mu ̣c tiêu trong chính sách an sinh xã hô ̣i củ a Nhà nƣớc.
- Phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp góp phần kích cầu đầu tư thông
qua việc triển khai các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.
Theo quy đinh
̣ , các dự án đầu tƣ xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp sẽ
đƣơ ̣c hƣởng nhƣ̃ng ƣu đaĩ của Nhà nƣớc nhƣ: miễn tiề n sƣ̉ du ̣ng đấ t , tiền thuê đất

trong phạm vi dự án; đƣợc miễn, giảm các loại thuế GTGT, thu nhập doanh nghiệp;
đƣợc xem xét hỗ trợ vay vốn ƣu đãi để đầu tƣ xây dựng; đƣợc xem xét hỗ trợ một
phần hoặc toàn bộ đối với hạ tầng kỹ thuật; Ngoài ra, còn đƣợc cung cấp miễn phí
thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở và các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi
công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng; đƣợc áp dụng hình thức chỉ định thầu
đối với các hợp đồng tƣ vấn, thi công xây lắp hoặc mua sắm thiết bị,… Điều này có
tác dụng tích cực trong việc thu hút các doanh nghiệp tham gia vào lĩnh vực đầ u tƣ
xây dƣ̣ng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp. Trong khi các dự án xây dựng nhà ở
thƣơng ma ̣i cao cấp đang gă ̣p khó khăn trong viê ̣c t iêu thu ̣ sản phẩ m do giá bán cao,
13


viê ̣c đầ u tƣ phát triể n nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp với mƣ́c giá bán, cho thuê và,
cho thuê mua phù hơ ̣p với nhu cầu sẽ thu hút nhiều nhà đầu tƣ quan tâm đến phân
khúc thị trƣờng nhà ở này hơn.
Mă ̣t khác, việc phát triển các dự án xây dựng nhà ở

cho ngƣời thu nhập thấp

góp phần kích cầu một số các ngành khác nhƣ: vâ ̣t liê ̣u xây dƣ̣ng , điện, nƣớc, sản
phẩ m gia du ̣ng ,…, qua đó góp phần giải quyết việc làm cho một bộ phận lao đ ộng
không nhỏ, tạo điều kiện thúc đẩy tăng trƣởng của các ngành kinh

tế còn dƣ thƣ̀a

nguồ n cung.
- Góp phần tạo nguồn thu cho ngân sách Nhà nước và kích thích thị trường bất
động sản phát triển.
Ngoài các ƣu đãi đƣợc hƣởng nêu trên, doanh nghiệp phải thực hiện các
nghĩa vụ tài chính liên quan khác đối với hoạt động kinh doanh của đơn vị trong quá

trình thực hiện dự án theo đúng quy định hiện hành. Sau khi dự án hoàn thành và
đƣa vào sử dụng, Nhà nƣớc sẽ có thêm các khoản thu từ hoạt động của khu chung
cƣ nhƣ: điện, nƣớc, thuế đối với các hoạt động dịch vụ phát sinh,…
Quỹ nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp sẽ góp phần cung cấp cho thị trƣờng bất
động sản mô ̣t nguồ n cung lớn , tạo điều kiện giảm bớt sức nóng về nhu cầu n

hà ở

trên thi ̣trƣờng hiê ̣n nay . Đồng thời , viê ̣c có thêm quỹ nhà ở này tham gia vào thi ̣
trƣờng sẽ giúp mở rô ̣ng các đố i tƣơ ̣ng mua bán nhà ở trên thi ̣trƣờng vố n đƣơ ̣c coi
chỉ dành cho những ngƣời có thu nhập cao là chủ yếu

. Sản phẩm đƣợc cung ứng

trên thi ̣trƣờng qua đó cũng phong phú và đa dạng hơn nhiề u , điều này có tác động
tích cực làm giảm những cơn sốt giá, có thêm nhiều lựa chọn cho các đối tƣợng mua
bán sẽ giúp tính cạch tranh trên thị t rƣờng lành ma ̣nh hơn, phá vỡ thế độc quyền của
mô ̣t số phân khúc thi ̣trƣờng

đối với nhà ở thƣơng mại , kích thích thị trƣờng bất

động sản phát triển.
- Nhà ở cho người thu nhập thấp góp phần làm giảm đi sự phân hóa về giàu
nghèo, nâng cao đời sống cho người dân, làm đẹp thêm cảnh quan đô thị.
Việc phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp làm tăng quỹ nhà ở, tăng diện
tích bình quân về nhà ở mỗi ngƣời dân. Tại các khu chung cƣ thu nhập thấp sau khi
đƣa vào hoạt động với hạ tầng xã hội đƣợc hình thành và phát triển cao, đời sống

14

của ngƣời dân ổn định và phát triển, khoảng cách về giàu nghèo qua việc sở hữu nhà
ở cũng đƣợc rút ngắn lại, việc quy hoạch nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp hình thành
nên các cụm dân cƣ tập trung, phát triển gia tăng các loại hình dịch vụ về kinh tế, y
tế, giáo dục,…, góp phần làm sinh động hơn đời sống của ngƣời dân thành thị và
tăng vẽ đẹp về kiến trúc, cảnh quan đô thị.
1.1.5. Đối tƣợng cung cấp và quản lý nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
Đơn vị cung cấp sản phẩm nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp là các tập đoàn kinh
tế, doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế tham gia đầu tƣ xây
dựng dự án nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đƣợc UBND cấp tỉnh hoặc thành phố
trực thuộc Trung ƣơng có Quyết định chính thức công nhận là đơn vị Chủ đầu tƣ dự
án. Thông thƣờng, sau khi dự án đƣa vào hoạt động, Chủ đầu tƣ dự án sẽ thành lập
Ban Quản lý trực thuộc để trực tiếp, phối hợp với các sở ngành và chính quyền địa
phƣơng trong việc quản lý, vận hành sử dụng khu chung cƣ thu nhập thấp, Chủ đầu
tƣ có thể thuê các công ty, đơn vị có chức năng chuyên môn hợp pháp để thực hiện
công việc này.
Chủ đầu tƣ dự án nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp đƣợc xác định nhƣ sau:
- Trƣờng hợp nhà đầu tƣ đăng ký thực hiện dự án nhà ở thƣơng mại có diện
tích từ 10 ha trở lên và khu đô thị mới trên địa bàn thì phải dành mô ̣t phầ n qu ỹ đất
với diện tích tối thiểu là 20% diện tích đất trong phạm vi dự án nhà ở thƣơng mại,
khu đô thị mới đó để đầu tƣ xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhâ ̣p thấp, đồng thời đảm
nhận làm chủ đầu tƣ dự án nhà ở thu nhập thấp đó.
- Trƣờng hợp nhà đầu tƣ đã có quỹ đất sạch (đã có quyền sử dụng đất theo quy
định của pháp luật) đăng ký đầu tƣ xây dựng nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp thì nhà
đầu tƣ đó là chủ đầu tƣ dự án.
- Trƣờng hợp nhà đầu tƣ đƣợc Nhà nƣớc giao đất để đầu tƣ xây dựng nhà ở
cho ngƣời thu nhập thấp thì nhà đầu tƣ đó là chủ đầu tƣ dự án.
Sở Xây dựng là cơ quan thay mặt cho UBND cấp tỉnh thực hiện công tác quản
lý hành chính, giám sát quá trình triển khai dự án nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp từ
giai đoạn đầu tƣ cho đến hoàn thiện và đƣa vào sử dụng.

15