Phân tích tài chính các công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán việt nam

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
--------***---------

ĐÀO THỊ THANH HƢƠNG

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN
NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM

LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG

Hà Nội - Năm 2015


ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI
TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ
---------------------

ĐÀO THỊ THANH HƢƠNG

PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN
NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM
Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng
Mã số: 60 34 02 01
LUẬN VĂN THẠC SĨ TÀI CHÍNH NGÂN HÀNG
CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG NGHIÊN CỨU
Ngƣời hƣớng dẫn khoa học: TS. TRẦN THẾ NỮ

Xác nhận của cán bộ hƣớng dẫn

Xác nhận của chủ tịch hội đồng

chấm luận văn

Hà Nội – 2015


LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan luận văn là nghiên cứu độc lập của riêng tôi. Những thông tin, dữ
liệu, số liệu trong luận văn là trung thực và tự thu thập. Kết quả nghiên cứu của luận
văn chưa từng được ai công bố trong bất kỳ nghiên cứu nào.
Tác giả luận văn

Đào Thị Thanh Hƣơng


MỤC LỤC
DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT............................................................................ i
DANH MỤC BẢNG BIỂU......................................................................................... ii
LỜI MỞ ĐẦU ............................................................................................................... 1
CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ
LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP .................................. 7
1.1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU.................................................... 7
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP............. 8
1.2.1. Phân tích tài chính doanh nghiệp ...................................................................8
1.2.2. Nguyên tắc xây dựng hệ thống phân tích tài chính .....................................11

1.3 HỆ THỐNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CTCP TRÊN TTCK VIỆT
NAM ............................................................................................................................. 11
1.3.1 Nhóm đánh giá khái quát tình hình tài chính ...............................................13
1.3.2 Nhóm phân tích chuyên sâu tình hình tài chính ...........................................20
1.3.3. Một số chỉ tiêu phân tích tài chính trong công ty cổ phần niêm yết trên thị

trường chứng khoán Việt Nam................................................................................25

CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................. 34
2.1. QUY TRÌNH NGHIÊN CỨU........................................................................... 34
2.2. PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU ................................................................... 35
2.2.1. Phương pháp thu thập dữ liệu.......................................................................35
2.2.2. Công tác chuẩn bị phân tích ..........................................................................35
2.2.3 Phương pháp sử dụng trong phân tích ..........................................................36

CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI MỘT SỐ
CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT Ở VIỆT NAM................................. 38
3.1. TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN NGÀNH BẤT
ĐỘNG SẢN ................................................................................................................. 38
3.1.1. Đặc điểm thị trường bất động sản .................................................................38
3.1.2 Vai trò của thị trường bất động sản ...............................................................39
3.1.3 Công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán
...............................................................................................................39


3.2. THỰC TRẠNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH TẠI CÁC CTCP BẤT ĐỘNG
SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM ..... 42
3.2.1Phân tích tài chính trong công ty cổ phần niêm yết trên thị trường chứng
khoán Việt Nam theo quy định của pháp luật ........................................................42
3.2.2Thực trạng phân tích tài chính tại các công ty cổ phần bất động sản niêm yết
trên thị trường chứng khoán Việt Nam ..................................................................44

CHƢƠNG 4: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÂN TÍCH TÀI
CHÍNH CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN NIÊM YẾT TRÊN THỊ TRƢỜNG
CHỨNG KHOÁN VIỆT NAM ............................................................................... 60
4.1 SỰ CẦN THIẾT HOÀN HIỆN HỆ THỐNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH60

4.1.1 Phân tích tài chính phải đảm bảo tính công khai, minh bạch......................60
4.1.2 Hệ thống phân tích tài chính phải dễ hiểu ....................................................61
4.1.3 Hệ thống phân tích tài chính phải kịp thời, khách quan ..............................61
4.1.4 Hệ thống phân tích tài chính phải đảm bảo tính tổng thể ............................61

4.2 MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HỆ THỐNG PHÂN TÍCH TÀI
CHÍNH TẠI CÁC CTCP BĐS NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT NAM......... 61
4.2.1 Các phƣơng pháp sử dụng trong phân tích .................................................61
4.2.2 Tiến hành phân tích .......................................................................................63

4.3. HOÀN THIỆN HỆ THỐNG CHỈ TIÊU PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC
CTCP BĐS NIÊM YẾT TRÊN TTCK VIỆT NAM ........................................... 64
4.3.1. Hoàn thiện các chỉ tiêu đánh giá khái quát tình hình tài chính .................64
4.3.2 Hoàn thiện các chỉ tiêu phân tích tài chính chuyên sâu ...............................72

4.4. Những điều kiện cơ bản nhằm hoàn thiện hệ thống phân tích tài chính tại
các CTCP bất động sản niêm yết trên thị trƣờng chứng khoán Việt Nam ...... 77
4.4.1. Về phía công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng
khoán Việt Nam ........................................................................................................77
4.4.2 Về phía Ủy ban chứng khoán Nhà nước .......................................................77
4.4.3. Về phía sở giao dịch chứng khoán ................................................................78

KẾT LUẬN ................................................................................................................. 80
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO ............................................................... 81


DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT
STT
1
2

3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32

Kí hiệu
BCĐKT
BCKQKD
BĐS
BEP
Bq
CK
CP
CTCP
DT
DTT
ĐK
EBIT
HĐKD
HTK
LNST
LNTT
NDN
NNH
NPT
NPTr
PTTC
SGDCK
TS
TSCĐ
TSDH
TSNH
T&TĐT
TTCK

TTCK
UBCKNN
VCSH
ROE

Nguyên nghĩa
Bảng cân đối kế toán
Báo cáo kết quả kinh doanh
Bất động sản
Khả năng sinh lời kinh tế của tài sản
Bình quân
Cuối kỳ
Cổ phiếu
Công ty cổ phần
Doanh thu
Doanh thu thuần
Đầu kỳ
Lợi nhuận trước thuế và lãi vay
Hoạt động kinh doanh
Hàng tồn kho
Lợi nhuận sau thuế
Lợi nhuận trước thuế
Nợ dài hạn
Nợ ngắn hạn
Nợ phải thu
Nợ phải trả
Phân tích tài chính
Sở giao dịch chứng khoán
Tài sản
Tài sản cố định

Tài sản dài hạn
Tài sản ngắn hạn
Tiền và các khoản tương đương tiền
Thị trường chứng khoán
Thị trường chứng khoán
Ủy ban chứng khoán Nhà nước
Vốn chủ sở hữu
Khả năng sinh lời của vốn chủ sở hữu

i


DANH MỤC BẢNG BIỂU
STT

Bảng

Nội dung

Trang

1

Bảng 1.1

Tổng hợp hệ thống phân tích tài chính trong các

34

công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị

trường chứng khoán
2

Bảng 3.1

Bảng phân tíc tài chính quy định trong bản cáo bạch

45

3

Bảng 3.2

Phân tích cơ cấu vốn năm 2014 Công ty HBC

54

4

Bảng 3.3

Phân tích khả năng thanh toán của CLG năm 2014

56

5

Bảng 3.4

Phân tích khả năng thanh toán của HBC năm 2014

57

6

Bảng 3.5

Phân tích khả năng sinh lời của LCG năm 2014

58

7

Bảng 3.6

Phân tích năng lực hoạt động của DIG năm 2014

60

8

Bảng 4.1

Bảng đánh giá khái quát tình hình huy động vốn

72

9

Bảng 4.2

Bảng đánh gái khái quát tình hình sử dụng vốn

72

10

Bảng 4.3

Bảng đánh giá khái quát mức độ độc lập tài chính

73

11

Bảng 4.4

Bảng đánh giá khái quát khả năng thanh toán

75

12

Bảng 4.5

Bảng đánh giá khái quát khả năng sinh lời

76

13

Bảng 4.6

Bảng đánh giá năng lực hoạt động

77

14

Bảng 4.7

Bảng tổng hợp các chỉ tiêu đánh giá khái quát tình

79

hình tài chính
15

Bảng 4.8

Bảng phân tích mối quan hệ tài sản và nguồn vốn

80

16

Bảng 4.9

Bảng phân tích tình hình thanh toán trên mối quan

81

hệ nợ phải thu và nợ phải trả
17

Bảng 4.10 Bảng phân tích tốc độ thanh toán

82

18

Bảng 4.11 Bảng phân tích rủi ro

83

19

Bảng 4.12 Bảng phân tích luồng tiền

84

20

Bảng 4.13 Bảng các chỉ tiêu về cổ phiếu

84

ii

LỜI MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài
Thị trường chứng khoán Việt Nam một số năm trở lại đây có sự phục hồi hơn,
đã có sự tăng số lượng công ty niêm yết trên thị trường chứng khoán. Nhưng các thể
chế tài chính Việt Nam chưa đủ mạnh để có được những thông tin tài chính thực sự
hiệu quả trên cơ sở thông tin minh bạch, kịp thời. Những thông tin công bố còn
chưa đủ tính xác thực, vì vậy đòi hỏi người sử dụng thông tin tài chính cần xây
dựng được hệ thống phân tích tài chính hiệu quả ngay từ đầu và chặt chẽ để có được
quyết định tài chính đúng đắn và phù hợp với từng đối tượng sử dụng thông tin. Từ
đó, góp phần xây dựng hệ thống tài chính quốc gia thêm mạnh.
Rất nhiều công ty niêm yết trên TTCK, với nhiều ngành khác nhau. Mỗi ngành
sẽ có sự quan tâm của nhiều đối tượng sử dụng thông tin. Trong đó bất động sản là
một ngành phi tài chính điển hình và được nhiều đối tượng quan tâm. Bởi thị trường
bất động sản là một trong những bộ phận quan trọng của nền kinh tế quốc dân, là thị
trường liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về mặt quy mô, tính chất
cũng như mặt giá trị. Bất động sản là một trong những biểu hiện về sự thịnh vượng
của mỗi quốc gia. Tỷ trọng bất động sản trong tổng số của cải xã hội ở các quốc gia
là khác nhau nhưng thường chiếm khoảng 40% lượng của cải vật chất mỗi quốc gia.
Các hoạt động liên quan đến bất động sản chiếm tới 30% tổng các hoạt động trong
nền kinh tế. Bất động sản là quan trọng không thể thiếu trong đời sống, là nguồn tài
nguyên quý giá, có hạn và không thể thay thế được.
Thêm vào đó, thị trường BĐS Việt Nam từ năm 2014 đã có những tín hiệu
phục hồi tích cực về thanh khoản và giá đã có xu hướng tăng nhẹ ở một số phân
khúc. Sự phục hồi trên diện rộng với lượng hàng tồn kho giảm đều và ổn định, khối
lượng giao dịch trên thị trường này tăng vọt cũng như sự phục hồi về giá chào bán
diễn ra trên tất cả các phân khúc cao cấp, trung cấp và nhà ở giá phải chăng trong
thị trường. Do có nền tảng vững chắc về tăng trưởng GDP và tín dụng tại Việt Nam
đều đã phục hồi, cùng với những điều chỉnh về chính sách nhà ở như nới lỏng quy
định sở hữu nhà của người nước ngoài và gói hỗ trợ tín dụng cho lĩnh vực bất động

1


sản giúp mở rộng nhu cầu mua bất động sản. Thị trường bất động sản đang “nóng”
trở lại.
Với xu thế hội nhập quốc tế và sự “nóng” trở lại của thị trường bất động sản,
nhu cầu sử dụng thông tin về tình hình tài chính của các công ty bất động sản ngày
càng được quan tâm. Do vậy, việc cung cấp thông tin tài chính một cách chính xác,
kịp thời và hiệu quả là vô cùng quan trọng. Phân tích tài chính doanh nghiệp thể
hiện thực trạng tài chính của doanh nghiệp tại một thời điểm và là kết quả của một
quá trình. Tình hình tài chính của doanh nghiệp tốt hay xấu, khả quan hay bi quan
thể hiện rõ nét qua các chỉ tiêu phân tích tài chính. Việc phân tích tài chính giúp
người đọc biết được trạng thái tài chính cụ thể của doanh nghiệp cũng như xu
hướng phát triển của doanh nghiệp cả về sức mạnh tài chính, an ninh tài chính, mức
độ độc lập tài chính, chính sách huy động và sử dụng vốn, khả năng sinh lời và khả
năng thanh toán của doanh nghiệp. Đồng thời, từ việc PTTC hiện tại có thể dự báo
những thông tin tài chính trong tương lại, những thuận lợi và khó khăn có thể xảy ra
với doanh nghiệp. Vì những thông tin mà phân tích tài chính mang lại nên phân tích
tài chính được rất nhiều đối tượng khác nhau quan tâm như nhà quản trị doanh
nghiệp, cơ quan nhà nước, các nhà đầu tư, người lao động, tổ chức tín dụng....
Chính vì vậy, việc nghiên cứu phân tích tài chính các công ty cổ phần bất động
sản niêm yết là một yêu cầu mang tính cấp thiết, có ý nghĩa cả về mặt lý luận và
thực tiễn, để giúp thị trường bất động sản phát triển đúng hướng và đúng quy luật.
Xuất phát từ vai trò và nhu cầu cấp thiết liên quan đến phân tích tài chính, sau thời
gian nghiên cứu, tác giả lựa chọn nghiên cứu đề tài: “Phân tích tài chính các công
ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trƣờng chứng khoán Việt Nam”.
2. Mục tiêu nghiên cứu
Mục tiêu cơ bản và xuyên suốt luận văn là vận dụng lý thuyết về phân tích tài
chính và sử dụng những dữ liệu thực tế để phân tích, đánh giá thực trạng về tình
hình phân tích tài chính của các CTCP BĐS niêm yết trên TTCK Việt Nam. Từ đó,

đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện về tổ chức, nội dung và phương pháp phân tích tài
chính tại các CTCP BĐS niêm yết. Nhằm nâng cao chất lượng thông tin tài chính

2


được công bố công khai trên thị trường của các công ty cổ phần bất động sản niêm
yết Việt Nam.
Từ đó, luận văn hướng tới mục tiêu cụ thể sau:
-

Làm rõ cơ sở lý luận phân tích tài chính doanh nghiệp và xây dựng hệ

thống phân tích tài chính doanh nghiệp.
-

Phân tích thực trạng hệ thống phân tích tài chính áp dụng trong các công ty

cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam;
-

Đánh giá thực trạng hệ thống phân tích tài chính công khai của công ty cổ

phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam;
-

Đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện phân tích tình hình tài chính

nhằm nâng cao chất lượng thông tin tài chính công bố công khai của các công ty cổ
phần bất động sản niêm yết trên TTCK Việt Nam.

3. Câu hỏi nghiên cứu
Để đạt được mục đích nghiên cứu, luận văn tập trung giải đáp câu hỏi: Đề tài
tác giả nghiên cứu có ảnh hưởng như thế nào đến chất lượng thông tin về tình hình
tài chính các công ty bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam
công bố công khai?
Từ đó, luận án phải giải đáp được các câu hỏi cụ thể sau:
- Những đặc trưng nào của CTCP BĐS niêm yết ảnh hưởng đến phân tích tài chính?
- Các công ty cổ phần bất động sản niêm yết đã phân tích tài chính như thế
nào? Những chỉ tiêu phân tích tài chính nào được các công ty cổ phần bất động sản
sử dụng là trọng yếu?
- Một số giải pháp nhằm hoàn thiện phân tích tài chính của các công ty bất
động sản niêm yết Việt Nam?
4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu PTTC của các CTCP
BĐS niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam về lý luận và thực tiễn. Nhằm
đảm bảo tính minh bạch và lành mạnh của thông tin tài chính.
- Phạm vi nghiên cứu:

3


+ Phạm vi thời gian: Luận văn tập trung nghiên cứu thực trạng phân tích tài
chính các công ty cổ phần bất động sản niêm yết tại Việt Nam năm 2014.
+ Phạm vi không gian: Luận văn giới hạn nghiên cứu thực trạng phân tích tài
chính do các công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán
Việt Nam công bố công khai, trong đó tập trung vào các công ty bất động sản niêm
yết tại Sở Giao dịch Chứng khoán hà Nội (HNX) và Sở giao dịch chứng khoán
thành phố Hồ Chí Minh (HOSE).
+ Phạm vi nội dung: luận văn nghiên cứu những vấn đề liên quan đến phân
tích tài chính Công ty cổ phần bất động sản đã được công bố công khai trên thị

trường chứng khoán tập trung ở Việt Nam. Là những thông tin có độ tin cậy cao
cũng như đã được thẩm định và được các công ty cổ phần niêm yết công bố theo
quy định của pháp luật. Từ đó, tác giả xây dựng hệ thống phân tích tài chính các
công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam, nhằm
nâng cao hiệu quả phân tích tài chính cho các công ty, làm cơ sở cho người sử dụng
thông tin phân tích tài chính đạt hiệu quả. Luận văn tiến hành thu thập số liệu thứ
cấp về thực trạng phân tích tài chính công khai của các công ty cổ phần bất động
sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
5. Phƣơng pháp nghiên cứu
Luận văn áp dụng phương pháp thống kê tổng hợp, phân tích, so sánh… để
phân tích, đánh giá thực trạng phân tích tài chính công ty cổ phần bất động sản niêm
yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam.
Phương pháp nghiên cứu định lượng: tác giả sử dụng trong luận văn thông qua
việc tính toán, đo lường tổng hợp, so sánh các sự kiện trên cơ sở các dữ liệu thu
thập được. Từ đó tác giả có dữ liệu thực tế phân tích tình hình tài chính của các
công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam. Tác
giả đưa ra một số giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống phân tích tình hình tài chính
các công ty cổ phần bất động sản giúp người sử dụng thông tin có cơ sở phân tích
hiệu quả.
Phương pháp nghiên cứu định tính: tác giả sử dụng nhằm mô tả và phân tích
đặc điểm, môi trường của ngành bất động sản, các nhân tố ảnh hưởng đến tình hình

4


tài chính thị trường bất động sản. Việc sử dụng phân tích định tính nhằm hoàn chỉnh
những thông tin định lượng thu được trong quá trình nghiên cứu.
Để có căn cứ cho việc thực hiện nghiên cứu, luận văn đã tiến hành thu thập dữ
liệu từ các nguồn thông tin sau:
Nguồn dữ liệu thứ cấp:

Luận văn sử dụng nguồn dữ liệu thu thập từ các thông tin tài chính công bố
công khai trên thị trường chứng khoán: các báo cáo tài chính năm, báo cáo tài chính
giữa niêm độ, báo cáo tài chính năm ( đã được kiểm toán), bản cáo bạch, báo cáo
thường niên. Là nguồn dữ liệu chủ yếu phục vụ cho quá trình thực hiện luận văn.
Ngoài ra, tác giả thu thập các bài viết được đăng trên các tạp chí, các báo cáo,
giáo trình, sách, luận án, luận văn, các website liên quan.
Nguồn dữ liệu sơ cấp:
Luận văn tiến hành thu thập ý kiến từ các nhà đầu tư vào các công ty cổ phần
bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam thông qua bảng hỏi
trong phiếu khảo sát.
6. Ý nghĩa
- Về mặt lý luận: Hệ thống hoá cơ sở lý luận phân tích tài chính các doanh
nghiệp nói chung, các công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng
khoán Việt Nam nói riêng. Nhằm tạo cơ sở khoa học để nâng cao hiệu quả phân tích
tài chính các công ty cổ phần bất động sản. Giúp nhà đầu tư, nhà nghiên cứu và các
đối tượng quan tâm có tài liệu tham khảo hữu ích cho công việc của mình.
- Về mặt thực tiễn: Trình bày, phân tích và đánh giá thực trạng phân tích tài
chính các công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt
Nam theo quy định chung của pháp luật. Từ đó, đưa ra giải pháp nhằm hoàn thiện
phân tích tài chính góp phần nâng cao hiệu quả thông tin tài chính phân tích của các
công ty cổ phần bất động sản niêm yết được công bố công khai trên thị trường
chứng khoán Việt Nam.
7. Kết cấu của Luận văn
Luận văn với tên đề tài “Phân tích tài chính các công ty cổ phần bất động sản
niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam”, ngoài phần mở đầu, kết luận, phụ
lục, danh mục tài liệu tham khảo, bảng, biểu… Kết cấu luận văn gồm 4 chương:

5

Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu và cơ sở lý luận về phân tích tài
chính doanh nghiệp
Chương 2: Phương pháp nghiên cứu
Chương 3: Thực trạng phân tích tài chính các công ty cổ phần bất động sản
niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam
Chương 4: Một số giải pháp hoàn thiện phân tích tình hình tài chính của các
công ty cổ phần bất động sản niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam

6


CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ
LUẬN VỀ PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP

1.1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU
Phân tích tài chính trong doanh nghiệp là vấn đề được nhiều nhà nghiên cứu,
nhà quản trị, nhà đầu tư và đối tượng khác quan tâm. Thực tế đã có rất nhiều công
trình nghiên cứu về vấn đề này. Có thể kể đến một số công trình nghiên cứu:
Luận án tiến sĩ kinh tế, chuyên ngành Kế toán, kiểm toán và phân tích năm
2008, NCS. Trần Thị Minh Hương với nghiên cứu “Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu
phân tích tài chính tại Tổng công ty hàng không Việt Nam”. Luận án đã nghiên cứu
về lĩnh vực kinh doanh dịch vụ cụ thể là dịch vụ hàng không. Luận án đã đề cập đến
hệ thống chỉ tiêu phân tích, khái quát hóa hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính được
áp dụng tại 20 hãng hàng không nước ngoài thuộc thiệp hội Hàng không Châu Á
Thái Bình Dương, phân tích thực trạng hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính tại Tổng
Công ty Hàng không Việt Nam. Từ đó, xây dựng một hệ thống chỉ tiêu phân tích tài
chính phù hợp với đặc điểm hoạt động kinh doanh và yêu cầu của phân tích cho
Tổng Công ty Hàng không Việt Nam.
Luận án tiến sĩ kinh tế, ngành kế toán năm 2012, NCS Nguyễn Thị Quyên với
nghiên cứu “Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong Công ty cổ phần

niêm yết trên thị trường chứng khoán Việt Nam”. Luận án đã hệ thống hóa và đưa
ra quan điểm đánh giá về hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính áp dụng cho doanh
nghiệp nói chung và các công ty cổ phần niêm yết nói riêng, phân tích thực trạng hệ
thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong các công ty cổ phần niêm yết trên thị trường
chứng khoán Việt Nam theo từng ngành. Từ đó, nhằm hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu
phân tích tài chính trong công ty cổ phần niêm yết.
Luận án tiến sĩ kinh tế, ngành kế toán năm 2009, NCS Nguyễn Văn Hậu với
nghiên cứu “Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong doanh nghiệp
thương mại phục vụ quản trị kinh doanh”. Luận án đã hệ thống hóa những vấn đề lý
luận chung về quản trị kinh doanh và hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong

7


doanh nghiệp thương mại phục vụ quản trị kinh doanh. Phân tích và đánh giá thực
trạng về hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong doanh nghiệp thương mại ở Việt
Nam. Từ đó, đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính
trong doanh nghiệp thương mại phục vụ quản trị kinh doanh.
Luận án tiến sĩ kinh tế, ngành kế toán năm 2002, NCS Nguyễn Ngọc Quang
với nghiên cứu “Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính trong các doanh
nghiệp xây dựng của Việt Nam”. Luận án đã hệ thống hóa lý luận cơ bản của phân
tích tài chính trong doanh nghiệp xây dựng. Nghiên cứu thực trạng phân tích tài
chính các doanh nghiệp xây dựng của Việt Nam những năm 2000. Từ những đặc
điểm đặc thù của doanh nghiệp xây dựng, luận án đã vận dụng cơ sở lý luận, thực
trạng phân tích đề xuất một số giải pháp nhằm hoàn thiện chỉ tiêu phân tích tài
chính trong doanh nghiệp xây dựng của Việt Nam gắn với thời điểm nghiên cứu.
Luận án tiến sĩ kinh tế, ngành kế toán năm 2013, NCS Nguyễn Thị Cẩm Thúy
với nghiên cứu “Hoàn tiện phân tích tình hình tài chính của các công ty chứng
khoán Việt Nam”. Luận án đã hệ thống hóa phân tích tài chính trong các doanh
nghiệp nói chung và công ty chứng khoán nói riêng, phân tích tài chính và chất

lượng thông tin tài chính của các công ty chứng khoán. Từ đó, đưa ra một số giải
pháp nhằm hoàn thiện phân tích tài chính trong các công ty chứng khoán Việt Nam.
Tóm lại, Các công trình nghiên cứu về phân tích tài chính doanh nghiệp của
các tác giả mặc dù đã đưa ra được cách thức, cơ sở và ý nghĩa của các chỉ tiêu phân
tích tài chính doanh nghiệp nói chung và một số ngành nói riêng. Tuy nhiên một số
công trình nghiên cứu dữ liệu không còn tính thời sự và chưa có nghiên cứu nào đi
sâu hoàn thiện phân tích tài chính nhằm nâng cao hiệu quả phân tích các công ty cổ
phần niêm yết ngành bất động sản.
1.2. CƠ SỞ LÝ LUẬN PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP
1.2.1. Phân tích tài chính doanh nghiệp
Phân tích tài chính doanh nghiệp thể hiện tình trạng tài chính, sức mạnh tài
chính, an toàn tài chính và hiệu quả tài chính của doanh nghiệp. Vì vậy, Phân tích
tài chính là cách tiếp cận tài chính doanh nghiệp với độ tin cậy cao và hiệu quả.

8


Nguyễn Trọng cơ (2010, trang 8) phát biểu rằng “PTTC doanh nghiệp là tổng
thể các phương pháp cho phép đánh giá tình hình tài chính đã qua và hiện nay, dự
đoán tình hình tài chính trong tương lai của doanh nghiệp, giúp cho nhà quản lý
đưa ra các quyết định quản lý hợp lý, phù hợp với mục tiêu mà họ quan tâm”.
Các chủ thể có những quan hệ kinh tế tài chính nhất định với doanh nghiệp ở
hiện tại hoặc tương lai đều có nhu cầu sử dụng thông tin do phân tích cung cấp để
phục vụ cho quá trình ra quyết định kinh tế. Tuy nhiên, trong nền kinh tế thị trường,
mỗi chủ thể quan tâm ở những giác độ khác nhau, đòi hỏi phân tích tài chính phải
tiến hành phân tích bằng nhiều phương pháp khác nhau. Vì thế, Hoàn thiện hệ thống
chỉ tiêu phân tích tài chính doanh nghiệp là rất cần thiết, cần được ngày càng hoàn
thiện và phát triển.
Theo Lê Thị Xuân (2011, trang 1) phát biểu rằng “Phân tích tài chính doanh
nghiệp là một quá trình kiểm tra, xem xét các số liệu về tài chính hiện hành và trong

quá khứ nhằm mục đích đánh giá thực trạng tài chính, dự tính các rủi ro và tiềm
năng tương lai của một doanh nghiệp,trên cơ sở đó giúp cho nhà phân tích ra các
quyết định tài chính có liên quan tới lợi ích của họ trong doanh nghiệp đó”.
Hai quan điểm về phân tích tài chính trên tuy có cách thức diễn giải khác nhau
nhưng đều thống nhất nhận định: Phân tích tài chính là công cụ thu thập thông tin
về tình hình tài chính doanh nghiệp nhằm cung cấp thông tin cho các đối tượng sử
dụng. Phân tích tài chính giúp các đối tượng quan tâm nắm được thực trạng tài
chính, an ninh tài chính và dự đoán được tính chính xác của các chỉ tiêu trong tương
lai cũng như những rủi ro tài chính, từ đó đưa ra các quyết định phù hợp.
Tác giả cho rằng, tùy theo từng đối tượng sử dụng mà thông tin do phân tích
tài chính cung cấp sẽ được quan tâm ở những khía cạnh khác nhau. Cụ thể:
Nhà đầu tư: Phân tích tài chính cung cấp cho nhà đầu tư những thông tin cần
thiết về doanh nghiệp mà họ muốn đầu tư cả về an ninh tài chính, khả năng sinh lời,
khả năng thanh toán, hiệu quả kinh doanh, mức độ độc lập tài chính, chính sách cổ
tức..… Từ đó, nhà đầu tư có căn cứ tin cậy, chính xác để ra quyết định đầu tư mang
lại hiệu quả, không bị ảnh hưởng bởi tâm lý đám đông hay thông tin không tin cậy.

9


Nhà quản trị doanh nghiệp: Phân tích tài chính cung cấp thông tin về thực
trạng tài chính của doanh nghiệp về cơ cấu tài sản, cơ cấu vốn, khả năng sinh lời,
năng lực hoạt động, khả năng thanh toán, hiệu quả kinh doanh… để nhà quản trị ra
quyết định tài chính phù hợp trong ngắn hạn và dài hạn.
Cổ đông hiện tại và cổ đông tiềm năng: phân tích tài chính giúp thu thập các
thông tin về an ninh tài chính, mức tăng trưởng của công ty,…. Để nhà đầu tư quyết
định tiếp tục nắm giữ hay không nắm giữ cổ phiếu.
Ngân hàng, tổ chức tín dụng và các chủ nợ: phân tích tình hình tài chính cung
cấp thông tin về khả năng sinh lời, khả năng thanh toán các khoản nợ vay… từ đó ra
quyết định tiếp tục quan hệ tín dụng hay ngừng lại.

Cơ quan thuế và cơ quan nhà nước: thông tin phân tích tài chính giúp cơ quan
thuế nắm được số thuế phải nộp, tình hình nộp thuế, số thuế còn phải nộp và nghĩa
vụ phải nộp nhà nước của doanh nghiệp.
Người lao động: thông tin PTTC giúp người lao động nắm được sức mạnh tài
chính của doanh nghiệp mình đang cống hiến, để họ có niềm tin tiếp tục gắn bó lâu
dài với doanh nghiệp, hay tìm kiếm một doanh nghiệp khác ổn định hơn.
Hệ thống phân tích tình hình tài chính được xây dựng dựa trên đặc điểm hoạt
động kinh doanh của doanh nghiệp. Mỗi ngành kinh doanh sẽ có đặc thù kinh doanh
khác nhau. Hệ thống phân tích tài chính được xây dựng tuỳ vào ngành nghề kinh
doanh giúp cho phân tích đánh giá được chuẩn xác tình hình tài chính và kết quả
hoạt động của doanh nghiệp.
Phân tích tài chính của doanh nghiệp thực hiện ba chức năng chính: chức năng
đánh giá, chức năng điều chỉnh và chức năng dự báo. Với chức năng đánh giá, phân
tích tài chính làm rõ những vấn đề về tạo lập, phân phối và sử dụng vốn diễn ra và
ảnh hưởng đến kết quả hoạt động kinh doanh như thế nào, có đạt được mục tiêu hay
kế hoạch đề ra không? Với chức năng dự báo, phân tích tài chính giúp doanh nghiệp
thấy được tiềm lực tài chính, sự vận động vốn trong tương lai, chu kỳ kinh doanh
trong thời gian tới, giúp doanh nghiệp có những hành động đúng để đạt mục tiêu đề
ra. Từ việc cung cấp thông tin từ chức năng đánh giá và chức năng dự báo, phân

10


tích tài chính thực hiện chức năng điều chỉnh những yếu tố đi sai hướng nhằm giúp
doanh nghiệp đạt mục tiêu tài chính trong tương lai.
1.2.2. Nguyên tắc xây dựng hệ thống phân tích tài chính
Hệ thống PTTC doanh nghiệp phải đảm bảo các mặt đặc trưng nhất của tài
chính doanh nghiệp: khả năng sinh lời, khả năng thanh toán, tình hình tăng
trưởng,…Do vậy khi xây dựng hệ thống PTTC doanh nghiệp cần đảm bảo:
-

Nguyên tắc tổng thể: mỗi chỉ tiêu phân tích tài chính thể hiện một khía

cạnh của tài chính doanh nghiệp. Do vậy, theo nguyên tắc này cần phân nhóm các
chỉ tiêu, mỗi nhóm sẽ cung cấp thông tin về một khía cạnh, đảm bảo phản ánh các
mặt của tài chính doanh nghiệp.
-

Nguyên tắc trọng yếu: mỗi nội dung phải đảm bảo tính trọng yếu của

thông tin tài chính. Những thông tin này thể hiện rõ bản chất của tình hình tài chính.
-

Nguyên tắc dễ hiểu: phân tích cần mạch lạc, rõ ràng, khoa học, dễ hiểu.

Thuật ngữ sử dụng cần có tính phổ thông tránh gây hiểu sai cho người sử dụng
thông tin.
-

Nguyên tắc đặc thù: phân tích tài chính cần đảm bảo đặc thù của ngành

phân tích.
-

Nguyên tắc hiệu quả: Những thông tin tài chính cần cô đọng, không thừa,

đủ để đáp ứng nhu cầu phân tích.
1.3 HỆ THỐNG PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH CÁC CTCP TRÊN TTCK
VIỆT NAM
Phân tích tình hình tài chính là một quá trình được tổ chức có khoa học, có hệ

thống. Phân tích tài chính sử dụng kết hợp các phương pháp trong phân tích để đánh
giá thực trạng, tiềm năng và hiệu quả hoạt động tài chính cũng như dự báo nhu cầu
tài chính, rủi ro tài chính trong tương lai của doanh nghiệp. Giúp các đối tượng sử
dụng thông tin đưa ra được những quyết định đúng đắn. Có rất nhiều quan điểm
khác nhau về cách thức phản ánh phân tích tình hình tài chính. Tác giả đưa ra hai
quan điểm điển hình về phân tích tài chính doanh nghiệp:
Theo Lê Thị Xuân, “Phân tích tài chính doanh nghiệp”, NXB Đại học Kinh tế
Quốc dân, năm 2010. Hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính doanh nghiệp được chia
thành (5) nhóm:

11


(1) Phân tích tình hình và kết quả kinh doanh gồm ba chỉ tiêu: phân tích môi
trường và chiến lược kinh doanh của doanh nghiệp; báo cáo kết quả hoạt động kinh
doanh dạng so sánh; phân tích doanh thu, chi phí và lợi nhuận của doanh nghiệp.
(2) Phân tích mối quan hệ cân bằng trên bảng cân đối kế toán gồm các chỉ
tiêu: phân tích khái quát sự biến động của tài sản, nguồn vốn; phân tích mối quan hệ
giữa tài sản và nguồn vốn.
(3) Phân tích các chỉ số tài chính gồm các chỉ tiêu: Phân tích năng lực hoạt
động của tài sản; Phân tích khả năng thanh toán ngắn hạn; Phân tích khả năng thanh
toán dài hạn; Phân tích khả năng sinh lời.
(4) Phân tích lưu chuyển tiền tệ gồm các chỉ tiêu: Đánh giá các nguồn thu và
chi tiền; phân tích báo cáo lưu chuyển tiền tệ đồng quy mô; dòng tiền tự do cho
doanh nghiệp và cho chủ sở hữu; Các tỷ số dòng tiền.
(5) Dự báo các báo cáo tài chính gồm các chỉ tiêu: dự báo báo cáo kết quả
hoạt động kinh doanh, dự báo bảng cân đối kế toán, dự báo báo cáo lưu chuyển tiền
tệ, phân tích tham số.
Theo Nguyễn Trọng Cơ, “Phân tích tài chính doanh nghiệp”. NXB Tài chính,
năm 2010. Hệ thống chỉ tiêu phân tích tài chính được chia làm (4) nhóm:

(1) Phân tích khái quát tình hình tài chính của doanh nghiệp phản ánh thông
qua ba chỉ tiêu: Phân tích khái quát quy mô tài chính doanh nghiệp, Phân tích khái
quát cấu trúc tài chính doanh nghiệp, phân tích khái quát khả năng sinh lời của
doanh nghiệp.
(2) Phân tích chính sách tài chính doanh nghiệp phản ánh thông qua bốn chỉ
tiêu: Phân tích chính sách huy động vốn của doanh nghiệp, Phân tích chính sách đầu
tư của doanh nghiệp, Phân tích chính sách tín dụng của doanh nghiệp, Phân tích
chính sách phân phối kết quả kinh doanh.
(3) Phân tích tiềm lực tài chính của doanh nghiệp phản ánh thông qua năm chỉ
tiêu: Phân tích tình hình và kết quả kinh doanh của doanh nghiệp, phân tích tình
hình lưu chuyển tiền của doanh nghiệp, phân tích khả năng thanh toán, phân tích tốc

12


độ luân chuyển vốn của doanh nghiệp và phân tích khả năng sinh lời của doanh
nghiệp.
(4) Phân tích tình hình tăng trưởng và dự báo tài chính doanh nghiệp phản
ánh qua ba chỉ tiêu: Phân tích tình hình tăng trưởng của doanh nghiệp, phân tích
đòn bẩy tài chính doanh nghiệp và dự báo tài chính doanh nghiệp.
Từ hai quan điểm trên cho thấy hệ thống phân tích tài chính có sự khác biệt
nhất định cách thức thể hiện nhưng đều thống nhất về mặt nội dung, phạm vi phản
ánh và đều thể hiện bản chất tài chích doanh nghiệp. Tuy nhiên, chưa có tính khái
quát, số lượng chỉ tiêu phân tích đưa ra từng nhóm chưa đại diện được từng mặt của
phân tích tài chính doanh nghiệp. Ngoài ra, việc vận dụng thực tế hệ thống phân
tích của nhiều tác giả còn gặp nhiều khó khăn. Vì vậy, Theo tác giả để phân tích tài
chính thực sự phát huy hiệu quả đối với người sử dụng, cần tiến hành phân chia hệ
thống chỉ tiêu này thành hai nhóm chính là: Nhóm đánh giá khái quát tình hình tài
chính, Nhóm phân tích chuyên sâu tài chính.
1.3.1 Nhóm đánh giá khái quát tình hình tài chính

Đánh giá khái quát tình hình tài chính thường được sử dụng khi cần những
thông tin mang tính chất nhanh chóng, kịp thời, vừa đảm bảo đầy đủ và toàn diện.
Những thông tin này cần đảm bảo nêu bật được nét chung nhất về thực trạng tài
chính của doanh nghiệp tại thời điểm phân tích, bao quát được các mặt khác nhau
của tình hình tài chính doanh nghiệp, vừa dễ tính toán và dễ hiểu. Đây chính là
những thông tin cần thiết ban đầu làm nền tảng cho việc ra quyết định. Thông tin
đánh giá khái quát tình hình tài chính sẽ giúp người sử dụng biết được thực trạng tài
chính của doanh nghiệp, mức độ độc lập và tự chủ của doanh nghiệp về mặt tài
chinh. Từ đó, sử dụng thông tin sẵn có để đưa ra quyết định phù hợp nhất.
Phương pháp được sử dụng để đánh giá khái quát tình hình tài chính là phương
pháp so sánh. Cụ thể là so sánh tuyệt đối và tương đối về trị số của các chỉ tiêu phân
tích giữa kỳ phân tích với kỳ gốc, kỳ gốc có thể theo thời gian (là kỳ kế hoạch hoặc
kỳ trước) hoặc theo không gian (Bình quân ngành, bình quân doanh nghieephj cùng

13


ngành, bình quân khu vực). Căn cứ vào sự biến động từng chỉ tiêu phân tích để đánh
giá sự biến động.
Tác giả cho rằng, nhóm chỉ tiêu đánh giá khái quát tình hình tài chính gồm:
Đánh giá khái quát tình hình huy động vốn, Đánh giá khái quát mức độ độc lập tài
chính, Đánh giá khái quát khả năng thanh toán, Đánh giá khái quát khả năng sinh
lời. Ứng với mỗi nội dung sẽ có những chỉ tiêu đánh giá khác nhau, tuy nhiên thi
thực hiện đánh giá nhà phân tích nên kết hợp các chỉ tiêu lại với nhau để có được
những kết quả chính xác nhất.
1.3.1.1. Đánh giá khái quát tình hình huy động vốn
Phân tích tình hình huy động vốn của một doanh nghiệp để thấy được kết quả
của hoạt động huy động vốn, chính sách huy động vốn đồng thời phản ánh năng lực
huy động vốn của doanh nghiệp. Tình hình biến động tăng, giảm tổng số vốn theo
thời gian trong năm tài chính phản ánh khả năng tạo lập, tìm kiếm, tổ chức và huy

động vốn phục vụ cho các hoạt động của doanh nghiệp. Sự tăng trưởng hay giảm
sút trong cơ cấu vốn còn phản ánh chính sách huy động vốn của doanh nghiệp.
Tổng nguồn vốn tăng lên theo thời gian cho thấy quy mô kinh doanh của doanh
nghiệp được mở rộng, ngược lại, khi tổng nguồn vốn ngày càng giảm thì quy mô
kinh doanh cũng bị thu hẹp dần, doanh nghiệp đang gặp những khó khăn nhất định
trong hoạt động. Từ đó, phân tích tình hình huy động vốn giúp đánh giá được quá
trình tạo lập vốn, đánh giá được tính hợp lý trong cơ cấu vốn, chính sách huy động
vốn của doanh nghiệp và xu hướng biến động cơ cấu vốn của doanh nghiệp. Bên
cạnh đó, Nợ phải trả còn phản ánh trách nhiệm hình thành tài sản mà doanh nghiệp
đi chiếm dụng.
Tỷ trọng từng loại nguồn vốn =

1.3.1.2

Giá trị của từng loại nguồn vốn
Tổng nguồn vốn

∗ 100% (1.1)

Đánh giá khái quát mức độ độc lập tài chính

Mức độ độc lập tài chính của một doanh nghiệp thể hiện qua khả năng tự chủ
về mặt tài chính thể hiện quyền kiểm soát, quyền chi phối và ra quyết định chính

14


sách tài chính như chính sách đầu tư vốn và mức độ đảm bảo an ninh tài chính. Mức
độ độc lập tài chính của doanh nghiệp được thể hiện trên nhiều khía cạnh khác
nhau, tuy nhiên mức độ khái quát rõ nét nhất được thể hiện ở chỉ tiêu “Hệ số tài trợ”

 Hệ số tài trợ (Hệ số tự tài trợ): là chỉ tiêu phản ánh khả năng tự bảo đảm
về mặt tài chính và mức độ độc lập tài chính của doanh nghiệp. Hệ số tài trợ được
xác định theo công thức:
Hệ số tài trợ =

Vốn chủ sở hữu
Tổng nguồn vốn

(1.2)

Chỉ tiêu này phản ánh trong tổng số vốn tài trợ tài sản của doanh nghiệp,
nguồn vốn chủ sở hữu chiếm bao nhiêu phần. Ngành bất động sản là ngành có đặc
thù rủi ro cao, do đó, khi phân tích để đảm bảo an toàn vốn thì hệ số tài trợ cần đạt
khoảng 0.6 – 0.7 lần hay vốn chủ sở hữu chiếm 60% - 70%, nợ phải trả chiếm 30%
- 40% trong tổng nguồn vốn. Một khi hai hệ số này bị đảo ngược, các công ty BĐS
niêm yết có thể mất đi khả năng độc lập tài chính, khi đó các công ty có thể sẽ rơi
vào tình trạng phụ thuộc tài chính, mất dần khả năng kiểm soát.
Khi hệ số tài trợ ở mức thấp, dưới mức bình quân chung của ngành, có thể
xem xét bổ sung chỉ tiêu khác như: hệ số tự tài trợ dài hạn và hệ số tự tài trợ tài sản
cố định. Việc xem xét các chỉ tiêu này khi mức độ độc lập tài chính của doanh
nghiệp ở mức thấp nhưng doanh nghiệp hội tụ các điều kiện cần thiết để phát triển
trong tương lai (chiến lược kinh doanh đứng đắn, thị trường kinh doanh phù hợp và
triển vọng, nguồn nhân lực có trình độ cao, …).

 Hệ số tự tài trợ tài sản cố định
Hệ số tự tài trợ TSCĐ =

Vốn chủ sở hữu
Tài sản cố định đã và đang đầu tư

(1.3)

Chỉ tiêu này phản ánh khả năng tự bảo đảm trang trải tài sản cố định bằng vốn
chủ sở hữu.
Để đánh giá mức độ độc lập tài chính cần phải tính trị số của các chỉ tiêu trong
kỳ gốc và kỳ phân tích. Trên cơ sở đó, so sánh sự biến động của các chỉ tiêu theo
thời gian, cũng như so với trị số bình quân ngành để có được những nhận xét đúng

15


về xu hướng biến động của mức độ độc lập tài chính, hoặc để xác định vị trí hay
mức độ độc lập tài chính của công ty đang ở mức nào.
1.3.1.3 Phân tích khả năng sinh lời
Khả năng sinh lời thể hiện kết quả thu được so với lượng hao phí hay chi phí
mà doanh nghiệp bỏ ra. Đạt hiệu quả kinh doanh cao là mục tiêu cuối cùng của tất
cả các tổ chức kinh doanh nói chung, của CTCP BĐS nói riêng, khả năng sinh lời
tạo điều kiện mở rộng hoạt động của doanh nghiệp cả chiều rộng và chiều sâu, đồng
thời tạo điều kiện để hoàn thiện nghĩa vụ với Nhà nước.
Phân tích khả năng sinh lời phản ánh mức lợi nhuận mà doanh nghiệp thu
được trên một đơn vị chi phí hay yếu tố đầu vào trên một đơn vị đầu ra phản ánh kết
quả hoạt động của doanh nghiệp. Khả năng sinh lời vừa là động cơ, vừa là cơ sở
cho mỗi doanh nghiệp tồn tại và phát triển, nó là biểu hiện cao nhất và tập trung
nhất hiệu quả kinh doanh của doanh nghiệp. Thể hiện qua các chỉ tiêu:
 Khả năng sinh lời của tài sản:
Khả năng sinh lời của tài sản của CTCP BĐS niêm yết thể hiện rõ nết qua chỉ
tiêu “ Tỷ suất sinh lời của tài sản”. Được xác định bằng công thức:
ROA =

Lợi nhuận sau thuế * 100%
Tổng tài sản bình quân

(1.4)

Trong đó: ROA là tỷ suất sinh lời của tài sản.
Hệ số này cho biết 100 đồng tài sản doanh nghiệp đem vào kinh doanh tạo ra
bao nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế. ROA càng cao, chứng tỏ doanh nghiệp sử dụng
tài sản có hiệu quả, lợi ích doanh nghiệp nhận được càng lớn. Ngược lại, trị số ROA
thấp chứng tỏ doanh nghiệp sử dụng tài sản kém hiệu quả.
 Khả năng sinh lời của vốn chủ sở hữu
Hiệu quả sử dụng vốn chủ sở hữu là mối quan tâm hàng đầu của các nhà đầu
tư, các chủ doanh nghiệp, vì họ là người trực tiếp bỏ vốn vào công ty. Chỉ tiêu chính
phân tích khả năng sinh lời vốn chủ sở hữu là chỉ tiêu “Tỷ suất sinh lời vốn chủ sở
hữu” được xác định bằng công thức:

16


ROE =

Lợi nhuận sau thuế * 100%
Vốn chủ sở hữu bình quân

(1.5)

Chỉ tiêu này cho biết 100 đồng VCSH đầu tư vào kinh doanh đem lại bao
nhiêu đồng lợi nhuận sau thuế thu nhập doanh nghiệp. Hệ số này càng lớn, sức sinh
lời vốn chủ sở hữu càng cao, hiệu quả kinh doanh càng cao. Ngược lại, hệ số này
càng nhỏ, sức sinh lời vốn chủ sở hữu càng nhỏ, hiệu quả kinh doanh càng nhỏ. Đây

là chỉ tiêu rất quan trọng, bởi mọi hoạt động của doanh nghiệp, cuối cùng hướng tới
nâng cao hiệu quả đầu tư vốn của chủ sở hữu. ROE cao chứng tỏ doanh nghiệp sử
dụng cơ cấu vốn hợp lý. Vốn chủ sở hữu được sử dụng hiệu quả là điều kiện tiên
quyết cho các CTCP BĐS niêm yết tạo cơ hội nâng cao hoạt động kinh doanh, tăng
cường năng lực tài chính đồng thời tăng giá trị của doanh nghiệp trên TTCK.
Trong công thức trên, vốn chủ sở hữu bình quân được xác định:
VCSH bình quân=

VCSH đầu kỳ + VCSH cuối kỳ
2

(1.6)

 Tỷ suất sinh lời của doanh thu
Chiến lược tạo ra doanh thu của doanh nghiệp luôn là chiến lược song hành
với hoạt động của doanh nghiệp. Là chiến lược mang tính dài hạn, nhằm tạo ra lợi
nhuận và hiệu quả kinh doanh cho doanh nghiệp. Phản ánh hiệu quả sử dụng chi phí
của doanh nghiệp. Chỉ tiêu tỷ suất sinh lời doanh thu được xác định như sau:
Tỷ suất sinh lời của doanh thu (ROS) =

Lợi nhuận sau thuế * 100%
Doanh thu thuần

(1.7)

ROS cho biết, trong kỳ phân tích 100 đồng doanh thu từ hoạt động của doanh
nghiệp sau khi trừ đi tất cả các khoản chi phí sẽ thu được bao nhiêu đồng lợi nhuận
sau thuế. ROS càng cao chứng tỏ hiệu quả sử dụng chi phí của doanh nghiệp càng
tốt. Doanh nghiệp có thể mở rộng thị phần, tăng doanh thu.

17


1.3.1.4. Đánh giá khái quát khả năng thanh toán
Khả năng thanh toán nhanh hay chậm là khả năng chuyển đổi các tài sản thành
tiền để thanh toán các khoản nợ của doanh nghiệp theo thời hạn phù hợp. Khả năng
thanh toán phản ánh tình trạng tài chính của doanh nghiệp, khi khả năng thanh toán
không đảm bảo được thì doanh nghiệp rất dễ rơi vào tình trạng phá sản.
Tình trạng tài chính của doanh nghiệp thể hiện khá rõ nét qua khả năng thanh
toán. Doanh nghiệp có tình trạng tài chính tốt, lành mạnh doanh nghiệp có khả năng
trang trải các khoản nợ, chứng tỏ hoạt động của doanh nghiệp có hiệu quả. Ngược
lại, nếu doanh nghiệp ở trong tình trạng tài chính xấu, hoạt động của doanh nghiệp
kém hiệu quả, doanh nghiệp không bảo đảm khả năng thanh toán các khoản nợ, uy
tín của doanh nghiệp thấp, thậm chí có thể rơi vào tình trạng phải sản. Các CTCP
BĐS niêm yết thường đánh giá khả năng thanh toán của doanh nghiệp qua:

 Hệ số khả năng thanh toán nợ ngắn hạn
Là chỉ tiêu cho thấy khả năng đáp ứng các khoản nợ ngắn hạn của doanh
nghiệp là cao hay thấp. Hệ số này được xác định như sau:
Hệ số khả năng thanh toán nợ ngắn hạn =

Tài sản ngắn hạn
Nợ ngắn hạn

(1.8)

Hệ số này phản ánh khả năng thanh toán các khoản nợ ngắn hạn của doanh
nghiệp. Cho biết một đồng nợ ngắn hạn được bảo đảm bằng bao nhiêu đồng tài sản
ngắn hạn.
Đặc trưng của ngành bất động sản là trong cơ cấu tài sản thì tài sản ngắn hạn

chiếm tỷ trọng lớn (do Hàng tồn kho chiếm phần lớn tài sản ngắn hạn). Vì vậy, theo
tác giả hệ số khả năng thanh toán nợ ngắn hạn ≥ 2 là hệ số phổ biến đặc thù các
công ty hoạt động trong ngành bất động sản đạt được. Nếu hệ số này < 1, hệ số này
sẽ rất bất thường, doanh nghiệp không bảo đảm đáp ứng được các khoản nợ ngắn
hạn. Hệ số này càng nhỏ hơn 1, khả năng thanh toán nợ ngắn hạn của doanh nghiệp
càng thấp..

 Hệ số khả năng thanh toán nhanh

18